廣州某集團房地產(chǎn)市場調(diào)研簡報

1月房地產(chǎn)市場調(diào)研簡報市場研究部2011年02月23日報告摘要總體經(jīng)濟增長態(tài)勢基本平穩(wěn)，通脹壓力較大，政策將依然從緊,加息預(yù)期強烈,未來仍將保持高壓調(diào)控態(tài)勢地產(chǎn)運行2010年地產(chǎn)投資增長強勁,2011年1月土地市場仍較活躍,未來供應(yīng)量較大；目前銷售呈現(xiàn)“量跌價升”，預(yù)計未來樓市成交量不容樂觀政策調(diào)控新國八條、各地限購細則紛紛出臺、房產(chǎn)稅試點、加息上調(diào)準(zhǔn)備金率，2011年樓市調(diào)控全面升級,整體市場將進入速凍期廣州區(qū)域廣州1月新建商品住宅成交環(huán)比猛增五成，而房價環(huán)比下降5.8%，現(xiàn)“量升價跌”新國八條政策、廣州限購細則預(yù)計在2、3月份對廣州區(qū)域市場帶來的較大影響未來將保持高壓調(diào)控態(tài)勢，房價可能是高位盤整走勢

隨著中央政府于1月份再度出臺“新國十條”調(diào)控重拳，新政不僅要求提高二套房首付比例至60%、調(diào)整營業(yè)稅征收，同時還要求地方政府設(shè)定房價控制目標(biāo)、限購令在全國范圍全面鋪開，加上貨幣政策收縮趨勢明顯，業(yè)內(nèi)預(yù)計接下來成交量或?qū)⒅鸩交芈洌坏c此同時，在通脹預(yù)期下，房價短期內(nèi)出現(xiàn)松動的可能性不大，維持高位盤整或許是最有可能的走勢目錄Part1宏觀經(jīng)濟分析Part2全國地產(chǎn)運行Part3政策要點分析Part4區(qū)域市場分析CPI創(chuàng)新高，通貨膨脹壓力日益加大1月份居民消費價格同比上漲4.9%,未破五，經(jīng)濟數(shù)據(jù)低于市場預(yù)期生產(chǎn)者物價指數(shù)同比上漲6.6%,環(huán)比上漲0.9%CPI&PPI趨勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局PMI連跌2月，增速回落幅度大于預(yù)期2011年1月，中國物流與采購聯(lián)合會(CFLP)中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)為52.9%，比上月回落1.0個百分點，顯示生產(chǎn)廠家對于國家對房地產(chǎn)進一步調(diào)控政策抑制需求憂慮整體呈現(xiàn)有所回落態(tài)勢，但仍高于多年平均水平，說明當(dāng)前經(jīng)濟增長態(tài)勢基本平穩(wěn)PMI指數(shù)趨勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局20082009201020111月新增信貸1.04萬億低于預(yù)期監(jiān)管層強力調(diào)控見效，1月新增人民幣貸款1.04萬億元。同比（較上年同期）少增3182億元，略低于市場預(yù)期但仍處歷史高位且較去年12月明顯增加5593億元預(yù)計未來兩月仍將維持高壓調(diào)控態(tài)勢新增貸款趨勢圖億元數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局3180億元2010年12月國房景氣指數(shù)持續(xù)回落2010年12月，“國房景氣指數(shù)”為101.79，環(huán)比回落1.41點，同比回落1.87點房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩，但土地開發(fā)仍然活躍房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為103.87，比11月份回落0.95點，比上年同期提高3.45點土地開發(fā)面積分類指數(shù)為96.03，比11月份回落0.39點，比上年同期提高0.34點國房指數(shù)趨勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局200820092010本章小結(jié)政策將依然從緊,加息預(yù)期強烈未來仍將保持高壓調(diào)控態(tài)勢CPICPI未破五但難改通脹壓力雖然CPI數(shù)據(jù)低于市場預(yù)期，但是通脹壓力并不會受此影響，相應(yīng)的調(diào)控政策也不會因此而減緩出臺PMI經(jīng)濟態(tài)勢平穩(wěn),通脹壓力有所反彈新增貸款1月新增信貸破萬億,調(diào)控壓力不減國房景氣指數(shù)國房景氣景氣指數(shù)持續(xù)回落，地產(chǎn)開發(fā)投資放緩，但土地開發(fā)仍然活躍目錄Part1宏觀經(jīng)濟分析Part2全國地產(chǎn)運行Part3政策要點分析Part4區(qū)域市場分析開發(fā)投資強勁增長2010年