世聯(lián)上海綠庭尚城二期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告

華麗轉(zhuǎn)身，精彩耀市——綠庭尚城二期2009年銷(xiāo)售總結(jié)及2010年?duì)I銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)2010-1商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)作匯報(bào)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。01010203040509年銷(xiāo)售回顧回顧。8000900012000130001000011000850095004月5月6月7月8月9月10月24#，132套8300元/㎡25#，132套8500元/㎡39#、41#、20#248套，8800元/㎡22#，132套9200元/㎡26#，108套10800元/㎡21#，135套10600元/㎡30#，108套12600元/㎡截止12月31日二期已推房源全部售罄，簽約率99%，簽約面積81799.4㎡，簽約金額8.1億元，共回款約6億元，全年實(shí)現(xiàn)均價(jià)9890元/㎡。銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)2009年4月起，分8批推出9幢，共計(jì)995套房源，總建面約8.24萬(wàn)方；售價(jià)由8300元/㎡提升至12600元/㎡以上，漲幅超過(guò)4300元/㎡；月均銷(xiāo)售套數(shù)超過(guò)130套費(fèi)用支出經(jīng)濟(jì)高效：二期已使用的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用僅占總銷(xiāo)額0.88%，遠(yuǎn)低于1%-1.5%的市場(chǎng)平均水平營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)2009年用于推廣的費(fèi)用占到了全部營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的92%；其中平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體和SP活動(dòng)，是費(fèi)用支出的最主要方向，戶(hù)外媒體花費(fèi)較少。營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝SP活動(dòng)媒體推廣銷(xiāo)售物料其他金額3796801673325451783549519414470合計(jì)708050409年九亭市場(chǎng)發(fā)展分四個(gè)階段：

量?jī)r(jià)齊升—提價(jià)惜售—高位放量—價(jià)升量跌市場(chǎng)回顧第一階段市場(chǎng)回暖，集中放量進(jìn)一步推熱市場(chǎng)第二階段市場(chǎng)大熱提價(jià)惜售第三階段高位放量量?jī)r(jià)趨穩(wěn)第一階段：09年初的小陽(yáng)春，后市不明朗，促使各樓盤(pán)抓緊時(shí)機(jī)推盤(pán)，所推大多為相對(duì)劣勢(shì)房源，以較低價(jià)格大幅提升成交量，進(jìn)一步炒熱市場(chǎng)；第二階段：6月市場(chǎng)大熱后，7-8月第一梯隊(duì)提價(jià)惜售，帶動(dòng)價(jià)格快速上升，第二梯隊(duì)量?jī)r(jià)齊升，第三梯隊(duì)保價(jià)走量；第三階段：9月后，第一梯隊(duì)銷(xiāo)售殆盡，將區(qū)域價(jià)格天花板再次提高；第二梯隊(duì)占據(jù)70%市場(chǎng)份額，并高位放量，成為區(qū)區(qū)價(jià)格指標(biāo)；第三梯隊(duì)仍然主力走量。第四階段：11-12月，接近年底，除貝尚灣價(jià)格仍然上漲，其他樓盤(pán)價(jià)格趨穩(wěn)。政府為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，出臺(tái)國(guó)四條，加大對(duì)投資性質(zhì)購(gòu)房需求的限制，加上區(qū)域內(nèi)可售貨量都所剩無(wú)幾，成交量逐漸下降。

第四階段供應(yīng)不足價(jià)升量跌市場(chǎng)回顧代表性個(gè)案分析梯隊(duì)策略：

第一梯隊(duì)：旺市—提價(jià)—助推—惜售博利第一梯隊(duì)：九城湖濱1-3月覺(jué)察市場(chǎng)有所回暖，4月立即退出臨路房源劣勢(shì)房源，炒熱市場(chǎng)，4月以第一集團(tuán)低價(jià)9750元/平米，銷(xiāo)量達(dá)135套；5-6月推出水景房源，推售房源逐步向中心湖景靠近，以?xún)?yōu)勢(shì)產(chǎn)品大幅提價(jià)。6月價(jià)格提升至11500元/平米左右，月均銷(xiāo)量達(dá)到100套左右；7月后再無(wú)集中推盤(pán)，在售房源分批放出，價(jià)格繼續(xù)走高，均價(jià)超過(guò)15000元/平米，月均降至50套以下；8月暗推最后保留的大戶(hù)型產(chǎn)品樓王，與貝尚灣共同將九亭價(jià)格再次推高，價(jià)格觸及16000元/平米高峰，并銷(xiāo)售54套之后逐月遞減，月均保持在22套左右的銷(xiāo)量策略：第一階段：以劣勢(shì)房源推量旺市，逐步提價(jià)；第二階段：優(yōu)勢(shì)房源沖擊市場(chǎng)，價(jià)格繼續(xù)上攻；第三階段：放緩速度，高價(jià)博取剩余利潤(rùn)市場(chǎng)回顧代表性個(gè)案分析梯隊(duì)策略：

第二梯隊(duì)：低價(jià)走量—減量提價(jià)—惜售博利第二梯隊(duì)：象嶼都城09年初市場(chǎng)有所回暖，4月起大量推貨。上半年第一梯隊(duì)掌控市場(chǎng)價(jià)格，象嶼都城以低于市場(chǎng)平均水品的價(jià)格快速出貨，月均68套；7-9月，上半年銷(xiāo)售任務(wù)完成大半，壓力大幅減輕，開(kāi)始減量提價(jià)，均價(jià)提升至12000-12500元/平米左右，月均31；10月后放出先期保留景觀房源，高價(jià)博利策略：第一階段：上半年高頻推貨，低價(jià)走量；第二階段：7-9月，減速提價(jià)；第三階段：以保留優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，高價(jià)博利。本項(xiàng)目表現(xiàn)2009年，本項(xiàng)目銷(xiāo)售速度一直領(lǐng)銜九亭，價(jià)格應(yīng)市而變，在保量前提下，博取最大利潤(rùn)上半年第一集團(tuán)領(lǐng)銜市場(chǎng)，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格與第一集團(tuán)保持安全距離，但速讀遠(yuǎn)超市場(chǎng)平均水平，月均200套左右；7月，本項(xiàng)目成為市場(chǎng)供貨主力，價(jià)格快速超越市場(chǎng)均價(jià)，速度仍然遙遙領(lǐng)先；8月，第一梯隊(duì)集體提價(jià)，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格跟隨提升，繼續(xù)保持高銷(xiāo)量；9月，本項(xiàng)目推出30#景觀王座，價(jià)格大幅提升，銷(xiāo)量仍保持在市場(chǎng)平均水平之上，9-10月本項(xiàng)目均價(jià)12600元/平米，月均60套以上。策略：堅(jiān)持小步快跑，小批量、高頻率，靈活機(jī)動(dòng)，控制風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)市而變，在保證銷(xiāo)量前提下，獲取最大利潤(rùn)?？蛻?hù)仍主要來(lái)自西南片區(qū)，層次有所提升，投資客比例較往年明顯增加客戶(hù)總結(jié)本項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)源區(qū)域仍以松江、閔行、徐匯、長(zhǎng)寧為主，外省市客戶(hù)明顯增多；從客戶(hù)層次來(lái)看，管理層比例明顯提升；外省市客戶(hù)置業(yè)以投資為主，多來(lái)自江浙，溫州客戶(hù)比例最大。此類(lèi)客戶(hù)經(jīng)歷實(shí)力強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)的把握比較準(zhǔn)，受市場(chǎng)政策的影響也比較明顯。09年區(qū)域客戶(hù)充足，搜房網(wǎng)、《新聞晨報(bào)》、《時(shí)代報(bào)》、親友介紹和SP活動(dòng)是客戶(hù)的主要認(rèn)知途徑客戶(hù)總結(jié)2009年九亭區(qū)域客戶(hù)量比較充足，路過(guò)和項(xiàng)目周邊客戶(hù)所占比例較大；媒體推廣方面網(wǎng)絡(luò)效果最佳，搜房網(wǎng)是主要的客源網(wǎng)絡(luò)；其次是報(bào)紙媒體，新聞晨報(bào)效果較好，但投入較大，時(shí)代報(bào)的投入和產(chǎn)出比值更高；親友介紹也是09年本項(xiàng)目的重要客戶(hù)渠道，09年后期，此類(lèi)客戶(hù)比例逐漸走高；SP活動(dòng)效果也比較明顯，場(chǎng)地地選擇對(duì)活動(dòng)效果影響明顯。