標(biāo)桿房企方案設(shè)計(jì)成本管理及后評估精講圖表豐富

以目標(biāo)為導(dǎo)向的成本約束體系之標(biāo)桿企業(yè)成本管理成本管理中心2015.4先策側(cè)重設(shè)計(jì)階段的成本策劃后控強(qiáng)調(diào)“好鋼用在刀刃上”成本策劃管好待發(fā)生的成本，做好動態(tài)成本回顧管控目標(biāo)成本變動率成本控制側(cè)重實(shí)施階段的成本控制“白銀時代”成本管理模式目標(biāo)成本變動率=(動態(tài)成本-目標(biāo)成本）/目標(biāo)成本*100%注：由于土地成本金額大，不受控，對成本影響基數(shù)大，因此一般采用扣除地價后的目標(biāo)成本進(jìn)行計(jì)算。成本控制的策略上策：中策：下策：砍成本（建筑、結(jié)構(gòu)成本）摳成本（部品部件）省成本（材料、門窗）不均勻合理使用目標(biāo)成本1、結(jié)構(gòu)性成本：功能性保證安全的前提下，盡量砍成本。如基礎(chǔ)、墻柱梁板。2、敏感性成本：客戶感受較深的，如外墻、大堂、公共精裝、園林景觀、智能化。3、功能性成本：物業(yè)用房、設(shè)備機(jī)房等。嚴(yán)控！投入！合理！一、方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本二、目標(biāo)成本分解三、目標(biāo)成本動態(tài)管理四、目標(biāo)成本考核五、目標(biāo)成本后評估方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本成本前置管理方案階段要考慮哪些因素？1、基坑支護(hù)經(jīng)濟(jì)性比較地下室開挖支護(hù)形式成本：放坡

土釘墻

錨索支護(hù)

樁錨支護(hù)

樁錨+內(nèi)支撐。支護(hù)應(yīng)首選放坡形式，支護(hù)形式需要多方案比較。<<<<2、土方開挖與平衡方案階段的土方平衡方案設(shè)計(jì)，應(yīng)由項(xiàng)目公司成本部參與編制土方專項(xiàng)成本測算，并作為向集團(tuán)申報(bào)評審會的材料內(nèi)容之一3、基礎(chǔ)成本控制優(yōu)先選擇施工簡單，成本低廉的天然基礎(chǔ)（獨(dú)立基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)）方案，在必須選用樁基的情況下，優(yōu)先選用管樁，其次是鉆孔樁、沖孔樁與人工挖孔樁4、建筑層高的控制高層住宅建筑層高每增加100mm，建安成本增加約2%~4%。合同控制層高可以有效控制成本。5、建筑層高的控制6、不可售面積控制-配套用房7、不可售面積控制-架空層架空層相當(dāng)于無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的正常樓蓋（同時高度大于標(biāo)準(zhǔn)層高度），其造價與標(biāo)準(zhǔn)層造價相差無幾，每建一層架空層時，按可售面積單方造價3500元計(jì)算，可以得出如下結(jié)論：高層33層——則可售面積單方造價增加約為3.0%，及105元/m2；中高層18層——則可售面積單方造價增加約為5.6%，即196元/m2;小高層11層——則可售面積單方造價增加約為9.1%，即227元/m2。

7、不可售面積控制-架空層8、不可售面積控制-配套面積9、不可售面積控制-地下室地下車庫設(shè)計(jì)常犯的幾個主要錯誤：方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本確定其它因素？小區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，車行道面積占用地面積控制10-18%合理控制外立面率，減少外墻材料、保溫成本優(yōu)先考慮降低開窗率限額指標(biāo)參考外墻展開（不含門窗）面積/地上建筑面積1、高層住宅<=1.22、花園洋房<=1.353、別墅<=1.5建筑外立面門窗面積/地上建筑面積<=0.22<=0.25<=0.3一、方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本確定二、目標(biāo)成本分解三、目標(biāo)成本動態(tài)管理四、目標(biāo)成本考核五、目標(biāo)成本后評估目標(biāo)成本分解目標(biāo)成本分解我們可以從兩個層級來理解，一個是分解到科目，分解到合同，也就是合約規(guī)劃；一個是分解到責(zé)任部門責(zé)任人，也就是責(zé)任成本。目標(biāo)蚊成本灶分解1、成本揚(yáng)科目2、合約中規(guī)劃3、責(zé)任稻成本1、成本禁科目魔劃分-常見捎的二叮級科途目成本科目代碼成本科目名稱備注1開發(fā)成本

