房地產(chǎn)前期業(yè)務講稿

房地產(chǎn)開發(fā)前期業(yè)務簡要介紹1房地產(chǎn)前期業(yè)務概述2審批流程和工作要點3如何加快審批進度Page2房地產(chǎn)前期業(yè)務概述1房地產(chǎn)前期業(yè)務的范圍2房地產(chǎn)前期業(yè)務的重要性4房地產(chǎn)前期業(yè)務的特點3房地產(chǎn)前期業(yè)務的人員要求Page3臺州房地產(chǎn)企業(yè)更多地關注行政報批工作，較少配置專業(yè)人員關注項目投資可行性，是為缺陷。以下將更多地針對行政報批工作進行介紹。說明全面的前期工作，發(fā)揮至關重要的作用從項目選址開始，深入考察項目，對項目所在地社會經(jīng)濟狀況、周邊市場情況等進行全面了解，并在此基礎上對項目可行性提出獨立意見。在項目投資獲得公司通過并取得土地開發(fā)資格后，辦理行政報批等一系列項目開發(fā)前的準備工作。

大前期開發(fā)過程的重要環(huán)節(jié)僅履行行政報批工作職能。小前期房地產(chǎn)前期業(yè)務的范圍Page4房地產(chǎn)前期業(yè)務的重要性成本進度品質(zhì)區(qū)域內(nèi)可選擇地施工方大多在進度水平上落后于大城市施工企業(yè)，需要通過前期時間地壓縮以滿足回遷房交付等硬性進度要求。項目的品質(zhì)在這個階段基本定型，后期調(diào)整的空間較小。高昂的土地成本使時間成本急劇上升，壓縮前期報批時間在某種程度上是降低開發(fā)成本的有效手段；80%的開發(fā)成本在前期設計階段確定，對項目開發(fā)成本產(chǎn)生決定性影響。Page5房地產(chǎn)前期業(yè)務的特點綜合性涉及外部多個行政部門，僅報批環(huán)節(jié)就涉及規(guī)劃、土地、發(fā)改、環(huán)保、水利、消防、園林、人防等等；涉及內(nèi)部多個職能部門，對財務、工程、成本等產(chǎn)生直接影響。繁雜性程序環(huán)節(jié)的繁雜。業(yè)務內(nèi)容的繁雜。復雜性既要滿足內(nèi)部要求，又要同時兼顧外部審批要求，實現(xiàn)內(nèi)外部的統(tǒng)一與平衡。在各個專業(yè)口之間協(xié)調(diào)統(tǒng)一。Page6房地產(chǎn)前期業(yè)務的人員要求熟悉相關設計、建筑、結構規(guī)范在內(nèi)外部協(xié)調(diào)、人際溝通方面有較強的能力對房地產(chǎn)開發(fā)流程及各個專業(yè)的基本業(yè)務知識有較好的掌握全局性地考慮，能夠?qū)⒊杀尽①Y金、進度等各個要素考慮在方案之內(nèi)Page71房地產(chǎn)前期業(yè)務概述2審批流程和工作要點3如何加快審批進度Page8審批流程和工作要點1涉及的核心內(nèi)外部關系2第一階段建筑方案審批及立項核準4第三階段四證辦理階段3第二階段圖紙審查及面積預測階段Page9涉及的核心內(nèi)外部關系建設規(guī)劃部門發(fā)改部門設計單位其他中介核心關系財務部門成本部門Page10涉及的核心內(nèi)外部關系建設規(guī)劃工程、施工許可證辦理建設規(guī)劃用地許可證辦理全套圖紙審核確認建筑設計方案審批建筑規(guī)劃部門立項核準初步設計方案審查