脈沖式銷(xiāo)售，小量多批，隨勢(shì)而變，靈活機(jī)動(dòng)，控制風(fēng)險(xiǎn)營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)——推售策略月份批次樓棟套數(shù)市場(chǎng)、客戶(hù)特征開(kāi)盤(pán)方式、特征4月第一批24#132套市場(chǎng)略顯回暖，累客較充足公示價(jià)格、優(yōu)惠，集中開(kāi)盤(pán)第二批25#132套市場(chǎng)漸熱，客戶(hù)增多五一前，夜間，認(rèn)籌客戶(hù)分批優(yōu)先選房，借“五一”再次沖量5月第三批20#、39#192套市場(chǎng)大熱，客戶(hù)非常充足，價(jià)格快速提升持續(xù)認(rèn)籌，客戶(hù)達(dá)到一定量，隨即開(kāi)盤(pán)加推第四批41#56套縮短開(kāi)盤(pán)間隔，及時(shí)補(bǔ)充貨量，快速抬升價(jià)格6月第五批22#44套區(qū)分優(yōu)劣勢(shì)房源，解構(gòu)樓棟，從次到優(yōu)銷(xiāo)售，伴隨價(jià)格提升，賺足利潤(rùn)44套44套7月第六批21#91套44套8月第七批26#108套9月第八批30#108套價(jià)格攀高，成交下滑，媒體宣揚(yáng)樓市轉(zhuǎn)變，客戶(hù)變化快以量為前提，制定合理價(jià)格，及時(shí)推盤(pán)緊抓已有客戶(hù)，隨后快速去化媒體策略：效果導(dǎo)向，配合銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)——推售策略頻道內(nèi)容費(fèi)用效果評(píng)估今日房產(chǎn)15’’廣告，特別報(bào)道，地產(chǎn)報(bào)道（產(chǎn)品信息、賣(mài)點(diǎn)傳遞）120000網(wǎng)絡(luò)與戶(hù)外電視報(bào)紙媒體內(nèi)容費(fèi)用效果評(píng)估《新聞晨報(bào)》產(chǎn)品信息，開(kāi)盤(pán)和路演活動(dòng)重大節(jié)點(diǎn)通報(bào)500000《時(shí)代報(bào)》產(chǎn)品信息，重要節(jié)點(diǎn)公告184000《新聞晚報(bào)》產(chǎn)品信息，開(kāi)盤(pán)和路演活動(dòng)重大節(jié)點(diǎn)通報(bào)200000網(wǎng)站內(nèi)容費(fèi)用效果評(píng)估搜房網(wǎng)項(xiàng)目基本信息介紹，銷(xiāo)售信息發(fā)布，活動(dòng)信息反饋500000搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)項(xiàng)目基本信息介紹，銷(xiāo)售信息發(fā)布，活動(dòng)信息2100009號(hào)線(xiàn)燈箱廣告產(chǎn)品信息為主，突出賣(mài)點(diǎn)150000媒體形式內(nèi)容地點(diǎn)費(fèi)用效果評(píng)估SP活動(dòng)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)介紹，結(jié)合文藝表演吸引客戶(hù)，班車(chē)接送上門(mén)中山公園龍之夢(mèng)商場(chǎng)189400活動(dòng)報(bào)紙集中于開(kāi)始發(fā)售階段與重大活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，面向全市造勢(shì)賣(mài)點(diǎn)強(qiáng)推，銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，強(qiáng)力吸引客戶(hù)SP活動(dòng)策略：目的指向，準(zhǔn)確選址，不斷升級(jí)，全方位展示，快速累客營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)——推售策略配合銷(xiāo)售形象升級(jí)：上半年風(fēng)格青春活潑，9月價(jià)格提升后，風(fēng)格趨向沉穩(wěn)高雅；青春活潑沉穩(wěn)高雅09年后期隨親友介紹客戶(hù)比例增大，有意識(shí)的舉辦老客戶(hù)回饋活動(dòng)，推行老帶新；15一期100%銷(xiāo)售并完成簽約，二期共簽約990套，簽約金額8.1億元，簽約面積8.18萬(wàn)方，實(shí)現(xiàn)均價(jià)9890元/㎡。營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用占總銷(xiāo)金額0.88%，推廣費(fèi)用控制合理。

1銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)2營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用3市場(chǎng)回顧推售策略脈沖式銷(xiāo)售，小量多批，靈活機(jī)動(dòng)，控制風(fēng)險(xiǎn)媒體策略效果導(dǎo)向，配合銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)SP活動(dòng)策略目的指向，準(zhǔn)確選址，不斷升級(jí)，全方位展示，快速累客5營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)09年九亭整體表現(xiàn)：旺市—提價(jià)—助推—惜售博利；九城湖濱：貨量不多，惜售博利；象嶼都城：上半年低價(jià)走量，下半年惜售博價(jià)；本項(xiàng)目：銷(xiāo)量九亭第一，把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)，價(jià)格應(yīng)市而變；2009年回顧總結(jié)

4客戶(hù)總結(jié)仍以西南片區(qū)白領(lǐng)為主，層自明顯提升，投資客比例上升；區(qū)域客戶(hù)較充足，網(wǎng)絡(luò)上門(mén)多，親友介紹上門(mén)比例不斷升高020102030405目標(biāo)另梳理市場(chǎng)座?！繕?biāo)癥要點(diǎn)自一：瓶保量保證跡銷(xiāo)量——愉20苗10年全淺年銷(xiāo)竊售面患積在6萬(wàn)方誤左右※目標(biāo)籃要點(diǎn)武二：碑求價(jià)保量消前提魯下，我追求綿價(jià)格和提升——突破據(jù)價(jià)格剩上限必，觸親摸區(qū)嗚域價(jià)到格天賤花板※目標(biāo)褲要點(diǎn)還三：填形象套升級(jí)二期供整體蛾形象掛升級(jí)——擺脫拐性?xún)r(jià)李比樓抖盤(pán)形趙象，掩品質(zhì)肌展示銜提升松品牌奧形象項(xiàng)目注目標(biāo)痰：保量媽求價(jià)凍，整清體升媽級(jí)，傳提升閃品牌牛形象20增10年1月10月12月6萬(wàn)全率部消炸化入市習(xí)銷(xiāo)售回款6.寫(xiě)6億元28#29#27#31#32#33#34#23#35#36#37#38#貨量縱盤(pán)點(diǎn)臺(tái)：綠庭督尚城載二期帶剩余待貨量平共12幢，皂約11婆.9萬(wàn)方被。20急10年可突售貨或量共7棟，68勸8套，帽約6.只8萬(wàn)方20謊10年可亡推貨硬量20悶10年可喜推樓鑼棟有27主-2優(yōu)9#和31靜-3赤4#，其在中34此#位置兄較好員，建板議將劫其保惱留以按便后費(fèi)期博洗取高跨價(jià)。20除10年目畏標(biāo)推宏售6幢：27芽-2燥9#和31宣-3痕3#，共況計(jì)60錢(qián)4套，錄總面厭積約5.么9萬(wàn)方油。幢號(hào)房型面積段套數(shù)比例總面積27兩房88-909013%10256.69三房123183%28兩房88-899013%10256.69三房123183%29兩房89-907210%10895.64三房115-130365%31兩房89-9011216%10062.6432兩房88-89284%9247.14三房115-130568%33兩房88-89568%8451.24三房123284%總計(jì)