1-1土地費(fèi)用

1-2前期費(fèi)用

1-3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

1-4建筑安裝工程費(fèi)

1-5公共配套設(shè)施費(fèi)

1-6開發(fā)間接費(fèi)用

1-7園林環(huán)境工程費(fèi)

2管理費(fèi)用

2-1集團(tuán)攤銷費(fèi)用

2-2項(xiàng)目日常管理費(fèi)

2-3其他

3財(cái)務(wù)費(fèi)用

3-1銀行手續(xù)費(fèi)

3-2存款利息收入

3-3票據(jù)貼現(xiàn)利息

3-4其他

4銷售費(fèi)用

5其他

目標(biāo)袍成本醬科目1、推動滿成本尚管理櫻標(biāo)準(zhǔn)粥化、雹規(guī)范翁化，稠形成添統(tǒng)一酬成本駐核算事口徑槍，財(cái)勸務(wù)部秘統(tǒng)一吳協(xié)調(diào)況，擬欲定《X色X標(biāo)準(zhǔn)悉成本貍科目》。在成搖本測尤算、廟目標(biāo)丑成本砍制定材、費(fèi)弊用歸侄集等憐相關(guān)棗工作循中均群按照扁標(biāo)準(zhǔn)答成本津科目蛋執(zhí)行脖。2、一級敢、二伍級成賣本科他目需芬完全蓋與財(cái)錢務(wù)保符持一贏致，組三級崖開始閣為合梯約規(guī)蛛劃，晃指導(dǎo)間合約害簽訂。目標(biāo)慘成本辣科目傲解讀目標(biāo)姐成本犬科目需模板合約非規(guī)劃蠶概述2、合銷約規(guī)暗劃作購用1234便于顫目標(biāo)旦成本愁和動且態(tài)成頸本之明間的圍紐帶芽關(guān)聯(lián)便于窩采購難計(jì)劃蓋的制繼定與們實(shí)施便于蘋資金揮計(jì)劃集的制下定與嫩實(shí)施便于州動態(tài)翁成本抓的統(tǒng)脂計(jì)和熟控制合約噴規(guī)劃雖作用2、術(shù)牌語和魂定義術(shù)語項(xiàng)和定廉義合約禁規(guī)劃亞：將目泥標(biāo)成譯本按懲照“盤自上敵而下淺、逐蓬級分稈解”秋的方孟式分箱解為穩(wěn)合同層大類搞，進(jìn)催而指僵導(dǎo)從哲招標(biāo)墾采購鉤到最平終工酷程結(jié)甲算整漆個過狠程的暈合同搜簽訂悄及變腿更等雀動態(tài)傷成本盤控制她的一岸種管爭控手刷段，遵是目苦標(biāo)成疤本和菜動態(tài)蹄成本彎的紐靈帶工和具。多少誘合同狼？多少梨金額賢？偏差蝦多少蠟？術(shù)語慈和定旗義規(guī)劃清余量：這里雀強(qiáng)調(diào)幟的是騾，我舅們在愧做合敢約規(guī)遼劃時逃，肯菊定有帖部分本費(fèi)用坐不明蛛確，穴因此卡引入碌規(guī)劃番余量偽的概境念，如來標(biāo)澡明暫衛(wèi)時不李能明彎確的渣費(fèi)項(xiàng)眠，并鎖作為與費(fèi)項(xiàng)忠的“租蓄水登池”策。隨鹽著實(shí)結(jié)際簽誼訂合骨同的總變化曉而變敵化，霜這個菠余量遇可以陸隨時夜在受們控或夸經(jīng)過若審批霞的情搖況下農(nóng)用于弦其他皇金額目不足艷的合津同，培賦予協(xié)成本組管理為人員旱一定鞋的管禮理自吸由度申。規(guī)貿(mào)劃余禿量的梅總額吳反映貫了目翅標(biāo)成棗本控聲制的孩松緊籮度。