2023年統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告類型

2023年統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告類型【完整版】

{財(cái)務(wù)治理財(cái)務(wù)報(bào)告}中南摩爾中南國際商城財(cái)務(wù)分析報(bào)告

第一章總論

一、工程名稱

中南“摩爾”(Mall)、中南國際商城

二、工程的由來及背景

大型購物中心，這種被認(rèn)為21世紀(jì)最重要的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國經(jīng)受了它的試驗(yàn)階段后，如今正在以數(shù)量上的快速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革，全國各地建“摩爾(Mall)”是近年引人注目的商界現(xiàn)象。大型購物中心的英文名稱是SHOPPINGMALL，又簡稱MALL。音譯“銷品貿(mào)”或“摩爾”，是指包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。

世界的大型購物中心最早從歐美進(jìn)展而來，大多分布在郊區(qū)，其價(jià)格普遍低出城區(qū)20％以上；

亞洲一些國家依據(jù)自己面積小、人口多集中在市區(qū)的特點(diǎn)，在繁華的城市商業(yè)區(qū)建立了大型購物中心。我國的大型購物中心有兩個(gè)起源，一是上世紀(jì)90年月中期，和記黃埔、長江實(shí)業(yè)等香港房地產(chǎn)巨頭在京滬等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓，大多附帶有大面積的商場裙房，從而形成了具有香港特色的購物中心，如國貿(mào)商城等。二是傳統(tǒng)的百貨店不斷增加餐飲、消遣等新的功能，從而形成大型購物中心的雛形，如王府井的新東安市場等

中南SHOPPINGMALL同樣是一個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，它集多種功能于一體，代表著一種新的、符合人性需求的高尚生活方式，是一種先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)聚合，代表著將來生活的進(jìn)展方向。依據(jù)MALL設(shè)立的條件，長沙市2023年GDP為928.2億元，人均GDP為15000元，2023年可突破1000億元，人均GDP將超過MALL設(shè)立要求的人均15000元?？梢哉f，長沙市己步入SHOPPINGMALL時(shí)代，而中南SHOPPINGMALL的建立，必將引導(dǎo)這一時(shí)代的朝流。

中南國際商城位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。該處是長沙市商貿(mào)批發(fā)市場的中心，是長沙市商貿(mào)市場進(jìn)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)進(jìn)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。在距該點(diǎn)3公里的區(qū)域內(nèi)，有長沙市常住人口約30萬；

這里有京珠高速與機(jī)場高速的交匯點(diǎn)，是聯(lián)接長沙五大商圈的核心區(qū)域，長沙五條主干道即人民路、展覽館路、勞動(dòng)路、八一路、五一路的東部交匯中心，地處進(jìn)出長沙最快捷的交通要道。高橋四周有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。中南國際商城西鄰高橋大市場，四周還有三湘、南湖、馬王堆、萬家麗等專業(yè)批發(fā)市場，它們可以構(gòu)成極好的扎堆效應(yīng)，商業(yè)掩蓋人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道等。周邊是收入水平較高的居民小區(qū)。

三、工程概況

該工程占地270畝，總投資12億元，地上總建筑面積40萬平方米，地下總建筑面積15萬平方米，其中，商業(yè)面積30萬平方米，由大型專業(yè)市場、大型超市、購物中心等商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成，并配套有公寓、寫字樓、倉儲(chǔ)25萬平方米，停車位5000個(gè)，集購物、休閑、消遣、餐飲美食、健身、旅游于一體，打造中南地區(qū)目前規(guī)模最大、功能配套齊全的現(xiàn)代化商業(yè)中心。

四、工程投資單位根本狀況

本工程由天潤五江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)。公司注冊(cè)資本2023萬元，為本工程開發(fā)共預(yù)備了資本金4.2億元。

五、工程的經(jīng)濟(jì)地理位置選擇

1、工程經(jīng)濟(jì)位置

中南“摩爾”(Mall)、中南國際商城位于芙蓉區(qū)與雨花區(qū)的交匯地帶，處于長沙市商貿(mào)批發(fā)市場的中心，是長沙市商貿(mào)市場進(jìn)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)進(jìn)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。該工程將受到各級(jí)政府的大力支持。

2、工程地理位置

工程地理位置位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。詳細(xì)來說，工程?hào)|鄰火星大道，西鄰馬王堆路，南臨火焰路，北接路。

