房地產(chǎn)投資五

房地產(chǎn)投資分析第一章房地產(chǎn)投資分析概述第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場分析第四章房地產(chǎn)籌資與融資第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價第七章不確定性分析與風(fēng)險分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析報告第一章

房地產(chǎn)投資分析概述

第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資含義：投資主體、投資目的、投資方式、投資的行為過程（二）投資的特性二、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的含義:房產(chǎn)+地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的特性不可移動性價格高昂相關(guān)性保值與增值性投資風(fēng)險性三、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)投資的概念（二）房地產(chǎn)投資的構(gòu)成投資主體的構(gòu)成投資的資金構(gòu)成（三）房地產(chǎn)投資的要素時機、地段、質(zhì)量（四）房地產(chǎn)投資的類型按投資方式劃分按房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式劃分按房地產(chǎn)投資對象劃分按房地產(chǎn)投資的用途劃分（五）房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資對象的固定性或不可移動性房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性房地產(chǎn)投資的回收期長、周期性長房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險性房地產(chǎn)投資的環(huán)境約束性房地產(chǎn)投資的低流動性（六）房地產(chǎn)投資過程投資分析土地開發(fā)權(quán)的獲得房地產(chǎn)開發(fā)建造房地產(chǎn)銷售經(jīng)營（七）房地產(chǎn)投資的作用帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進家庭合理消費改善城市環(huán)境抵御通貨膨脹影響第二節(jié)房地產(chǎn)投資分析一、房地產(chǎn)投資分析概述（一）房地產(chǎn)投資分析的概念房地產(chǎn)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)投資市場分析房地產(chǎn)投資成本估算房地產(chǎn)投資經(jīng)濟評價房地產(chǎn)投資不確定性分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資決策分析二、房地產(chǎn)投資分析的必要性三、房地產(chǎn)投資分析的作用為投資者指出投資方向為投資者提供運作方式為投資者估計投資收益為投資者分析風(fēng)險及提供避險策略第二章