敘針對米規(guī)劃銀余量憤設(shè)定孤每一爽個費(fèi)肚項(xiàng)的街預(yù)警嶼、強(qiáng)會控范字圍，非便可康作為巾后續(xù)無項(xiàng)目繳成本暢控制處的基神礎(chǔ)。2、術(shù)臉語和預(yù)定義如何槐制定目標(biāo)映成本夢一旦勞制定題，成奏本經(jīng)存理就租要基腐于“虛合約嫁規(guī)劃趙”理冒念對服目標(biāo)舟成本漂進(jìn)行商自上攤而下獵的層這層分煎解，盾預(yù)估嚼出未追來將繳要簽帳訂的細(xì)合同離大類勿和細(xì)暴則。腹那合扶約規(guī)愛劃如恒何具獎體運(yùn)劃作呢?4、如賓何制優(yōu)定合約喇規(guī)劃梁誰來戚編?合約珍規(guī)劃圖何時練編?合約汗規(guī)劃惠是否栽調(diào)整?3、合豬約規(guī)擾劃與折科目悔一一舅對應(yīng)翻的關(guān)將系三級讀合同樣為具瓶體明朝細(xì)的諒合同燭，不紅得在下三級哄合同方的基踩礎(chǔ)上扇再進(jìn)雀行拆姥分三級找合同一級虹合同二級念合同基本殼與目慣標(biāo)成姑本的霞三級弱科目侮對應(yīng)基本收與目攝標(biāo)成厘本的延二級算科目文對應(yīng)三級紀(jì)合同址體系寨轉(zhuǎn)化雅至控團(tuán)制科墻目下及，形考成集譜團(tuán)的嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)葡合約限規(guī)劃遺表。例1：某翼項(xiàng)目謀方案碎階段嬸目標(biāo)芝成本吵中外煌立面愿裝飾樣相關(guān)樣成本紀(jì)科目訂目標(biāo)內(nèi)成本看如下波表所責(zé)示。序號科目名稱單價匯總金額說明1-3-1-2-4外立面裝飾1-3-1-2-4-1外墻涂料9510320710真石漆1-3-1-2-4-2外墻面磚851235880面磚1-3-1-2-4-3外墻石材6002162970門頭部分暫按石材考慮1-3-1-2-4-4外墻保脹聚苯板3、合貼約規(guī)路劃與侍科目猴一一炭對應(yīng)宏的關(guān)搖系名稱分析外墻涂料分包，統(tǒng)一招標(biāo)分兩次簽訂合同，第一份合同為先施工的1~20#樓（一標(biāo)段），第二份合同為21#~38#樓（二標(biāo)段）外墻面磚材料甲供，施工由總包施工外墻石材分包外墻保溫總包施工范圍編制細(xì)方案核階段仍合約子規(guī)劃腫時，識外立彼面裝聯(lián)飾工近程內(nèi)噸容分娘析如蝴下：3、合削約規(guī)澇劃與蛋科目福一一驚對應(yīng)配的關(guān)腔系合約謀規(guī)劃配表中階外立結(jié)面裝液飾相典關(guān)合鋸?fù)O(shè)浩立如連下表拔所示積：3、明姻細(xì)合巨同確且定例2：某鹿項(xiàng)目決方案勒階段環(huán)目標(biāo)勿成本禽景觀獻(xiàn)綠化吼工程法與方燙案階飲段合盛約規(guī)壩劃景賣觀相眉關(guān)合辱同的枝目標(biāo)癥成本惕對應(yīng)拐關(guān)系遼如下押表：4、合遵約規(guī)稱劃與脖科目刻一一餃對應(yīng)卡的關(guān)謀系其它桂工程宣費(fèi)（辦不可預(yù)預(yù)見傻費(fèi)）編制玩目標(biāo)項(xiàng)成本敢階段置，若補(bǔ)給定迎“其麗它工響程費(fèi)鍛（不裁可預(yù)差見費(fèi)廁）”蟻，在框編制甩合約曲規(guī)劃蒜時“藥其它放工程酬費(fèi)（煙不可良預(yù)見兵費(fèi)）翅”原修則上堂以其飾它合洞同的糊形式戀設(shè)立對成義本敏抽感的階技術(shù)著條件瓣、工扯程范鍋圍變礙化或毯發(fā)生縮慧漏項(xiàng)初。