發(fā)改部門Page11涉及的核心內(nèi)外部關系施工圖初步設計方案建筑設計方案設計單位水土保持方案環(huán)境影響評估交通影響評估日照分析報告地質(zhì)勘察報告其他中介Page12涉及的核心內(nèi)外部關系開發(fā)貸款投資額計算根據(jù)報批進度落實開發(fā)貸款概算基礎上的預算編制標書編制主合同條款擬定成本部門財務部門房產(chǎn)公司Page13審批流程和工作要點1涉及的核心內(nèi)外部關系2第一階段建筑方案審批及立項核準4第三階段四證辦理階段3第二階段圖紙審查及面積預測階段Page14建筑方案報批建筑設計方案初稿地址勘察報告日照分析報告交通影響評估組織建筑設計方案招標組織建筑設計方案評審建筑設計方案批復建筑設計方案報批稿注意事項：建筑設計方案初稿概念性文本，強調(diào)建筑風格和整體布局，文本說明應盡可能具體建筑設計方案招標規(guī)劃辦組織并參加，形式重于內(nèi)容，更多地審核城市規(guī)劃的影響層面日照分析報告內(nèi)部及對周邊已建建筑的日照分析，可能需進行測繪交通影響評估項目內(nèi)部交通合理性及道路開口等對周邊交通環(huán)境的影響Page15立項申請報批step2step4發(fā)改部門發(fā)改部門房產(chǎn)公司編制項目立項申請報告估算投資額中介機構編制水土保持方案編制環(huán)境影響評估step1step3項目立項審批初步設計會審及審批注意事項：立項申請報告可研報告形式，結合相關中介文本說明項目立項審批批復內(nèi)容以立項申請報告為基礎，后續(xù)報批基礎性文件水土保持方案專業(yè)設計院編制方案，報經(jīng)水利部門審批，須落實土方、泥漿量及處置場地環(huán)境影響評估專業(yè)設計院編制，二次公示，報經(jīng)環(huán)保部門審批，需注意商業(yè)配套在方案中的落實Page16立項申請報告報批關于項目立項申請報告1.項目申請單位情況概覽4.資源利用和能源耗用5.生態(tài)環(huán)境影響分析6.經(jīng)濟效益分析7.相關政府性文件主管部門要求的形式性文本，經(jīng)濟效益分析尤其是投資額的確認對開發(fā)貸款產(chǎn)生實質(zhì)性影響公司簡介設計文本規(guī)劃條件、周邊調(diào)查設計文本水保方案、環(huán)評報告成本預算土地出讓合同等2.擬建項目情況概覽3.建設用地與配套條件Page17注意事項：散裝水泥預收款總建筑面積*2元/平米，散裝水泥使用比例達到70%的，按散裝水泥實際使用量每噸退還3元預收專項資金；低于70%，不予退還新型墻體材料預繳專項基金總建筑面積*10元/平米，驗收合格后，按新型墻體材料占墻體材料總是用量實際比例退還水土保持方案報批方案規(guī)劃總平圖需提供的基礎資料地址勘察報告建筑垃圾消納協(xié)議泥漿、土方測算量Page18注意事項：建筑垃圾消納協(xié)議地區(qū)范圍內(nèi)處于壟斷狀態(tài)，與泥漿土方外運相關，應提前做統(tǒng)籌考慮水土保持設施補償費按毀壞的水土保持設施面積，如草地面積，每平米2元繳納清障保證金原則上按外運泥漿、土方測算量1-2元/m3,可協(xié)商，轉嫁開發(fā)商的泥漿外運管理手段，一般在100-200萬元向項目所在地水利部門上報方案初稿項目所在地水利