合肥某地段房地產(chǎn)開發(fā)項目戰(zhàn)略及定位方案

合肥****路項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位方案[2007]03本次報告解決的核心問題本次報告重點解決房地產(chǎn)市場情況分析、項定位的策略和依據(jù)。我們的思維導圖開發(fā)背景項目定位項目核心問題確定項目發(fā)展方向市場背景客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位項目推廣要點我們以市場背景為參考因素。開發(fā)背景目標一環(huán)中心區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展成熟的地帶；整體市場存在較大的樓市市場競爭；項目主要風險在于區(qū)域商住的客戶接受度。市場背景在一個房地產(chǎn)發(fā)展?jié)撡|(zhì)較好核心地帶，創(chuàng)造領(lǐng)袖級商務(wù)居住新模式。我們的思維導圖開發(fā)背景項目定位項目核心問題確定項目發(fā)展方向地塊解析及市場背景客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位項目推廣要點開發(fā)商關(guān)注項目方向及戰(zhàn)略發(fā)展，穩(wěn)健操作，降低風險，爭取較高成本利潤率。我們以客戶目標為基本出發(fā)點，同時參考項目體量及類型?？蛻裟繕朔€(wěn)健操作，降低運營風險；考慮品牌營銷因素；考慮最大利潤化與快速回款相結(jié)合的方式進行操作開發(fā)商目標我們的思維導圖開發(fā)背景項目定位項目核心問題確定項目發(fā)展方向市場背景客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位項目推廣要點項目核心問題界定：我們的一切研究都以客戶的目標為出發(fā)點，以市場為導向。核心問題以怎樣的項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位，打造項目競爭優(yōu)勢，取得最大的客戶認同度？問題1問題2以什么樣的產(chǎn)品及形象，實現(xiàn)項目收益要求的同時將風險降到最低？怎樣能夠?qū)崿F(xiàn)低風險穩(wěn)健操作我們的思維導圖開發(fā)背景項目定位項目核心問題確定項目發(fā)展方向市場背景客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位中國房地產(chǎn)合肥宏觀經(jīng)濟合肥房地產(chǎn)合肥商務(wù)樓市場項目推廣要點市場背景中國房地產(chǎn)合肥宏觀經(jīng)濟合肥房地產(chǎn)合肥商務(wù)樓市場中國房地產(chǎn)市場

——政策調(diào)控從源頭抓起，從土地抓起

地價飛漲將得到適當遏制土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限應(yīng)上收，建設(shè)項目用地管理要更加嚴格。國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長。土地增量供應(yīng)控制更嚴，將加劇存量土地的競爭土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)強者恒強的局面將得到進一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。中國房地產(chǎn)市場

——政策調(diào)控將傾向于財稅和金融手段

從2005年起房地產(chǎn)宏觀調(diào)控拉開大幕，此后宏觀調(diào)控逐漸趨嚴。2005年3月，“國八條”出臺。穩(wěn)定房價。2005年3月17日，央行又出臺了以調(diào)高房貸利率、提高首付比例為主要內(nèi)容的房貸新政策。2006年5月，“國六條”出臺，緊隨其后，“十五條”意見，“90平米，70%”標準劃定。2006年4月，央行加息。8月，央行再次加息。2006年8月，國土資源局進一步完善土地使用權(quán)出讓制度實施辦法。2007年1月，國稅總局公布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》2007年3月，央行又一次加息。2007年將是房地產(chǎn)調(diào)控的“執(zhí)行年”，房地產(chǎn)調(diào)控仍將在土地、稅收、信貸等方面繼續(xù)深度推進。未來的房地產(chǎn)調(diào)控將越來越傾向于財稅和金融手段。三年調(diào)控路中國房地產(chǎn)市場

——房地產(chǎn)投資將放緩，但房價仍會穩(wěn)中有升

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩從嚴的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。

中國房價將穩(wěn)中有升房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果正在顯現(xiàn)，但成效還是初步的、不穩(wěn)定的，部分地區(qū)房價上漲的壓力依然較大，房價將持續(xù)上漲。

住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)適用房供應(yīng)將增多2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的90/70標準，未來新建商品房結(jié)構(gòu)性矛盾將得到緩解。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點將更多的傾向于中低價位、中小戶型。中國房地產(chǎn)市場

——樓市發(fā)展將是穩(wěn)健的,不會發(fā)生崩潰局面物權(quán)法的高票通過將對樓市產(chǎn)生積極影響2007年兩會最重要的一個議題就是審議物權(quán)法,而物權(quán)法的通過,它為房地產(chǎn)物屬年限后的處置,終于有了一個明確的說法,這將對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生深遠而積極的影響.

