北京雁棲湖公園項(xiàng)目定位策略報(bào)告

雁棲湖公園項(xiàng)目定位策略報(bào)告ZHANG-GUANG-XIN,Marketing&AD–02.24,2011謹(jǐn)呈：北京正華致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司市場(chǎng)機(jī)會(huì)來(lái)自于不斷改變的總體環(huán)境。因此，企業(yè)必須擅長(zhǎng)找出趨勢(shì)的走向?！铺乩铡稗k法永遠(yuǎn)比困難多”中廣信人銘記的話用心去解決客戶面對(duì)的問(wèn)題，用專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)面對(duì)市場(chǎng)這是一次實(shí)實(shí)在在解決問(wèn)題的提案，不是一場(chǎng)秀Concept目錄PART1——本項(xiàng)目機(jī)會(huì)和定位方向PART2——對(duì)本項(xiàng)目的售價(jià)建議PART3——本項(xiàng)目的推售思路和營(yíng)銷策略PART4——對(duì)本項(xiàng)目精裝修及配套建議本項(xiàng)目機(jī)會(huì)和定位方向1.本體審視2.發(fā)展方向評(píng)斷3.項(xiàng)目市場(chǎng)定位Part1:“不確定性規(guī)劃和戰(zhàn)略”下的方法論及哲學(xué)論Wewilldecidewhatyouwant&need做什么產(chǎn)品，裝什么東西，吸引什么人來(lái)時(shí)間有限，我們只能告訴大家能做什么和適合做什么形成目的：一本物業(yè)指導(dǎo)書項(xiàng)目位于北京東北方向懷柔區(qū)雁棲湖公園內(nèi)，延京承高速20分鐘，到達(dá)懷柔，再車行20分鐘，可抵達(dá)項(xiàng)目地塊。Part1:本體審視

項(xiàng)目區(qū)位Part1:本體審視

所在位置雁棲湖公園內(nèi)所處位置Part1:本體審視

項(xiàng)目四至北側(cè)為現(xiàn)狀樓東側(cè)為現(xiàn)狀樓商務(wù)度假酒店南側(cè)無(wú)建筑物為雁棲湖公園，湖面西側(cè)為現(xiàn)狀樓本公司辦公地，原度假酒店本項(xiàng)目周邊成熟；所處度假酒店云集區(qū)；北側(cè)和西側(cè)為單行車道；南側(cè)緊鄰現(xiàn)狀樓；主出入口為公園北入口，臨主干道，雙向四車道。Part1:本體審視

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總用地6075.402平方米總建筑面積15845平方米地上建筑面積13257平方米地下建筑面積2588平方米容積率2.19建筑高度30.05米綠化面積1908平方米綠化率31.4％北樓公寓南樓聯(lián)排別墅園林景觀帶工程階段：北樓目前正在施工，主體結(jié)構(gòu)已基本形成；南樓基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)已基本完工，后續(xù)工程正在跟進(jìn)。Part1:本體審視

項(xiàng)目規(guī)劃情況南樓北樓合計(jì)總建筑面積(㎡)35541229115845地上：建筑面積(㎡)26442061313257地下：建筑面積(㎡)91016782588其中地下一層建筑面積(㎡)91016782588首層建筑面積(㎡)96812312199二層建筑面積(㎡)93612312167三層建筑面積(㎡)61612311847四至七層建筑面積(㎡)1231*44924八層建筑面積(㎡)12311231九層建筑面積(㎡)690690機(jī)房建筑面積(㎡)12475199Part1:發(fā)展方向評(píng)斷

項(xiàng)目規(guī)劃情況（北樓首層）物業(yè)類型；公寓南北錯(cuò)位，8－9層框架結(jié)構(gòu)，自由組合，可滿足客戶在功能和戶型大小上調(diào)整。產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在問(wèn)題：大堂橫跨柱網(wǎng)，入口設(shè)置在側(cè)面；大廳正對(duì)的房間受影響；兩個(gè)區(qū)域的動(dòng)線關(guān)系處理，電梯間的位置處理。Part1:發(fā)展方向評(píng)斷

項(xiàng)目規(guī)劃情況（北樓二層）物業(yè)類型；公寓標(biāo)準(zhǔn)層3梯12戶動(dòng)線比較復(fù)雜Part1:本體審視

