南京高端住宅項目及競標(biāo)策劃報告

謹(jǐn)呈：南京XX房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司—————————————————中國⊕南京————————————————我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向我們的目標(biāo)希望通過本項目成功開發(fā)形象同時并且達(dá)到企業(yè)品牌、銷售利潤、消費(fèi)者口碑的三豐收。提升企業(yè)品牌贏得市場口碑獲得豐厚的開發(fā)利潤提升企業(yè)品牌保證銷售利潤項目背景

——項目有什么樣的背景？研究市場競爭環(huán)境

——面臨何種生存條件？分析地塊

——項目具備哪些特質(zhì)？尋找出路

——項目發(fā)展的方向在哪里？項目定位——項目客群、形象、功能的定位？

本項目新景祥所做的工作版權(quán)聲明：本報告版權(quán)歸南京新景祥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司所有，未經(jīng)書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。項目解構(gòu)市場環(huán)境分析項目發(fā)展出路項目背景分析地塊項目定位項目地處江寧區(qū)湯山街道古泉村，是南京著名的旅游風(fēng)景區(qū)項目位于湯山街道古泉村，滬寧高速公路以北的地塊。湯山早在2000年初就有房地產(chǎn)開發(fā)，但一直以來區(qū)域缺乏政府規(guī)劃，開發(fā)體量較小，未能形成市場主流。湯山街道房地產(chǎn)E網(wǎng)建設(shè)用地：8平方公里人口規(guī)模：5萬人建設(shè)用地：218平方公里人口規(guī)模：15萬人建設(shè)用地：32平方公里人口規(guī)模：25萬人建設(shè)用地：40平方公里人口規(guī)模：35萬人規(guī)劃將新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展分為近期、中期、遠(yuǎn)期、遠(yuǎn)景四個階段，每個發(fā)展階段城區(qū)能形成相對完善的城市功能和城市結(jié)構(gòu)。近期將湯山建設(shè)成為全國有一定知名度，以溫泉渡假為特色的旅游名鎮(zhèn)。中期初步形成具有一定規(guī)模和影響力的湯山溫泉休閑旅游新城格局，逐步拉開新城發(fā)展的基本框架。遠(yuǎn)期基本形成南京市旅游休閑新城，江寧東北部地區(qū)綜合服務(wù)中心。湯山規(guī)劃將成為南京的旅游休閑新城近期中期遠(yuǎn)期遠(yuǎn)景項目是湯山旅游規(guī)劃中“兩心五區(qū)三點”的中心“兩心五區(qū)三點”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)兩心：分別為湯山服務(wù)中心和古泉服務(wù)副中心；五區(qū)：分別為溫泉與歷史文化區(qū)、明文化觀光體驗區(qū)、安基湖生態(tài)休閑區(qū)、龍尚湖休閑旅游區(qū)和大龍山郊野休閑區(qū)；三點：分別為石佛庵文化旅游點、藏龍寺宗教旅游點和古銅礦工業(yè)旅游點。根據(jù)規(guī)劃，湯山將發(fā)展為享譽(yù)國內(nèi)溫泉勝地和文化休閑之城，成為南京市明文化旅游的重要組成部分，成為南京二級旅游服務(wù)中心，由東部地區(qū)向周邊輻射。2020年完成151萬人次的接待目標(biāo)。區(qū)域交通地塊距離中山門15公里，寧杭公路、滬寧高速越境而過湯山位于南京以東30公里，總面積117平方公里，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，距祿口國際機(jī)場40公里，距南京新生圩港24公里。目前到達(dá)區(qū)域還是依靠寧杭公路與滬寧高速兩條主干道。寧杭公路滬寧高速房地產(chǎn)E網(wǎng)南京繞越高速公路已于2006年12月26日正式開工建設(shè)，建設(shè)工期為3年，計劃于2009年建成通車。整個項目全長41．323公里。道路按雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計行車速度120公里/小時。總投資44.8億元的南京繞越高速公路東南段（俗稱二環(huán)，繞城公路為一環(huán)）。繞越高速公路與滬寧高速公路處將規(guī)劃一出口，這將給項目的出行帶來極大的便利。繞越公路南京繞越公路已開工建設(shè)，計劃2009年通車，道路的建設(shè)將為區(qū)域交通提供新的直達(dá)路線。滬寧高速南京收費(fèi)站位于馬群，距離南京城僅15余公里，湯山和麒麟都被它擋在了外圍。從這里到湯山通行費(fèi)是15元，大約耗時10分鐘。從老寧杭公路通行，耗時要長，大約需要30分鐘。伴隨著城市化進(jìn)程的加快，在新規(guī)劃中明確提出，規(guī)劃將滬寧高速湯山收費(fèi)站遷移到二環(huán)外圍，解除湯山與主城之間的屏障。南京城市大交通的新思路：繞越高速建成后，內(nèi)部的所有收費(fèi)站（包括繞城、大橋、三橋等）撤銷，過境車輛在二環(huán)上實施互通，而本地車輛采用年票制。滬寧高速湯山收費(fèi)站規(guī)劃09年遷移到二環(huán)外圍地塊現(xiàn)狀——基地三面環(huán)山，中心處有一水塘基地內(nèi)景房地產(chǎn)E網(wǎng)宗地指標(biāo)總用地面積：14.71萬平方米平均容積率：≤0.8；總建筑面積：11.77萬平方米建筑高度：≤15米幼兒園：≥2700平方米菜場：≥3000平方米陽山碑材風(fēng)景區(qū)項目宗地項目四至南面滬寧高速、寧杭公路西接消防指揮學(xué)校、交通技師學(xué)院北靠昆元白水泥廠，目前粉塵污染較為嚴(yán)重，形象較差。水泥廠的存在在很大程度上制約著項目的發(fā)展?；貣|臨陽山碑材風(fēng)景區(qū)，自然資源、人文資源較為豐富。房地產(chǎn)E網(wǎng)未來規(guī)劃中，將預(yù)留一出口。滬寧高速規(guī)劃中預(yù)留出口若有開口規(guī)劃，未來交通出行比較便利。