部門組織召開方案評審會，發(fā)改、環(huán)保等參加修改后上報方案報批稿繳納費用獲得批文審批程序環(huán)境影響評估報批環(huán)境影響調(diào)查表（團體、個人）方案規(guī)劃總平圖及經(jīng)濟指標日照分析選址通知書或規(guī)劃條件土地出讓合同或成交確認書發(fā)改部門出具的項目聯(lián)系單需提供的基礎資料Page19審批程序step1向項目所在地環(huán)保部門上報方案初稿項目所在地環(huán)保部門組織召開方案評審會（視所在地規(guī)定）獲得批文step3step2樁基噸提前嶼施工牛報批樁基珠工程恢施工樓一般日施工羞周期棕在2-威3個月提前岡施工罷能夠蘿有效遼縮短雪總體帳施工擦周期樁基議工程拾提前狼施工觀申請珠一般姻在獲淘得立騙項核憂準后唐，初步霜設計擠方案脫報批叼階段聚進行樁基善工程仇提前廉施工儉須經(jīng)脫項目郊所在鐵地有莖管轄繡權政肢府同飄意報臺湊州市慌建設峰規(guī)劃鞏局辦星理部仔分工撒程施于工許探可證樁基瓦工程凱提前毫施工覽為非嗽常態(tài)魄方式未來蹤蝶是否辭能繼振續(xù)沿灑用尚轉未可僚知樁基玻工程真提前屆施工液應單編獨進埋行招蜂投標樁基未提前容施工樁基因工程棵提前貸施工暢應提勸出確雁切理瀉由，捧比如屆回遷下安置描等Pa看ge20初步設計方案審批樁基提前施工一般在初步設計方案會審后，是否通過審批非必要條件，且不成為后續(xù)報批的前提條件注意事項：審批仰流程雅和工渠作要形點1涉及的核心內(nèi)外部關系2第一階段建筑方案審批及立項核準4第三階段四證辦理階段3第二階段圖紙審查及面積預測階段Pa每ge21圖紙這審查謹及面顏積預紋測面積預測部門設計單位建設規(guī)劃部門審核建筑圖紙并蓋章全套建筑圖紙面積預測報告出具注意事項：重要辦理建設工程規(guī)劃許可證前核心環(huán)節(jié)，對前期工作進度影響較大影響辦理面積預測部門對于公攤面積的計算將在很大程度上影響指標面積審核關鍵建設規(guī)劃部門主要根據(jù)臺州市相關規(guī)定，對露臺、上空、架空層等涉及面積計算的因素進行審核Pa畢ge22審批征流程朝和工傲作要堆點1涉及的核心內(nèi)外部關系2第一階段建筑方案審批及立項核準4第三階段四證辦理階段3第二階段圖紙審查及面積預測階段Pa撈ge23建設觸用地嗎許可麥證辦央理建設規(guī)劃部門收取基礎設施配套費

辦理用地許可證設計單位提供1~8層面積預測注意事項：市政基礎設施配套費可基礎設施配套費收取標準：60元/平米*建筑面積（高層8層以上免征），辦理時繳納總額的50%，其余在辦規(guī)劃工程許可證時繳清市政基礎設施配套費的減免根據(jù)臺政函[2007]115號文件規(guī)定，對于村留地的開發(fā)建設可全額減免配套費，配套費減免須聯(lián)合土地所在村報經(jīng)土地所屬地方政府及建設規(guī)劃部門同意所需資料辦理時需提供立項核準及土地出讓合同Pa積ge24土地矛證辦媽理政府性文件發(fā)改部門立項批文建設規(guī)劃用地許可證土地部門征地圖公司基本資料公司營業(yè)執(zhí)照公司章程法定代表人身份證明付款證明地價確認書出讓合同出讓金批文出讓金發(fā)票契稅完稅證明注意事項：最后期限土地證辦理的最后期限為建設規(guī)劃工程許可證辦理前開發(fā)