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，同比增長33.2%，增幅同比提高17.1個百分點雖2010年以來經(jīng)歷了三輪房地產(chǎn)調(diào)控，但并未對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成根本影響，房地產(chǎn)開發(fā)的前景依舊被看好，房地產(chǎn)開發(fā)投資熱情依然高漲全國房地產(chǎn)開發(fā)投資月累計額200820092010全國房地產(chǎn)開發(fā)投資月累計額同比增長率增長勢頭強勁億元土地購置面積較快增加2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積4.1億平方米，比上年增長28.4%，增幅高于2009年47.3個百分點全國土地購置面積累計額200820092010全國土地購面積額及同比增長率（單月）億㎡億㎡數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局土地市場仍較為活躍十大典型城市中僅三城市土地成交量同比下跌，五成城市成交量環(huán)比下跌，1月歷來是土地市場成交的冷淡期，半數(shù)城市土地成交量環(huán)比下降也在情理之中成交金額與去年同期比，僅北京、重慶2城市同比下跌，與去年同期比，土地市場成交依然十分活躍數(shù)據(jù)來源：CRIC2011年1月全國典型城市經(jīng)營性土地成交匯總表1月整體量跌價升2011年1月，調(diào)控政策更趨嚴(yán)厲，限購令相繼蔓延至二、三線城市，“國八條”重拳出擊，加之即將到來的春節(jié)淡季，預(yù)計未來樓市成交量不容樂觀而廣州則是成交量穩(wěn)定，成交價有所下降2011年1月主要城市樓市成交面積環(huán)比變化圖紅色字體表示成交面積環(huán)比上漲綠色字體表示下跌注：帶*城市的成交價格通過報價計算，僅供參考；本月北京住宅均價暫未公布；本月數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止2011年1月27日數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、搜房網(wǎng)1月70大中城市中68個房價上漲新建商品住宅價格變動情況與上月相比，70個大中城市漲幅超過2.0%的城市有3個，下降的城市有3個與去年同月相比，70個大中城市同比價格上漲的有68個城市，下降的有2個城市。其中，漲幅超過10.0%的城市有10個全國70大中城市房價漲幅趨勢圖注：平均數(shù)有局限性，統(tǒng)計局決定自2011年1月開始，70個大中城市房價漲幅平均數(shù)不再發(fā)布數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局本章小結(jié)2010年，地產(chǎn)投資增長強勁全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長33.2%，地產(chǎn)開發(fā)投資熱情依然高漲全年土地購置面積同比增長28.4%，增長較快2011年1月土地市場仍較為活躍十大典型城市中僅三城市土地成交量同比下跌成交金額與去年同期比，僅北京、重慶2城市同比下跌銷售呈現(xiàn)“量跌價升”2011年1月份，春節(jié)臨近，多數(shù)開發(fā)商放緩供應(yīng)節(jié)奏，受供應(yīng)回落的影響，多數(shù)城市的成交走勢放緩，北京、天津、上海等六大城市成交明顯下滑，而南京、武漢、成都、廣州則保持上漲趨勢。但相比歷史水平來看，多數(shù)城市成交仍保持在較高位臵，說明市場火熱勢頭仍在持續(xù)70城市中68市1月房價同比上漲預(yù)計未來樓市成交量不容樂觀目錄Part1宏觀經(jīng)濟分析Part2全國地產(chǎn)運行Part3政策要點分析Part4區(qū)域市場分析“新國八條”嚴(yán)控樓市2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署了新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。此次會議一共確定了八項政策措施（下稱“新國八條”），涉及政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應(yīng)等。其中，要求地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、二套住房首付比例提高至六成、全國大范圍的住房限購成為政策新亮點。會議雖未提及市場關(guān)注的房產(chǎn)稅，但要求各地加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)的說法，或為房產(chǎn)稅鋪路1、二套房房貸首付比例提高至60%

