大型居住區(qū)碧云聯(lián)洋

大型居住區(qū)案例分析——碧云、聯(lián)洋2013.081宏觀背景2項目介紹3項目分析4總結(jié)隨著改革開放的進一步深入，上海已發(fā)展成為國際化金融、貿(mào)易、文化的中心城市，特別是加入了WTO，又吸引了一批高層次人才，因此而形成了一個高學(xué)歷、高收入、具有全新生活理念、有較強消費能力的中、青年群體，他們需要一個獨立、自由、高檔的生活空間，而且在對產(chǎn)品的功能配置上普遍存在較高的要求。宏觀背景碧云國際社區(qū)社區(qū)概況

碧云國際社區(qū)是浦東新區(qū)開發(fā)開放進程中，最早按照外向型、多功能、現(xiàn)代化國際新城區(qū)的功能定位，參照國際標(biāo)準和慣例，以超前的規(guī)劃和理念建設(shè)而成的一個新型國際社區(qū)?！氨淘破放啤睘橐幌盗校顿Y建成了碧云別墅、碧云花園等歐美風(fēng)格的涉外高檔住宅小區(qū)，總建面達20余萬平方米；同時建成新金橋大廈、華美達酒店等一系列配套項目。

從最早作為金橋出口加工區(qū)的居住配套區(qū)，再到國際人流由浦西到浦東遷徙的棲身之所，碧云國際社區(qū)現(xiàn)在已成為精神和文化的符號。區(qū)位交通陸家嘴金橋開發(fā)區(qū)碧云社區(qū)張江高科碧云國際社區(qū)位于浦東新區(qū)金橋出口加工區(qū)的西側(cè)，內(nèi)中環(huán)間及楊浦大橋；周邊眾多產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射（金橋出口加工區(qū)、張江高科、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)），交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

開發(fā)歷程發(fā)展階段配套開發(fā)配套建設(shè)及環(huán)境營造建成寫字樓和國際學(xué)校項目周邊無生活配套設(shè)施，區(qū)域環(huán)境尚處于規(guī)劃階段首次出現(xiàn)了外銷的獨棟別墅和內(nèi)銷的公寓，定位高端建成區(qū)內(nèi)城市級生活配套，如超市、建材、高爾夫球場、商業(yè)步行街、酒吧街公交車站等均按國際標(biāo)準，公共交通系統(tǒng)建設(shè)完備高端涉外別墅等各種居住產(chǎn)品放量，出現(xiàn)聯(lián)排、疊拼等產(chǎn)品形式；休閑購物、文化教育及交通生活配套成熟外籍人士大量入住，國際化社區(qū)形成規(guī)模浦東民航大廈、體育休閑中心中國福利會幼兒園、平和雙語學(xué)校、新金橋大廈、銀東大廈上海協(xié)和國際學(xué)校、中歐國際工商學(xué)院OBI建材超市、家樂福、MINI高爾夫練習(xí)場18萬平米綠地酒吧街、coffee吧、商業(yè)街

天主教堂、華山醫(yī)院住宅開發(fā)19992002啟動期上升期成熟期金橋酒店公寓碧云108碧云東方公寓曉園云間綠大地維詩凱亞銀泰花園碧云花園愛建園中天碧云羅山花苑碧云中惠新金橋酒店公寓碧云東壹棟政策及產(chǎn)業(yè)90年規(guī)劃陸家嘴，張江、金橋、外高橋四大國家級開發(fā)區(qū)浦東機場擴建，主要基礎(chǔ)設(shè)施開始建設(shè)普通外籍公司進駐99年重點開發(fā)金橋和張江，金橋出口加工貿(mào)易初具規(guī)模，張江硅谷、藥谷成形跨國公司開始規(guī)模進駐四大開發(fā)區(qū)，自主創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展陸家嘴CBD成熟、展覽中心、磁懸浮等設(shè)施落成，啟動洋山深水港，浦東成就金融中心、產(chǎn)業(yè)基地地位跨國公司批量落戶金橋、張江，包括西門子、惠普、可口可樂等數(shù)百家500強企業(yè)人口大型跨國公司外派中高管出差的外派工作人員碧云別墅百富麗山莊世貿(mào)湖濱花園浦東花園別墅2005普通外籍高層管理者別墅公寓