項(xiàng)目規(guī)劃情況（南樓首層）物業(yè)類型；聯(lián)排別墅400平米戶型面積較大開(kāi)間6.4米，進(jìn)深18.34米舒適度較差；首層無(wú)臥室，不能滿足養(yǎng)老需求客戶；電梯直接入戶，專屬性強(qiáng)。Pa裹rt六1剛:本體恭審視項(xiàng)目柔規(guī)劃水情況盼（南苦樓地登下室程）物業(yè)皆類型潛；聯(lián)柔排別糧墅全明濾地下園室，么窗井馳采光無(wú)專儀屬地功下車摘庫(kù)Pa皇rt伏1間:本體欄審視本體愧分析凈結(jié)論地塊出規(guī)模陷小。傳統(tǒng)炊的旅茄游度等假區(qū)雀，京愁城短攏線旅亭游地先。位居雖雁棲僻湖公肢園內(nèi)禿，坐魔擁雁卵棲湖轎水面侵，具紗有項(xiàng)炎目的跑唯一如性特段點(diǎn)。本區(qū)腎域內(nèi)厭紅螺塑湖、拖紅螺敵寺、昌慕田軌峪和值山吧赴等，顯景觀犧和度慈假資喬源屬倒稀缺伐。懷柔綠新城向規(guī)劃萬(wàn)使該竹區(qū)域模同時(shí)弱幅射既產(chǎn)業(yè)瓶園區(qū)匆和影菌視城屆。與北貍京市楊區(qū)的樹車行瞞距離爆較遠(yuǎn)緣瑞。離懷武柔區(qū)匙域中升心車懷行也繡有一炎定距拒離。交通紡路況菌較好送，但乞旅游旁旺季影可能宗出現(xiàn)豎交通劉不暢辜情況吸；心理罩認(rèn)知探距離熔也較領(lǐng)遠(yuǎn)。規(guī)模交通危條件區(qū)域營(yíng)資源規(guī)劃公寓岔和聯(lián)繁排產(chǎn)張品，糕體量許小，估舒適否度差芝，周訂邊居寶住氛避圍弱諷。Pa怠rt擁1眼:發(fā)展銷方向常評(píng)斷片區(qū)量發(fā)展睜規(guī)劃兩個(gè)量基地中影制集團(tuán)鐮生產(chǎn)麗基地懷柔斃技術(shù)敵研發(fā)書基地兩組栗團(tuán)雁棲撥組團(tuán)厚是懷瓦柔最臘重要滴的生雁態(tài)型篩產(chǎn)業(yè)花基地廟城轉(zhuǎn)組團(tuán)筍將大藍(lán)力發(fā)田展休怕閑娛稻樂(lè)業(yè)購(gòu)、時(shí)棟尚文稀化產(chǎn)暗業(yè)和刊現(xiàn)代睜物流魂業(yè)，忠成為撕懷柔主區(qū)的除對(duì)外飯形象撲窗口香和休巷閑娛揪樂(lè)基漁地。兩城換區(qū)中心仇區(qū)（溜包括款老城煮區(qū)和曲核心沿區(qū)）番承擔(dān)豆著懷嬸柔新體城的聲綜合項(xiàng)服務(wù)攤職能第，是慕全區(qū)酸的行鴉政管觀理中披心、僻公共吉服務(wù)惠中心叛和旅女游休陳閑會(huì)餡議中蘋心。宵東部貴新區(qū)貴（包央括北番房和演楊宋餐）是獅新城黑的主酸要發(fā)霧展方虧向三大濃板塊新城鐮東區(qū)槽板塊廟城叉板塊紅螺轎山板櫻塊生態(tài)段發(fā)展是區(qū)：露在北質(zhì)京城懲市總剝體規(guī)瀉劃中付，懷帽柔被宣確定織為生米態(tài)涵線養(yǎng)發(fā)還展區(qū)爆；城市棄性質(zhì)條：北率京市狗東部右發(fā)展妥帶上俘的重涼點(diǎn)地眠區(qū)；季是北商京市熟國(guó)際瓣交往沿中心漫的重士要組侮成部往分；飯是北濾京市承生態(tài)嗽環(huán)境謊保護(hù)袋帶的團(tuán)重要迫組成豪部分善和飲拆用水夾源地豎之一霸；重脅點(diǎn)發(fā)孕展旅浪游、銳會(huì)議碑、休圓閑、開(kāi)度假柱、影贊視文禍化、嶼教育燦及研狼發(fā)等萄功能眾；平儀原地學(xué)區(qū)適讓當(dāng)發(fā)蚊展科嗎技含輛量高堆、無(wú)叔污染固的都跡市型井產(chǎn)業(yè)足及現(xiàn)梅代制枝造業(yè)懷柔丘的生生態(tài)發(fā)尋展規(guī)喪劃Pa滋rt留1文:發(fā)展堆方向壯評(píng)斷片區(qū)蓬發(fā)展主規(guī)劃Pa源rt抬1辛:發(fā)展拋方向喘評(píng)斷背景屆掃描玩結(jié)論項(xiàng)目項(xiàng)所在遲地為革北京系市區(qū)剩和遠(yuǎn)共郊生育態(tài)度音假區(qū)納的知紀(jì)名景搏區(qū)之鍬間，怖懷柔脊區(qū)域艱中心誰(shuí)邊緣施。懷柔汁城市昆規(guī)劃疾及項(xiàng)停目的漫區(qū)域考控規(guī)儉調(diào)整伏將提捧升區(qū)埋域生找態(tài)形像象認(rèn)賊知，倉(cāng)利于巾項(xiàng)目扔資源腳價(jià)值滿的挖抹掘。交通擴(kuò)通達(dá)級(jí)性好房誠(chéng)，路鋸網(wǎng)發(fā)沒(méi)達(dá)。Pa午rt揀1煎:發(fā)展摘方向連評(píng)斷區(qū)域羨項(xiàng)目油板塊雁棲湖板塊區(qū)中心板塊京承高速板塊紅螺湖板塊湖光山舍雁棲華庭雁棲半島頂秀美泉小鎮(zhèn)本案紅螺湖別墅天恒別墅山龍山新新小鎮(zhèn)歐郡·香水城玖號(hào)院金善名居山水天地酒文化主題公園山水墅Pa燦rt遭1疫:發(fā)展煉方向彩評(píng)斷區(qū)域刑物業(yè)針形態(tài)樓盤名稱售價(jià)總建筑面積戶型面積物業(yè)費(fèi)開(kāi)盤時(shí)間入住時(shí)間歐郡·香水城獨(dú)棟11000元/㎡雙拼9500元/㎡5萬(wàn)㎡320-430㎡2.6元/㎡·月08年10月08年12月天恒·別墅山375-450萬(wàn)/套13萬(wàn)㎡354-396㎡3.98元/㎡·月08年10月09年12月紅螺湖別墅15000-18000元/㎡2.5萬(wàn)㎡491-642㎡4.3元/㎡·月07年5月07年10月龍山新新小鎮(zhèn)25000元/㎡38萬(wàn)㎡240-303㎡1.75-1.99元/㎡08年4月08年9月頂秀美泉小鎮(zhèn)7000元/㎡30萬(wàn)㎡88、115-155㎡待定待定待定山水墅270萬(wàn)/套2.3萬(wàn)㎡302㎡上下2.98元/㎡·月05年10月06年8月湖光山舍16848元/㎡2.5萬(wàn)㎡195-206㎡3.3元/㎡·月02年3月03年6月金善名居5380元/㎡8.7萬(wàn)㎡50-110㎡0.78元/㎡·月07年7月09年3月雁棲華庭5200-5600元/㎡9730㎡200㎡上下待定待定待定山水天地主題公園15000元/㎡8.9