房地產(chǎn)投資分析基本知識第一節(jié)資金的時間價值及其計算一、資金時間價值的含義二、資金時間價值的計算（一）利息與利率的概念（二）計息形式——單利與復(fù)利1、單利計息F=P(1+ni)2、復(fù)利計息F＝P(1+i)n（三）名義利率與實際利率1、名義利率2、實際利率

i==(1+r/m)m-1第二節(jié)資金的等值計算一、資金等值的相關(guān)概念二、資金等值的計算1.復(fù)利終值的計算

F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.復(fù)利現(xiàn)值的計算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）

3.年金終值的計算4.償債資金的計算5.資本回收的計算6.年金現(xiàn)值的計算三、品資金遷等值和計算術(shù)注意均事項1、P是現(xiàn)在偽第一計辟息期開住始時（電即年初只）發(fā)生磚；2、F是在饞考察焦期期嚇末發(fā)牽生；3、各榮期的打等額儉支付A，發(fā)生容在各期配期末；4、當問像題包括P與A時，種第一園個A與P隔一期娃。即P發(fā)生在A的前一限期；5、當盲問題鵝包括A與F時，支灶付系列紐奉的最后歐一個A與F同時發(fā)紛生。第三節(jié)犬現(xiàn)港金流量噸與現(xiàn)金彎流量圖一、敬現(xiàn)金問流量疏的相珠關(guān)概步念二、贈現(xiàn)金岸流量里圖及悶其繪妹制（一）園現(xiàn)金流記量圖的努含義（二）菊現(xiàn)金流射量圖的劃繪制規(guī)拜則第三都章摘房雁地產(chǎn)蕉投資勸環(huán)境捎及市災(zāi)場分殼析第一節(jié)幅房皆地產(chǎn)投諸資環(huán)境夸分析一、投斜資環(huán)境跳的含義摔及其特貿(mào)征（一）辟投資環(huán)繼境含義（二）權(quán)投資環(huán)禍境的特視征系統(tǒng)性動態(tài)瓶性主導(dǎo)性區(qū)域性二、房返地產(chǎn)投驢資環(huán)境嗓要素分矩析政治因堂素法律努因素經(jīng)濟臟環(huán)境蠟因素自然環(huán)吩境因素基礎(chǔ)滿設(shè)施也因素社會文閃化因素三、教房地查產(chǎn)投借資環(huán)焦境分限析方相法冷熱畢對比飯法等級尺應(yīng)度法道氏評透估法閔氏鋸評價有法第二推節(jié)稿房地妄產(chǎn)投蠅資市略場分豈析一、物房地請產(chǎn)投惕資市寒場分峰析的疫含義二、房姿地產(chǎn)市促場分析虧的作用三、良房地錫產(chǎn)市半場分搞析的渴主要擇內(nèi)容1.市場分租析的三忌個層面2.房地劑產(chǎn)市女場分駕析的釀內(nèi)容第三爹章既房豆地產(chǎn)辨投資去與融眨資第一扶節(jié)袍房地擊產(chǎn)企園業(yè)資傻金籌抗集的敗方式一、直秋接融資二、間塘接融資三、訊權(quán)益映融資四、債盟務(wù)融資第二下節(jié)秩常見士的房探地產(chǎn)敘融資電方式宣介紹一、槐房地脫產(chǎn)信閃貸（一飯）土棍地開燈發(fā)貸用款1、土地獸購置貸捎款2、土然地開嶄發(fā)貸億款3、土地喝儲備貸產(chǎn)款（二）駝商品房輛開發(fā)貸籮款（三穿）持摟有經(jīng)輛營性呼物業(yè)伴貸款（四）挽房地產(chǎn)幅抵押貸漿款1、個萍人住衡房抵雅押貸求款2、在建退工程抵賽押貸款二、捏證券鴿融資三、熔房地疑產(chǎn)信盟托四、午房地暗產(chǎn)抵西押貸況款證除券化五、房地司產(chǎn)基條金六、計其他理方式縮慧：聯(lián)岸建、濾參建冰融資慕；房貸地產(chǎn)科典當仇融資班；利叫用外泥資第三節(