成本管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制

成本管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制周世艾

講師背景介紹：

高級(jí)工程師；一級(jí)建造師；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；重慶市造價(jià)協(xié)會(huì)第二屆理事會(huì)常務(wù)理事。

關(guān)鍵詞：成本管理，成本控制。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制內(nèi)容

龍湖的成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制內(nèi)容

龍湖的成本管理以項(xiàng)目為管理對(duì)象項(xiàng)目的完全直接成本間接成本分?jǐn)傹埡杀竟芾淼姆秶?/p>

龍湖成本責(zé)任部門(mén)龍湖成本管理的職能職能部門(mén)成本管理職能戰(zhàn)略發(fā)展部土地成本管理設(shè)計(jì)研發(fā)部1、設(shè)計(jì)費(fèi)管理2、設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制成本管理部1、目標(biāo)成本測(cè)算和分?jǐn)?、?dòng)態(tài)成本跟蹤控制2、開(kāi)發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購(gòu)及認(rèn)價(jià)4、工程招標(biāo)、合同、造價(jià)管理工程管理部1、在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理2、施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管控包括樣本銷(xiāo)售費(fèi)用（包括體驗(yàn)區(qū)）管控計(jì)劃財(cái)務(wù)部1、項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控2、分?jǐn)偝杀镜墓芸?、總體資金計(jì)劃的管控序號(hào)一級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)二級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)三級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)責(zé)任部門(mén)1開(kāi)發(fā)成本土地成本土地價(jià)款、契稅等發(fā)展部2前期費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)研發(fā)部報(bào)建費(fèi)研發(fā)部、工程部三通一平費(fèi)工程部3配套設(shè)施費(fèi)用學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等造價(jià)采購(gòu)部4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用水、電、氣配套工程部小區(qū)強(qiáng)弱電、總平工程造價(jià)采購(gòu)部5主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價(jià)采購(gòu)部6園林景觀工程費(fèi)用硬景、軟景、水電、小品等造價(jià)采購(gòu)部7工程相關(guān)費(fèi)用審計(jì)費(fèi)計(jì)劃財(cái)務(wù)部造價(jià)咨詢費(fèi)造價(jià)采購(gòu)部監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測(cè)費(fèi)工程部物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金營(yíng)銷(xiāo)部8期間費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)造價(jià)采購(gòu)部其他銷(xiāo)售費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)部9財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息等計(jì)劃財(cái)務(wù)部10管理費(fèi)用員工工資、福利等行政人力部

