講第九章其他估價(jià)方法及其運(yùn)用二

第八 長(zhǎng)期趨勢(shì)【長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象和具備的條件（二級(jí)考點(diǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)預(yù)測(cè)科學(xué)的關(guān)理論和方法根據(jù)房地產(chǎn)在未較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)得收益的變規(guī)律，推測(cè)和判房地產(chǎn)價(jià)格方法（ （201年試題） （2006年試題【答案】【試題解析】A項(xiàng)是長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提，B項(xiàng)是長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)需要具備的條件，C項(xiàng)是長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象。2017年將長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象的說法調(diào)整為：長(zhǎng)期趨勢(shì)法【直線趨勢(shì)法（二級(jí)考點(diǎn)用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)甲類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V甲=1480＋80i，乙類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V乙=1500＋60i，該兩類房地產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)潛力相比（ （2010年試題）【答案】Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價(jià)格，X為時(shí)間，且∑X＝0該方程預(yù)測(cè)該類商品住宅2014年的平均價(jià)格為 ）元/㎡（2014年試題【答案】時(shí)間02004年～2013年的價(jià)格（元/㎡【平均增減量法（二級(jí)考點(diǎn)某類房地產(chǎn)2005～2009年的價(jià)格如下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0．1、0．2、0．2、0．5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為（ ）元/㎡（2010年試題）2005～2009年的價(jià)格（元/㎡【答案】【試題解析】該房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲額的平均數(shù)為d=320×0．1＋330×0．2＋350×0．2＋運(yùn)用平均增減量進(jìn)行預(yù)測(cè)條件是房地格的變動(dòng)過程是續(xù)上升或下的并且上或下降的幅度大接近，否則不宜采用這方（ （2009年試題）2004～20086000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為 （2007、2008、2009年試題【答案】2000（元/㎡57800元/㎡、8140元/㎡、8470元/㎡、8800元/㎡均增減量法預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來第一年的價(jià)格為（）元/（2015年試題）【答案】d(81407800)0.1(84708140)

格＝7800元/㎡＋331元/㎡×5＝9455元/【平均發(fā)展速度法（二級(jí)考點(diǎn)根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)某類房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理如下表，其中，2006年的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng) （2010年試題）2004～2009年的價(jià)格（元/㎡—20067482元/20108826元/20067438元/20107438元/20108873元/【答案】/㎡，20106810×1．0456＝8873（元/㎡）展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于 ）元/m2（2005年試題【答案】【試題解析】t＝（4800/3500）1/5＝1．07，V2008＝P0×ti＝3500×1．078＝5802（元/㎡【移動(dòng)平均法（二級(jí)考點(diǎn) （2010 （2015【長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用】（二級(jí)考點(diǎn) （2011年試題B．預(yù)測(cè)收益法中未來的、空置率等【答案】【試題解析】C選項(xiàng)，長(zhǎng)期趨勢(shì)法用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，不是 年試題B．收益法中未來、運(yùn)營費(fèi)用的預(yù)測(cè)【答案】房地產(chǎn)價(jià)格上漲下降趨勢(shì)的弱與房地產(chǎn)價(jià)格的高低無關(guān)價(jià)較低的房產(chǎn)其價(jià)格漲趨勢(shì)可能更強(qiáng)勁（ （2007年試題） （2014年試題可用于收益法中預(yù)測(cè)未來、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益C．