房地產開發(fā)項目技術管理

房地產開發(fā)項目的技術管理第一部分房地產開發(fā)項目技術管理工作要點第二部分房地產開發(fā)項目施工組織設計（專項方案）的審查第三部分房地產開發(fā)項目的圖紙會審第四部分房地產開發(fā)項目施工過程中主要技術控制點

房地產開發(fā)項目的技術管理工作是房地產企業(yè)生產經營過程中的一個必不可少的組成部分，它始終貫穿于項目開發(fā)的全過程。隨著房地產行業(yè)競爭的日趨激烈，房地產銷售由賣方市場向買方市場的轉變，對房地產項目的質量投訴日趨增多，業(yè)主對房地產的品牌、質量、技術含量的要求達到了一個新的高度，而工程技術則是保證品牌、質量、技術含量的重要基礎。根據2002年建設部發(fā)文實行《新建住宅保證書》，《新建住宅使用說明書》制度，這更從法律角度上對項目技術管理工作提出更高的要求。大量實踐證明，一個房地產項目的技術含量比較高，所生產的“產品”就越好，市場效果也就越好。

因而所帶來的社會效益、經濟效益、環(huán)境效益就會有很大提高。否則將造成“產品”低下、積壓、生產周期長、投資費用增加等致開發(fā)商無法收回的投資?？梢娂夹g管理工作在房地產開發(fā)過程中的重要性。

所以今天我將根據公司作為國有大企業(yè)中的房地產開發(fā)企業(yè)的具體情況，結合我們公司在房地產開發(fā)項目技術管理工作的特點，我們全體技術管理人員在我們的項目技術管理中應做什么？能做什么？控制什么？來和各位領導及各位同仁進行探討。第一部分：房地產企業(yè)的技術管理工作要點一、房地產開發(fā)項目的技術管理工作的特點：（三性）二、房地產開發(fā)項目技術管理的主要工作三、做好房地產開發(fā)項目技術工作的前提條件一、房地產開發(fā)項目的技術管理工作的特點（三性）（一）綜合性（二）復雜性（三）超前性二、房地產開發(fā)項目技術管理的主要工作

（一）參與編制開發(fā)項目的可行性研究。針對所有開發(fā)項目，結合現行規(guī)范、標準要求，從技術應用角度分析其可行性，為開發(fā)決策提供技術依據。（二）根據公司的總體開發(fā)要求，參與開發(fā)項目設計任務書的編制工作，特別是設計任務書中的技術標準要求，必須提細、提準，具有科學性和可操作性，包括開發(fā)項目的功能要求、技術經濟指標、面積標準、裝飾標準、主要新材料、新設備、新技術的應用等。同時還要參與規(guī)劃設計方案、詳細規(guī)劃、戶型設計、初步設計、施工圖設計等的審查工作。使得設計文件在符合國家政策、標準、規(guī)范要求的同時，充分體現公司的總體設計意圖和理念。（三）參與編制公司開發(fā)項目總體開發(fā)建設組織方案。從技術層面提出具體要求，不論是進度計劃、質量標準、經濟指標等要在滿足技術標準的前提下進行。

（四）組織施工單位、監(jiān)理單位做好設計交底、圖紙會審、技術交底等工作，并與設計、監(jiān)理、主要材料供應商等單位溝通、協(xié)調，隨時解決現場出現的一切技術問題。（五）組織審查施工單位編制的施工組織設計和專項方案。施工組織設計是指導工程從開工一直到竣工投產及保修的作業(yè)指導性文件，它涉及到進度、安全、主要施工方法、各類資源配備等一系列問題，同時涉及由于施工方法等原因造成的經濟是否合理等因素。所以各級技術人員必須對施工組織設計和專項方案進行嚴格審理（后面還要講施工組織設計和專項方案的審查方法等內容）。（六）各級技術人員要組織編制各種材料、設備的技術標準，主要編制材料、設備應執(zhí)行的國家、省、市標準、材料設備的性能型號等，同時要重點考慮公司對一些影響質量和造價的材料、設備有無特殊要求等。（七）各級技術人員要負責收集、整理、識別工程所需的國家、省、市的方針、政策、規(guī)范、標準等技術文件，保證工程所使用的各種標準、規(guī)范都具有效性避免標準使用上的錯誤。（八）各級技術人員要保證監(jiān)視測量設備的完好性，保證每臺設備都在檢定周期內，確保各種數據的科學、有效。（九）各級技術人員要完成好施工過程中各種技術問題的發(fā)現、處理工作。這項工作貫穿著工程施工的全過程。由于工程在現場的復雜程度，施工隊伍素質的參差不齊，材料設備供應的種種客觀因素，設計單位施工圖紙深度滿足不了工程所需等等原因都會造成現場技術問題，這是我們技術工作者的日常工作，必須做到位、及時，否則影響工程的總體安排。（十）組織各相關單位（施工單位、監(jiān)理單位）完成竣工資料的收集、整理、存檔等工作。（十一）各級技術管理人員要制定企業(yè)內部的技術措施，編制和實施企業(yè)內部發(fā)展規(guī)劃。收集科技情況，及時了解國內外房地產科技發(fā)展信息，適時推廣新材料、新技術，提高開發(fā)產品的科技含量。三、做好房地產開發(fā)項目技術工作的前提條件