jié)爭房地彎產(chǎn)項目己融資一、房樹地產(chǎn)融誘資方案（一）毅融資組蘇織形式扎選擇（二）抓資金來晃源選擇（三彩）資閱本金者籌措（四）申債務(wù)資寨金籌措（五馳）預(yù)霞售或旱預(yù)租（六叔）融拜資方?jīng)]案分笑析1、資疏金來尤源可協(xié)靠性川分析2、融真資結(jié)紛構(gòu)分酸析3、融粉資成悠本分針析4、融彎資風(fēng)賞險分冷析二、金或融機構(gòu)挺對項目倒貸款的臟審查（一柴）企逮業(yè)資傳信等風(fēng)級評箱價（二逼）貸兔款項花目評抹估（三）忙房地產(chǎn)既貸款擔蹦保方式利評價1、保果證2、抵勸押3、質(zhì)押4、貸款慣綜合評決價第五章癥房裁地產(chǎn)開抗發(fā)項目汗投資估摩算第一節(jié)談房地些產(chǎn)投資濁與成本蛇構(gòu)成非生刪產(chǎn)性僵建設(shè)撓項目東總投濾資構(gòu)健成：建設(shè)項目總投資建設(shè)投資工程費用工程建設(shè)其他費用預(yù)備費建設(shè)期利息房地蘋產(chǎn)投子資費碌用及王成本召費用俘組成證：土地諷費用前期腦工程滴費基礎(chǔ)設(shè)民施建設(shè)莖費建安工腫程費公共配嶄套設(shè)施聽建設(shè)費開發(fā)間雞接費管理費露用銷售老費用財務(wù)費攻用其他費擁用開發(fā)期開間稅費不可駝預(yù)見供費第二旬節(jié)房地產(chǎn)就開發(fā)項黎目投資村與成本勿費用估灣算一、伴房地系產(chǎn)開鉗發(fā)項逝目投蚊資與憐成本姻費用寨估算辛的依哪據(jù)與鴿要求二、似房地早產(chǎn)開尤發(fā)項持目投慨資與跑成本閥估算（一舊）土激地費核用估剃算1、土地們征用拆蔑遷費（1）農(nóng)村土打地征用蚊拆遷費（2）城鎮(zhèn)豈土地拆假遷費2、土地駝出讓地忘價款3、土地話轉(zhuǎn)讓費4、土煮地租蛋用費5、土咐地投后資折掉價（二蕩）前佛期工禁程費瞞估算（三）疊基礎(chǔ)設(shè)之施建設(shè)鴉費估算1、單元怒估算法2、單驅(qū)位指己標估脈算法3、工程戴量近礎(chǔ)似匡標算法4、概算激指標眠法（四鹿）建吹筑安紹裝工信程費往估算（五）絲式公共配饅套設(shè)施吸建設(shè)費羨估算（六鑒）開皇發(fā)間說接費騙用估獻算（七丸）管公理費局用估鉤算（八挪）財肯務(wù)費菊用估峽算（九笑）銷對售費述用估辭算（十）販開發(fā)期門間稅費陳估算（十一瞇）其他賣費用估蹲算（十孤二）它不可役預(yù)見裁費估部算第三晶節(jié)娃房地仁產(chǎn)開智發(fā)項乓目收勤入估姨算一、堅租售妄方案二、租根售價格三、引租售艱收入四、自哥營收入第四節(jié)攪房地現(xiàn)產(chǎn)開發(fā)顯項目稅窯金估算一、鹽營業(yè)勒稅金傍及附已加（一脹）營廟業(yè)稅營業(yè)稅會＝應(yīng)納黨稅收入×稅率（二掌）城象市維芒護建新設(shè)稅城市維葬護建設(shè)展稅＝營底業(yè)稅稅值額×稅率（三暖）教飼育費膚附加教育票費附暈加＝導(dǎo)營業(yè)鏟稅稅繡額×稅率二、土簽地使用役稅土地使督用稅＝知實際占徑用應(yīng)稅玩土地面萌積（平蒼方米)×適用矩稅額適用搏稅額厘：大城羊市（呢人口50萬以誰上）1.5放-30元；中等城備市（人倦口20萬-5沸0萬）1.2敲-24元；小城市桐（20萬以旁下）0.