龍湖目標(biāo)成本測(cè)算和分解為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理利潤(rùn)=售價(jià)-成本準(zhǔn)確預(yù)測(cè)編制目標(biāo)成本的作用提前鎖定投資合理確定銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)投資效益特別在房屋預(yù)售階段，準(zhǔn)確測(cè)算成本，預(yù)售價(jià)格確定以后，控制好成本才能保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。目標(biāo)成本管理的階段土地投資論證階段目標(biāo)成本(土地版)項(xiàng)目啟動(dòng)階段目標(biāo)成本(啟動(dòng)版)方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(方案版)初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(執(zhí)行版)工程實(shí)施階段目標(biāo)成本(調(diào)整版)竣工階段項(xiàng)目竣工成本土地投資論證階段責(zé)任部門(mén)工作成果發(fā)展部項(xiàng)目定位提供周邊配套提供土地信息地區(qū)總經(jīng)理研發(fā)部造價(jià)采購(gòu)部主持、確定項(xiàng)目預(yù)案目標(biāo)成本測(cè)算通過(guò)滿足拿地成本要求未通過(guò)總經(jīng)理重新給定成本限值審定存檔項(xiàng)目啟動(dòng)階段項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)確定產(chǎn)品定位和銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件和市場(chǎng)定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）造價(jià)采購(gòu)部項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算計(jì)劃財(cái)務(wù)部根據(jù)售價(jià)、銷(xiāo)售進(jìn)度、成本測(cè)算、進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算方案設(shè)計(jì)階段研發(fā)部提供方案設(shè)計(jì)圖提供方案技術(shù)指標(biāo)提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)采購(gòu)部目標(biāo)成本測(cè)算提出方案優(yōu)化建議互動(dòng)計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算初步漸設(shè)計(jì)斜階段工程卡部提供收現(xiàn)場(chǎng)取布置楚方案提供鼠施工毛用水燃電以曾及甲則方臨磨設(shè)設(shè)畝置方鑄案初步騎施工判方案限及土雹石方詢平衡劃對(duì)比提供睛初步捆設(shè)計(jì)各圖提供騙產(chǎn)品辣建造踐標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)邀方案朗對(duì)比造價(jià)甜采購(gòu)偶部目標(biāo)秘成本鞋分解進(jìn)行鞠成本曬敏感臘性分綱析編制賣(mài)合約六規(guī)劃研發(fā)嗓部計(jì)劃渾財(cái)務(wù)咬部財(cái)務(wù)休指標(biāo)洲計(jì)算合約集規(guī)劃高的目坑的：將各躺費(fèi)項(xiàng)殖成本衛(wèi)分解跪成未袖來(lái)可匙執(zhí)行岔的合直同隨項(xiàng)磚目進(jìn)騎展，絕合約常規(guī)劃抓逐步算變成汁真實(shí)自的合撓同工程有實(shí)施名階段工程甚部現(xiàn)場(chǎng)衣簽證密、技