項目發(fā)展大盤的規(guī)模交通技校項目北側(cè)山體地塊武警學(xué)校及中間低洼空地昆元水泥場基地周邊可拓展空間十分充裕的，總盤約1200畝本案房地產(chǎn)E網(wǎng)周邊生活、教育配套區(qū)域生活配套檔次不高，形象欠佳。項目背景我們研究考慮的重要因素遠(yuǎn)郊物業(yè)主動郊區(qū)化的發(fā)展基礎(chǔ)？遠(yuǎn)郊物業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀？非主流板塊一直以來湯山市場供應(yīng)量少，項目又位于湯山的邊緣，地段位置相對比較孤立，項目的價值定位如何？項目在區(qū)位與價值上形成突破？資源利用項目有著較好的發(fā)展條件，同時也存在著許多市場風(fēng)險，如何改善現(xiàn)有的資源、規(guī)避市場風(fēng)險，為項目創(chuàng)造發(fā)展機(jī)會。市場環(huán)境分析宏觀市場背景遠(yuǎn)郊別墅市場分析項目解構(gòu)市場環(huán)境分析項目發(fā)展出路分析地塊項目定位房地產(chǎn)E網(wǎng)南京迅速增長的經(jīng)濟(jì)，催生南京城市化、房地產(chǎn)業(yè)邁入高速發(fā)展期2005年南京市GDP為2413億元，比上年增長26.3%；宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展居民祝收入允水平單呈紡春錘形醫(yī)分布撥，中滲產(chǎn)階難層群零體不鎖斷壯鞭大。南京割已初克步具瞎備了居住螞郊區(qū)爺化和堡建設(shè)炒衛(wèi)星域城的巧經(jīng)濟(jì)屈基礎(chǔ)，隨棄著城運(yùn)市化覆水平荷不斷則提高掛，已蚊經(jīng)開批始出偵現(xiàn)可榨城市課人口末向城申外凈兩流出頌的發(fā)流展趨楚勢。梯度肉消費(fèi)掀已然逮成型向，高隨收入瞞者大逝部分探已經(jīng)醫(yī)完成扎首次者置業(yè)娛消費(fèi)昏，中轎等收蝴入者夠需求貿(mào)成為增市場恐主流生，中梳產(chǎn)階喘層不雪斷壯眾大。20速06微年南急京市命人均似GD釘P即呈將達(dá)纖到6忙00歷0美般元，濱市場蠢進(jìn)入寸了快篩速發(fā)旋展的赴階段發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～10001000～80008000～1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型房地簽產(chǎn)發(fā)消展階背段與鞏人均托GD銜P關(guān)桑系國姿際通鈔用衡忌量標(biāo)剪準(zhǔn)表江明，核不同剃地區(qū)神的人劉均G暗DP譜決定椅了該跌地區(qū)弓房地孩產(chǎn)市向場的驕不同專發(fā)展樓階段乞。經(jīng)濟(jì)升的發(fā)渠展，他生活丘品質(zhì)統(tǒng)的提戶高，村促使括都市蛇居民宿崇尚丹健康石、回幟歸自駱然的萬消費(fèi)墨傾向楊。長三熊角一戴體化淡的城鴿市群長三造角經(jīng)夏濟(jì)圈繭與滬洪寧經(jīng)勢濟(jì)帶狹為沿潮線休蹄閑假奏日別紙墅消固費(fèi)提和供了棟市場牧基礎(chǔ)■□隨著跡南京迫定位我為區(qū)音域中欠心城既市，刊南京廊加強(qiáng)項了與糞外部躁經(jīng)濟(jì)癥交流茶的平秤臺，想使得姨經(jīng)濟(jì)償交流惰愈加約緊密藥，商藥務(wù)人屈士來膚往于鄰南京閥與其放他地巡壽區(qū)更繭加頻采繁，碎特別乖是滬結(jié)寧線素更是碼成為咱南京些與整競個長宋三角春聯(lián)系禍的紐茫帶。■□長三夾角地修區(qū)的詢城市哀群已切成為湯僅次往于紐循約都者市圈途、巴園黎都輛市圈短、北授美5蒜大湖掘都市講圈、境倫敦抽都市路圈和歲東京童都市書圈的添世界舌第6我大都死市圈俱。目前蛋長三棍角以優(yōu)占全魚國總店量2爪%的懷土地胖面積耕集聚荒了全灶國1盆0%我的人剝口,捷創(chuàng)造辟了占涼總量鴨達(dá)2順2%淚的G炮DP萍產(chǎn)值環(huán),貢貿(mào)獻(xiàn)了敏占總會量達(dá)譽(yù)25弓%的碗財政鵲收入給。五年乘內(nèi)南緣瑞京交鍵通將隙有三線環(huán)繞越技高速絲式在“固二環(huán)親”之昨外，燦西接樹長江悄三橋命，東航連即奪將開字工的幕四橋禽，與何年內(nèi)并通車把的寧澡淮內(nèi)環(huán)單：城烤市“落井”值字內(nèi)狗環(huán)由城捐東干囑道、老城西示干道堤、緯糖七路劑高架寨和模昆范馬移路組篇成“屠井”當(dāng)字快釣速通矮道。一環(huán)座：繞蹲城公仙路繞城逐公路拘和江柴北大持道、沸長江另二橋五、長賣江四灣橋組怪成“采二環(huán)蹈”。二環(huán)錘：繞期越高蛙速十一踢五期養(yǎng)間南水京規(guī)把劃中太的高憶速公歡路建采設(shè)重暗大項您目序號項目名稱建設(shè)年限1寧淮高速公路南京段2003-20062寧蚌高速公路江蘇段2003-20063寧常高速公路南京段2004-20074寧杭高速公路二期南京段2005-20075南京繞越公路東南段2006-20096溧水到馬鞍山高速公路江蘇段2007-20117南京繞越公路仙林段2008-20108滬寧二通道南京西段2010-20129南京繞越公路東北段2010-201310溧陽至蕪湖高速公路南京段2010-201311浦口至儀征公路2010-201412南京至宣城高速公路高淳段2010-201413寧通高速公路擴(kuò)建2007-200914寧合高速公路擴(kuò)建2008-2010私家毀車擁冶有量匆有所堵增加私家紫車檔霉次普韻遍提繁高，陜價位牌表現(xiàn)撞為“認(rèn)34叨3”趙格局點：即刃10幕萬元定以下紫的占粘三成助，1唉0萬哀元－點20柳萬元言的車舍占四答成，螞20洽萬元薯以上剪的也聞?wù)剂肃嵢擅汀?0晝01高年前瀉3年踏發(fā)展悼私家弄車2再萬多演。2繩00薄2年遲，南劍京新繩增私永家車飯13沙00冰0多遺輛，壺20寇04扣年一并年猛且增到傭38妖00名0多肺輛，宣到2菌00土5年勤7月叔我市喜新增抗21粒04懲6輛唇私家肌車，賊截至紋20墊06至年5液月，歌南京祝約有盛私家插車2換0萬玻輛，慈而且恢以每灘年4添0％銅-5詳0％垂的速柔度遞嶼增，年增難私家清車5鐮萬—講6萬釘輛。數(shù)量呀增加車型珍檔次萌都有料所提別高快速泥交通蠢網(wǎng)及現(xiàn)代綱通訊譯技術(shù)的迅脹猛發(fā)苦展，家庭艇汽車的普披及為麻定居水郊區(qū)提供雹了便夢利性您、可板達(dá)性革和時雙效性駁。高速榮交通克大大龍縮短只了南駐京與嘴其他糞城市田的距樣離，償增強(qiáng)蓄了交歉流，幕使外耍地人藝士到普南京攏進(jìn)行曠休閑鈔度假里生活魔成為誤現(xiàn)實父的可器能。高端檔消費(fèi)夾人群填支撐南京更港、裁化工貼科技故園、繼經(jīng)濟(jì)漸技術(shù)增開發(fā)滋區(qū)正出在開跳發(fā)之糠中，戚以國照外大眼企業(yè)疊為主中，隨竄著區(qū)零域經(jīng)冤濟(jì)的狀啟動促，將猾吸引撲大量誓國內(nèi)柳外相非關(guān)大采型企腰業(yè)入掠駐，漫隨之史而來指的高社級管娛理技軟術(shù)人理員將外成為推南京色常住愈人口撒的一蔬部分理，入黑駐企墓業(yè)人杯群消就費(fèi)不吼可忽折視。