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59170.04目標(biāo)丹初判桂：如何刺實(shí)現(xiàn)煤高上盟門(mén)、乒高成夾交、秀高口既碑目銹標(biāo)是狗本報(bào)訪(fǎng)告重右點(diǎn)問(wèn)菌題※價(jià)格擱目標(biāo)賢：需銷(xiāo)槍售約60耍0套6萬(wàn)方※速度錦目標(biāo)急：實(shí)際節(jié)銷(xiāo)售晝時(shí)間為9個(gè)月月均蒸銷(xiāo)售目標(biāo)闖為67套保量嶼前提融下，偶突破價(jià)格堅(jiān)上限030102030405現(xiàn)狀邊分析大勢(shì)·競(jìng)爭(zhēng)·客戶(hù)專(zhuān)題弓一：剖政策對(duì)與宏茅觀市女場(chǎng)研穴究1研究津?qū)ο笸＃赫叽蛴绊懮w下的羅市場(chǎng)南影響研究避方式旁：政策劇分析研究戀目的至：預(yù)測(cè)圓判斷賴(lài)政策斃對(duì)未伶來(lái)市擠場(chǎng)的招影響索與作塌用方錢(qián)式1、本塞項(xiàng)目鉗未來(lái)澇存在銷(xiāo)的市淺場(chǎng)風(fēng)墻險(xiǎn)是搞什么丑？如蕉何應(yīng)設(shè)對(duì)？宏觀市場(chǎng)20邊09年隨浮房地箏產(chǎn)市疊場(chǎng)逐牌步升警溫，枯政策紅導(dǎo)向嘗由扶堂持，戰(zhàn)逐漸肆轉(zhuǎn)變匙為限換制20證09年樓犬市政手策軌翅跡，叔隨房膏價(jià)走腫勢(shì)，屯明顯巖的分各為三都個(gè)階寺段：政策僵利好競(jìng)延續(xù)樸期：20句09年1-坡5月，08年一寧系列洲政策觀刺激消利好度效果或逐步童顯現(xiàn)先，推程動(dòng)市盯場(chǎng)回局暖；政策她警示腿期：在四強(qiáng)萬(wàn)億攀投資設(shè)和GD提P觸底槳反彈吧帶動(dòng)觀下，設(shè)樓市叉一路研向上翻，地主王頻躁現(xiàn)，8月后辭開(kāi)始頓出現(xiàn)評(píng)土地再、信樂(lè)貸的塔限制亞政策綁；政策享收緊透期：當(dāng)?shù)诔嗳締味热瀲?guó)房感價(jià)普繪遍超洲過(guò)“礦瘋狂貫”的07年，11月后礎(chǔ)國(guó)家穿逐步這放出椅限制光樓市碼調(diào)控地信號(hào)花，20并10年房蝦地產(chǎn)岸政策幸走勢(shì)——籍09年底嶼相繼餅頒布驢的各六類(lèi)房唯地產(chǎn)垂新政想，使肅市場(chǎng)鬧對(duì)明鎮(zhèn)年的叔宏觀衰大勢(shì)候普遍康持謹(jǐn)半慎態(tài)窮度，史市場(chǎng)災(zāi)觀望暗氣氛稈重新猜凝聚09年土有地市塘場(chǎng)極印活躍沫，第磚四季闖度政哈府出鈴臺(tái)限閑制政致策國(guó)四耐條：昏下半燥年全腦國(guó)土黎地交撓易價(jià)拐格十苗分活足躍，順地王麻頻現(xiàn)一、要增量加普坡通商郊品住建房的悠有效及供給勝。二、湖要繼明續(xù)支槍持居撕民自厲住和唱改善麥型住騎房消扯費(fèi)，省抑制飲投資符投機(jī)迷性購(gòu)名房。三、打要加玻強(qiáng)市析場(chǎng)監(jiān)猾管，墻完善英土地賠招拍曲掛和甲商品濱房預(yù)您售等蔽制度貼。四、股要繼齊續(xù)大姥規(guī)模峽推進(jìn)渾保障雙性安曾居工訴程建攀設(shè)。土地目政策崗：遏擋制房尼價(jià)過(guò)槽快上器漲打章出政詳策第安一拳蹄，目斧標(biāo)直參指開(kāi)艱發(fā)商前囤地迎、炒決地12月17日,財(cái)政鐵部、煩國(guó)土擱部等蘇五部頌委出看臺(tái)《進(jìn)一錘步加慈強(qiáng)土傭地出版讓收爆支管灣理的位通知》,明確鹿開(kāi)發(fā)釘商以抹后拿保地時(shí),“分期來(lái)繳納咽全部虧土地錦出讓判價(jià)款慚期限含原則拒上不唇得超污過(guò)一應(yīng)年,特殊料項(xiàng)目嚷可以顫約定喘在兩輛年內(nèi)攝全部額繳清,首次泛繳款隙比例糟不得險(xiǎn)低于開(kāi)全部錄土地安出讓飼款的50咱%”。如恥果開(kāi)杏發(fā)商濫拖欠曬價(jià)款,不得厚參與甚新的姻土地灣出讓雕交易稠。稅收國(guó)政策注：調(diào)彩整營(yíng)旨業(yè)稅吵征收薪比例自20惱10年1月1日起便，個(gè)基人將腫購(gòu)買(mǎi)卵不足5年的祖非普叮通住跳房對(duì)怒外銷(xiāo)源售的形，全盟額征畝收營(yíng)特業(yè)稅舍；個(gè)循人將隙購(gòu)買(mǎi)供超過(guò)5年（躍含5年）丸的非誕普通帶住房緊或者變不足5年的首普通成住房勤對(duì)外對(duì)銷(xiāo)售持的，丑按照賭其銷(xiāo)綁售收龜入減斥去購(gòu)雄買(mǎi)房瞎屋的春價(jià)款弊后的愧差額證征收班營(yíng)業(yè)烘稅；營(yíng)個(gè)人混將購(gòu)極買(mǎi)超披過(guò)5年（資含5年）兼的普祖通住跪房對(duì)德外銷(xiāo)毫售的材，免缸征營(yíng)忠業(yè)稅扯。金融鎖和貨添幣政汁策：孔二套此房首懇付比博例和弊貸款銜利率摔即將坑調(diào)整昨日覺(jué)從消跌息人桌士處域獲悉透，相民關(guān)部輕門(mén)已租制定測(cè)調(diào)控葛政策蜻，其用中不婚但明懂確要鳥(niǎo)求各個(gè)大商跌業(yè)銀先行嚴(yán)咱格制百定二劑套房劉貸利搞率，董而且猶同時(shí)猾將二獻(xiàn)套房倉(cāng)及多急套房浪的商黃業(yè)貸統(tǒng)款首降付比錯(cuò)例提理高至50給%。稅收乳、金塞融政庫(kù)策，革雙重杜限制庸，遏游制投壞資性鹽購(gòu)房宏觀市場(chǎng)20頃10年政蛇策收蜻緊已套是必恥然，傘關(guān)注該民生治，限性制市坡場(chǎng)過(guò)伍熱是紫主流趣，并澆非硬鄭性打毀擊1、房穿地產(chǎn)妨限制評(píng)手段蒼，不要會(huì)脫斧離金械融、剪稅收喚、土唇地等輛幾方勇面20受10年的猴政策燥限制趙和08年時(shí)予不同罩，政姨府并醒非全栽然否價(jià)定、結(jié)一味帆打壓情，強(qiáng)茂調(diào)以限班制投緣瑞資投疾機(jī)、勻控制撲房?jī)r(jià)目過(guò)快荒上漲乓為核詳心目未標(biāo)；提高寸二套納房貸愿首付鳥(niǎo)比例堆，對(duì)別經(jīng)濟(jì)麥實(shí)力虜雄厚羽的投靠資者傻影響倚不大農(nóng)。再請(qǐng)者如環(huán)果市寸場(chǎng)大尸幅變插化，靜不排翼除地器方銀漫行放那松二巴套房慣貸款生限制迅；提高柴存款引準(zhǔn)備聲金率蹈將肝增加釋開(kāi)發(fā)副商的產(chǎn)資金檔壓力蜻；后期索領(lǐng)預(yù)預(yù)售證時(shí)的3萬(wàn)方訴限制涉可能末再次漠嚴(yán)格僑執(zhí)行梯，但既對(duì)本俱項(xiàng)目便這類(lèi)飯走量詞為先叫的樓廟盤(pán)影潑響不智大。1）金融瓦手段狡：對(duì)個(gè)喚人：《關(guān)于蜘促進(jìn)會(huì)房地踐產(chǎn)市討場(chǎng)平扛穩(wěn)健瓜康發(fā)萍展的育通知》（以息下簡(jiǎn)車(chē)稱(chēng)《通知》）明表確：第二炮套房屋瘡貸款首付牛不低崇于40促%；對(duì)房污企：1月18日起懲上調(diào)存款裹類(lèi)金慢融機(jī)糞構(gòu)人贈(zèng)民幣存款鹿準(zhǔn)備沫金率0.蘋(píng)5%，房槐企購(gòu)君地融段資將召更加扮困難眠；2）稅收片：物業(yè)膛稅或成將開(kāi)別征：北京檢、深析圳等瞎物業(yè)旨稅“拾空轉(zhuǎn)濱”試薯點(diǎn)情前況良嘆好，留先期敏試點(diǎn)段地區(qū)穿物業(yè)督稅征賤收或立將進(jìn)有入議舉事日撥程；3）土地筍：增加翅供應(yīng)堆量：《通知》中要帶求各注級(jí)政浴府明確規(guī)劃許中中毛低價(jià)做位、美中小鵝戶(hù)型奧商品梳房的課建設(shè)腫規(guī)模著，和指各地惑塊住鄰房套俱型結(jié)草構(gòu)比鐮例等控制盜性指腫標(biāo)；打沃擊囤糟地：清查較批而庸未用添土地，超嗎過(guò)兩糟年未茂開(kāi)發(fā)染的土涌地，政府鵲將無(wú)誤償收吐回；4）其他磁：規(guī)范扶房地綱產(chǎn)市今場(chǎng)秩評(píng)序：加大啦對(duì)捂漿盤(pán)惜蓬售、考囤積得房源好、散泳布假下消息段、擾災(zāi)亂市到場(chǎng)秩蠻序等券行為謹(jǐn)?shù)牡淖鞑樘幎剂Χ让?；加大截保障施性住耽房建銀設(shè)：繼08年底鼻“四爆萬(wàn)億昏投資奏”后擇，20搏10年還須將有60糾0萬(wàn)套愛(ài)保障住性住劃房投病入施群工建執(zhí)設(shè)。世聯(lián)腿觀點(diǎn)烏：宏觀市場(chǎng)09年第妙四季芬度上廊海公壞寓價(jià)仗格繼熔續(xù)攀斬升，諒年末裁供應(yīng)賊出現(xiàn)拿短缺下，加?jì)缮险獠哂把蝽懀?0材10年1月成吼交量巖大幅換縮水點(diǎn)，價(jià)造格小統(tǒng)幅回拳調(diào)09年第疑四季機(jī)度房秋地產(chǎn)摧市場(chǎng)蹤蝶在短暢暫的眼調(diào)整繡后，固受年絹后政俯策可鼻能變與化的搭的壓艱力，爹許多扒購(gòu)房未者加低緊買(mǎi)承房，瘡?fù)苿?dòng)宵了價(jià)火格的矩又一盜波上族漲；臨近懶年末揭，在徹大半駁年的明快速拴走量趙后，舒市場(chǎng)損供應(yīng)啄快速剛減少齒，到12月市場(chǎng)價(jià)格仍然堅(jiān)挺，但銷(xiāo)量開(kāi)始下滑；隨市伶場(chǎng)供應(yīng)哀量減賭少，加是上政策彩影響，20塌10年1月成宗交量糟大幅訊縮水，成查交價(jià)格也隨唐之出曬現(xiàn)小幅也回落；20軋10年上吊半年脹將出背現(xiàn)市糧場(chǎng)供臨應(yīng)短川缺。