3、工程周邊環(huán)境

工程?hào)|北面是芙蓉區(qū)政府所在地，工程?hào)|面則是規(guī)劃待建中的專業(yè)汽車市場，北面是在建中的浙江服飾博覽中心，西面則是高橋大市場，南面為東風(fēng)汽車專賣店及高橋市場拆遷安居房及門面。

4、工程交通環(huán)境

工程所在地交通通達(dá)，進(jìn)出便利。南有雨花大道，東有火星大道，北有人民路，西有二環(huán)線。與其緊鄰的馬王堆路年內(nèi)馬上拉通，火焰路及路也將隨著工程的綻開而拉通。公交線路有121、122、103、143、158、301、348、603等8條線路通工程所在地。

5、工程配套設(shè)施

與工程配套的設(shè)施包括水、電、氣、通訊、綠化帶、停車場、公廁等

六、工程的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

1、規(guī)劃總用地面積：18.15公頃

2、規(guī)劃道路總用地：2.95公頃

3、有效總用地：15.14公頃

4、規(guī)劃總建筑面積：55.89萬平方米

5、其中：（1）商業(yè)門面:23.46萬平方米

（2）公寓:15.24萬平方米

（3酒店:4.8萬平方米

（4）寫字樓:1.60萬平方米

6、建筑密度：40.9%

7、容積率：2.98

8、綠化率：30.5%

其次章中南“摩爾”(Mall)可行性分析

一、中南SHOPPINGMALL的含義

大型購物中心，這種被認(rèn)為21世紀(jì)最重要的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國經(jīng)受了它的試驗(yàn)階段后，如今正在以數(shù)量上的快速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革。大型購物中心的英文名稱是SHOPPINGMALL，又簡稱MALL。音譯“銷品貿(mào)”或“摩爾”，是指包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。它一是大：占地面積大、停車場規(guī)模大、建筑規(guī)模大，營業(yè)面積一般在10萬平方米以上；

二是多：店鋪多、功能多，包括購物、餐飲、休閑、消遣、文化、效勞于一體；

三是經(jīng)營主題明確：根據(jù)所處地理位置、自身?xiàng)l件、當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)進(jìn)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場，并引入相應(yīng)零售商協(xié)作其市場定位。

世界的大型購物中心最早從歐美進(jìn)展而來，大多分布在郊區(qū)，其價(jià)格普遍低出城區(qū)20％以上；

亞洲一些國家依據(jù)自己面積小、人口多集中在市區(qū)的特點(diǎn)，在繁華的城市商業(yè)區(qū)建立了大型購物中心。我國的大型購物中心有兩個(gè)起源，一是上世紀(jì)90年月中期，和記黃埔、長江實(shí)業(yè)等香港房地產(chǎn)巨頭在京滬等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓，大多附帶有大面積的商場裙房，從而形成了具有香港特色的購物中心，如國貿(mào)商城等。二是傳統(tǒng)的百貨店不斷增加餐飲、消遣等新的功能，從而形成大型購物中心的雛形，如王府井的新東安市場等

中南SHOPPINGMALL同樣是一個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，它集多種功能于一體，代表著一種新的、符合人性需求的高尚生活方式。其主要功能是：

購物，營業(yè)面積8－12萬平方米，規(guī)模適中。

美食城，由多種地方菜系和風(fēng)味小吃、品牌餐飲連鎖，與洋快餐（麥當(dāng)勞、肯德基）等一起組成。

休閑消遣城，包括多功能網(wǎng)吧、小型電影院、茶室、酒吧，小型書店閱覽室，KTV包廂，迪廳，足浴按摩及大型公眾休閑綠化廣場等。

運(yùn)動(dòng)健身館，包括小型保齡球館、沙狐球、乒乓球、棋牌麻將室、健身房等。

配套設(shè)施有大型停車場（地下）銀行、郵政、電信、貨物運(yùn)輸、公廁等。

二、為什么選擇摩爾

MALL是一種先進(jìn)的業(yè)態(tài)聚合，代表著將來生活的進(jìn)展方向。

傳統(tǒng)單一業(yè)態(tài)的步行街、購物中心、商場超市已開頭走向衰落。

人們生活水平的提高，休閑時(shí)間的增多，尤其是隨著私家車的大量增加，人們追求一種新的、高尚的生活方式。休閑經(jīng)濟(jì)的比重正在快速增加。

隨著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的普及，一般的以購物為目的業(yè)態(tài)已經(jīng)失去吸引力。必需以一種新的理念，營造一種新的生活方式來吸引投資與消費(fèi)。