中國經(jīng)濟與社會需要穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供了強勁的動力源，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要支柱之一，其產(chǎn)業(yè)鏈為GDP貢獻巨大。中國社會的合諧與穩(wěn)定，需要穩(wěn)定的國民經(jīng)濟，需要穩(wěn)健理性的房地產(chǎn)經(jīng)濟。房地產(chǎn)經(jīng)濟一旦發(fā)生意外，和諧民生將無從談起，經(jīng)濟基礎(chǔ)將會受到毀滅性打擊，政府與人民都是不愿看到這一局面的。歷次的宏觀調(diào)控已使樓市度過危險之秋國家采用面對土地市場、財稅市場、銀行信貸、戶型控制等各個方法的綜合調(diào)控，一定程度上使虛火旺盛的房地產(chǎn)市場注入了降溫劑與清醒劑，房地產(chǎn)最危險的發(fā)展局面已經(jīng)過去，今后的房地產(chǎn)發(fā)展肯定是會越來越理性與穩(wěn)健。市場背景中國房地產(chǎn)合肥宏觀經(jīng)濟合肥房地產(chǎn)合肥商務(wù)樓市場合肥印象玩在合肥，包公祠、曹操點兵的教駑臺、逍遙津和李鴻章故居，處處玩出文化味秀在合肥，“形象工程，政績工程”眾多，開發(fā)區(qū)林立，綠地覆蓋率在全國城市首屈一指學在合肥，中國科技大打造一個頂尖的人才高地，濃郁的學風，領(lǐng)先的理性之光活在合肥，并沒有市民生活和中產(chǎn)階級生活的明顯界限，人們生活得那么安逸閑淡吃在合肥，沒有森嚴階層和等級約定。最壯觀、最富農(nóng)業(yè)大省特色和人情味的是吃龍蝦穿在合肥，沒有太多的喧嘩取龐，但卻也是一樣的色彩繽紛，有中部城市獨有的驕傲住在合肥，有全國較早的一批浩大安居工程，居住成本低廉，目前地產(chǎn)發(fā)展十分活躍行在合肥，出租車6元起。它更像城市當下的處境，真切實惠，其實也是一種現(xiàn)實的羞澀合肥印象合肥印象合肥印象合肥喬印象宏觀冶經(jīng)濟咽—脖—經(jīng)戒濟高剃速發(fā)依展，善房地孕產(chǎn)市黨場快繼速發(fā)護展發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型20喇06欣年，濕合肥斜市GD膏P摩10抗73蓋.8債6億元植，首它次跨賠越千哭億元輪，比遍上年承增長只17依.5%；宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展20槍06獎年，噴合肥吼市人狹均GD嫂P為29頁75鄭美元盜；房邊地產(chǎn)紗發(fā)展創(chuàng)階段折與人伶均GD扮P關(guān)系漏國際漢通用部衡量曾標準蓋表明諷，不患同地啄區(qū)的很人均GD掌P決定窗了該筑地區(qū)閑房地亡產(chǎn)市拐場的撐不同級發(fā)展調(diào)階段殘；合肥絮的宏粗觀經(jīng)蝦濟處追于高速喊度發(fā)崇展期；合肥僵的人賊均G效DP國為管29穗75湖美元衣，因木此其房地祥產(chǎn)市簽場處欠于“雁快速教發(fā)展寺”階丹段；城市熔背景產(chǎn)業(yè)允結(jié)構(gòu)蹄與房扮地產(chǎn)益開發(fā)笑規(guī)模20逮06膀年，窄合肥翻市汽繳車、核裝備奔制造弦、家暈用電婆器、怪化工餐及橡謹膠輪很胎等捏四個岸支柱政產(chǎn)業(yè)形的產(chǎn)柄值已蘆過百蓄億元茅，合韻計已拿占全榨市工丑業(yè)產(chǎn)桐值總童量的黎60價%，豬呈現(xiàn)沿產(chǎn)業(yè)姑集群塔發(fā)展擋的態(tài)孝勢。房地垂產(chǎn)開術(shù)發(fā)投匹資逐泊年攀壞升，層20積06亮年達習到6羊40嶺.9群2萬勁平米孔，房屠地產(chǎn)許市場漲進入瓜快速泥發(fā)展傾時期產(chǎn)業(yè)也基礎(chǔ)恥良好萄，為蛙房地奪產(chǎn)市郵場的批發(fā)展讀提供以堅實發(fā)的需扇求支格撐城市悟背景合肥尖市近鞏年產(chǎn)齊業(yè)發(fā)因展概址況第三勒產(chǎn)業(yè)偵與第惑二產(chǎn)進業(yè)產(chǎn)處值近甚年來抖一直貨保持餃高速郊增長礙。第二蠶產(chǎn)業(yè)頂、第輪三產(chǎn)堆業(yè)在神國民昆經(jīng)濟聚中的叮比重票非常覆接近楚。第三芽產(chǎn)業(yè)速的快家速發(fā)遲展，繡標志江著合盛肥市優(yōu)進入廈后工襪業(yè)化降時代委，改塞善居百住的嬸需求婦較大喪。與上緣瑞海和疫發(fā)達原地區(qū)局相比阻，合健肥市炒現(xiàn)階裁段的那第三塞產(chǎn)業(yè)雄的比華重仍臥然偏衣低。各地策區(qū)三鈴次產(chǎn)繼業(yè)比憲重對豎比圖城市嫂背景固定貌資產(chǎn)射投資桌、房堆地產(chǎn)梁投資讀保持偷高速屑增長全社翻會固跌定資攤產(chǎn)投姓資的蠢增幅處在2如00網(wǎng)4年宜和2乖00伏5年擠的增漲幅趨賺緩，蒼但2計00巡壽6年塌大幅寒調(diào)整友增加加。而房航地產(chǎn)忠開發(fā)享投資宵的增脹幅一宇直穩(wěn)尺定在絨40怎％左塘右，縫增長刃幅度才較高歌。城市吹背景人均權(quán)居住煉面積綁增加襖產(chǎn)生煮改善萄居住肝條件隔的需旗要20飲06農(nóng)年末蓬，合夢肥人產(chǎn)均居廣住面齡積只智有1覺8.閱9㎡糖，離受發(fā)達架國家摘的經(jīng)贈驗數(shù)機據(jù)3紫0悉㎡還暫有較角大的接距離孫；根據(jù)澤測算盛，在目國家腿宏觀臟調(diào)控鹿房地蹦產(chǎn)業(yè)水健康認發(fā)展腎的形待勢下檔，至醫(yī)少在評未來吧6年釀內(nèi)，抽合肥文住宅皇需求斧仍會芽保持族較快往的增噸長勢浪頭。世界惕各國嶼的經(jīng)馬驗表德明，詠在人毒均住行宅面良積達泉到30勺至3嘆5平方田米之首前，營會保沿持較茄旺珠盛絲式的住親房需棄求，塔房地秩產(chǎn)市要場仍擔有較糕大的噸發(fā)展鋸空間我；近5童年，剛合肥鳳人均菜居住穴面積煙平均宮每年稠增長舉0.想7平夏方米命，最倉多增簡長1.4平摟方米篩；根據(jù)墊合肥矩市住備房建身設(shè)規(guī)標劃，生到2紀01族0年兇人均終住房起使用殺面積跳將達群到30平方暢米，惜在這斧四年蓮中要脫達到受這一漠目標餐，房贈地產(chǎn)蔥市場虛還有哭較大廁的發(fā)正展空析間。城市柄背景住房釀支出凝比重權(quán)與恩私格爾漢系數(shù)合肥陣恩格走爾系川數(shù)較朋高，召說明伯合肥盲人民王的生態(tài)活水貨平處竄于小調(diào)康水寶平的怖初級彎階段色。但合強肥市捷的住悠房支榴出比做重和劈燕國際滲標準攏相比躲，處勻于偏而低水嘴平；由此婦可見省隨著漁生活幸水平面提高趙，消堅費者擾在住抖房上舅的支稱出還田會有倦較大燒的增慮長空向間，鄙房地臨產(chǎn)市銳場有木較大撓的消姥費空恩間有土待發(fā)絨展。20輝07怪年初，合云肥恩羅格爾虎系數(shù)摔在4困6.端1％罵；20吊07伴年初，撈合肥人均鋤消費沃支出婆為81午65元；20絹06新年初，城鎮(zhèn)卷居民頸人均偷住房香消費骨占總等支出駁的比稱重僅刮為1揉0.義2%功。生活水平恩格爾系數(shù)（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均投資僅占10％左右，發(fā)達國家一般達到25％。恩格親爾系盞數(shù)與敲住房棉支出癥比重籃國際止衡量臨標準城市四背景根據(jù)閉合肥瓣市總辨體規(guī)贏劃（壯20淋06兔年－枯20艱20讓年）查，2敵01溉0年手合肥遷市城紙市化湊水平鼓將達讓到6窗2％吸，人蓋口達連到5孩80斯萬。哈20院20秩年達啞到7石4％我，隨著混合肥掀市城障市化嬌水平米的不贊斷提景高，顆從2污00超6年娛到2坦01豬0年旋，合識肥還井將增廢加1沫10癢萬人何口，柴將進裁一步虹促進乞購房狠需求澡。城市壇化進焦程購叢房需除求根據(jù)適合肥為市總豬體規(guī)確劃（切20眠06覆年－揚20鼠20卵年）搭，今筍后每扔年城頭市化動水平眉保持廉2％深的增培長幅辣度，版每年攤約1社3萬膨人成背為合染肥人鋼。城市友背景從城湖市化凳水平生上看沾，合是肥市豪房地荷產(chǎn)市捐場正婆處于臥上升罰階段不同伶發(fā)展懶階段熔城市鏡化特醫(yī)征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化低速發(fā)展期高速增長期穩(wěn)定發(fā)展期城市化水平30%30～50%50～70%70%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放；工業(yè)基礎(chǔ)比較雄后，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口；工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟支柱，城市經(jīng)濟的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟進入高速增長期；城市經(jīng)濟高度發(fā)達，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；城市煤背景新增長人口昆產(chǎn)生嬸購房押需求據(jù)統(tǒng)陰計，濟到2購00多6年晌底，譯合肥代戶籍賓人口罷數(shù)將令達到恭46糾9.貝85買萬人當。20引10懇年，漲總?cè)顺跀?shù)飄將達難到5拌80觀萬；藝20鹿20牢年達豎到7愁10膚萬。城市襲背景合肥懷市戶姓籍人肚口年窯增長老率在懂1％舉左右藥，近晌年開蔽始劇曉增，擦大部催分是啞外來潛人口潮引起坐的。璃每年哈因此掙而產(chǎn)體生的尤購房上需求亦在1兵00唉萬平垮米以郊上。市場伙背景中國草房地啦產(chǎn)合肥斷宏觀鑰經(jīng)濟合肥撲房地眾產(chǎn)合肥泊商務(wù)承樓市勢場合肥休房地喘產(chǎn)市辭場正復(fù)步入銀高速努發(fā)展苦階段人均貢GD破P與友房地有產(chǎn)發(fā)傳展關(guān)農(nóng)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型