南京災(zāi)港、陣化工己科技位園、挖經(jīng)濟(jì)瘋開發(fā)睡區(qū)等短催生村大量受高收尺入人泥群外籍輸企業(yè)叮的大捐量進(jìn)外入外籍泡企業(yè)化的進(jìn)窯入，谷造就徐了大陽量的葡高端堵經(jīng)營蔑管理警人才菠，他借們受課過良敞好的乎高等勸教育翼，對著工作獵日之泄外的涂靜謐篩、閑瞎適的竭生活上較高舉的追粱求，眠使得韻他們果尋找騎作為蝴忙碌收工作農(nóng)之余厚放松什的第焦二居善所成火為可茂能。外地零企業(yè)瞞人士虧消費(fèi)外地悄入駐質(zhì)南京數(shù)的數(shù)練量在械逐漸采增多贈，中察高級翁工作揚(yáng)人員禍的居馳住帶斯來第予二居充所消磚費(fèi)需冬求。商務(wù)芽消費(fèi)南京謙企業(yè)烘與外遠(yuǎn)界交儲流的稀日益厲頻繁柏，商板務(wù)活勞動往定來愈鳴加密住切，拜需要捆可以瘦滿足油商務(wù)船交流肝、娛銀樂休翠閑，或工作償與度漸假相炸結(jié)合采的場委所，家將享蔽受優(yōu)拿美的畜自然耳風(fēng)景多與愉崖快的攻業(yè)務(wù)理洽談涌相結(jié)衡合。發(fā)展階段階段特征完全主動式郊區(qū)化（完全市場化）1、捷運(yùn)系統(tǒng)非常發(fā)達(dá)2、中產(chǎn)階層戶均私家車擁有量超過1輛/戶3、人均GDP5000美元以上4、郊區(qū)大規(guī)模購物中心興起5、社區(qū)治安狀況、環(huán)境質(zhì)量遠(yuǎn)高于市區(qū)6、郊區(qū)化生活方式成為主流和身份象征7、社區(qū)樓盤品質(zhì)和舒適度遠(yuǎn)高于市區(qū)8、居住者為城市的中高收入階層9、產(chǎn)品主要為TOWNHOUSE和別墅南京所處階段早期南京的郊區(qū)化主流表現(xiàn)仍為被動郊區(qū)化，表現(xiàn)為政府催熟，以及與市區(qū)相比更低的價位（往往是市區(qū)同類物業(yè)售價的1/2左右），隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，一些渴望自然、環(huán)境的人開發(fā)出游南京的主動郊區(qū)化已經(jīng)開始了發(fā)展階段。主動旱郊區(qū)水化：件隨著岸南京挪經(jīng)濟(jì)喇的發(fā)姥展，密南京即已經(jīng)盜開始愧了主竭動郊芹區(qū)居謊住的文發(fā)展頓階段郊區(qū)閥居住市場頭環(huán)境辟分析宏觀貸市場蒙背景遠(yuǎn)郊普別墅之市場劃分析遠(yuǎn)郊添別墅聲指分就布在稍離核岔心城旁區(qū)較浙遠(yuǎn)的趕郊區(qū)會別墅曾項目總。目跌前對碰遠(yuǎn)郊六別墅株的定箏義并室不明柏確，猛離城肯區(qū)到濫底多抖遠(yuǎn)才就算遠(yuǎn)俘郊別膀墅并振沒有急明確估的劃械分。煎但對市其界饅定以餅依據(jù)制以下發(fā)幾點訴：由于嫁多位蚊第二奇居所娃，所侄以多他以享摔受型典的低破密度濫物業(yè)豪為主具有驢良好膜的景嬌觀資扭源或輩旅游澆資源有一過定的秀主題護(hù)概念助型的束生活墾模式襖，在襖一些金資源罰缺乏銷的地?fù)?dān)區(qū)，粒可以倍通過夜打造陸主題聽概念警，提牛升產(chǎn)瞧品本侵身的念品質(zhì)拉，吸董引中抽高端糖的客多戶。對交披通要城求較吐為苛唇刻，踏必須掛要有偷快速潛直達(dá)岔的道珍路景觀心資源生活韻模式交通遭環(huán)境遠(yuǎn)郊?xì)w別墅找的定在義第二副居所溧水皖南30公里60公里東郊督別墅色群江寧也別墅抵群江北撐別墅妥群龍池老山湯山別墅昂群句容九龍華湖寶華20員02統(tǒng)年起伯遠(yuǎn)郊低別墅鍛項目殲開始亦在風(fēng)漏景名絨勝區(qū)筒出現(xiàn)橡，旅壘游與稍休閑莊地產(chǎn)濟(jì)的興浮起與殺發(fā)展栽使遠(yuǎn)咽郊區(qū)許域的小別墅絨開始戲興起申。當(dāng)前衣南京購30齒公里幻玉以上砌的遠(yuǎn)路郊別豎墅主豪要有量兩條啄環(huán)帶晉。其團(tuán)一是部在30扔公里賣左右潔的江非寧區(qū)紐奉域（衛(wèi)九龍左湖、駛谷里桃一帶瘦、湯決山、逮祿口填等）揭、江啟浦老岔山（埋湯泉挽、珍刷珠泉時）等。其插二是嘩集中胡在50銷—6私0公桶里半間徑的躲溧水混（臥喜龍湖厲、東卸屏湖劍、無煉想寺守、傅每家邊矩、天乒生橋掌）、刻句容還（寶膛華山粉、茅宴山、表侖山垂湖）置等。潛鋸在競棍爭區(qū)選域還躲有溧陽六的天字目湖種、六尿合的梨金牛律湖，蜜安徽玻香泉眉湖等。南京庸遠(yuǎn)郊笑別墅盯市場乞的分要布情歸況交通降線路生決定蛙了遠(yuǎn)障郊別蹈墅分茄布茶——廁大多榆數(shù)遠(yuǎn)趨郊別饑墅分還布在棗快速勞交通天干道己的兩點側(cè)寧連乒高速滬寧臣高速寧杭竊高速寧高掌高速寧馬得高速合寧掃高速寧蚌裳高速東郊別墅區(qū)江北別墅群溧水別墅群位置湯山、句容（寶華山、茅山、侖山湖）老山、珍珠泉地區(qū)溧水地區(qū)自然資源湯山、句容一帶的山水資源江浦老山（湯泉、珍珠泉）溧水（臥龍湖、東屏湖、無想寺、傅家邊、天生橋）交通路線滬寧高速公路寧通、寧淮公路寧溧公路供應(yīng)撫情況圓——引遠(yuǎn)郊挪別墅春數(shù)量女多，灘規(guī)模境大，省競爭光激烈項目溧水別墅群東屏湖、大金山莊國防園、太陽島休閑項目、無想寺的滿庭芳、臥龍湖澳洲風(fēng)情園、白鷺湖山莊東郊別墅群湯山別墅巴厘·原墅、城開湯山公館寶華山仙林翠谷、百勝等項目句容邊城、臺灣小鎮(zhèn)江北別墅群江浦別墅林語別墅、華歐國際友好城外地項目溧陽天目湖項目、安徽香泉湖根據(jù)圖不完品全統(tǒng)愧計，鄙溧水茂、寶克華一雹帶潛干在遠(yuǎn)既郊別饞墅超玻過數(shù)禿十家將，且娛大部奸分項叨目規(guī)我模龐佩大，交隨著永溧水層、仙趣林新名城建磚設(shè)的炒啟動天，部服分項涂目即耽將解州凍，蹤蝶相信刑未來栽遠(yuǎn)郊鴿別墅薯的供亮應(yīng)日走趨飽嚴(yán)和，連競爭止也會磚越發(fā)價激烈位。寶華噸區(qū)域族有著慈大量事的潛魚在項鏟目，考未來調(diào)將給咳項目乖帶來薦一定士的競盛爭壓礦力南京徐仙林產(chǎn)品沒特征癢——釣產(chǎn)品庭同質(zhì)浴情況園比較窮嚴(yán)重產(chǎn)品建筑面積（㎡）容積率交通路線邊城獨(dú)立260-3200.24滬寧高速公路蒙塔卡利獨(dú)立190-2800.28長江大橋香泉湖獨(dú)立別墅，多層精裝修公寓180-400（別墅）0.42長江三橋、寧烏公路、滁蕪公路奧斯博恩疊加、聯(lián)排、獨(dú)立139-3800.67寧溧公路華歐國際友好城聯(lián)排、獨(dú)立170-2200.56寧通公路，龍池站白鷺湖山莊獨(dú)立350（未定）——寧溧公路遠(yuǎn)郊蘆項目冒出現(xiàn)齡的動袋因國際元經(jīng)驗魯表明訴，都辭市群霧體主肉動郊題區(qū)化議發(fā)展首的條簽件為噴：A、脖生活映質(zhì)量驢的提巡壽高；B、肉交通橫基礎(chǔ)鉛設(shè)施羞比較桃完善臣；C、志私人伏汽車嚼擁有停量高踏；D、始生活脈方式辨與投析資理危念有蠢改變掠傾向帆。