配套

酒店式公寓中國籍白領(lǐng)普通外籍高層管理者500強企業(yè)外派中高管中國籍白領(lǐng)普通外籍高層管理者大型跨國公司外派中高管開始大量出現(xiàn)城市化居住物業(yè)1990隨著社區(qū)的日趨成熟，配套設(shè)施進一步完善，吸引了越來越多的人流入住碧云。社區(qū)規(guī)劃生活服務(wù)區(qū)辦公核心區(qū)商務(wù)中心鄰里中心

碧云國際社區(qū)占地總面積約4平方公里，由“生活服務(wù)區(qū)”和“辦公核心區(qū)”所組成。具有“小聯(lián)合國”之稱，目前已集聚了來自世界60多個國家和地區(qū)近1000余戶外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。

通過多樣性的建筑形態(tài)、多極化的道路體系以及標(biāo)志性的公共建筑，聚合成碧云國際社區(qū)的整體氛圍。社區(qū)規(guī)劃鄰里中心社區(qū)規(guī)劃社區(qū)由城市道路劃分為18個地塊，規(guī)劃西起黑松路，東至金橋路；北起楊高路，南至云間路。真正意義上的“碧云”國際社區(qū)，即圖中的5、6、7、8、11、12紅色區(qū)域。項目組成OfficePark核心區(qū)域華山醫(yī)院浦東婦幼保健醫(yī)院中歐國際工商學(xué)院碧云別墅南區(qū)碧云國際社區(qū)集發(fā)展商組合投資、城市組合規(guī)劃為一體；其核心區(qū)域主要由碧云花園、碧云別墅、碧云東方公寓和鉆石酒店公寓等項目組成；非核心區(qū)域則由世茂湖濱、維詩凱亞、百富麗山莊等住宅項目以及花園辦公及公共配套所組成。項目名稱開發(fā)商占地面積建筑面積建筑形態(tài)容積率綠化率碧云核心區(qū)碧云花園I期金橋約61000約119000多層、小高層1.7435%碧云花園II期金橋約20000約40000多層、小高層碧云別墅（1-3期）金墅0.370%信和花園蛇口招商2482043263小高層1.7440%碧云國際社區(qū)?曉園中通貴云3694360373小高層1.6145%非核心區(qū)金橋愛建園愛建約89000約200000小高層2.2550%中天碧云苑亞東約3500059214多層、高層1.6745%金洋十方庭金洋約25000約30000小高層1.243%羅山花苑金洋約3000041565小高層1.2242%世茂湖濱花園世茂約137000約269000高層、別墅1.667%維詩凱亞俐馬向榮55823獨棟、聯(lián)排0.563%浦東花園別墅印尼LANDMARK35000別墅0.4555%碧云別墅南區(qū)（4、5期）金橋別墅百富利山莊金橋約55000別墅0.3250%碧云國際社區(qū)的主要住宅項目參數(shù)如下：項目組成項目組成產(chǎn)品以出租為主要運營模式，由專業(yè)物業(yè)公司統(tǒng)一運作；產(chǎn)品形式多樣，別墅、花園洋房、酒店式公寓和諧統(tǒng)一；注重景觀及交通規(guī)劃，打造高品質(zhì)宜居社區(qū)。發(fā)展基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)支撐時間節(jié)點浦東大事件碧云大事件1990年金橋進出口加工園區(qū)設(shè)立，通用汽車、西門子等公司進駐；陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)成立碧云國際社區(qū)開始形成1996年——“中福會”幼兒園招生1997年——碧云別墅開始建設(shè)1998年——家樂福金橋店開業(yè)1999年浦東國際機場一期投入使用上海市委、市政府頒布“聚焦張江”戰(zhàn)略決策碧云別墅一期入住2000年——碧云別墅二期入住2002年上海境外航班東移世茂湖濱花園開盤2003年——房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期2004年浦東國際機場第二跑道投入使用——2005年——世茂湖濱花園入住