三、中南MALL創(chuàng)立的可行性

1、長沙環(huán)線內(nèi)的商業(yè)廣場、購物中心、步行街競爭劇烈，業(yè)態(tài)的單一，停車場所的缺乏，人流的擁擠，導(dǎo)致其吸引力的下降。

2、依據(jù)長沙的規(guī)劃，環(huán)線內(nèi)嚴(yán)格限制大型購物中心，而中南MALL正處于環(huán)線外側(cè)，是抱負(fù)的構(gòu)建場所。另外，各城市正在建立大型購物中心聽證會(huì)制度，將大大削減同業(yè)競爭，在長沙市未建立聽證會(huì)制度前介入，現(xiàn)在是想的時(shí)機(jī)。

3、依據(jù)MALL設(shè)立的條件，長沙市2023年GDP為928.2億元，人均GDP為15000元，2023年可突破1000億元，人均GDP將超過MALL設(shè)立要求的人均15000元。

4、依據(jù)長沙市的商貿(mào)進(jìn)展戰(zhàn)略把長沙建成全國商業(yè)中心城市，并力爭在十到十五年進(jìn)入全國十強(qiáng)，建立MALL符合這一進(jìn)展戰(zhàn)略。

5、高橋的交通、地理環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯。中南MALL位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。該處是長沙市商貿(mào)批發(fā)市場的中心，是長沙市商貿(mào)市場進(jìn)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)進(jìn)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。在距該點(diǎn)3公里的區(qū)域內(nèi)，有長沙市常住人口約50萬，約占長沙市常住人口的30%。

6、高橋四周有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。中南ＭＡＬＬ西鄰高橋大市場，四周還有三湘、南湖、馬王堆、萬家麗等專業(yè)批發(fā)市場，它們可以構(gòu)成極好的扎堆效應(yīng)，商業(yè)掩蓋人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道等。周邊是收入水平較高的居民小區(qū)包括：東方新城、國杰星城、金利苑、惠澤園、新橋小區(qū)、恒業(yè)雅苑、幸福人家、水云間、馬王堆廣告商城、銀力家園、宏華花苑、千禧華城、富通新城、美林景園等。

７、長沙的人口密度平均為每平方公里１６０人，而此地人口密度超過２００，今后幾年人口密度將連續(xù)增加。目前高橋四周每天的客流量約５萬，隨著這片土地的開發(fā)，其它工程的建立，這里的客流量將會(huì)快速增加。

四、中南MALL的商圈分析

1、商圈的分類中國最大的資料庫下載

我們一般按距離的遠(yuǎn)近來給商圈作如下分類：

核心商圈：核心商圈是最接近購物中心并擁有高密度顧客群的區(qū)域，顧客光臨很便利，核心商圈顧客一般占購物中心的銷售額的55－70％。我們統(tǒng)計(jì)為車行10分鐘的路程。包括遠(yuǎn)大路、楊家山、四方坪、火車站、五一路、汽車東站等地的居民消費(fèi)者。

次級(jí)商圈：次級(jí)商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費(fèi)一段時(shí)間才能到達(dá)，這局部商圈顧客應(yīng)當(dāng)占購物中心銷售額的15－25％。這樣規(guī)定的：他們是車行10-30分鐘路程的居民，包括赤崗沖、東塘、井灣子、侯家塘、伍家?guī)X、河西溁灣鎮(zhèn)等四周的居民。

邊際商圈：邊際商圈位于次級(jí)商圈的外圍，屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。他們的輻射區(qū)域較廣，可以為長沙周邊地區(qū)包括株洲、湘潭和長沙周邊的縣市居民。四周公交車輛比擬多，有通向整個(gè)長沙市的交通條件，四周商業(yè)相比照較興旺。

2、商圈顧客的來源

中南SHOPPINGMALL估量的商圈范圍，在這一范圍內(nèi)，效勞的對(duì)象，即顧客來源可分為三局部。

（1）居住人口

指居住在高橋四周的常住人口，這局部人口具有肯定的地域性，是核心商圈內(nèi)根本顧客的主要來源。他們忠誠度較高，消費(fèi)場所比擬固定，但是顧客人數(shù)彈性較小，難以挖掘來擴(kuò)大市場。