傾術(shù)核見(jiàn)定的方現(xiàn)場(chǎng)資控制即、工緣瑞程質(zhì)窄量和議進(jìn)度劈燕的管糠控、京編制圈進(jìn)度墾計(jì)劃提供局施工沿圖設(shè)計(jì)司變更延的控道制、婦專(zhuān)項(xiàng)罪工程貴的優(yōu)忠化造價(jià)煎采購(gòu)西部簽證距變更摘的費(fèi)村用審梨核、汽專(zhuān)項(xiàng)握工程翼的成相本分閑析、霉動(dòng)態(tài)哨成本火的跟陶蹤和貼回顧蟻、成鮮本調(diào)林整研發(fā)冰部計(jì)劃沈財(cái)務(wù)裁部財(cái)務(wù)碑指標(biāo)畫(huà)的動(dòng)輝態(tài)跟領(lǐng)進(jìn)資金寄計(jì)劃害審核互動(dòng)動(dòng)態(tài)男成本萄的組慣成動(dòng)態(tài)繪成本=已結(jié)識(shí)算合哨同成奴本+未結(jié)沫算合鋸?fù)善?非合樹(shù)同性當(dāng)成本+待發(fā)總生成眠本動(dòng)態(tài)感成本待發(fā)蜻生成修本待發(fā)躍生費(fèi)減用未簽績(jī)約合太同估培價(jià)已發(fā)團(tuán)生成嶄本非合液同性麗成本合同堪性成疊本已結(jié)秤算合抓同成值本未結(jié)疏算合段同成史本合同作金額結(jié)算槽調(diào)整(含簽驗(yàn)證變舊更)合同鄭金額預(yù)估效結(jié)算章調(diào)整(含預(yù)性估簽躬證變仆更)工程租竣工喂階段工程疤部審核憐工程股竣工惑資料對(duì)合改同相巾關(guān)條處款進(jìn)佳行評(píng)識(shí)估對(duì)供姜應(yīng)商脂進(jìn)行驕相關(guān)條履約丟評(píng)估設(shè)計(jì)劑總結(jié)造價(jià)風(fēng)采購(gòu)略部與供租應(yīng)商逃進(jìn)行幅竣工匙結(jié)算騰（含于材料耗供應(yīng)狡結(jié)算蒼）編制京竣工進(jìn)成本震并與裕目標(biāo)本（惑執(zhí)行啦版）涂比較研發(fā)拆部計(jì)劃斬財(cái)務(wù)畫(huà)部財(cái)務(wù)斧決算核算會(huì)最終縱的財(cái)頁(yè)務(wù)指屋標(biāo)龍湖粥景觀輝裝飾顆工程稈成本當(dāng)管理景觀恐工程浸成本枝管理控制階段職能部門(mén)職責(zé)方案設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)研發(fā)部落實(shí)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案交底提供設(shè)計(jì)項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)造價(jià)采購(gòu)部景觀工程專(zhuān)項(xiàng)成本測(cè)算工程實(shí)施階段設(shè)計(jì)研發(fā)部管理設(shè)計(jì)變更控制景觀效果營(yíng)銷(xiāo)部造價(jià)采購(gòu)部景觀專(zhuān)項(xiàng)成本動(dòng)態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場(chǎng)收方、審核竣工資料造價(jià)采購(gòu)部審核竣工結(jié)算完善景觀成本數(shù)據(jù)資料景觀拐工程亭成本擾構(gòu)成場(chǎng)地常整治易費(fèi)苗木傅栽植嚴(yán)費(fèi)苗木惱?；疃拣B(yǎng)護(hù)鎮(zhèn)管理潮費(fèi)景觀萬(wàn)效果昏調(diào)整旦增加旅費(fèi)苗木扶價(jià)龍湖冬景觀膨綠化纖指標(biāo)朋參考內(nèi)容控制比例軟景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景觀單方造價(jià)…景觀工躬程成節(jié)本管碑理措享施景觀歇工程濕分不濤同設(shè)嶄計(jì)階書(shū)段成劈燕本控?cái)?shù)制喬木素或貴籌重苗佳木部而分由郊甲供景觀牧效果買(mǎi)過(guò)程晝控制沒(méi)控制普移栽慌等造山成的藥損失建立邪苗木址基地把或自船己的抵苗圃賞積累見(jiàn)苗木屋資源嚴(yán)格野管理零現(xiàn)場(chǎng)傭收方省結(jié)算龍湖絕控制催景觀捐的方節(jié)法喬木笑、灌蠅木種斯在那甲里樓宇行道母樹(shù)道路灌木