大朗商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

東莞中原工商鋪部

Dongguan.10.2014大朗鎮(zhèn)的商業(yè)分布和經(jīng)營(yíng)狀況大朗商圈分析在建項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中項(xiàng)目2華潤(rùn)超級(jí)購(gòu)物廣場(chǎng)歲寶百貨華潤(rùn)萬家金朗商圈長(zhǎng)盛商圈大朗市場(chǎng)商圈富盈世界匯遠(yuǎn)大城市廣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)嘉榮超市紅荔商業(yè)城

新商圈萬薈項(xiàng)目長(zhǎng)富步行街毛織專業(yè)市場(chǎng)環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)毛織市場(chǎng)商圈大朗傳統(tǒng)商業(yè)在營(yíng)及規(guī)劃面積共計(jì)378919㎡，近年來商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，擁有市場(chǎng)大洗牌之勢(shì)，新增大型項(xiàng)目3個(gè)，未來生存競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，2014年6月歲寶百貨正式撤場(chǎng)。主要超市百貨商場(chǎng)開業(yè)時(shí)間商業(yè)面積檔次形象項(xiàng)目定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)狀況長(zhǎng)富廣場(chǎng)2011年30000㎡中檔中小型百貨商城主力店自持歲寶百貨撤場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)走向沒落紅荔商業(yè)城—30000㎡中低檔中小型百貨商城—業(yè)態(tài)低端，主要滿足鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)低端消費(fèi)人群天和百貨—4000㎡中低檔小型百貨商城—小型百貨中心，經(jīng)營(yíng)一般萬薈時(shí)代2015年30708㎡中高檔區(qū)域性購(gòu)物中心主力店自持簽約沃爾瑪，預(yù)計(jì)2014年年末開業(yè)南銘商業(yè)廣場(chǎng)2007年25000㎡中低檔小型百貨商城主力店自持華潤(rùn)作為主力店，超市經(jīng)營(yíng)良好，由于一層劃分為格子鋪，業(yè)態(tài)低端，經(jīng)營(yíng)情況一般。大朗市場(chǎng)2001年25000㎡中低檔中小型百貨商城—業(yè)態(tài)低端，主要滿足鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)低端消費(fèi)人群長(zhǎng)盛廣場(chǎng)2008年161000㎡中高檔大朗最大型城市綜合體—集中式靠近大潤(rùn)發(fā)附近經(jīng)營(yíng)良好，其他經(jīng)營(yíng)一般，美食街區(qū)、情景街區(qū)部分經(jīng)營(yíng)較差世界匯招商中33675㎡中高檔區(qū)域性購(gòu)物中心—招商不理想遠(yuǎn)大城市建設(shè)中39534㎡中高檔區(qū)域性購(gòu)物中心—輕軌上蓋物業(yè)，目前引進(jìn)吉之島超市378917㎡2011年12月27日深圳歲寶百貨長(zhǎng)富廣場(chǎng)店開業(yè)，面積約為15000平方米，內(nèi)部街區(qū)陸續(xù)營(yíng)業(yè)，但歲寶百貨經(jīng)營(yíng)不良，在今年6月份撤場(chǎng)。規(guī)模：1—4層，約2—3萬平方米業(yè)態(tài)分布1F：金港灣鞋城、先鋒電訊、大地通訊等2F：歲寶百貨3F：歲寶百貨4F：歲寶百貨（深圳酷黨KTV）首層租金50—100元/平方米金朗商圈—長(zhǎng)富廣場(chǎng)以娛樂和百貨相互促進(jìn)，人流共享，但項(xiàng)目形象低端，競(jìng)爭(zhēng)力較差。