滿9-鄭18；縣城、坊建制鎮(zhèn)始、工礦資區(qū)0.6鍬-12元三、房產(chǎn)稅1、從督價計認征房產(chǎn)同稅＝焦應(yīng)稅刃房產(chǎn)切原值×（1－扣這除比撒例%）×1.2呢%2、從租卡計征房產(chǎn)稅邪＝租金激收入×12參%四、俱土地像增值低稅土地增滿值稅＝們增值額×稅率校－扣就除項怪目×速算瘦扣除啞系數(shù)稅率：土地寒增值疫稅四愈級超巴率累鹽進稅辰率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%-100%的部分4053超過100%-200%的部分50154超過200%的部分6035扣除項對目：1、取得陡土地使炸用權(quán)所局支付金粉額2、房繡地產(chǎn)遮開發(fā)餅成本3、房步地產(chǎn)扶開發(fā)賭費用4、與轉(zhuǎn)憐讓房地粉產(chǎn)有關(guān)塞的稅金5、其他打扣除項匯目6、舊陰房及彈建筑省物的興評估完價格荒。第六章猶房鐮地產(chǎn)開脾發(fā)項目鹿財務(wù)評抓價第一節(jié)滋財務(wù)繞評價基找本概念購和評象價指標舅的確定一、財務(wù)扭評價暮的基蛙本概倒念二、例財務(wù)扶評價常指標各的確司定項目財佩務(wù)評價生主要指意標和方稅法參照忽表指標方法收益額盈利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤投資利潤率靜態(tài)回收期動態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)回收期第二節(jié)既房地我產(chǎn)開發(fā)偵項目節(jié)財務(wù)報漁表的編良制一、輔助報秒表的編腹制（一迎）投千資計網(wǎng)劃與這資金愉籌措抹表1、資金基籌措來旦源資本金織（股本凍金）預(yù)售收舒入銀行貸汗款2、資金丸籌措計訊劃3、資金賴投資沫使用溝計劃（二殖）借膜款還明本付策息表1、還本惡付息的基資金來鉗源2、關(guān)于密利息的宏計算（1）借款時錫的利息糞計算每年觀應(yīng)計獎利息＝（年初借紐奉款本息繡累計+本年借扇款÷2）×利率（2）還選款時況的利乘息計紗算等額還騾本付息間的計息等額本斜金償還3.借款還啄本付息雙表二、番基本五報表盡的編愛制（一佳）現(xiàn)答金流鏈量表1、全部澡投資現(xiàn)寸金流量菜表2、資加本金擇現(xiàn)金助流量習(xí)表3.投資嘩者各踐方現(xiàn)計金流旱量表（二）凝損益表（三）藏資金來類源與運選用表（四肺）資田產(chǎn)負準債表三、棟報表緞之間敘的關(guān)仇系與急編制賠要求第三胖節(jié)征房地堅產(chǎn)開田發(fā)項鉗目沙財務(wù)瀉評價晚方法一、靜態(tài)團財務(wù)除評價趁指標析分析（一）們靜態(tài)投纏資回收經(jīng)期1、含序義2、確定峰靜態(tài)投族資回收如期指標趣的方法公式法不包舍括建掀設(shè)期治的投亭資回衫收期比（PP’）=原始填投資課合計÷投產(chǎn)后魚前若干滿年每年溫相等的福凈現(xiàn)金緣瑞流量包括券建設(shè)培期的仰投資袖回收蜂期（PP）=不包派括建雕設(shè)期鉛的投圖資回搖收期+建設(shè)期列表千法包括建舒設(shè)期的擁投資回鏟收期（PP）=尺(累計茫凈現(xiàn)亂金流密量開舍始出柿現(xiàn)正棍值期聰數(shù)-1兆)+澡(上期引累計絮現(xiàn)金鳴流量麻的絕有對值÷當期燦凈現(xiàn)冤金流隨量)3、靜匙態(tài)投籍資回疊收期陸的運坐用（二）社累計凈予現(xiàn)金流冤量（三）滋投資利僅潤率（RO予I）投資利勇潤率=年利潤卡總額或漫年平均傍利潤總墳額÷總投拾資×1陜00跡%2、投街資利報潤率公的應(yīng)叉用和窮應(yīng)注架意的退問題1、含義香與計算穗公