導(dǎo)侵致原螺給定斧的目格標(biāo)成到本無科法滿轎足要跌求，弦則可火合理滿調(diào)配悄同時床在“各合約音范圍鞋”列其說明匠調(diào)配珠理由目標(biāo)音成本你編制棍期間疲約定岡使用添方式特例4、合紹同目粥標(biāo)成漿本確申定例3：某恒項(xiàng)目灰在編叢制施矮工圖持階段衣目標(biāo)掛成本隆時，餓通風(fēng)碑工程考目標(biāo)蜂成本引為23丘6.切9萬元浪（包濕含3#、6#、7#樓排疑煙風(fēng)色機(jī)）勸。編派制合貫約規(guī)胃劃期滋間，次確定粥需增驕加5#、8#樓排話煙風(fēng)免機(jī)，候估計(jì)途增加位費(fèi)用43清.1萬元皮。合約愛規(guī)劃訊表處搶理方栽式：天由于澇工程種范圍剪增加子，估吊計(jì)增仗加費(fèi)跟用43透.1萬元羞從“色其它敘工程便費(fèi)（伏不可陸預(yù)見晚費(fèi)）纏”中木調(diào)配痛，故許通風(fēng)軍工程晚目標(biāo)祖成本盟為28厲0萬元存。科目代碼控制科目對應(yīng)合同責(zé)任部門目標(biāo)成本（萬元）合約范圍★通風(fēng)工程合同采購部280.0000地下車庫、LOFT、獨(dú)棟辦公樓通風(fēng)排煙工程，（備注：原目標(biāo)成本為236.9萬元，含3#、6#、7#樓排煙風(fēng)機(jī)估算；現(xiàn)在3#、5#、6#、7#、8#都做排煙風(fēng)機(jī)，增加估算43.1萬元。）4、合勿同目辛標(biāo)成各本的努調(diào)整合約良規(guī)劃算模板371、什么軍是責(zé)握任成廉本是以筆責(zé)任紡中心奴為對閱象所杏歸集孔的可枝控成檢本，禽能為因該責(zé)拴任中崗心所霉控制弦，并案為其梁工作差好壞聾所影仔響的舍成本學(xué)。責(zé)任虛成本盞概念2、責(zé)任宰成本恭的形捆式第一俊，本就責(zé)任少中心少所發(fā)后生，勝并且闊能夠慣為該牙責(zé)任酒中心仔所控掉制和臨影響矮的成打本，即作廈業(yè)成銳本。第二京，發(fā)萄生在與其他倍部門幸而應(yīng)旺由本餓責(zé)任慢中心殘承擔(dān)蔥的成穗本，記但不塑為該糾責(zé)任議中心豈所控拔制和杯影響竭的成鼻本。媽一般狀是指免本責(zé)該任中疤心的條其他部門所提弊供的雁材料惜、半椅成品釀、機(jī)督械費(fèi)喇用、乒勞務(wù)飯費(fèi)用哭及其粱他相憲關(guān)費(fèi)元用，即牽往頭成冷本。責(zé)任擦成本嶺分解責(zé)任鉗成本罰的設(shè)誰計(jì)、芬工程頓、營般銷、戴成本糟模板一、升方案齒設(shè)計(jì)倆階段嫌目標(biāo)向成本控確定二、清目標(biāo)孝成本強(qiáng)分解三、鉤目標(biāo)號成本巖動態(tài)撿管理四、繪目標(biāo)駛成本識考核五、搭目標(biāo)宴成本拳后評檢估動態(tài)悼成本=實(shí)際+預(yù)測項(xiàng)目惱成本抱月報(bào)酸：是指僵每月烤由成縮慧本部喘上報(bào)禮的該藍(lán)項(xiàng)目哈上月法成本鍵執(zhí)行陰情況驗(yàn)匯總掏表。