年陜西某商業(yè)裙樓項目推廣企劃總案

您可委以重任的外腦

——陜西**地產(chǎn)企劃作品集錦：運城地區(qū)：**置業(yè)：***、水岸華庭華榮置業(yè)：楠楓華庭紅鑫地產(chǎn)：鳳凰城美食生態(tài)園曾經(jīng)的輝煌：名人港灣、黃金水岸、宇豐市場、天美電動車城、盛璽電器公司、**置業(yè)***一二層裙樓項目銷售招商整合推廣/陜西**地產(chǎn)企劃機構(gòu)**項目組2007.11.3推廣企劃總案

一、 產(chǎn)品分析及市場定位二、 入市時機三、 ***商鋪價格定位四、 ***商鋪營銷案五、 ***商鋪廣告投放計劃六、 年前投放計劃目錄Part1.產(chǎn)品市場定位篇***商鋪物業(yè)介紹周邊商業(yè)分析目標(biāo)客戶群定位如何提升項目形象價值***商業(yè)部分市場定位、產(chǎn)品市場定位1、***商鋪物業(yè)介紹：樓號面積套數(shù)可供經(jīng)營業(yè)態(tài)A座231.42、252.96、274.92、255.54、222.42、210.74、237.40、221.26、245.34共9套雙層結(jié)構(gòu)餐飲、圖書、音像、小型超市、美容美體、裝飾公司、學(xué)生用品、銀行、體育用品、B座387.87*2=775.74698.67*2=1397.34共2套雙層結(jié)構(gòu)教育培訓(xùn)機構(gòu)、大型餐飲、娛樂場所、圖書中心總建筑面積：4325㎡周邊學(xué)校：運城學(xué)院、學(xué)院附小、新運中、逸夫小學(xué)、學(xué)院附小共計學(xué)生：21000余人。針對本案，我們對周邊100米內(nèi)的商業(yè)物業(yè)形式進行了調(diào)研、產(chǎn)品市場定位2、周邊商業(yè)分析:日雜攝影用品飲水器彩票茶莊理發(fā)店銀行裝飾公司藥店門診空調(diào)旅游醫(yī)院網(wǎng)吧洗衣店郵政網(wǎng)通聯(lián)通小吃超市飾品飯店按摩洗浴213311185742120511161281521周邊商鋪租金：以75平米為例，年租金為2.1萬，每平米每年租金為280元，月租金23元

、產(chǎn)品市場定位3）商業(yè)SWOT分析

優(yōu)勢：①地段絕佳——本案所處位置是未來城市核心地段，項目兩面臨街，A座對面是新運中，非常好的地段是項目最大的優(yōu)勢。②學(xué)校林立——本案周邊學(xué)校林立，周邊在校生有近3500人左右，龐大的學(xué)生群體，為本案創(chuàng)造了極為有利的商業(yè)價值③3萬固定的消費群——周邊50米內(nèi)5個住宅小區(qū)，擁有固定消費人群3萬，奠定穩(wěn)扎的商業(yè)消費基礎(chǔ)。⑤穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)——周邊商鋪少，對本案暫沒有沖擊力，一般商鋪的空置時間在2個月以內(nèi)，現(xiàn)在沿街商鋪月租金每平方在23-30元/㎡，回報率在6-8％左右，穩(wěn)定的出租及高回報率吸引了大量的商業(yè)投資者追捧。劣勢：①商業(yè)氛圍有待提高——本地區(qū)具有極大商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。但是現(xiàn)在的商業(yè)氛圍不足，所謂無勢不成商，所以有待提高本地商業(yè)氛圍。②本案屬于期房——對于本案來說，現(xiàn)在的商鋪是期房，期房銷售對于運城人來說接受能力有限。③本案商業(yè)形式——主要以住宅底商為主，主要以社區(qū)生活配套服務(wù)為主，檔次水平一般，規(guī)劃及管理等方面都嚴(yán)重滯后于其它新型住宅底商商業(yè)街，從而限制商業(yè)形象的發(fā)展提高；機會點：①市政轉(zhuǎn)移區(qū)域形象——政府形象工程，該區(qū)域?qū)⑹俏磥沓鞘泻诵牡囟?，本案兩旁商業(yè)的價值得以提升，坐享其成。②本案路旁需要一條有規(guī)劃、定位出發(fā)點高、有檔次的形象臨街商業(yè)；③周邊的競爭對手商業(yè)部分還沒有上市銷售，競爭壓力減少。威脅點：①本案路旁商業(yè)氛圍不足，拖累我們項目的招商和銷售，因此，給予投資者及消費者存在對項目信心不足。、產(chǎn)品市場定位小結(jié)：由于以上因素的影響，限制了本案A\B臨街商鋪商業(yè)價值及租金的發(fā)展。本案周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要以居民生活配套服務(wù)為主，項目周邊小區(qū)主要依賴各自周邊社區(qū)業(yè)主為主要消費群體。本案周邊所具有的學(xué)生群體量大，且周邊針對學(xué)生的商業(yè)物業(yè)很少，這是本案的一個重要突破口；周邊地段絕佳，屬于未來城市核心，且周邊社區(qū)多，屬于典型富人區(qū)，所以商業(yè)潛力巨大，有足夠的吸引力。建議采用“先招商、后銷售”策略——通過良好的招商造勢，體現(xiàn)開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營、做旺市場的責(zé)任心，帶動銷售的火熱進行，由招商先行可以帶來“未開先旺”、“永續(xù)經(jīng)營”的市場效應(yīng)，可以刺激觀望型投資客的購買欲望，增強其投資信心，帶動項目的銷售。、產(chǎn)品市場定位3、目標(biāo)客戶群定位》賣給誰，誰又為我們項目買單？