萬(wàn)㎡510、530㎡待定待定待定玖號(hào)院75004.9萬(wàn)㎡223-232㎡1.35元/㎡·月07年10月08年6月雁棲半島預(yù)計(jì)12000元/㎡2.7萬(wàn)㎡200-800㎡待定待定待定Pa衰rt偵1威:發(fā)展羨方向偵評(píng)斷項(xiàng)目浮屬性膽界定北京下遠(yuǎn)郊役、懷蚊柔區(qū)錢域邊誼緣市區(qū)怒與強(qiáng)脆勢(shì)旅壇游版父塊之絮間要求估大部淺分對(duì)漂外銷帆售的主體輝基本坑建設(shè)寄完成商業(yè)充（旅澇游、扣餐飲陶）立債項(xiàng)的品產(chǎn)權(quán)浩項(xiàng)目Pa片rt朋1倚:發(fā)展概方向肝評(píng)斷旅游顆地產(chǎn)撞開(kāi)發(fā)氏模型旅游括地產(chǎn)煉開(kāi)發(fā)枕模型螞大體摟可分悶為四覆類第一醉居所渾開(kāi)發(fā)場(chǎng)模型第二賽、三噴居所膊開(kāi)發(fā)汁模型產(chǎn)權(quán)婆酒店綢開(kāi)發(fā)膚模型商務(wù)集度假雁開(kāi)發(fā)夠模型Pa僑rt廉1翻:發(fā)展府方向槐評(píng)斷旅游創(chuàng)地產(chǎn)欣開(kāi)發(fā)椒模型主題敘：項(xiàng)音目建壟設(shè)有毒明確堂主題六（如倉(cāng)高爾盆夫）科，圍聽(tīng)繞主匪題進(jìn)俯行開(kāi)減發(fā)資源快：項(xiàng)堤目所巷在地已周邊外環(huán)境圾優(yōu)美輸，具宋備旅始游價(jià)為值區(qū)位描：距灶辦公雜商業(yè)熄中心撈區(qū)不泳超過(guò)45分鐘漲行程可達(dá)易性：淡具有博良好貨的交讓通條碧件，仗多種貪交通放工具賀可選罪用，貞臨近昏高速亦公路晚、地密鐵配套施設(shè)施盒：教社育設(shè)欺施（令幼兒肅園、泥中小捷學(xué)）秒、高泡標(biāo)準(zhǔn)非社區(qū)宜醫(yī)院購(gòu)物緩中心裕、商晚務(wù)服鹽務(wù)中枕心、庸通信牲設(shè)施完備鑼的體豆育運(yùn)刻動(dòng)、哥游樂(lè)慰設(shè)施大面輔積開(kāi)蹲放空橫間如墓社區(qū)扶公園鼠、景仙觀綠弄化帶難等案例佘山叉高爾哭夫深圳姜華僑滲城等第一赴居所并開(kāi)發(fā)克模型第二霸、三姜居所筒開(kāi)發(fā)藍(lán)模型良好規(guī)的經(jīng)盆濟(jì)背徐景：侮人均GD慶P較高蛋的目媽標(biāo)客響戶有羽休閑項(xiàng)度假協(xié)的時(shí)窄間，櫻追求值全新蚊體驗(yàn)叼的生次活方儀式和怪理念裕，消件費(fèi)結(jié)朵構(gòu)向欺旅游宗度假希，人濾均居跨住面洪積超封過(guò)30平米啟，汽京車擁煩有量或較高臥。項(xiàng)目斯區(qū)位拾：一謀般消玻費(fèi)者況喜歡糠將度登假住燭宅設(shè)暫在4小時(shí)沿車程默范圍鑄內(nèi)，客最后90分鐘輔。國(guó)悶際性舌度假傾區(qū)，丹距機(jī)乓場(chǎng)不怕超過(guò)1小時(shí)唇車程蛇。規(guī)模雁：要鍬求具燒有度協(xié)假的娛鄉(xiāng)野性情調(diào)謊，不訴能過(guò)究于擁肌擠，域一般躺的別鄰墅基磁地大獄小最商少在10瓶00惱-1在20量0平方臟米之些間配套劫設(shè)施狀：具跳有先濫天良親好的點(diǎn)風(fēng)景倍旅游貓資源譽(yù)，側(cè)下重點(diǎn)廳考慮端健康著娛樂(lè)猜設(shè)施喝的配薯置。驕還需攏要設(shè)外置配匹套的院商業(yè)玻區(qū)、竊醫(yī)療業(yè)點(diǎn)、啞辦公公室、萌商務(wù)妖中心電、通王信設(shè)今施等沃。案例樂(lè)：三亞題半山碌半島麗江寒雪山昏高爾篇夫等Pa妹rt鐵1掛:發(fā)展使方向及評(píng)斷旅游間地產(chǎn)庫(kù)開(kāi)發(fā)含模型Pa匯rt撇1遲:發(fā)展辜方向引評(píng)斷旅游現(xiàn)地產(chǎn)爺開(kāi)發(fā)酷模型產(chǎn)權(quán)盟酒店庫(kù)開(kāi)發(fā)今模型目標(biāo)眉客群隔：年昏收入歇較高揮、擁勢(shì)有高捆學(xué)歷惰、年扯紀(jì)在30綿-5楚0歲、妙有一科定的委假期戚、主栽要購(gòu)腦買目觀的為視休憩忌休閑挎和投曾資項(xiàng)目蕩開(kāi)發(fā)停時(shí)機(jī)倆：所協(xié)在旅差游區(qū)款開(kāi)發(fā)凡中后掉期背景落：國(guó)快家經(jīng)娛濟(jì)景察氣，倒人均GD冶P較高挺的國(guó)爺家、感行業(yè)言有相孕關(guān)法標(biāo)律支友持體足系、脖分時(shí)男度假兩交換翻體系清成熟環(huán)境逃：自占然環(huán)碼境優(yōu)緩良、漏在居傾住品養(yǎng)質(zhì)上涉實(shí)現(xiàn)干梯級(jí)角提升區(qū)位鄙：產(chǎn)彈權(quán)酒壓店距怠離本脆地城善市生諸活區(qū)狼不大叔于4小時(shí)銷車程補(bǔ)；異嘆地客遮戶要效求乘違坐飛朽機(jī)能餅方便鑒到達(dá)例如炊：綠城汗千島盲湖三亞庭我是生一只臂魚等Pa杜rt故1勺:發(fā)展奔方向順評(píng)斷旅游挨地產(chǎn)故開(kāi)發(fā)父模型商務(wù)夠度假閑開(kāi)發(fā)障模型開(kāi)發(fā)習(xí)地區(qū)松有良舊好風(fēng)諷景資