小于4%4-5%5-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀錘經(jīng)濟身增長智與房止地產(chǎn)兩發(fā)展環(huán)關(guān)系國際社通用誦衡量槍標準惱表明波，宏盒觀經(jīng)梅濟增間長和驚人均后GD家P水要平?jīng)Q聯(lián)定了茄一個取地區(qū)拋房地務(wù)產(chǎn)市酸場的遣發(fā)展遷階段屋。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期房地釘產(chǎn)整止體市功場20幣06盤年，漸合肥秧市人漸均G圓DP句達到快29突75私美元幕，G筒DP倍增長寧幅度宅高達疑17忍.5限％；根據(jù)承相關(guān)擊理論湊和國念際通養(yǎng)用衡脈量標德準判盛斷，缺合肥愚房地黃產(chǎn)市袖場正掀進入夾一個高速店發(fā)展的階漆段。合肥索市總敬體房肥地產(chǎn)類分析合肥另房地李產(chǎn)實云際運默行態(tài)誤勢良查好，學房地托產(chǎn)整蹤蝶體步端入良堵性的才快速細發(fā)展施時期慢。房地拘產(chǎn)整融體市淺場近年居以來盟房地猛產(chǎn)投判資與克房地圾產(chǎn)銷直售，庸呈逐椅步上薦升趨免勢。銷售是形勢汗良好矩，商陽品房想銷售跑量與走上市記量之榴間臂“倒否掛”倍日益奏拉大已。但是窗空置腹房源如也逐瀉漸增暈加，比20獻05年增熄長57對.2浪%；其中峰，空披置一俯年以芹上的徐商品破房達99污.2湊2萬平榜米，漆比20薄05年多勢增加34們.8萬平岸米。。房地崖產(chǎn)整躺體市飾場合肥娃市住萍宅均腫價持乘續(xù)上掉漲，憐但增辱幅趨印緩20再06內(nèi)年合殘肥新災(zāi)建商慚品住燦宅的飯銷售摔均價罪位為揉32績69潛元/載平方遼米，撿呈現(xiàn)老持續(xù)雷上漲隸的態(tài)扣勢，決但房恭價漲神幅放宅緩陡。造婦成這恥種現(xiàn)譜象主犧要原惜因是絨：政府陽對房躁地產(chǎn)功的宏媽觀調(diào)諸控力層度不擋斷加億強，覽房價挑漲幅霜放緩壘；市場愛供給狡加大鬼；高層境比例緊不斷踢增加封，一絮定幅蝴度上索拉升諸了合逼肥樓昂市的肉整體陡銷售田均價豎。高層形均價雜35侄66片元/屢平米銀，同波比漲協(xié)幅1孔.1風5%市場王背景中國語房地敢產(chǎn)合肥蹄宏觀撈經(jīng)濟合肥賊房地返產(chǎn)合肥挨商務(wù)搞樓市懶場辦公使企業(yè)傻：政碼府相揀關(guān)連率機關(guān)櫻、金乞融機股構(gòu)及螺一些臺投資彎擔保符公司租金稱水平謎：30——45元/平米遞不等夕。目前乘狀況泰：最葉近剛并出的董比較腹典型器的高嶼檔商稠務(wù)樓功是CB斜D中央霸廣場斬，中縣心商滅務(wù)區(qū)養(yǎng)新一錢代甲恒級商死務(wù)樓陜，租革金在50元/平米貞左右亡，售披價在60濃00元/平米活以上私，目傲前已弓經(jīng)全宋部售體完。合肥抗環(huán)城理路以金內(nèi)合肥顧商務(wù)扁樓市郵場合肥蘇環(huán)城傍路以稍內(nèi)為鉛合肥青傳統(tǒng)挽商業(yè)毒商務(wù)提區(qū)通過獲對長畜江路我沿線水的商磨務(wù)樓喉調(diào)研本區(qū)裹域商恐務(wù)樓但主要四為90年代遮及20閑00年初太建設(shè)壺，商烘務(wù)樓扔的檔瓣次較增低項目名稱

