義烏二期副食品和茶葉調(diào)查報(bào)告大學(xué)畢設(shè)論文

義烏二期副食品和茶葉調(diào)查報(bào)告 深圳世方成就鋪王陸洲高科技集團(tuán)有限公司陸洲高科技集團(tuán)有限公司07年8月義烏二期副食品和茶葉區(qū)調(diào)查報(bào)告深圳世方商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司

目錄第一部分副食品部分 1一、本地相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查 11、水東東路一條街 12、農(nóng)產(chǎn)品配送中心 23、東平水果批發(fā)市場(chǎng) 3二、外地副食品調(diào)查 61、南昌市洪城大市場(chǎng) 62、浙江義烏小商品批發(fā)城副食品區(qū)調(diào)查 113、中國(guó)南三條市場(chǎng)調(diào)查 164、重慶朝天門(mén)副食品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)查 21三、惠州本地副食品經(jīng)營(yíng)戶(hù)消費(fèi)調(diào)查 27第二部分茶葉部分 33一、茶文化介紹 331、國(guó)內(nèi)主要茶葉產(chǎn)區(qū)和茶系品牌 332、中國(guó)人均茶葉消費(fèi)量、廣東及惠州的人均茶葉消費(fèi)量 36二、附近茶葉市場(chǎng)分布及目前狀況 371、東方國(guó)際茶都 372、中國(guó)茶宮 453、三島茶葉批發(fā)市場(chǎng) 504、芳村茶葉城 55三、惠州茶葉、茶具的供給渠道調(diào)查 64四、惠州茶葉、茶具的消費(fèi)渠道調(diào)查 711、家庭茶葉茶具消費(fèi)調(diào)查 712、公司茶葉消費(fèi)調(diào)查 753、茶館消費(fèi)調(diào)查 81第三部分定位可行性分析 89一、副食品部分 89二、茶葉部分 901、惠州本地龐大的消費(fèi)基礎(chǔ) 902、目前惠州還未有一個(gè)專(zhuān)業(yè)性的茶葉市場(chǎng) 903、外地很多小商品批發(fā)市場(chǎng)都有茶葉批發(fā)。 904、區(qū)域內(nèi)茶葉批發(fā)氛圍越來(lái)越濃。 915、茶葉，從經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)上，與副食品具有相容性。 91第四部分市場(chǎng)初步定位 92一、副食品初步定位 92二、茶葉區(qū)經(jīng)營(yíng)初步定位 92義烏二期副食品和茶葉調(diào)查報(bào)告第一部分副食品部分一、本地相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查1、水東東路一條街市場(chǎng)名稱(chēng)：水東東路地理位置：東平半島西部，西接水東西路，東接水東南路市場(chǎng)規(guī)模：長(zhǎng)約1km，街道寬約8m建筑形式：臨街低層民房鋪位形式：臨街街鋪鋪位大?。憾酁?×8m2層高：3.5m裝修狀況：一般為灰白色牛皮紙吊頂，地面為普通瓷磚或水泥抹平，建筑物普遍較為陳舊。租金：一般街鋪為10～15元/m2，較為破陋的街鋪?zhàn)饨饡?huì)更低些。經(jīng)營(yíng)品種：水東東路是一條古老的商業(yè)街區(qū)，商戶(hù)以批發(fā)為主，主要經(jīng)營(yíng)日化、百貨、茶葉、傢俬、副食、玩具等。其中純經(jīng)營(yíng)副食的商戶(hù)有7家，另外也有兩三家經(jīng)營(yíng)百貨和玩具的商戶(hù)兼營(yíng)副食。該街區(qū)中的副食以農(nóng)產(chǎn)品干貨和廚用調(diào)味品為主。經(jīng)營(yíng)狀況：街區(qū)中專(zhuān)營(yíng)副食批發(fā)的商戶(hù)只有7家，他們一般都在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)多年，經(jīng)驗(yàn)豐富，有穩(wěn)定的購(gòu)銷(xiāo)渠道，經(jīng)營(yíng)狀況良好。據(jù)商戶(hù)反映，近幾年副食生意不好做，很多商戶(hù)都已改行。進(jìn)駐意向：根據(jù)對(duì)該街區(qū)7家商戶(hù)的訪談，沒(méi)有商戶(hù)對(duì)我市場(chǎng)有明確的進(jìn)駐意向；但有4家表示可以考慮，先了解一下市場(chǎng)，視具體情況而定；有2家對(duì)我市場(chǎng)的前景表示悲觀，認(rèn)為江北位置偏，交通不便；另外有一家表示愿到我市場(chǎng)，但不再經(jīng)營(yíng)副食，想從事品牌化妝品的批發(fā)。2、農(nóng)產(chǎn)品配送中心項(xiàng)目名稱(chēng)：農(nóng)產(chǎn)品配送中心地理位置：江北金澤物流園南側(cè)，惠州大道東側(cè)市場(chǎng)規(guī)模：34.7萬(wàn)m2建筑形式：排狀兩層建筑，一樓為鋪位，二樓為住房鋪位形式：開(kāi)放式街鋪通道寬度：20m鋪位面寬與進(jìn)深：6×10m2主力鋪位：60m2層高：3.5m裝修情況：墻面普通刷白，地面普通褐色瓷磚市場(chǎng)配套的客運(yùn)站、貨運(yùn)站等配套設(shè)施情況：市場(chǎng)自身具有物流配送系統(tǒng)主營(yíng)品種：調(diào)味品、水產(chǎn)品(尤其是海味)、土特產(chǎn)、糧油、腌制食品、保健品等商戶(hù)種類(lèi)：一般為個(gè)體商戶(hù)，也有少量經(jīng)銷(xiāo)商。商品來(lái)源：惠州地區(qū)為多，80%來(lái)自廣東，少量來(lái)自福建等地。批發(fā)采購(gòu)客戶(hù)來(lái)源：主要是來(lái)自惠州地區(qū)，也有河源、深圳、東莞等周邊城市的零售商。營(yíng)業(yè)時(shí)間：早上9：00到下午5：00租金水平：2700元/月（兩層）管理費(fèi)：130元/月租金繳納方式：逐月繳納市場(chǎng)概述：惠州農(nóng)產(chǎn)品配送中心是粵東地區(qū)最大的農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心，是廣東省及惠州市的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，是惠州市重點(diǎn)的“菜藍(lán)子”工程，也是深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司構(gòu)建全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系中重要組成部分，占地面積三十四點(diǎn)七萬(wàn)平方米，總投資將超過(guò)五億元人民幣。市場(chǎng)占地面積大，環(huán)境開(kāi)闊，有專(zhuān)門(mén)的物流配送系統(tǒng)，交通方便。副食品區(qū)在位于市場(chǎng)西側(cè)，在市場(chǎng)中占有相當(dāng)大的份額，商戶(hù)投資成本大，經(jīng)營(yíng)狀況良好，很少有空置鋪位。附圖：3、東平水果批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)：水果批發(fā)市場(chǎng)地理位置：東平汽車(chē)站旁市場(chǎng)規(guī)模：26000m2建筑形式：排狀兩層建筑，有采光天棚鋪位形式：半開(kāi)放式街鋪通道寬度：15m鋪位面寬與進(jìn)深：6×10m2主力鋪位：60m2層高：5m裝修情況：墻面刷白，水泥地面，通道搭建采光天棚內(nèi)、外部交通情況：市場(chǎng)內(nèi)部有物流配送車(chē)隊(duì)，通道寬闊，但出口略顯狹窄；市場(chǎng)外部緊鄰東平汽車(chē)站，向北通往東江大橋，向西通往東湖西路，向路通往大湖溪，交通極為便利。市場(chǎng)配套的客運(yùn)站、貨運(yùn)站等配套設(shè)施情況：東平客運(yùn)站，市場(chǎng)自身具有物流配送系統(tǒng)主營(yíng)品種：水果；副食（干貨、調(diào)味品）。經(jīng)營(yíng)副食的商戶(hù)有5家，全部分布在市場(chǎng)外面，經(jīng)營(yíng)干貨、調(diào)味品、花生等。商戶(hù)種類(lèi)：個(gè)體商戶(hù)商品來(lái)源：惠州地區(qū)為主，一般都是廣東人，外省商戶(hù)不多批發(fā)采購(gòu)客戶(hù)來(lái)源：惠州市為主，主要是惠州地區(qū)營(yíng)業(yè)時(shí)間：早9：00到晚6：00租金水平：3000元/月管理費(fèi)：300元/月租金繳納方式：每月月初市場(chǎng)概述：水果批發(fā)市場(chǎng)位于東平半島東部，東平客運(yùn)站旁，交通極為便利。不由于市場(chǎng)年數(shù)稍久，硬件環(huán)境設(shè)施較為陳舊。目前市場(chǎng)中有大量空置鋪位，經(jīng)營(yíng)狀況欠佳。市場(chǎng)中副食品店只有五家，全部分在市場(chǎng)外面，經(jīng)營(yíng)干貨、調(diào)味品等，經(jīng)營(yíng)狀況一般。附圖：本地相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)：惠州本地目前只有三個(gè)地方有比較集中的副食品批發(fā)，即水東東路的一條街、農(nóng)產(chǎn)品配送中心和東平水果批發(fā)市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)其詳細(xì)的調(diào)查我們可以發(fā)現(xiàn)，三個(gè)市場(chǎng)都有自己的特點(diǎn)。其中水東東路做副食品的規(guī)模不大，只有7家在做副食品，主要經(jīng)營(yíng)品種為干貨和廚用調(diào)味用品，農(nóng)產(chǎn)品配送中心位置與本項(xiàng)目距離比較近，對(duì)本項(xiàng)目的影響比較大，市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)調(diào)味品、水產(chǎn)品(尤其是海味)、土特產(chǎn)、糧油、腌制食品、保健品等，東平水果批發(fā)市場(chǎng)主要是批發(fā)水果為主，少量的鋪位有副食品經(jīng)營(yíng)，主要是經(jīng)營(yíng)干貨和調(diào)味品。三個(gè)本地市場(chǎng)規(guī)模雖然不大，不過(guò)都對(duì)本項(xiàng)目起著一定的影響，未來(lái)在產(chǎn)品定位的過(guò)程中應(yīng)避免經(jīng)營(yíng)品類(lèi)與其雷同，盡量形成市場(chǎng)的互補(bǔ)。

二、外地副食品調(diào)查1、南昌市洪城大市場(chǎng)市場(chǎng)基本情況：市場(chǎng)名稱(chēng)：南昌市洪城大市場(chǎng)市場(chǎng)地址及規(guī)模：洪城大市場(chǎng)位于南昌市朝陽(yáng)洲，屬于南昌市城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬于股份制的日用工業(yè)消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)。始建于1994年7月，市場(chǎng)規(guī)模宏大，總體規(guī)劃1700畝，建筑面積12萬(wàn)平方米，建有店面5000余間。市場(chǎng)分A、B、C、D四大交易區(qū)，分別經(jīng)營(yíng)小百貨、鞋帽、布匹、服裝、針織品、床上用品、副食品等七大類(lèi)商品。副食品經(jīng)營(yíng)區(qū)詳細(xì)調(diào)查：1)建筑及規(guī)劃調(diào)查副食品區(qū)所在市場(chǎng)位置洪城大市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)分布情況如下：洪城大市場(chǎng)內(nèi)部分主要分為A、B、C、D四大區(qū)域：A區(qū)主營(yíng)：鞋、包、皮具、針織用品、玩具、文具、小百貨B區(qū)主營(yíng)：布匹、窗簾、針織輔料、文具C區(qū)主營(yíng)：服裝D區(qū)主營(yíng)：干貨、糧油食品、果品、茶葉、煙酒、調(diào)味品、衛(wèi)生用品注：（1）C區(qū)和D區(qū)之間的黃色區(qū)域（如圖1-1所示）是洪城大市場(chǎng)的步行道，其主營(yíng)為鞋和服裝（2）D區(qū)內(nèi)有不少店鋪用做了倉(cāng)儲(chǔ)主次通道寬度：由于南昌洪城大市場(chǎng)是比較古老的是市場(chǎng)，且不是封閉式市場(chǎng)，全部為臨街型商鋪，很多車(chē)子都直接開(kāi)進(jìn)來(lái)進(jìn)貨，因此通道寬度都比較寬，一般主通道為6米，次通道為4米。如下：主通道6米次通道4米鋪位形式 市場(chǎng)為敞開(kāi)式市場(chǎng)，全部都是臨街鋪，鋪位內(nèi)部的裝修都是自己裝修，吊頂?shù)娘L(fēng)格也各不相同，廣告牌也各式各樣，不過(guò)鋪位都是統(tǒng)一卷簾門(mén)，鋪位都是用實(shí)體墻隔斷，如下圖：主力鋪位大?。