3、動態(tài)裂成本幕管理41動態(tài)幅成本念管理--動態(tài)叉成本嬌的組務(wù)成動態(tài)慎成本=已結(jié)羞算合糟同+未結(jié)濕算合戲同+非合恰同性銳成本+待發(fā)憤生成他本合同亦金額結(jié)算貴調(diào)整把（含休簽證訪變更標(biāo)）已發(fā)桃生成謹(jǐn)本合同統(tǒng)性成缸本已結(jié)刊算合芳同成疏本未結(jié)偷算合栽同成逃本動態(tài)貨成本未簽艘約合倘同估眠價待發(fā)耕生費(fèi)羽用待發(fā)橫生成葬本非合瘡?fù)钥s慧成本合同板金額預(yù)估夢結(jié)算適調(diào)整梅（含對預(yù)估融簽證侮變更翅）施工敞階段招投浪標(biāo)階姨段管理嗽重點(diǎn)管理躺措施支持泛文件1、材候料的舉選型近；2、投軍標(biāo)單勵位的皇選擇竭；3、招安標(biāo)文添件與蓄合同謎文件餡的編務(wù)制與仗審核崖；4、評插標(biāo)分淺析與牧合理基定標(biāo)公；1、設(shè)視計(jì)變郵更的煩控制鋪；2、現(xiàn)要場簽猶證的拋控制陡；3、現(xiàn)震場有禮效的李管理汁（包遍括合撈理安大排施霞工工誦序、竊施工膚計(jì)劃晉等；1、制目定管曾理制挖度和訂流程涂；2、召班開成啄本分仍析會寶；3、定仙期成孩本和寬工程滔檢查哲；4、二桃次優(yōu)修化設(shè)飲計(jì)；6、多合方案驗(yàn)比較雁和論扒證；7、事鏟前估捐價；8、一予單一窗估、并月結(jié)笑月清撓，提宅前預(yù)遙警；9、推肅行標(biāo)波準(zhǔn)化稈（包祝括招開標(biāo)文黎件及脈合理尖文件際）；10、加鉛強(qiáng)結(jié)子算審質(zhì)計(jì)；11、加吳強(qiáng)信餐息化忽管理盞，采豎用ER旺P管理睡系統(tǒng)貪。1、《招標(biāo)痕采購雀管理棉流程》2、《成本奪月報(bào)》《數(shù)據(jù)龍庫月鉗報(bào)》；3、《成本掠動態(tài)波控制衰表》；4、《成本膛季度彩檢查倆制度》；5、《設(shè)計(jì)槽變更涂管理觀辦法》；6、《現(xiàn)場手簽證崇管理疤辦法》；7、《設(shè)計(jì)飛變更都臺帳》；8、《現(xiàn)場再簽證劍臺帳》；9、《標(biāo)準(zhǔn)勿化招泡標(biāo)文幟件》及《標(biāo)準(zhǔn)鈴化合默同文嚴(yán)件》10、《后評乏估報(bào)籃告》目標(biāo)旨成本醬動態(tài)寶管理檢措施竣工兵階段1、結(jié)獲算價圓格的碌合理澇性；2、竣庭工驗(yàn)拒收的草及時時性；3、結(jié)怖算資鄙料的惹完整蔥性；4、后很評估離工作糾；動態(tài)鐵成本屯管理翅原則1謹(jǐn)慎夾性原請則：第一懲是盡麻量避攤免每徐月動瓶態(tài)成忠本同肆上月辭相比保，出現(xiàn)踩重大戒波動，各胸部門害提前豬要有預(yù)警；第張二是約謹(jǐn)慎跡上報(bào)慣成本潮節(jié)約管，除剖非是非非常撥明確漠該科襯目全抽部結(jié)學(xué)算金璃額累秀計(jì)值腥會出沿現(xiàn)節(jié)皆余，微一般不主名張?zhí)峥磺吧险Z報(bào)成仰本節(jié)心約。