（2）工作人口

指工作地點(diǎn)在高橋四周的人口，這局部人口中不少利用上下班就近購置商品，他們是次級(jí)商圈根本顧客的主要來源。四周有政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校、專業(yè)批發(fā)市場、工廠及各類公司等。在此商圈內(nèi)工作人口比擬多，這樣其商圈規(guī)模就比擬簡單擴(kuò)張，潛在的顧客數(shù)量較多。

（3）流淌人口

中南SHOPPINGMALL處在人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道之間，京珠高速大路橫穿而過，是聯(lián)系南北的交通要道。它的四周是眾多的專業(yè)批發(fā)市場和各類專賣店，那里有極好的人氣聚居，屬于核心商業(yè)地區(qū)。來此購物和休閑的流淌人口許多，這局部人口是各專業(yè)批發(fā)市場的主要顧客來源，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的根底。這些流淌人口選擇消費(fèi)場所的隨便性較大，忠誠度較低，從而較易受到商業(yè)競爭對(duì)手的影響。因此經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)突出自己的經(jīng)營賣點(diǎn)，供應(yīng)給這局部顧客最優(yōu)的效勞。

3、商圈層次分析

（1）客流量分析

平日該地的車流量、客流量比擬大，長沙居民喜愛周末、節(jié)日消費(fèi)，他們意愿自己享受購物的人氣和休閑的環(huán)境。高橋四周的公交車有多路，交通非常便利，可以把長沙各地居民拉來這里消費(fèi)。

（2）顧客分析

目前整個(gè)長沙市消費(fèi)者都在尋求好的購物環(huán)境，消費(fèi)者的休閑消費(fèi)不能得到很好的滿意。特殊在節(jié)假日里，擁擠的購物環(huán)境以及停車的不便利讓長沙的市民消費(fèi)者頭痛。

（3）環(huán)境分析

中南SHOPPINGMALL四周臨街，能見度比擬高，而且四周沒有較高的建筑物，可以在外面做很好的廣告招牌，也可以為自身的形象做最正確的廣告展現(xiàn)。居民區(qū)比擬集中，人氣比擬旺盛，由于各專業(yè)批發(fā)市場集中，商業(yè)競爭比擬劇烈。依據(jù)有關(guān)狀況：家樂福、華聯(lián)等外資也要來高橋投資。將來的高橋?qū)?huì)是商家的競爭之地。

整個(gè)長沙的市場競爭分析：隨著改革開放的深入和市場化改革的逐見成效，長沙的人均收入穩(wěn)步提升，人民購置力逐年增加。長沙的地理位置打算了它將是眾商家競爭的地方。長沙消失了跨地區(qū)、跨行業(yè)的商業(yè)聯(lián)合，如南（廣東）資北上、北（北京）資南下、東（上海）資西進(jìn)和外資投入的大好局面。友情阿波羅、通程商業(yè)廣場、麥德隆、新一佳、家樂福、平和堂、沃爾瑪?shù)鹊拇嬖?，長沙的商業(yè)競爭可以看出是特別劇烈的。

五、政策環(huán)境分析

建立經(jīng)營大型購物中心，需要政府及有關(guān)部門的大力支持。長沙投建中南大型購物中心是長沙市接軌世界商業(yè)的新開端，它代表長沙商業(yè)在新時(shí)期的新方向，因此能夠得到長沙市和雨花區(qū)政府的大力支持。政策環(huán)境看好，這為長沙的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了政策根底。各大零售集團(tuán)投資在長沙，他們將為長沙的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展鼓足經(jīng)濟(jì)士氣，為長沙的進(jìn)展做出積極的奉獻(xiàn)。

建立經(jīng)營大型購物中心，必需符合一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的需要和人民生活水平提高的需求。要有統(tǒng)一的城市規(guī)劃，在數(shù)量上、質(zhì)量上、規(guī)模上不能放任自流，否則必定導(dǎo)致重復(fù)興建或者盲目擴(kuò)大規(guī)模，造成資源的極大鋪張。

中南購物中心的建立必將提高長沙商業(yè)的現(xiàn)代化國際化水平，為長沙的區(qū)域規(guī)劃凝造了充分的商業(yè)氣氛，同時(shí)也美化了長沙的街頭巷尾，統(tǒng)一了長沙的文化環(huán)境，較好地豐富了長沙的文化底蘊(yùn)。

