裝修公寓定位及推廣策略報告

綠地中央廣場B5裝修公寓定位及推廣策略報告CONTENTS思考前提目標客戶定位產(chǎn)品價值梳理及價值提升形象推廣建議營銷節(jié)點鋪排及相關(guān)配合思考前提思考前提固有價值體系僅存外部價值，若按照原有營銷定位，將沒有任何市場區(qū)隔1B4低總價現(xiàn)房強區(qū)域毛坯房B5價值體系衍生問題置業(yè)門檻提高，抗性增加性價比散失，戶型短板暴露思考前提2裝修公寓利弊１、存在廣泛客戶基礎；２、可通過精裝修提升部分價值；１、存在價格天花板，溢價能力有限，難以有較大突破；２、未來價格缺乏想象空間，租金及未來售價受限；溢價能力溢價能力較弱，預計售價：7800元/平米；注：客戶容易與周邊競品進行對比，存在一定的競爭風險和客戶分流；目標客戶定位中原深耕昆明多年，僅西市區(qū)就擁有超過10萬客戶資源，為區(qū)域客戶研究提供了寶貴的數(shù)據(jù)資源。CCES系統(tǒng)本次區(qū)域客群研究，我們針對項目特別制定了《昆明西市區(qū)人居狀況調(diào)研》,并對區(qū)域內(nèi)客戶進行隨機調(diào)研。在中原操作項目西城時代、海倫中心等項目中抽取部分置業(yè)客戶進行訪談，從而獲知客戶心理及特征。問卷調(diào)研客戶深訪通過CCES客戶系統(tǒng)，針對本項目物業(yè)類型及101-138㎡面積段，歸納首改客戶基本屬性特點（年齡、職業(yè)、家庭人口數(shù)等）。通過對目前首改客戶訪談，針對本項目物業(yè)類型，歸納首改客戶購買消費敏感點及置業(yè)目的做出判斷與分析。通過針對性的問卷調(diào)研（共200份），主要了解客戶對項目所在片區(qū)的認知、置業(yè)需求及價格接受情況，做相關(guān)的了解與分析昆明西市區(qū)人居狀況調(diào)研投資客群分析1投資客戶中，以地緣性純投資客戶為主，占比達69%；投資兼自住的客戶占比達20%；自住占比11%；調(diào)查客戶居住區(qū)域西山區(qū)占比最高達38%的地緣性客戶；其次五華區(qū)占比25%，占比最低的是省外客戶；客戶關(guān)注點最多的是升值空間占比28%，其次是價格、區(qū)位、產(chǎn)品是投資客戶比較關(guān)心的，教育、生活配套客戶關(guān)注度較少。居住區(qū)域分布省外3%地州5%五華區(qū)25%盤龍區(qū)16%官渡區(qū)13%西山區(qū)38%置業(yè)目的客戶關(guān)注點居住區(qū)域分布客戶關(guān)注點升值空間28%區(qū)域規(guī)劃10%教育配套2%生活配套4%置業(yè)目的投資兼自住20%投資69%自住11%客戶關(guān)注點區(qū)位12%價格19%產(chǎn)品15%交通10%自住客群分析2自住型客戶，以地緣性為主，占比接近55%；投資兼自住的客戶占比達36%；投資占比12%；調(diào)查客戶居住區(qū)域西山區(qū)占比最高達42%的地緣性客戶；其次五華區(qū)占比32%，占比最低的是省外、地州客戶；客戶關(guān)注點最多的是生活配套、區(qū)位、交通，其次是價格、區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)品，升值空間、教育配套客戶關(guān)注度較少。居住區(qū)域分布省外3%地州4%五華區(qū)32%盤龍區(qū)10%官渡區(qū)9%西山區(qū)42%投資兼自住36%置業(yè)目的客戶關(guān)注點居住區(qū)域分布客戶關(guān)注點升值空間6%區(qū)域規(guī)劃13%教育配套7%生活配套19%置業(yè)目的自住55%投資兼自住36%投資12%客戶關(guān)注點區(qū)位18%價格13%產(chǎn)品9%交通15%客群定位3核心客群（50%）重要客群（40%）游離客群（10%）重要客戶（在校大學生/在職教師，自住型客戶)有技能專長，有經(jīng)濟來源，但收入相對不夠穩(wěn)定。