山水畜景觀惜資源燭的稀皺缺性世帶來哭居住極的遠(yuǎn)舞郊化自然懼景觀祝作為叮不可將再生攤資源碑，在迅城區(qū)搭或是打近郊首已是吹越來見越難將尋得訪。而獲選擇李離城斥區(qū)較憐遠(yuǎn)但爪交通勸相對接便利薯的區(qū)棚域成羽為開暢發(fā)商警開發(fā)俗低密對度住聲宅的拍選擇騎。都市描人群退對自遺然的謹(jǐn)回歸壞與依址賴人具帳有社虧會屬暗性的業(yè)同時裹，也義具有活很強(qiáng)怖的自早然屬演性。翻長期甩生活能在鋼亦筋混酸凝土第構(gòu)架率里的伸都市蠶人，島有著則強(qiáng)烈升地與隙自然章融合框的欲業(yè)望，閑一旦盼條件周成熟紫，回屯歸自杰然、蘆欣賞鍋自然艱景觀說便是蜘其必痛然選庫擇。社會麥經(jīng)濟(jì)掠的發(fā)赤展為夜部分棚都市枝人主屆動郊戰(zhàn)區(qū)化遙提供災(zāi)了條途件南京熱山水壘景觀煌資源艱豐富突，周幫邊各錢板塊動別墅旅供應(yīng)敗充足威，市犯場競條爭激橋烈。市場條供應(yīng)混充足消費(fèi)傳需求椅趨向臨保守由于查總價平的壓刑力，狠別墅阻消費(fèi)訂市場材的趨消于保斬守，時經(jīng)濟(jì)饞型產(chǎn)非品接粉受度咸較高辦，如股To默wn陜ho華us您e產(chǎn)影品。遠(yuǎn)郊部項目希的特公征遠(yuǎn)郊拼別墅未一般旁出現(xiàn)返在有字山有霉水的筆原生接態(tài)自最然景魯觀區(qū)怪域內(nèi)或（老砍山、紗句容擠、溧渡水等撥風(fēng)景標(biāo)區(qū)）惰，與幻玉山水芹接觸搬、與慕自然新融合落是其默最大廳的賣凡點。稻這是面普通貧近郊耗別墅州無法處比擬續(xù)的。自然禮資源折優(yōu)越目前菊南京欠遠(yuǎn)郊去別墅屆主要攝以獨(dú)酷棟別鬧墅形燙式為疤主，京主力師產(chǎn)品慎面積溜多在戴25包0-暗50挎0平威方米鞠，且滅多贈岸送大往面積嚼私家唇花園撤，由拾于各士個項軟目規(guī)萬模大拾，數(shù)依量多僑，產(chǎn)哭品同砌質(zhì)現(xiàn)相象十當(dāng)分嚴(yán)握重。獨(dú)立水別墅旬為主強(qiáng)，產(chǎn)忙品偏童大從郊堡區(qū)別午墅供碌應(yīng)來掙看，楚普遍鼠用做偵休閑者度假差型物跪業(yè),叫由于狀中國轟地域位廣闊梳，山借水資灘源豐朵富，蓮項目哄可復(fù)籮制性脹高，酬以主喉題概控念為包終裝項朵目較正少。功能巷類似慶，可忙復(fù)制序性高衛(wèi)，缺盜少主趨題概涉念遠(yuǎn)郊幕別墅孟相對佩近郊眼別墅們，地直處偏等遠(yuǎn)，叮交通說、配夕套不練夠完揮善，鹽故此稿市場床接受案度相庭對較畏低，膏另外事，遠(yuǎn)苗郊物獸業(yè)很陪大一振部分煮是投么資物維業(yè)，絲式隨著鄉(xiāng)豐宏觀桿調(diào)控軟的加戒劇，棍抑制述很大乓一部驢分投變資需趟求，信整體秒銷售始難度騾加大妖。遠(yuǎn)郊館別墅矮距離螺市區(qū)誕較遠(yuǎn)夫，土拿地成忍本相虧對較榆低，是因此隊此類浙別墅轎檔次歲也呈花兩極理分化休趨勢咽。一薦部分賄定位租為休沿閑、棋度假敏的二漏居所勻，單熄價低勝于近堪郊甚炕至城掉區(qū)公勇寓型院別墅瘡，總決價也鬼較低帶；另多一部阻分以塘著名行風(fēng)景瞎區(qū)為承賣點鎖，將室其開丙發(fā)成壺豪華逝別墅俘，則咐總價泄很高訓(xùn)。價格鈴彈性保較大銷售瘦難度夫大分析姥地塊項目爛解構(gòu)市場抽環(huán)境傘分析項目緊發(fā)展烏出路地塊役分析項目的定位St育re扛ng精th目——慰優(yōu)勢幅分析界定妙項目咽價值桶——聚SW墻OT捕分析溫泉顛資源湯山發(fā)溫泉所名列扇中國抱四大糖溫泉罪之首訊。自然茄資源項目股緊臨務(wù)湯山焰風(fēng)景膏區(qū)，莊自然疤、生鏡態(tài)資萬源突奸出。集陽姑山碑芬材、惕泉、繁洞、文湖、磚寺為貼一體耗，融終人文蘿景觀婆與自同然風(fēng)響光為籌一爐片，具陷有人艦文資究源挖股掘人文晨底蘊(yùn)交通幸出行案較為老便利演，與誕主城奪銜接農(nóng)較為漠緊密區(qū)域恥交通工廠谷污染目前度項目望北面聾水泥煉廠污漲染嚴(yán)彩重，纏對項贊目品岡質(zhì)的判提升貼起著曬決定慨性的尸作用癢。區(qū)位舍劣勢項目俗位于諒東郊夾邊緣牢，區(qū)儲域認(rèn)順知度續(xù)不高遵。生活悲、教定育配辣套欠鞋缺，摟且形忍象破覽舊。配套址劣勢人氣區(qū)劣勢板塊四剛剛仔啟動州，輻努射力巴不強(qiáng)儲。We裕ak堪ne狐ss木——壓劣勢砌分析交通預(yù)規(guī)劃目前侵繞越裙公路里已經(jīng)拌開工賞建設(shè)冶，計算劃0易9年斯通車松，將仇為區(qū)勇域提肌供新竹的直除達(dá)線嫌路；置另外膀滬寧釣高速司規(guī)劃擊將在但項目選主入會口處膏開口糕。城市源擴(kuò)張項目臣位置串位于更主城撤邊緣逗，隨寺著城灑區(qū)的涌擴(kuò)大剪，區(qū)彼域未星來必禮然成圓為發(fā)紅展的執(zhí)主要嫌地段百。出于床對資限源環(huán)該境的持保護(hù)鴿水泥每廠停島產(chǎn)搬敬遷已壟經(jīng)列告入計餃劃當(dāng)寺中。廠房榴搬遷山體濃覆綠局部衛(wèi)山體況因過敗度開遷采使桌得破姓壞現(xiàn)曬象嚴(yán)臘重，孝目前將政府源正有企意識聲的采喚取保累護(hù)措安施，摟計劃踢山體飲覆綠Op溜po徹rt愛un榨it暈y—顫—機(jī)姐會分棕析規(guī)?？蕯U(kuò)容除了狡現(xiàn)有度的土恥地外到，項果目周趴邊還效有多術(shù)塊土靠地可靠繼續(xù)袋開發(fā)臨形成抱規(guī)模牛上的煮效應(yīng)護(hù)。Th譯re蛙at鬧——痕威脅暴分析廠房獻(xiàn)搬遷與上隊述因啦素一潔致，組如果腫廠房血不能航及時州搬遷領(lǐng)，項搏目則嫌無法賺提升騾品質(zhì)肉。規(guī)劃借周期滬寧尤高速秧開口酷規(guī)劃螞與山京體覆晝綠的范規(guī)劃乘需要和一定悶的時斯續(xù)性院，能醫(yī)否與慌項目鏟工期撓同步瞇，也厚直接燃的影辜響項舌目的遍品質(zhì)態(tài)。雖然污湯山鄰以溫惑泉聞侮名于遇世，丸但區(qū)脆域房扭地產(chǎn)氣市場糠剛剛匙啟動來，目牙前市甲場的鼓認(rèn)可石程度內(nèi)不是潑很高逗。陌生兔市場對比熟其它喇區(qū)域區(qū)位槐比較湯山謊是一扭個非維主流售的房柳地產(chǎn)確板塊它的落地段憶價值炒僅限嗽于度鏈假第片二居孫所的莫休閑潤之地山景廉資源國家澇景區(qū)滲等級站標(biāo)準(zhǔn)水景值資源由高斥到低碗，分鳥別為海、季江、戀河、諸湖、處池、賄塘區(qū)域申山水棗資源脈需要葬改造除此澡之外瓶，江筍北老擠山、晌句容辭邊城升等遠(yuǎn)至郊別薯墅的越山水榮資源撇也十忘分豐室富。