上海防市場(chǎng)09年第稿四季專(zhuān)度，朝九亭有個(gè)樓精盤(pán)有兔意提廳價(jià)惜討售，岔新入珠市房甜源，器價(jià)格椒大幅球上漲黃，銷(xiāo)忽售速扛度減故緩區(qū)域盞市場(chǎng)月份項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日期價(jià)格主要戶(hù)型面積銷(xiāo)售情況9月奧園匹克花園9月13日精裝修均價(jià)14500元/㎡，折后價(jià)約14000元/㎡1房66-71㎡共推108套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售約50套，銷(xiāo)售率46%貝尚灣9月6日?qǐng)?bào)價(jià)17500元/㎡,折后價(jià)約17000元/㎡2房97㎡3房132㎡推39套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售約22套，銷(xiāo)售率56%象嶼名城9月26日精裝修均價(jià)13500元/㎡，認(rèn)籌抵房款1萬(wàn)元2房90-91㎡推出約180套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄富頓街區(qū)9月26日均價(jià)12500元/㎡，2房89-93㎡3房93㎡推出122套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天僅成交10套，9月底前銷(xiāo)售53套10月中大九里德10月17日實(shí)際價(jià)格在13000-14000元/㎡2房約90㎡3房120-130㎡共推初198套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天基本售罄11月象嶼都城11月8日?qǐng)?bào)價(jià)145000元/㎡2房90㎡左右3房118-130㎡共推60套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交30套，銷(xiāo)售率50%象嶼名城11月28日?qǐng)?bào)價(jià)17000元/㎡2房78㎡左右3房93㎡左右加推120多套，當(dāng)天成交約60套，銷(xiāo)售率50%貝尚灣11月29日?qǐng)?bào)價(jià)21000元/㎡,折后價(jià)約19000元/㎡1房51-70㎡推104套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售約42套，銷(xiāo)售率40%20探10年市嚼場(chǎng)趨座勢(shì)20膚09年末秩，房殼地產(chǎn)政策導(dǎo)向徐，由扶揭持轉(zhuǎn)逆向限奴制；1、政斥策對(duì)鉛宏觀頸市場(chǎng)灣的影裂響20征09年末蠅出臺(tái)祝的諸采多房島地產(chǎn)新政，使電得市閣場(chǎng)的觀望氣氛參再次乘凝重腰；20島10年政策懶收緊捉已是月必然，關(guān)按注民妻生、少限制旗市場(chǎng)怕過(guò)熱換是主秧流，并非衛(wèi)硬性浩打擊2、上尊海市嘗場(chǎng)經(jīng)過(guò)20門(mén)09年第逃四季弟度的宋瘋狂突，市余場(chǎng)供腸應(yīng)量格已被陪大量濁消化驢，20值10年上匪半年即將會(huì)關(guān)出現(xiàn)役供應(yīng)情短缺；3、區(qū)救域市革場(chǎng)20示09年第況四季屠度九盾亭樓作市價(jià)鑄格上掉漲，曲供應(yīng)邊減少藥，主堵要樓妻盤(pán)均課選擇提價(jià)蔑減速的銷(xiāo)撕售策層略；專(zhuān)題道二：泄市場(chǎng)寬競(jìng)爭(zhēng)替研究22、本誕項(xiàng)目賽未來(lái)治實(shí)現(xiàn)揪目標(biāo)獄的難袍度是廚什么猾？如肉何應(yīng)浸對(duì)？研究繼對(duì)象欺：區(qū)域太競(jìng)爭(zhēng)接項(xiàng)目研究踐方式糠：實(shí)現(xiàn)珠各類(lèi)滑產(chǎn)品蛾價(jià)值眨的因置素研究隙目的蛛：評(píng)估灰本項(xiàng)黃目產(chǎn)靈品的毫競(jìng)爭(zhēng)爆能力競(jìng)爭(zhēng)分析嘉定11號(hào)線(xiàn)13鄭00數(shù)0元/㎡左右寶山3號(hào)線(xiàn)毫、7號(hào)線(xiàn)15夫00呢0-鹿16街00助0元/㎡松江9號(hào)線(xiàn)鄉(xiāng)豐二期12光00茫0元/㎡左右南匯11號(hào)線(xiàn)10阿00饞0-曠11兩00災(zāi)0元/㎡軌交餡延伸渾，競(jìng)稻爭(zhēng)區(qū)拴域擴(kuò)希大到悔全市松江袖、嘉聽(tīng)定、疑寶山蒼、南鳳匯競(jìng)厭爭(zhēng)力貍對(duì)比擠：相病較其殖他競(jìng)局爭(zhēng)趨草于，納九亭忘的最鑄大弱術(shù)點(diǎn)是谷缺乏鋪大型傷知名蔽品牌削開(kāi)發(fā)餡商競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)縣板塊銷(xiāo)售價(jià)格代表項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展情況和前景寶山羅店20000元/㎡左右美蘭湖花園、琥珀郡園大型知名品牌開(kāi)發(fā)商帶動(dòng)，軌道交通價(jià)值，美蘭湖的優(yōu)越環(huán)境顧村15000元/㎡左右保利葉都、東方帕堤歐小城大型知名品牌開(kāi)發(fā)商帶動(dòng)，故村公園優(yōu)越環(huán)境嘉定南翔14500元/㎡左右金地·格林世界、路勁·上雋嘉苑嘉定新城規(guī)劃，知名品牌開(kāi)發(fā)商云集帶動(dòng)區(qū)域上升，軌道交通價(jià)值江橋13000元/㎡左右嘉城、華江景城嘉定新城11500元/㎡左右保利五月花、保利家園、盤(pán)古天地南匯周康15500元/㎡左右保利林語(yǔ)溪、康橋半島、綠地康林公寓大型知名品牌開(kāi)發(fā)商帶動(dòng)，南匯歸入大浦東利好，軌道交通價(jià)值惠南11000元/㎡藝泰安邦松江九亭13500元/㎡左右貝尚灣、奧園、象嶼名城、中大九里德軌道交通價(jià)值、大虹橋區(qū)域價(jià)值大學(xué)城11500元/㎡三湘四季花城、保利西子灣、夜上海、大型知名品牌開(kāi)發(fā)商帶動(dòng)、新城規(guī)劃、軌道交通價(jià)值象嶼勾都城唇二期逢在售廈余量獨(dú)約19掠00階㎡象嶼雪都城幼三期史精裝之修產(chǎn)鳴品，5萬(wàn)，鑄面積駝（60恐--蔥12眾0㎡）12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月…20蛇09年20炎10年九城祖湖濱拜僅余44套，茶約60酒00述㎡，三自房為都主，雜面積86植-1勺60冷㎡奧林肉匹克蔬花園3萬(wàn)方職，一策房、禁兩房反為主標(biāo)，面徹積（66蒜-9訂3㎡）貝尚傭?yàn)骋灰趦H絲式余50狡00耳㎡左右貝尚法灣二業(yè)期3萬(wàn)方斧，兩丟房為頑主，織面積黎（85罵-1擾30喘㎡）象嶼勉名城剩精裝狀修產(chǎn)鑰品，抹約5萬(wàn)方駛，以盛面積蘭（60饒-9泛3㎡）為餅主本項(xiàng)昨目6萬(wàn)方策，兩港房為礙主，憶面積88岡-1鋼30此㎡富頓我街區(qū)路約5萬(wàn)方踩，兩腳房房堪為主樸，面泥積（88諒-1隸35）㎡上海牛源花掀城僅筑余37套，酷約40梳00來(lái)㎡，面尤積（95戶(hù)-1備35剛㎡）中大侵九里竄德在搜售余扭量約58劉00渡㎡，面羨積（88覺(jué)-1題55㎡）富頓莖街區(qū)絞在售紛余量腎約90蜻00涉㎡，面類(lèi)積（88孤-1局35還㎡）象嶼抹名城膊在售桶余量辯約70靠00股㎡區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)20匯10年供銜應(yīng)量姜在34萬(wàn)方麗左右炮，新辛增供霧應(yīng)量腿將在5月后棄集中或入市糕，5月前慈市場(chǎng)蘭供應(yīng)除短缺中大眼九里沿德約2萬(wàn)方念，兩化房為疼主，帶面積借（88票-1知55㎡）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)20貝10年市膚場(chǎng)供蛋應(yīng)量倘主要內(nèi)來(lái)自奏第二岡梯隊(duì)秋，同博類(lèi)產(chǎn)搞品面駱?lè)e段飛重疊構(gòu)度極亦高，惹競(jìng)爭(zhēng)垮激烈面積吊區(qū)間(平米)608010徒0九城夏湖濱奧林悟匹克投園象嶼歸都城貝尚編灣中大畢九里帥德12脅0綠庭偵尚城掉二期象嶼妹名城富頓承街區(qū)14榆0上海沈源花說(shuō)城朗庭刻上郡20織10年主要眉競(jìng)爭(zhēng)日項(xiàng)目奧林念匹克驗(yàn)花園——活動(dòng)注營(yíng)銷(xiāo)撲，客循戶(hù)口孔碑積孝累，雹傳遞薪大盤(pán)現(xiàn)品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)栽對(duì)比區(qū)位戶(hù)型配比面積段營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)北九亭東端，與北九亭中心區(qū)域相區(qū)隔一房50%66-73㎡做位北九亭最早的精裝修產(chǎn)品，奧園一直以高品質(zhì)大盤(pán)形象面市。其緊抓老客戶(hù)資源，主要通過(guò)各類(lèi)SP活動(dòng)吸引新老客戶(hù)。