、產(chǎn)品市場定位——有豐富投資經(jīng)驗，已有多處投資物業(yè)，專門進行商鋪投資的運城大客戶；——對運城經(jīng)濟及市場環(huán)境較為熟悉，看好城東發(fā)展前景的外來商人；——本地商務(wù)人員、政府公務(wù)員等中產(chǎn)階層人士，該部分投資商客熟悉本地經(jīng)濟環(huán)境及發(fā)展方向；——手中有一定積累，進行二次置業(yè)，對本商業(yè)物業(yè)前景看好的周邊業(yè)主；——從事商業(yè)經(jīng)營，積蓄一定資金，投資自營的經(jīng)營商客。1）投資商客戶定位：賣地段：重點突出項目城市未來中央商業(yè)地段價值，隔路相望新運中、周邊學(xué)校林立，學(xué)生有1.2萬人左右，且周邊50米內(nèi)5個住宅小區(qū)，擁有固定消費人群3萬，是該區(qū)域眾多小區(qū)的中心交匯點，而且東臨禹西路，北臨魏南大街，且臨近河?xùn)|商務(wù)中心，項目的商業(yè)價值高。

賣成熟：周邊社區(qū)成熟，入住業(yè)主有3萬來人，且御溪苑內(nèi)就有2000多業(yè)主，學(xué)生、業(yè)主共有4萬來人，巨大的消費市場這里商業(yè)投資及經(jīng)營都大有所為。2）我們有哪些優(yōu)勢可以賣？拿什么去吸引他們？、產(chǎn)品市場定位賣機遇：①項目周邊有多個小區(qū)，居住人口眾多，主要依靠周邊社區(qū)內(nèi)的生活配套服務(wù)商店，這里生活配套服務(wù)商業(yè)存在市場發(fā)展機遇。②眾多的業(yè)主和學(xué)生足以支撐如此小體量的商業(yè)物業(yè)。賣前景：①強化項目所處城市未來中心，突出產(chǎn)品的稀缺性及本案的商業(yè)成熟經(jīng)營現(xiàn)狀及升值前景描述；②周邊商業(yè)穩(wěn)定可靠的經(jīng)營狀況，加強其投資者和經(jīng)營者信心；③“社區(qū)商業(yè)”變?yōu)椤皡^(qū)域商業(yè)”——周邊大量社區(qū)的再入住，等將會形成一個大型住宅片區(qū)，屆時常住居民大增，該區(qū)域?qū)摹吧鐓^(qū)商業(yè)”逐變發(fā)展成“區(qū)域商業(yè)”。、產(chǎn)品市場定位賣升值空間：①背靠大樹好乘涼，成熟御溪苑社區(qū)、新運中為主依托，就是保值和升值的信心保證；②借助品牌**及御溪苑社區(qū)的知名度，在人流、投資回報、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強化項目優(yōu)勢及特性；

賣產(chǎn)品投資安全性：①投資方式——可自營出租，自由支配；②風(fēng)險低——住宅底商風(fēng)險性低，投資的安全性高。、產(chǎn)品市場定位、產(chǎn)品市場定位小結(jié)：我們的優(yōu)勢賣點集合成熟御溪苑社區(qū)、***業(yè)主、新運中為主依托——大量的社區(qū)業(yè)主以及周邊眾多學(xué)生群體形成本案最大的固定消費群，人多，才有可能形成商業(yè)氛圍，有足夠固定消費群體才有可能形成商業(yè)；絕佳的地段——成為本案又一比較大的商業(yè)升值支點，本案所處位置是未來城市核心地段最佳位置，市政規(guī)劃中的有力地段，未來5年內(nèi)必將形成一定的商業(yè)氛圍，且現(xiàn)在已有一定的商業(yè)形式，從現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)發(fā)展為區(qū)域商業(yè)，該地段的升值潛力是巨大的。4、如何提升項目形象價值？總思路：通過現(xiàn)場及對產(chǎn)品主題形象包裝，營造專業(yè)的商業(yè)形象，提高整體商業(yè)氣氛，給予投資者和經(jīng)營者對產(chǎn)品的投資的信心，讓其親身感受產(chǎn)品價值。核心問題解決方式項目如何跳出區(qū)域市場？本區(qū)域尚未形成成熟商業(yè)氛圍，如何給客戶吸引可投資興趣項目現(xiàn)場的營造：樣板商鋪、媒體推廣；售樓部、內(nèi)部包裝及裝修風(fēng)格的運用；賣點推廣、媒體的曝光及戶外、形象的展示。戶外媒體的非常規(guī)應(yīng)用：高端媒體策略，拒絕住宅式推廣3公里封殺策略產(chǎn)品推介會——邀請意向客戶參加，做專門推介、產(chǎn)品市場定位、產(chǎn)品市場定位5、***商業(yè)部分市場定位：1）我們的商業(yè)形象定位：

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學(xué)生用品旗艦街商業(yè)新紀(jì)元、人生財富新起點品牌：在這里匯集有關(guān)學(xué)生用品各行業(yè)的品牌經(jīng)營商家；旗艦：商家可以集展示品牌、產(chǎn)品與銷售相結(jié)合的形象店。①我們是城東學(xué)生用品商業(yè)形象代表；②我們是城東學(xué)生用品商業(yè)的升級版；③我們是城東商業(yè)的價值體現(xiàn)。、產(chǎn)品市場定位①是城東的臨街商業(yè)，是新區(qū)的絕版臨街商業(yè)；②已經(jīng)形成一定濃厚的區(qū)域商業(yè)氣氛；③可以滿足商家品牌宣傳、產(chǎn)品展示、銷售的臨街商業(yè)；④可以給商家更多的營業(yè)空間——雙層9米層高；⑤緊鄰禹西路及魏南大街，來往的車流及人流量大，商鋪門面廣告效果好；⑥周邊固定消費者多，對面3000新運中師生、背靠御溪苑近3000多業(yè)主，以及其它社區(qū)消費者和周邊林校學(xué)生。⑦該區(qū)域?qū)儆诟蝗思袇^(qū)，所以除了可以投資與學(xué)生有關(guān)的商店外，也可投資高檔茶室、會所、KTV等店鋪，這樣本案的投資豐富多樣。2）7大優(yōu)勢支撐我們的商業(yè)定位：、產(chǎn)品市場定位鑒于項目周邊雖然已經(jīng)有固定的消費人群，但整體消費能力中等水平，且主要消費群以中學(xué)生為主，而項目周邊商業(yè)檔次一般，但該區(qū)屬于富人區(qū)，另外我們是以住宅底商，營業(yè)面積方面限制大型商家及檔次較高的品牌商家進駐經(jīng)營，因此，經(jīng)過項目特征及周邊商業(yè)環(huán)境及經(jīng)營情況結(jié)合分析，我們建議檔次定位為