2、對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅3、本地2套房和外地1套房家庭將停購

4、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款5、囤地捂盤房企將停發(fā)股票債券停貸6、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制7、在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施8、堅持和強化輿論引導(dǎo)政策要點三輪調(diào)控對比首套房首付3成以上，二套手付6成以上，非本居民停購二套，限購政策不斷升級數(shù)據(jù)來源：東方財富網(wǎng)廣州市限購細則廣州限購細則屬原汁原味型，北京、上海最嚴(yán)，中西部城市偏松嚴(yán)厲型比新國八條要求更高，與原來的限購政策相比嚴(yán)上加嚴(yán)

新國八條細則樓市限購政策存差異

溫和型對限購的時間、范圍等有所調(diào)整

原汁原味型基本拷貝了“新國八條”限購要求

北京“京十五條”出臺外地人在北京購房必須連續(xù)繳稅5年上?！皽艞l”兩套房以上家庭禁買房購房需查驗戶籍和婚姻證明貴陽對已擁有2套及以上住房的本地人或擁有1套及以上住房的外地人、無法提供一年以上(含一年)納稅證明或社保證明的外地人，不能買市中心城區(qū)人口密集、房價過高一環(huán)內(nèi)的住房寧波本地居民限購第三套房，外地居民在本市兩年內(nèi)累計納稅1年限購1套廣州十區(qū)二市全部行政區(qū)域范圍都將執(zhí)行限購政策，對廣州市的增城和從化地區(qū)實施限購政策明確戶籍家庭限購第三套房，非戶籍家庭限購第二套房外地戶籍購房者要提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明個人將購買不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅“認(rèn)房不認(rèn)貸”賣掉一套后仍可再買一套，有利于改善型需求買家置業(yè)廣州將在一定時期內(nèi)，暫定對在本市(含市轄十區(qū)和從化、增城市)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。對在本市已擁有2套以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。境外機構(gòu)和個人購買商品住房的，嚴(yán)格按照國家有關(guān)政策執(zhí)行，違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記各地識限購鍋細則地對比房產(chǎn)障稅試瓜點落蠻定上此海和怒重慶上海從1月28日起健對上封海居唉民家涂庭新沖購第猜二套牙及以你上住尊房和王非上掛海居急民家遮庭的趕新購引住房諸征收浮房產(chǎn)誓稅，冷稅率與因房狹價高宅低分鋼別暫懷定為0.將6％和0.沾4％辦法虎明確昂對上葵海居訴民家趣庭給疼予人巾均６誕０平艇方米鎮(zhèn)的免系稅住射房面悉積（性住房宋建筑杰面積夫）扣頑除。紡即：取對居凝民家躺庭新奸購且送屬于庭第二虎套及艙以上權(quán)住房氏的，團合并胸計算渠的家相庭全記部住梁房面慰積人處均不橋超過消６０塔平方擦米（謎含６種０平興方米踐）的餃，其廢新購果的住冊房暫題免征余收房窯產(chǎn)稅作；人尼均超贊過６肥０平伐方米私的，惹對屬頓新購之住房跟超出委部分預(yù)的面茂積，潔按規(guī)全定計債算征朗收房拍產(chǎn)稅重慶1月28日正淘式啟視動改飲革試殲點工它作，勤收對裙象是四獨棟黨別墅政高檔朝公寓衡，以脖及無席工作惜戶口豆無投權(quán)資人跨員所導(dǎo)購第蹈二套辦房，摸稅率火為0.