適合外國人居住和生活的國際化社區(qū)；運動和活力是社區(qū)生活的主旋律；多元化交融，充滿活力。

區(qū)位優(yōu)勢明顯，緊鄰內(nèi)環(huán)線及楊浦大橋；位于浦東機場連接市中心的必經(jīng)之地；金橋加工區(qū)及世紀公園2公里輻射范圍；陸家嘴10公里范圍輻射。發(fā)展定位發(fā)展背景依托金橋加工區(qū)及陸家嘴商圈、張江高科技園區(qū)，服務(wù)外企，定位高端。人們朗僅僅側(cè)生活志在花秋園中處并不免舒適唉，而紫是要居住獻在社運區(qū)中才會鉗感覺敗最舒男適。槍而社矛區(qū)又選是由眾住宅柿、花甩園、呆學(xué)校臣、商崖業(yè)、耕服務(wù)鍵等按照羅混合訂功能謊組成浮的。配套帽體系基礎(chǔ)屢配套：逐步令完善氧的國填際化彎配套狹是碧外云社襪區(qū)發(fā)津展的擠基礎(chǔ)基，包附括符逢合國漫際人參群需間求的處教育貸、娛洽樂、嚇購物炒、休藏閑等配套依體系協(xié)和國際學(xué)校由歐盟資助的中歐國際工商學(xué)院英國Dulwich國際幼兒園和國際學(xué)校上海市平和學(xué)校中日合作的九年一貫制平和雙語學(xué)校教育配套國際教育體系中歐國際工商學(xué)院德威英國國際學(xué)校品牌商學(xué)院幼兒園國際學(xué)校中歐商學(xué)院貴族學(xué)?；A(chǔ)教育學(xué)學(xué)學(xué)學(xué)上海協(xié)和國際學(xué)校配套圓體系醫(yī)療配套中外合資醫(yī)院--華山醫(yī)院（浦東分院）、中日合資的瑞東醫(yī)院、浦東新區(qū)婦幼保健院WorldLink診所（合資）悠庭保健會所醫(yī)療康樂配套配套運體系生活耍娛樂征配套生活配套家樂福超市、進口食品超市、百安居、德國OBI建材超市……娛樂休閑紅楓商業(yè)街、酒吧、咖啡館、餐廳……紅楓商業(yè)街藍蛙酒吧咖啡廳商家導(dǎo)視牌酒吧配套海體系運動潤休閑傷配套迎合歐美雷人士喜好競，設(shè)畝置多職種運誼動休機閑設(shè)霉施，軟包括世：美格菲陰體育傘中心呢、足峰球場柜、橄萄欖球男場……美格體育中心德威學(xué)校足球場橄欖球場迪卡儂配套司體系大面訓(xùn)積生抬態(tài)綠巧化18萬方生態(tài)植物群落、5萬方中心綠地和400米寬的防護林綠化帶；上海目前生態(tài)環(huán)境最好的社區(qū)，首家通過ISO1400國際環(huán)境認證上海市區(qū)內(nèi)唯一達到國際空氣質(zhì)量一級標(biāo)準的區(qū)域400m18W方植物5W方綠地名副其實的GREENCITY過去20多年廈人們錯發(fā)現(xiàn)惕舒適勇居住筐環(huán)境報的最岡大秘夏密就苗是步行低環(huán)境。步行龍空間美麗孤街景聯(lián)洋鉛國際權(quán)社區(qū)社區(qū)侍概況聯(lián)洋割社區(qū)黑位于診浦東嫌文化萬行政果中心抹區(qū)，失面對14鹽0萬平閣方米津的世資紀公浸園，宿是上翅海全梯新概鐵念的元中央解生活霸區(qū)。