中檔檔次商業(yè)定位3）“品牌旗艦街”檔次定位：、產(chǎn)品市場定位4）托業(yè)態(tài)徹功能欲劃分求：、產(chǎn)腫品市嫌場定為位——款A(yù)座節(jié)主要何以基閉礎(chǔ)性奴生活橡配套駱商業(yè)族為主透，主籍要滿盾足學(xué)惜生、煎居民消日常猜生活煌需求患的最扁基本憑的配渴套。——殘B座陽主要候以發(fā)褲展型生活班學(xué)生熄學(xué)習(xí)配套透商業(yè)配套晚，主咽要滿才足學(xué)也生、叼業(yè)主喉居民歐多元辦化多榜層次旅的物怖質(zhì)和乎消費銅需求唉的配泉套；——經(jīng)營總業(yè)態(tài)班：·書店棒、學(xué)腥生學(xué)夾習(xí)用李品專誦賣店鉆、學(xué)淘習(xí)電斤子用祝具、麻小吃井店、軟理發(fā)觸店等赤針對睜學(xué)生犧為主網(wǎng)的學(xué)倡習(xí)用饅品店·學(xué)生裳服裝吧店·品牌聯(lián)運動搖裝、哨運動時鞋、糟體育傻器具伙、音困樂器呼具專踩賣店·便利獄店·面包劈燕、點鄙心店··高級婚美容絕美發(fā)餐店·地產(chǎn)腐中介賢、銀宗行-—尺—可行府因素垃：1A座隔兄路相扭望新乖運中娘，有30牌00人的嫩師生沿，且隆周邊圓學(xué)生分眾多靜，完告全有機條件嗚打造霉成學(xué)浸生商撇鋪主優(yōu)力街2我們翅產(chǎn)品窩以雙賭層銷疏售為街主，硬其面踐積多削雙層盟在23犧0平方簽，可現(xiàn)自由召組合韻，適與合商咸家經(jīng)右營要慮求；3緊鄰姐多所航學(xué)校鐵和社鐵區(qū)，孕固定呈消費槍群體冬多、多車流矩、人爆流量制也不揚錯；4連接砌禹西武路與階魏南扁大街梅，使轟二者純商業(yè)醉成為丘一體撿，更當(dāng)臨近寶河?xùn)|被商務(wù)兩大廈猛等，玻不僅鋼會形型成強火大的寬消費吊潛力兵的，月而且傅將帶具動整幼個該璃片區(qū)惑商業(yè)誕的發(fā)釀?wù)梗?本地餃各針上對學(xué)役生的捐主力啊店面狼還沒群有。黃在此妄，形巾成了爸學(xué)生宿一條源街完莫全有螺可能還；6富人盞居住肅區(qū)，爆周邊姥小區(qū)趟中高勞檔較矩多，打人口布密集催，消閘費市趙場大命。5）業(yè)遷態(tài)描饒述A座底兵層商舍鋪、產(chǎn)腫品市取場定梯位——經(jīng)營洗業(yè)態(tài)傾：·學(xué)生蘿培訓(xùn)鐘學(xué)校·會所私、足婆浴按滅摩·網(wǎng)吧·沖印醒、攝屢影店·棋牌誰店、布茶莊.咖啡協(xié)廳·西餐意廳·移動緩?fù)ㄐ怕掇k事綢處·高級飼美容蓬美發(fā)肌店·地產(chǎn)陵中介——可行闊因素1臨近仿禹西與路，牌車流遣、人井流量糕多；2本地滑各針囑對學(xué)拜生的元培訓(xùn)漢學(xué)校白還沒序有有彼。在掘此，鞭形成統(tǒng)了學(xué)屑生專潮門培絮訓(xùn)學(xué)昏校效套益十匠分樂票觀；3富人瘡居住篇區(qū)，椅周邊鉆小區(qū)慘中高皂檔較槐多，霧人口奔密集加，消撇費市卡場大疼。3我們景產(chǎn)品蔥以雙簡層銷絲式售為鈴主，筋商鋪盈面積摘多為持雙層67漁0平方柔且可眨自由桶組合艇，可管滿足仿商家也經(jīng)營齒要求夕；4將來彩的政雜治文閃化中寒心區(qū)債，且錯周邊顏多為匯中高慮檔社蟲區(qū)，先居住眨多為污運城投老市弟民，撒其中厘包括藏相當(dāng)厲一部幅分公惰務(wù)員鵝、市斧政領(lǐng)乘導(dǎo)、雞這部樸分人悉對生戴活質(zhì)稻量要照求較場高，穿尤其析是會姻所、惰中年育人對灑足浴括按摩完此類湯健康售消費向較為葡熱衷粒。B座底保層商擱鋪、產(chǎn)紗品市燙場定封位小結(jié)浩：我餐們可歌以做漿的物丑業(yè)形燥態(tài)中檔株次學(xué)洽生品核牌一敏條街更——撲書店化、學(xué)促習(xí)用輕品專退賣店遞、學(xué)悄習(xí)電令子用悶具、靜小吃材店、手理發(fā)蒸店店謀、·蝴學(xué)生討服裝捐店、鞠品牌暑運動曾裝、縮慧運動堵鞋、房誠體育答器具與、音托樂器憤具專在賣（皂琴行本）店垮等針茄對學(xué)榴生為釋主的蠅學(xué)習(xí)納品牌為專賣盲店（糟李寧著、匹嘴克、悶雙星船、鴻協(xié)興爾蘆克等直國內(nèi)樸一線改品牌綢店）中高印檔次硬規(guī)模奏大的飯消費延場所——學(xué)生爹培訓(xùn)體學(xué)校歪、會灘所、扔足浴告按摩販、網(wǎng)聲吧、板沖印搞、攝萬影店縫、棋尼牌店頃、茶凍莊、嗎咖啡朽廳、恩西餐沈廳、璃移動昌通信歸辦事融處、揚高級樣美容齊美發(fā)歲店，里依舊桌主要吉以學(xué)查生服筍務(wù)為定主的壁店面患，其滋中針擇對學(xué)潔生的培訓(xùn)洪學(xué)校是最騰有價份值的除投資臂項目批。、產(chǎn)粘品市蠶場定扇位二、束入市昨時機Pa慢rt退2.入市挑時機篇工作招安排推出沸時機辭（切遲入市躺場時早機）推出考時機仇（切敞入市掌場時欺機）榮時間烈建議宴：完成目標(biāo)工作完成時間推廣項目總推廣案定案07年11月上旬準(zhǔn)備宣傳材料07年11月中旬銷售工作推廣上市07年11月下旬認購期07年11月下旬——08年2月下旬公開開盤期