褐髁︿佄淮笮∫话銥?5平方米，面寬×進(jìn)深：3米×5米公共裝修情況公共部分可以說(shuō)是基本無(wú)裝修，市場(chǎng)是為老市場(chǎng)，公共部分為樓與樓之間的巷子，原本是露天的，只是在此基礎(chǔ)上多加了弧形雨棚，地面為普通水泥地板，如下圖：2)副食品區(qū)經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查副食品區(qū)經(jīng)營(yíng)情況：經(jīng)營(yíng)分區(qū)情況：整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)分區(qū)之分，但是副食品區(qū)內(nèi)部卻沒(méi)有經(jīng)營(yíng)分區(qū)，家家戶(hù)戶(hù)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品很雜亂，比如有的鋪位經(jīng)營(yíng)糖果，還經(jīng)營(yíng)餅干、奶粉等；有的鋪位內(nèi)不僅經(jīng)營(yíng)熟食，還有調(diào)味品和保健品等經(jīng)營(yíng)，總之，市場(chǎng)內(nèi)沒(méi)有明細(xì)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)，據(jù)商戶(hù)透料，主要你在市場(chǎng)內(nèi)做生意，在任何一個(gè)角落經(jīng)營(yíng)任何一種副食品產(chǎn)品都可以。具體經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品種類(lèi)：主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品有糖果、果凍、調(diào)料、奶粉、瓜子、各種肉類(lèi)熟食、方便面、鹵味小吃、保健品、餅干、花生、咸菜、飲料、酒等等。商戶(hù)來(lái)源：商戶(hù)來(lái)自全國(guó)各地，主要來(lái)源于南昌本地、江西省內(nèi)各縣市、浙江、福建、安徽等地，其中南昌本地的占了約80%的比例。商戶(hù)構(gòu)成：市場(chǎng)內(nèi)商戶(hù)基本上都是個(gè)體戶(hù)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，品牌代理的不多進(jìn)貨地點(diǎn)和方式：通過(guò)走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)所有的商戶(hù)都是從廠家直接進(jìn)貨，且廠家都是位于全國(guó)各地，主要是江西、浙江、湖北等地的廠家，一般都是由物流公司托運(yùn)進(jìn)貨，也有的是自己過(guò)去拿貨，根據(jù)自己的需求選擇不同的進(jìn)貨方式。采購(gòu)者來(lái)源及區(qū)域：商品交易幅射面廣，以江西省為中心，北到新疆、東北三省，南到廣東，吸引了國(guó)內(nèi)大批各具特色的商品進(jìn)入市場(chǎng)。主要輻射區(qū)域?yàn)榻鳌⒏＝?、安徽、湖北、浙江等省，其中?lái)自江西的占了80%。副食品經(jīng)營(yíng)區(qū)租金費(fèi)用調(diào)查：費(fèi)用類(lèi)別租金租金繳納方式空調(diào)費(fèi)管理費(fèi)工商稅收地稅副食區(qū)40—260元/㎡·月一年一交無(wú)1100元/月580元/月580元/月商戶(hù)進(jìn)駐意向情況：調(diào)查的商戶(hù)中，部分有進(jìn)駐意向，不過(guò)態(tài)度極為謹(jǐn)慎，需要給時(shí)間讓其去深入了解，主要原因是對(duì)惠州不了解，有的商戶(hù)原本對(duì)外地市場(chǎng)沒(méi)興趣，不過(guò)聽(tīng)到免租的優(yōu)惠政策又有了心動(dòng)的念頭，未來(lái)招商可考慮在此設(shè)點(diǎn)。副食品經(jīng)營(yíng)狀況綜述：南昌市洪城大市場(chǎng)規(guī)模龐大，建筑面積12萬(wàn)平方米。建有店面5000余間，室內(nèi)攤位2500余個(gè)，服裝類(lèi)是洪城大市場(chǎng)絕對(duì)的主營(yíng)產(chǎn)品，占到總額的32.77%，其次是鞋、包、皮具類(lèi)，副食品以及布匹、窗簾類(lèi)。根據(jù)調(diào)研組對(duì)副食品區(qū)的調(diào)查來(lái)看，認(rèn)為市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況是非常好的，不僅人流量大，而且空鋪率也幾乎沒(méi)有，產(chǎn)品主要輻射本省各縣市以及周邊省份，大部分都是電話(huà)訂購(gòu)。副食品區(qū)位于市場(chǎng)的D區(qū)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，洪城大市場(chǎng)內(nèi)鋪位共計(jì)有5090個(gè)，其中副食品類(lèi)656個(gè)鋪位，副食品類(lèi)鋪位數(shù)占總鋪位數(shù)的12.83%；在市場(chǎng)中的地位不容忽視，不過(guò)據(jù)商戶(hù)反映，市場(chǎng)近兩年的生意不及以前，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大。2、浙江義烏小商品批發(fā)城副食品區(qū)調(diào)查市場(chǎng)基本情況：市場(chǎng)名稱(chēng)：中國(guó)小商品城——賓王市場(chǎng)市場(chǎng)地址：義烏市賓王路158號(hào)副食品經(jīng)營(yíng)區(qū)詳細(xì)調(diào)查：1)建筑及規(guī)劃調(diào)查副食品區(qū)所在市場(chǎng)位置整個(gè)義烏有三大批發(fā)市場(chǎng)，即賓王市場(chǎng)、國(guó)際商貿(mào)城（福田市場(chǎng)）和中國(guó)小商品批發(fā)城，副食品區(qū)就位于賓王市場(chǎng)一樓的C區(qū)和D區(qū)，如下圖所示：主次通道寬度：（加現(xiàn)場(chǎng)照片）主通道6m次通道4m小通道3m鋪位形式副食品區(qū)采用內(nèi)街鋪形式，由輕質(zhì)隔墻或玻璃隔斷，配有卷簾門(mén)，約3.5m高；一般鋪位都有柵格吊頂，個(gè)別無(wú)吊頂或有板材吊頂；大部分鋪位都有自制或廠家代制的塑料或油布廣告牌，也有些沒(méi)有廣告牌，只貼了門(mén)牌號(hào)。另外，干貨區(qū)鋪位采用的是開(kāi)放式大賣(mài)場(chǎng)的形式，沒(méi)有隔斷。主力鋪位大?。褐髁︿佄幻娣e為16m2，面寬×進(jìn)深：4×4，公共裝修情況：市場(chǎng)層高約5m，一般的公共區(qū)域無(wú)吊頂，個(gè)別走道有柵格吊頂，吊頂高約3.5m；天花板普通刷白，配有消防管道與輸水管道；每隔3～5m會(huì)有一臺(tái)吊扇；地板為80×80普通褐色和米黃澀瓷磚鋪地。2)副食品區(qū)經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查副食品區(qū)是否有詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)：據(jù)調(diào)查，副食品區(qū)沒(méi)有明顯的經(jīng)營(yíng)分區(qū)，市場(chǎng)內(nèi)部的商戶(hù)可以按照自己的意愿經(jīng)營(yíng)任何屬于副食品類(lèi)的商品，甚至經(jīng)營(yíng)日化用品。當(dāng)經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)自由調(diào)配，個(gè)別品種也有模糊的集中區(qū)域。比如經(jīng)營(yíng)糖果的商戶(hù)多集中在市場(chǎng)進(jìn)門(mén)左側(cè)的街區(qū)。副食品區(qū)所占面積2萬(wàn)m2具體的產(chǎn)品種類(lèi)調(diào)味料、小食品、糖果、保健品、營(yíng)養(yǎng)品、熟肉制品、冷凍食品、腌制食品、鹵味食品、土特產(chǎn)、方便面、炒貨、炸貨、干貨、酒、飲料等商戶(hù)來(lái)源全國(guó)各地，以浙江為多商戶(hù)構(gòu)成多數(shù)為個(gè)體商戶(hù)，也有不少經(jīng)銷(xiāo)商，個(gè)別為廠家駐點(diǎn)進(jìn)貨地點(diǎn)與方式全國(guó)各地/廠家配送采購(gòu)者來(lái)源及區(qū)域全國(guó)各地，也有非洲、中東、中亞、歐洲等地副食品經(jīng)營(yíng)區(qū)租金費(fèi)用調(diào)查：費(fèi)用類(lèi)別租金租金繳納方式空調(diào)費(fèi)管理費(fèi)工商稅收及地稅副食區(qū)100-150元/m2一年一交無(wú)1000元/年1000元/月商戶(hù)進(jìn)駐意向情況：根據(jù)對(duì)十余家商戶(hù)的訪談，只有一家對(duì)惠州市場(chǎng)頗有進(jìn)駐意向，表示愿意過(guò)來(lái)了解一下。大部分商戶(hù)都反應(yīng)近幾年副食品生意日漸蕭條，只有在義烏市場(chǎng)可以發(fā)展下去，去別的市場(chǎng)沒(méi)有保障，不看好新市場(chǎng)。有的商戶(hù)剛進(jìn)駐義烏市場(chǎng)不久，業(yè)務(wù)尚未完全拓展開(kāi)，想集中精力做好義烏市場(chǎng)。也有的商戶(hù)對(duì)新市場(chǎng)態(tài)度比較悲觀，考慮可以在新市場(chǎng)盤(pán)活之后在進(jìn)駐。副食品經(jīng)營(yíng)狀況綜述：副食品區(qū)位于義烏市的賓王市場(chǎng)的C區(qū)和D區(qū)，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)2萬(wàn)平米之多，在賓王市場(chǎng)內(nèi)，副食品經(jīng)營(yíng)區(qū)占據(jù)著主要的低位，產(chǎn)品輻射整個(gè)東南亞，市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)?？梢?jiàn)國(guó)外的采購(gòu)者前來(lái)采購(gòu)。從市場(chǎng)人流及商戶(hù)繁忙程度來(lái)看，副食品區(qū)整體經(jīng)營(yíng)狀況非常好，很多都是電話(huà)訂購(gòu)發(fā)貨，采購(gòu)的量也非常大，同時(shí)市場(chǎng)內(nèi)沒(méi)有鋪位空置的現(xiàn)象。從與商戶(hù)的訪談中了解到，市場(chǎng)近幾年的經(jīng)營(yíng)狀況有下滑的趨勢(shì)，主要是因?yàn)楦笔称放l(fā)本身利潤(rùn)較低，并且隨著各地小商品批發(fā)市場(chǎng)的涌現(xiàn)，全國(guó)小商品批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況也有整體下滑的趨勢(shì)。3、中國(guó)南三條市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)基本情況：市場(chǎng)名稱(chēng)：中國(guó)南三條市場(chǎng)市場(chǎng)地址：南三條市場(chǎng)地處石家莊市中心商業(yè)繁華區(qū)，由石家莊市橋東區(qū)的一個(gè)胡同市場(chǎng)逐步發(fā)展而來(lái)。市場(chǎng)位于石家莊火車(chē)站附近，中山東路北側(cè)。副食品經(jīng)營(yíng)區(qū)詳細(xì)調(diào)查：1)建筑及規(guī)劃調(diào)查副食品區(qū)所在市場(chǎng)位置副食品區(qū)在市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)面積比較小，總經(jīng)營(yíng)面積不超過(guò)3000平方米，在整個(gè)南三條市場(chǎng)中的低位也不高，副食品區(qū)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品比較雜亂，在市場(chǎng)的詳細(xì)位置如下圖：南三條市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū)圖主力鋪位大小主力鋪位面積為20m2鋪位面寬與進(jìn)深鋪位面寬與進(jìn)深為：4×5m2公共裝修情況副食品區(qū)采用的是外街鋪與內(nèi)街鋪相結(jié)合的方式。外街鋪公共部分由黑色布料天棚搭建，地面由劣質(zhì)地磚鋪設(shè)。內(nèi)街鋪位于建筑物內(nèi)部，有3.5米高灰白色牛皮紙吊頂（已很陳舊），每隔3～5米有一盞普通照明白熾燈；地面為80×80普通深褐色瓷磚鋪地。2)副食品區(qū)經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查副食品區(qū)是否有詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)：整個(gè)南三條市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)分區(qū)，但是副食品區(qū)內(nèi)部沒(méi)有明細(xì)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)，基本上每個(gè)鋪位內(nèi)都有成百上千個(gè)經(jīng)營(yíng)品種，很多鋪位都經(jīng)營(yíng)的很亂，各種產(chǎn)品都有，主要是副食品都可以擺出來(lái)經(jīng)營(yíng)，他們主要是對(duì)超市進(jìn)行配貨，因此基本上每家每戶(hù)的產(chǎn)品都很豐富。