衰規(guī)劃孝面積2平方劑公里,建筑或面積25斤0萬平析方米.居住蛾人口6-勉7萬,輻射葵人口20萬。悲地鐵海二號志線對振社區(qū)挪都作吼為賣便點和雜主要億市政股配套貍。陸家鹽嘴金橋套開發(fā)夜區(qū)張江高值科聯(lián)洋玩社區(qū)區(qū)位幟交通軌道遵交通您：地虛鐵二婦號線屑科技謊館站喜地鐵矮九號敬線柴地鐵圣七號籍線社區(qū)疏規(guī)劃社區(qū)破規(guī)劃規(guī)劃絞結(jié)構(gòu)腎——須圍繞嗚社區(qū)座中心巖形成獨大型才居住監(jiān)社區(qū)曲。鄰里蕩中心記設(shè)于拳社區(qū)巾中心餅位置盼，是播社區(qū)括內(nèi)商蘆業(yè)、蕩文化焦、娛挑樂、車醫(yī)療沾、學(xué)葵校等致功能甩的核莫心聚乒集區(qū)漫域。煉居住恭區(qū)圍劍繞鄰攝里中壤心布求置，幟實現(xiàn)奮商住柏分離秩。聯(lián)洋漸廣場大拇自指廣載場項目夾組成聯(lián)洋馳國際協(xié)社區(qū)且主要詢樓盤降：御景贏園、驢天安著花園著、華木麗家兄族、鋒聯(lián)洋靈年華艷、聯(lián)為洋花水園、輸證大旋?水手清木脊華、蛙當(dāng)代察清水儉園、傅仁恒回河濱共城、伙第九輩城市延、金纏色維鄉(xiāng)豐也納挺。項目與組成社區(qū)汪公建除中心擠：占地演面積膊：3面0萬心平方究米配套攻設(shè)施脊：酒店勿三家召：淳大凱萬麗輔酒店聯(lián)洋葬花園傍酒店怡景懲酒店LA千YA俱樂吧部（婆會所掏）購物蘇中心繞：家逐樂福尺、餐籠飲中擱心、合專賣膊店、芳室內(nèi)重溜冰繩場中學(xué)要：進己才中迅學(xué)社區(qū)厚公建扛中心占地報：4熄.7炊7萬建面筐：1與1.膨97距萬容積騰率：龜2.厲5占地施：1積1萬建面奏：3夾6萬容積托率：溫3.伐27占地駛：7糖.3磁萬建面呼：1擁3.唐6萬容積鉗率：揪1.翁86占地煮：7賤.3南7萬建面雨：1趴6萬容積仍率：蘇1.咬92占地?。?會.6啟萬建面況：1確6.食26組萬容積穿率：才2.叮4占地爭：闖7萬建面童：橡20萍萬容積大率：欄2.腸7占地廢：支19以.1秀6萬建面辱：駁39走.0軟2園萬容積扣率：沒2.碎0占地權(quán)：6闊萬建面遍：1歪5萬容積借率：覺2.孔5占地貝：3站1.沾6萬建面材：7灣2萬容積奴率：昌2.竿28建筑阿形態(tài)在寸土寸金的上海，聯(lián)洋社區(qū)選擇高密度的建筑類型，以小高層和高層住宅為主。社區(qū)空間感覺頗為密集。單個地塊的容積率平均在1.8～2.5之間，但整個社區(qū)的平均容積率為1.5。聯(lián)洋花園當(dāng)代清水園仁恒河濱城當(dāng)代清水園御景園華麗家族水清木華第九城市建筑惱形態(tài)——以小妄高層球、高吃層住赤宅為箱主配套魯設(shè)施行政辮配套——聯(lián)洋車廣場絨緊鄰合浦東指新區(qū)禁人民傘政府襪，坐沫落于揚花木綢行政秩文化稅中心撲，與14怒0公頃惕的世述紀公勁園、嗚新上享海國卻際博占覽中緣瑞心、縫東方困藝術(shù)割中心數(shù)、上遮?？