式（四）序投資利寸稅率1、含義缸與計算碗公式2、投資得利稅率務(wù)的運用（五）圾資本金趕利潤率投資利榆稅率=年利稅綁總額÷總投劈燕資×10躲0%1、含義類與計算沾公式資本金速利潤率=利潤總煮額÷資本金失總額×10屠0%2、資暖本金桂利潤碰率的分運用（六）值借款償蟻還期（七箏）還寇本付攝息比糞率借款卷償還玻期=借款答償還潔后開予始出購現(xiàn)盈浴余年恐份數(shù)-開始借姥款年份+當年蠻償還滔借款離額÷當年可蓋用于還惕款的資勾金額還本付北息比率=可用于山還本付興息金額÷年還本往付息總狠額（八凝）資朗產(chǎn)負鉗債率1、含棉義與藥計算修公式資產(chǎn)會負債泄率=負債總脈額÷資產(chǎn)總權(quán)額×1裂00譯%2、資產(chǎn)首負債開率的齊分析（九）御流動比蜘率流動比胸率=流動楊資產(chǎn)÷流動是負債×1獄00矩%（十）洞速動比馬率速動比充率=（流姓動資判產(chǎn)-存貨-待攤費羨用-預(yù)付軋賬款掠）÷流動賢負債×1數(shù)00捕%二、牽動態(tài)搞財務(wù)盈評價炎指標篇分析（一）袍財務(wù)凈奇現(xiàn)值（FNP諷V）1、含義爛與計算園公式2、財工務(wù)凈餅現(xiàn)值消的作奔用當凈現(xiàn)蔽值大于哲零時，析表明投繩資項目貿(mào)的預(yù)期扁收益率筐不僅可劍以達到傅基準收勝益率所父預(yù)定的省收益水交平，而電且尚有雀盈余。當凈鄰現(xiàn)值伍等于潮零時拾，表劃明投太資項獅目的嫁收益天率想奧起恰吧好等驗于基誘準收志益率懶所預(yù)況定的菊收益原水平引。當凈現(xiàn)香值小于促零時，各表明投炭資項目臣收益率厲達不到及基準收圍益率所陣預(yù)定的同投資，斜導(dǎo)致項困目可能鐮出現(xiàn)虧際損。此伴時，項慕目不可償行。3、財務(wù)柿凈現(xiàn)值竹指標的底優(yōu)缺點財務(wù)凈嶄現(xiàn)值的何優(yōu)點是服：考慮了樸項目壽可命期內(nèi)聾各年現(xiàn)剖金流量那的時間浙價值，東并且，灶全面考檔慮了項津目在整工個計算涼期內(nèi)的糟情況；經(jīng)濟意荷義明確夜，能夠拴直接貨雞幣額表慢示項目鄰的盈利蔬水平；評價妙標準半容易大確定博，判閉斷直耽觀。不足釘之處渣有：不適用粒于投資悠額不相袖等的投前資項目村比較；折現(xiàn)率馬（基準隆收益率記）不易史確定；雖然能齡夠反映梳項目在遍整個計輔算期內(nèi)晶的絕對麥效果，除但不能午反映單巴位投資綿的效果爺。為了種克服這脆一缺點創(chuàng)，我們侮有了凈適現(xiàn)值率洪這一指仙標；即使知皂道了凈同現(xiàn)值大滲于零，耍我們也額無法判湖斷項目俘的預(yù)期章收益率讓真正是拼多少。4、基準丟收益率倚（ic）國家咐投資尤項目誘，進揉行經(jīng)給濟評緞價時雅使用拳的基鎮(zhèn)準收尋益率羊是由憂國家桃組織休測定霉并發(fā)返布的陵行業(yè)遲基準依收益犬率；派非國斑家投哈資項作目，衡由投抱資者退自行壯確定啟，但夏應(yīng)考威慮以念下因合素綠：資金輝成本翠和機域會成潔本（i1）投資法風(fēng)險追（i2）通貨超膨脹梅率（i3）資金聾限制（二）采凈現(xiàn)值塊率（NP柄VR）凈現(xiàn)值聰率=凈現(xiàn)值÷投資現(xiàn)摟值×1唯00者%（三）辰內(nèi)部收安益率（IR檔R）1、含占義與筍計算俱公式用線性宮內(nèi)插法陜計算IRR的近似傻值，公增式如下付：2、內(nèi)部快收益率至法的優(yōu)益缺點3、凈現(xiàn)債值法和旬內(nèi)部收鴉益率法視的比較（三毅）動槽態(tài)投扁資回戴收期1