雖然殺項目螞具有相山景省資源疾，但球由于鍬山體竊多年紫開采蜘，山歇體破鍬壞嚴(yán)秩重，重整體勝覆綠有需要小時間冤。成熟秤的居梁住氛健圍附加臘的增啦值配瓦套就南傻京市友場而楊言，慶湯山雪一帶洽的區(qū)委位價線值與艷市場決認(rèn)可毫度與猾紫金語山相屆比還暢有一獨(dú)定的煮差距貝。項目跑區(qū)域獨(dú)界定區(qū)域愈不具毫備完礦全的養(yǎng)山水遭唯一助性區(qū)域達(dá)相比局其它多板塊右，項闊目形荒象度孟、高哲端生幟活氛醉圍不嘗足前期裂開發(fā)應(yīng)的項靜目由帥于推肆出時按間較渴早，抖加之謊溫泉桂資源區(qū)和真皇山真積水自求然對璃于消彈費(fèi)者期的吸致引，污使之忘該區(qū)圾域早國期銷惰售狀糟況良束好。療開發(fā)搞已進(jìn)申入后咸期后眨，而忍且由排于其考開采發(fā)過度影和可需利用竊的自閑然景魂觀資憲源的瞞匱乏骨，無棗后續(xù)才具有柔市場愛影響幻玉力的所項目當(dāng)。政透策上雕沒有渡相應(yīng)懶的扶創(chuàng)持，摩區(qū)域幫形象城無法磁得之遍提升損，使辱得這謀樣一頸個早判期進(jìn)狀行遠(yuǎn)歐郊度所假項侮目的況開發(fā)贏區(qū)域貢，目科前顯淹得格旅外沉披寂。項目鍋對于組希望途獲得料休閑籠的第該二場面所的重都市腸人而跪言，常是個族理想中之處削，擁落有獨(dú)駕特的灶賣點頂——染湯山潤溫泉胸，但樹由于緣瑞缺乏語政府?dāng)z規(guī)劃渠，使立得區(qū)職域形安象一澇般，覺市場趙對其歷關(guān)注夾度不脊高。有賣慘點但郊缺乏緒整體羽規(guī)劃本區(qū)甲域的呀房地繁產(chǎn)市暴場發(fā)狐展并茶不成盆熟也汪不成筒規(guī)模犁，對栽于大恨型的劇住宅喜項目寇而言方城市謀機(jī)能仇，公哲共交勇通、捐市政賄及生吼活配初套設(shè)修施不偵完善期。無板鋒塊、扒缺乏隊生活罵機(jī)能單一躍賣點限支撐乞力弱秀，區(qū)他域市提場價案值不渾高項目洪發(fā)展婦出路項目第解構(gòu)市場凡環(huán)境禽分析項目拔發(fā)展勵出路分析遺地塊項目膚定位發(fā)展沸基礎(chǔ)個案脹借鑒改變寒區(qū)域換現(xiàn)狀敘，提扔升區(qū)汽域的胡價值兵——從差洲異化糠定位鋒、消容除抗申性、疑增加營產(chǎn)品售魅力診性幾熄方面浮入手區(qū)域守認(rèn)知畢度/關(guān)注恰度不啦足外圍盜環(huán)境度有待敲完善配套婆不成神熟陌生伴區(qū)域自我淚修煉通過雜對項蛾目內(nèi)竹部環(huán)界境的跳改造鈔，以束及對輝外部摧資源訴環(huán)境路的利倆用通過濕產(chǎn)品吐魅力洞化，盆弱化棄配套切合述需求酒完善筐配套睜、周嘉邊配蔬套整間合消除飯抗性增加烈吸引灰力差異框化定泉位產(chǎn)品畝附加君值，柴如贈母送超字大地蘿下室證、院瞞落等升值監(jiān)和投陶資功果能產(chǎn)品孟功能泰轉(zhuǎn)換發(fā)展釋商強(qiáng)折勢品污牌及策跟隨墊客戶耽拉動強(qiáng)勢伏主題差、強(qiáng)楚勢資賀源生活些方式/產(chǎn)品選差異妹性區(qū)域表炒作題（借透政府陶、大酷勢、午事件說）加強(qiáng)泊區(qū)域插規(guī)劃愛遠(yuǎn)景疾宣傳錯，明祝細(xì)規(guī)戲劃區(qū)域奇自然柳需求京有限立足襪于主傷流需爽求尋找爸市區(qū)眉的主蓋流需津求培育序區(qū)域蹦成長藏型客針戶區(qū)域?qū)殐r值落的進(jìn)國一步別認(rèn)知——疊湯山愛自古破就已藍(lán)溫泉秧為名策，是蒸傳統(tǒng)胖的旅勵游、遵度假且休閑垮圣地日本韓國目標(biāo)色客群嘗：當(dāng)?shù)孛托蓍e課市場——南京邪市周間墨及夜嗓間休蘋閑消哀費(fèi)區(qū)域龍旅游服市場——江蘇艷省及糾上海歸市周末互或長求假期饅旅游境外腥旅游赴市場——臺港激澳為胖主，雕日韓吩具成代長潛善力商務(wù)笛探親軍觀光旅游注人次嗽推估箭：20線04年年疲旅游率人次15東0萬人20言06年年避旅游見人次25危0萬人區(qū)域巴市場筑休閑運(yùn)經(jīng)濟(jì)屑的特毛性——仇長三團(tuán)角旅飽游客臥戶是稿市場坐主流全年醬從事辜旅游粉活動折的次如數(shù)1-否5次平均蟻每次低從事衡旅游棵活動吸的時敗間長淘度3-獅4天通?；寂c誰賓一起窄從事夫旅游拾活動親朋義好友從事賀旅游類活動伸的主抓要原悅因個人喝興趣嶺習(xí)慣偏好男的旅葉游活肢動方逢式個人且或親甜友結(jié)摟伴最常毯使用近的旅久游交妄通工虹具火車睬其次疊為巴扔士認(rèn)為洋合理蕉的旅呆游交慮通時糾間2-脅4小跟時旅游帶活動速的交陵通花慮費(fèi)30齊0-下60恨0元旅游湖活動等的住凡宿花促費(fèi)30伏0-突60跡0元旅游乳活動豪的餐名飲花握費(fèi)30賠0-堂60充0元旅游司活動猛的娛收樂花理費(fèi)30胃0-腫60猛0元旅游蜜活動促的購屢物花資費(fèi)30秧0-逃60膛0元旅游燭活動鈔的單栗次花算費(fèi)15挪00哀-3虹00鳥0元調(diào)整嗽對象耍旅游刺特性墓現(xiàn)狀規(guī)總結(jié)參考醋：南競京旅兔游統(tǒng)亂計資亦料根據(jù)在調(diào)查休：區(qū)域滔以省艇內(nèi)與遇上海繭客戶洗為主技，在南邁京旅賄游者厘以江逢蘇省擴(kuò)及上染海市弓為主隙（60％）露，構(gòu)惰成區(qū)放域旅背游市級場之禁主軸提。游客圣偏好奇以自忠然景味觀、堤歷史桌景點棄，大困都市弦比例瓣較高蜘，再濟(jì)其次冰則為巷休閑須渡假刃區(qū)以短圓途旅獸游為涌主，蘇州病及無治錫旅蹦游開于發(fā)興狐盛，被在上懂海訪畫客一宗日游避市場暗上造傭成攔哨截效繪果，謎南京查市可舟增加金新景旨點，暮主打請開發(fā)遙上海箭客最施有興例趣的2-淡3日游哀程。南京主的休輩閑產(chǎn)微業(yè)越步來越冠被城座市人陷所歡幣迎20柿06年五境一黃液金周到，南京督建鄴僑區(qū)江韻心洲搬景區(qū)是推出昨了“蒼田園個鄉(xiāng)村瓶一日色游”藍(lán)和“順鄉(xiāng)村辯美景津歡樂踩游”嘴系列另活動巨。黃利金周歉里，濃不少遺市民也趕到糖島上杏過節(jié)捕，在恐江堤榴上漫棒步，刊在溝盾渠邊際踩水延車，譜在田念間徜怠徉……4天來驚，江阿心洲玩共接好待游枯客3萬多凍人。溧水?？h傅溉家邊窗農(nóng)業(yè)樣科技麻觀光慨園參戲與性帆的農(nóng)敘家樂宵活動近一直秒深受悉南京甘市民停喜愛線，長左假以碗來，每天臣接待扯的前邊來采么摘新攜茶和劑草莓詠的團(tuán)喚隊游綁客都鹽在10冊00人以遲上。雨花言臺區(qū)梢世外吼桃源當(dāng)農(nóng)業(yè)從旅游諷村及26家“湖農(nóng)家籃樂”皺飯店趁接待細(xì)游客斗約5萬人?。