兩房30%89-93㎡三房20%135㎡2010年推量尚需拆遷，總量不超過(guò)3萬(wàn)方奧林匹克花園三期三房叮主力住產(chǎn)品兩房論主力娃產(chǎn)品公園提大道顏（中攏大九鉆里德替三期略）——結(jié)合邀別墅銳景觀濫提升俗公寓發(fā)品質(zhì)患，規(guī)過(guò)避位飛置劣杏勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)披對(duì)比區(qū)位戶(hù)型配比面積段營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)北九亭北部，與9號(hào)線(xiàn)九亭站距離較遠(yuǎn)兩房67%90㎡結(jié)合別墅提升項(xiàng)目整體形象，實(shí)景展示震撼客戶(hù)，媒體營(yíng)銷(xiāo)相對(duì)較少，以代理商資源吸引渠道客戶(hù)為主。針對(duì)有車(chē)客戶(hù)，規(guī)避離地鐵遠(yuǎn)的劣勢(shì)。三房22%125-135㎡四房11%155㎡三房轎主力鼠產(chǎn)品區(qū)位兩房垂主力誓產(chǎn)品中大器九里矮德實(shí)介景象嶼它名城——強(qiáng)勢(shì)宜媒體舌推廣堂，高亮投入爐展示陜，近邁地鐵競(jìng)爭(zhēng)吉對(duì)比區(qū)位戶(hù)型配比面積段營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)南九亭與北九亭交界處，離9九亭站較近一房50%70㎡左右作為象嶼置業(yè)在九亭的第二個(gè)項(xiàng)目，吸取都城的經(jīng)驗(yàn)，更加著力于展示，包括以實(shí)景園林和精致樣板房，從兩個(gè)角度沖擊客戶(hù)兩房30%80-93㎡三房20%93-135㎡兩房悼主力販產(chǎn)品實(shí)景草園林閣展示精裝咱樣板于房展睛示20像10年推隔售區(qū)破域綠庭親尚城VS駱20臭10年主黨力競(jìng)膠爭(zhēng)項(xiàng)他目?jī)?yōu)揮劣勢(shì)訂分析項(xiàng)目名稱(chēng)綠庭尚城二期奧林匹克花園三期中大九里德三期象嶼名城體量40萬(wàn)㎡75萬(wàn)㎡23萬(wàn)㎡16.5萬(wàn)㎡區(qū)位北九亭中心與北九亭主力競(jìng)爭(zhēng)圈脫離，自成體系北九亭住宅集中區(qū)北端南九亭老鎮(zhèn)區(qū)邊緣產(chǎn)品類(lèi)型小高層、高層公寓多層、小高層精裝公寓小高層公寓聯(lián)排別墅小高層公寓部分精裝修戶(hù)型面積兩房：88-90㎡三房：115-130㎡兩房：87-93㎡三房：128-135㎡兩房：90㎡三房：125-135㎡兩房：70-80㎡三房：93㎡位置步行距9號(hào)線(xiàn)15-20分鐘步行到9號(hào)線(xiàn)25-30分鐘步行到9號(hào)線(xiàn)35-40分鐘步行到9號(hào)線(xiàn)8-10分鐘配套自帶大規(guī)模商業(yè)、會(huì)所、幼兒園共享滬亭路商業(yè)街，九亭中小學(xué)自帶大型綜合運(yùn)動(dòng)設(shè)施和小規(guī)模商業(yè)配套自帶中型會(huì)所緊靠九亭小學(xué)、中學(xué)自帶小規(guī)模底商緊靠再見(jiàn)大型醫(yī)療設(shè)施交通指數(shù)9號(hào)線(xiàn)，松江42路等九亭環(huán)線(xiàn)，滬陳線(xiàn)9號(hào)線(xiàn)，松江42路，滬陳線(xiàn)，滬松線(xiàn)等多條公交線(xiàn)9號(hào)線(xiàn)，松江42路等九亭環(huán)線(xiàn)9號(hào)線(xiàn)，松江42路，九亭環(huán)線(xiàn)，滬松線(xiàn)等多條公交線(xiàn)品質(zhì)指數(shù)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★競(jìng)爭(zhēng)卸對(duì)比20蛙10年，嚴(yán)本項(xiàng)研目競(jìng)制爭(zhēng)的御最大侍優(yōu)勢(shì)篇是區(qū)迷位、跌配套研究訂方法村：選形取類(lèi)健似項(xiàng)坦目進(jìn)族行案糊例分米析[市場(chǎng)慌競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)項(xiàng)目掛營(yíng)銷(xiāo)疏分析規(guī)：]項(xiàng)目名稱(chēng)限制條件客戶(hù)認(rèn)同點(diǎn)銷(xiāo)售結(jié)果采用策略?shī)W林匹克花園遠(yuǎn)離北九亭樓盤(pán)聚集區(qū)，資源難以共享社區(qū)高品質(zhì)形象，大盤(pán)規(guī)模高價(jià)、高速大品牌、高形象，全景展示、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)貝尚灣周邊面貌較差，需待拆遷改造社區(qū)品質(zhì)、投資價(jià)值高價(jià)、中低速高形象、沖擊性實(shí)景展示、強(qiáng)勢(shì)的陣地包裝營(yíng)銷(xiāo)推廣九城湖濱社區(qū)品質(zhì)、水景園林高價(jià)、中速前期強(qiáng)勢(shì)媒體推廣、高形象象嶼都城距離軌道交通較遠(yuǎn)，周邊集鎮(zhèn)面貌園林展示、特有產(chǎn)品（多層電梯花園洋房）中價(jià)、中高速?gòu)?qiáng)勢(shì)戶(hù)外推廣，實(shí)景展示象嶼名城規(guī)模較小，周邊配套不完善靠近地鐵、實(shí)景園林、樣板房品質(zhì)高價(jià)、高速?gòu)?qiáng)勢(shì)戶(hù)外推廣，沖擊性實(shí)景展示，精裝修差異競(jìng)爭(zhēng)中大九里德遠(yuǎn)離主力競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，周邊缺乏配套含別墅綜合社區(qū)品質(zhì)中高價(jià)、中速品牌形象、渠道營(yíng)銷(xiāo)、豪華展示對(duì)于冷高價(jià)隙高速烈的項(xiàng)瘡目均舌采用聲了強(qiáng)傅勢(shì)營(yíng)家銷(xiāo)的丘方式懂，樹(shù)詠立高蛋形象禁，注焦重景租觀和誘樣板糠房展杰示隨軌齡道交學(xué)通的缸延伸肝，價(jià)剃格的便上漲蠅，競(jìng)爭(zhēng)已擴(kuò)大茄到全登市范抬圍20每10年九亭社的供應(yīng)紋量在34萬(wàn)方左右榜，5月后利集中胳上市刪，1-丘4月市柏場(chǎng)供典應(yīng)短嗎缺20跌10年九征亭各凡樓盤(pán)御，產(chǎn)品究重疊齒度高，競(jìng)涂爭(zhēng)激創(chuàng)烈本項(xiàng)陵目較辯主要夾競(jìng)爭(zhēng)榴對(duì)手籍的優(yōu)勢(shì)在區(qū)位和配套九亭高價(jià)薦高速的樓盤(pán)均采剪取強(qiáng)剩勢(shì)營(yíng)煉銷(xiāo)，副樹(shù)立高形刺象，注重景觀諷、樣惑板房驗(yàn)的展示競(jìng)爭(zhēng)架總結(jié)專(zhuān)題鋤三：熱客戶(hù)圈研究——我們財(cái)?shù)目蛼?hù)是棒誰(shuí)？3研究矮對(duì)象成：競(jìng)爭(zhēng)宮項(xiàng)目遭客戶(hù)伯群體連結(jié)構(gòu)研究闊方式答：案例患分析忌，客屑戶(hù)訪(fǎng)芳談研究棵目的押：判斷甜本項(xiàng)饑目的拐客戶(hù)兔群體葉與牽蘿引難鍛易度3、本譽(yù)項(xiàng)目揉的客醉戶(hù)是檔誰(shuí)？句推廣滔的關(guān)分鍵點(diǎn)閥是什贈(zèng)么？10月客趙戶(hù)來(lái)尚源區(qū)趨域分悄析顯均示，走松江得、閔粒行、息徐匯株來(lái)源國(guó)的客軟戶(hù)比辯例持固續(xù)上終升；外來(lái)企的投駐資客鄭戶(hù)目五前所風(fēng)占比捉例也口不小膀，主偏要來(lái)斧源于才浙江能。8月投滅資客辱戶(hù)比怨例達(dá)換到頂愈點(diǎn)，沫貸款學(xué)收緊奶以來(lái)葵，比濾例持解續(xù)下砌降；隨徐再家匯往站開(kāi)鴨通，9號(hào)線(xiàn)花人口葛外溢惹吸引莊力會(huì)準(zhǔn)再次默拔升笑，沿監(jiān)線(xiàn)3個(gè)區(qū)消的客爛戶(hù)在茫未來(lái)唉仍將庭占據(jù)波主要崗地位交。20釀09年底9號(hào)線(xiàn)趕直通怕徐家崇匯，茶吸引征更多么其區(qū)掘域輻蒼射客甲戶(hù)群9號(hào)線(xiàn)腔沿線(xiàn)煉：徐家凈匯：亡中心小商務(wù)畝區(qū)高箏級(jí)白矛領(lǐng)宜山禽路：旱轉(zhuǎn)線(xiàn)孩進(jìn)入追區(qū)域漕河仁涇開(kāi)各發(fā)區(qū)紫：大魯型企航業(yè)職遣員星中慈路：掌九星禁市場(chǎng)田商戶(hù)松江陰新城帖：向虛中心鋼區(qū)靠械近的喜人群未來(lái)期可能甩擴(kuò)展自區(qū)域公：盧灣級(jí)、黃扎浦的9號(hào)線(xiàn)連沿線(xiàn)趙區(qū)域非九框號(hào)線(xiàn)線(xiàn)沿線(xiàn)促：閔行詞與松紛江南估側(cè)交削接區(qū)牲域長(zhǎng)寧食西南隔部分潮區(qū)域客戶(hù)分析項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模主力戶(hù)型均價(jià)主力客戶(hù)特征營(yíng)銷(xiāo)推廣貝尚灣50萬(wàn)方，別墅公寓綜合社區(qū)兩房97㎡三房128-142㎡19000元/㎡區(qū)域：偏西南區(qū)域、外來(lái)投資客數(shù)量大；階層：本地中高端人群，外來(lái)投資客戶(hù)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)。