喬木公共砌部分單裝飾鹿工程伴成本第管理控制階段職能部門(mén)職責(zé)方案設(shè)計(jì)階段初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)研發(fā)部落實(shí)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案交底提供設(shè)計(jì)項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)造價(jià)采購(gòu)部裝飾工程專(zhuān)項(xiàng)成本測(cè)算工程實(shí)施階段設(shè)計(jì)研發(fā)部管理設(shè)計(jì)變更控制裝飾效果營(yíng)銷(xiāo)部造價(jià)采購(gòu)部裝飾專(zhuān)項(xiàng)成本動(dòng)態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場(chǎng)收方審核竣工資料造價(jià)采購(gòu)部審核竣工結(jié)算完善裝飾成本數(shù)據(jù)資料公共碑裝飾憤工程奇成本盟管理檢措施裝飾榨工程墻分不嗎同設(shè)癢計(jì)階直段成畝本控撤制主要手裝飾隊(duì)面層結(jié)材料州部分涌由甲襪供裝飾戴工程取效果場(chǎng)過(guò)程選控制虜避免喂返工登等造得成損騾失嚴(yán)格鼓管理禮現(xiàn)場(chǎng)貌收方災(zāi)結(jié)算材料四設(shè)備梅采購(gòu)冬管理鈴原則序號(hào)供應(yīng)方式適用范圍1甲方供應(yīng)適用于單價(jià)高、通用性較強(qiáng)、使用量較大的材料設(shè)備，如商砼、鋼筋、主要裝飾材料、電梯、電線電纜等。2甲方限價(jià)、乙方采購(gòu)適用于用量較大、但市場(chǎng)較成熟、品牌和價(jià)格差異不大的材料設(shè)備，如給排水管、外墻勾縫劑、外墻面磚粘貼劑等。3乙方自行采購(gòu)適用于產(chǎn)品質(zhì)量差異較小、價(jià)格差異不大的低質(zhì)高耗量材料，如砂、石、砌筑用磚等。甲方顫供應(yīng)笑材料已設(shè)備珍的目嫂的集約遲方式駝規(guī)模限采購(gòu)碑有利承于市滑場(chǎng)競(jìng)到爭(zhēng)降掙低材紹料設(shè)聚備的齊造價(jià)腿和采且購(gòu)成旺本可以梁有效原控制曉主要皇材料擱設(shè)備格的質(zhì)劣量龍湖敗體驗(yàn)針區(qū)樣劫板房恰成本防管理樣板查房的棚成本割范圍樣板醫(yī)房成串本包墾括：樣板霸房建鴿造費(fèi)冒、樣芽板房脈裝飾灑工程閣費(fèi)、臺(tái)樣板堤房家椅具及科樣板刻房小予品擺撇設(shè)影響卷樣板迎房成添本的銅主要有因素1）、稱(chēng)樣板向房裝姑飾風(fēng)教格定戴位2）、曲樣板搖房裝劑飾材杜料標(biāo)催準(zhǔn)3）、能樣板戰(zhàn)房風(fēng)們格影瓣響樣匪板房披家具目小品稈風(fēng)格術(shù)和造各價(jià)控制原樣板惑房成倘本的下措施1）、夕樣板盤(pán)房裝貨飾成姐本原泛則應(yīng)挑該控咱制在挪目標(biāo)阻成本渠執(zhí)行抵版的蘆分解蝦測(cè)算腫控制磁范圍揚(yáng)內(nèi)2）、詳確定輝合適母的樣壩板房幣裝飾血風(fēng)格陜以控軍制裝控飾成乒本和投家具邁小品罪成本3）、午控制融主要晴裝飾候材料難標(biāo)準(zhǔn)拜，好肺材料哄用在征關(guān)鍵增部位4）、臘耐用他品回羽收和糟周轉(zhuǎn)到使用龍湖睛體驗(yàn)釋區(qū)樣劍板景蛇觀成凡本管元理樣板宋區(qū)景回觀成弓本的泛范圍樣板許區(qū)景摩觀成漏本包臥括：樣板框景觀陶喬木怎、灌屆木、隔草坪啊、小盟品、蘭水體擁、便陷道、丟擋墻育、護(hù)去欄等召，同摸時(shí)還慕包括箭配套互的休蒼息用喂家具使。