44“無效音成本宇分析朝表”胡：無效浩成本灘的定殃義：無效鑒成本烈是指棉項(xiàng)目螞實(shí)施尾過程薪中產(chǎn)嘗生的插對形主成產(chǎn)智品、集提升及價值西、促脊進(jìn)營預(yù)銷沒正有作拉用，侮無法充獲得解客戶害認(rèn)同殿和補(bǔ)瞧償，值屬于管費(fèi)用述浪費(fèi)哄的成傲本。某標(biāo)度桿企卵業(yè)認(rèn)懶定各把業(yè)務(wù)瞇環(huán)節(jié)甚無效跌成本孤包括斗下部塘分：454.揀4動態(tài)樣執(zhí)行留中各夫階段涉的成斜本動備態(tài)控肢制要哀點(diǎn)：4.株4.純1施工輪圖設(shè)燃計(jì)階游段成鵝本控船制。4.您4.著2招投立標(biāo)階紙段成熄本控底制。4.城4.戒3施工居階段軋成本揉控制。4.棵4.例4竣工愈結(jié)算段階段登成本碧控制。充夕分利抽用外濫部資渴源，倦做好蕉工程漂審價壘工作橋。及勒時修腸正《項(xiàng)目塵建安覆成本呢動態(tài)賞控制犧表》，及傅時進(jìn)槍行項(xiàng)疫目后襖評估融。46動態(tài)傷成本室月報(bào)販模板47一、包方案允設(shè)計(jì)撇階段寬目標(biāo)青成本賤確定二、梁目標(biāo)科成本牛分解三、脂目標(biāo)晨成本擺動態(tài)窄管理四、發(fā)目標(biāo)仇成本虎考核五、械目標(biāo)汪成本喘后評鼠估目標(biāo)早成本周考核稼說明成本縱考核尚節(jié)點(diǎn)抖可按曲月、索季、各年進(jìn)卡行。作業(yè)難成本是考柏核部列門的析主要海內(nèi)容港。牽頭拐成本是考好核成扔本相克關(guān)部隔門的崇主要借內(nèi)容借。牽奸頭成封本根毛據(jù)考飼核值恰和各籠部分漫對成痕本的旗參與巷情況撥按權(quán)饑重進(jìn)慣行劃挨分，缸獎懲郵方式礦可參啄照部首門責(zé)鐵任成曲本。目標(biāo)螺成本?？己嗽冎笜?biāo)指標(biāo)思一：螞目標(biāo)驕成本妖完成跳速率份（對伐時間溉成本梨的考芽核）本指侮標(biāo)主結(jié)要考修核各帶責(zé)任佛部門懸在目剃標(biāo)成墻本控丟制方躲面的刮完成痛速度戀，以晨及反散應(yīng)各馬責(zé)任器部門俱目標(biāo)蔽產(chǎn)值企完成宜的程月度。獲成本膊設(shè)置疫的準(zhǔn)跡確程絮度，賢根據(jù)趙各部受門作誘業(yè)目礦標(biāo)的憲完成踢情況折進(jìn)行襪評估鞋。由禾綜合晉運(yùn)營障組織鮮各項(xiàng)開指標(biāo)鑼的評描價工木作。目標(biāo)蠢成本蜓考核倉指標(biāo)評估醋標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)掠成本獵考核級指標(biāo)指標(biāo)似二：穿目標(biāo)錫成本屆偏差咽率本指奇標(biāo)主苦要考點(diǎn)核各漆責(zé)任脫部門芬動態(tài)材成本庭超目宿標(biāo)成輸本的遠(yuǎn)偏差某程度瀉。評估分標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)肌成本鈴考核傅指標(biāo)指標(biāo)霉三：雁目標(biāo)何成本登編制攔偏差通率（柳考核粥編制誓的準(zhǔn)羞確性撓）本指勝標(biāo)主苦要考周核各初責(zé)任局部門患編制旗目標(biāo)到成本覆的準(zhǔn)銅確程績度，慎反應(yīng)屢各責(zé)穩(wěn)任部列