職業(yè)：本地企業(yè)主及外來(lái)企業(yè)高層，公務(wù)員；置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)和多次置業(yè)居多大盤(pán)優(yōu)勢(shì)、地段優(yōu)勢(shì)、結(jié)合別墅、強(qiáng)勢(shì)園林奧園70萬(wàn)方大盤(pán)一房66-73㎡15500元/㎡區(qū)域：西南片區(qū)外溢客戶(hù)，階層：中高端人群，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。職業(yè)：企業(yè)中層、白領(lǐng)、中小私營(yíng)業(yè)主置業(yè)次數(shù)：初次置業(yè)為主，部分二次置業(yè)緊湊產(chǎn)品居多，精裝修便利象嶼名城16萬(wàn)方一房70㎡兩房80-93㎡三房93-130㎡17500元/㎡區(qū)域：西南區(qū)域外溢客戶(hù)，9號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)區(qū)域階層：中高端人群，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。職業(yè)：企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員置業(yè)次數(shù)：初次置業(yè)為主貼近軌道、精裝便利、實(shí)景展示象嶼都城30萬(wàn)方兩房90-102㎡三房118-130㎡14500元/㎡區(qū)域：閔行區(qū)外溢客戶(hù)為主，9號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)區(qū)域階層：中端人群，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力職業(yè)：企業(yè)中層白領(lǐng)、中小企業(yè)主置業(yè)次數(shù)：改善性二次置業(yè)較多，部分投資客強(qiáng)勢(shì)宣傳（區(qū)域陣地全面包裝）、實(shí)景展示中大九里德23萬(wàn)方，三期5萬(wàn)方兩房90㎡左右三房125-135㎡14000元/㎡區(qū)域：外來(lái)投資客居多（中原香港客戶(hù)資源）階層：中高端人群，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。職業(yè)：企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員，外來(lái)投資客次數(shù)：初次置業(yè)和投資客戶(hù)數(shù)量較為接近渠道營(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)商品牌、實(shí)景展示區(qū)域提競(jìng)爭(zhēng)捕項(xiàng)目弊客戶(hù)抬及營(yíng)貼銷(xiāo)分悟析客戶(hù)分析客戶(hù)客戶(hù)類(lèi)型購(gòu)買(mǎi)目的需求戶(hù)型心理需求高端客戶(hù)上海自住改善客戶(hù)外來(lái)投資客戶(hù)居住改善、投資130㎡以上三房尋求生活品質(zhì)的提高，擴(kuò)大居住面積，提升小區(qū)環(huán)境；追求物業(yè)升值，面積越大，升值潛力越大中高端客戶(hù)中心區(qū)外溢企業(yè)中高管、私營(yíng)業(yè)主中小居住改善為主，兼顧投資125-140㎡三房尋求生活品質(zhì)提升，擴(kuò)大居住面積，但需考慮經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，控制總價(jià)西南片區(qū)公務(wù)員首次置業(yè)，婚房或外來(lái)安居90㎡左右兩房（精裝更佳）單身或二人世界，初次置業(yè)，對(duì)居住品質(zhì)要求較高，喜歡精裝修產(chǎn)品的便利性中端客戶(hù)西南片區(qū)外溢的企業(yè)中低層管理人員、小型私營(yíng)業(yè)主首次置業(yè)和初次改善為主90㎡左右兩房120㎡以下小三房初次置業(yè)，購(gòu)買(mǎi)婚房或外來(lái)安家；首次置業(yè)面積較小，尋求初步改善本項(xiàng)參目主振力客拼戶(hù)是鑄中端摘客戶(hù)赤圈，痕三房節(jié)產(chǎn)品抖可爭(zhēng)浩取部縱分中五高端基客戶(hù)箱，甚里至高街端客章戶(hù)客戶(hù)分析以產(chǎn)宏品線(xiàn)還對(duì)客尊戶(hù)細(xì)晶分：罪兩房菜主力別為首障置客畢戶(hù)部臉?lè)滞丢{資，田小三宵房主考力為省初改簡(jiǎn)客戶(hù)猾少量答首置淡，大腸三房廟主力知為再博改客頁(yè)戶(hù)部羨分初圖改置業(yè)盼客群象嶼寒名城中大沿九里撲德中大牲九里省德象嶼老名城中大量九里角德奧林錄匹克蔽花園象嶼瘦都城產(chǎn)品俗類(lèi)型88后-9嬌0㎡兩房11躲5-離12嗚3㎡三房13恒0㎡三房主力首改部分首置主力首置部分投資主力再改部分首改高性疲價(jià)比撤，未痰來(lái)投撒資回唇報(bào)、胖成熟肥方便妨配套產(chǎn)品府品質(zhì)屠、企川業(yè)品助牌、鐮一定唯程度姻的性憤價(jià)比高品疤質(zhì)、肝舒適港度、防面子主要陶競(jìng)爭(zhēng)紐奉樓盤(pán)客戶(hù)先購(gòu)買(mǎi)于動(dòng)機(jī)對(duì)本灣項(xiàng)目庫(kù)啟示通過(guò)嘴形象辭向下跌兼容罵，引黎導(dǎo)客殼戶(hù)購(gòu)抖買(mǎi)借高腳品質(zhì)芒形象晨拉動(dòng)毛消化原，渠脹道挖桐掘至架關(guān)重肌要體現(xiàn)貫綜合容競(jìng)爭(zhēng)陳力引般導(dǎo)消旦費(fèi)本項(xiàng)標(biāo)目的攔核心業(yè)客戶(hù)批是首肌次置嗚業(yè)和肅初次諸改善客戶(hù)細(xì)分客戶(hù)分類(lèi)客戶(hù)描述對(duì)產(chǎn)品的關(guān)注點(diǎn)消費(fèi)關(guān)注點(diǎn)首置+投資（68%+5%）以西南片區(qū)為主的公司高級(jí)白領(lǐng)年齡在30-35歲，多做婚房，有一定積累，在能力范圍內(nèi)，追求城市感、時(shí)尚、有品味的生活90㎡左右兩房115㎡的三房?jī)r(jià)格敏感度較高交通、城市感周邊原居民的二代多是原住民的二代，本地人，三十歲以下，以買(mǎi)婚房獨(dú)立生活的類(lèi)型居多，喜歡離父母居住不太遠(yuǎn)價(jià)格，配套投資客戶(hù)敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)，投資意識(shí)，看好中小戶(hù)型的投資價(jià)值投資價(jià)值首改（17%）以西南片區(qū)為主的公司中層管理年齡在35歲以上，有較高的支付能力，家庭日漸豐滿(mǎn)，對(duì)住房的面積和功能有更高要求，追求生活品質(zhì)115-123㎡中小型三房?jī)r(jià)格敏感度較高配套、功能性、性?xún)r(jià)比小型私營(yíng)業(yè)主在本區(qū)域及周邊經(jīng)商、對(duì)片區(qū)十分熟悉，在一定程度上認(rèn)同區(qū)域未來(lái)價(jià)值投資價(jià)值，性?xún)r(jià)比年紀(jì)偏大周邊原居民多在三十五以上，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有片區(qū)情結(jié)，想改善目前居住條件性?xún)r(jià)比，品牌普通公務(wù)員收入穩(wěn)定，福利較好，有良好的住房公積金保障，追求生活品質(zhì)性?xún)r(jià)比，周邊配套再改（10%）有錢(qián)的私營(yíng)老板相對(duì)比較土，非常愛(ài)面子，看中開(kāi)發(fā)商品牌，對(duì)品質(zhì)要求高，價(jià)格不是最看注的123-130㎡中大型三房?jī)r(jià)格敏感度相對(duì)較低面子，品質(zhì)，品牌少量外籍人員（外企高管）舒適的居住空間，一流的物業(yè)管理，高端的產(chǎn)品品質(zhì)，對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌相對(duì)弱化，對(duì)價(jià)格不敏感品質(zhì)，物業(yè)高級(jí)公務(wù)員政府中層管理以上人員，相對(duì)低調(diào)，但看中高性?xún)r(jià)比高品質(zhì)，大空間核心漏客戶(hù)核心典客戶(hù)客戶(hù)鹽分析A：首程次置父業(yè)客繁戶(hù)[客戶(hù)廳特征友：]1、緊愧湊兩桶房和認(rèn)小三挖房是棄其獨(dú)盡立生腦活、充外來(lái)折安居錦的必蕩要條陳件2、客膝戶(hù)來(lái)捧源：具工作委、生探活在擾西南耕中心孝片區(qū)昨的外圖溢群末體和獎(jiǎng)外來(lái)圈人群3、驅(qū)害動(dòng)因帖素：堡合理漿實(shí)用匙的戶(hù)降型，非對(duì)價(jià)凳格敏庸感程晶度較觀高，她便利搶的軌請(qǐng)道交隸通，邀能與貼交際看圈保西持高測(cè)效率頁(yè)的連撇接；4、銷(xiāo)引售表雜現(xiàn)：88欣-9選0㎡兩房爆為主承，少某量11利5㎡小三邪房典型楊客戶(hù)皺描述——王先里生年齡符：28職業(yè)鵲：漕河扁涇開(kāi)身發(fā)區(qū)股中級(jí)短技術(shù)窮人員家庭距結(jié)構(gòu)佛：兩人籃世界肆，準(zhǔn)婆備結(jié)遍婚目前匯居住侍區(qū)域扛：虹梅箱路租倆房意向昏物業(yè)閑類(lèi)型稍：兩房裹（90冊(cè)㎡左右吼）購(gòu)買(mǎi)屑性質(zhì)丙：自住該客竹戶(hù)為取了工銷(xiāo)作方孝便，槳目前居住生在虹柱梅路閱一套與約50頂㎡的出孩租房爸內(nèi)，奧女朋濁友在才田林紅工作直。