釀源，渣清幽家安靜距離悠主要淋商業(yè)指中心鉛區(qū)不底超過(guò)2小時(shí)跌車程國(guó)際夠商務(wù)氏度假囑區(qū)距典離機(jī)甚場(chǎng)1小時(shí)未車程受內(nèi)要求攀具有險(xiǎn)專業(yè)灶的管屠理服便務(wù)團(tuán)茄體要求度安裝轟完善躬的視命聽(tīng)設(shè)拖備，百設(shè)置煙完備現(xiàn)的服振務(wù)項(xiàng)孩目必須芬設(shè)置加有豐助富的彩游戲豎休閑貴設(shè)施弄：高家爾夫迫、網(wǎng)沖球場(chǎng)好等有完色備的運(yùn)住宿懷客房礦、會(huì)垮議室徒、餐列廳能填滿足眠不同趴規(guī)模零會(huì)議處要求要成研規(guī)模五開(kāi)發(fā)例如撐：博鰲債水城八達(dá)林嶺溫耀泉度與假村有等Pa悄rt改1街:發(fā)展絹方向忌評(píng)斷旅游磨地產(chǎn)劍開(kāi)發(fā)稿模型正確張的站夾位是非確定離項(xiàng)目走定位洞與發(fā)駱展戰(zhàn)菌略的舌前提項(xiàng)目諒本體障條件光做傳裙統(tǒng)的映旅游寧地產(chǎn)責(zé)開(kāi)發(fā)透模式耗不具惕備優(yōu)識(shí)勢(shì)，啟應(yīng)該贊尋找襯適合筑地塊鍋條件秀和高攻價(jià)值兵收益欣點(diǎn)。交通1、項(xiàng)目所在的懷柔區(qū)屬于邊緣，距離懷柔城市中心20分鐘，距離北京四環(huán)40分鐘車程。2、路況較好。氛圍1、度假氛圍濃厚，缺乏生活氛圍2、度假村和政府培訓(xùn)基地云集。資源1、傳統(tǒng)的旅游資源，4。配套資源：會(huì)議廳、餐飲、水上項(xiàng)目、采摘等。2、雁棲湖的水資源3、培訓(xùn)拓展基地本體解析產(chǎn)品1、舒適度較差。2、規(guī)模小，無(wú)法營(yíng)造生活氛圍，和居住感。3、商業(yè)立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)僅剩32年。Pa鍛rt闖1悲:發(fā)展扔方向首評(píng)斷開(kāi)發(fā)牙模型晶審視記者之家法官進(jìn)修學(xué)院環(huán)雁惡棲湖涼水面亮，除退度假憂酒店宋和獨(dú)偷家村羅外，肺政府忠部門蒙和企晌業(yè)的座培訓(xùn)巾基地價(jià)云集城于此盒。中國(guó)民航培訓(xùn)中心中華人民共和國(guó)審計(jì)署懷柔培訓(xùn)基地北京市國(guó)家稅務(wù)局培訓(xùn)中心財(cái)政干部培訓(xùn)中心北方職工培訓(xùn)中心北方項(xiàng)職工巧培訓(xùn)總中心北方愁職工暑培訓(xùn)岸中心北京市人大培訓(xùn)中心（寬溝雁棲山莊）北京大雁樓電力培訓(xùn)中心北京路政局老干部服務(wù)中心北京市律師培訓(xùn)中心北京宮霄雁棲商務(wù)會(huì)館中國(guó)科學(xué)研究院產(chǎn)業(yè)園Pa取rt織1延:發(fā)展佩方向爆評(píng)斷發(fā)展盟方向綜合陳分析棉，本噴項(xiàng)目這特殊戚的地患理位盟置、御規(guī)模丙和業(yè)悼態(tài)決孝定特鄰殊的牌路術(shù)——企業(yè)如培訓(xùn)虛基地士，也詞是我襪們的右價(jià)值子核心報(bào)。企業(yè)翁培訓(xùn)蛛基地陷，形偵式上量類似槽于商指務(wù)度使假酒劑店，損有相根應(yīng)的甘會(huì)議柄視聽(tīng)鼓設(shè)備雁及場(chǎng)贏地、諸餐飲余、住挎宿和勿娛樂(lè)渾休閑撐項(xiàng)目掃，不腥同就基在于習(xí)有產(chǎn)雙權(quán)，幫同時(shí)副享有菊相應(yīng)幸的商旨務(wù)配餓套；吧目標(biāo)手客群狂面向礦企業(yè)騙；開(kāi)蓬發(fā)商忠以產(chǎn)憤權(quán)物禍業(yè)形溜式出垃售，榜不需候自持趟經(jīng)營(yíng)鄭，容歲易變綱現(xiàn)，杏不受鉆商務(wù)儀度假拐酒店獅在規(guī)描模和桑高標(biāo)棒準(zhǔn)各掀方面惹的局愈限。Pa粥rt盤1嘗:項(xiàng)目巡壽市場(chǎng)及定位產(chǎn)品撲與市狀場(chǎng)對(duì)執(zhí)接的懸決策撿模型Q1門:目標(biāo)樂(lè)消費(fèi)趣群Q2腸:項(xiàng)目怪定位Q3命:業(yè)態(tài)在組合Q3根:業(yè)態(tài)撐組合Q2墻:項(xiàng)目株定位Q1轉(zhuǎn):目標(biāo)均消費(fèi)啞群Pa性rt愛(ài)1擱:項(xiàng)目鈔市場(chǎng)甘定位目標(biāo)嗚客群目標(biāo)偶企業(yè)景客群棍階層攪取向外資第企業(yè)合資堡企業(yè)私營(yíng)侄大型浸企業(yè)國(guó)有天大中花型企裙業(yè)目標(biāo)眼顧客炸群1：國(guó)救有大粱中型疏企業(yè)目標(biāo)撞顧客味群2：私擴(kuò)營(yíng)大圾型企彼業(yè)目標(biāo)搬顧客沾群3：合綁資企溪業(yè)目標(biāo)機(jī)顧客護(hù)群4：外藏資企侮業(yè)Pa果rt球1脫:項(xiàng)目倡市場(chǎng)掌定位形象低定位項(xiàng)目扎區(qū)位向特征項(xiàng)目閣地塊土特征客群嗽需求競(jìng)爭(zhēng)搞分析規(guī)模查較小南朝舊湖面博，東提西為吐度假疑酒店早公寓條。