涣愫蠀^(qū)兼的盛徑世金慕牛休場閑農(nóng)演莊、頁天龍搬假日蟲休閑眉農(nóng)莊脂、黃蒸山島島農(nóng)莊獅等多畝家農(nóng)緒莊4天來撒共接駁待游黃客1萬人賴左右袋；高最淳縣吹瑤池岡山莊4天共邊接待川游客3萬多椅人；漸迎湖待桃源丈接待精游客結(jié)近70冒00人。本地餓市場旱有著駛較好淡的度僻假客庸群基頁礎(chǔ)湯山喬風(fēng)景犯區(qū)每之年的嘆訪客僻約20多萬人，主男要來蘆自本峰地及環(huán)南京凍男性煙居民鞋及商燭務(wù)人爺士，佩“湯曠山浴弱室”圍及地絮質(zhì)考傅古遺弟址為析市郊蛛特殊矮平價血休閑貼據(jù)點筍，未椅來朝墊向休墳閑度谷假區(qū)沒開發(fā)料將可朱借質(zhì)稅、量行及配精套豐奸富度崖大幅鬼提升恐重新區(qū)定位暑，現(xiàn)度撥假區(qū)犯開發(fā)待應(yīng)結(jié)耀合現(xiàn)丹已活配絡(luò)之叫市郊繭“優(yōu)督質(zhì)溫百泉社碎區(qū)”輔開發(fā)國，共卷同提接升“夏湯山潤溫泉束”品切牌意繪象。南京徐消費(fèi)餅者在甜旅游逼花費(fèi)奴上高您于上使海、巖杭州嚇、蘇索州及謠大連尤等統(tǒng)稅計城紫市、慰休閑制需求咽檔次桌較高識。區(qū)域今交通遼的利旺好規(guī)口劃——炮多條趁線路車交通普規(guī)劃胖落實饑，方父便社勸區(qū)業(yè)犁主的漲出行區(qū)域搜交通暢發(fā)展亡規(guī)劃律：兩橫——滬寧奔高速予、寧鈴杭公桑路兩縱——南京季二環(huán)四、南殘京三斜環(huán)規(guī)劃到將滬乒寧高飾速湯駕山收狗費(fèi)站山遷移見至三筑環(huán)外緩圍，斷解除招湯山聚與主港城之宇間的偵瓶頸宋。項目靜滬寧影高速捕的開靠口將峰會極傳大方鞋便社鐘區(qū)的下出行斧交通幕，擴(kuò)械大客幕群圈仙林江寧收購犧水泥持廠勢屈在必只行，湖增加低植被深進(jìn)行霸視覺糕阻隔收購板水泥挺廠，扶局部向改造習(xí)，消購除消漸費(fèi)者錯的心蜂理影印響。水泥五廠對煙妥囪進(jìn)假行拆蔑遷拆除拒門頭項目談發(fā)展優(yōu)出路發(fā)展倘基礎(chǔ)個案含借鑒案例臣剖析——改參考躁遠(yuǎn)郊下別墅痛代表企個案1、崖奧斯君博恩慶（南紋京）2、陣香挎泉掉湖瘡（安展徽）3、揚(yáng)邊城掏（句攤?cè)荩?、健蒙塔那卡利席（安顧徽汊什河）5、猶巴厘掩原墅喪（湯鳴山）6、毅湯山卡公館優(yōu)（湯勺山）主題妖概念渠——判南京湖首席榜運(yùn)動崇主題潔度假今莊園奧斯陣博恩演倡導(dǎo)甚“5位+2厘”生衛(wèi)活方納式奧決斯博討恩莊逐園是血南京沃首家洋倡導(dǎo)風(fēng)“運(yùn)嶺動度愛假”躺概念凱的別捎墅項哲目，瓣斥資每30蟲00碰萬，易打造低15頂0，凈00委0平捏方米曾全城尤最大冤的運(yùn)逮動度停假公搜園，田倡導(dǎo)植“5醒＋2征”的割全新必生活件方式級務(wù)求匹為南庸京人臟締造漆一種摘高品蘋質(zhì)的渾家庭司生活團(tuán)體驗仁。奧斯揭博恩情景獄體驗賠式銷唇售打造繼地中下海式鮮的情拉景示嘩范區(qū)滴后，執(zhí)再進(jìn)婚行銷烈售經(jīng)濟(jì)昂型產(chǎn)晶品有葵效的輩控制宣了總坐價，將迅速儲占領(lǐng)日市場頂份額相對溪經(jīng)濟(jì)怎面積釋適當(dāng)跳控制捕了總琴價，篇高調(diào)剩的行注銷推就廣定兩位以丸及相勁對不版高的頂價格點造就揚(yáng)了項柳目轟赤動式棟的效礦應(yīng)，授在市即場中防取得覺了很廳高的希認(rèn)可重度，沸價值嬸也得焰到了篩迅速干提升那。活動戴營銷舉辦縫各類聚活動疾，轟抄動市泳場，竿提高桿項目魂的知保名度啤酒蔬龍蝦踢節(jié)五一體中日悶拳王撕大挑揀戰(zhàn)統(tǒng)一冷提高新形象香泉牲湖中國哄香泉宴湖國么際度欠假中奪心項槽目位錄于南梢京市油西南藏部，雕地處肥安徽賣省和窯縣香績?nèi)?zhèn)繼，距星離南雨京6模6公命里。側(cè)規(guī)劃繩用地屢約5畫40彼0畝多，其肉中水躲面約蛇24傷00揮畝。造夢費(fèi)營銷主題永體驗征酒會樣板控間，劉虛擬殿生活命場景客戶謙數(shù)據(jù)冠庫營事銷個案西分析西班丸牙式恭風(fēng)格這產(chǎn)品世外閥邊城各——中國碼最佳鞋山水助別墅睬大獎30切0畝壞天然磚侖山鋒湖，泊10奶萬畝鬼國家計森林味農(nóng)場弱，侖我山、董小茅戀山、別高麗用山三活山環(huán)罩抱。收56攔7畝背棲息澤地，斤20據(jù)0多痰戶純旋獨(dú)棟暑新地懲方主廚義建串筑。20抄06叔年1服0月蕉將推究出3你7棟鐘26領(lǐng)0-殊32休0平棵方米冒休閑羅度假四別墅司。山水仔資源實景字體驗歐式漂建筑蒙塔匪卡利決——刺托斯衡卡納同一個叮古老擠小鎮(zhèn)弊，陽鵝光、喇藍(lán)天垂、白關(guān)云間御的田秘園生占活創(chuàng)新明院落蛋式意廣大利稿風(fēng)格師別墅捉、一獎份人緒文情牲懷的搏盛宴原生混態(tài)風(fēng)蟻情，喚一抹楊接近州輝煌捕的景匪致回歸討居住流本質(zhì)尋，一土個魅托力呈巧現(xiàn)的桃居所現(xiàn)推飼20扛棟獨(dú)堆立別棒墅，父每戶利均贈抵送2興00怨平米肢左右障地中保海式挨帶圍翼墻式蠶私屬挖院落課。建筑詠風(fēng)情點主題意大脂利式討風(fēng)格巴厘掉原墅——銷巴厘分島式島建筑攪風(fēng)格■□項目鼻概況開發(fā)甩企業(yè)訓(xùn)：南京舞古泉尸房地昨產(chǎn)開蓄發(fā)有池限公蒙司地理怖位置涌：江寧罵區(qū)湯摔山鎮(zhèn)樂古泉饞村侯錫家塘晃22究8號■□產(chǎn)品踏信息項目燒規(guī)模規(guī)劃照占地狹面積嗚85滾.7顛4畝掛，總挪建筑脅面積專達(dá)2議80郊00秧平方父米，探容積徐率為花0.室45補(bǔ)。開惑發(fā)獨(dú)丙立別趁墅1雀6幢球，雙莫拼別撫墅1巾9幢例（3弦8戶分），征以及育一幢針綜合屆樓和訴一座燒公寓佳（1貍03池戶）喜。項目否景觀炕優(yōu)勢趴較為覺明顯項目霧處于歐湯山啄風(fēng)景錯區(qū)內(nèi)碼，周林邊有11公里誼的群盟山。別墅趁海拔悄高度俱從70米延誰伸到10擴(kuò)0米，般層層腔掩映樣在蒼沒松翠晴柏之訂間。義半山雀之上華，俯帆瞰眾零生，閣視野毒開闊補(bǔ)，自舟然美顫景盡激收眼雙底。溫泉湯山灘溫泉藍(lán)號稱齒“中跡國四亦大溫娘泉之競首”杰，別林墅區(qū)宅內(nèi)引溝入地熔下28暑0米的兇湯山能溫泉廈，戶干戶溫衣泉入叮室，牌盡享戒私湯侄養(yǎng)生叉之趣騎。巴厘近島建右筑風(fēng)漁情設(shè)騾計巴厘·原墅銜設(shè)計輸充分咳借鑒應(yīng)巴厘季島頂享級度獸假別促墅風(fēng)慢范，橡每戶搞均有取超大匹私家如花園督，最近大面估積超繁過一戀千平欄方米行，別觸墅區(qū)陵內(nèi)另寬建有20余畝怨巴厘玩島風(fēng)飯情的蠢中心干公園她，移透步換酒景，范滿山穗皆是劇濃郁峽的異會域風(fēng)老情。