金朗商圈—紅荔商業(yè)城金朗商圈小結(jié)商圈已經(jīng)成熟，但片區(qū)改造將提升市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)檔次；商業(yè)缺乏規(guī)劃，商家經(jīng)營(yíng)檔次低，分散，市場(chǎng)期待著萬薈時(shí)代對(duì)商圈的帶動(dòng)能力；商圈內(nèi)的商業(yè)均以超市及街鋪為主，片區(qū)缺乏中、高檔次的商業(yè)主體。商圈商家整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。大朗商圈分析長(zhǎng)盛廣場(chǎng)商圈大朗規(guī)模性集中式商業(yè)新典范新世紀(jì)長(zhǎng)盛廣場(chǎng)占地面積10多萬平方米，總建筑面積20多萬平方米，共投資近7億元，主要設(shè)有不夜天美食街、大型主題商場(chǎng)、休閑購(gòu)物步行街、天域大酒店、天域歌劇院等商業(yè)項(xiàng)目。從酒店商務(wù)、影劇文化、休閑運(yùn)動(dòng)、生活消費(fèi)、時(shí)尚購(gòu)物到集中式的美食食，長(zhǎng)盛廣場(chǎng)的總體規(guī)模具有極大的包容性和可塑性，幾乎能容納所有零售商業(yè)業(yè)態(tài)。街區(qū)簡(jiǎn)介區(qū)域面積A區(qū)美食街2.8萬平方米B區(qū)購(gòu)物中心8.1萬平方米C區(qū)情景街區(qū)5.2萬平方米D區(qū)大型歌劇院3.8萬平方米天域大酒店繽紛商業(yè)步行街大福源購(gòu)物中心歌劇院不夜天美食街名店區(qū)新世紀(jì)美好家園一期購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)種類：1F：電訊、首飾、電器、男女服裝、音像、飲食2F：大潤(rùn)發(fā)3.5萬㎡，日用百貨、家紡、鞋服、電器、文化用品、煙酒、雜貨平均人流量：200人/分鐘品牌店：adidas、與狼共舞、達(dá)芙妮、BALENO、千色店等；經(jīng)營(yíng)環(huán)境：規(guī)劃及裝修均較好、且業(yè)態(tài)豐富，商場(chǎng)帶中央空調(diào)，中高檔經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)方式：以開放式經(jīng)營(yíng)為主；采用出租、自營(yíng)方式相結(jié)合。租金售價(jià)水平：首層臨街：80-120元/㎡；內(nèi)鋪：80-140元/㎡以大潤(rùn)發(fā)為人流驅(qū)動(dòng)主力店，圍繞大潤(rùn)發(fā)周邊商鋪經(jīng)營(yíng)較好，大型購(gòu)物中心是項(xiàng)目的支撐長(zhǎng)盛廣場(chǎng)商圈內(nèi)街區(qū)內(nèi)街區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)難度大，無商業(yè)氛圍長(zhǎng)盛廣場(chǎng)商圈品牌主力店品牌商和地標(biāo)性消費(fèi)場(chǎng)所，整體拉高了項(xiàng)目形象長(zhǎng)盛廣場(chǎng)商圈處于成熟商圈，擁有龐大的高檔住宅人群，消費(fèi)基礎(chǔ)雄厚；商業(yè)規(guī)模龐大，輻射力強(qiáng)，覆蓋大朗整個(gè)區(qū)域，在大朗核心商圈的地位牢固業(yè)態(tài)組合豐富，超市+家電+百貨+餐飲+影院+KTV+歌劇院的模式給予消費(fèi)者一站式的消費(fèi)體驗(yàn)整體體量過大，消費(fèi)力難以完全給予支持，形成局部的興旺，內(nèi)鋪大面積的空置。區(qū)域不合理，大潤(rùn)發(fā)一枝獨(dú)秀，歌劇院經(jīng)營(yíng)尚可，美食區(qū)域、青少年中心等經(jīng)營(yíng)困難。長(zhǎng)盛商圈小結(jié)大朗商圈分析規(guī)模：2層，約25000平方米建筑特點(diǎn)：環(huán)形商場(chǎng)共二層樓頂停車場(chǎng),建有兩橋連接,地面入口處設(shè)有兩部手扶電梯及一樓梯直上二樓,形成雙首層.業(yè)態(tài)：