較看重交通、配套、地段及自由、互動、個性生活方式游離客戶（全市/外省投資客）外?。ɑ蚴?nèi)）投資客，置業(yè)用于自己出租需求。關(guān)注地段、配套、交通、環(huán)境；重要客戶核心客戶（企事業(yè)單位職員及白領、投資外租型客戶）城市精英一族，25—35歲，對產(chǎn)品、配套、交通、性價比較為關(guān)注。城市新青年，追求全新生活方式在校大學生/在職教師全市/外省投資客城市精英/白領結(jié)合項目公寓客戶情況及市場客戶演變，項目公寓客戶核心客群定位為地緣性投資外租型客戶及自住型客戶，全市或外省投資型客戶。投資外租型客戶置業(yè)用于自已出租獲得升值收益，自住型客戶置業(yè)用于短暫過度?？腿悍诸?我們面對的客群大致可以分為兩類投資客群自用客群他們在關(guān)注升值的同時也關(guān)注生活投資客戶特征：作為產(chǎn)品的長期擁有者可以接受對未來價值的預期但同時，他們需要看到收益的保障也就是租金如何而來，租客從而而來投資客戶特征5所在區(qū)域：地緣為主，中心區(qū)及北市區(qū)為輔所在行業(yè)：金融、地產(chǎn)、保險等高收入公司中高層管理者自住客戶特征6自住客戶特征：他們單身、或者熱戀中他們無奈總價壓力暫時無能力負擔作為過度，他們希望用最少的錢換購相對最繁華的生活，給夢想可能所在區(qū)域：地緣為主所在行業(yè)：在校學生、學校教師、單位員工，私營企業(yè)中低層管理者產(chǎn)品價值梳理及提升價值梳理定位的初衷是為了挖掘產(chǎn)品價值及營銷問題1對于外部區(qū)域價值，是市場大勢，依然可以沿用對于內(nèi)部價值，我們需要重新梳理，結(jié)合問題來看置業(yè)門檻提高價格抗性增加性價比散失戶型短板暴露800㎡共享生活工場升級極致空間主題打造提升建議2運營層B5裝修公寓產(chǎn)品包裝升級樣板間樓層繪制彩繪墻體服務升級體驗升級打造4間不同風格主題樣板間運營層包裝升級3包裝升級核心目的通過包裝運營層各功能場所，營造年輕社群定位標簽打造全新潮酷主題派對活動，營造“年輕人最愛來的G-smart”定位標簽服務升級4服務升級核心目的提升物管服務，實現(xiàn)高租金收益，從而實現(xiàn)高溢價G管家“morningcall”服務G管家保潔、洗護服務G管家代辦、跑腿服務體驗升級5體驗升級核心目的功能層既然花錢做了可以真正運營起來，從小廚房咖啡吧也好、周末活動也好全面的精彩起來前期通過免費開放運營層，周末活動時增加茶歇小吃等，真正做年輕人的生活場所彩繪墻體通道，改造優(yōu)化，增加年輕感，品質(zhì)感，對客戶形成視覺沖擊，增加客戶駐留時間，費用預計2萬元墻體通道升級體驗67在現(xiàn)土有裝迅修交踩付標崗準基跳礎上據(jù)，進修行升捷級打拾造（辨預計12月23日前住完成燥），宋家俱鄙整體繩以日斯式收級納為丘核心解，以柳低成浴本，歸快速憑度，問實用漢性三權(quán)大核駛心前問提，倉進行硬樣板賞房改仁造，區(qū)通過圖樣板圓房弱叉化客單戶使立用抗臨性。費用預姓計3萬元日式金收納羞主題阿樣板噸間打攔造粉色殲系主拔題樣辯板間等打造8在現(xiàn)隔有裝慣修交釋付標釋準基顧礎上噸，進脂行軟舅裝升門級，創(chuàng)以女翼性風債格為枯主題秋打造泉樣板踢間（喇預計12月23日前完泄成），索對客戶玩形成視舊覺沖擊詞，能夠最弦大化減悅少客戶斤抗性，幅完成客幅戶心里乳印記塑掉造方案一澇：以現(xiàn)宇有裝修賀標準為要基礎上流，增加桶粉色主蠅題家俱播裝飾及船墻體彩氏繪等元櫻素，預計寨費用1萬元方案梨二：山在現(xiàn)伴有裝置修標煌準上構(gòu)進行乓改造卡，以有粉色架系為遷主題齒進行壁升級蔑改造授并增裕加家歲俱等透裝飾知，預計癢費用2萬元工業(yè)風碰主題樣灘板間打揀造9在現(xiàn)有織裝修交脹付標準絹基礎上計，進行校硬裝改頓造及軟拾裝升級召，以工榨業(yè)風為洽主題打蓋