北京某住宅樓盤二期余量清盤策略

【***二期余量清盤策略】***項(xiàng)目組2008/1/28//北京2008年，房子怎么賣？我們要在兩個(gè)月內(nèi)，再賣掉10000套房子。2008，聽(tīng)取拐聲一片。大家都在議論樓市的拐點(diǎn)要到了，盡管各路開(kāi)發(fā)商用各種理論分析樓市前景繼續(xù)看漲，但持幣觀望的蕭條局面還是形成了。樓市最矛盾的時(shí)候到了，在年底資金回籠的任務(wù)下，那些幾個(gè)月單價(jià)就漲了一倍的樓盤很是痛苦，漲也不是，跌也不是，怎么打折暗降也不靈。難道，拐點(diǎn)真的來(lái)了嗎？房?jī)r(jià)要漲？還是要跌？有人說(shuō)，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論，決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在于供求關(guān)系，土地供應(yīng)不放開(kāi)、城市化進(jìn)程造成需求旺盛，通貨膨脹也刺激地產(chǎn)投資，房?jī)r(jià)還要漲。有人說(shuō)，政策調(diào)控提高了置業(yè)門檻，房?jī)r(jià)上漲阻隔了剛性需求，輿論導(dǎo)向影響了公眾心態(tài)，大多數(shù)投資觀望的心態(tài)將考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力，必將有撐不住的開(kāi)發(fā)商拉開(kāi)房?jī)r(jià)下跌的口子，房?jī)r(jià)撐不住了。一半是投資需求，一半是剛性需求。讓我們先看看需求------去年***的客戶構(gòu)成與整個(gè)北京的情況大體一致；但在房?jī)r(jià)上漲與貸款門檻提高的背景下，自住需求受到壓抑，而投資需求由于利率提高以及物業(yè)持有稅的即將出臺(tái)也會(huì)受到打壓。但就長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，政府必將解決自住需求的滿足，并在此前提下持續(xù)壓制投機(jī)投資市場(chǎng)。供應(yīng)過(guò)剩？還是短缺？目前中國(guó)樓市出現(xiàn)了“短缺”與“過(guò)?！辈⒋娴墓脂F(xiàn)象，反映了住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾：一方面是由于土地供應(yīng)與開(kāi)發(fā)滯后效應(yīng)造成的供應(yīng)量四年走低趨勢(shì)，另一方面是開(kāi)發(fā)商鐘情于高價(jià)高利潤(rùn)的囤房與開(kāi)發(fā)模式，造成了最近高價(jià)房門可羅雀而廣大中低收入階層苦于無(wú)房可買的局面。樓市的明天，一半看政府，一半在開(kāi)發(fā)商。尚是認(rèn)為，樓市拐點(diǎn)是否到來(lái)？關(guān)鍵看政府對(duì)地根與銀根的控制手段，一方面是土地放開(kāi)供應(yīng)與否，另一方面的對(duì)自住需求的銀行扶持力度，在此不明朗的狀態(tài)下，另一半就看開(kāi)發(fā)商是否能及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)模式與贏利思路。燕郊持續(xù)井噴供應(yīng)?。〈笮蝿?shì)聊完了，再看看小市場(chǎng)；去年整個(gè)燕郊供應(yīng)量700萬(wàn)平米，占整體北京釋放量的44%；今年燕郊供應(yīng)量將達(dá)800萬(wàn)平米，意華、上東、天洋等大盤也在謀劃低價(jià)入市，難道2008年的燕郊將卷入一場(chǎng)血腥的價(jià)格戰(zhàn)？投資市場(chǎng)還在觀望，區(qū)域供應(yīng)集中放量，我們?cè)趺崔k？找一片沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。瞄準(zhǔn)最大范圍的剛性需求市場(chǎng)，一步到位的解決他們的置業(yè)障礙。換句話說(shuō)，以燕郊為例，是CBD數(shù)以幾十萬(wàn)計(jì)的北漂白領(lǐng)的置業(yè)之選，可房子對(duì)他們來(lái)說(shuō)只是個(gè)理想，并且隨著房?jī)r(jià)的上漲這個(gè)理想越來(lái)越遠(yuǎn)。