有產(chǎn)羞權(quán)雁棲解湖公勇園內(nèi)絕版她的企業(yè)夏均有某培訓(xùn)竿、拓浙展和撤度假時(shí)需求刷。對(duì)稀革缺資傾源、警稀缺間產(chǎn)品田的需傅求。企業(yè)勇、商或務(wù)的無(wú)競(jìng)兇爭(zhēng)產(chǎn)少品區(qū)域車內(nèi)同各等功黨能產(chǎn)井品均膽無(wú)產(chǎn)掠權(quán)和穩(wěn)自營(yíng)產(chǎn)權(quán)飲式雁棲抵湖公炒園內(nèi)宴，絕階版的抓產(chǎn)權(quán)情式企攜業(yè)商掏務(wù)會(huì)遷館傳統(tǒng)出旅游唉度假?gòu)潊^(qū)域策，周漆邊度光假村改和政當(dāng)府部街門培悼訓(xùn)基月地云緞集。位于鮮雁棲渠湖公電園內(nèi)1.定位伏說(shuō)明2.成本農(nóng)估算剝法3.市場(chǎng)棒比較權(quán)法對(duì)本本項(xiàng)目無(wú)的售承價(jià)建換議Pa短rt責(zé)2蕩:項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積容積率銷售價(jià)格雁棲半島獨(dú)棟別墅27232平米0.3預(yù)計(jì)12000元/平米頂秀美泉小鎮(zhèn)花園洋房29萬(wàn)平米1.2均價(jià)6700元∕㎡山水墅獨(dú)棟、聯(lián)排別墅23877平米0.36聯(lián)排270萬(wàn)元/套、獨(dú)棟600萬(wàn)元/套紅螺湖別墅獨(dú)棟別墅25000平米0.23均價(jià)16000元∕㎡；790萬(wàn)-1000萬(wàn)元/套天恒別墅山獨(dú)棟、雙拼別墅132000平米0.2511000元/㎡金善名居板樓87661平方米1.5均價(jià)5400元/平方米山水天地獨(dú)棟、商業(yè)89000平方米0.5預(yù)計(jì)均價(jià)15000元/平方米歐郡·香水城獨(dú)棟、并聯(lián)50000平方米0.5均價(jià)11000元/平方米龍山新新小鎮(zhèn)獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排36萬(wàn)平米0.47德式均價(jià)12000；中式毛坯房均價(jià)22000-23000；中式精裝均價(jià)25000-26000玖號(hào)院雙拼別墅、疊拼別墅48749平方米1雙拼均價(jià)12000元/平方米疊拼8000元/平米獨(dú)棟刮別墅蔬均價(jià)椅集中輸在12筐00荒0-辦16館00做0元/平米疏之間聯(lián)排應(yīng)雙拼決別墅哥均價(jià)界集中蔥在80渡00誦-1莫10具00元/平米代之間特花慨園洋慘房均非價(jià)54念00制-7糠00冊(cè)0元/平米滴之間Pa剃rt涉2恥:區(qū)域吵項(xiàng)目檢售價(jià)唱一覽定價(jià)起說(shuō)明鎮(zhèn)：通過(guò)成本貝測(cè)算和市場(chǎng)泡比較，以蘇及項(xiàng)商目自蚊身特鉆殊性拼做相膜應(yīng)價(jià)格宅修正等手晶段進(jìn)嫁行計(jì)紹算。成本阿測(cè)算竹法是并根據(jù)奇項(xiàng)目惑所有紹成本課包括筍土地朝成本樸、建急安成甜本以發(fā)及利跳潤(rùn)等槽進(jìn)行壺計(jì)算虹；市場(chǎng)數(shù)比較昏法由限競(jìng)品舅項(xiàng)目佩的價(jià)籠格影潑響因璃素通莫過(guò)定荷性和璃定量終的方銷法賦旺予不弄同權(quán)芬重進(jìn)串行計(jì)耗算。項(xiàng)目惠成本區(qū)域柿及周充邊競(jìng)鐮品價(jià)濁格影夏響因羨素對(duì)富比定價(jià)議依據(jù)Pa再rt狡2悅:價(jià)格徹定位云說(shuō)明項(xiàng)目模地屬熔于七片級(jí)居醉住用醉地Pa咐rt胞2齒:價(jià)格攝定位成本盼估算悶法北京市城市基準(zhǔn)地價(jià)表(居住)土地用途價(jià)格類型土地級(jí)別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)七級(jí)八級(jí)九級(jí)十級(jí)居住基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）4740-70003800-57602730-45902090-36001500-27901060-1820630-1080330-650180-370140-260北京市基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表(部分）容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)商業(yè)綜合居住商業(yè)綜合居住商業(yè)綜合居住1.21.181.1441.1342.40.9260.950.9565.20.6980.8620.9041.31.1551.1231.1142.50.910.940.9475.30.6940.860.9021.41.1311.1031.0952.60.8940.9310.945.40.6910.8570.91.51.1071.0831.0772.70.8790.9220.9335.50.6870.8540.8981.61.0841.0651.062.80.8640.9150.9565.60.6830.8510.895根據(jù)喂北京賴市城絡(luò)市基頁(yè)準(zhǔn)地迫價(jià)表頑可以納得出七級(jí)坐居住誘用地身基準(zhǔn)釘?shù)貎r(jià)默（樓敲面熟倍地價(jià)尿）63墾0-泊10禁80元/每平途方米Pa繼rt賺2做:價(jià)格吃定位成本行估算倍法20敲11年懷鏟柔區(qū)丙土地重出讓旺價(jià)格兄一覽解表Pa滲rt手2極:價(jià)格全定位成本參估算納法根據(jù)伶成交蔥表可繁以看德出，日本區(qū)你域土華地成匪交溢嬌價(jià)率洗的最己高為97昆%，溢舊價(jià)1.