08年3——4月中旬1、工著作安桌排：二、侵入市謝時機篇2、推輪出時宅機（部切入坑市場漸時機撫）現(xiàn)幅擇取尺決于穴以下減幾個鋼因素器：①施此工進仁度，填住宅染工程貌達到噴全面妹封頂父進度折，其裂中A、B棟整誦體外屢墻完議成；②銷隱售工異作準(zhǔn)害備充定分，權(quán)儲備鋤有一焦定的牌意向籠客戶甚及意證向進速駐商披家量魯，為著下一蒼階段疏工作沫做好樣鋪墊墾；③商宅業(yè)街業(yè)整體嚴(yán)包裝諒?fù)瓿商兀瑺I騎造濃鐘厚的巧商業(yè)蠟氣氛干，突乓出商蜓業(yè)形園象價口值。目押的砌：①鵲凸出暈發(fā)展艦商對姿商業(yè)杰街的兩重視眠，增居強投裳資者雄及經(jīng)率營商賊家的好信心賢；②其凸出醬產(chǎn)品股的優(yōu)漠勢，以讓投劑資者屑清晰趟產(chǎn)品樂價值該所在躁；③離闡述寸說明窩產(chǎn)品徐的升刑值空耀間，粗讓投收資者辱看到徑升值曠前景割；④壘可以易充分扇利用3-宅5月份斃期間征完成蝴我們輩需要蛙準(zhǔn)備鼓的前組期工罪作，爭積累盯足夠茄的客導(dǎo)源儲油備，血實現(xiàn)午在開假盤銷瀉售滿吧堂紅裁營造救熱銷偽搶購食的場袋面。二、代入市悔時機篇**箭建議折：3、業(yè)推出賠時機殺（切剃入市朵場時非機）慰時間玩建議豪：綜上預(yù)研究絡(luò)，根殿據(jù)項軌目的溜進度就和各陡方面濾工作渴準(zhǔn)備拳情況之，我內(nèi)們建址議開弱盤期命定在20驚08太年4達月1遇9日。二、放入市之時機篇二、忽入市思時機Pa于rt修3.**憤*商用鋪價羽格定晨位篇定價鎮(zhèn)原則定價鑒策略定價燈項目左定價1、押定價油原則扛：一鋪叉一價塌、好念鋪優(yōu)咽價：①小面拉積商墓鋪需床求多最,租閑金價厘高；②大面鼓積商軍鋪需樓求差翼,難海租價慢低；③兩端遭商鋪釀高于娛中間屯商鋪昂；④北面用高于階南端退。穩(wěn)定慚原則:①折扣灘、優(yōu)讀惠、掀對每鋸一租蛇鋪者況一視呈同仁薦，每謠一個絡(luò)鋪位酬一個懸價格主，做襯到一效鋪一鴿價。三、商鋪帥價格去定位1、貞可比退項目釀加權(quán)蔬定價典法采用慢條件挨相似牲的商宵鋪市丸場均采價作距為基讓數(shù)，洽對影瓦響因炮素以田權(quán)重菊系數(shù)社的形悄式進狀行調(diào)則整，首建立對線性弄回歸林方程脊，求帥出該戴類產(chǎn)貸品的死行業(yè)故線性超回歸殖系數(shù)慨，驗?zāi)笞C其獻線性宅相關(guān)腔性，猾最后脈針對煙于本鼠項目嫌進行栽各項煙因素盾的分賭值判民定，耗求出缸客觀咽合理乖價格虜.本項醋目選等取了椅十個削主要活影響四因素乓，分墳別為裕：調(diào)施研所妨得、搬地段者、品妖質(zhì)、平規(guī)劃燙、物趣業(yè)服尖務(wù)、哪設(shè)計舉、開樣發(fā)商障知名謝度、旅升值盤潛力拔、配差套設(shè)治施、反營銷湯推廣攻、交攤通條饑件。撥分別注進行小評分姑，分文值范昨圍為尺1－盞4，筐分值量越高字，登錯記越告高。三、商鋪變價格縣定位2、肉定價伸策略【計援算公其式】融：目涉標(biāo)實兩現(xiàn)價奏值=購【類亦比物騎業(yè)均撕價a陷*權(quán)粉重a艱+斜類縫比物歷業(yè)均車價b獻*權(quán)毅重b除+敏類餡比物色業(yè)均涼價c擋*權(quán)偽重c孤+蔥…背…類擦比物縱業(yè)均占價n抽*權(quán)稼重n覺】/勿總權(quán)附重A、盜B座啄價格儉相同新，融一層釣商鋪攔價格沸6成70洽0二層愧商鋪帽價格旬36府00總的照商鋪言均價承51嚼503、譯項目獵定價即于孔此，富我們顏對本議案進瓣行了著整體速評估解后定岔價為庸：如果巖市場糖反應(yīng)褲好，雜我們頸會根鍛據(jù)客另戶源湖進行段適當(dāng)寫的調(diào)犧價，斜以達航到項友目快蹲速被撞消化親，最經(jīng)短時假間內(nèi)僅使得險項目疏招到持商家冬。三、商鋪優(yōu)價格快定位二、侵入市糖時機Pa幸rt變4.**壺*商玻鋪營縱銷篇項目然營銷牽階段展劃分整體欄推盤家計劃推盤艷策略推盤餡節(jié)奏推廣孕總思意路階段卵性營善銷階段瓶思路促銷爛活動針對獸營銷獸思考肺-旋冒渦思賢考?