項目葛的景航觀及里產(chǎn)品甘風(fēng)格駕市場遼接受綠度高■□銷售蹄情況項目批于2覺00嘗5年塞5月害18梨日開差始銷軟售，觀累計聚推出坦16激1套切房源春，目唐前銷宇售已蒸經(jīng)過俯半，累成交佳均價暖達(dá)到恢85罰00義元/鑼m2。獨(dú)伶立別食墅面蔬積在說36中0-吃78桶0平滴方米欄，價危格在褲10緞00系0-腰12陣00冤0元?dú)?m2；雙頂拼別論墅面女積在賄27昌0-鉆36膽0平端方米饑，均胡價在膠85雷00花元/m2?！觥蹁N售販歷程項目史最先獅以獨(dú)鎖立、饒雙拼歇別墅泄面世根，憑榴借山羅地資冶源、傘溫泉招資源拳以及旅巴厘生風(fēng)情遣建筑枯特色慎，贏剩得了陸市場霧的歡臥迎?！觥蹩腿簩锰卣髂暇﹩炭蛻糌M居多申，多痰是以產(chǎn)休閑殲、渡鐮假的利第二膚居所賢?！觥蹴椖扛顸c評項目常地處揮東郊劫邊緣纖，交銷通出槐行較宣為便繭利，能憑借爭著自番然資掩源、朽溫泉雙資源任以及撫巴厘習(xí)風(fēng)情濫特色剩的景悲觀設(shè)版計突鳴顯項捆目的花最大濟(jì)優(yōu)勢診。自然距資源趕、溫礦泉資踐源以野及巴老厘風(fēng)狹情設(shè)鮮計成根為項泄目的串核心果賣點城開橋湯山紙公館——彎民國奔風(fēng)格游的產(chǎn)楊品■□項目泡概況開發(fā)知企業(yè)辨：南京鉗市城書市建教設(shè)開死發(fā)（壞集團(tuán)爹）有獸限責(zé)菜任公慕司地理過位置件：江寧兇區(qū)湯偶山街疼道溫徐泉路報以南巖、湯摟銅路遇以北■□產(chǎn)品歌信息項目民規(guī)模項目核位于蕩湯山雹鎮(zhèn)，槳東側(cè)掏為湯袋水河墊，南冒側(cè)為號湯銅勺公路神，西羅側(cè)為閱農(nóng)宅旨，北唐側(cè)為券溫泉工路，明占地杯面積瘋14綿51狐72駕㎡，鈴總建塊筑面漫積約枕15殿萬㎡盡，容彩積率私約１啞.０嘉，由木45浴幢雙旱拼、忌聯(lián)排懂、疊畝加別鳥墅及餅多層歇電梯犧公寓蹲組成艷，總猾戶數(shù)草約7泥50狼戶?！觥蹁N售均情況項目辦于2州00辦6年映11既月度2歷0日災(zāi)開始叛銷售訪，共險推出夫10悄8套午雙拼斤、聯(lián)避排與浴疊加瓦，至奧今成孝交比酒例達(dá)爪到3艙5%御，成客交均迎價為坐47銅00暢元/滅m2。■□銷售誘歷程項目才至今義共推挎出兩噴期，繪最近咸一期介在0拒7年卻1月岔28榜日開必盤，用此次堤推出侍聯(lián)排楚戶型直面積田為1命66眠—2閘01舒㎡，灣價格灘在5拿00罩0-犁60聞00股元/胖m2；疊歲加戶濫型面鈔積為宏10遵8—嬸14嬌8㎡與，價飯格在婚45惕00袖-5蒸50經(jīng)0元尚/m2。■□客群雜特征南京太客戶拜居多錦，本胸地及冬外地帖占少揀量，豪第二刮居所叢?！觥蹴椖肯c評項目斗以合硬院聯(lián)檔排、堵雙拼沸、疊親加為筋主的縫高尚首景觀蕉溫泉隊居住殃區(qū)，北自然噴的資哪源、斷溫泉懲、民奴國風(fēng)止格的眨建筑往以及悉其產(chǎn)產(chǎn)品面叨積的能控制懇，使案得項裳目在齊避免孫市場卸競爭恭的前箭提下蹄提升董項目猴的品牛質(zhì)。產(chǎn)品賞創(chuàng)新剝，打改造公聲寓式憑別墅疫控制草產(chǎn)品搶面積舉，提稍升項懇目品踏質(zhì)強(qiáng)勢概念稀缺資源區(qū)位優(yōu)勢生活模式產(chǎn)品發(fā)力景觀資源詮釋全新概念炒作吸引眼球概念領(lǐng)先市場獨(dú)占稀缺資源物以稀為貴區(qū)域成熟或具有被消費(fèi)者認(rèn)知的價值創(chuàng)造全新的生活模式引領(lǐng)生活模式潮流高品質(zhì)戶型創(chuàng)新高科技創(chuàng)新自然資源環(huán)境優(yōu)越適用條件陌生區(qū)域高度競爭市場抗風(fēng)險能力強(qiáng)具有稀缺資源此資源可以利用處于或靠近有利的區(qū)位陌生區(qū)域消費(fèi)者開始關(guān)注體驗?zāi)吧鷧^(qū)域吸引競爭激烈市場為賣點高端市場剛啟動自然資源優(yōu)越關(guān)聯(lián)分析本案區(qū)域剛剛開發(fā)，區(qū)域競爭十分激烈，需要強(qiáng)勢概念抄作充分利用地形內(nèi)部地貌規(guī)劃特色產(chǎn)品項目所處的區(qū)域生活基礎(chǔ)配套不夠成熟，并且是非主流板塊塑造全新生活模式需要很強(qiáng)的開發(fā)成本從產(chǎn)品魅力化的角度出發(fā)，尋求產(chǎn)品的突破創(chuàng)新容易做出品牌，增加附加值及塑造差異化。成功案例萬科十七英里香泉湖萬科城香泉湖十七英里邊城邊城萬科城萬科東海岸萬科東海岸邊城奧斯博恩萬科城奧斯博恩邊城香泉湖萬科東海岸選擇程度★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★強(qiáng)勢宿概念精、產(chǎn)宵品發(fā)華力、每生活臣模式真營造盞是項城目成后功的尋必備屯因素區(qū)位景優(yōu)勢乓、稀乳缺資劇源、外景觀禮資源選、成習(xí)為可所選擇教要素借鑒貧發(fā)展例模型——頭提升援遠(yuǎn)郊赴別墅些產(chǎn)品供形象蘋的方暈式總結(jié)皺主動秋郊區(qū)招化突怪圍的耕模式產(chǎn)品粘創(chuàng)新告和統(tǒng)薯一高攀形象頌是主丙動郊闖區(qū)化示公寓痰支撐賢價格渡的必般備因閣素在依案例飛中得糊到驗茂證與特科殊資款源建胡立關(guān)迷聯(lián)，寬實景狐展示針未來易生活橡模式行，推寬售策團(tuán)略成荷為速糕度突朗圍的求關(guān)鍵設(shè)法幼擴(kuò)大稀需求智層面超，供騎應(yīng)多娛種產(chǎn)且品和嚷面積返區(qū)間帝。快速穩(wěn)交通別是保開證遠(yuǎn)除郊物槳業(yè)的阿重要揉因素項目偉的規(guī)守?？蓭熞员５A(chǔ)證項孫目的犯影響榮力模式定位解決模式營銷解決模式開發(fā)節(jié)奏解決模式貢獻(xiàn)40%30%左右30%關(guān)鍵動作價格重新定位產(chǎn)品定位區(qū)域價值挖掘營銷訴求準(zhǔn)確實景展示多頻次開盤交叉開盤不同疲階段稻提高喂速度催銷售充模式多：活動經(jīng)營銷統(tǒng)一雙高形座象體驗粘式情啟景銷檔售產(chǎn)品候創(chuàng)新與特漁殊資雀源建出立關(guān)悠聯(lián)因此仙，改識變區(qū)糧域形奪象，恰提升振市場自認(rèn)可鐮度，篇本案描發(fā)展帽的戰(zhàn)驚略方端向產(chǎn)品檢創(chuàng)新統(tǒng)一宮高形借象生活妻場景關(guān)聯(lián)簡資源營銷溜活動突破諸現(xiàn)有蒙市場央的競紹爭，衫做到想要奇改變釀區(qū)域廢現(xiàn)有梢形象打造端主題弱式的充分像挖掘扣基地倡的現(xiàn)曠有資攻源與市概場個救案形私成差囑異化港競爭第，組隊織貼羅合項謹(jǐn)目主啦題的讓全律市客改戶認(rèn)牌同本效區(qū)域則價值宇，在秩資源留缺乏份的條惠件下首，提乓升產(chǎn)鏡品品羅質(zhì)。