飛75億元新，溢基價(jià)比運(yùn)較普導(dǎo)遍，可見(jiàn)銷本區(qū)符域土杯地成潮交溢匙價(jià)不成可預(yù)冬見(jiàn)性慕較大架。根據(jù)駁以往臂經(jīng)驗(yàn)乎和采李用市器場(chǎng)比惜較法結(jié)，除護(hù)去限局價(jià)房恨用地鏈和多金功能兔用地繪外，刮區(qū)域畫平均逝溢價(jià)謹(jǐn)率=（47讓.2奏%+冠42乏.2皆%+約97狡.%遣+6回2.鬼2%）/4漁=6蘋2%Pa勺rt騙2笨:價(jià)格觸定位成本渣估算詢法以上蜘數(shù)據(jù)黃作為放本項(xiàng)學(xué)目溢丘價(jià)參涼照。土地絲式成本株折算根據(jù)押北京買市基壓準(zhǔn)地致價(jià)容度積率氏修正國(guó)系數(shù)副表容積尊率為2.庸6的居忠住用麗地基裕準(zhǔn)地住價(jià)修被正系竭數(shù)為0.冊(cè)9，根據(jù)籍容積裝率修蛋正系坡數(shù)，德以及念土地徒出讓述起始襖價(jià)（挎取上木限）粉可以盛計(jì)算殺：起始殖掛牌鞠地價(jià)=1話08謝0/烏0.偵94=1包14講9元/平米注：(這里窄只考悄慮容鮮積率而修正雹，其堪他因舞素修漆正忽扭略不另計(jì)。)土地估樓面灘地價(jià)=掛牌虎地價(jià)*(腸1+契稅3%讀)/平均講溢價(jià)提率嗚（邀在考脖慮溢惕價(jià)部賣分內(nèi)勁）=紫11難49屑*（1+蹄0.劫03）/0徐.6斃2=19漆09元/平米由此寒得出決現(xiàn)土悔地成鐵本折掛算價(jià)狗為19碧09元/平米Pa申rt繞2推:價(jià)格飯定位成本傘估算筍法價(jià)格姨推算在實(shí)歸現(xiàn)合載理利垮潤(rùn)率寧為23訴.5膚%時(shí)，幟推算血均價(jià)芬為90習(xí)00元/平米Pa眼rt極2些:價(jià)格啦定位成本斃估算浩法以如寫下樣有本項(xiàng)者目作融為比寸準(zhǔn)項(xiàng)截目，殊從周奔邊配宮套、跌交通輛條件師、小龜區(qū)品存質(zhì)、訓(xùn)開(kāi)發(fā)砌商實(shí)漠力、敵建筑健形式熔、立梢面形母式等敢主要裂價(jià)值爐影響使因素治進(jìn)行扯綜合徹評(píng)分沫，得斧出項(xiàng)批目核挑心均孟價(jià)測(cè)井算值轉(zhuǎn)。比較周邊交通小區(qū)開(kāi)發(fā)建筑立面合計(jì)因素配套條件品質(zhì)商實(shí)力形式形式

權(quán)重202020151510100樣本項(xiàng)目雁棲半島1716181313885紅螺湖別墅1617161212881山水天地1717171414887天恒別墅山1414151213775頂秀美泉小鎮(zhèn)1515161213778金善名居1816151216683本項(xiàng)目1213141315774Pa忠rt愧2改:價(jià)格目定位市場(chǎng)架綜合停比較言法“權(quán)斧重比劣例”宮是項(xiàng)惹目權(quán)叉重值釋比參歲考案敲例權(quán)求重值甲結(jié)果廚?！八壵紮?quán)香重”段是參莫考案處例對(duì)弦于項(xiàng)短目參視考價(jià)娃值的淚評(píng)估廈值?！皺?quán)秀重均沫價(jià)”秋是”克銷售矮均價(jià)桑”、思“權(quán)客重比級(jí)例”腦、“職所占切權(quán)重棒”的趴乘積裹結(jié)果均價(jià)米：11等23褲2元/平米Pa簽rt訪2稻:價(jià)格遲定位市場(chǎng)冬綜合辦比較排法以上弱二種鐮方式鐵對(duì)本且項(xiàng)目貞產(chǎn)品燭進(jìn)行統(tǒng)了價(jià)塞格預(yù)傘估，鐵為了遵更好粱的制忍定合奏理價(jià)遇格，委我薦們利捐用加打權(quán)平瞇均的震方法暢對(duì)價(jià)黎格進(jìn)柔行再遺次預(yù)屑估：方法

成本估算法

市場(chǎng)比較法

價(jià)格（元/平米）900011232權(quán)重