；攀教卣黩炐彤a(chǎn)皮品競爭孔市場乞定位旋渦猛核心獨特泡項目板賣點消費左市場涂捕捉特殊漲行銷哀手法產(chǎn)品艱引擎進完善廣告品企劃安特征產(chǎn)品辰研究截分析體驗升銷售撓策略1、項鐘目營什銷階盞段劃佛分四、商鋪少營銷營銷階段時間形象展示期11月20日至08.2月30日開盤熱銷期3月1日至4月30日持續(xù)銷售期5月1日至8月31日尾盤階段9月1日至12月31日2、整勞體推心盤計爺劃營銷階段時間推盤計劃形象展示期11月20日至08.2月30日目標(biāo)積累意向客戶300名開盤熱銷期3月1日至4月30日（4.19開盤）銷售商鋪階段持續(xù)銷售期5月1日至8月31日尾盤階段9月1日至12月31日剩余商鋪四、商鋪穿營銷3、爆推盤雁策略折：進行拘商鋪帝銷售挖控制抬，有蒜利于趣商鋪精銷售蒜階段杏有序粗推進隙，主跳要表僑現(xiàn)在牙：①為伴防止擴好商歷鋪一隊哄而疑上全戴部挑宣完，呆相對潛差一盯點的役商鋪悲全部孔空置裹的現(xiàn)盯象。撫能保裂證每濃個銷兩售期慈間都歲有好趁的鋪昌源，喝以此鑼提升菊持續(xù)抖熱銷渠場面邀，增梁加人袖氣，皺提升婚項目區(qū)口碑槍。②相俯對運核城市當(dāng)場來辮說本規(guī)項目泥商鋪竿整體嘗供應(yīng)何量不鋼大，竄分批詠推廣睬可進夾一步廊強化事銷售沃氣氛逼，有供利于控將投困資客克戶過北濾為哈素質(zhì)競高的眉群體蒸。③招埋商造仍勢，差拉動接銷售振，炒惡高租由金，偶增加思投資游者的繪信心鉆。四、商鋪課營銷4、裹推盤柄節(jié)奏草：推出時間推售單位08.1月10日選鋪08.3月19日鋪王拍賣（2～3間商鋪）08.5月10日--8月30日組團推滯銷商鋪四、商鋪牙營銷5、片推廣蒼總思向路：①建鏈立濃紋厚的日商業(yè)儲氣氛趣，營膚造良把好的掠商業(yè)播秩序幫；②通經(jīng)過與況媒體衣的有榨機配承合，芬擴大攜商鋪厲的知強名度拆與美由譽度箏；③強殼化和餅突出優(yōu)項目茫對投簽資者渡的利疏益點次，強連調(diào)投備資的居高回督報性央與安烘全性結(jié)；④抓畢住市偽場的妨有利否時機熟策劃訂系列奧的公淹關(guān)活盾動，是吸引珍人氣肺，搞遭活氣踐氛，廊促進己銷售求。目的鴿：通窗過推朗廣、扎招商癥宣傳良造勢弦，提叨升項伴目投占資價踩值與吩升值撿潛力狠，使法本商倉業(yè)的跡價值本最大籃化。四、商鋪黃營銷6、敲階段耐性營寬銷1）誓第一沈階段嘩：形象策展示譜期目標(biāo)辦積累妙客戶妄：60敢名階段爐時間糠：11筋月2劑0日愈至0愚8年才2月眠30堅日階段川目的沉：①拉怪開推辟廣序遷幕，塊現(xiàn)場霉接受誤咨詢累，接綿受意倉向登丹記，嘩隱形惱公布儀價格溪，銷洽售前施摸底盼；②開來展招詳商工酒作，梢主動騰與品此牌商鴿家聯(lián)溜系溝騙通，黑目標(biāo)香簽署何部分澆商家拆意向方購買策入駐信協(xié)議鳴，讓化前期莊已經(jīng)毀留意去商鋪濤的投腎資者蠻加強巴其購腫買信舊心；③擴訂大項培目知特名度蹄，引侍起投孔資者斷的注巧意，急前來責(zé)了解脂咨詢端，截途流意涌向投禽資客淘。四、商鋪當(dāng)營銷階段緒要點景：①接介受意啦向客容戶咨版詢登仗記，掌暫不敗公開齊價格爐。②盡仍早將漆招商公信息櫻發(fā)散疑，告徒知市恒場。反勢頭卸要迅改速猛結(jié)烈。③通財過項祥目市貓場前拆期的堅形象易宣傳贏推廣憤和招字商，紛讓市取場對仔項目增地段粘、定勝位、摔經(jīng)營妄優(yōu)勢結(jié)等多桂方面收的全盟面認蘋知。階段柄思路卻：①營秀銷策深略：——以形劫象展椒示為誕重心所，充籃分把貧項目加優(yōu)勢假展示廚在客慈戶面烈前；——虛擬額招商照，以喜強勢丹品牌少打造起商業(yè)合地產(chǎn)乘的典辮范，園樹立木項目藏定位厚鮮明性的市與場形互象和誼知名愚度，志喚起厲市場收對本品項目針的關(guān)散注度設(shè)，以辱商家慚進駐會熱情饅喚起董投資肝者購訊買熱孕情；——接受爛客戶許意向晝登記嚷，了漿解客撥戶意挎向鋪架號、朵可承憶受價紐奉格及兔客戶己居住筍地同妻時為鞠下一譯階段著銷售嫁儲蓄但客戶板；②客殖戶來研源——開發(fā)笛商公洽司已笑積累后的商低家、——上門汽登記揮客戶——銷售健人員批通過推派單欲、拜角訪等裳開發(fā)唱客戶③廣趨告策蠟略：——我們白前期最工作織還在驅(qū)準(zhǔn)備敏階段享，建沾議前品期不宴必要混投入朋太大駐的廣竄告費影用。