副食品區(qū)所占面積2000m2具體的產(chǎn)品種類(lèi)調(diào)味料、小食品、糖果、保健品、營(yíng)養(yǎng)品、熟肉制品、腌制食品、鹵味食品、方便面、炒貨、炸貨、干貨、酒、飲料等商戶(hù)來(lái)源以石家莊人為多，主要是河北人商戶(hù)構(gòu)成個(gè)體商戶(hù)進(jìn)貨地點(diǎn)與方式全國(guó)各地/廠家配送采購(gòu)者來(lái)源及區(qū)域采購(gòu)者主要是石家莊市以及周邊縣鎮(zhèn)的超市副食品經(jīng)營(yíng)區(qū)租金費(fèi)用調(diào)查：費(fèi)用類(lèi)別租金租金繳納方式空調(diào)費(fèi)管理費(fèi)工商稅收副食區(qū)30～50元/m2每月月初繳納無(wú)100元/月300元/月商戶(hù)進(jìn)駐意向情況：南三條市場(chǎng)的商戶(hù)一般都是當(dāng)?shù)厝耍芏嗌虘?hù)根本未到過(guò)南方或沒(méi)有在南方居住過(guò)，廣東對(duì)他們有種神秘的距離感。由于擔(dān)心生活習(xí)慣、風(fēng)土人情以及方言的不同，他們一般不愿意到廣東做生意。另外，南三條市場(chǎng)的副食區(qū)主要為石家莊本市的零售商服務(wù)，商戶(hù)的實(shí)力不夠強(qiáng)，也無(wú)心南下拓展業(yè)務(wù)。副食品經(jīng)營(yíng)狀況綜述：副食品區(qū)在整個(gè)市場(chǎng)中所占比例較小，并且所處位置較為偏僻，市場(chǎng)環(huán)境較差，在整個(gè)市場(chǎng)中的低位也比較低，市場(chǎng)內(nèi)主要是以批發(fā)為主經(jīng)營(yíng)，不過(guò)做批發(fā)的同時(shí)也會(huì)有零售，市場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間可達(dá)晚上6～7點(diǎn)。從人流上看，整個(gè)南三條市場(chǎng)十分活躍，不過(guò)人流較其他經(jīng)營(yíng)區(qū)稍少一些，可能是由于位置較偏等原因。副食品區(qū)的服務(wù)對(duì)象主要是市區(qū)的超市和一些小型的零售商，他們之間有著穩(wěn)定的購(gòu)銷(xiāo)與配送關(guān)系，整體上經(jīng)營(yíng)狀況較好。4、重慶朝天門(mén)副食品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)基本情況：市場(chǎng)名稱(chēng)：重慶朝天門(mén)副食品批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)地址：重慶朝天門(mén)批發(fā)市場(chǎng)位于重慶渝中區(qū)東南端長(zhǎng)江和嘉陵江交匯處，交通運(yùn)輸便利，歷來(lái)是商賈云集和西南地區(qū)重要的商品集散地。1991年市場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)。市場(chǎng)的建成面積達(dá)37萬(wàn)平方米，市場(chǎng)內(nèi)設(shè)26個(gè)交易區(qū)，萬(wàn)余經(jīng)營(yíng)戶(hù)，15,000多個(gè)攤位，其中數(shù)千家經(jīng)營(yíng)者是來(lái)自?xún)?nèi)地其它省市的商家，是長(zhǎng)江上游最大的日用工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)。副食品經(jīng)營(yíng)區(qū)詳細(xì)調(diào)查：1)建筑及規(guī)劃調(diào)查副食品區(qū)所在市場(chǎng)位置市場(chǎng)為綜合性臨街為主的批發(fā)型市場(chǎng)，主要以服裝批發(fā)為主，副食品在整個(gè)朝天門(mén)市場(chǎng)中的低位不高，經(jīng)營(yíng)面積大約3000平米，相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)講只是很小的經(jīng)營(yíng)面積，與眼鏡和文具在同一棟樓層經(jīng)營(yíng)，且都在一層經(jīng)營(yíng)，不過(guò)眼鏡和文具的經(jīng)營(yíng)面積很小，副食品市場(chǎng)的上層為朝天門(mén)公交車(chē)站。主次通道寬度：（加現(xiàn)場(chǎng)照片）主通道1.8米次通道1.5米鋪位形式 市場(chǎng)為比較老的市場(chǎng)，很多鋪位內(nèi)都只是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地?cái)[滿(mǎn)貨品，再加上一個(gè)卷簾門(mén)，非常簡(jiǎn)單的裝修。鋪位內(nèi)部主要是由商戶(hù)自己裝修，大部分鋪位內(nèi)部都是沒(méi)有吊頂，少部分鋪位內(nèi)有格柵吊頂，由商戶(hù)自行決定；鋪位內(nèi)無(wú)吊頂?shù)匿佄讳佄粌?nèi)有吊頂?shù)匿佄讳佄慌c鋪位之間大都是用木板隔斷，不過(guò)不隔斷到頂，統(tǒng)一離頂1米左右。還有就是廣告牌，很多商鋪都只是個(gè)空門(mén)面，沒(méi)有廣告牌，有的只掛個(gè)“糖果批發(fā)”字樣，有的甚至什么都不掛，只有少部分商鋪掛有廣告牌，一般廣告牌都沒(méi)有規(guī)律，因?yàn)槎际巧虘?hù)自己做的，大小都不一樣。鋪位內(nèi)無(wú)廣告牌主力鋪位大?。海蝇F(xiàn)場(chǎng)照片）主力鋪位大小為12平方米，面寬×進(jìn)深：3×4公共裝修情況整個(gè)市場(chǎng)是個(gè)老市場(chǎng)，盡管市場(chǎng)內(nèi)有中央空調(diào)，但是公共部分裝修確非常簡(jiǎn)陋，首先天花無(wú)吊頂，抬頭只能看到凌亂的消防管道和中央空調(diào)通道，墻體也是普通刷白墻面，地面為普通防滑瓷磚，大小為0.6×0.6米。天花無(wú)吊頂?shù)孛鏋槠胀ǚ阑纱u2)副食品區(qū)經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查副食品區(qū)是否有詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)：據(jù)調(diào)查，市場(chǎng)內(nèi)沒(méi)有明細(xì)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)，只要商戶(hù)愿意進(jìn)駐，經(jīng)營(yíng)什么都可以，有不少商戶(hù)在市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)日化用品，不過(guò)大部分都是在經(jīng)營(yíng)副食品，雖然沒(méi)有詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)，但可以看到經(jīng)營(yíng)糖果的鋪位數(shù)明顯最多。副食品區(qū)經(jīng)營(yíng)情況所占面積約3000平方米具體的產(chǎn)品種類(lèi)調(diào)味料、糖果、餅干、保健營(yíng)養(yǎng)品、熟肉制品、冷凍食品、腌制食品、鹵味食品、炒貨、炸貨、酒、飲料等商戶(hù)來(lái)源重慶本地為主商戶(hù)構(gòu)成大部分為個(gè)體商戶(hù)，基本上都有代理品牌進(jìn)貨地點(diǎn)與方式全國(guó)各地/廠家配送采購(gòu)者來(lái)源及區(qū)域主要是輻射重慶市和周邊縣市，來(lái)自外省的采購(gòu)者很少副食品經(jīng)營(yíng)區(qū)租金費(fèi)用調(diào)查：費(fèi)用類(lèi)別租金租金繳納方式空調(diào)費(fèi)管理費(fèi)工商稅收其他副食區(qū)50元/m2按季度繳納35元/m25元/m2免無(wú)商戶(hù)進(jìn)駐意向情況：通過(guò)對(duì)商戶(hù)的進(jìn)駐意向訪談，發(fā)現(xiàn)大部分商戶(hù)都不考慮進(jìn)駐我市場(chǎng)，大部分商戶(hù)都是本地人，還沒(méi)想到去外地拓展，最主要是距離太遠(yuǎn)，很多人也不了解惠州，況且市場(chǎng)內(nèi)批發(fā)的量也不大，很多都只是做本地人的生意，部分商鋪還是以零售為主在生存，從各方面來(lái)該市場(chǎng)都不可能成為未來(lái)本項(xiàng)目招商的重點(diǎn)。副食品經(jīng)營(yíng)狀況綜述：重慶朝天門(mén)市場(chǎng)建成面積達(dá)37萬(wàn)平方米，市場(chǎng)內(nèi)設(shè)26個(gè)交易區(qū)，萬(wàn)余經(jīng)營(yíng)戶(hù)，15000多個(gè)攤位，不過(guò)經(jīng)營(yíng)副食品的面積不大，副食品的總經(jīng)營(yíng)面積不超過(guò)3000平方米，市場(chǎng)主要是做服裝和布料等的批發(fā)。據(jù)了解，副食品區(qū)的經(jīng)營(yíng)狀況一般，市場(chǎng)內(nèi)的人流還是可觀的，不過(guò)大部分都是零售的較多，來(lái)批發(fā)采購(gòu)的一次性批發(fā)的量也不夠大，同時(shí)市場(chǎng)的輻射范圍也較小，主要是做重慶市內(nèi)的生意，主要是市內(nèi)的小超市和便利店來(lái)采購(gòu)，與本項(xiàng)目還是有一定的相似之處。外地市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)：以上幾個(gè)副食品批發(fā)市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)都做的比較成功，無(wú)論在規(guī)模上還是輻射范圍上都具有比較大的優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品的品類(lèi)上有我們非常值得借鑒的地方，副食品的產(chǎn)品品種非常豐富，在外地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)內(nèi)一般主要經(jīng)營(yíng)有調(diào)味料、小食品、糖果、保健品、營(yíng)養(yǎng)品、熟肉制品、冷凍食品、腌制食品、鹵味食品、土特產(chǎn)、方便面、炒貨、炸貨、干貨、酒、飲料等等，市場(chǎng)內(nèi)的商戶(hù)大部分都是個(gè)體戶(hù)，一般都具有部分產(chǎn)品的代理資格，在與商戶(hù)的交談中，唯獨(dú)有南昌的洪城大市場(chǎng)進(jìn)駐意向稍濃，其他市場(chǎng)內(nèi)商戶(hù)基本上無(wú)進(jìn)駐意向，認(rèn)為太遠(yuǎn)且不了解惠州。

三、惠州本地副食品經(jīng)營(yíng)戶(hù)消費(fèi)調(diào)查本次調(diào)查主要針對(duì)惠州市惠城區(qū)在營(yíng)副食零售與批發(fā)的市場(chǎng)狀況調(diào)查，調(diào)查區(qū)域主要份六大塊進(jìn)行，分別為東平、下角、南壇、下埔、河南岸、麥地，調(diào)研小組通過(guò)實(shí)地尋訪，共訪問(wèn)118位商戶(hù)，調(diào)查結(jié)果如下：經(jīng)營(yíng)時(shí)間調(diào)查：調(diào)查的118位商戶(hù)中有13位商戶(hù)經(jīng)營(yíng)未滿(mǎn)一年，31位商戶(hù)經(jīng)營(yíng)1～2年，53位商戶(hù)經(jīng)營(yíng)3～4年，20位商戶(hù)經(jīng)營(yíng)5～10年，還有1位商戶(hù)經(jīng)營(yíng)10年以上。調(diào)查顯示：11％的新開(kāi)店鋪，經(jīng)營(yíng)時(shí)間未滿(mǎn)一年，這部分商戶(hù)的進(jìn)貨渠道還不穩(wěn)定，在市場(chǎng)建立后可以先抓住這部分客源；26％的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)1～2年，這些商戶(hù)雖然已有穩(wěn)定的貨源，但波動(dòng)性還是很大，較易受價(jià)格等因素影響而改變其進(jìn)貨渠道；45％的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)3～4年，17％的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)5～10年，1％的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)10年以上，這些商戶(hù)都是經(jīng)營(yíng)時(shí)間比較長(zhǎng)，已經(jīng)習(xí)慣現(xiàn)在的進(jìn)貨渠道。