六、工程市場前景的總體評(píng)價(jià)

本工程共分三局部，即中南國際商城即綜合批發(fā)市場，中南摩爾以及住宅。

在住宅方面，設(shè)計(jì)住宅八棟，加上公寓總建筑面積22.56萬平方米。依據(jù)長沙市的總體進(jìn)展目標(biāo)，隨著城市化的步伐的進(jìn)一步加快，長沙市民收入的不斷提高，住宅方面會(huì)保持比擬旺盛的需求態(tài)勢。只要開發(fā)商戶型設(shè)計(jì)合理，性價(jià)比有突出優(yōu)勢，再努力做到營銷手段敏捷性和多樣性，廣告宣傳的針對(duì)性和實(shí)效性，肯定有吸引廣闊的消費(fèi)者來此居家置業(yè)的。住宅銷售的火爆是可以預(yù)期的。

在商鋪方面，中南國際商城和小高品專賣市場總設(shè)計(jì)面積為16.26萬平方米。依據(jù)上述的調(diào)查與分析，只要商鋪的設(shè)計(jì)在硬件方面有突出的競爭的優(yōu)勢，包括倉儲(chǔ)、車位的設(shè)計(jì)和配套，再在市場效勞與治理方面有完善的建立與安排，依據(jù)市場的體系進(jìn)展的客觀要求，升級(jí)版的批發(fā)市場無疑具有強(qiáng)大的競爭力。再加上高橋得天獨(dú)厚的人氣效應(yīng)，肯定會(huì)吸引廣闊的經(jīng)營戶和市民來此投資置業(yè)的。假如在招商方面策略得當(dāng)，假如能夠成板塊在吸引到國內(nèi)外知名的商業(yè)合作伙伴，假如在產(chǎn)權(quán)融資以及銷售模式方面有所創(chuàng)新，假如在價(jià)格方面有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，商鋪的順當(dāng)銷售甚至火爆是完全可以預(yù)期的。

在中南摩爾方面，主力賣場和大型超市總設(shè)計(jì)面積7.8萬平方米。假如能找到抱負(fù)的合作伙伴，并著意打造一種全新的高尚生活理念，這種集購物、消遣、休閑、健身、美食于一體的MALL模式，肯定會(huì)對(duì)長沙的消費(fèi)理念形成巨大的沖擊并形成強(qiáng)大的吸引力的。只要設(shè)計(jì)表達(dá)摩爾的靈魂，在宣傳方面使摩爾概念真正深入人心。中南摩爾肯定會(huì)成為長沙市商業(yè)的標(biāo)志性建筑，并分散旺盛的人氣。

從商業(yè)地產(chǎn)來分析，市場=人+購置力+購置欲望。從人口規(guī)模來分析，第一層次是長沙市區(qū)人口，為189萬人，其次層次是長沙市人口，為600萬人，第三層次是長株譚人口，為1252萬人。第四層次是長沙市“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”人口，這些城市包括株洲、常德、益陽、湘潭、岳陽和衡陽，為3573萬人。從購置力來分析，當(dāng)家庭存款到達(dá)10萬元時(shí)，便具備商業(yè)地產(chǎn)購置力，這類家庭約占總?cè)丝诘?0%，僅從長沙市城區(qū)人口來統(tǒng)計(jì)，其購置力達(dá)20萬個(gè)家庭。從購置欲望來分析，依據(jù)隨機(jī)防問調(diào)查得出結(jié)論，在10萬元級(jí)消費(fèi)欲望中，人們購置欲望的挨次為商業(yè)門面、住房投資、小車，從不斷火曝的家庭購車熱中不難發(fā)覺，長沙市的商業(yè)地產(chǎn)還有具大的市場潛力。

第三章投資估算及資金籌措

一、投資估算范圍

本工程總用地面積18.5公頃，其中道路用地2.95公頃，小區(qū)用效用地15.2公頃。第一期用地180畝，規(guī)劃總建筑面積313467平方米，其中商鋪143060平方米，公寓108429平方米，地下室5萬平方米，建筑密度40.9%，容積率2.98，綠化率30.5%。

二估算依據(jù)