礎(chǔ)5%顏-1喚.2慨%重慶凱房產(chǎn)綢稅的沃征稅憤對象授包括被：對耕于獨裝棟別告墅，狡不管晨存量很房還迎是增綁量房陜，均炎要征穩(wěn)稅；易對于錯房價撲達到委當(dāng)?shù)厮鶅r倍兩倍姿以上寫的高既檔公肆寓也吹將征腫稅；蔑此外丹，對壇于在時重慶展無戶你口、罵無工費作、剛無投群資的遲三無片人員亡在重疲慶所填購房船產(chǎn)，捧購買刮兩套母以上情住房括的從謎第二灰套開鳳始要助征收因房產(chǎn)繳稅對于佛房價帥達到馬當(dāng)?shù)刭V均價2倍至3倍的油房產(chǎn)嘉，將布按房共產(chǎn)價強值的0.下5%征稅動；對嚇于房瓣價達規(guī)到當(dāng)拳地均咱價3倍至4倍的狀房產(chǎn)圍，將敞按房鼻產(chǎn)價協(xié)值的1%征稅括；4倍以寒上，駐按1.并2%的稅臟率征松稅2月榜2次認(rèn)加息庸3調(diào)孔準(zhǔn)備鄙金率20吼11年2月9日起亡上調(diào)徑金融奶機構(gòu)歷人民帶幣存貸錯款基織準(zhǔn)利蹲率。金犧融機恩構(gòu)一億年期品存貸紙款基蛾準(zhǔn)利李率分柴別上衣調(diào)0.岸25個百框分點雕，其還他各凳檔次鍵存貸免款基春準(zhǔn)利醉率相殿應(yīng)調(diào)塑整存款蔑基準(zhǔn)覆利率席從5.氧81眾%上調(diào)嬸至6.陽06叛%；貸桶款利挖率從2.爺75胸%上調(diào)息至3.攪00莖%而5年以寫上商拆業(yè)貸孫款基振準(zhǔn)利撒率則腸從6.屯4%上調(diào)惜至6.雜6%從20崇11年2月24日起某央鑰行再劉度上井調(diào)存款釋準(zhǔn)備光金率0.受5個百待分點偶央行扯將交利替使鉆用加準(zhǔn)息和吊上調(diào)距存款織準(zhǔn)備晃金率尚兩種炕政策呈工具本章藍小結(jié)新“哈國八奶條”靜推行庸，再購顯政礙府調(diào)墾控樓襖市決勤心在責(zé)鄰任、蘆限購納、稅純收、旨信貸惡、土據(jù)地、沫住房冶保障異、問伍責(zé)等君方面勇，新聚“國毀八條息”策在原戶有基掙礎(chǔ)上抽將政般策進嫩行寬題度擴夢展和瀉深度盞拉大許，再屑次展盤現(xiàn)了露政府詞抑制米房價稱泡沫后的堅序定信攏心和屋強硬累態(tài)限購著令全帥面升闖級，仗短期題抑制爪投機竭性需鵝求11個城名市出妹臺住叢房限蓮購細伐則，意多數(shù)鬼與戶阿籍掛理鉤北京濕和上擁海限敵購出嗓臺“鳴最嚴(yán)緞”打擊峽投資叢需求斤，短士期內(nèi)護看能智起到熄一定訴的效肯果，匪樓市本或再孩度遭茶遇速被凍期糕，但世長期兼還要葬看宏挑觀經(jīng)車濟走卸勢以術(shù)及中在央政好府與侄地方匪政府樓在“暑土地均經(jīng)濟白”上蚊的利乘益搏睛弈房產(chǎn)征稅試途點落乓地上兆海和達重慶杏，短足期內(nèi)魂對樓爹市影寄響有棟限保障逃大部烏分自寫住需督求稅廈費，黑負(fù)擔(dān)娘比預(yù)種想中居的要爽低，宋從目繭前政劍策看狹，試張點納獄入征沙收范采圍內(nèi)貼的房攪源不疤是很喬多，綱但很紙明顯壟，兩趙地政吸策都轎給房恐產(chǎn)稅效征收凳房源宵范圍洋的擴州大預(yù)蕉留了寫政策書空間根，預(yù)計烘未來擁房產(chǎn)剃稅要茅在全支國推題進2月2次加腫息3調(diào)準(zhǔn)謊備金顆率央行途將交騙替使刺用加洋息和棍上調(diào)尾存款貢準(zhǔn)備暑金率壇兩種標(biāo)政策焰工具20得11年樓廢市調(diào)控呢全面崗升級整體辨市場聽將進準(zhǔn)入速凍慨期目錄Pa冶rt謝1宏觀輕經(jīng)濟碑分析Pa殊rt錄2全國早地產(chǎn)勞運行Pa啊rt固3政策杏要點筑分析Pa鐵rt針4區(qū)域袖市場火分析1月遙新建焰商品淹住宅其成交汁環(huán)比授猛增英五成1月份獲廣州詞全市10區(qū)新栽建商狀品住劃宅網(wǎng)端上簽難約面絕積73魔.2死5萬平圈方米蔽，同亭比增龍加12霜.3盛%，環(huán)桑比增翼加52簡.3螞%；簽蓬約量故在10腐·1粘5限購脈令出建臺后心連續(xù)枯兩月技在40多萬序平方療米低淋位運燙行后食，本脹月出太現(xiàn)了濾一定原幅度最的回犬升1月，難全市10區(qū)批縣準(zhǔn)預(yù)曾售的訓(xùn)商品勝房項膀目共29個，節(jié)批準(zhǔn)承預(yù)售滋商品保房80界59套，筒面積85哭.8油9萬平瓣方米缺。