經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品調(diào)查：這118位商戶(hù)中，經(jīng)營(yíng)飲料的有48位，經(jīng)營(yíng)餅干49位，經(jīng)營(yíng)糖果21位，經(jīng)營(yíng)方便面62位，經(jīng)營(yíng)辣味、炒貨、鹵味等小吃有72位，經(jīng)營(yíng)調(diào)味品32位，經(jīng)營(yíng)土特產(chǎn)11位，經(jīng)營(yíng)牛奶8位，經(jīng)營(yíng)煙酒16位。調(diào)查顯示：經(jīng)營(yíng)辣味、鹵味、炒貨等小吃最多，達(dá)61％；其次是經(jīng)營(yíng)方便面占53％；飲料與餅干都占有40％多，糖果占18％；前面這些產(chǎn)品類(lèi)型在大一點(diǎn)的便利店或雜貨店里面都能買(mǎi)到。調(diào)味品占27％、土特產(chǎn)占9％、煙酒占14％、牛奶占7％，這些產(chǎn)品一般在農(nóng)副食品店或煙酒專(zhuān)賣(mài)店里能夠買(mǎi)的。經(jīng)營(yíng)檔次調(diào)查：商鋪經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品低檔的有15個(gè)，中低檔有37個(gè)，中檔有61個(gè)，中高檔有5個(gè)。調(diào)查顯示：大部分店鋪為中檔、中低檔，由于這種小本經(jīng)營(yíng)店鋪，在檔次上很難提升，加上此次調(diào)查剔除了一部分高檔的連鎖便利店的走訪，因此整體的檔次不高。經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查：118個(gè)商戶(hù)中只有3位商戶(hù)表示生意很好，31位商戶(hù)表示生意還好，77位商戶(hù)表示生意一般，有7位商戶(hù)表示生意較差。調(diào)查顯示：由于各種大型超市與社區(qū)超市的開(kāi)設(shè)，這些小商店與其供應(yīng)批發(fā)商的生意整體狀況表現(xiàn)一般。副食采購(gòu)地調(diào)查：多數(shù)商戶(hù)在周邊的一些批發(fā)點(diǎn)、代理商那進(jìn)貨，較為集中的批發(fā)市場(chǎng)有東平水東街、汽車(chē)站龍豐市場(chǎng)、惠環(huán)市場(chǎng)、河南岸螺子湖街、下角市場(chǎng)。對(duì)義烏小商品城認(rèn)知度調(diào)查：調(diào)查的商戶(hù)中有14位商戶(hù)表示對(duì)義烏小商品城很了解，82位商戶(hù)表示對(duì)義烏小商品城了解一般，22位商戶(hù)表示對(duì)義烏小商品基本不了解。調(diào)查顯示：大部分商戶(hù)對(duì)義烏小商品城的了解還是不多，反映出義烏小商品城在與其經(jīng)營(yíng)品類(lèi)相關(guān)的本地市場(chǎng)中知名度不夠，宣傳力度不夠，很大程度上阻礙了義烏的發(fā)展。對(duì)義烏小商品城建立副食區(qū)的認(rèn)可度調(diào)查：14位商戶(hù)表示比較看好副食區(qū)的建立，42位商戶(hù)覺(jué)得還可以，52位商戶(hù)沒(méi)有發(fā)表意見(jiàn)，只有10位商戶(hù)認(rèn)為不大可行。調(diào)查顯示：整體來(lái)說(shuō)，商戶(hù)們不大看好副食市場(chǎng)的建立，主要覺(jué)得義烏的位置太遠(yuǎn)了，配貨不方便。進(jìn)駐意向調(diào)查：75位商戶(hù)表示不會(huì)進(jìn)駐，7位商戶(hù)表示可能會(huì)進(jìn)駐，13位商戶(hù)表示暫不考慮，22位商戶(hù)沒(méi)有發(fā)表意見(jiàn)，沒(méi)有一位商戶(hù)有進(jìn)駐意向。調(diào)查顯示：由于大多所調(diào)查的商戶(hù)是零售商，加上一些批發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目位置有點(diǎn)遠(yuǎn)，因此進(jìn)駐意向比較反映比較差。采購(gòu)意向調(diào)查：32位商戶(hù)表示不會(huì)前來(lái)進(jìn)貨，49位商戶(hù)表示可能會(huì)前來(lái)進(jìn)貨，2位商戶(hù)表示會(huì)來(lái)進(jìn)貨，24位商戶(hù)沒(méi)有發(fā)表意見(jiàn)，另外11位商戶(hù)為批發(fā)商，故未在進(jìn)貨意向內(nèi)。調(diào)查顯示：由于距離的問(wèn)題，除了江北的商戶(hù)一般都沒(méi)有很大進(jìn)貨意愿?？偨Y(jié)：在副食進(jìn)貨渠道中，零售商戶(hù)一般不需要過(guò)多的去尋找批發(fā)點(diǎn)，只要開(kāi)始找定幾家，或者等批發(fā)商的業(yè)務(wù)員前來(lái)聯(lián)系，缺貨時(shí)電話(huà)定購(gòu)。批發(fā)商則處在很被動(dòng)的位置，需要不斷的擴(kuò)展業(yè)務(wù)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)覆蓋面。整個(gè)環(huán)節(jié)中，零售商對(duì)批發(fā)商的選擇主要考慮的是價(jià)格、貨品種類(lèi)、配貨方便不方便，量多量少，對(duì)于批發(fā)商的位置不是很重要，甚至好些商戶(hù)不知道批發(fā)商具體位置在哪里，這對(duì)義烏建立副食批發(fā)市場(chǎng)是一個(gè)有利因素；對(duì)于批發(fā)商，由于配貨成本及配貨效益問(wèn)題，一般在周邊拓展業(yè)務(wù)，各自為營(yíng)，因此很多零售店的商品大多來(lái)源于附近批發(fā)商，這對(duì)于目前位置比較偏的義烏市場(chǎng)來(lái)說(shuō)在招商上是一個(gè)不利因素。對(duì)于這個(gè)不利因素，市場(chǎng)可以通過(guò)建立一個(gè)配運(yùn)平臺(tái)，把不同批發(fā)商同一天次同一區(qū)域的貨整合起來(lái)同一車(chē)次發(fā)，減少一次性配貨空車(chē)率，即為批發(fā)商節(jié)約配運(yùn)成本又提高配運(yùn)效率。批發(fā)點(diǎn)的分布比較分散，稍微集中的批發(fā)點(diǎn)在東平水東街、汽車(chē)站龍豐市場(chǎng)、惠環(huán)市場(chǎng)、河南岸螺子湖街、下角市場(chǎng)。其中水東街是專(zhuān)業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)，商品比較齊全；河南岸是城鄉(xiāng)結(jié)合的貿(mào)易市場(chǎng)，商品較全，但不集中；龍鳳市場(chǎng)、惠環(huán)市場(chǎng)、下角市場(chǎng)是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，其商品主要為干貨、糧油、調(diào)味品等農(nóng)副食為主，零食飲料類(lèi)的副食比例比較少，品種也比較單一。多數(shù)零售商還是希望能在一個(gè)地方定齊要的貨，這對(duì)于義烏副食市場(chǎng)的建立又是一個(gè)有利因素。在市場(chǎng)推廣方面，義烏副食市場(chǎng)可以結(jié)合零售商所經(jīng)營(yíng)的日用百貨，打造一個(gè)為這些商戶(hù)專(zhuān)門(mén)建立的一站式批發(fā)平臺(tái)。價(jià)格合理、商品齊全、配運(yùn)方便商品齊全、可同時(shí)采購(gòu)百貨群聚效應(yīng)、高效經(jīng)濟(jì)配運(yùn)價(jià)格合理、商品齊全、配運(yùn)方便商品齊全、可同時(shí)采購(gòu)百貨群聚效應(yīng)、高效經(jīng)濟(jì)配運(yùn)

第二部分茶葉部分一、茶文化介紹茶是中國(guó)的國(guó)飲，更是當(dāng)今世界三大非酒精飲料之一（茶，可樂(lè)，咖啡），素有“黃金飲料”之稱(chēng)。從中國(guó)的“茶”到世界的“ITA”，茶葉作為首屈一指的天然飲料，在過(guò)去的十年里正以驚人的速度發(fā)展，到2002年，中國(guó)茶行業(yè)總產(chǎn)值已經(jīng)高達(dá)150億元，且以每年145的速度遞增，遠(yuǎn)遠(yuǎn)中國(guó)8%的GDP年增長(zhǎng)率。2002年底，世界茶葉產(chǎn)量達(dá)到310萬(wàn)噸，全球茶葉消費(fèi)已經(jīng)突破1000億元人民幣。在“自然、健康、綠色”成為消費(fèi)時(shí)尚的21世紀(jì)，茶產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)高成長(zhǎng)性的朝陽(yáng)型產(chǎn)業(yè)，具有無(wú)可限量的市場(chǎng)前景。1、國(guó)內(nèi)主要茶葉產(chǎn)區(qū)和茶系品牌中國(guó)四大茶區(qū)中國(guó)茶園面積大約有一百余萬(wàn)公頃，其茶區(qū)分布南起北緯18度的海南榆林，北抵北緯37度的山東榮城，西自東經(jīng)94度的西藏茶隅，東至沿海各地。共包括浙江、湖南、四川、安徽、福建、云南、湖北、廣東、廣西、江西、貴州、江蘇、陜西、河南、山東、甘肅、西藏、海南等19個(gè)地區(qū)的近千個(gè)縣、市，地跨熱帶、亞熱帶和溫帶。在此區(qū)域內(nèi)地形復(fù)雜，氣象萬(wàn)千，有山清水秀的東南丘陵，有群山環(huán)抱的四川盆地，有云物繚繞的云貴高原，更有恒夏多雨的西雙版納和邊陲海南。中國(guó)茶區(qū)遼闊，茶區(qū)劃分采取3個(gè)級(jí)別，即：一級(jí)茶區(qū)，是全國(guó)性劃分，用以宏觀指導(dǎo)；二級(jí)茶區(qū)，是由各產(chǎn)茶區(qū)劃分，進(jìn)行省區(qū)內(nèi)生產(chǎn)指導(dǎo)；三級(jí)茶區(qū)，是由各地縣劃分，具體指揮茶葉生產(chǎn)。現(xiàn)在中國(guó)茶區(qū)為了便于指揮，實(shí)現(xiàn)科學(xué)種茶，并根據(jù)歷史的、現(xiàn)在的、自然的、經(jīng)濟(jì)的、生產(chǎn)的的需要，將之劃分為四大茶區(qū)。江北茶區(qū)：位于長(zhǎng)江以北，秦嶺、淮河以南，西起大巴山，東至江蘇北部沿海。包括隴南、陜南、鄂北、豫南、皖北和蘇北一帶。此茶區(qū)長(zhǎng)年氣溫較低，冬季時(shí)間較長(zhǎng)，每年平均氣溫15到16度，冬季絕對(duì)最低溫度為零下10度，年降水量800mm，分布不均，茶樹(shù)易受旱，使得茶樹(shù)新稍生長(zhǎng)時(shí)間較短，采茶時(shí)間只有180天左右，其茶區(qū)土壤多屬黃棕壤或棕壤，是中國(guó)南北土壤的過(guò)度類(lèi)型。此地區(qū)生長(zhǎng)的茶樹(shù)均為灌木型中小葉種，生產(chǎn)的茶類(lèi)只是綠茶一種，茶葉品種有炒青、烘青和曬青。著名的茶葉有：六安瓜片、紫陽(yáng)毛尖、信陽(yáng)毛尖、霍山黃大茶等。江南茶區(qū)：北起長(zhǎng)江，南達(dá)南嶺，東鄰東海，西至云貴高原，包括浙江、湖南、江西和安徽南部、江蘇、湖北南部等地，是中國(guó)主要茶葉產(chǎn)區(qū)。其茶區(qū)分布在丘陵地帶，少數(shù)在海拔較高的地區(qū)，氣候四季分明，年均溫15到18度，冬季絕對(duì)最低氣溫在零下8度左右，年降雨量1600mm，春夏季雨水最多，約占全年降水量的60到80%。此茶區(qū)生長(zhǎng)的茶數(shù)以灌木型為主，還有少量小喬木型茶樹(shù)，生產(chǎn)茶類(lèi)齊全，有紅茶、綠茶、烏龍茶、白茶、黑茶和黃茶。其中著名的有西湖龍井、洞庭碧螺春、君山銀針、黃山毛峰等。西南茶區(qū)：位于中國(guó)西南部，是最古老的茶區(qū)，茶樹(shù)原產(chǎn)地的中心，處于米倉(cāng)山、大巴山以南；紅水河、南盤(pán)江、盈江以北；神農(nóng)架、方斗山、武陵山以西；大渡河以東。包括貴州、四川，云南中北部和西藏東南等地。此茶區(qū)地形復(fù)雜，海拔高低懸殊，多屬高原，氣候差別很大，大部分屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)范圍。其氣候特點(diǎn)是春早、夏熱、秋雨，適合各種類(lèi)型茶樹(shù)生長(zhǎng)，為中國(guó)外銷(xiāo)碎茶的主要茶區(qū)，也是邊茶的重要生產(chǎn)地，此外還生產(chǎn)綠茶、沱茶和花茶。華南茶區(qū)：位于中國(guó)福建大漳溪、雁石溪，廣東梅江，廣西潯江、紅水河，云南盤(pán)江、無(wú)量山、保山、盈江以南。包括廣東中南部、廣西壯族自治區(qū)、福建東南部、海南、云南南部等地，是中國(guó)最適宜茶樹(shù)生長(zhǎng)的地區(qū)。該茶區(qū)主要屬熱帶季風(fēng)氣候，境內(nèi)高溫多雨，長(zhǎng)夏無(wú)冬，年均溫為19到22度，最低月一月，茶樹(shù)生長(zhǎng)期10個(gè)月以上，年降雨量是中國(guó)茶區(qū)之最，在2000mm左右。茶樹(shù)品種資源豐富，栽培品種以喬木型和小喬木型大葉種為主，灌木型中小葉種也有分布，主要生產(chǎn)紅茶、普洱茶、烏龍茶、六堡茶、鐵觀音、鳳凰單叢、西山茶等。