（一）公司技術管理人員要具備較強的事業(yè)心和責任心。

（二）具有較強的全面技術管理能力

（三）具備較強的專業(yè)技術知識

第二部分：

如何做好房地產開發(fā)項目施工組織設計（專項方案）的審查工作

一、審查人員應具備的能力

（一）較強的事業(yè)心和責任心（二）熟練掌握國家、省、市（油田公司）的標準、規(guī)范及相關規(guī)定要求。（三）能夠充分閱讀設計圖紙要求的各項內容（四）熟練掌握專業(yè)技術知識（五）熟練掌握施工組織設計（專項方案）應重點審核的內容。二、施工組織設計的基本情況（一）什么是施工組織設計（專項方案）施工組織設計：是以施工項目為對象進行編制，用以指導其建設全過程各項施工活動的技術、經濟、組織、協(xié)調和控制的綜合性文件。施工組織設計根據不同編制階段可分為投標施工組織設計和實施施工組織設計；對于大型建筑項目或建筑群，分為施工組織總體設計和單位工程施工組織設計。施工方案：是以單向施工項目或其中的某一部分項工程為編制對象進行編制，用以指導其施工過程并重點考慮施工方法、機械設備利用、勞動力和材料組織安排的具體文件。（二）施工組織設計的基本規(guī)定1、施工組織設計必須在工程開工前由施工單位編制完畢，并交監(jiān)理、建設單位審核，嚴禁邊施工邊編制審核，更不允許施工完畢后補施工組織設計或專項方案。2、施工組織設計編制前，應熟悉、掌握招標文件和施工圖紙、并到施工現場進行實地調研。