砌可憑考借區(qū)慕域地喂理位愉置優(yōu)么勢，濱主要涼媒體征以樓娘體條背幅、若網(wǎng)站刪發(fā)布目商鋪緩意向鳴登記拐信息病、招卷商信返息發(fā)銜布及嶺手機寬短信威配合弄現(xiàn)場毛推介很促進撥銷售板。——單張井派發(fā)四、商鋪啟營銷促銷葬活動活動號一：“品牌錦旗艦賭街”接外受意電向登乳記及兼盛大跪招商活動羨目的欠：——申擴大譯項目繳知名翻度，也現(xiàn)場老接受黨咨詢型，受估意向覽登記妻，銷會售意鉆向摸桿底?！桨l(fā)布某招商怒信息角，引腰起商捆家注荷意，烈前來嘗洽談份，通厚過品揭牌商由家名功單的遞發(fā)布剝，增蔑強對吵購買杜者的怒信心猾；——覆積累涉意向賢客戶土，為夢開售兇蓄勢昏?！ゎA(yù)變計時你間：11哈月2殘0日依至0夢8.衫2月價30竊日·活超動地救點：墨售樓粗部現(xiàn)母場·活待動內(nèi)題容：漁商鋪抹意向灶登記拒及招投商工沉作開診展/肆現(xiàn)場呀派發(fā)別商鋪露海報葛宣傳柱單張四、商鋪膝營銷2）善第二絲式階段思：開脊盤熱燥銷期階段總時間羞：08駐.3洗月1增日至警4月間30堆日階段芹目的銹：①通秩過開銷盤前就期的酷炒作然宣傳檔及五遠一黃是金周片宣傳督推廣冬迅速嬌提升癥項目錘市場壯影響死力，吩加強版投資算者下丘定決殲心購麥買；②信賣息發(fā)困布意油向進田駐商殼家名側(cè)單，歇帶動附其它怕商鋪架的較陵差銷輝售；③通格過品耕牌旗伏艦街?jǐn)嗟默F(xiàn)論場形墻象展隱示，糧加強容投資憶者及兵商家急對產(chǎn)早品信擔(dān)心，呆給下歪一階硬段銷保售奠蜂定基程礎(chǔ)；④通噴過前糊期認糧籌或先鋪王爹拍賣仔等系囑列活竄動制板造熱昆銷高煎潮。階段燭要點箏：①推筑出部化分單押位，陜公開關(guān)價格洪直接春選鋪克，即狹可控甘制銷崗售進波度，朵又可尼保留釣有一旬定的汁升值腦空間接。②制廣造項與目熱珍銷的篩場面惕，促怠成客心戶快華速購素買，鏈集中套快速熟消化煩部分倚單位丙，并綁通過良新聞星炒作枕可提綢高項凡目的夾形象倘及宣水傳，惱增強鐘品牌書效應(yīng)耐。四、商鋪抱營銷階段計思路拔：①營蓄銷策魔略——蓋開盤顯當(dāng)天肥公開吐價格晚直接嫌選鋪杯，強島化部撓分意飲向客喚戶信陽心；——趕通過級前期魄積累枕意向錯客戶希，為籮后期雅鋪王陳拍賣錄或直盤接選孔房活驚動奠獄定基高礎(chǔ)，血營造多熱銷緊氣氛救，給辛予猶農(nóng)豫不樣定的俱客戶即施加氣壓力巖，早煩日落日定購右買?！籄座融部分塘商鋪壺限量梨銷售逼，營花造買偷家追均捧熱溫銷氣酷氛，疏吸納液更多苗的投閃資客晴戶，餐帶動泥B座膽部分壞商鋪霉銷售葬。②價格健策略嬌：——蕩捉住冷客戶樸買漲告不買燥跌，錦建議沾采用煉低開旨高走賄價格閃策略喪，逐匪步適胖當(dāng)提未價，移給予才后期淚鋪位仗有升休值和敏漲價滿得空撿間，鑼配合核低價碧位低膀折扣衛(wèi)優(yōu)惠聾政策尺，給絹予客友戶物辮超所教值的良感覺呼，營遼造火概爆熱星銷場如面。③廣告郵策略倍：——問前期報通過皮系列匯報紙帥廣告隆與現(xiàn)圣場廣流告、蝦手機赴短信彼、網(wǎng)辜站、悠車體圣廣告貓等多腿媒體趴相結(jié)欠合商族業(yè)街漏形象津展示旁，多姜層面凍的發(fā)矛布強賄勢賣伙點和雷展示懲項目求的良校好商幅業(yè)形梁象；——喊現(xiàn)場盟形象態(tài)包裝軟以商耕業(yè)主妙題賣醉點視蔑覺形民象廣點告為狂主，新能極頭力突陵出商還業(yè)氛梢圍感仁染力燒，給訓(xùn)人以獨視覺渡沖擊譽力，美充分?jǐn)r讓意腎向客疫戶能利夠感零受未債來的營希望舞。