詳細(xì)情況見(jiàn)下表：產(chǎn)區(qū)省別綠茶黃茶黑茶白茶青茶紅茶江北茶區(qū)陜西漢水銀梭午子仙毫—————河南信陽(yáng)毛尖—————山東日照雪青—————西南茶區(qū)四川萬(wàn)春銀葉文君嫩綠青城雪芽蒙頂黃芽康磚金尖邊茶—峨眉水仙川紅工夫云南云海白毫墨江云針蒼山雪綠—普洱散茶七子餅茶沱茶（熟）——滇紅工夫貴州都勻毛尖遵義毛峰海馬宮茶———黔紅工夫江南茶區(qū)湖北龜山巖綠金水翠峰恩施玉露蘄春團(tuán)黃羊樓茯磚——宜紅工夫趙李橋米磚湖南郴州碧云桂東玲瓏古丈毛尖君山銀針溈山毛尖黑磚茶涇陽(yáng)毛尖湖南黑茶——湖紅工夫江西雙井茶麻姑茶小布巖茶————寧紅工夫安徽敬亭綠雪涌溪火青太平猴魁霍山黃芽皖西黃大茶———祈門(mén)工夫浮梁工夫霍山工夫江蘇碧螺春瑞草魁————江蘇工夫浙江西湖龍井惠明茶徑山茶溫州黃湯———越紅工夫華南茶區(qū)廣西覃塘毛尖象棋云霧—六堡茶———廣東古勞銀針信宜合蘿英德綠大葉青大葉種（餅茶）—白葉單欉鳳凰水仙粵紅工夫英德紅茶福建七境堂綠茶斜背綠茶天山綠茶——福鼎大白政和大白武夷巖茶永春水仙安溪鐵觀音政和工夫星川小種白琳工夫臺(tái)灣茶區(qū)臺(tái)灣————木柵、鐵觀音、凍頂烏龍、東方美人臺(tái)北工夫2、中國(guó)人均茶葉消費(fèi)量、廣東及惠州的人均茶葉消費(fèi)量目前，一項(xiàng)最新調(diào)查表明，茶葉仍是中國(guó)人最喜愛(ài)喝的一種飲品。如今越來(lái)越多的人不僅講究喝名茶，喝好茶，也更重視茶葉的美容保健作用。1998年中國(guó)的茶葉產(chǎn)量恢復(fù)增長(zhǎng)，達(dá)到66.5萬(wàn)噸，其中名優(yōu)茶的產(chǎn)量達(dá)到11.6萬(wàn)噸，約占全部產(chǎn)量的17%。到下個(gè)世紀(jì)中葉中國(guó)人年均消費(fèi)茶葉將達(dá)到一公斤以上。據(jù)有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)茶園面積居世界第一，其中已投產(chǎn)茶園面積約76萬(wàn)公頃，國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售量達(dá)39.5萬(wàn)噸?，F(xiàn)在中國(guó)12億多人，每年人均消費(fèi)茶葉在0.6公斤以上，比90年代初增長(zhǎng)約兩成。中國(guó)是茶葉故鄉(xiāng)，世界所有國(guó)家生產(chǎn)的茶葉都源于中國(guó)。中國(guó)茶葉種植面積、產(chǎn)量均居世界第一，2005年已突破九十二萬(wàn)噸。茶葉是中國(guó)最早參與世貿(mào)的商品之一，但目前百分之七十的茶葉仍?xún)?nèi)銷(xiāo)，出口量世界排名第三。廣東是中國(guó)茶葉重要產(chǎn)區(qū)和消費(fèi)大省，也是茶葉出口重要口岸，茶葉年銷(xiāo)量達(dá)七萬(wàn)多噸，人均消費(fèi)量一千克，其中廣州市人均兩千克，居全國(guó)之首。廣州茶葉市場(chǎng)承擔(dān)起全國(guó)茶葉貿(mào)易樞紐功能，從鐵觀音興起到近年普洱茶的熱潮，都是從廣州輻射全國(guó)。每年的廣州(國(guó)際)茶葉博覽會(huì)更是茶葉經(jīng)濟(jì)盛事?；葜莸牟枞~消費(fèi)量也非常大，特別是鐵觀音，幾乎家家戶(hù)戶(hù)都喝，并成待客之道，有些人還經(jīng)常到茶藝館品茶聊天交友，人均茶葉消費(fèi)量也達(dá)到1千克，不過(guò)，十年前，安溪鐵觀音對(duì)惠州人來(lái)說(shuō)卻還是非常陌生的，十年前劣質(zhì)茶當(dāng)?shù)溃葜萑穗m然早就開(kāi)始喝茶，但十年前喝的是臺(tái)灣高山茶、海南白沙茶以及一些連當(dāng)?shù)厝硕冀胁簧厦?hào)的本地茶，甚至還有一些假冒、劣質(zhì)的鐵觀音當(dāng)?shù)?，而且，一般人都把茶?dāng)作解渴或降火的工具，從不講究茶道、茶文化。直到有了正宗鐵觀音，惠州人的飲茶習(xí)慣才慢慢改變，目前我們可以看到惠州的大街小巷都遍布茶葉店，隨著茶文化的逐漸普及，惠州居民對(duì)茶葉的消費(fèi)量也逐漸擴(kuò)大。二、附近茶葉市場(chǎng)分布及目前狀況目前惠州暫還沒(méi)有專(zhuān)業(yè)性的茶葉市場(chǎng)，本次策劃組就深圳的東方國(guó)際茶都、中國(guó)茶宮、三島茶葉批發(fā)市場(chǎng)以及廣州的芳村茶葉城做了詳細(xì)調(diào)查，具體情況如下：1、東方國(guó)際茶都1）項(xiàng)目建筑及規(guī)劃調(diào)查：地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城龍河路融發(fā)橋頭（毗鄰龍城廣場(chǎng)）開(kāi)發(fā)商：深圳市龍崗融發(fā)投資有限公司代理商：深圳市和興創(chuàng)展置業(yè)有限公司管理公司：深圳市雅豪園物業(yè)有限公司項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模：樓層：3層占地面積：27735㎡總建筑面積：42650.65㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年9月12日開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年9月12日鋪位數(shù)：645間（1F：333間，2F：312間）2）商場(chǎng)銷(xiāo)售情況調(diào)查：銷(xiāo)售價(jià)格樓層建筑面積（㎡）均價(jià)（元\㎡）一層14380.4516000二層15570.66只租不賣(mài)三層（辦公區(qū)域）1497.05無(wú)地下室9845.49無(wú)最低價(jià)：12000元/㎡最高價(jià)：20000元/㎡價(jià)格分布態(tài)勢(shì)：臨主通道的鋪位價(jià)格最貴（18000元\㎡～20000元\㎡），外圍一圈臨街鋪位價(jià)格次之（15000元\㎡～18000元\㎡），商場(chǎng)內(nèi)的靠次通道中部鋪位價(jià)格最便宜（12000～15000元\㎡）銷(xiāo)售單位狀況面積（㎡）開(kāi)間(m)×進(jìn)深(m)使用率（%）29.7～60.5（3.3～5.5）×（9～11）1層：70%；2層：60%市場(chǎng)硬件配套設(shè)施商鋪內(nèi)：上下水接口、獨(dú)立衛(wèi)生間，獨(dú)立水、電表，隔樓；市場(chǎng)內(nèi)：手扶電梯、地下停車(chē)場(chǎng)（226個(gè)車(chē)位）、升降客（貨）梯、客戶(hù)休息區(qū)；交通方式人車(chē)分流，電梯直達(dá)地下室；合理的人流、車(chē)流、貨流規(guī)劃；鋪位形式商場(chǎng)鋪位均為街鋪形式，但有主通道和次通道上街鋪之分市場(chǎng)接受度項(xiàng)目為廣東省第二大茶葉批發(fā)市場(chǎng)，社會(huì)知名度高，在深圳本地及周邊地區(qū)乃至廣東省和全國(guó)的市場(chǎng)影響力大，市場(chǎng)良好的投資環(huán)境和商業(yè)氛圍吸引了云南、福建、浙江、臺(tái)灣等地實(shí)力強(qiáng)勁的茶葉廠家入駐銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售方式：先招商，再銷(xiāo)售項(xiàng)目剛開(kāi)盤(pán)時(shí)一次性付款96折，按揭98折；過(guò)一段時(shí)間后一次性付款98折，按揭99折；但現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商為了讓鋪位升值，已經(jīng)停止銷(xiāo)售；采取返租方式，一次性返還四年租金，每年的回報(bào)率為7.5%，四年共30%，租金回報(bào)直接從總樓款中扣除；付款方式一次性付款；中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)工商銀行提供最低四成首付，最高六成10年按揭；項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售狀況的綜合評(píng)述與分析項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后，由于周邊客戶(hù)不太看好該市場(chǎng)，導(dǎo)致了項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況不太理想，但隨著深圳龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，特別是商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)中期出現(xiàn)了叫好的銷(xiāo)售形勢(shì)；但開(kāi)發(fā)商為了讓商鋪有更大的升值空間，并獲得更多的資金回報(bào)，已于2006年暫停了商鋪的公開(kāi)發(fā)銷(xiāo)；到目前為止，項(xiàng)目已經(jīng)售出1/3，全部是一樓的110間鋪位，二樓的鋪位只租不售；項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目是廣東省第二大茶葉批發(fā)市場(chǎng)，市場(chǎng)影響力大、社會(huì)知名度高；項(xiàng)目地理位置優(yōu)越交通條件便利，擁有四通八達(dá)、快捷高速的交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于龍城中路融發(fā)橋端，附近道路人流車(chē)流量大，是多條公交車(chē)和客運(yùn)汽車(chē)經(jīng)過(guò)地；龍崗區(qū)政府和龍城廣場(chǎng)就在項(xiàng)目附近；項(xiàng)目附近的商業(yè)氣氛濃厚，項(xiàng)目一期雅豪祥苑底層街鋪出租率高，已經(jīng)形成了集餐飲、娛樂(lè)休閑、便利店超市、汽車(chē)維修服務(wù)等行業(yè)的商業(yè)街；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在成功開(kāi)發(fā)雅豪祥苑的基礎(chǔ)上，有成功開(kāi)發(fā)了東方國(guó)際茶都，現(xiàn)在有在開(kāi)發(fā)三期的“東方·明珠城，體現(xiàn)了其雄厚的實(shí)力，得到附近及周邊地區(qū)的投資客的認(rèn)可；商鋪結(jié)構(gòu)合理、新穎：首層和二層為獨(dú)立式商鋪，首創(chuàng)全國(guó)“雙層立體街鋪”茶葉批發(fā)市場(chǎng)；合理的面寬進(jìn)深比（1：3）；鋪位采光、通風(fēng)好，為茶葉這種對(duì)溫度和陽(yáng)光要求較高的商品提供了良好的通風(fēng)系統(tǒng)；3）商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查經(jīng)營(yíng)定位：樓層經(jīng)營(yíng)品種層高（m）主次通道寬度（m）經(jīng)營(yíng)情況一層鐵觀音、烏龍茶、普洱、龍井茶、高山茶、綠茶、人參茶、毛尖、單從武荑山巖茶、紅茶、臺(tái)灣茶及各地名茶6.3主通道：10次通道：6.0～7.2一樓鋪位出租率高達(dá)100%，商戶(hù)生意較好，經(jīng)營(yíng)狀況良好二層茶具、茶具工藝品、各種名茶、根雕、木雕、包裝盒、真空機(jī)、網(wǎng)吧5.7主通道：6.6次通道：2.2～2.8二樓出租率為40%，經(jīng)營(yíng)情況較差商場(chǎng)內(nèi)的商戶(hù)主要的來(lái)源及商戶(hù)實(shí)力分析商戶(hù)較多的來(lái)自深圳本地及周邊地區(qū)、云南、福建、浙江等地，他們大部分以前在當(dāng)?shù)氐牟枞~批發(fā)市場(chǎng)或小擋口做生意，部分有自己的廠家給自己供貨。其中云南的做普洱茶的商戶(hù)、福建安溪的做鐵觀音的商戶(hù)、浙江的做龍井的商戶(hù)、做臺(tái)灣烏龍茶的商戶(hù)實(shí)力強(qiáng)商場(chǎng)內(nèi)商戶(hù)的主要進(jìn)貨渠道大部分商戶(hù)都是收購(gòu)廠家生產(chǎn)的茶葉后，在自己包裝，以節(jié)省費(fèi)用開(kāi)支；少部分商戶(hù)有自己的加工工廠，需要提貨時(shí)，工廠就直接發(fā)貨過(guò)來(lái)；來(lái)商場(chǎng)內(nèi)進(jìn)貨的人員結(jié)構(gòu)及銷(xiāo)售渠道大部分商戶(hù)的客戶(hù)主要來(lái)自深圳及周邊地區(qū)如東莞、惠州、潮州、汕頭等地，也有少量的外省客戶(hù)如北京、上海、湖南等到上場(chǎng)內(nèi)進(jìn)貨的客戶(hù)多以批發(fā)為主，然后到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)做零售，賣(mài)給當(dāng)?shù)氐牟枨f、茶葉店、酒店、超市商戶(hù)主要的銷(xiāo)售方式商戶(hù)的銷(xiāo)售方式多以客戶(hù)自己上門(mén)采購(gòu)為主，電話(huà)定購(gòu)方式使用相對(duì)，而網(wǎng)上定購(gòu)則極少使用。