造樣男澇性主題泛樣板間僅（預計12月23日前完潤成），有對客戶挽形成視疑覺沖擊圖，能夠霞最大爺化減撓少客鋪戶抗疲性，潑費用鴿預計2.2萬酒店風稅主題樣俯板間打爛造10在原震有樣晉板房帝基礎紛上，該進行姿軟裝傳升級暢，以損酒店千式風紐奉格為揭主題謙打造丈樣板句間（培預計12月23日前咸完成味），堅對客謀戶形瞇成視培覺沖闊擊，能夠喊最大河化減鄭少客俗戶前王期投爽入成醋本抗安性，太費用原預計1萬元形象推奇廣建議1綠地G公寓——青年垂智直城市B5裝修公呀寓形象株建議B5裝修脅公寓科產(chǎn)品鋸推廣建議2綠地G公寓——3謹0㎡滿虜足你袋對生錦活的雪所有傳想象3天生有款范中罰央有F疾UN——西市浙中央診青年逗社區(qū)仔專什屬8絮00售㎡共技享生斑活工脊場——生活投不止敏30萌㎡雀你想悔要的汁姿勢污全都監(jiān)有！★城市盤地標宜探家旁★雙地煉鐵直通己高鐵鉛★95萬㎡大兇昆明城牙市巨擘形象推蝦廣建議14理想籮生活諸隨唉「寓冊」而怕安——西市賄中央邀青年濾社區(qū)搭專鬼屬8績00爽㎡共華享生楊活工桌場——生活不捷止30父㎡你忌想要的時姿勢全織都有！★城黨市地掀標宜砌家旁★雙縮慧地鐵張直通田高鐵氣★95萬㎡大展昆明城瞇市巨擘形象推吼廣建議25min范i空間畢盛放big理想——西市斬中央普青年旋社區(qū)孩專詢屬8血00筍㎡共臉享生關(guān)活工降場——生活不專止30子㎡你偵想要的悅姿勢全寇都有！★城丹市地驅(qū)標宜鋒家旁★雙椅地鐵掘直通呆高鐵特★95萬㎡江大昆后明城晶市巨迅擘形象遠推廣獻建議3營銷節(jié)惜點鋪排捧及相關(guān)繪配合12月綠得地中必央廣塞場B5裝修公羽寓推售揮指標400妹0萬；線上仰強化吼核心依價值查傳播工；線道下租燙售并兄舉核心策阻略通過與金融機構(gòu)合作推出首付貸，合同金額的25%降低剛需客戶置業(yè)門檻提高B5棟價值展示完善，確保漲價后價格價值匹配租售并舉，面對周邊大學、教職工、企業(yè)員工利用創(chuàng)意派單、渠道門店招募公寓租賃客群項目樓棟推售套數(shù)預估均價（萬/套）貨值綠地中央廣場B5公寓154264000核心策壤略1對于泡投資瓣客戶全，突扁出產(chǎn)陰品的猶投資踏價值鳴和未軌來溢云價空院間。播“30平米束個性睜生活腹空間+80齡0平米溫運營塑空間=青年幼群體婦的格胖調(diào)生瓣活“營銷節(jié)禿點12.吃1612警.2倘312專.3特0外拓煤轉(zhuǎn)介砍動作公寓斥起勢撕，B5盛大亮盈相天生禾有范樓中漂央有干FU謀N線上推裙廣主題炒作計叛劃第一邁周：B5全新亮么相漲勢奇大好穩(wěn)價值瓦解讀包裝動掩作價值展滑示及銷描售道具慘補充+樓體廣亦告+樣板房出展示道折具第三戲周：項目投垂資價值考解讀第四檢周：公寓價意值炒作必買理議由解讀線下虛活動每周分午批組織貢置業(yè)顧雜問外場請競品及茄同類項防目踩盤復，針對酒內(nèi)部員綢工進行飾項目及銜轉(zhuǎn)介政畜策宣講針對醫(yī)大學浙畢業(yè)相生、細大學擊及中酬小學價年輕黑教職預工及臟高新倆區(qū)大翅型企囑業(yè)員鑄工中離小創(chuàng)免業(yè)團搬隊聘執(zhí)用小廳蜜蜂交進行賽派單12月客諒戶答青謝會雪活動12自.2空中停售樓葬部開供放線上地推廣適渠道VR看房、紗線上直歲播看房遼、安居召客(微聊客義、AP戶P端PC端)、新浪慮樂居（稀朋友圈飼圖釘）侮、各大扁門戶網(wǎng)杏站、公診眾號、朋友圈曉推廣營銷小鋪排2B5樣板噸間開獄放及鄙盛大葛開盤線下售推廣屈渠道電梯敞轎廂俗、渠偵道門盟店、施周邊丟大學蠟創(chuàng)意攪派單提、超抖市賣袍場創(chuàng)持意外批展第三佳周：項目投撈資及居尊住價值師解讀1、工程巨部：將B5棟13該26號房糞裝修待成交榮付標建準樣號板間-12月24日前完映成2、技纖發(fā)部門：設計4套不潔同風炮格主性題樣陡板間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