20腰10年準(zhǔn)睡備結(jié)馬婚，絡(luò)所以臨需要冰購(gòu)買(mǎi)月婚房申。王居先生焦事業(yè)睜上比癥較順召利，土由父悔母支取持部綱分首挨付，黎可以泄選購(gòu)柜兩房仗。今帆后職融位還熱有上產(chǎn)升空飄間，睛到時(shí)牲可以未再換掠更大阻的房露子?？蛻?hù)磚語(yǔ)錄磚：“現(xiàn)校在9號(hào)線(xiàn)縣挺方斤便的框，我小和女慢朋友祝都可扇以搭9號(hào)線(xiàn)講上下得班。慚平時(shí)沫活動(dòng)止也主干要在萍徐家交匯和這萬(wàn)體感館，四朋友攝都是失這個(gè)隔區(qū)域賓的。采”——依賴(lài)霉軌道牽交通裁，活建動(dòng)區(qū)百域主泛要在漠西南羽片區(qū)“B3的兩鄙房戶(hù)每型好趕，基夢(mèng)本沒(méi)炮有浪坦費(fèi)面轎，還嚴(yán)有一載個(gè)大漸陽(yáng)臺(tái)續(xù)，只筒算一碼半面周積，都性?xún)r(jià)憑比很刪高！拜”——注重晌性?xún)r(jià)格比“九截亭的廊價(jià)格擱還能田接受距，9號(hào)線(xiàn)統(tǒng)二期童通車(chē)節(jié)，可徒以到堤的地惕方更歸多，蛛加上域大虹勾橋的格價(jià)值腳，未幻玉來(lái)還湖有升算值空棒間。趕”——對(duì)價(jià)隙格較測(cè)敏感歌，同秩時(shí)關(guān)盡注未全來(lái)價(jià)耽值典型竭特征貌：該類(lèi)麗客戶(hù)降的特像征：1、經(jīng)濟(jì)熄能有潛限，胸對(duì)生他活素跌質(zhì)極紐奉有追列求2、價(jià)格至敏感皺度高家，有譜一定源投資廈意識(shí)B：首扭次改皂善客須戶(hù)[客戶(hù)紫特征債：]1、客矮戶(hù)來(lái)閑源：集現(xiàn)住頁(yè)閔行軋、徐脊匯等六九亭毫周邊鼓區(qū)域2、驅(qū)敞動(dòng)因匠素：未追求臂更好咐的環(huán)園境、扁更寬涼敞的賀居家向生活扛以及通物業(yè)從管理3、銷(xiāo)秀售表啄現(xiàn)：11歇5-自13暫0㎡三房旨為主耐，部梳分90漂㎡左右跡兩房典型某客戶(hù)呈描述——盧先墾生年齡保：35職業(yè)偶：小企評(píng)業(yè)主家庭嚴(yán)結(jié)構(gòu)吉：夫婦銅二人咳與兒祥子目前筑居住純區(qū)域得：閔行槽上海導(dǎo)南站安附近意向度物業(yè)嗚類(lèi)型烏：12陸3平米鑒三房購(gòu)買(mǎi)匙性質(zhì)肆：自住盧先傭生是紡典型倡的換瘋房客揚(yáng)戶(hù)，蓬本次北是首稍次改毯善換南房。呈該客戶(hù)現(xiàn)居江住在漂南站親附近爐一套70平米席老公致房的褲小三敞房?jī)?nèi)球，此夫房是3年前竭購(gòu)買(mǎi)賓的二釘手房遼。7年前血盧先是生和禁妻子吊一起場(chǎng)來(lái)上歪海創(chuàng)奏業(yè)，浸隨著毛經(jīng)營(yíng)摘的公容司效挎益上良升，太希望撲能更劇換一寬套更問(wèn)寬敞覺(jué)舒適撈的房谷子，烤居住石環(huán)境艙比要棚好；怠戶(hù)型塑本身消很重哪要，廳其次染是小鹽區(qū)的簡(jiǎn)環(huán)境勸和物栗業(yè)，炕有車(chē)立，對(duì)雁配套濃不是悲很敏難感?？蛻?hù)想語(yǔ)錄艱：“現(xiàn)匯在住愁的房寧子是漢公司遺剛起幻玉步時(shí)居買(mǎi)的爆，現(xiàn)橋在孩狠子慢括慢大滋了，劇顯得敗有些斷小了顧?，F(xiàn)版在經(jīng)昂歷實(shí)炊力提購(gòu)高了悄，想晚?yè)Q間赴大一通些的瘋房子耀，可足以住孩得舒召服些裁。”——經(jīng)歷歲實(shí)力朽增強(qiáng)裁，追掠求更惕舒適房誠(chéng)的生余活“小落區(qū)環(huán)滾境和括物業(yè)森可以悼的話(huà)打，只仰要總漲價(jià)合捉適就糊行。愿”——有一僻定價(jià)僻格敏幫感度“綠壟庭的賀商業(yè)藝很有掃城市扎感，營(yíng)我們界有車(chē)?guó)潱晃鹨艽ㄟ吪浜啄苄皾M(mǎn)足暗基本手生活頃需要智就行湖?！薄獙?duì)具云城市池感的孔商業(yè)妻配套院非常艦喜愛(ài)型，但霧是需辭求不積強(qiáng)烈典型汪特征魚(yú)：相衫對(duì)于毛價(jià)格塵，更稈看重臥物業(yè)纖的條張件及陷環(huán)境該類(lèi)湊客戶(hù)鍵的特默征：1、有一例定經(jīng)則濟(jì)能岡力2、對(duì)居吧家及擋社區(qū)輔環(huán)境劉很在喊意，者但對(duì)挽配套觀要求踩不高仍，只薦要有字基本趣配套乘就可公以3、有一琴定價(jià)攪格敏織感度類(lèi)，主利要針床對(duì)總骨價(jià)C：再憲次改魯善和題投資菠客戶(hù)[客戶(hù)鬧特征廢：]1、客箱戶(hù)來(lái)類(lèi)源：匆全市苗范圍它偏西鵝南，瞧外省藝市2、驅(qū)礙動(dòng)因清素：漿注重纖舒適音度和原投資排價(jià)值3、銷(xiāo)蠶售表謊現(xiàn)：呼以12約3-道13噸0㎡三房蘭為主典型寸客戶(hù)殃描述——李女狼士年齡塔：48職業(yè)或：外貿(mào)論公司敗老板家庭喚結(jié)構(gòu)典：夫婦游二人宮與女燦兒目前給居住爆區(qū)域拌：中山糕公園意向痰物業(yè)嬌類(lèi)型記：13踐0㎡購(gòu)買(mǎi)病性質(zhì)均：自住博兼顧肥投資李女犁士和吉丈夫繞共同反經(jīng)營(yíng)幅一家汪外貿(mào)懼公司像，經(jīng)紐奉過(guò)多塞年的閥打拼論公司謀規(guī)模顧得到撞擴(kuò)大并，房考子先脈從60襲㎡的老緩式兩臉?lè)扛\換到撲中山班公園褲近的忌一套蹄大兩添房。路最近輛公司蟻要搬睬到松公江，糖所以屬想在衛(wèi)這邊轟再買(mǎi)睬套大踢一點(diǎn)惱的房堵子改齡善居寫(xiě)住，碌原來(lái)扔的兩藍(lán)套房張子位飄置比誰(shuí)較好爛，可齡以租越掉?？蛻?hù)柿語(yǔ)錄乓：“我迷去看掉過(guò)貝拉尚灣岸，小艙區(qū)不加錯(cuò)，拜但是段價(jià)格隊(duì)偏高革，綠嘆庭這咬邊的茶三房釀房型表是目酷前九暴亭最順好的厲，感階覺(jué)比至實(shí)際貢面積義大，詢(xún)比較啦舒適矩?！薄A(yù)留挑升值英空間籮，要薦求面溝積尺爭(zhēng)度和筒舒適努度“這戶(hù)邊有9號(hào)線(xiàn)歡，在雁不想肆開(kāi)車(chē)倆的時(shí)凱候，慌出行估也方濾便。筍現(xiàn)在利帶到拆軌道匆交通麻，升鈔值潛挪力就昏大”——對(duì)軌褲道交妥通的態(tài)便利購(gòu)和升允值潛沈力比壘較關(guān)蠶注典型墨特征爆：追駛求舒償適度拒，注撥重投喜資價(jià)舊值該類(lèi)脹客戶(hù)醋的特黃征：1、經(jīng)濟(jì)艙能力憂(yōu)強(qiáng)，建追求軋舒適交度2、注重字升值乳空間沈和潛要力3、價(jià)格跑敏感挺較低客戶(hù)總結(jié)項(xiàng)目隸的核貌心客還戶(hù)為休西南磁片區(qū)克中高家端首拳置或防初改劫客戶(hù)仿，周孩邊專(zhuān)拿業(yè)市農(nóng)場(chǎng)私弊營(yíng)業(yè)勢(shì)主和滑外來(lái)獅投資著客是聽(tīng)本項(xiàng)跡目的奪重要蘆客群項(xiàng)目沃客戶(hù)外籍衰在滬去人士其他詠區(qū)域惱再改呢客戶(hù)西南歉片區(qū)百中高滴端首血置、案初改交客戶(hù)周邊析私營(yíng)目業(yè)主偵和投響資客核心劑客群屑，戰(zhàn)略捉目標(biāo)案群西南選片區(qū)玩中高為層白饑領(lǐng)首牌次置偵業(yè)、活初次倆改善捉：徐銷(xiāo)家匯永商圈夏、漕圍河涇掉開(kāi)發(fā)政區(qū)白勵(lì)領(lǐng)階偉層為撤主，駁控制剝總價(jià)心，交對(duì)通便茄利，9號(hào)線(xiàn)糖直達(dá)籍徐家卡匯，討工作賭生活稻兩便凈利；周邊繞專(zhuān)業(yè)錫市場(chǎng)顛的私齡營(yíng)業(yè)吩主和吉外省凡市投傳資客捉，資山金實(shí)黑力雄彈厚，暮本項(xiàng)與目?jī)r(jià)形格的簽快速攏提升糠，對(duì)蹲其吸后引力潤(rùn)較大柳，本作項(xiàng)目甩一向蠢是投前資客使戶(hù)的戰(zhàn)幾大疾首選倚之一籍。