項目體量項目檔次項目售價項目租金入駐企業(yè)入駐率交付時間CBD廣場

甲級6000以上50左右地產(chǎn)、金融科技50％2006年初招商大廈

5-18層一般——45金融80％左右科技大廈

20層一般——30金融及其它一些中小企業(yè)80％左右區(qū)域郵部分耍商務(wù)酬樓一順覽表合肥忙商務(wù)椒樓市瓶場開虹發(fā)噴商：蔥安徽召安興棒發(fā)展趕股份自有限舅公司物業(yè)東級別寬：甲通級租金扎或售糧價：掘4亂5元升/平刷米，摸售價魄：6蛛00法0元垮/平核米以頭上物管岸費：繁3敘.8滔元/序平米護（圳貓鵬基暖物業(yè)禁管理批有限正公司尊）地址枕：合牧肥長程江中澆路3漆69再號(骨合肥次一中秧旁)租售霉電話編：交通尼狀況麥：嗽3、姿10憂3、痕23馳2、棕80阻1、催11瀉0、餐16蹈8、域23德4CB納D中糠央廣梅場地段——地處成合肥賞市三黑孝口償，該躲區(qū)域衣是合宿肥的櫻政治罪和金釣融中卷心,是合悔肥最倒繁華墻的商餡務(wù)辦呼公區(qū)我域項目——是一饞個集神高檔妖住宅盾、酒雪店式氣商務(wù)寇公寓走、商雖務(wù)樓盈、商寬場為倆一體械的多谷功能葡綜合殃社區(qū)配套——提供會高檔舒的智睬能空奪間、病高品偽質(zhì)的削主題銀園林臟生態(tài)靈化居閣住環(huán)器境、管豐富認的商肺業(yè)配誰套和顏一站底式商稀務(wù)服除務(wù)和梁商務(wù)姑配套貝。作為著合肥廚市20厘04年政佩府第自一形川象工訊程，CB蘋D中央扶廣場制是合放肥商早務(wù)中麥心的雹第一廣地標贏性建詢筑合肥只商務(wù)夸樓市誕場CB飯D中盒央廣臥場由熱深圳減鵬基償物業(yè)集管理壁有限夢公司鉤全程波物業(yè)擺管理要服務(wù)休，提績供主撇要服份務(wù)內(nèi)霜容如悶下：1．轉(zhuǎn)公共串物業(yè)攝管理匙服務(wù)2．底專項的服務(wù)它——登業(yè)主徑自用罪設(shè)施琴、設(shè)謀備安促裝與寶維護讀；電匙器安狀裝維盞修；闊家用爽電器戒安裝至、清禿洗；腳室內(nèi)林配件沖安裝鉛維修萌；水督電管律線維吐護；姿室內(nèi)喂裝潢喜清潔席；室撤內(nèi)綠婆化；扒車輛木管理膽服務(wù)企；室蝴內(nèi)土糊建工物程CB賭D中著央廣宿場特糖點分斥析CB絲式D項目兩采用裝弧形鋸落地皆玻璃旋幕墻桂，充散滿國含際時甲尚感兵，內(nèi)最部智周能化功商務(wù)釣配套倒齊全住宅腹由三致棟高鐮層建割筑構(gòu)慕成，時建筑晝外立底面現(xiàn)賭代時俗尚，膚獨特浙的景怕觀視條角將潔都市殘美景敵盡收遼眼底嫂，酒店欠式公潑寓可隱自由肺組合率，自妻主的涌產(chǎn)權(quán)怎模式購物紙中心CB汽D商場折由合蓋肥百額大集界團整啞體入挑駐，尾進而刪增強支入駐網(wǎng)企業(yè)狗的品茂牌形淺象作為饒合肥激最高挎檔的臣商務(wù)義樓，項目完善鍬的配牲套設(shè)疑施、裙優(yōu)越專的辦擺公環(huán)蘭境，娛易于掩提升叨貴司酷在客路戶心雪目中五的整妙體形帝象，萍增強理業(yè)主沒員工區(qū)對企兔業(yè)的低歸屬蹦感合肥朗商務(wù)侮樓市霉場財富嘗廣場開管發(fā)頑商：徹安徽標省郵牢電物收業(yè)發(fā)途展有痰限責也任公養(yǎng)司物業(yè)懼級別桑：動甲級地址僑：合逢肥市唐濉溪荷路2祝87兆號交通衡狀況亡：累12碑4，吩12倘，2語2，潮13置7，稿14眠，1粉04鞏，7財富倡廣場鮮北臨銅合肥詞市一退環(huán)路是一撲個集植商務(wù)氏商務(wù)匠樓、至酒店再、公扶寓、拌高檔苗商場描為一耗體的鐵綜合校性項撫目項目晶首期捐工程合是近5萬平杠方米賭的純扯辦公腦商務(wù)敵樓，鉆總層偶數(shù)28層（確地上27層、餓地下1層）卸，1—3F為商那業(yè)，4F為辦貞公配御套，5F以上摟為商候務(wù)辦稠公合肥鍛商務(wù)痰樓市液場包河活區(qū)包河區(qū)商務(wù)樓主要集中在蕪湖路、美菱大道、馬鞍路和屯溪路交叉口等位置，但總體體量較小。在蕪湖路商務(wù)樓主要為一些政府部門自用高層辦公樓，少量對外出租，美菱大道、馬鞍路和屯溪路交叉口等位置零散分布一些新建商務(wù)樓，租金在45元/平米左右，入駐企業(yè)主要為一些中小型企業(yè)。另外本區(qū)域也有一些單身公寓及商住樓因為租金相對低廉也進駐了一些中小企業(yè)。目前馬鞍山路周邊新建了不少單身公寓，未來的主要使用功能也主要是商務(wù)樓。目前在售商務(wù)樓很少。

合肥殺商務(wù)革樓市鏈場項目名稱

項目體量

項目檔次

項目售價

項目租金

入駐企業(yè)

入駐率

交付時間

金萬通大廈1－3層商業(yè)4－27層商務(wù)樓

甲級

500045

本地中小企業(yè)、外貿(mào)等

約85％

2002年百腦匯大廈

5-18層1－5電子市場6－28層商務(wù)樓

甲級45

電子建筑

約60%新都會環(huán)球廣場1－4層家樂福，5－28層商務(wù)樓

SOHO辦公

4500

40

金融及其它一些中小企業(yè)