影響京樣板挪區(qū)景牌觀成設(shè)本的鍬因素1）、頁(yè)樣板歐區(qū)景辜觀設(shè)喊計(jì)定敏位2）、采樣板任區(qū)景鼓觀喬何木、鬼灌木馬、草靈坪的睜比例檔不按電常規(guī)隊(duì)比例獲，如佛何達(dá)羅到效溪果和撫成本彈的統(tǒng)硬一3）、勾樣板垃區(qū)景姨觀樹(shù)伴木定斗位高硬名貴遙樹(shù)種淺多于草常規(guī)暑配置4）、寸樣板尾區(qū)景濫觀水樸體不譽(yù)按常爹規(guī)設(shè)被置，蛛高于生項(xiàng)目碑配置箏平均豬標(biāo)準(zhǔn)5）、鄭樣板抽區(qū)景難觀小買(mǎi)品不頁(yè)按常伸規(guī)設(shè)腰置，頓高于謀項(xiàng)目沖配置逝平均淘標(biāo)準(zhǔn)控制明樣板晉區(qū)景化觀成話本的漲措施1）、形樣板獅區(qū)景即觀成越本原繪則應(yīng)冷該控頌制在私目標(biāo)稱(chēng)成本煌執(zhí)行屈版的搖分解鏟測(cè)算蛇控制勵(lì)范圍星內(nèi)2）、習(xí)合理壺搭配馳樣板蛾區(qū)景腥觀喬誘木、藝灌木歐、草店坪的呼比例次和效竭果，壩控制稿名貴嗚苗木察的數(shù)黃量和躍效果3）、分樣板尾區(qū)景綠觀突出破目冒標(biāo)成骨本要葉有補(bǔ)對(duì)救措喉施，煌如控寒制項(xiàng)連目總程體景扇觀成姿本，紋樣板臭區(qū)景獸觀苗命木移遇栽等房地己產(chǎn)開(kāi)風(fēng)發(fā)的僅成本峰控制內(nèi)容龍湖牽的成援本管舒理房地財(cái)產(chǎn)主呀要成瞞本費(fèi)際項(xiàng)構(gòu)邪成成本分類(lèi)成本費(fèi)項(xiàng)成本內(nèi)容直接成本（開(kāi)發(fā)成本）土地費(fèi)土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、與土地有關(guān)的費(fèi)用前期工程費(fèi)勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平工程費(fèi)、行政及政策性收費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)滿足項(xiàng)目使用功能的設(shè)施設(shè)備配套設(shè)施費(fèi)按規(guī)劃和有關(guān)要求設(shè)置的配套建筑建安工程費(fèi)建筑工程、安裝工程（含各項(xiàng)設(shè)備、智能化工程費(fèi)）、戶內(nèi)精裝修、環(huán)境景觀工程工程相關(guān)費(fèi)用監(jiān)理費(fèi)、各項(xiàng)咨詢費(fèi)、定額外專(zhuān)項(xiàng)檢測(cè)費(fèi)、工程測(cè)量費(fèi)用、各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)用期間費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用調(diào)研、推廣廣告費(fèi)、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關(guān)手續(xù)費(fèi)管理費(fèi)用管理人員工資、行政支出、福利等費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資金成本項(xiàng)目煉制成襯本管片理組態(tài)織形納式營(yíng)銷(xiāo)鋼部成本陣管理術(shù)部工程埋管理櫻部設(shè)計(jì)巧研發(fā)培部計(jì)劃回財(cái)務(wù)對(duì)部公司殼總經(jīng)技理研發(fā)危專(zhuān)員項(xiàng)目宜負(fù)責(zé)專(zhuān)人項(xiàng)目煉研發(fā)劫經(jīng)理項(xiàng)目墓工程糧經(jīng)理項(xiàng)目舞成本呈經(jīng)理項(xiàng)目注營(yíng)銷(xiāo)警經(jīng)理項(xiàng)目逆財(cái)務(wù)改經(jīng)理專(zhuān)業(yè)慚工程估師成本伯專(zhuān)員營(yíng)銷(xiāo)捎顧問(wèn)財(cái)務(wù)混專(zhuān)員房地狡產(chǎn)開(kāi)便發(fā)的歐投資悼控制竣工腥驗(yàn)收試遭運(yùn)嗓行采悄購(gòu)施撥工設(shè)蔽計(jì)勘膝察可行乓性研索究項(xiàng)目咬建議獸書(shū)房地佛產(chǎn)建穴設(shè)投午資階任段劃滿分建盲設(shè)軋工玻程鞭項(xiàng)條目葡的扯階營(yíng)段啟動(dòng)躺階段規(guī)劃裝階段實(shí)施偷階段收尾枝階段房地至產(chǎn)投敏資比健例階姑段劃衫分建設(shè)頭安裝巧完成投使憶入用投資可行事性研食究投資合發(fā)爬同包決立掠策項(xiàng)10淺0%勘察插設(shè)計(jì)施工麥采購(gòu)竣工宏驗(yàn)收房地秋產(chǎn)開(kāi)盯發(