重要芳客群寒，容易扣獲取偶得醉客群西南惡片區(qū)揮原住繡居民嫂：1、父爐母為丑子女憑購(gòu)房北，看斧重區(qū)立域接丸近，寶相互劈燕照顧壟方便斥；2、居溉住改屆善，化在事罵業(yè)發(fā)慨展，濃積累棉財(cái)富束后，查小房坐換大脖房；他們抄可能類(lèi)是30歲…也可聲能是40歲，減他們碰忙碌因但富守有沖喝勁，桐事業(yè)翠已初牌有所昏成他們鹿積極所、勤鬼奮，拒熱愛(ài)貢城市薦生活枝，但識(shí)平時(shí)貴工作獄較忙燦，經(jīng)當(dāng)常加超班，街能夠室早下驕班的費(fèi)話(huà)一跌般會(huì)拴趕回敬去煮胖煮飯膜，帶腥帶小崇孩；撒或者喜約一未幫朋坑友去互唱唱還卡拉OK，吃弱吃飯付，沐燃足一哲下…追求研健康卷的小鞋家庭處生活…客戶(hù)洪特征工作對(duì)繁忙長(zhǎng)使他擾們更丟加向逝往一腹個(gè)寧鈴靜而仔溫暖真的港允灣…”他們打?qū)τ谠砭幼『诘淖芳厩筮@里鞋應(yīng)該蔽是城孔市——房子輔的功剃能要功完善約，盡茫可能貸的寬拒敞一好些……小區(qū)昏要寧堤靜，潑這樣遭才能深更好建的休絮棲……配套舊要全紫面，刷最好踩在小憶區(qū)周辰邊就銜可以席基本陵得到田生活魯需要到的一鹽切…出門(mén)威要方租便，震不管趴是開(kāi)價(jià)車(chē)、聲還是濟(jì)地鐵…白天假工作吹繁忙養(yǎng)，讓縮慧他們還對(duì)家怨產(chǎn)生醋向往..他們希望農(nóng)回家序可以兼享受碗一種宗幸?！麄冚x希望伏的家會(huì)有一牌個(gè)不俊太復(fù)奧雜的把園林磚、一由個(gè)設(shè)句備齊紐奉全的雄會(huì)所企，一類(lèi)個(gè)好近的小忠區(qū)物燦管…客戶(hù)掘特征驗(yàn)體生活他們男的幸狠福來(lái)塌源..可以爺偶爾壤陪陪吵家人帖，散阿散步…他們洋的幸妥福來(lái)令源..偶爾百遇到名不用愚加班灰的周羞末。斃最好脆小區(qū)柜內(nèi)有屬個(gè)會(huì)精所，揚(yáng)不必肅花費(fèi)閣太高始，就淚可以蘇運(yùn)動(dòng)桂一下…出門(mén)索就有旱地鐵腹站確能夠誕方便暗他們置上班村、又多滿(mǎn)足舌他們寸隨時(shí)篩出游多的欲拋望…040102030405營(yíng)銷(xiāo)闖策略現(xiàn)狀滲。項(xiàng)目晌營(yíng)銷(xiāo)翻策略泊總綱推廣魂策略形象形全面盈升級(jí)斷，代振言北叨九亭舉區(qū)域客戶(hù)代策略推售旁策略抓住擔(dān)市場(chǎng)矮空擋脅，搶豆占市絲式場(chǎng)份上額主動(dòng)明出擊蠅，擴(kuò)徐展客宴戶(hù)來(lái)狼源渠儀道形象慕定位全新綢形象損，提骨升項(xiàng)聚目品標(biāo)質(zhì)感案例分析案例1、星煌河丹溉堤——分組忠團(tuán)營(yíng)第銷(xiāo)，接獨(dú)立麻包裝唱，不體斷提簡(jiǎn)升形撕象，責(zé)由中軍產(chǎn)樓常盤(pán)跨耕入頂災(zāi)級(jí)豪雀宅城市毛中產(chǎn)向上腸的力波量西銀品湖辛城擱市原堡生別名墅群銀湖催山翻城市成別墅CE否O官邸(與客愿戶(hù)形調(diào)成精賤神對(duì)胡位，建笑立市殿場(chǎng)影量響力律及項(xiàng)咸目的擠文化略氣息)(向更像高客戶(hù)壞圈層過(guò)渡)(貼豪拘宅區(qū)小位標(biāo)謊簽,突出露對(duì)資源的占去有)(升級(jí)咬到CE簡(jiǎn)O官邸,極致地位)凌駕諒資本刪的層醉峰遠(yuǎn)富見(jiàn)三大極配套程進(jìn)駐令資誤本折蹲服的瞞高度CB擊D山水玻別墅責(zé)巔峰20柔05年20召06年20識(shí)07年20答08年(以圈層辣感引起客戶(hù)消共鳴,突出澆居住貓者的釋地位任和身坦份感)(品牌滴的嫁歲接，擴(kuò)畢大項(xiàng)件目影險(xiǎn)響力謠，匹鍛配客護(hù)戶(hù)需鹿求)案例分析案例2、一品潔漫城|海尚奇米蘭——分期奧轉(zhuǎn)換設(shè)項(xiàng)目淋形象穩(wěn)，達(dá)晉到提斷升品繞目形閣象和室價(jià)格畜的目蛾的二期小高層作為全新組團(tuán)整體包裝一期險(xiǎn)小高違層，制主打喚精致果漫生哲活概剛念，滾形象謙風(fēng)格號(hào)活力蜂、清相新；二期允小高披層，賊以全努新組昂團(tuán)做咬整體縣形象背升級(jí)突包裝晴；組團(tuán)駛案名姓，雙LO泊GO，組半團(tuán)明連顯區(qū)窄隔；色點(diǎn)弄放沉桑，提關(guān)高調(diào)出性；結(jié)合懇歐式梢古典級(jí)建筑統(tǒng)畫(huà)面秘，提溜升品奶質(zhì)感均價(jià)13厲00啦0-賄15改00獸0元/㎡均價(jià)23射00獻(xiàn)0元/㎡案例總結(jié)營(yíng)銷(xiāo)陪可以垃創(chuàng)造項(xiàng)價(jià)值；分組絞團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)乏，可括以淡化潛前期預(yù)形象影響盾，有摟利于沸形象粉的逐嘩步提憤升在每奮次的形象狼轉(zhuǎn)變拔、升癢級(jí)中，濕逐步擁將項(xiàng)任目推向宰更高竹的層哈次綠庭俱尚城掘價(jià)值舞點(diǎn)梳雙理在北宗九亭汽大型海城市莫居住窮區(qū)日漠漸成耍熟之逆際，轟綠庭看尚城懼在此摩新城媽市生塵活中良心，酷貢獻(xiàn)姐并享夜受著瀉中央回生活9號(hào)線(xiàn)油二期積通車(chē)芽，貫懼穿上劃海東霸北—西南壇的新徹軸線(xiàn)解形成本項(xiàng)骨目位毯于北擇九亭還的正真中新北九炕亭商稻業(yè)中塘軸——滬亭課北路蓋商業(yè)乳街從寫(xiě)本項(xiàng)匙目起慘始本項(xiàng)知目日狼漸成允熟，宰正成廊為北九容亭新餐中心邊的核恰心松江閔行徐匯盧灣黃浦浦東九亭20盾10年組永團(tuán)的室形象憲統(tǒng)領(lǐng)組團(tuán)販形象：北九齊亭中梢央生隱活區(qū)核心水訴求截：綠庭丘尚城盼二期乓全面端升級(jí)過(guò)，邁含入新晝紀(jì)元本項(xiàng)亭目的熊強(qiáng)勢(shì)狗營(yíng)銷(xiāo)貴的核害心策帶略：鑒始終腦訴求賀具有茄城市與感的跌高品禾質(zhì)生摸活，尿充分鉤演繹愁“Ci碼ty腎C敏en機(jī)tr奮al臟l萍iv底e”的生萄活意圾境20勸10年組疾團(tuán)命擴(kuò)名建碧議綠庭克尚城刑二期“尚替城紀(jì)寬”其他蜻參考雄組團(tuán)雅案名炒：綠庭診尚城·朗香綠庭和尚城Ⅱ期主推霉廣語(yǔ)夕建議究：N.慘CL筋D——城市飲新軸頂，復(fù)狠合中獅央生良活區(qū)俯！賣(mài)點(diǎn)糾重新車(chē)梳理Ne傷w級(jí)St雄ar吳t—閣—綠庭尼尚城誘跨入鑄新紀(jì)雙元開(kāi)啟鏟新生賺活中次心幸?jiàn)Z福生砌活一Nu摧tr辟it邁io茄n大型基商業(yè)一Ex慶er扭ci架se品牌催健身講會(huì)所一Wa膜te貴rT形水衰景一Su虎ns皺hi紛ne陽(yáng)光量戶(hù)型一Th離ou變ng碼ht萄fu遇ln提es并s關(guān)懷一Ai純r(jià)清新外的空綱氣一Re允st愜意霉的休持閑放狗松一Tr秩us秩t追求宜幸?？系男磐茨罹G庭滾尚城虎二期20覺(jué)10年全戲新組含團(tuán)翼邁峰入新瞧紀(jì)元墻一蠟種城腔市中螞心生劑活的拜追求形象仰定位全新拋二期“尚腹城紀(jì)融”Ne斜w脆St沒(méi)ar擇t形象崇屬性1：全為新起診點(diǎn)我們計(jì)是一辱個(gè)已股銷(xiāo)售3年的鉤大盤(pán)如我柄們?nèi)源怀湎虧M(mǎn)活獎(jiǎng)力驚新的冷一年臣，全何新的口開(kāi)始Ne衡w虹St氧ar浸t形象術(shù)屬性2：新鋪城市扣中央現(xiàn)代、時(shí)尚、城市垮感：城派市中囑心住全宅的即基本雷特點(diǎn)繁華斬（Li割ve朱ly用)緊湊(c護(hù)om萄pa打ct堤)便利(C為on盆ve舌ni良en揪ce繁)N·晉CL云D搶占磁市場(chǎng)業(yè)份額鉗的推戲售策扯略Ac捧ti倚on許1：搶市帖場(chǎng)、槍搶分側(cè)額，瓶把握頁(yè)時(shí)機(jī)犧，趕治緊出旗貨Ac鳴ti輝on饑2：小步亂快跑龍，應(yīng)口市而保變，構(gòu)降低確風(fēng)險(xiǎn)推售辯策略Ac幫ti顛on團(tuán)1：搶市搬場(chǎng)、針搶分醬額，迎把握疊時(shí)機(jī)姐，趕樂(lè)緊出排貨重皂要領(lǐng)節(jié)點(diǎn)3月5月7月9月11月39爬#、41跌#、20評(píng)~2于2#、26胞#交房4月6月8月10月12月24很~2涌5#、26號(hào)#、30結(jié)#交房1月2月2月14日春材節(jié)目標(biāo)拌分解全年瞞完成6萬(wàn)方蠅左右徹，約60拆0套實(shí)際尺全年9個(gè)月可以鑄銷(xiāo)售20愁10年月嗓均67套參考20姥09年九帆亭片窯區(qū)月絡(luò)均50套銷(xiāo)售存在壓力20括10年春歡節(jié)后趙盡早線(xiàn)入市括，把棟握時(shí)擋機(jī)搶鉛占市慎場(chǎng)份泳額，擱脈沖蝴式推粘售Ac碰ti飼on敵2：小步饒快跑揪，應(yīng)慮市而盯變，書(shū)降低抱風(fēng)險(xiǎn)20敵10年推思售方孤式建矮議：建議于采用多次草推貨俘，小倍步快視跑的混推售紗策略，不斷蒜創(chuàng)造斤市場(chǎng)泄熱點(diǎn)瞇的方該式進(jìn)媽行營(yíng)屆銷(xiāo)，不斷嬌提升鉆項(xiàng)目餡的市面場(chǎng)關(guān)棵注度脾和制親造階渣段性殘熱銷(xiāo)夫！第一灑波：20探10年1月中輝：推27挎#樓產(chǎn)品判組合笑：88產(chǎn)-9占0㎡二房誕，12役3㎡三房得，共10緞8套（欲可根嚴(yán)據(jù)客耽戶(hù)情激況先年推出1-扶2個(gè)單汗元房西源）第二斃波：20帳10年3-駱5月禾分3批：進(jìn)推31、32、33權(quán)#樓產(chǎn)