商場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)及各分區(qū)所占的比例樓層經(jīng)營(yíng)分區(qū)各經(jīng)營(yíng)分區(qū)所占比例一層無(wú)80%的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)3種或3種以上的各地名茶，15%的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)2種茶類(lèi)，5%的商戶(hù)專(zhuān)做一種茶業(yè)生意二層無(wú)60%的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)茶具，30%的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)工藝品，10%的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)其他（包括網(wǎng)吧，火鍋店等）4）商場(chǎng)租賃情況調(diào)查：樓層租金均價(jià)（元\㎡）出租率（%）一層58100%二層2540%備注：租金最低價(jià)：18元\㎡租金最高價(jià)；78元\㎡管理費(fèi)：5元\㎡空調(diào)費(fèi)：每個(gè)鋪位預(yù)留有獨(dú)立的空調(diào)位，因而空調(diào)電費(fèi)商戶(hù)自己承擔(dān)水電費(fèi)：水費(fèi)：4.4元\㎡（由管理公司代收）電費(fèi)：0.94元\㎡（由供電局直接收?。┕ど潭愂盏荣M(fèi)用：200元/間·月其他的費(fèi)用：入伙時(shí)先交兩個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)租金作為押金，并預(yù)先交納一個(gè)月的租金（或者一次性交完一年的租金）、三個(gè)月的管理費(fèi)和水電費(fèi)保證金（500元/間）租賃合同期限：合同簽約至2008年7月15日；租賃折扣優(yōu)惠免租三個(gè)月，若商戶(hù)按年交租金則可享受租金6折優(yōu)惠，若商戶(hù)按逐月交租則可享受租金8折優(yōu)惠入伙費(fèi)及辦證費(fèi)用：無(wú)5）進(jìn)駐意向調(diào)查：在調(diào)研人員走訪的10多家比較有實(shí)力的商戶(hù)中，75%都認(rèn)為惠州離深圳太近了，且新市場(chǎng)也不太好做，因而暫不考慮到惠州發(fā)展；25%認(rèn)為既然惠州那邊有客戶(hù)，就可以考慮一下去惠州再設(shè)一分點(diǎn)，拓寬市場(chǎng)面，但要實(shí)地考察一下周邊的市場(chǎng)環(huán)境，看能否做得旺；以下是部分商戶(hù)談話(huà)記錄：店名鋪位號(hào)聯(lián)系人聯(lián)系電話(huà)談話(huà)記錄永昌茗茶行A110-111王智考慮一下，有市場(chǎng)，有人員就過(guò)去做品香茶行M115陳文經(jīng)去過(guò)惠州，并詢(xún)問(wèn)了項(xiàng)目的位置，鋪位大小，租金等方面的問(wèn)題，并想等有時(shí)間過(guò)去實(shí)地看看浙江龍井N124陳良州離深圳龍崗太近，和況為新市場(chǎng)，不太好做；惠州已經(jīng)有1-2個(gè)小型的批發(fā)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)較激烈；因而暫時(shí)不考慮過(guò)去做精創(chuàng)普洱茶包裝K212許先手不夠，暫時(shí)不考慮福建翠竹根雕茶具工藝品廠M207-208林建州有4-5個(gè)客戶(hù)，但離龍崗近，生意不好做，假如在湖南或其他地方開(kāi)個(gè)茶葉市場(chǎng)就好了6）商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況總結(jié)：項(xiàng)目經(jīng)過(guò)兩年半時(shí)間的市場(chǎng)培育期后，已日趨成熟和興旺，已經(jīng)逐步地被社會(huì)接受。由于周邊地區(qū)乃至外省區(qū)域市場(chǎng)的需求量較大，使得商戶(hù)的生意也越做越好，越做越大，定單也多了，批發(fā)量也多了。總的來(lái)說(shuō)一樓的臨街和臨商場(chǎng)內(nèi)主通道的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)狀況較好，臨次通道的商戶(hù)生意稍差一些；由于二樓的樓層較高，且出租率較一樓低，經(jīng)營(yíng)品種較雜，商戶(hù)勢(shì)力相對(duì)較弱，從而影響了整體的經(jīng)營(yíng)狀況。附錄：（項(xiàng)目相關(guān)照片）項(xiàng)目正面項(xiàng)目鋪位形式項(xiàng)目輔通道項(xiàng)目主通道商場(chǎng)結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目西門(mén)項(xiàng)目外立面（1）項(xiàng)目外立面（2）項(xiàng)目北門(mén)項(xiàng)目東門(mén)項(xiàng)目總體規(guī)劃圖（樓書(shū)照）項(xiàng)目位置圖（樓書(shū)照）2、中國(guó)茶宮1）項(xiàng)目建筑及規(guī)劃調(diào)查：地理位置：深圳市福田區(qū)景田路82號(hào)開(kāi)發(fā)商：深圳市中國(guó)茶宮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理公司：中國(guó)茶宮物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模：樓層：13層（3、4層為中國(guó)茶宮）占地面積：約7000m2總建筑面積：3000m2開(kāi)盤(pán)時(shí)間：無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年7月1日鋪位數(shù)：86個(gè)2）商場(chǎng)銷(xiāo)售情況調(diào)查：銷(xiāo)售價(jià)格樓層建筑面積（㎡）均價(jià)（元\㎡）三層1500只租不售四層1500只租不售主力鋪位狀況面積（㎡）開(kāi)間(m)×進(jìn)深(m)使用率（%）20（套內(nèi)面積）5×467%市場(chǎng)硬件配套設(shè)施直升電梯2部、中央空調(diào)系統(tǒng)、中國(guó)茶宮茶藝館、中國(guó)茶宮酒樓交通方式汽車(chē)、公交車(chē)、無(wú)地下停車(chē)場(chǎng)（地上停車(chē)場(chǎng)大約60個(gè)）鋪位形式（相片）市場(chǎng)的鋪位形式為全封閉式市場(chǎng)接受度項(xiàng)目地處商業(yè)、金融、信息、科技、文化等產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)的深圳市福田區(qū)，是特區(qū)內(nèi)著名的名茶專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目位于中國(guó)茶宮綜合樓的三、四層，營(yíng)業(yè)面積3000平方米，市場(chǎng)以“弘揚(yáng)中國(guó)茶文化，推動(dòng)中國(guó)茶業(yè)發(fā)展”為宗旨，以“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，立足深圳，面向港澳，走向世界”為目標(biāo)，致力于建成國(guó)內(nèi)首家以“中國(guó)名茶、綠色市場(chǎng)”為主題的專(zhuān)業(yè)化、精品化、規(guī)?；袌?chǎng)。中國(guó)茶宮名茶專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)品牌、實(shí)力、形象、文化綜合實(shí)力強(qiáng)，擁有進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)，是中國(guó)茶葉流通協(xié)會(huì)定點(diǎn)命名的“中國(guó)精品名茶專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)”，深受業(yè)內(nèi)人士和附近小區(qū)住戶(hù)的接受3）商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查經(jīng)營(yíng)定位：樓層經(jīng)營(yíng)品種層高主次通道寬度經(jīng)營(yíng)情況三層茶葉、茶具3米主次共2條通道：2.5米出租率達(dá)到100%，但生意較冷清四層商場(chǎng)內(nèi)的商戶(hù)主要的來(lái)源及商戶(hù)實(shí)力分析部分是福建、云南、潮州的商戶(hù)，部分以前在廣州芳村茶葉市場(chǎng)做生意，現(xiàn)在是在此處設(shè)一銷(xiāo)售點(diǎn)。做普爾茶、安溪鐵觀音生意的商戶(hù)實(shí)力都較強(qiáng)商場(chǎng)內(nèi)商戶(hù)的主要進(jìn)貨渠道茶葉商戶(hù)主要是有廠家直接供貨，也有部分是去廣州芳村拿貨，茶具的進(jìn)貨渠道不固定，有的是江蘇的廠家拿貨，有的也是去廣州芳村拿來(lái)商場(chǎng)內(nèi)進(jìn)貨的人員結(jié)構(gòu)及銷(xiāo)售渠道主要是附近小區(qū)住戶(hù)和附近茶莊，也有少部分的周邊公司的職員來(lái)是市場(chǎng)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商戶(hù)主要的銷(xiāo)售方式80%的商戶(hù)的銷(xiāo)售方式都是客戶(hù)上門(mén)采購(gòu)，20%為電話(huà)定購(gòu)，采取網(wǎng)上定購(gòu)的極少商場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)及各分區(qū)所占面積的比例樓層經(jīng)營(yíng)分區(qū)各經(jīng)營(yíng)分區(qū)所占比例三層茶葉（狗牯腦、窨花茶、霍山黃芽、碧螺春、鐵觀音、黃山毛峰、凍頂烏龍、西湖龍井、大紅袍、群山銀針、普洱茶、廬山云霧）及茶具（瓷器、紫砂、不銹鋼、木器茶具）市場(chǎng)內(nèi)的商戶(hù)都以經(jīng)營(yíng)茶業(yè)為主，且基本都是經(jīng)營(yíng)2種或2種以上的茶類(lèi)，附帶地經(jīng)營(yíng)茶具，市場(chǎng)內(nèi)沒(méi)有單獨(dú)經(jīng)營(yíng)茶具的商戶(hù)四層4）商場(chǎng)租賃情況調(diào)查：樓層租金均價(jià)（元\㎡）出租率（%）三層30-50元/m2100%四層備注：以上租金為優(yōu)惠期租金，合同上簽的是50元/m2，現(xiàn)在的租金為30元/m2據(jù)商戶(hù)透露，市場(chǎng)馬上要將租金上調(diào)到50元/m2。管理費(fèi)：10元/m2空調(diào)費(fèi)：18元/m2水電費(fèi)：獨(dú)立電表，免水費(fèi)工商稅收等費(fèi)用：暫免（還未辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照，市場(chǎng)統(tǒng)一辦）其他的費(fèi)用（租賃押金等）：兩個(gè)月的租金作為押金租賃合同期限：2年5）進(jìn)駐意向調(diào)查：通過(guò)上門(mén)拜訪的方式，此次共走訪了5家商戶(hù)，其中90%都是廠家直接在茶宮設(shè)點(diǎn)，且來(lái)深圳已經(jīng)很多年了，從茶宮開(kāi)業(yè)起就一直在此經(jīng)營(yíng)。在對(duì)我市場(chǎng)的看法方面，70%的商戶(hù)都不太看好我們的市場(chǎng)，都覺(jué)得惠州市場(chǎng)容量較小，且離深圳龍崗太近，競(jìng)爭(zhēng)激烈，新市場(chǎng)不太好做。在進(jìn)駐意向方面，有3家商戶(hù)都不選擇進(jìn)駐，原因是在深圳比在惠州做生意的潛力大，深圳的市場(chǎng)已經(jīng)成了規(guī)模了，有一定的影響力，即使目前的生意一般，也暫時(shí)不考慮去別的市場(chǎng)發(fā)展，有2家商戶(hù)對(duì)我市場(chǎng)比較有興趣，較看好惠州的發(fā)展。具體情況如下：店名聯(lián)系人訪談?dòng)涗浉＝ㄐ娜~茗茶黃太板是福建泉州的，05年9月來(lái)茶宮做生意，都有自己的廠家直接供貨，主要以零售為主，對(duì)惠州有一定的了解，正在考慮去別處發(fā)展，對(duì)我市場(chǎng)叫關(guān)心，詢(xún)問(wèn)了租金，規(guī)模，位置，希望有時(shí)間帶他去現(xiàn)場(chǎng)考察，希望我市場(chǎng)做到以下幾點(diǎn)：1、停車(chē)位足夠；2、鋪位劃分要合理，不一定要有倉(cāng)庫(kù)；3、市場(chǎng)內(nèi)其他的硬件設(shè)施要齊全御茶緣林曉玉139029329860755—82856180對(duì)惠州不了解，具體的地理位置也不清楚，等市場(chǎng)做了再考慮，有時(shí)間再去看看沁園春茶莊林瓊戶(hù)為福建人，目前給老板看店，有自己出來(lái)做的想法，正在考慮合適的去處，對(duì)我市場(chǎng)興趣較濃，詢(xún)問(wèn)了項(xiàng)目的租金、規(guī)模、開(kāi)業(yè)時(shí)間、周邊小區(qū)規(guī)模、并希望市場(chǎng)較早的成立，同時(shí)也希望有專(zhuān)車(chē)帶她去現(xiàn)場(chǎng)考察，進(jìn)駐意向較濃，建議新市場(chǎng)租金不要太貴如意茶葉林旭如136326356880755—83155622商戶(hù)為潮州人，從開(kāi)業(yè)到現(xiàn)在做了三年了，主要經(jīng)營(yíng)普洱茶，對(duì)惠州有一定的了解，但是對(duì)惠州茶葉的消費(fèi)力不了解，對(duì)我市場(chǎng)的進(jìn)駐意向再做決定龍博園茶業(yè)張承甲135303065560755—83155619老板為湖南永州人，來(lái)深圳做茶葉生意已經(jīng)4年多了，有固定的廠家進(jìn)貨和客戶(hù)源，其愛(ài)人是為茶宮市場(chǎng)宣傳做廣告的，有了強(qiáng)力的廣告支持，經(jīng)營(yíng)狀況良較好，覺(jué)得惠州有潛力建一個(gè)茶葉批發(fā)市場(chǎng)，以推動(dòng)茶文化的發(fā)展，最后能形成批發(fā)的氣候，并建議將1、2層招滿(mǎn)，并引進(jìn)大商家（在深圳或惠州做了多年的商戶(hù)），這樣3樓的招商工作就沒(méi)問(wèn)題了，其次租金定價(jià)要合理，最好符合市場(chǎng)行情6）商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況總結(jié)：該市場(chǎng)為景田片區(qū)內(nèi)唯一大型的茶葉市場(chǎng)，共兩層，經(jīng)營(yíng)面積較小，鋪位形式為全封閉式，里面的商戶(hù)主要以零售為主，且生意也都較冷清，部分商戶(hù)直到中午才來(lái)開(kāi)檔。