約80%

區(qū)域曉部分沫商務(wù)責樓一咱覽表合肥晴商務(wù)嘉樓市欄場新站樂區(qū)zx目前周邊有希爾頓大酒店、國美、肯德基及元一SHOPMAIL等等，周邊商務(wù)樓樓盤有金色地帶、中環(huán)國際廣場、恒豐國際廣場等等。金色地帶目前還沒有銷售，預(yù)計售價在5000元/平米左右。目前區(qū)域商務(wù)條件正不斷完善，有很大的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。新站區(qū)是合肥新建火車站、汽車站周邊，主要集中在勝利路，目前沿勝利路建設(shè)了大量高檔物業(yè)及商務(wù)娛樂設(shè)施合肥丸商務(wù)認樓市姿場開鐮發(fā)奏商：眨中容環(huán)地雕產(chǎn)/每合肥僵華歐魚置業(yè)贊有限傲公司占地貫面積墳：厲四萬發(fā)余平偵方米總建從筑面菜積：懷六虜萬余才平方田米（麗樓高木百米失，共撕31疼層）物業(yè)甚級別卵：命甲級租金蒙或售梯價：荷30干—3扶5元運/平雹米物管畏費：郊3.豬2元凈/平屑米地址眠：合姜肥勝鉆利路鑄與臨損泉路暖交匯壘處租售渠電話冰：遷05吵51耕-4芝24沖42赤22蕩/4租24訪44毫46入住備時間楚：脂20詢05拿-1顫0-扣05交通錢狀況逮：善1蠶19皆、1昆29敗、8倦01杏等中環(huán)炸國際客廣場項目膝硬件低——惜四部蜂高速涉電梯惑（其李中兩丹部為核安徽狗最高躺觀景衫電梯規(guī)）、館鋼化落玻璃馬幕墻障、中遠央空聲調(diào)，今地下誤兩層溫泊車且位項目西環(huán)境并——20究00條0平方課米市搖政綠硬地環(huán)騰繞、舞城市哨硬地喇廣場援——虎勝利虛廣場旗百米拖之遙項目肯配套渾——惕會議光室配還套及VI油P行政浸酒廊合肥盾商務(wù)價樓市聰場建成島后的找合肥循市政勉務(wù)文搬化新請區(qū)將翻是以勞行政嗓辦公筑、文士化體欺育、許金融談商貿(mào)蜂、旅削游觀右光、耳居住以街區(qū)職五大候功能游為一影體的僵高品習位的未現(xiàn)代頃化新堪城區(qū)商務(wù)茅、辦嬌公功級能是券政務(wù)誓文化推新區(qū)咸的主恰要功缺能，次是現(xiàn)掘代化搭新城者區(qū)的樣重要乎組成摔部分根據(jù)職新區(qū)賭總體使規(guī)劃喜，高談標準腐、建角筑景凈觀豐路富的奶商務(wù)疾辦公膠項目蕉主要睛集中目布置鋸在天能鵝湖捕南岸買，為謊國內(nèi)畫外各渠類大胃型機糧構(gòu)及溪現(xiàn)代望化企摔業(yè)提突供全偏方位潮的商牽務(wù)服拉務(wù)。膠目前黑在建誰商務(wù)帶樓項尿目還敢比較仿少，期在建浸的有銜新城暮國際天，建旅設(shè)標傳準較歸高，活主要德針對鋼大中肝型企危業(yè)，雙目前臣還沒趣有推翠廣銷抬售，畏預(yù)計碌售價膀在45頸00左右目。政務(wù)款區(qū)ZW合肥童市政尖務(wù)文抽化新翅區(qū)位僻于合藍肥市嬸市區(qū)初西南掌部距老躺城區(qū)6公里秤，南趁起經(jīng)責濟技胡術(shù)開改發(fā)區(qū)束、肥錄西縣炮邊界概，北修至鐵賽路專如用線搬，東狼起金簽寨路凝、合鹽作化懶路，憶西至的合九泥鐵路面、高噴新技迎術(shù)開族發(fā)區(qū)規(guī)劃畜面積12責.6外7平方肢公里合肥緞商務(wù)擁樓市敘場銷售狀態(tài)：在售新房類型：商務(wù)樓樓盤名稱：新城國際房屋屬性：期房開發(fā)商：安徽基石置業(yè)有限公司售樓處：政務(wù)區(qū)天鵝湖東岸售樓電話：3531288、3531299銷售信息/工程進度：已經(jīng)開工物業(yè)類別：商務(wù)樓新城國際裝修狀況：毛坯建筑類別：高層交通狀況：18，129，157，162，166占地面積：47019m2綠化率：35.87%

總建筑面積：200000現(xiàn)場位置：東流路與潛山路交匯處價格：4650元起價開盤時間：去年四月低交付時間:08年下半年交付投資商：政務(wù)文化新區(qū)投資有限公司/安徽信達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“新勒城國只際”際定位跌為國卡際頂史級純飄商務(wù)雕樓，碗是特貢別針站對大謝型國溫際化握企業(yè)槍及國眼內(nèi)集辯團公崖司，雷為其役度身蹦定造套區(qū)域橫級總照部新辟址戰(zhàn)桑略合肥拉商務(wù)志樓市販場UTOWN金色地帶商務(wù)樓銷售狀態(tài)：待售新房類型：商務(wù)樓樓盤名稱：UTOWN金色地帶房屋屬性：期房所屬區(qū)域：瑤海區(qū)開發(fā)商：合肥金塘利安地產(chǎn)售樓電話：4257888、4258999銷售信息/工程進度：已開工物業(yè)類別：商務(wù)樓建筑類別：框剪層高：29層建筑面積：27698平米交通狀況：1、801占地面積：20畝總建筑面積：130000現(xiàn)場位置：合肥市勝利路與瑯琊山路交匯處價格：4600元起售開盤時間：2007年5月交付時間：2008年7月集主瞎題商源業(yè)街侮、高麗級商屈務(wù)樓顯、公載寓為戀一體哭的地押標性孤綜合洗建筑惑項目合肥村商務(wù)籮樓市浪場其他吐區(qū)域潤安大廈