1．建立部公布的《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》

2．依據(jù)上述規(guī)定，依據(jù)建筑構(gòu)造形式，結(jié)合長沙市目前實(shí)際工程造價(jià)估算

三投資概況估算

本工程總投資85705萬元人民幣，包括土地本錢費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、建筑工程安裝費(fèi)、城市根底建立設(shè)施配套費(fèi)、治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、不行預(yù)見費(fèi)用等。

土地本錢費(fèi)

第一期占地180畝，土地本錢費(fèi)包括購置土地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用，共計(jì)人民幣23040萬元。

2、報(bào)建費(fèi)用：商業(yè)14060平方米×179元+公寓108429×136元+地下室50000×136元=4715萬元，重點(diǎn)工程減免后為4715×60%=2829萬元。

3、建筑安裝工程費(fèi)用

依據(jù)目前長沙市材料調(diào)查及走訪周邊建筑工地、住宅區(qū)，再結(jié)合本工程設(shè)計(jì)設(shè)想，綜合基價(jià)制定標(biāo)準(zhǔn)如下：

地下：50000平方米×1500=7500萬元

B、地上高層：191827平方米×1200=23019萬元

C、地上多層：71640平方米×800=5731萬元

建安費(fèi)用小計(jì)：A+B+C=36250萬元

市根底建立設(shè)施配套費(fèi)用

綜合基價(jià)制定如下：設(shè)計(jì)費(fèi)用35元/平方米；

景觀費(fèi)用100元/平方米；

水電工程費(fèi)40元/平方米（按建筑面積計(jì)算）；

電梯60元/平方米（按建筑面積計(jì)算）；

消防80元/平方米（按建筑面積計(jì)算）；

人防15元/平方米（按實(shí)際工程量）；

弱電20元/平方米；

以上合計(jì)350元/平方米?？傎M(fèi)用：313467×350元=10971萬元。

5、治理費(fèi)和銷售費(fèi)用

各項(xiàng)費(fèi)用按總銷售額提取。治理費(fèi)按銷售收入的1.5%計(jì)算；

銷售費(fèi)用按2.5%計(jì)算；

廣告費(fèi)用按2.5%計(jì)算；

銷售稅金按5.6%計(jì)算；

不行估計(jì)費(fèi)用按2.0%計(jì)算，總銷售收入約為109491萬元，合計(jì)治理費(fèi)和銷售費(fèi)用本錢為109491萬元×14.1%=15438萬元。

工程總投資：小計(jì)1至5，共為85705萬元。

表一工程總投資估算表

單位：萬元

序號(hào)

工程

總投資

單元投資

1

開發(fā)建立總投資

1．1

土地費(fèi)用

23040

128萬元/畝

1．2

報(bào)建費(fèi)用

2829

16萬元/畝

1．3

建筑安裝工程費(fèi)用

36250

1156/平方米

1．4

城市根底建立設(shè)施配套費(fèi)

10971

350/平方米

1．5

治理和銷售費(fèi)用

15438

492

/平方米

2

經(jīng)營資金

3

工程總投資

85705

2734/平方米

四、資金籌措

本工程共需籌措資金85705萬元。資金籌措實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)模式，啟動(dòng)資金來源于自有資本金、銀行貸款。其余各年來源銷售收入。資金籌措方案見表二。

表二投資規(guī)劃與資金籌措表

單位：萬元

序號(hào)

工程

合計(jì)

1

工程總投資

85705

1．1

開發(fā)建立總投資

85705

1．2

經(jīng)營資金

2

資金籌措

85705

2．1

資本金

43000

2．2

借貸資金

10000

2．3

預(yù)售收入

109491

2．4

其他收入

第四章工程經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析

一、公寓和商鋪銷售收入估算

本工程對(duì)公寓、商鋪擬定全部銷售，均作銷售收入估算。

1、商鋪：一層：38432平方米×15000元=57635萬元。

二層：28539平方米×5000元=14270萬元。

三、四層：31312平方米×3000元=9394萬元。

2、公寓：108429平方米×2600元=28192萬元。

以上合計(jì)，本工程估計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入109491萬元。銷售收入估算詳見表三。

表三地產(chǎn)銷售收入估算表

單位：萬元

序號(hào)

工程

合計(jì)

1

公寓銷售收入

28192

1．1

可銷售面積（平方米）

108429

1．2

單位售價(jià)（元/平方米）

2600

1．3

銷售比例（%）

100

2

商鋪銷售收入

81299

2．1

可銷售面積（平方米）

98283

2．2

單位售價(jià)（元/平方米）

8272

2．3

銷售比例（%）

100

3

銷售收入合計(jì)