市場(chǎng)內(nèi)配套設(shè)施欠缺，電梯等方面都不完善，市場(chǎng)主要輻射到周邊小區(qū)及深圳地區(qū)，客戶(hù)的消費(fèi)能力有限，主要是中檔次的茶葉或茶具，也有少量高檔次的附錄：項(xiàng)目相關(guān)照片項(xiàng)目外立面市場(chǎng)內(nèi)部通道及鋪位形式3、三島茶葉批發(fā)市場(chǎng)1）項(xiàng)目建筑及規(guī)劃調(diào)查：地理位置：深圳市羅湖區(qū)建設(shè)路三島中心大廈開(kāi)發(fā)商：深圳市三島投資有限公司82294286、82288711）項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模：樓層：3層占地面積：約10000m2總建筑面積：9000m2開(kāi)盤(pán)時(shí)間：無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2001年7月鋪位數(shù)：約300個(gè)2）商場(chǎng)情況調(diào)查：主力鋪位狀況面積（㎡）開(kāi)間(m)×進(jìn)深(m)使用率（%）255×360%市場(chǎng)硬件配套設(shè)施手扶電梯6部、中央空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、交通方式人車(chē)分流、地鐵、公交車(chē)、汽車(chē)鋪位形式（相片）市場(chǎng)的鋪位格局為全封閉式市場(chǎng)接受度三島茶葉批發(fā)中心是深圳關(guān)內(nèi)最大的茶葉、茶具批零專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，位于繁華熱鬧的羅湖口岸三島中心大廈1～3樓，附近有火車(chē)站、羅湖汽車(chē)站、地鐵一號(hào)線的起點(diǎn)站，數(shù)十路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，交通非常便利目、地理位置優(yōu)越；市場(chǎng)內(nèi)匯聚了來(lái)自福建安溪、云南、廣東、浙江、江蘇、臺(tái)灣等茶葉茶具的廠家和經(jīng)銷(xiāo)商，據(jù)商戶(hù)透料，來(lái)市場(chǎng)內(nèi)采購(gòu)的客戶(hù)已不僅是深圳本地及內(nèi)地各省市，已經(jīng)吸引了更多的港澳臺(tái)胞、日本、韓國(guó)等地區(qū)的客戶(hù)。二、三樓茶葉生意較好，一樓為茶具專(zhuān)賣(mài)，開(kāi)業(yè)較晚，不到一年，生意一般。3）商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查經(jīng)營(yíng)定位：樓層經(jīng)營(yíng)品種層高通道寬度經(jīng)營(yíng)情況一層茶具專(zhuān)賣(mài)4m2.5生意較冷清二層茶葉、茶具3.5m2.5經(jīng)營(yíng)狀況一般三層普洱茶專(zhuān)賣(mài)3m2.5經(jīng)營(yíng)狀況一般商場(chǎng)內(nèi)的商戶(hù)主要的來(lái)源及商戶(hù)實(shí)力分析茶具商一般來(lái)自江蘇宜興、茶葉商主要來(lái)自福建、云南、廣東潮州、臺(tái)灣等地，商戶(hù)普遍實(shí)力雄厚，都有固定的進(jìn)貨渠道、經(jīng)營(yíng)時(shí)間都較長(zhǎng)，有比較長(zhǎng)的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)。商場(chǎng)內(nèi)商戶(hù)的主要進(jìn)貨渠道大部分是廠家直接進(jìn)貨，部分去廣州芳村拿貨，也有部分是專(zhuān)在市場(chǎng)內(nèi)尋找貨源，哪里實(shí)惠就去哪里拿來(lái)商場(chǎng)內(nèi)進(jìn)貨的人員結(jié)構(gòu)及銷(xiāo)售渠道全國(guó)各地都有，客戶(hù)主要來(lái)自深圳本地、香港、臺(tái)灣、韓國(guó)、日本等地，還包括附近小區(qū)住戶(hù)，以及周邊城鎮(zhèn)商戶(hù)商戶(hù)主要的銷(xiāo)售方式商戶(hù)的銷(xiāo)售方式多以客戶(hù)自己上門(mén)采購(gòu)為主，電話(huà)定購(gòu)方式使用相對(duì)，而網(wǎng)上定購(gòu)則極少使用商場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)及各分區(qū)所占面積的比例樓層經(jīng)營(yíng)分區(qū)各經(jīng)營(yíng)分區(qū)所占比例一層宜興紫沙壺、精美雅致的瓷器、造型奇特的茶盤(pán)、茶臺(tái)、木制根雕藝術(shù)品和字畫(huà)（但有一部分已經(jīng)出租，做為農(nóng)產(chǎn)品、水果、蔬菜批零場(chǎng)所）70%的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)茶具類(lèi)，30%經(jīng)營(yíng)木制根雕和藝術(shù)品二層福建安溪鐵觀音、云南陳年普洱、烏龍茶、浙江西湖龍井茶、高山茶、人參茶、毛尖茶、單樅武荑山巖茶、綠茶、紅茶、臺(tái)灣茶及各地名茶（部分商戶(hù)也附帶地經(jīng)營(yíng)茶具）80%的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)2種或2種以上（主要包括鐵觀音和云南普洱），20%的商戶(hù)只經(jīng)營(yíng)1種茶類(lèi)三層普洱茶專(zhuān)賣(mài)整層的商戶(hù)都經(jīng)營(yíng)普洱茶4）商場(chǎng)租賃情況調(diào)查：樓層租金均價(jià)（元\㎡）出租率（%）一層約80元/m2100%二層約60元/m2100%三層約50元/m2100%管理費(fèi)：15元/m2空調(diào)費(fèi)：15元/m2水電費(fèi)：32元/月的水費(fèi)，電費(fèi)有獨(dú)立電表計(jì)費(fèi)工商稅收等費(fèi)用：258元/月（其中：工商稅200元/月，地稅、國(guó)稅58元/月）其他的費(fèi)用（租賃押金等）：2個(gè)月的租金租賃合同期限：合同簽3年，租金按年交納5）進(jìn)駐意向調(diào)查：在此次調(diào)查中共走訪了10多家比較有實(shí)力的商戶(hù)，95%都是覺(jué)得目前的生意較好，不會(huì)考慮去別的市場(chǎng)發(fā)展，更別說(shuō)惠州了，而且惠州離深圳太近了，且新市場(chǎng)也不太好做，不愿意去冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)；5%還是看好惠州的市場(chǎng)，可以考慮一下去惠州再設(shè)一分點(diǎn)，拓寬市場(chǎng)面，但要實(shí)地考察一下周邊的市場(chǎng)環(huán)境再做決定。部分商戶(hù)的訪談?dòng)涗洠旱昝?lián)系人談話(huà)記錄百壺齊放王華珍135096089610755—82203454老板為江蘇人，做茶具、茶葉生意10多年了，有豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)茶文化有較深的研究，特別是對(duì)普洱茶的了解更深，由于此處有許多熟客，且對(duì)附近的環(huán)境都比較熟悉，因而暫時(shí)還沒(méi)有對(duì)外擴(kuò)展的想法，暫時(shí)不考慮進(jìn)駐我市場(chǎng)，但鼓勵(lì)我們?nèi)プ鲞@樣的市場(chǎng)，建議我們一定要招幾個(gè)有實(shí)力的商戶(hù)，最好是廠家設(shè)點(diǎn)，這樣才可以帶動(dòng)市場(chǎng)老山紫砂陶藝術(shù)郝淼炎135548785080755—82295678老板為江蘇宜興人，主要經(jīng)營(yíng)紫砂茶具、廠家直接設(shè)點(diǎn)，從一樓開(kāi)業(yè)到現(xiàn)在，店里的經(jīng)營(yíng)狀況較差，生意較冷清，有將鋪轉(zhuǎn)讓的想法，對(duì)惠州不了解，但覺(jué)得一個(gè)新發(fā)展的城市還是可以建一個(gè)這樣的市場(chǎng)的，并詢(xún)問(wèn)了市場(chǎng)的規(guī)模，位置，鋪位大小，并建議鋪位分割要合理，面寬盡量寬一點(diǎn)，進(jìn)深稍窄一點(diǎn)武夷巖茶黃丹梅13043444760755—82293263為福建商戶(hù)，來(lái)深圳做茶葉生意3年了，生意較好。客戶(hù)主要來(lái)自附近小區(qū)、香港、臺(tái)灣等地，對(duì)惠州不了解，不會(huì)考慮進(jìn)駐雙福茗茶陳潮楷137286888070755—82209061商戶(hù)為潮州人，主要經(jīng)營(yíng)大益、下關(guān)普洱茶，有固定的云南廠家供貨，也有固定的客戶(hù)源，目前經(jīng)營(yíng)狀況較好，對(duì)惠州不太了解，也不太看好我市場(chǎng)，主要是離龍崗較近，茶都占據(jù)了龍崗和惠州市場(chǎng)，再建一個(gè)新市場(chǎng)的話(huà)就不太好做了云南南澗鳳凰生態(tài)茶莊駐深圳辦事處汪菲139024505530755—82185068為云南廠家直接設(shè)點(diǎn)，是該廠在深圳唯一的辦事處，在三樓設(shè)有普洱茶專(zhuān)賣(mài)超市，目前店里的生意較好，不考慮進(jìn)駐別的市場(chǎng)，也不看好惠州的市場(chǎng)6）商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況總結(jié)：該市場(chǎng)已成立4年了，久經(jīng)波折，終于發(fā)展成現(xiàn)在深圳關(guān)內(nèi)規(guī)模較大的茶葉批發(fā)市場(chǎng)，現(xiàn)在市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況一般，主要以經(jīng)營(yíng)普洱茶為主，但一樓06年7月才開(kāi)業(yè)定位做茶具專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，生意跟2、3樓相比較冷清，且市場(chǎng)還暫未做開(kāi)，一樓的部分商戶(hù)已出現(xiàn)鋪位轉(zhuǎn)讓。二、三樓大部分是廠家設(shè)點(diǎn)，做熟客的生意，生意較好，以批發(fā)為主，零售兼顧。三樓引進(jìn)云南南澗鳳凰生態(tài)茶廠，經(jīng)營(yíng)面積大（約300m2），位于市場(chǎng)中心位置，其經(jīng)營(yíng)狀況較好，為市場(chǎng)的成熟和發(fā)展注入了新的活力附錄：項(xiàng)目相關(guān)照片項(xiàng)目外立面項(xiàng)目過(guò)道及鋪位形式4、芳村茶葉城1）項(xiàng)目建筑及規(guī)劃調(diào)查：地理位置：廣州市芳村大道中508號(hào)開(kāi)發(fā)商：廣州市錦桂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模：樓層：4層占地面積：2.8萬(wàn)平方米總建筑面積：3.2萬(wàn)平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年9月23日開(kāi)業(yè)時(shí)間：2005年鋪位數(shù)：600個(gè)2）商場(chǎng)銷(xiāo)售情況調(diào)查：銷(xiāo)售價(jià)格樓層建筑面積（㎡）均價(jià)（元\㎡）一層1000036800二層8000只租不售三層8000只租不售四層6000只租不售銷(xiāo)售單位狀況面積（㎡）開(kāi)間(m)×進(jìn)深(m)使用率（%）40-60（5-6）×（8-10）1F：75%；2F：60%；3F：55%；市場(chǎng)硬件配套設(shè)施2部手扶電梯、2部觀光電梯、2部貨梯、8部手扶電梯、13個(gè)出入口、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、地下停車(chē)場(chǎng)（停車(chē)位：約500個(gè)）、信息中心、交易中心、服務(wù)中心、采購(gòu)中心、推廣中心、物流中心交通方式電梯直達(dá)地下室，人車(chē)分流；項(xiàng)目附近有地鐵站、數(shù)十路公交車(chē)站、交通條件便利鋪位形式（相片）商場(chǎng)一、二層的鋪位形式為半開(kāi)放式，外圍一圈為街鋪；但有主通道和次通道上之分市場(chǎng)接受度項(xiàng)目位于為全國(guó)最大的茶葉批發(fā)基地——廣州芳村茶葉市場(chǎng)，社會(huì)知名度高，在廣東省和全國(guó)的市場(chǎng)影響力大，市場(chǎng)良好的投資環(huán)境和商業(yè)氛圍吸引了云南、福建、浙江、臺(tái)灣等地實(shí)力強(qiáng)勁的茶葉廠家入駐，項(xiàng)目集茶葉批發(fā)、零售于一體，為東南亞最大的室內(nèi)茶貿(mào)交易中心。