四、商鋪充營銷促銷乒活動活動更一：伍VI書P卡租銷售VI企P卡客險戶優(yōu)后惠措住施：優(yōu)先檔選房特、邀可在糖認購盯打折娛優(yōu)惠快上在煮優(yōu)惠巴一個滾點（吧折上顧折）誠意代金：梳10梨00界0元宇/張·活握動目役的：——壩消化宿前期候強烈忠意向故客戶挪，加隱強穩(wěn)全定客斗戶信收心；——龜給予矩猶豫往不定姓客戶晌短時禾間內(nèi)傅下定饅決心礎(chǔ)購買掛，打星消貨刑比三源家的您念頭世；——誼通過轉(zhuǎn)前期朝認籌密活動化，為售正式暈開盤衡熱銷覺蓄勢盆；——歉通過巖意向弱客戶伍登記剃信息拜（意毫向鋪嘩號、冷可接卷受價望格等此）為汁價格憐制定展提供張依據(jù)續(xù)?！せ罘蹌拥禺a(chǎn)點：祖售樓視部·活橡動目支標(biāo)客衛(wèi)戶：電意向氏客戶罷及已割購買囑住宅剩老業(yè)迷主·活批動時挑間：3月監(jiān)1日撿至4睜.1柿8日·活灰動內(nèi)弟容：素VI桑P卡佳銷售四、商鋪私營銷活動傍二：揉鋪王奸拍賣蒼會銷售驢推廣其，是甘一個蒼不斷擦提升削客戶隸心理壘價格戶的過研程，艙在項忙目開擇盤旺充銷后曉，舉湊行鋪暑王拍濾賣會寇將更餅提高守項目杰售價劣的期巾望值緊，一慢般來林說買速商鋪仿是買特漲不徒買跌速，通垃過舉哈行鋪包王拍孩賣會宗預(yù)示致商鋪濕良好妖的升散值空冤間，蕉從而果形成沸銷售圾的勢比能，惡達到甘項目榜的旺訊銷?！せ蠲幽繝康模骸敉ㄟ^篇活動村，迅飲速炒這熱項敞目知郵名度錘，擴猶大市塊場影折響力斜；——客禹西構(gòu)路和脊魏南絹大街統(tǒng)較好猜商鋪幣搭配抽拍賣瞇，邀亞請運助城有歉名的瀉拍賣百師親筐自主盆拍，尚價高豆者得棍之，陽樹立筆價格詳標(biāo)竿移，以滅拍賣視帶動值商鋪倆不斷自升值揚的勢拘頭，拉升鈔整體碗價格屈及項弦目形煙象，俘加快項理智聚型客變戶的拘入場蘭決策哥?！せ钏鲃訒r份間：3月懷22愛月·活怖動地惜點：繞待定·活扁動對倚象：決意向飼登記轉(zhuǎn)客戶·競滲價對但象：役預(yù)選周2～巴3間以商鋪避（待略定）·活武動細梁則——執(zhí)活動茅原則凱：采惜取報餡名登軍記，峰預(yù)交遞保證柜金，型逐漸滲競投塔，價魔高者皮得之畫得方身式銷霉售——紡20閃00器00元/早間起驚拍，庭拍賣形當(dāng)天扣公布兄其他渡商鋪己價格——蜻保證踏金：癥10井萬元摧/間——終認購藏登記陶程序創(chuàng)：客廁戶憑初身份朵證原敵件、無優(yōu)先陰認購暫權(quán)協(xié)無議、幻玉保證里金收標(biāo)據(jù)填陽寫《芝商鋪如預(yù)約蹲拍賣語申請瓦表》——撲活動德形式輕：以曾拍賣翼形式賊，按犧50梳0元象/㎡茫倍數(shù)畜價格睜競投吧，上組不封隆頂，墻下保否底價閘（不職低于趣公布臥的價譽格基岔數(shù)，喂若低悲于價叛格基吧數(shù)則遲作為添廢標(biāo)詠）——蘿若參坐加拍呀賣未說能成炸功認驅(qū)購者吩，其或優(yōu)先蹲認購瞇權(quán)繼兵續(xù)保墓留，眉可參訴加下蠅批單奔位優(yōu)宮先選作房四、商鋪誕營銷活動奶三：尖選鋪·活劑動地敏點：談售樓天部·活雖動目吳標(biāo)客濟戶：參VI鄭P卡堵客戶開及意謀向客晌戶·活棵動時仁間：4月耐19萍日·活饞動內(nèi)槍容：此選鋪·活顯動形承式：——貫開盤增當(dāng)天命公布眉價格吼直接爺選鋪批；——縣對于源一個易鋪號材，多醉個意殼向客蒸戶現(xiàn)跨象，雨采取上現(xiàn)場喉“抽妹簽”蓬形式乳，營屢造火咸爆開去盤氛盾圍；四、商鋪態(tài)營銷二、妄入市趨時機Pa數(shù)rt抵5.**縣*商圍鋪廣郊告投油放計望劃篇媒體屠投放抱策略媒體粥費用臉預(yù)算媒體己劃分推廣叛總思蘭路：①建立筋濃厚哭的商借業(yè)氣極氛，悶營造夫良好屋的商性業(yè)秩丑序；②通過傻與媒勝體的港有機稀配合戰(zhàn)，擴災(zāi)大商焦鋪的寧知名呢度與喂美譽糟度；③強化販和突信出項灑目對邪投資滅者的多利益帽點，虛強調(diào)譽投資宿的高孟回報誓性與唐安全陡性；④抓住飛市場文的有瓦利時滑機策好劃系沃列的宋公關(guān)靠活動霞，吸膊引人立氣，通搞活列氣氛故，促科進銷姿售。目的蛾：通過洋推廣詠、招弓商宣氣傳造狂勢，鵝提升譽項目譯投資丈價值等與升睛值潛掀力，腫使本奴商業(yè)竭的價生值最繞大化惱。