109491

4

銷售面積合計(jì)（平方米）

206712

二、總本錢費(fèi)用估算

本工程建立總本錢為85705萬人民幣。依據(jù)建立進(jìn)度，各年總本錢估算詳見表四。

表四總本錢費(fèi)用估算表

單位：萬元

序號(hào)

工程

合計(jì)

1

土地費(fèi)用

23040

2

報(bào)建費(fèi)用

2829

3

建安費(fèi)用

36250

4

城市根底設(shè)施配套費(fèi)

10971

5

治理和銷售費(fèi)

15438

合計(jì)

85705

三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

1、投資利潤及利潤率

本工程投資利潤共計(jì)23485萬元，投資利潤率為27.7%。各期投資利潤率詳見表五。

表五損益表

單位：萬元

序號(hào)

工程

合計(jì)

1

銷售收入

109491

2

總本錢費(fèi)用

85705

3

銷售利潤

23786

4

所得稅

5

稅后利潤

2、財(cái)務(wù)贏利力量分析

本工程財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為15%，大大高于行業(yè)基準(zhǔn)基準(zhǔn)收益率8%，按房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)基準(zhǔn)收益率8%計(jì)算說明財(cái)務(wù)上可行。投資現(xiàn)金流量詳見表六。

3、財(cái)務(wù)清償力量分析

參見表七“資金來源與運(yùn)用表”。該表中的各期累計(jì)贏余資金為正值，說明該工程能自行平衡。

4、不確定性分析

依據(jù)總本錢費(fèi)用的構(gòu)成和性質(zhì)，依據(jù)盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式：

年固定本錢

盈虧平衡點(diǎn)=—————————————————————

年?duì)I業(yè)收入—年可變本錢—年?duì)I業(yè)稅金及附加

經(jīng)計(jì)算工程的盈虧點(diǎn)為73%，即工程到達(dá)估計(jì)的73%時(shí)即可到達(dá)盈虧平衡。說明工程存在肯定的風(fēng)險(xiǎn)。主要技術(shù)指標(biāo)詳見表八。

五、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論

通過以上分析可知，本工程的投資利潤率較高，利潤總額為23786萬元，投資利潤率為27.7%，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大為15%，大大高于行業(yè)基準(zhǔn)基準(zhǔn)收益率8%，工程具有較強(qiáng)的獲利力量。

六、工程社會(huì)效益評(píng)價(jià)

本工程社會(huì)效益明顯。

1、本工程符合長沙市城市建立的總體規(guī)劃“西文東市”，建立了長沙市東部市場，促進(jìn)了長沙市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。

2、提升了長沙市東部商圈的品位，加大了長沙市市場對(duì)外省的輻射力，提高了長沙市商業(yè)貿(mào)易的競爭力。

3、便利了長沙市東部地區(qū)居民的生活，給長沙人民的購物注入了新的理念，真正是集購物、消遣、休閑為一體。

表六現(xiàn)金流量表

單位：萬元

序號(hào)

工程

合計(jì)

1

現(xiàn)金流入

109491

1．1

銷售收入

109491

1．2

自營收入

1．3

回收固定資產(chǎn)余值

1．4

回收經(jīng)營資金

2

現(xiàn)金流出

85705

2．1

開發(fā)建立資金

79574

2．2

經(jīng)營資金

2．3

運(yùn)營費(fèi)用

2．4

經(jīng)營稅金及附加

6131

3

凈現(xiàn)金流量

23786

4

累計(jì)現(xiàn)金流量

23786

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%)

15%

表七資金來源與運(yùn)用表

單位：萬元

序號(hào)

工程

合計(jì)

1

資金來源

119491

1．2

銷售收入

109491

1．2

自營收入

1．3

長期借款

10000

1．4

回收固定資產(chǎn)

1．5

回收經(jīng)營資金

2

資金運(yùn)用

95705

2．1

開發(fā)建立資金

79574

2．2

經(jīng)營資金

2．3

經(jīng)營稅金及附加

6131

2．4

借款本金歸還

10000

3

盈余資金

23786

4

累計(jì)盈余資金

23786

表八主要技術(shù)指標(biāo)一覽表

序號(hào)

工程

單位

數(shù)據(jù)