另外項(xiàng)目為芳村首個(gè)帶產(chǎn)權(quán)的茶葉專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，吸引了大量的投資客項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售狀況的綜合評(píng)述與分析開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，來(lái)市場(chǎng)看鋪的人群很多，現(xiàn)場(chǎng)氣氛火爆。從而一度出現(xiàn)了搶鋪的現(xiàn)象，呈現(xiàn)了較好的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)；但開(kāi)發(fā)商為了讓商鋪有更大的升值空間，并獲得更多的資金回報(bào)，暫停了商鋪的公開(kāi)發(fā)售（具體的時(shí)間未知）；到目前為止，項(xiàng)目首層商鋪已經(jīng)售出約1/3，二、三、四層的鋪位只租不售項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目是全國(guó)最大的茶葉批發(fā)市場(chǎng)，市場(chǎng)影響力大、社會(huì)知名度高；芳村首個(gè)帶產(chǎn)權(quán)的茶葉市場(chǎng)，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式鋪位吸引了投資客；項(xiàng)目地理位置優(yōu)越交通條件便利，擁有四通八達(dá)、快捷高速的交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于芳村大道，附近道路人流車(chē)流量大，是多條公交車(chē)和客運(yùn)汽車(chē)經(jīng)過(guò)地，附近也有地鐵站，如此優(yōu)越的交通條件是其他市場(chǎng)無(wú)法比擬的；項(xiàng)目附近的商業(yè)氣氛濃厚，芳村一帶從82年以來(lái)就以批發(fā)茶葉出名，里面的南方茶葉市場(chǎng)、山村茶葉市場(chǎng)、江南茶博園、錦桂茶葉批發(fā)市場(chǎng)等都集中在此，有了20多年的市場(chǎng)氛圍做基礎(chǔ)，投資客當(dāng)然會(huì)選擇在此投資項(xiàng)目配套齊全的硬軟件設(shè)施，合理的鋪位格局也吸引了投資客：除了普通的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)所需的硬件配套外，在軟件方面，形成了專(zhuān)門(mén)的產(chǎn)品交流、貿(mào)易平臺(tái)；同時(shí)，還配有專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍和商務(wù)服務(wù)中心、茶葉質(zhì)檢中心；另外，茶葉城的建筑風(fēng)格融合了歐陸現(xiàn)代特色和嶺南騎樓商業(yè)街文化，首層超高的5.7米的層高，合理的面寬進(jìn)深比（1：1.5）也吸引了投資客的注意3）商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查經(jīng)營(yíng)定位：樓層經(jīng)營(yíng)品種層高主次通道寬度經(jīng)營(yíng)情況一層普洱茶、鐵觀音、綠茶、龍井、烏龍茶、武夷山大紅袍等各類(lèi)名茶5.7米主：10米；次：3.5米出租率100%，整體經(jīng)營(yíng)狀況較好二層瓷器、木器、不銹鋼茶具，4.5米主：3米；次：2米出租率也達(dá)到100%，生意較好三層茶文化展示4.5米未規(guī)劃出租率100%，但仍在裝修中商場(chǎng)內(nèi)的商戶(hù)主要的來(lái)源及商戶(hù)實(shí)力分析茶業(yè)商戶(hù)多來(lái)自福建、云南，茶具商戶(hù)多來(lái)自江蘇，多是廠家在市場(chǎng)內(nèi)直接設(shè)點(diǎn)，此類(lèi)商戶(hù)有多年的茶業(yè)（具）經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，有較遠(yuǎn)的投資眼光，有固定的貨源，的實(shí)力都較強(qiáng)。尤其以做福建的廠家做安溪鐵觀音的、云南的廠家做普洱的實(shí)力最強(qiáng)商場(chǎng)內(nèi)商戶(hù)的主要進(jìn)貨渠道商戶(hù)的主要進(jìn)貨渠道現(xiàn)在都是多元化，大多數(shù)商戶(hù)進(jìn)貨都有固定的進(jìn)貨渠道，一部分有自己的廠家直接供貨（鐵觀音在廠家拿的較多），大部分普洱茶現(xiàn)在都是在市場(chǎng)上商戶(hù)之間互相調(diào)貨。據(jù)商戶(hù)介紹07年的新茶還沒(méi)有上市，都被收藏起來(lái)了，現(xiàn)今的普洱茶炒作很?chē)?yán)重來(lái)商場(chǎng)內(nèi)進(jìn)貨的人員結(jié)構(gòu)及銷(xiāo)售渠道95%客戶(hù)（主要是珠三角、長(zhǎng)三角）來(lái)自全國(guó)各地的，5%來(lái)自國(guó)外（如韓國(guó)）；商戶(hù)主要的銷(xiāo)售方式生客一般是選擇上門(mén)采購(gòu)，熟客也有選擇電話(huà)定購(gòu)的，很少有網(wǎng)少采購(gòu)；商場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)及各分區(qū)所占面積的比例樓層經(jīng)營(yíng)分區(qū)各經(jīng)營(yíng)分區(qū)所占比例一層各類(lèi)茶葉專(zhuān)賣(mài)80%以上的商戶(hù)都以經(jīng)營(yíng)普洱和鐵觀音為主二層茶具、包裝茶、茶食品批發(fā)85%的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)茶具（也附帶地銷(xiāo)售茶葉），15%的商戶(hù)做茶食品批發(fā)三層茶文化展示廳無(wú)四層會(huì)所無(wú)4）商場(chǎng)租賃情況調(diào)查：樓層租金均價(jià)（元\㎡）出租率（%）一層160-180100%二層53100%三層44100%管理費(fèi)：4元/m2水電費(fèi)：獨(dú)立的電表，按每戶(hù)用電量收取，免水費(fèi)工商稅收等費(fèi)用：其他的費(fèi)用（租賃押金等）：3個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)租金租賃合同期限：5年5）進(jìn)駐意向調(diào)查：此次調(diào)查主要通過(guò)上門(mén)拜訪的方式，共走訪了10多家商戶(hù)，其中90%都是廠家直接過(guò)來(lái)設(shè)點(diǎn)，且來(lái)廣州已經(jīng)很多年了，從2004年9月茶葉城開(kāi)業(yè)起就在此經(jīng)營(yíng)。90%的商戶(hù)都不太看好我們的市場(chǎng)，都覺(jué)得惠州市場(chǎng)容量較小，沒(méi)法和廣州芳村比，僅靠惠州本地的客戶(hù)肯定是只能做零售了，形成不了用批發(fā)來(lái)帶零售，況且離龍崗近，競(jìng)爭(zhēng)激烈，新市場(chǎng)不太好做。98%家商戶(hù)都不選擇進(jìn)駐，原因是目前的生意好，也暫時(shí)不考慮去別的市場(chǎng)發(fā)展，2%的商戶(hù)對(duì)我市場(chǎng)稍有興趣，但也不確定要進(jìn)駐。部分商戶(hù)訪談?dòng)涗浫缦拢旱昝?lián)系人談話(huà)記錄雯晨茶具商行朱小瑩020—81543962老板娘為江西人，江西宜黃縣雯晨茶藝廠直接設(shè)點(diǎn)，主要以批發(fā)為主；對(duì)惠了解一般，但覺(jué)得沒(méi)必要在惠州建一個(gè)這樣的茶葉市場(chǎng)，肯定是做不起的，也不會(huì)考慮進(jìn)駐廣東省茶葉行業(yè)協(xié)會(huì)（一統(tǒng)行商務(wù)中心，國(guó)際茶葉機(jī)構(gòu)）許家戶(hù)為福建人，現(xiàn)在為該公司陽(yáng)江、茂名區(qū)域經(jīng)理。對(duì)惠州不了解，但認(rèn)為惠州建一個(gè)這樣的市場(chǎng)還是可以的，關(guān)鍵是要做成像方村這樣集中的市場(chǎng)，并建議市場(chǎng)的規(guī)模應(yīng)該再大一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在廣告方面的加大力度，但是不會(huì)考慮進(jìn)駐我市場(chǎng)，只是給我門(mén)提點(diǎn)建議福誠(chéng)茶行黃志成020—81566332商戶(hù)為福建人，以經(jīng)營(yíng)陳年普洱、宮廷普洱、高山鐵觀音為主。對(duì)惠州了解一般，覺(jué)得惠州位置太偏了，也沒(méi)那么大的市場(chǎng)容量，即便是做起來(lái)也只能以零售為主，以零售帶批發(fā)的市場(chǎng)是很難做旺的，建議我們?cè)僭囋噭e的定位思路。廣州大樹(shù)茶藝用品配套工程中心張鋒1379434442113682202277商戶(hù)為潮州人，主要經(jīng)營(yíng)茶具、茶葉，做了3年多了，生意較好。對(duì)我市場(chǎng)的看法較好，覺(jué)得既然項(xiàng)目附近有做茶葉批發(fā)的，最好就把他們拉進(jìn)市場(chǎng)里來(lái)做生意，由他們來(lái)帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的成熟和發(fā)展，再?gòu)膹V州、深圳等地招幾個(gè)大商家或者直接招些廠家過(guò)來(lái)設(shè)點(diǎn)，三年內(nèi)把市場(chǎng)做起來(lái)還是沒(méi)什么大問(wèn)題的，可能會(huì)來(lái)實(shí)地考察一下，但是暫時(shí)不會(huì)考慮進(jìn)駐我市場(chǎng)，等市場(chǎng)做旺了再說(shuō)6）商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況總結(jié)：廣東省目前有深圳龍崗、東莞和廣州芳村三大茶葉批發(fā)交易專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，但芳村茶葉市場(chǎng)在其中擔(dān)任著華南茶葉市場(chǎng)中心的角色，深圳、東莞的茶葉經(jīng)營(yíng)戶(hù)也有很多是從芳村批發(fā)進(jìn)貨的。作為目前芳村首個(gè)帶產(chǎn)權(quán)的茶葉專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，已經(jīng)吸引了深圳、東莞、潮汕、福建、廣西、云南、江浙等地茶業(yè)界的著名商家進(jìn)駐，有的甚至是廠家直接在此設(shè)點(diǎn)。市場(chǎng)自開(kāi)業(yè)到現(xiàn)在以來(lái)已經(jīng)三年多了，經(jīng)營(yíng)狀況一直較好。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積大，輻射區(qū)域廣，吸引了全國(guó)各地的客戶(hù)來(lái)這邊收茶，且量也比較大，因而大部分商戶(hù)都以批發(fā)為主，附帶地零售。目前一、二、三樓的出租率達(dá)到了100%附錄：項(xiàng)目相關(guān)照片1、項(xiàng)目外立面2、項(xiàng)目市場(chǎng)內(nèi)部狀況3、項(xiàng)目過(guò)道和鋪位形式4、商場(chǎng)平面圖1層平面圖2層平面圖三、惠州茶葉、茶具的供給渠道調(diào)查策劃組對(duì)惠城區(qū)內(nèi)所有茶葉銷(xiāo)售點(diǎn)做了個(gè)初步的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)惠州暫時(shí)還沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)，大部分都是以零售為主的茶莊、士多店等，不過(guò)部分茶莊也有批發(fā)，但是批發(fā)的量很小。大部分茶葉銷(xiāo)售點(diǎn)就是以茶莊的形式出現(xiàn)，消費(fèi)者選擇在茶莊購(gòu)買(mǎi)茶葉的很多，且一半以上的茶商都是選擇在福建生產(chǎn)廠家進(jìn)貨，據(jù)我們了解惠州的大部分