3、編制分部分項工程施工方法時應有所側重，對于工藝復雜的部分應重點編制。4、施工組織設計的編制依據和借用的素材應現行有效，不得引用國家廢止的文件和標準。嚴禁在施工組織設計使用國家、省、市、明令淘汰和禁止使用的建筑材料和施工工藝。（三尺）施壟工組怎織設樹計的菊編制終依據1、項還目招銷標文互件和荷工程枝承包白合同2、工計程全揉部施蕩工圖訊紙及燈標準攪圖集3、工歌程地店質勘飲查報無告、撥地形長圖及餡工程相測量水控制額網4、氣攜象、稍水文產資料5、工瞇程建槐設法快律、霉法規(guī)倚和有鵲關規(guī)濫定6、企資業(yè)類志似施定工項蟻目經填驗資鉆料7、現極行的紙國家哀標準糊、行斑業(yè)標碑準、肚地方往標準甲及企篇業(yè)施迅工工李藝標技準三、蠢施工趴組織姨設計咸的控主要拒內容施工蜓組織返設計偶主要部包括忍以下政三嘆部分肉內容澤：（一南）?；⒁?guī)內少容（二獅）分絡專業(yè)票內容（三紡）爬附加葉內容（一脾）常貌規(guī)內魂容1、編偏制依有據及單說明2、工推程概氧況3、施能工準粘備工強作4、施深工管正理組摸織機騾構5、施倉工部率署6、施瘦工現月場平柴面布喘置及蛾管理7、施程工進飛度計曾劃8、資揪源需乎求計月劃9、工催程質摔量、羽安全執(zhí)、文庸明施免工、倆環(huán)境援保護我措施10、特住殊季且節(jié)施淹工措搞施（二猶）分腥專業(yè)患內容1、分裁部分裝項工爪程的毫施工侵方法2、工吵程重德點、豬難點祝的施怠工方蜂法及泥措施（三津）姓附加蠢內容1、四泳新的星應用2、成茄本控撕制措坊施3、施惑工風晉險防毯范4、工激程創(chuàng)椒優(yōu)計呢劃和紀保證遣措施（四片）專喉項施若工方鎖案內丘容1、樁補基礎僅工程2、有獻防水奏要求律的樓角地面惑工程3、屋揪面防蘿水工貿程4、地透下防扶水工使程5、現它場預插應力鴿砼工束程6、鋼駐筋工夕程7、鋼束結構薯工程8、配腰筋砌饞體工掉程9、電售梯工斷程10、基大坑支輛護與獨降水消及土暗方開宿挖工呈程11、模韻板工純程12、起錘重吊厭裝工敏程13、腳溫手架事工程14、拆剃除、割爆破察工程15、其或他結摸構復等雜、賣技術驢含量魄高、黎施工下難度剖大及宴易出幕現質噴量、遮安全斧問題夫的工篩程16、上侵級主拉管部肉門規(guī)拍定的耳其他渴危險派性較站大的個工程（五峰）建趣設單報位審牌查施及工組皂織設革計<專項鹽方案>的重棵點審哀查內巡壽容1、編疫制依繼據2、施舍工組鼓織管扔理架放構和賀職責勾分工3、施縱工布憐置4、施禽工進預度計快劃5、施遇工準攜備6、施帆工方湊案7、質搞量保房誠證措濃施8、安公全文斥明施吵工保李證措陶施9、施亮工進和度保礎證措促施10、經攀濟技誓術指彈標分辰析第三償部分護：趣房地揉產開父發(fā)項壇目的鞠圖耕紙會電審一、舌圖紙盞會審逗的基泥本內習容（一盲）圖屬紙會爸審的吳定義（二種）圖準紙會廳審的尼目的（三叼）圖示紙會揪審的幸主要喚內容二、雅建設窩單位忠圖紙蝦會審還應解以決的剝重點像內容（一）部審查遺施工葡圖紙積是否鹿達到朱國家枝標準疊規(guī)范似要求罩應達上到的劈燕設計抓深度變。（二報）審端查施愚工圖械紙是西否嚴油格按吊照設墊計任撈務書老和建少設標師準進魔行設呀計，甲設計嘉圖紙頭能否急完全彎表達映開發(fā)久企業(yè)桐的設閑計意盜圖。（三夾）審吃查施拴工圖曠紙是康否有與違背吃國家兄、省繼市強碑制不洗允許思應用食的項逐目和駱材料次。（四員）審匙查施葬工圖勒紙是庫否影鋸響工勸程質矮量、鑰安全豬的內服容。（五緩）結知合施銷工隊輛伍素煙質、揚施工擱工藝樸是否成能夠鴿完全仔達到鍵設計饑圖紙級要求哥。三、扣圖紙弄會審唯的技壺巧（一返）從宰遵守全規(guī)范晴的角倦度進遮行圖買紙會愧審（二駛）從恐保證交質量籮的角座度進襲行圖循紙會毫審（三滲）從霞便于劇組織慣施工糊的角悟度進眠行圖咸紙會職審（四昂）從給節(jié)約介成本支的角旬度進坡行圖搜紙會鼠審（五丸）從山加快散施工番進度枯的角來度進枝行圖姥紙會覽審（六遮）從哥利于運竣工幸驗收庫的角旗度進碗行圖傷紙會抽審（七忠）從孟銷售秤角度摟進行誘圖紙李會審（八滾）從吼滿足忙交房首的角龜度進且行圖硬紙會吃審（九君）從隔物業(yè)眼管理注的角突度進熊行施佳工圖堤紙會鍋審（十通）從鉛居住甲者的融角度爭進行韻圖紙弱會審（十攀一）想從滿較足開翁發(fā)理慢念角飽度進勸行圖襯紙會竟審第四減部分悉：魚房地蕉產開欲發(fā)項賠目施輪工過嘆程主永