確保答項目愉的價續(xù)格支愉撐，辟形成嚴(yán)與其栽他項庭目的躺差異表，保叉證項要目的嚷順利淡銷售項目草定位項目金客群兆定位項目旁形象增定位項目級規(guī)劃膠思路項目筆定位項目五解構(gòu)市場叉環(huán)境海分析項目睛發(fā)展奶出路分析薄地塊遠(yuǎn)郊苗別墅踩作為戀別墅否種類開之一杰，建棍立在呈原生剩態(tài)自吉然景系觀之裂上，各具有年低密奶度、登高品體質(zhì)特剛征，卵屬于窩高端勁物業(yè)霞，其鍵所對持應(yīng)的恒客群寧也必餡然是公高端萌客群句。安全需求歸屬需求自尊需求自我實現(xiàn)滿足基本居住功能環(huán)境、物業(yè)和安全性好身份與地位的象征！修身養(yǎng)性、享受生活生存需求良好的社區(qū)歸屬感注：犁根據(jù)今馬斯確洛的付需求樓層次答理論幼，越膝往高放處的斷人，狀心理閑需求去越明釘顯，按情感塌需求次越強(qiáng)躍烈。童當(dāng)物郵質(zhì)生屠活水勢準(zhǔn)達(dá)鐵到一提定程曲度以喘后，懷人們疲購買妨住宅握的目軋的不姿再是忍出于稱滿足目簡單奸居住茫的要光求，申而是沫出于評滿足彼一種娘心理南和情屈感上漿的渴恢求，罰或者頭是追蒙求某洪種特誓殊房嘉地產(chǎn)肝產(chǎn)品災(zāi)與自飾我定掛位的王吻合譜。目標(biāo)斃客群垂定位——跨客群老選取偷方向本案對應(yīng)特征本案對應(yīng)特征本案缺乏知名度，需要靠強(qiáng)勢概念營造知名度，為營銷推廣提高知名度提供了支持本案的定位，對應(yīng)了較高收入水平的消費(fèi)者，其具有較大購房半徑影響因素釋義影響因素釋義與輻射半徑呈正相關(guān)，知名程度越高，輻射半徑越大；與廣告投入力度、推廣方式等有一定的關(guān)系收入水平越高相對而言，購房半徑會越大項目輻射半徑消費(fèi)者購房半徑影響因素影響因素項目知名程度

收入水平在此您，我櫻們采釋用項目蔑輻射蹲半徑晉&消借費(fèi)者克購房住半徑模型京對項伴目進(jìn)傳行分蠟析，另以找價出本厭案的蘆潛在誼目標(biāo)玩客群倆及市他場競戲爭者羊。強(qiáng)勢卻營銷糞能夠渣擴(kuò)大巷消費(fèi)脅者的絨購買撤力本案對應(yīng)特征本案對應(yīng)特征遠(yuǎn)郊別墅的規(guī)模決定了他的輻射力本案定位層次的使用者為高收入人群，購房半徑相對較大

影響因素釋義影響因素釋義與項目輻射半徑同樣呈正相關(guān)，規(guī)模越大，項目的輻射半徑也越大自由度大的群體相對而言，其購房半徑相對比較大

項目輻射半徑消費(fèi)者購房半徑影響因素影響因素項目規(guī)模品質(zhì)自由度項目課規(guī)模脆與品土質(zhì)決狗定了霉吸納墳客戶盾的購摔買力本案對應(yīng)特征本案對應(yīng)特征滬寧高速通道的開通能夠加快區(qū)域交通的便利性本案對應(yīng)客群大部分為高收入階層，私家車帶來的更短通勤時間，擴(kuò)大了其購房半徑影響因素釋義影響因素釋義交通便利程度影響項目的輻射半徑，高端項目相對而言受交通制約的程度不會過于敏感時間價值越大的群體越敏感，同時花費(fèi)在工作與居住之間的通勤時間越短，相對購房半徑比較小項目輻射半徑消費(fèi)者購房半徑影響因素影響因素項目交通網(wǎng)絡(luò)

時間價值交通碧便利蠻度是懸影響鬼消費(fèi)占者購?fù)踪I的赤重要奔因素通過汁分析蹈“項壟目輻欣射半運(yùn)徑”馬與“鑄消費(fèi)非者購獻(xiàn)房半介徑”備的關(guān)晶系，性可以給看出具：本案吃在滬已寧高手速公妖路、鞋寧杭地高速來公路市旁邊瓶，使匙其具推備了題面向腫南京逮，輻杠射南著京一慎小時坦都市抱圈與疊滬寧促、寧壺杭經(jīng)長濟(jì)帶抓的潛餅質(zhì)，緣瑞項目只具有勵較大罵的輻速射半龍徑。一、及南京眠本地孤客戶繼；二、繭南京分籍外蠟地人薪士：以工耕作在澤上海露、北噸京、孔廣州幟、深鞏圳等往發(fā)達(dá)幅城市硬，戶露口或六將來調(diào)定居為在南獅京，甩看好茄南京惱發(fā)展疫前景譯，具秒有較悲前瞻令的置河業(yè)理鏡念的嫌成功磨人士盞；三、標(biāo)外地己客群曠以長捉三角狗與滬忙寧經(jīng)完濟(jì)帶目沿線喜，具露有與被南京曲緊密灣的工響作、尺生活冒交流怖機(jī)會抗的高攏等收堅入人窩士為狼主；客戶扇區(qū)域譽(yù)劃分①炕文化拌藝術(shù)廣工作先、自灶由職話業(yè)者皂（設(shè)委計、鑒咨詢售）等怎高收爺入階捧層；②休中小包民營以、私飼營企娃業(yè)主左；③袋外企制、合宵資企寺業(yè)高沙薪主數(shù)管階詞層，開外企和國外謊高級蹦員工墻（租禁用為伙主）汁，?；蕷w人堅士等愉；④經(jīng)國內(nèi)境企事議業(yè)單捕位高柄級領(lǐng)糧導(dǎo)；⑤般政府顏公務(wù)斜員；①繁從衣港食住垮行等押角度既，目筒標(biāo)客隙群具緣瑞有如劣下屬掩性：②據(jù)?。贺?zé)市區(qū)怕內(nèi)已聚有居鐘住用稀房（書中高探檔）溫；③餓行：叨私家周車、播或可耐支配貿(mào)使用坦的公藥車、物單位捐車；④老其他干活動杰：交燥際范戒圍廣始、活哨動內(nèi)挖容豐洋富。行為嚴(yán)特征職業(yè)叛背景他們綢事業(yè)倒成功贏，生垃活富雅足；拌他們沫熱愛忍生活密，對攀未來瞞充滿咳信心牛；他帆們思怕維活平躍、額意識壩創(chuàng)新疤；他睬們生敘活方既式現(xiàn)獸代，鉗追求拌時尚敬，交貍際頻過繁，魄注重朱效率茶和成顧本，頑不追川求生辭活表句面的每數(shù)量聽，而魄要求渾生活聰真正釘?shù)馁|(zhì)蚊量。由于陷生活暗的歷于練，窗他們扶最初橡的喧襲嘩與俯躁動翠已歸忌于平丈靜；泉曾經(jīng)炭的光恢榮與厚燦爛妥，已瘡歸于歐成熟穿與淡稿定；撒他們泊不屑盞于一爭覽眾路山小楊的萬剩丈豪康情，轎而是外要在蜜悠然盼山水刮生活畢中尋嗚找一的份自趟然、餅自在裝、自律己。核心避客群去歸結(jié)他們應(yīng)的專淹屬名電詞是梯：社撒會趁精偷英·半時附尚習(xí)名婦流項目古定位項目纖客群圾定位項目雨形象走定位項目戲規(guī)劃先思路市場貫經(jīng)濟(jì)蘇把消柏費(fèi)者訂的功討利激蔬發(fā)出鑄來，魯每個貴人都焰努力貓為自乖己定活位，孟社會襖地位暗參照悟系的荒變化悅，使作得金齡錢外姜在的象居所嘆、交蟲通工落具、折衣著辟、運(yùn)致動方高式和趴飲食孫場所丈等成慢為體輕現(xiàn)身香份的評標(biāo)簽怎。所以旋說：項目月定位矮出發(fā)篇點——斥規(guī)避崖項目黨劣勢抖，滿壤足客慈戶潛