貸款某些銀行在規(guī)劃用地許可證和土地證辦理完結的前提下即可申報相關資料，審批額度契稅繳納在非前述開發(fā)貸款審批需求情況下，契稅可在最后期限繳納Pa雜ge25建設摘工程內(nèi)規(guī)劃瘋許可桑證辦威理Pa堡ge26建設豆工程游規(guī)劃抵許可違證辦渾理注意槳事項狀：公示目前承規(guī)定為的公畫示時臂間為7個日喜歷天日照零分析因在策施工旁圖階采段會擱發(fā)生屑影響腹日照油的調(diào)籃整，舞目前甩建設攪規(guī)劃滅部門屠要求駕在此定階段戲?qū)θ照苷辗挚逦鲞M謙行復櫻核人防歪意見若未確完成雹人防躺面積演，在葡此階趟段繳危納人輪防地爹下室露易地鄙建設魂費園林串意見園林翠處對檔綠地學率及鐵百分敲之一鉛文化遵工程律是否率達到德要求番進行層審核簡，園伸林設蔥計單鏡位須熟在此稻之前誰出具哪總平寨方案蠻及百紡分之嗓一文軍化工揮程方勻案氣象航意見總建挨筑面談積超10萬平嘗方米是的住羅宅小齒區(qū)或烈建筑棍群須桶進行想雷擊遣風險格評估它，評鎮(zhèn)估費刪用為2-丹3元/平方辱米，綁項目歡經(jīng)評貼估后勢方簽界署防荒雷設侮計意沈見書白蟻沿防治充費付費濟即可瓜，付腳費標屠準為1-濤9層建披筑面油積*1.不7元/㎡，邀繳納爛后在獲施工并過程乎中會刃至現(xiàn)芳場進孩行白營蟻防機治處劍理《關于規(guī)范防空地下室建設和人防工程易地建設費收取的實施意見》（臺人防辦[2009]9號）：十層以上或埋深超過3米民用建筑需按地面首層建筑面積修建6級以上抗力等級防空地下室，其他建筑面積超過2000平米以上的按總建筑面積2%-3%修建；若繳納易地建設費，按應建面積每平米2500元收取“百分之一文化計劃”指在項目建設投資總額中提取1%的資金，用于公共文化藝術設施建設，目前新出臺的選址通知和規(guī)劃條件基本都作為強制性條件，一般處理方式是在綠化及配套設計中合并考慮，但需要做專項設計以向園林處報批Pa昆ge27施工釘許可就證辦惑理相關部門審查意見消防審查意見書防雷設施設計審查書施工圖設計文件審查合格證明中標通知書勘察設計監(jiān)理施工合同備案質(zhì)量、安全文明等各類責任書質(zhì)監(jiān)證明（質(zhì)量安全監(jiān)督）填寫各類表格建設規(guī)劃審查辦理安全生產(chǎn)許可證資質(zhì)證書關鍵崗位管理人員證書施工企業(yè)相關資料規(guī)劃用地許可證規(guī)劃工程許可證前置證書注意事項：施工招投標目前通行的做法是先進行內(nèi)部招投標，將內(nèi)部招投標確定的條款寫入正式招投標的主合同時間施工許可證辦理所需資料多達20多項，但實質(zhì)性內(nèi)容較少，一般可在5日內(nèi)辦理完成Pa輔ge281房地產(chǎn)前期業(yè)務概述2審批流程和工作要點3如何加快審批進度Pa餐ge29如何周加快斤審批顛進度1綜述2設計院的選擇與工作要求4重點環(huán)節(jié)3對開發(fā)商自身的要求5進度控制Pa勢ge30綜述盯牢重點綜合全面抓住源頭分頭并進一個而實力論雄厚船和負吃責任票的設壺計院絞將在敢審批技過程料中發(fā)揮檢無法液想象表的促券進作勉用自以繼為是抬的方錫案優(yōu)助化和學無關堡痛癢它的細義節(jié)調(diào)見整會是做審批迫中“暫麻煩炸”的交最大安制造舊者為什面么不巧能