40%60%加權(quán)平均價(jià)格（元/平米）10339.2Pa撤rt威2旋:價(jià)格鐮定位綜合客價(jià)格綜合涉考慮吸做價(jià)邪格浮加動(dòng)，蹄比例3％，10昂33搞9.灶2*婚3％=31掛0.照2元/平米浮動(dòng)腰價(jià)格多區(qū)間=1陽(yáng)00牛29元/平米—1偷06欲49怒.4元/平米Pa壟rt粱2兩:價(jià)格針定位價(jià)格柔修正定價(jià)消一：隙考慮裂到項(xiàng)羞目可進(jìn)整售前，建隙議整跌售價(jià)頂格為1.燒6億元鞏（首用選）定價(jià)柱二：揚(yáng)如果鑰是拆歡分銷幫售建沙議均漫價(jià)為10掩50栗0元/平米Pa留rt都2灘:價(jià)格義定位價(jià)格枝修正本項(xiàng)壞目的昌推售廈思路鬼和營(yíng)垮銷策視略1、市檔場(chǎng)化踩取向浩關(guān)系2、推座廣手嚴(yán)段Pa垂rt溫3疑:你的對(duì)能力妻越大留，責(zé)蔑任就域越大慣?！柏?zé)流任”舊的概石念將習(xí)這一罰切變愛(ài)化延允伸得斤更遠(yuǎn)泰，它東預(yù)示源了各籮種社在會(huì)系掏統(tǒng)的劃劇烈勁變革拴（教摘育、鋪保健鮮、經(jīng)品濟(jì)、登溝通爽等）管?！霸谪?zé)任來(lái)”把佩焦點(diǎn)每匯聚鋼于人時(shí)，根讓據(jù)他細(xì)們的催需求廉和需咸要設(shè)肝計(jì)網(wǎng)驕絡(luò)和塑系統(tǒng)收。銷售宗目標(biāo)及：力爭(zhēng)篇第一該年消況化項(xiàng)驢目的50屠%，第忙二年抽消化謝項(xiàng)目捎的40需%，爭(zhēng)軋取兩策年達(dá)議到90診%的銷林售率價(jià)格信目標(biāo)棉：整盤兔銷售侄總價(jià)雹力爭(zhēng)棄突破1.傻6億，匠捆綁粥銷售煮均價(jià)姓力爭(zhēng)宰達(dá)到10黎50括0元/㎡。推廣賣目標(biāo)紋：營(yíng)造援項(xiàng)目稍良好嚼口碑招，在舟特定怎人群束中具斃有較歇高的短知名畫度，詢并充擴(kuò)分有低效地適利用?！叭箍鋷А睌R關(guān)系呢挖掘露新客烤戶資均源，麻擴(kuò)大搶項(xiàng)目燃的影畫響力劈燕；Part3:營(yíng)銷目標(biāo)制定如何面對(duì)？地理位置偏遠(yuǎn)生活配套缺乏聯(lián)排別墅面積過(guò)大項(xiàng)目的商業(yè)特性產(chǎn)權(quán)僅剩30余年公寓北面視野采光差產(chǎn)品設(shè)計(jì)舒適度差項(xiàng)目規(guī)模較小Part3:項(xiàng)目當(dāng)前所面臨的問(wèn)題傳統(tǒng)的推廣渠道整售或捆綁式銷售模式，積極主動(dòng)地探尋有效的大客戶渠道，是本案的出路所在關(guān)鍵發(fā)力點(diǎn)路在何方？項(xiàng)目的自身屬性決定了項(xiàng)目的銷售難度會(huì)很大，成功比較渺茫傳統(tǒng)銷售模式項(xiàng)目由于體量較小，大規(guī)模的宣傳推廣會(huì)造成成本過(guò)高，受推廣費(fèi)用等因素的制約，傳統(tǒng)的推廣渠道不適合本項(xiàng)目Part3:尋找營(yíng)銷突破口關(guān)鍵斑詞：整盤航推售券、捆膏綁式完銷售捐、控考制成酸本、屈風(fēng)險(xiǎn)礎(chǔ)、快拾速回叛籠資稿金第一塞年：整盤眠推售，以住“控淺制成隨本和王快速禽變現(xiàn)屬”為家主要謀控制殼點(diǎn)，到尋求俱大客皺戶；第二變年：捆綁孫式銷豈售，以“蜂風(fēng)險(xiǎn)緞和市族場(chǎng)速憤度”約為主階要控現(xiàn)制點(diǎn)嫌，以哲稀缺絨景觀秤資源為逆市場(chǎng)蹦競(jìng)爭(zhēng)獎(jiǎng)力，早快速陣回籠霜資金排，完抖全釋滑放項(xiàng)承目開(kāi)架發(fā)風(fēng)類險(xiǎn)。Part3:推盤策略考慮主攻以大客拔戶渠航道，慚合理劣有效循利用”裙帶”關(guān)系“裙掘帶”橫關(guān)系托營(yíng)銷扔：通過(guò)征口碑相宣傳搞，開(kāi)脾拓目盆標(biāo)客評(píng)戶；活動(dòng)沈營(yíng)銷涉：合理雄介入鎮(zhèn)企業(yè)怪和大惕客戶賞群體全，利麥用企盜業(yè)峰土?xí)潑Z助和刑主辦粒等形侵式。Part3:渠道策略建議操作討目的從：接觸砌高端舟客群繳，通合過(guò)體部驗(yàn)式遷營(yíng)銷型觸及匙目標(biāo)羅客群職的購(gòu)拳買欲界；操作考方式怒：與高菜爾夫援球場(chǎng)政合作符，邀哭請(qǐng)高林爾夫統(tǒng)車友壁會(huì)成醋員雁秋棲湖伴游樂(lè)居園免駝費(fèi)一最日游塔，并素通過(guò)閘講座鎖的形藥式對(duì)掩本案練進(jìn)行漲推介冠；1與高爾夫球場(chǎng)聯(lián)盟，邀請(qǐng)高爾夫車友會(huì)成員雁棲湖游樂(lè)園一日游Part3:渠道策略建議大客戶開(kāi)拓渠道活動(dòng)（一）2針對(duì)上市企業(yè)進(jìn)行路演，推介本案Part3:渠道策略建議大客戶開(kāi)拓渠道活動(dòng)（三）操作貝目的勞：接觸鼓高端姨客群辛，通制過(guò)產(chǎn)看品推咱介讓考目標(biāo)逐客群漠深入街了解既本案歌，產(chǎn)每生購(gòu)晃買欲逐；操作淡方式像：向各搭主要犁上市擁企業(yè)革發(fā)送信雁棲博湖免岸費(fèi)一眼日游潔邀請(qǐng)?jiān)汉?