fā)的拒投資足控制數(shù)要點(diǎn)投資游測(cè)算柴過(guò)程標(biāo)的控勁制分恨為：·投資回論證學(xué)階段巖測(cè)算·設(shè)計(jì)辣階段傷測(cè)算執(zhí)行諒過(guò)程立的控噴制主菌要是洋施工雄控制投資牢控制檔包括津投資愛(ài)測(cè)算聞過(guò)程絕的控況制和粉執(zhí)行企過(guò)程溫的控聽(tīng)制土地庭投資伸論證·根據(jù)乘提供刊的土批地信漆息，乖確定籌擬取謊得地袖塊的量項(xiàng)目雜定位·結(jié)合僅市場(chǎng)板需求禽對(duì)不少同業(yè)痕態(tài)使殲用功慕能建坦筑面宴積的躬合理捷配置·結(jié)合寫(xiě)周邊縫環(huán)境際、相拘鄰項(xiàng)丸目售紋價(jià)、除市場(chǎng)主需求聯(lián)等情葬況論剃證項(xiàng)目軌投資嬌可行糟性·參考許類(lèi)似店業(yè)態(tài)敗工程呆項(xiàng)目購(gòu)歷史預(yù)經(jīng)驗(yàn)由數(shù)據(jù)貍編制扇投資撲估算投資扎論證蘿階段方案壘設(shè)計(jì)墨（概蛙念設(shè)麗計(jì)）初步涌設(shè)計(jì)夢(mèng)（擴(kuò)蠅初設(shè)市計(jì)）施工存圖設(shè)剃計(jì)工程蔑設(shè)計(jì)橋階段投資牧決策佩至初陵步設(shè)神計(jì)階棕段，惰通過(guò)張對(duì)設(shè)薯計(jì)方算案的覆比較站，本絹階段橫投資殲控制賴(lài)的效驗(yàn)果約為75贏%～80倍%，控謙制投指資的動(dòng)阻力傻最小涼，控園制投須資需拒要的商成本杏最低深化票設(shè)計(jì)怎至施皺工圖紛設(shè)計(jì)柳階段齊，通聯(lián)過(guò)對(duì)輸建筑常標(biāo)準(zhǔn)凳的比闖較，繞本階從段投耗資控菜制的謝效果約為15煙%～20蔬%施工譯圖設(shè)嗓計(jì)結(jié)躍束至叛施工蕉階段盤(pán)（實(shí)節(jié)施階距段）瀉，通連過(guò)對(duì)栽施工限方案離的比救較，障本階青段投主資控膜制效祖果約為5%以內(nèi)，控記制投睬資阻庭力較雄大，工控制先成本例較高設(shè)計(jì)瞧階段弓投資端控制碌效果概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制刮的效康果控制佳的阻姿力控制惑的成覽本主要控制價(jià)值體區(qū)方案幅設(shè)計(jì)好控制反要點(diǎn)在容將積率挪指標(biāo)怕控制掉面積驗(yàn)，結(jié)煉合市鄉(xiāng)豐場(chǎng)需藏求對(duì)警不同乳業(yè)態(tài)腦建筑雜面積父的合變理配過(guò)置，建多升少高狐層、亮建多圖少多示層、醉建多陳少商巾業(yè)、爬建多麗少別數(shù)墅、曉建多鄙少花怖園洋帆房；配置湯那些魄基礎(chǔ)尋設(shè)施狂和配御套設(shè)義施，務(wù)獲得甜最大訂銷(xiāo)售警額和根高額鍛利潤(rùn)蕉。方案煙設(shè)計(jì)捷控制衰要點(diǎn)對(duì)業(yè)炮態(tài)和讀戶型猶的多罪方案潑設(shè)計(jì)驚，通元過(guò)比度較確飾定單灘體平牛面和口戶型御；通吊過(guò)對(duì)民建筑督面積罵、套絮內(nèi)面泳積、串公攤勻面積錯(cuò)的比掌例測(cè)忌算，曾確定泳最合那理戶絕型和毯戶型店搭配脊從而策獲得貓最大股得房飲率和沫銷(xiāo)售往面積。對(duì)各偷方案爹合理活搭配泡主要寄建筑志和配湖套設(shè)栽施、極車(chē)庫(kù)確、景勇觀綠句化面防積，迅景觀蒜綠化秤面積淚、區(qū)趨內(nèi)配片套道梨路管采網(wǎng)等架，并娃進(jìn)行漠土地霞成本基、配坑置標(biāo)令準(zhǔn)和折建造量成本丹的造評(píng)價(jià)比師較，同對(duì)各梨方案曠的建旨設(shè)工叫期、鍬銷(xiāo)售炊速度州、銷(xiāo)浙售價(jià)蛾格和妖資金憐成本舅的比份較，索編制投資記估算。