、含糕義與茶計算夠公式Pt＝（迅累計歲凈現(xiàn)封金流紋量現(xiàn)堡值出蝕現(xiàn)正楊值的舟年數(shù)-1）+上一年龜累計凈慎現(xiàn)金流雪量現(xiàn)值科的絕對卷值/出現(xiàn)無正值虧年份惡凈現(xiàn)暑金流怨量的酒現(xiàn)值2、動態(tài)掃投資回暢收期指些標的作擔用Pt≤Pc（基準擦投資回蹄收期）投時，說殼明項目徒（或方既案）能難在要求網(wǎng)的時間從內(nèi)收回欺投資，細是可行單的；Pt＞Pc（基滅準投剛資回婆收期哨）時虧，則詞項目名（或線方案寧）不望可行寄，應(yīng)商予拒襪絕。3、動確態(tài)投蓄資回考收期孝的優(yōu)后缺點第七且章允不燒確定些性分爪析與仙風(fēng)險炒分析第一技節(jié)尊房譜地產(chǎn)芒項目海的不伸確定錘因素一、絲式土地元費用二、貓建瞧安工揀程費篇用三、租冊售價格四、開貪發(fā)期與憶租售期五、容叔積率及蝕有關(guān)設(shè)剩計參數(shù)六、奸貸款忘利率第二豆節(jié)追盈幕虧平蒸衡分屆析一、蜻線性趕盈虧場平衡眠分析峽的數(shù)承學(xué)模丈型如果抽用B表示利咸潤，p表示評單位逃產(chǎn)品渠售價紹，Q表示銷東售量或再生產(chǎn)量糊，t表示單虧位產(chǎn)品顏營業(yè)稅癢金及附承加，CV表示單取位產(chǎn)品纏可變成晶本，CF表示固延定成本具，則可熟寫成如緊下形式藥：B＝pQ—CVQ—CF—tQ二、至線性召盈虧常平衡細分析順方法（一）路線性盈隸虧平衡牲分析的爽前提條包件產(chǎn)量川等于爪銷售外量；生產(chǎn)編量變予化，舍單位住可成競本不丹變，束從而研使總接生產(chǎn)足成本府成為巧生產(chǎn)患量的純線性宣函數(shù)報；生產(chǎn)翁量變屬化，龜銷售氏單價郊不變石，從趨而使歉銷售捆收入機成為追銷售群量的愈線性兵函數(shù)熊；只生逆產(chǎn)單己一產(chǎn)盒品，堪或生滴產(chǎn)多完種產(chǎn)劇品，浩但可噴以換鉤算為槽單一繪產(chǎn)品握計算砍。（二化）盈逃虧平騰衡點房地產(chǎn)思投資項促目的盈姜虧平衡勿點（Bre售ak-塌eve時nP獸oin滑t，BEP）是耀項目懷恰好雄不虧狹損也喚不盈損利的快點1、用臘產(chǎn)銷角量表留示的譽盈虧回平衡培點BE釀P（Q）生產(chǎn)柴能力夫利用盾率BEP（%）項目歡安全晴率fQ項目康安全從率與識風(fēng)險挺狀況fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%風(fēng)險安全較安全不很安全需謹慎危險3、用滔銷售旁單價疊表示怒的盈原虧平趙衡點BE永P(猛p)三、擺線性學(xué)盈虧段平衡再分析勵圖產(chǎn)銷量QBEP(Q)成本收入虧損盈利C=CF+QCVSCF四、盈盟虧平衡沉分析的頑優(yōu)缺點第三丹節(jié)橡敏外感性孔分析一、敏市感性分賞析的步嫁驟與方威法確定用扒于敏感貫性分析捐的經(jīng)濟點評價指齊標選擇攪需要膚分析緒的不劉確定銅性因譯素確定不賠確定性悔因素可桂能的變輔動范圍依，及其骨變動時友可能對盞評價指飄標帶來沾的相應(yīng)訪變動值通過雪評價廣指標砌的變布動情使況，靈找出穴較為棗敏感霸的不段確定牢性因湖素，那作出稅進一顫步的往分析①只敏感地度系波數(shù)②臨火界點項目欠允許語不確脹定因其素向彩不利增方向紗變化改的極牙限值二、單凍因素敏蠶感性分寸析圖變化幅度基準折現(xiàn)率銷售單價建設(shè)投資經(jīng)營成本內(nèi)部收益率三、窮三項蛾預(yù)測姜值敏材感性盟分析“三岸項