這幾十萬(wàn)人不屬于政府經(jīng)適房與雙限房的照顧范疇，也不屬于廉租房的幫助對(duì)象，他們渴盼著有開(kāi)發(fā)商能提供讓他們買得起的房子，圓一個(gè)衣錦還鄉(xiāng)的青春之夢(mèng)。有人在為有錢人造房，我們堅(jiān)持著手『城市中低收入白領(lǐng)階群居住解決方案』------低收入與高房?jī)r(jià)，北漂與北京的矛盾？首付2萬(wàn)買兩居?。∫?0平米（4400元）為例，總價(jià)30萬(wàn)（首付6萬(wàn)），我們改推精裝（600元精裝標(biāo)準(zhǔn)），提價(jià)至5000元/平米，總價(jià)35萬(wàn)（含價(jià)值5萬(wàn)元的裝修），首付7萬(wàn)買精裝（開(kāi)發(fā)商提供5萬(wàn)元置業(yè)扶持無(wú)息借貸，以《青春北京》代言人征集活動(dòng)為噱頭），以精裝修為借款抵押，如在約定日之前還款，取消相應(yīng)菜單精裝。以精裝修抬高單價(jià)，以置業(yè)扶持計(jì)劃為旗，以青春北京征文為幌。比如想在***買房子的客戶,只要在網(wǎng)站或現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名，提供一張個(gè)人生活照和和不限體裁字?jǐn)?shù)的《奮斗》類征文，經(jīng)錄用（使用期一年）就可獲取相應(yīng)房型的置業(yè)基金扶持借貸。策略核心：透支小白領(lǐng)的未來(lái)20年。市場(chǎng)調(diào)查：CBD大多數(shù)北漂表現(xiàn)出強(qiáng)烈興趣。從另外意義上講，我們?yōu)闃?gòu)建和諧社會(huì)與提升北京城市凝聚力提供了另一種居住解決方案。順手一擊：首付5萬(wàn)買三居，或贈(zèng)15萬(wàn)私轎。操作的關(guān)鍵，在于銀行關(guān)系鋪墊、運(yùn)作時(shí)間要快，以及如何降低政策敏感度？當(dāng)然項(xiàng)，還霉需要緊樣板根間的慘支持懶與精嗎裝修脊菜單偏。個(gè)性變樣板垃1-廊--中國(guó)顆精神個(gè)性開(kāi)樣板類2-贊--黑白送魔方個(gè)性熱樣板掘3-橡--清玲瓏傷一居個(gè)性暴樣板膝4-擾--礎(chǔ)童話個(gè)性猛樣板痛5-窩--賴在路冤上個(gè)性圖樣板犯5-涉--極歌者個(gè)性圍樣板積6-泛--危形形摘總總看房目通道致的包碌裝-惑--頃--皂-樣板屬間附排近圍喇擋方所案一斯(圖擇略)運(yùn)用誼品牌壺標(biāo)準(zhǔn)敘色，充材質(zhì)陰采用戒拉絲怎不銹德鋼及粘黑色定大理橡石，存體現(xiàn)權(quán)**楊*的誓堅(jiān)定左及年油輕的鹽活力端。樣板版間附遷近圍妙擋方誕案二(圖傅略)利用違原有蹦圍墻筋，通易過(guò)直眼線條僻、面歐的表基現(xiàn)，遲展示洞**飛*的巧品質(zhì)探。工地質(zhì)入口乒設(shè)計(jì)工地絞入口溪應(yīng)強(qiáng)煩烈體繼現(xiàn)“侄**取*”硬，使轉(zhuǎn)品牌康形象饒深入盞人心樣板株間入島口設(shè)奧計(jì)使用督色彩章涂鴉修的形消式，材生活匆是多鑰姿多執(zhí)彩充悶滿幻救想的樣板奔間入聲口設(shè)旱計(jì)干脆浩的造降型，凳配合脖奧運(yùn)舅“鳥(niǎo)坡巢”臥元素僑的出逢現(xiàn)，倍體現(xiàn)棗國(guó)際午化樣板斑間入確口設(shè)萄計(jì)實(shí)現(xiàn)席了“妥有家右”的綱夢(mèng)想枯，有慮更多撲的夢(mèng)暖想之廚門向眼你打喝開(kāi)樣板娛間入疼口設(shè)虛計(jì)玻璃際的晶衛(wèi)瑩通很透，恭配以隙光的先色彩貿(mào)，視敗覺(jué)上絡(luò)的進(jìn)賞深感透，從插此走枝入不鵲一樣宵的生城活樣板飲間入貞口設(shè)弊計(jì)童話混般生弊活的田開(kāi)始菌，表喝現(xiàn)一啞種精郊致與擾希望戰(zhàn)術(shù)蜜技巧露：3啄月1邁5日替前封祥鎖消篇息，垂3月失16爭(zhēng)日樣好板間狡呈現(xiàn)餅、集蝕中快著銷。廣告謹(jǐn)宣傳率要把根好度蝦：一頑要到動(dòng)位，鴨二要廣點(diǎn)到泡為止飯。網(wǎng)絡(luò)浴、巡折展