方案趁設(shè)計(jì)嚇控制碗要點(diǎn)初步捷設(shè)計(jì)析（擴(kuò)舟初設(shè)詳計(jì)）送階段便控制狗要點(diǎn)限額究設(shè)計(jì)確定枝限額濕設(shè)計(jì)曠控制腸指標(biāo)限額斬設(shè)計(jì)趟是按包照批核準(zhǔn)的次設(shè)計(jì)個(gè)任務(wù)州書(shū)及踐投資銹估算歡控制壺初步闖設(shè)計(jì)撫，對(duì)宅設(shè)計(jì)幫規(guī)模竹、設(shè)佛計(jì)標(biāo)凱準(zhǔn)、寶工程胞數(shù)量污和預(yù)紛算指繭標(biāo)等蔥各方約面的爽控制肆，凡蒜是能堆進(jìn)行抽定量?jī)?yōu)綜合領(lǐng)的設(shè)淋計(jì)內(nèi)年容，便均要銳通過(guò)況計(jì)算革確定喬，要腔充分辦考慮是施工辦的可韻能性膏和經(jīng)成濟(jì)性拼。初步道設(shè)計(jì)零（擴(kuò)攜初設(shè)性計(jì)）號(hào)階段柏控制未要點(diǎn)根據(jù)忠地貌域標(biāo)高堂，比綿較總刮體平概面布怨置，匪以確甘定建輩筑物地和總餐平面金標(biāo)高駁，合弱理確供定平貼場(chǎng)土寄石方薦標(biāo)高輪，達(dá)鋪到平劉基土脫石方態(tài)的挖溝填運(yùn)鳥(niǎo)最合晨理方代案，瘋減少蕉擋墻議工程嗓量，傷減少斷基礎(chǔ)眼深度寧增加殲地下蛇利用縮慧面積岸的方鍋案比咐較。初步通設(shè)計(jì)她（擴(kuò)肺初設(shè)紛計(jì)）翻階段制控制邁要點(diǎn)控制某單體芹建筑鏈的特目徵指襯數(shù)，釘包括客：外有墻周鼠長(zhǎng)、喬面積列系數(shù)軋，門(mén)紐奉窗面舒積系相數(shù)窗君墻比結(jié)、窗派地比趨指標(biāo)墓、體舞型系跑數(shù)等娃對(duì)節(jié)和能保治溫、跨消防咳、抗殼震設(shè)燦計(jì)標(biāo)稈準(zhǔn)的拜影響惰。初步扯設(shè)計(jì)淘（擴(kuò)督初設(shè)菌計(jì)）陪階段仍控制側(cè)要點(diǎn)確定戒產(chǎn)品栗配置址系統(tǒng)車(chē)、內(nèi)易容、掙標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)閉漲所（刷如果恒有）份、高友配室圖、低代配室班的區(qū)污域位裕置的裳選定姓；給水成、消陡防分全區(qū)是通否合碗理初步休設(shè)計(jì)享（擴(kuò)碎初設(shè)牛計(jì)）豬階段稅控制將要點(diǎn)控制檔建筑俱設(shè)計(jì)腸標(biāo)準(zhǔn)李，控捉制單繞體工枯程配財(cái)置標(biāo)潔準(zhǔn)；肝比較餃外墻毒保溫禁材料旺和作蹤蝶法，令門(mén)窗齒材質(zhì)藍(lán)、標(biāo)尖準(zhǔn)；革外裝遵飾材繞料的護(hù)選擇壤搭配模，室慘內(nèi)不來(lái)同公哥共部塔分裝序修標(biāo)廟準(zhǔn)，喝在滿足遠(yuǎn)必要征使用獲功能的同闊時(shí)成挪本最塘合理是。初步銜設(shè)計(jì)陪（擴(kuò)簽初設(shè)賓計(jì)）胸階段委控制閥要點(diǎn)根據(jù)下初步蠟設(shè)計(jì)霸圖紙狠對(duì)規(guī)攜劃建竭筑面朽積、聚銷(xiāo)售冊(cè)建筑才面積敲、造槐價(jià)建魔筑面狠積進(jìn)謊行計(jì)她算比帥較，杯盡量娃減少杯公攤吊面積滅增大專(zhuān)得房領(lǐng)率。景觀刪工程什控制蘆軟硬季景面捉積比裕例，鈴包括把水體雜面積愚，鋪定裝面脆積，女喬木趕、灌投木、祥草坪鹽面積應(yīng)的比降例。初步抖設(shè)計(jì)挨（擴(kuò)乞初設(shè)微計(jì)）吉階段疤控制享要點(diǎn)綜合賊管網(wǎng)覽方案翁，包她括：翅道路殃工程燦、雨辦污水邊工程樂(lè)、雨波污水是處理絲式、強(qiáng)絨弱電丙管網(wǎng)莊、給繡水管出道工墊程等拆的走青向作亡法進(jìn)扁行造套價(jià)分房誠(chéng)析比洞較，辦使布撒置、億走向亦、作董法更饅合理拉，挖薯溝的廈土石詞方量險(xiǎn)最小演。編制宵概算誕，對(duì)緞投資章進(jìn)行孫控制版。施工漁圖設(shè)插計(jì)控巨制要承點(diǎn)比較撿不同卷形式必基礎(chǔ)真工程萌造價(jià)挖，確塞定合典理基廁礎(chǔ)形智式；比較肢不同斗結(jié)構(gòu)需體系垂對(duì)工它程造插價(jià)的遮影響阻，確單定合計(jì)理結(jié)拌構(gòu)體耳系，撲認(rèn)真什計(jì)算斃合理慣選擇還安全蠻系數(shù)碎；把握援細(xì)部使設(shè)計(jì)蓄、作著法和誰(shuí)材料德選用由此由可見(jiàn)慨設(shè)計(jì)閣階段案投資撿控制僅的重終點(diǎn)又作在方案惡設(shè)計(jì)擋和初偷步設(shè)教計(jì)（呆擴(kuò)初筋設(shè)計(jì)甘）階挪段。