推廣我綱領(lǐng)浪1媒體耀投放測策略先大晨眾傳攜播，側(cè)后小由眾傳灣播大眾惰的眼脾球，蒙小眾裙的需厭求入市除期以銅地毯品式大址眾媒頃體轟悔炸為五主，為目的撫是塑繭造形繞象，廳形成技口碑其效應(yīng)羞；同棗時積著累目咽標(biāo)客策戶。當(dāng)客永戶積喇累到貼一定鞋量之渣后，哀在開狐盤過宗后，啦將以千SP桐活動浴為主瓣，點吊對點呆、針粱對準(zhǔn)奴目標(biāo)掉客戶婚進行根小眾鼠傳播誼。推廣墻綱領(lǐng)朋2媒體顧投放歌策略SP旬活擠動貫辱穿始棟終利用翅SP撓活動歸制造雜話題幟，提暈升項診目價喚值。以多墊種促蘆銷活葬動來餃吸引歸客戶①部分擦差商楚鋪進能行折站上折饑優(yōu)惠帖促銷②通過繩客戶元代客越戶，宋每帶部一個調(diào)客戶凳成交測可折爛現(xiàn)金貢作為箭酬勞僅；③可招漸大型吩品牌始店免藏二年結(jié)租金將入住薄，來覺帶動倦形象透和品撞牌知惜名度推廣驕綱領(lǐng)滔3媒體晃投放懶策略沒有浮強勢漠媒體謠我給們怎竟么辦己？媒體忙策略“不放濁老媒既體，冬創(chuàng)造茅新媒毛體”媒體燈種類府上，桃新老些媒體谷比例峰：7津：3偏費己用投戒入上拒，新首老媒標(biāo)體比遠例：煮3：殿7推廣柳綱領(lǐng)揀4媒體拼投放伐策略電視用電略視側(cè)沒重S澆P活壘動報娃道（運印城電抵視臺貸）預(yù)算帶10躲%報紙用報零紙平跳面媒氧體側(cè)服重促壇銷活超動（運毫城日桃報等黨）預(yù)算已10靠%戶外剖、車石體用戶部外媒摧體側(cè)身重大帆形象（封孔殺城驢市出禍口及襪市中憤心）50騙%傳統(tǒng)澇媒體扁預(yù)算循約：鐮70草%具體灰媒體邁選擇闊待媒凱體調(diào)俱查完索畢另中案處則理傳統(tǒng)傲媒體媒體循投放妄策略10萬DM單掃陡全城規(guī)格抓：32巡壽K造型鬧：鉆很石造際型，峽外套方請柬其外形投放鹽地點輛：紅嫁綠燈杰十字貍路口辛、高匠速路唱出口投遞恭對象躺：所棍有出洪租車耳、私央家車盆、公插車單位洽費用活：0.六5元/套分兩晝期投森放：密預(yù)熱莊期與胃持續(xù)世期費用接預(yù)算:共計3%（含妄銷使紡工資黎費用鐵）**挎*·**學(xué)生蘭用品給旗艦扎街年商泛業(yè)新垮紀(jì)元匠、人禽生財齡富新斯起點推廣涂綱領(lǐng)5媒體組投放沫策略媒體著總預(yù)練算30萬不包者含招慘商中揀心建翼設(shè)費勤用、增印刷覆品及兄其他酸制作尚費用杠，總的騰保守秀估算晨，推荷廣和睡包裝彈費用30萬。媒體甩預(yù)算擱分布奴原則平穩(wěn)胃推進全，突骨出重轉(zhuǎn)點4腎:4檔:2前期臉推廣洋重點仗是形拔象和憲品牌患宣傳墊，后粗期宣折傳則屈主要湯以告織知信繭息為杜主，門依靠耕強大令的口減碑效只應(yīng)，蜘來延揭續(xù)出請租勢盜頭。總媒未體費跌用預(yù)病算因為全項目末屬于顆新商壞鋪項好目，胖對于終市場量和客作戶都伍有一館定的每抗性劃，需要限投入蕩大量羊推廣防費，且棋項目位地段哭并非忘據(jù)于屬城市司商業(yè)拴中心隔，需要忍花費賭大量瞎推廣嫂費用旺來達想到宣頃傳效充應(yīng)以區(qū)及形文成項蠻目高舍品質(zhì)竿形象。媒體冊費用被預(yù)算階段引導(dǎo)期開盤期強銷期余鋪處理期投放比例30%40%20%10%各銷樹售階繭段費防用預(yù)則算媒體痕費用拋預(yù)算媒體單項投放方式投放時間費用戶外機場附近跨街廣告周期半年

3.5萬二郎廟、南風(fēng)廣場附近跨街廣告周期半年

5萬宣傳單頁5萬份2.5萬元報紙靈通咨詢（最少12次）整版11——.08.4.196萬元短信開盤前兩次6000元SP活動2萬元預(yù)計19.6萬媒體踢劃分二、駁入市旨時機Pa專rt路6.**希*商終鋪年認前投坐放計調(diào)劃篇媒體尾預(yù)算亭及選灘擇媒體潔應(yīng)用年前廢各月元媒體誕選擇文案琴表現(xiàn)媒介偶費用眾分配媒介類型媒體選擇具體費用比例傳統(tǒng)媒體報紙、雜志報紙（6期硬廣、2期軟文）雜志

3.6萬24%戶外廣告2塊以上戶外

11萬47%DM單頁5萬份

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