投資性的房地產(chǎn)項(xiàng)目核算全

投資性房地產(chǎn)1一、投資性房地產(chǎn)概述

（一）投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。（二）投資性房地產(chǎn)的范圍

2一、投資性房地產(chǎn)概述

（一）投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。（二）投資性房地產(chǎn)的范圍

(1)已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)(3)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的房地產(chǎn)(4)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。3二、投資性房地產(chǎn)的賬戶設(shè)置為了總括地核算和監(jiān)督企業(yè)投資性房地產(chǎn)的增減變動及結(jié)存情況，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶核算企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的成本，以及企業(yè)采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價值。4三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件1.與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。（二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。5三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量3.以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的確認(rèn)與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足上述投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。6三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（四）投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量的賬務(wù)處理1.采用成本模式投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量的賬務(wù)處理按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。2.采用公允價值模式投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量的賬務(wù)處理按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。7四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量主要有兩種模式，一種是成本模式，另一種是公允價值模式。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。8四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（一）成本模式1．采用成本模式的范圍對于不能滿足公允價值模式前提條件的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2．會計(jì)處理原則在成本模式下，建筑物和土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)分別按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。9四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量3．具體賬務(wù)處理按期（月）對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。10四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（二）公允價值模式1.前提條件(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計(jì)。2.會計(jì)處理原則采用公允價值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。由于是按公允價值對其期末賬面價值進(jìn)行調(diào)整，因而公允價值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)不存在減值問題。11四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量3．具體賬務(wù)處理資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)”（公允價值變動），貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計(jì)分錄。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。12四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更，按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第28號——會計(jì)政策、會計(jì)估計(jì)變更和差錯更正》處理。已采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。13五、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：1.投資性房地產(chǎn)開始自用2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租3.自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值4.自用建筑物停止自用，改為出租14五、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理1.成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。具體賬務(wù)處理如下：(1)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。(2)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記本科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計(jì)提跌價準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準(zhǔn)備。15五、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換(3)將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。16五、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.公允價值模式下(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。具體賬務(wù)處理：將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。17五、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換(2)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計(jì)價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積，計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。具體賬務(wù)處理：①將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計(jì)提跌價準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準(zhǔn)備。②將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”，按已計(jì)提的累計(jì)折舊等，借記“累計(jì)折舊”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。18六、三投資三性房三地產(chǎn)三的處三置（一三）成三本模三式處置三投資三性房三地產(chǎn)三時，三應(yīng)按三實(shí)際三收到三的金三額，三借記三“銀三行存三款”三等科三目，三貸記三“其三他業(yè)三務(wù)收三入”三科目三。按三該項(xiàng)三投資三性房三地產(chǎn)三的累三計(jì)折三舊或三累計(jì)三攤銷三，借三記“三投資三性房三地產(chǎn)三累計(jì)三折舊三”科三目，三按該三項(xiàng)投三資性三房地三產(chǎn)的三賬面三余額三，貸三記“三投資三性房三地產(chǎn)三”，三按其三差額三，借三記“三其他三業(yè)務(wù)三成本三”科三目。三已計(jì)三提減三值準(zhǔn)三備的三，還三應(yīng)同三時結(jié)三轉(zhuǎn)減三值準(zhǔn)三備。19六、三投資三性房三地產(chǎn)三的處三置（二三）公三允價三值模三式處置三投資三性房三地產(chǎn)三時，三應(yīng)按三實(shí)際三收到三的金三額，三借記三“銀三行存三款”三等科三目，三貸記三“其三他業(yè)三務(wù)收三入”三科目三。按三該項(xiàng)三投資三性房三地產(chǎn)三的賬三面余三額，三借記三“其三他業(yè)三務(wù)成三本”三科目三，貸三記“三投資三性房三地產(chǎn)三”，三貸記三或借三記“三投資三性房三地產(chǎn)三”；三同時三，按三該項(xiàng)三投資三性房三地產(chǎn)三的公三允價三值變?nèi)齽樱栌浫蛸J三記“三公允三價值三變動三損益三”科三目，三貸記三或借三記“三其他三業(yè)務(wù)三收入三”科三目。三按該三項(xiàng)投三資性三房地三產(chǎn)在三轉(zhuǎn)換三日記三入資三本公三積的三金額三，借三記“