，霞同時(shí)搏申請(qǐng)賞針對(duì)恥各企勿業(yè)全謊體員陪工進(jìn)投行項(xiàng)閣目路盤演，換挖掘疾目標(biāo)澆客群霞；操作板目的著：通過(guò)恭為培溝訓(xùn)機(jī)側(cè)構(gòu)提觸供免換費(fèi)場(chǎng)收地，歐借機(jī)營(yíng)宣傳背本案盜；操作隱方式雄：通過(guò)最邀約疾的形格式，田邀請(qǐng)莫一些進(jìn)高端啦培訓(xùn)穗機(jī)構(gòu)碑來(lái)雁得棲湖能游樂(lè)孫園培船訓(xùn)，騎培訓(xùn)罰前播瓶放本嶼案視腎頻短船片暖君場(chǎng)，愿并與餡培訓(xùn)機(jī)構(gòu)他達(dá)成況合作擊協(xié)議蘇，有資他們筆介紹齡客戶住，成性交后顫抽成否；Part3:渠道策略建議大客戶開(kāi)拓渠道活動(dòng)（二）3為高端培訓(xùn)機(jī)構(gòu)免費(fèi)提供場(chǎng)地，借機(jī)宣傳推售本案Part3:渠道策略建議大客戶開(kāi)拓渠道活動(dòng)（二）4對(duì)某些知名企業(yè)峰會(huì)論壇進(jìn)行贊助，同時(shí)宣傳本案操作漫目的腹：接觸愁各名謎企高揚(yáng)層人筒士，臂宣傳乓本案摸；操作葵方式螞：對(duì)企首業(yè)高俯峰論撞壇進(jìn)康行贊聯(lián)助，績(jī)?yōu)樗┯信c糾會(huì)人緣瑞士發(fā)割放一浩些印壺有本情案LO慮GO的精話美禮復(fù)品和慈項(xiàng)目豬宣傳膊資料病；Part3:渠道策略建議大客戶開(kāi)拓渠道活動(dòng)（二）5舉辦業(yè)內(nèi)論壇，帶動(dòng)業(yè)外客群購(gòu)買操作階目的趕：通過(guò)治對(duì)業(yè)票內(nèi)人摧士的跨宣傳訂，擴(kuò)怪大知照名度偶，從淚而介矩紹業(yè)犧外人浴士購(gòu)敲買本欠案，海深度類挖掘渣目標(biāo)坊客群蠅；操作嘉方式慌：舉辦黨旅游騙度假還房地摸產(chǎn)論自壇，悉邀請(qǐng)切業(yè)內(nèi)蒙人士?jī)鰠⑴c甘，并透通過(guò)紅專家且學(xué)者趨對(duì)旅煩游地賠產(chǎn)的障詮釋消和未唯來(lái)發(fā)劇展方披向的粱辯論池，引暮起同唯業(yè)者伶的興啄趣，臘在業(yè)踐內(nèi)造舊成一廚定的喬影響漫，達(dá)乏到由柔業(yè)內(nèi)渴人士樓介紹瞞業(yè)外叼人士偷購(gòu)買罵本案插的目席的；品牌思考——定位擬定——戰(zhàn)略市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)市場(chǎng)劃分競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)態(tài)VI識(shí)別管理讓顧客一眼便了解代表什么廣告為品牌創(chuàng)造差異，興趣和興奮點(diǎn)促銷讓顧客錢花得更開(kāi)心公關(guān)“影響者”，建立信譽(yù)/權(quán)威直效行銷發(fā)掘和培養(yǎng)可贏利的客戶關(guān)系媒介發(fā)現(xiàn)傳遞信息的最有力途徑互動(dòng)行銷準(zhǔn)確直接有效地接觸目標(biāo)群整合傳播策略/計(jì)劃產(chǎn)品/技術(shù)服務(wù)現(xiàn)狀“增長(zhǎng)階梯”制定產(chǎn)品概念消費(fèi)者，投資人區(qū)隔定義行為/需求品牌認(rèn)知Part3:整合傳播推廣市場(chǎng)化道路和品牌推廣關(guān)系本項(xiàng)條目形略象包掛裝目牲標(biāo)是牲展示依項(xiàng)目踢所在奸的區(qū)板域形煉象和滑價(jià)值挽、項(xiàng)憶目整就體規(guī)走模和姓優(yōu)勢(shì)吹、產(chǎn)明品所丙提倡腦新的偶都市測(cè)生活餡方式碧，樹準(zhǔn)立項(xiàng)些目形奇象。針對(duì)萄項(xiàng)目厭的目梢標(biāo)客宇戶群替，形靜象包物裝應(yīng)慮體現(xiàn)時(shí)尚得、現(xiàn)技代和放品味，塑奴造中聽(tīng)高檔粉品質(zhì)，迎合氏客戶古的喜弟好形象告包裝誘主要患的內(nèi)約容包使括銷售互現(xiàn)場(chǎng)峰形象撕包裝狼、宣懲傳物束料形棕象包選裝與稠銷售曬物料縱形象難包裝三大距部分強(qiáng)有背力的戶視覺(jué)魯沖擊峰、精雙而細(xì)輸?shù)姆憚?wù)展連現(xiàn)Part3:整合傳播推廣形象包裝對(duì)本拼項(xiàng)目港精裝康修及陽(yáng)配套棍建議Pa生rt斜4杯:南樓不建藍(lán)議精龜裝修南樓壤面積們大，昆企業(yè)奶客戶擱對(duì)產(chǎn)零品的驅(qū)功能筍考慮績(jī)不同稠，因愚此裝究修風(fēng)曬格和局功能闖不易慈把握紐奉，不白建議狠做精丘裝修以。北樓可選卵擇性譽(yù)精裝循修北樓銹公寓裝，戶氧型面旺積小改，多輛用于織住宿風(fēng)，可濃選擇富精裝腸修，激提升綿項(xiàng)目稅品質(zhì)誤。裝扇修風(fēng)智格主番要為運(yùn)商務(wù)汪型。希建議捷做一唐套精帶裝樣搜板，件企業(yè)酬客戶威可選姐擇統(tǒng)遭一精桿裝標(biāo)崗準(zhǔn)，望也可前選擇障毛坯根自行艙裝修補(bǔ)，靈府活操重作，竄對(duì)于鼓不選汪擇精辜裝修問(wèn)的企糖業(yè)客灣戶可詳有一征定幅純度的扎優(yōu)惠每。項(xiàng)目雁由南牌樓別魚墅和鼠北樓待公寓得兩部脊分組胡成，窩其北肌樓公地寓為驕小戶撿型，喝南樓負(fù)別墅心地上捉三層衣，地獵下一掘?qū)?。Pa慕rt抵3零:精裝板修的種前提蓄條件迎合鋤市場(chǎng)傷主流堵企業(yè)鉤的需預(yù)求適應(yīng)凍性原拖則科學(xué)景設(shè)計(jì)模，尊宗重事選實(shí)科學(xué)慶性原對(duì)則從客竄戶居撐住舒郊適的乘角度語(yǔ)出發(fā)舒適灘性原今則技術(shù)襲可行凍和經(jīng)色濟(jì)可尼行