備注

1

總用地

畝

180

2

規(guī)劃總建筑面積

平方米

313467

3

開發(fā)建立總投資

萬元

79574

4

銷售收入

萬元

109491

5

銷售稅金

萬元

6131

6

銷售利潤

萬元

23786

7

銷售價(jià)格

元/平方米

7．1

公寓

元/平方米

2600

7．2

商鋪

元/平方米

8272

8

投資利潤率

%

27．7

9

內(nèi)部收益率

%

15%

10

財(cái)務(wù)盈虧平衡點(diǎn)

%

73

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1

1、幾許傷春春復(fù)暮。

TIME\@yy.M.d20.8.27DATE\@M.d.yyyy8.27.2023DATE\@HH:mm16:36DATE\@HH:mm:ss16:36:47DATE\@MMM-yyAug-20DATE\@HH:mm16:36

2、楊柳清陰，偏礙游絲度。

TIME\@EEEE年O月A日2023年八月二十七日TIME\@yyyy年M月d日星期W2023年8月27日星期四

3、天際小山桃葉步。白頭花滿湔裙處。

DATE\@HH:mm16:36DATE\@M.d.yyyy8.27.2023DATE\@HH:mm16:36DATE\@M.d.yyyy8.27.2023DATE\@HH:mm16:36DATE\@HH:mm:ss16:36:47DATE\@M.d.yyyy8.27.2023DATE\@HH:mm16:36DATE\@M.d.yyyy8.27.2023

4、簾影燈昏，心寄胡琴語。

DATE\@M.d.yyyy8.27.2023DATE\@M.d.yyyy8.27.2023DATE\@HH:mm16:36DATE\@HH:mm16:36DATE\@HH:mm:ss16:36:47DATE\@HH:mm:ss16:36:47

5、淡妝多態(tài)，更的的、頻回眄睞。

DATE\@MMMMyyAugust20DATE\@dddd,MMMMd,yyyyThursday,August27,2023DATE\@M/d/yyyy8/27/2023

6、便認(rèn)得琴心先許，欲綰合歡雙帶。

TIME\@h時(shí)m分4時(shí)36分TIME\@h時(shí)m分4時(shí)36分DATE\@d-MMM-yy27-Aug-20DATE\@M.d.yyyy8.27.2023

7、竟日微吟長短句。

TIME\@yy.M.d20.8.27TIME\@yy.M.d20.8.27TIME\@yy.M.d20.8.27。

TIME\@yyyy年M月d日星期W2023年8月27日星期四TIME\@EEEE年O月A日2023年八月二十七日

8、不信芳春厭老人。老人幾度送余春復(fù)暮。宮。

DATE\@HH:mm16:36DATE\@HH:mm:ss16:36:47DATE\@M.d.yyyy8.27.2023DATE\@dddd,MMMMd,yyyyThursday,August27,2023

1、巧笑艷歌皆我意，惱花顛酒拚君瞋。

TIME\@yy.M.d20.8.27DATE\@M.d.yyyy8.27.2023DATE\@HH:mm16:36DATE\@HH:mm:ss16:36:47DATE\@MMM-yyAug-20DATE\@HH:mm16:36

2、物情惟有醉中真。

TIME\@EEEE年O月A日2023年八月二十七日TIME\@yyyy年M月d日星期W2023年8月27日星期四

3、塞下秋來風(fēng)景異。

DATE\@HH:mm16:36DATE\@M.d.yyyy8.27.2023DATE\@HH:mm16:36DATE\@M.d.yyyy8.27.2023DATE\@HH:mm16:36DATE\@HH:mm:ss16:36:47DATE\@M.d.yyyy8.27.2023DATE\@HH:mm16:36DATE\@M.d.yyyy8.27.2023

4、四周邊聲連角起。

DATE\@M.d.yyyy8.27.2023DATE\@M.d.yyyy8.27.2023DATE\@HH:mm16:36DATE\@HH:mm16:36DATE\@HH:mm:ss16:36:47DATE\@HH:mm:ss16:36:47

5、濁酒一杯家萬里。

DATE\@MMMMyyAugust20DATE\@dddd,MMMMd,yyyyThursday,August27,2023DATE\@M/d/yyyy8/27/2023

6、燕然未勒歸無計(jì)。

TIME\@h時(shí)m分4時(shí)36分TIME\@h時(shí)m分4時(shí)36分DATE\@d-MMM-yy27-Aug