莆杓拣^釘、上嬸海浦拒東展災(zāi)覽館匪、上瘋海市陷出入備境管做理局鼠、浦術(shù)東新忠區(qū)政出府辦孔公中編心等陷近10辰0萬平聰方米蛛商務(wù)趟樓近謊在咫闊尺。行政迫配套鄰里凈中心籮里提否供休勤閑娛嬌樂的躲公共暢空間型少。配套站設(shè)施配套潑設(shè)施配套裳設(shè)置證以滿素足社校區(qū)居路民為往主，頃不具稠備向努城市程輻射燭的能男力。配套窗設(shè)施商業(yè)鏟形式鋒單一繼，業(yè)分態(tài)種掘類少佳。商業(yè)想中心抬主要出滿足藏區(qū)域軟內(nèi)居采民的技生活擊需求定，并次未成敏為城姨市商己業(yè)的畢組成港部分野。優(yōu)點發(fā)：路擠網(wǎng)暢拼通；續(xù)安全州便捷打、舒味適和瀉符合貢人類遮尺度膨的街第道；尼開敞皆空間艦；多域樣化陵的建恩筑風(fēng)怠格；鴉大面液積的妖景觀聽綠化朋，連芒續(xù)的什街道困綠化完。缺點披：街拿區(qū)尺御度太測大，尊幾乎嘩都在26巧0-姥40呆0米之方間，縫而人倆步行嚷的適戰(zhàn)宜距舌離是50月0米，盾負重焰行走捷距離柱為30夢0米；展小區(qū)兩都是轟內(nèi)向奇封閉慕的，震社區(qū)厭公共帥休閑宜空間涂少，潤沒有客形成手一種貸休閑復(fù)的生衰活方盼式；車沒有軍沿街共商業(yè)呢，而伐聯(lián)洋雕社區(qū)演的商雪業(yè)和比生活弄配套恒等功謀能設(shè)押施布炊置過舍于集柳中，走到畫鄰里證中心疾的步腹行距吸離很良遠，述社區(qū)犯生活僚便利斬性差盞；商洪業(yè)的跪形式策單一夕，業(yè)申態(tài)種梢類少涌，不昆具備毫不具千備向停城市經(jīng)輻射廳的條銜件。考察傾心得一個炎成熟儀并發(fā)資展良月好的紐奉大型凳居住愿區(qū)的滿成功蝦有著棒多種險因素爛的影擔(dān)響，企但是軋總結(jié)兔關(guān)鍵屠的幾撓點：一、茂良好初的發(fā)虧展基洞礎(chǔ)，伐產(chǎn)業(yè)鉗的支嗎撐二、也交通爽區(qū)位難的優(yōu)配勢三、拜合理畜完善叮的規(guī)井劃設(shè)毯計：1、盡朵可能君把商棒業(yè)街那和配曠套分陸散布流置在波可步幸行范艱圍內(nèi)麥；2、興軟建形蠟式多斃樣的票公共撓休閑眠空間黨，營定造一散種國并際生貫活方消式；3、建蹈立多罪層次吼的商曉業(yè)形傍式：晉區(qū)域道商業(yè)積中心兼、專朝業(yè)商幟業(yè)街薪和社陡區(qū)商輸業(yè)街榨；4、興冊建多鞏層次崇的配測套設(shè)犯施；獲社區(qū)搭配套排和城災(zāi)市配記套，邊建立慶與城熱市的出聯(lián)系床。5、寬須敞步擾行友悟善的鎮(zhèn)街區(qū)法和街書道。案例織總結(jié)中國仔城市急化的嚴步伐賤正迅護速的賭進行始，城猶市目支前以雪“住膊宅小痕區(qū)”緊為標(biāo)商志的四社區(qū)滿模式頑、城套市模波式和云城市陣增長嫁模式愉，已夜經(jīng)嚴酸重地散損害腥了我翁國城獻市的督健康腹發(fā)展坡和居繪民的適生活站質(zhì)量疾。為盛了更竟有效克地利戴