用碑綜合貼而全繡面的犧眼光扶去對惠待你隔的項捉目呢當你莫的PR紋OJ晨EC放T呈現(xiàn)頸出多蠢項工具作共蛾同開秘始的死狀態(tài)場時你已射經(jīng)成村功了挽一半認準病你的焦里程紹碑并倘把它作作為芬不可緞動搖圈的階交段性跟目標一定型沒有郵什么鏟能夠叛阻礙盞整體域目標塵的實廟現(xiàn)Pa為ge31設計敞院的規(guī)選擇燈與工泡作要蹤蝶求分秒田必爭東的設舉計進禮度充足飲而平嗚衡的琴人員賺配備專業(yè)噸的水牲平和我精神切合痕實際結的工貿(mào)作作鑄風豐富斧的項扭目經(jīng)榜驗一個乓真正找的項束目負雨責人設計院不容廁小覷塑的成液果質(zhì)劫量影會響如果扛不熟怕悉本檢地政侮策性爽文件很及規(guī)晴范要著求如果冊不能聽有效餐整合練各專假業(yè)的戰(zhàn)設計澤圖紙如果法不能雪對控來制性獅指標糟有最努準確日的把所控如果結不能倚把不標應發(fā)省生的喂疏漏兄和差掀錯降幕到最墊低只能菌把前覆期工眨作推蟻入一里個不校斷修煌正錯組誤的據(jù)惡性耽循環(huán)靜之中加快睜審批袋速度告無從鐮談起設計輔院的流影響君無處傾不在不僅馳僅關氣系到袋產(chǎn)品至的質(zhì)量成本銷售更制疾約著樸前期醬工作含的進塑度一半獨的進復度控距制在軟設計紙院建筑屠方案泉的編貼制施工頌圖的余繪制兩項蔽核心割報批醫(yī)資料下的提吧供速匪度從濾根本集上決五定整源個前疲期工挎作進盡度記住刃，給習設計活院一皺個進貌度表工作穴態(tài)度留和作穗風同閣樣很蛙重要不夠匆認真陳負責棄的工球作態(tài)鐘度不合毫時宜懷的無殖謂執(zhí)兩著無所釋堅持醉的非鬼專業(yè)市修改都將紙給前濁期工努作進世度帶莫來本汗不應柜該存捏在的剃阻礙Pa雜ge32對開魔發(fā)商唯自身何的要吉求相信照嗎，自障礙鋒其實沈是自薦己造消成的設計閃工作雄是一辛項專肆業(yè)工衰作，蓋牽一輸發(fā)而當動全圾身開發(fā)釋商自啊以為場是的鉗細節(jié)謙修改綢往往星帶來攪繁重侄的工總作量更有碧甚者稻，可刃能影抄響方雷案的公整體恨性，嚷最終屈拖延迫項目印的進蜓程臺州室的建厚設規(guī)匪劃部視門以曉嚴格反和嚴殼厲執(zhí)陵行文墳件規(guī)乏定著耕稱千萬隔不要庸試圖戶挑戰(zhàn)恐主管合部門艦的智役商和列執(zhí)行閃力否則只有宅推倒光重來整體考慮，減少不必要的拖延項目核準文件中投資總額會影響到開發(fā)貸款的審批戶型的調(diào)整會影響到預測面積建筑高度和門窗位置的調(diào)整會影響到日照分析沒有面積預測報告的最終成果和日照分析報告的復核無法辦理建設規(guī)劃工程許可證及施工許可證整體一點，慎重一點，就能減少不必要的拖延Pa蛇ge33重點沙環(huán)節(jié)建筑汽方案跳審批立項報核準工程量規(guī)劃仗許可宰證？？面積預測報告面積預測在地區(qū)范圍內(nèi)為壟斷性事業(yè)工作量較大，正常情況下一個項目在3-4個月有面積，才能算規(guī)費，需求明確Pa廊ge34進度鞏控制土地成交確認選擇設計院編制建筑方案地質(zhì)勘察報告編制開始日照分析周邊資料準備開始設計礦院完慰善報淋批稿水保矛方案毅編制喘開始交通旗影響慌評估運編制快開始環(huán)評駕報告愿編制琴開始可研四報告堪編制搭開始建筑方案招投標完成日照連分析幅報告影編制攻開始建筑方案報批通過初步