運(yùn)用林價(jià)值書(shū)工程組控制踏投資投資經(jīng)測(cè)算脖過(guò)程護(hù)包括前投資蟲(chóng)論證億階段改測(cè)算耽和設(shè)史計(jì)階喇段測(cè)腦算，龜這一棗階段扇運(yùn)用屋價(jià)值口工程進(jìn)分析講，確存定合洽理功處能，績(jī)有效梢控制助投資惠。價(jià)值憑工程是把魚(yú)技術(shù)陰與經(jīng)替濟(jì)結(jié)赤合起遇來(lái)的欺管理湖技術(shù)添，通瓦過(guò)對(duì)救產(chǎn)品狠的功余能分勉析，噸達(dá)到掙產(chǎn)品柜適當(dāng)夕的價(jià)建值，干以最造低的盆成本吉去實(shí)荒現(xiàn)產(chǎn)芬品的張必要蘇功能蘿。如何追有效令提高擔(dān)產(chǎn)品辭的價(jià)譯值功能F成本C1、功擾能不旗變，融成本促下降2、功叢能大項(xiàng)幅提詳高，舟成本彩略有航增加3、功暢能提駕高，帖成本坐降低4、功驅(qū)能略燈有降月低，孕成本派大幅勸降低5、成孫本不食變，卡功能狗提高如何惜有效拾提高飄產(chǎn)品嫩的價(jià)努值表中歪的價(jià)念值不鵝是從臉價(jià)值藥構(gòu)成偵的角遮度來(lái)扛理解快的，林而是榨從功拼能角示度出鞏發(fā)理某解價(jià)濟(jì)值的源，表蒙現(xiàn)為浩功能語(yǔ)與成豎本之欠比；成本情也不腳是一治般意搞義上剝的成岸本，主它是劫構(gòu)成產(chǎn)品溪壽命嗓周期爺?shù)某尚贡?，包啦括建疫造成甲本和雀使用臘成本拜。如何扯有效怕提高搬產(chǎn)品佛的價(jià)饅值所以宵上表?yè)弦脖眸Q示為瘡：功能抄（或龍效用芬）價(jià)值=；成本油（或描費(fèi)用哀）F用數(shù)哪學(xué)公能式表匪示V砍=C工程翅實(shí)施宿階段職控制全要點(diǎn)確定偵合理背的工止期，縫為了域及時(shí)驢達(dá)到身投資雪效益督，搶僑工期呼可能裙會(huì)增掠加成譜本，醬但搶木工期俊獲得爛的效泡益是鴿否與沫增加部的成淘本等袋值。施工喪方案災(zāi)的比島較和改造價(jià)仙控制包括晶施工膀平面康布置芹中施公工設(shè)外備的裕選擇自和配肢置，骨基礎(chǔ)泰土石雨方和槐室內(nèi)滿回填垂土石物方平某衡、餅外運(yùn)繡方案遲比較訊，有予（增忘加）惡費(fèi)用筐的非妖常規(guī)汁施工逮方案草多方振案比歇較等震（如霜：止階水帶鎮(zhèn)、剛赴性套恩管、撲防水芬拉桿纖）工程把實(shí)施輩階段革控制消要點(diǎn)工程六實(shí)施透階段蹄控制太要點(diǎn)施工喉材料希設(shè)備痰采購(gòu)彩，對(duì)饒材料泥要比討值比皮價(jià)；違對(duì)設(shè)令備除業(yè)了滿墻足功疤能外咬，要吹比較懶質(zhì)量史、價(jià)礙格、米運(yùn)輸焰及運(yùn)五行成袍本和賣(mài)使用類(lèi)壽命建，還炊要考嬌慮備培品配迎件價(jià)優(yōu)格和押維修呆的費(fèi)埋用；投資獨(dú)控制心（目捕標(biāo)成潮本管襯理）編制廁目標(biāo)仔成本娘或計(jì)結(jié)劃成嚷本分階傻段對(duì)遞目標(biāo)觸成本蘇或計(jì)糖劃成垂本進(jìn)努行檢惱查、嗚修正對(duì)目部標(biāo)成茂本或僚計(jì)劃形成本少與實(shí)世際成紋本進(jìn)討行比史較對(duì)帶項(xiàng)目蒙進(jìn)行夢(mèng)后評(píng)設(shè)估目標(biāo)扶成本拆編制鋒的方失法投資畏估算廳（歷禾史成讓本數(shù)川據(jù)庫(kù)蠢）設(shè)計(jì)唱概算歷史訴成本貌數(shù)據(jù)傷庫(kù)包括早：成本惹測(cè)算蛾基礎(chǔ)垮資料開(kāi)發(fā)博成本剪匯總亭表單位您工程夜建安無(wú)指標(biāo)成本頌測(cè)算踩基礎(chǔ)彼資料紛：搜集息各房牲地產(chǎn)脈項(xiàng)目剝工程（歷劈燕史）的各票項(xiàng)規(guī)龍劃指蚊標(biāo)，尤已建壩項(xiàng)目年概況功指標(biāo)鑰以及恢已建蓬項(xiàng)目惰各單號(hào)位工屈程指鉆標(biāo)的實(shí)際烘記錄新建房地懶產(chǎn)項(xiàng)贏目的割規(guī)劃咬設(shè)計(jì)手條件昏，擬建享項(xiàng)目篩概況蔬指標(biāo)開(kāi)發(fā)寄項(xiàng)目誰(shuí)