其鳳中批狠準(zhǔn)預(yù)洲售商勤品住某宅71胡33套，芒同比尸增加27哲.8拒5%，環(huán)責(zé)比增般加11退7.綁40搜%；面效積77脅.9耽3萬平嫩方米月，同德比增論加21參.8把7%，環(huán)擴比增盆加59睛.3熟2%萬㎡廣州釘市新何建商莫品住讓宅成宰交情廉況1月男房價魄環(huán)比暴下降次5.唱8%1月談全市工10喊區(qū)新支建商非品住進宅均泛價1柜35夾72庸元/肚平方宋米，目同比遷上升惑3.巾2%，環(huán)懸比下員降5遼.8%；奮簽約砍價格羨在之網(wǎng)前幾汪個月掩連續(xù)南出現(xiàn)始結(jié)構(gòu)互性上支漲后聯(lián)，本踩月出茂現(xiàn)回短落新建度商品偽住宅護網(wǎng)簽朱均價冠走勢一手索住宅梯網(wǎng)簽屋亦現(xiàn)鋸量升嗚價跌膚的態(tài)釘勢新增紋預(yù)售候商品茂住宅詠情況20宋11狗年1黨月廣伴州市鳴十區(qū)賽二縣駕住宅他供應(yīng)越增加敘50月84俯套，雷比上申月的通88犬02香套下殲降4皂2.酸24木%；胳新增滅加面肆積6舍9.癥00竄萬平腎方米眼，比壞上月逢的8臺7.極19冊萬平鞏方米淡下降黎20賽.8槽6%廣州充市一旺手房磚網(wǎng)簽組情況貢對比時間/網(wǎng)簽數(shù)據(jù)套數(shù)面積(萬平方米)金額(億)均價(元/平方米)2010年12月664075.68102.62135842011年01月8628100.60122.2812184環(huán)比增減29.94%32.93%19.16%-10.31%1月1日至1月30日，冤廣州吸十區(qū)知二縣換一手搭住宅待成交騰面積售為10弦0.愉6萬平斧方米絞，成猴交套獅數(shù)為86旋28套，皇均價博為12戒18蜜4元/平方怒米廣州榨市一慘手商踐品住逮宅供養(yǎng)應(yīng)情法況、玻網(wǎng)簽絕情況區(qū)域多新建咽商品蜓住宅遷網(wǎng)簽雖情網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計區(qū)域已售套數(shù)已售面積成交金額均價未售套數(shù)未售面積全市862810060081222825116412184639758465094花都191422185415575091937020145922003616增城14251650801343406792823583111188951番禺1059110572137317414012448137561681048從化93410776471624373066463020487972海珠840807721697656197210174617518115白云618925201647968459178123407506156南沙5336500348908885575241553231562天河4956040216151963872674087331110801荔灣34738970840753816215742380295023蘿崗24240706457963104113131076176424越秀16817282418995102242441788199697黃埔535083702953891382974265729中心六區(qū)2521

295029

6290865350

21323

21667

2695521

新四區(qū)二縣6107

710979

5937385814

8351

42308

5769573

十區(qū)5780

676390

9954498241

14717

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