物業(yè)性質(zhì)：商務(wù)樓物業(yè)級別：甲級項目位置：合肥市阜南路166號交通位置：106、232、126租售狀態(tài)：已售完租售電話：0551-28373652842365開發(fā)商：中國合肥潤安(國際)發(fā)展有限公司物業(yè)公司：潤安物業(yè)管理公司項目介紹潤安大廈位于蒙城路與阜南路交口，高32層，層高3米，面積30—300㎡不等，裝修：26元/月，毛坯：15元/月，物業(yè)管理費2.5元/月，現(xiàn)已有35家，入住率達40%。電梯A座3部、B座3部?，F(xiàn)定位于商務(wù)商務(wù)樓，位置環(huán)境無與倫比。其內(nèi)部設(shè)施配備有３部電梯，電話、寬帶、有線電視、水電都已到戶。設(shè)有９８個地下停車位和超大地上停車場，地面可停放近百部車。前期已全部售出的潤安大廈Ａ座購買單位實力雄厚，如華安證券、中國信達資產(chǎn)管理公司合肥辦事處、安徽省國有資產(chǎn)運營公司等。合肥腦商務(wù)伶樓市拔場其他獅區(qū)域中環(huán)濟·匯使景銷售狀態(tài)：已售完新房類型：商務(wù)樓樓盤名稱：中環(huán)匯景房屋屬性：現(xiàn)房開發(fā)商：合肥興泰置業(yè)發(fā)展有限公司售樓處：三孝口大眾巷中環(huán)匯景售樓中心(安慶路第三小學旁)售樓電話：2842888,2826059物業(yè)類別：高層裝修狀況：毛坯建筑類別：框架交通狀況：2、102、300、234、903、18、901、221路占地面積：2665.24總建筑面積：19798綠化率：31%現(xiàn)場位置：合肥市安慶路與大眾路交匯物業(yè)公司：順昌物業(yè)學區(qū)房：合肥一中、安大、安農(nóng)大、安醫(yī)大、中科大投資商：合肥中環(huán)房產(chǎn)·匯鑫置業(yè)有限公司項目概況合肥首席景觀名邸，三孝口最后一塊絕版地帶。傲立城市核心，座擁“三孝口”繁華商圈。北臨安慶路，南近長江中路，西臨環(huán)城西路。環(huán)城公園、琥珀潭，讓您盡享尊貴生活。繁華與靜謐只需一瞬間，唾手可得。合肥跪商務(wù)釋樓市捉場其他靈區(qū)域客戶構(gòu)定位內(nèi)部第結(jié)構(gòu)立面形象商業(yè)配套未來黃前景產(chǎn)品定位合肥傾商務(wù)鞭樓市慨場合肥穗商務(wù)票樓市記場綜畢述租售狀況立面冤造型揮、外蠅觀用御材往掌往是俱商務(wù)言樓檔桂次最壯直觀窄的寫文真而在蠻售商馳務(wù)樓咽如新雹都會班環(huán)球座廣場宮、香尋港廣目場、CB混D廣場評在雖堤然都楚定位介于高把檔商雕務(wù)樓答，從材悠質(zhì)來粗看主勸要還貸是以屆大面良窗與棍涂料寶搭配廊，因仔很少眠將玻不璃幕流墻與屯石材辭進行惱有效惑運用份，很史難體匹現(xiàn)現(xiàn)醬代時外尚，抵科技穴氣息完的質(zhì)叛感立面形象合肥完商務(wù)答樓不懸注重屋內(nèi)部敞結(jié)構(gòu)雞，直條懇形過螞道，瓜壓抑勞的吊養(yǎng)頂，路裝修啄簡陋侄的電屈梯間紋，使擦辦公演空間政缺少溉整體峰性及牧簡潔甘、明蔑快的號辦公樣環(huán)境進駐被企業(yè)運不注豈重環(huán)厘境，睡更不耳注重捉企業(yè)燈形象不注速重物眼業(yè)管脫理與上失海、旺南京滋等城帥市不如同，辰合肥計商務(wù)戲樓基贊本不百注重學大堂直包裝內(nèi)部結(jié)構(gòu)相對刻較好白的寫甜字間較差廢的寫是字間裙樓悅商業(yè)暴基本炎屬寫素字間拍配套皂：金萬魔通大摟廈、CB訓D廣場晃就是亡咖啡濤、酒濕吧徽商免大廈家就是閉酒店新都垂會是淋復(fù)合動型項區(qū)目，揭以大陰賣場茫為主中環(huán)陳國際備也以剪餐飲版業(yè)為削主香港講廣場隔、元畝一柏謹莊則獎以購芽物中與心為萄主……商業(yè)配套租金第大致掉分為蜻以下配幾個亦層次煙：最低閥檔商標住樓游：租忠金在鬧15將-2塑5元裁/平巡壽米之漸間本案解所在得區(qū)域芝租金勻基本剃在4盡0元蘆/平四米左杜右新站期區(qū)商頂務(wù)樓各集中慕地段旱約3將5元匪/平紡米CB惑D地區(qū)丑基本蒙在4痰5元秩/平團米左蛇右。租售狀況售價呈與租機售狀亞況：市場盞在售今新盤究很少丙，相塑同區(qū)賄域內(nèi)南的商企務(wù)樓消價格斤略高背于住允宅，糧但差棟距不涂大中低撞檔商惑務(wù)樓鎮(zhèn)如金冒萬通亞、安禾徽科桶技大或廈等捆因租鳥金低泊出租夢率達擇到8劇0%薪以上巷。中環(huán)賭國際綁廣場拿、CB次D廣場讓等高間檔商碼務(wù)樓豈租賃浴情況越相對惱較差瓦，基贊本在泥40察%左通右合肥盯市場找商務(wù)坑樓產(chǎn)撇品定涂位同灘質(zhì)化在售旨商務(wù)葵樓形臨象定停位雷投同，星均冠延以地絮標建扣筑、哄國際倦化的薯形象傳，缺近乏對左合肥膨本地震資源識的深廣刻理縣解，夸尤其貨是沒圓有對楊其周闊邊人非文環(huán)撒境的傘充分累挖掘中小步戶型孫的（資或挑蒼高戶綢型）幕使用桐率高穿，這皆類戶糟型對咐投資島者和個租賃嗽企業(yè)贊都很喝有吸距引力匆，但上市場探供給局量卻某比較狂小產(chǎn)品定位合肥暫市場蜘商務(wù)股樓客崖戶定殘位泛補同化多數(shù)挖商務(wù)面樓目毒標客姥戶主定要針俱對國非際型養(yǎng)企業(yè)外、大訴集團親單位碰打造遠，缺府乏對嫂中小臥企業(yè)末、尤輔其是按創(chuàng)業(yè)療型企臥業(yè)（刊工作民室）愧的深但刻關(guān)章注，技而這到些企奴業(yè)恰促恰是去目前致商務(wù)贈樓的迷需求態(tài)主體代租弦服務(wù)跌是我霧們調(diào)顫研中質(zhì)的普脂遍現(xiàn)愉象，葛這說首明投盜資客黎占很必大比尚例，禁而目侍前多返數(shù)商莖務(wù)樓意重視助不夠客戶定位我們斤的思辛維導盆圖開發(fā)毫背景項目角定位項目微核心健問題并確定項目究發(fā)展傲方向市場斧背景客戶鴨目標項目碰發(fā)展波戰(zhàn)略客戶逢定位產(chǎn)品餓定位形象紛定位項目許推廣做要點我們淘首先談建立膜KP章I指我標體衫系來儲判斷抄本項匯目的乓物業(yè)融發(fā)展掩方向物業(yè)索選擇著KP墓I體甲系地塊夢屬性市場問因素操作輔要求預(yù)期無收益地塊繩指標區(qū)域繪屬性地塊煎屬性市場罷中各六類物遮業(yè)發(fā)躺展狀膽況，羊可能橋的機犯會和議風險市場假因素開發(fā)推操作筍能力住的要啦求操作圖要求物業(yè)帳選擇仿能否微實現(xiàn)臂開發(fā)稠方的貼收益怎要求預(yù)期仙收益方向倆分析根據(jù)美各類陳物業(yè)健KP們I指蜻標體偏系分愚析，遇確定蛙本項幻玉目發(fā)貼展方遠向發(fā)展方向地塊屬性市場因素操作要求預(yù)期收益項目一環(huán)以內(nèi)，配套優(yōu)勢明顯，但區(qū)域形象對商務(wù)樓支撐不夠純商務(wù)樓個性不鮮明，中小戶型商住銷售較好，整體供應(yīng)量正在加大，競爭加劇細分市場，精準定位，競爭取勝保持利潤，穩(wěn)健運作綜合付地塊纖屬性坊和市球場因屑素，繁同時慘結(jié)合帖操作記要求末、預(yù)懼期收凡益等釘。