1F：大禾名店城 2F：SPAR超市同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。轉(zhuǎn)讓商鋪眾多大朗市場(chǎng)首層業(yè)態(tài)整合混亂，形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，打擊了經(jīng)營(yíng)者的信心，形象低端，競(jìng)爭(zhēng)力較低大朗市場(chǎng)商圈——大朗市場(chǎng)中檔品牌入駐，使二層經(jīng)營(yíng)狀況良好

二層經(jīng)營(yíng)檔次及經(jīng)營(yíng)狀況較首層有明顯提升。SPAR超市人氣旺盛，商家的經(jīng)營(yíng)檔次及品牌度高。代表商家361度、安踏、摩斯雷等。轉(zhuǎn)讓及租金水平：轉(zhuǎn)讓費(fèi)3—4萬元/間，轉(zhuǎn)讓商鋪15—25間，租金水平約80—120元/平方米。大朗市場(chǎng)大朗市場(chǎng)商圈——大朗市場(chǎng)大朗市場(chǎng)商圈小結(jié)目標(biāo)消費(fèi)人群主要以周邊政府機(jī)構(gòu)的公務(wù)員、圣堂片區(qū)的低端消費(fèi)人群及美景大道旁的高檔住宅人群；處于大朗老城區(qū)與新城區(qū)之間，屬于一過渡型商圈，低檔次商家與中高檔次商家共存，品牌商家與個(gè)體商家并存。在SPAR超市的高影響力下，而聚集形成的商圈。從而促進(jìn)服裝、首飾等小百貨經(jīng)營(yíng)；商業(yè)規(guī)模小，影響力不強(qiáng)，商業(yè)發(fā)展基本定型，缺少繼續(xù)發(fā)展的空間。大朗商圈分析伯爾曼酒店精致商務(wù)公寓商業(yè)部分美景中路銀朗南路景泰路一樓平面圖二樓平面圖總體建筑面積：112669.33平方米酒店建筑面積：26200.02平方米商務(wù)樓建筑面積：38397.71平方米商業(yè)建筑面積：33675.52平方米經(jīng)營(yíng)范圍：-1：大型商超+KTV1F：大型商超+品牌零售2F：大型商超+餐飲地上車位：213個(gè)地下車位：277個(gè)新商圈—世界匯項(xiàng)目定位為“首席11萬平方高端生態(tài)型復(fù)合地產(chǎn)”，其中商業(yè)部分面積為33675平方，目前引進(jìn)了伯爾曼酒店作為主力店，但商業(yè)部分主力店未定，招商情況不理想。遠(yuǎn)大佳城市延廣場(chǎng)握位于楊大朗肝五鎮(zhèn)而交匯摟處，急同時(shí)繳處于R1和R3交通唉交匯惠處，純雙輕匪軌上洞蓋物堆業(yè)；項(xiàng)目逼位于水政府統(tǒng)一規(guī)劃判的新姐區(qū)，西側(cè)薪碧桂浴園社公區(qū)已跳成型渾，將餐帶來宰大量人氣拳，未乖來商憶業(yè)發(fā)兩展較故大。目前復(fù)，項(xiàng)規(guī)目已星經(jīng)意址向簽逗約“皂吉之匯島”新商昌圈—遠(yuǎn)大譜城市雜廣場(chǎng)購(gòu)物中心商業(yè)街輕軌出口競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目體量商鋪體量商鋪總量商鋪年限商鋪面積段使用率商鋪是否具備餐飲功能商鋪預(yù)計(jì)售價(jià)商鋪類型遠(yuǎn)大城市廣場(chǎng)約15萬㎡約5.58萬㎡約230套70年30-400㎡90%具備1.2萬-5萬/㎡商業(yè)街新商棟圈小手結(jié)目標(biāo)獎(jiǎng)消費(fèi)篩人群書主要逮以周鄰邊住阿宅、柄酒店貿(mào)、公爹寓人罪群為李主處于乎大朗殃銀朗濃片區(qū)溫，是絨一個(gè)宏新興夜商圈什，交踏通較際便利石，但痛目前乓商業(yè)寬氛圍狼不足大朗山商圈汗分析長(zhǎng)富忌步行具街大朗淚步行驕街分抬析長(zhǎng)度礎(chǔ)：80聚0米，戲街寬初：6米形態(tài)查：?jiǎn)畏乙痪€軌性步爪行街羞，人品車分忌流店鋪巾數(shù)量曉（周命邊20米）悉：12個(gè)3間左節(jié)右業(yè)態(tài)穩(wěn)：品雄牌服佩裝、兩鞋包殺、餐渠飲為萌主及測(cè)間歇里性（18腿:0陽0-絲式22萄:0期0）夜獻(xiàn)市檔次狂：中騰低檔粉為主主要咬消費(fèi)液人群喘：工尊廠上徒班族買及大扣朗中監(jiān)低收什入者建筑趕形態(tài)康：宅稀居樓勺自發(fā)巷形成燦，缺憑乏統(tǒng)責(zé)一形串象購(gòu)物省環(huán)境槽：較威差、燒擁擠賺不適品牌列代表搬：安拳踏、蜘以純縫、班善尼路燈、李會(huì)寧租賃假狀況休：租舍金？羊無出儲(chǔ)租轉(zhuǎn)瘦讓步行晨街分聯(lián)析總努結(jié)1、長(zhǎng)渴富步短行街殃為大畜朗傳申統(tǒng)步槍行街醫(yī)，交鍬通便習(xí)捷、皇輻射惰范圍內(nèi)廣、妥人流亮量大飛，商舍業(yè)繁滅榮，掉商家士整體石經(jīng)營(yíng)趕良好侍。