物業(yè)肆選擇拆KP死I體剛系地塊款屬性市場捏因素操作棒要求預(yù)期魯收益項目委方向墳分析開發(fā)蠢背景市場息定位項目度核心宅問題校確定項目獨發(fā)展脾方向地塊鼻解析室及市往場背也景客戶出目標項目齊發(fā)展禍戰(zhàn)略客戶腦定位產(chǎn)品榴定位形象今定位我們贏的思攏維導陷圖項目旱推廣矛要點地塊絨評估愁：城市另中心監(jiān)區(qū)的塑文化蘿休閑示型商剖住地程塊屬性具象詮釋體量中型規(guī)模高層商住項目建筑約2.8萬㎡環(huán)境比鄰和平廣場市中心成熟地塊區(qū)域配套較好，但商務(wù)形象不佳安美藝術(shù)城、裕豐花市等，逐漸成形的文化產(chǎn)業(yè)版塊交通交通組織便利地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達地塊整齊，臨路條件良好版塊文化項目形象項目定位及產(chǎn)品檔次預(yù)期較高建筑高度較高地塊潛解析發(fā)展比戰(zhàn)略傲作用推導滴本案鞋戰(zhàn)略眨解決聰模式模式戰(zhàn)略定位方向創(chuàng)新解決模式產(chǎn)品創(chuàng)新解決模式推廣創(chuàng)新解決模式貢獻40%30%左右30%關(guān)鍵動作細分市場資源整合設(shè)計概念創(chuàng)新多頻次開盤交叉開盤本項朋目發(fā)粒展戰(zhàn)予略：蠶完全聚具備獵特色頸市場鬼領(lǐng)導驚者的盯條件領(lǐng)導者挑戰(zhàn)者一線品牌項目具有無可復(fù)制的資源產(chǎn)品創(chuàng)新壟斷價格標桿，引領(lǐng)市場潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者具備一定獨特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值追隨者補缺者缺乏獨特資源和資金實力搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標客戶明確，挖掘細分市場價值抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品敏銳的機會主義者依托扒市場貪底蘊救，以榜個性思形象票為戰(zhàn)金略導蒜向：引打造五市中墳心創(chuàng)崖意商某務(wù)生駁活特曬區(qū)商住私發(fā)展殃戰(zhàn)略文化浸創(chuàng)意講產(chǎn)業(yè)撐是在出文化淘產(chǎn)業(yè)往發(fā)展紙基礎(chǔ)泉上出現(xiàn)現(xiàn)的里新概葛念作為壤一種棄新的瞞經(jīng)濟篩形態(tài)君，其段產(chǎn)業(yè)哲范疇遼不僅騙超越灘了傳掠統(tǒng)文慢化產(chǎn)扭業(yè)，營更表培現(xiàn)出暴多種阻產(chǎn)業(yè)詢交融愿的特本征目前負全世躺界文神化創(chuàng)厭意產(chǎn)候業(yè)每零天創(chuàng)荷造的衛(wèi)產(chǎn)值名高達22秋0億美慎元，決并且販正以5％左責右的成速度卡遞增六。在筑美國仙，文冶化創(chuàng)瓦意產(chǎn)笑業(yè)已策是當烈今這六個國偶家最曉大、辰最富糖有活幟力并拾帶來晌巨大冠收益艇的產(chǎn)罵業(yè)。欠英國轎的文屠化創(chuàng)遭意產(chǎn)紙業(yè)是督僅次唱于金鄰融服瘦務(wù)業(yè)蜜的第窮二大仗產(chǎn)業(yè)我國該為文化化創(chuàng)個意產(chǎn)者業(yè)發(fā)謹展提碑供了缸良好膊的政瞞策、矛輿論槳等成速長環(huán)鑒境新經(jīng)城濟產(chǎn)沃業(yè)潮逝流合肥20誰00多年具的文侵化底北蘊是健形成壺創(chuàng)意置的肥著沃土喚壤，鄉(xiāng)豐而全挖面推仿進城撕市工冰業(yè)化愚進程猴，地稈方產(chǎn)蓄業(yè)的蠅升級看迫切鮮需要尚創(chuàng)意老設(shè)計趣的支快持，搬形成潔了巨趙大的露市場忌需求徹空間作為炎全國靜科教易城市柿，現(xiàn)輪有各喪類科語研單培位19碎0多個捧、各滑類高謹?shù)仍杭壭?9所，陷擁有框數(shù)量堤巨大浙的各織類專議業(yè)技蓋術(shù)人招員和辨在校洲大學還生合肥哥文化倚創(chuàng)意曬產(chǎn)業(yè)尤已初腸具規(guī)商模，友截止04年底揉，我楚市創(chuàng)冊意設(shè)虎計業(yè)缺已形代成1.益58億元對的產(chǎn)腹業(yè)增訓加值叫，文化絹創(chuàng)意掌產(chǎn)業(yè)躍的企浪業(yè)和俘從業(yè)農(nóng)者裂班變猛薪增從市沒調(diào)情撤況看謎，中虜小型書文化陵創(chuàng)意敗企業(yè)銳（工悄作室尾）是肆目前快中小抵面積恐寫字循樓的吼租賃葉主體合肥伴發(fā)展刑新機工會項目奮戰(zhàn)略番機會寬點整體校戰(zhàn)略錘層次整體緒戰(zhàn)略柔層次項目碼戰(zhàn)略垮機會繁點本案稼的區(qū)脾位和拆體量矮，決奏定了停本案之的定上位需領(lǐng)站在帽全新蘭的角惹度上并，要勉引導線目標脾客戶每，重水點在亭于引回起全頑市的睛注意無及認講同。在產(chǎn)在品類陷型豐武富，電競爭激激烈癢的情匙況下瓜，需省樹立越劍走足偏招危的“突陳圍”戰(zhàn)略突破篩點一買：獨侄一無債二的尼文化竿創(chuàng)意掉型商疼務(wù)生螞活突破星點二經(jīng)：中六小戶冊型，塵直接脾面向袋創(chuàng)業(yè)惰型客炮戶突破嚼點三腰：產(chǎn)戀品定躲位中諸高端姐，樹身立個違性價馳值和平尺廣場爬旁的悟、個綁性的偵、集瘡中的床高層停建筑播群區(qū)域訊文化挺特征盜明顯鑄，且智與包鑰公園困距離弄不遠擁有康安美傾藝術(shù)昨城和省合肥下最大季的花禮鳥古訂玩市我場—爺—裕應(yīng)豐花拒市，們文化商氛圍雹突顯文化亦創(chuàng)意緒產(chǎn)業(yè)近是新泛經(jīng)濟超模式遇的代駕表，庸深受羽政府稅重視僚，利啞于市什場推欄廣潛力亮巨大魂的市羨場熱瘡點，筐卓然嶼出眾暴的產(chǎn)頃品，磨具有曠獨特惜視野校的個慰性族當群將睛在這鍬里找扯尋到例終極伍的“弦商務(wù)峽辦公罰和居鍵住”脖理想我們匯演繹征項目當?shù)恼伢w發(fā)吐展戰(zhàn)頸略方永向整合逝周邊習資源掉，強爺調(diào)“雖創(chuàng)意段、創(chuàng)居造、槍創(chuàng)業(yè)乘”的受辦公慶價值誓，精爹細化保設(shè)計你產(chǎn)品來，提弱高環(huán)甜境品蟻質(zhì)、駝延展斷服務(wù)犁，同雅樣為單居住胞營造問舒適擺空間竹的新串一代籮SO供HO整體號戰(zhàn)略叫方向“專既屬階孟層”黎的創(chuàng)得意場吳+“距使用販收益產(chǎn)兼?zhèn)淠ぁ钡闹必敻粴v場專為女文化劃創(chuàng)意部型企夸業(yè)、索工作矩室打重造—挖—絕殼對市妨場熱監(jiān)點能為悼投資落者、漿使用凡者創(chuàng)辦造增腹值空蕉間—液—絕缺對市汪場深揮度戰(zhàn)略棋描述領(lǐng)導早者\揮創(chuàng)造伯者整體閱發(fā)展紐奉戰(zhàn)略以社蹦會發(fā)刻展為炮己任妙，挑早戰(zhàn)全附城高洗端純額商務(wù)獵樓，要專為疾個性克群體欺打造損，實料現(xiàn)項際目品圣牌與據(jù)開發(fā)鍋商品摟牌的千共贏我們艘的思瘋維導鑄圖開發(fā)答背景項目錢定位項目統(tǒng)核心漫問題修確定項目肚發(fā)展登方向地塊雕解析窮及市代場背亂景客戶貞目標項目衡發(fā)展后戰(zhàn)略客戶攤定位產(chǎn)品淘定位形象說定位項目粘推廣峰要點我們俘將從史3個柜方面被進行登項目折定位1.妖客犯戶定魔位2.羨產(chǎn)獨品定旱位3.晨形窄象定得位行銷汪形象產(chǎn)品年發(fā)力生活盯模式聯(lián)力形象刃定位客戶駱定位產(chǎn)品版定位項目鑒定位置業(yè)忽客戶地初步冶描述采—創(chuàng)業(yè)智成長乖型企閣業(yè)是詞市場澤新興列力量協(xié)，也渣是本略案主符力國際蹦級企鹿業(yè)加工掩、資淚源、浮技術(shù)數(shù)億沈以上區(qū)域俊級企龍業(yè)千萬愚以上成長弓型企展業(yè)貿(mào)易隨、代泳理、灣服務(wù)百萬懷以上文化究、創(chuàng)獅意、幫咨詢不定階層行業(yè)衣例舉資產(chǎn)粱/利唯潤收炸入創(chuàng)業(yè)謠型企魚業(yè)客戶傻定位能源核、重努工、咬科技項目租的客箭戶定騙位？C指久“文室化（衣Cu恐lt宜ur郊e）旺、創(chuàng)罵造（楊Cr巨ea潤te廣）”這是世文化匙的、全創(chuàng)造拴的，是合松肥城德市的蝕新型煮力量漿、代斥表未慈來張儲力的網(wǎng)新階北層后現(xiàn)司代儒未商C階稅層客戶乓定位他們么的“梳后現(xiàn)谷代、屋儒商恨”表植現(xiàn)在澆？他們蛙的后撿現(xiàn)代海和儒哀商集撞中表纏現(xiàn)在驅(qū)對事儲業(yè)、爸生活糊、態(tài)喜度等畫各方憲面的趁積極攔話語幕權(quán)?；丈躺褟馁Z圖人數(shù)著之眾脖、活煩動區(qū)照域之良廣、縱經(jīng)營片行業(yè)金之多糖、經(jīng)肆營能葡力之席強，狗稱雄跑中國芝商界蛾數(shù)百獅年，啟其他筋商幫管莫不遺能敵他們攀生于珠斯、扣長于孩斯，皺是徽劫商后鞭代，鎮(zhèn)是徽撲商能銜力的還繼承寶者他們河是徽商協(xié)的繼擇任者餃：“賈仰而好就儒”斑是椅徽商緩的明胡顯特撈點，“讀書斑好，椅營商援好，冠效好理便好桶；創(chuàng)析業(yè)難饒，知乏難不過難”，這亡是徽紀商對君儒與坐商的習看重他們蛙有較癥高文紅化層駝次，程文化尤等精限神需單求傾距向性誰明顯他們刪是商人鹿的文姜化人斥：徽商輸?shù)呐d百衰已挺經(jīng)成日為過盡去的稱歷史噸，百田花齊珍放的釀年代加已經(jīng)盤到來騙，除甜了儒誼學思啊想的兩規(guī)范畏，社突會更索需要項有活溉力來焦推動伸前行他們關(guān)行事豎高調(diào)鮮、充仙滿張慌力，擔不受燭約束蠅、關(guān)撒注創(chuàng)頌意，傅喜歡禾群居他們羊是個性培的創(chuàng)仗造者貌：客戶濟定位他們隊的特碌征對挑產(chǎn)品輸?shù)挠岸囗懀烤C述照：他召們不捎僅有陡滿足母基本倒生活騰功能席的居關(guān)室要呈求，還還需較功能熔配套域的組出合，他們帳需要忘得是損？—縣—空間滔適度未化、雷品質(zhì)繁品味未化、冒創(chuàng)新本特色暴化的歡產(chǎn)品救要求客戶特征購房特征與特征影響影響度經(jīng)濟上希望總價合適的房屋產(chǎn)品設(shè)計尺度優(yōu)越的空間心理上產(chǎn)品能體現(xiàn)身份感與主人價值觀滿足其多空間、功能多樣化需要產(chǎn)品要有創(chuàng)新，要有特色，有新奇空間行為模式上室內(nèi)布局方便、合理及緊湊重點考慮居住與辦公的核心要素（如衛(wèi)生間）生活習慣上作優(yōu)良戶型，可供其炫耀或傳播能滿足“在家辦公”的群體性需要30川%50員%20儀%10桿%客戶暮定位他們幼對產(chǎn)識品的園真實州需求司？高品誰質(zhì)配套征全可變搖性群體戒感客戶關(guān)定位階層染示范父客戶裕豐膏市場筋某老脈板特征藍：追求近價格獻適中怪的投嫂資產(chǎn)周品喜歡張具有崗品牌樓形象桶的項詠目重視眨銷售欲進度柄等因戲素帶叔來的億增值哥點追求召享有慰的獨悔特資烤源追求煮身份格感和沿成就史感購房廁特征杜：理智險、警鳥慎、辭重價胃值重視新住宅當?shù)募殠Z節(jié)，緞材質(zhì)盾等實儲際感臘受相信幻玉自己準的判胞斷力特征風：喜歡程在辦款事便元捷的莫地方姥購房追求放周邊敘環(huán)境仔有文斧化底售蘊選擇臨功能突齊備疲、生統(tǒng)活方史便的逮辦公憶場所購房旨特征磨：重視隆樓盤賽質(zhì)量重視怠房子禿體現(xiàn)謎其文牙化內(nèi)抄涵某影澤視制雷作公智司成長仇型企岔業(yè)特征辱：喜歡免自然恭的安掀靜喜歡紡在環(huán)蓄境好包的地跡方居暑住辦車公要求陶室內(nèi)效空間瘦布局姥合理對社勁區(qū)內(nèi)之外配但套要伙求比槍較高喜歡向住宅躺增值鑒點，較如科貴技附堂加值誼、觀登景轉(zhuǎn)陵角窗意等購房腐特征筐：對樓捏盤總蠟價敏奮感對樓壤盤品賣質(zhì)要沙求很叔高重視誼社區(qū)偵氛圍某設(shè)隱計工且作室創(chuàng)業(yè)待型企技業(yè)投資濾型客蝕戶客戶吼定位我們漁將從豎3個輝方面栽進行蜻項目臣定位行銷瓣形象產(chǎn)品櫻發(fā)力生活義模式聯(lián)力形象舟定位客戶續(xù)定位產(chǎn)品把定位1.迷客辨戶定倦位2.撿產(chǎn)架品定于位3.慘形布象定勞位項目潔定位實用贈主義故型是拿區(qū)域點住宅母市場臺的消蜂費主很流，某本案蝴要超坊越這種一現(xiàn)腿狀，比創(chuàng)造每有內(nèi)濕涵的援產(chǎn)品煙。物質(zhì)精神基本切需求常型實用爛主義粒型享受箱型情感器型平衡鹿型現(xiàn)階鐮段，色消費寸者關(guān)載注地暮段、俯市政禾配套納和價聯(lián)格，氏實用壞主義氧是消損費的摧主流長。地段價格配套消費能者關(guān)題注點蔑前三懇位資料沉