房地產投資三

另類投資第二章不動產投資第一節(jié)

不動產投資的形式及特征第二節(jié)

不動產投資的價值分析第三節(jié)

不動產投資的風險第四節(jié)房地產投資信托（REITs)第五節(jié)不動產投資領域的創(chuàng)新

參考書目1，葉劍平、曲衛(wèi)東編著《不動產估價》中國人民大學出版社，2005年2，【美】JohnP.Wiedemer著《房地產投資》，中信出版社，2005年2.1不動產投資的形式和特征2.1.1

不動產（real-estate，又稱房地產）是相對于動產而言的，它強調的財產和權力載體在地理位置上的相對固定性，具體是指土地一級建筑物等土地定著物，是權益和實物的綜合體

2.1不動產投資的形式和特征

房地產作為一種特殊的商品，有許多自身的特征：1.地理位置相對固定2.使用功能多樣3.投資和消費的雙重性4.社會地位的象征2.1不動產投資的形式和特征2.1不動產投資的形式和特征2.1不動產投資的形式和特征2.1.3不動產的投資回報作為投資的房地產，回報可能單一，也可能源于所有。如僅有收益的投資-----抵押貸款；僅有升值的投資-----持有未開發(fā)的土地；僅有價值收益的投資-----建筑地塊的開發(fā)三種收益類型都包括的投資-----收益性房地產，如公寓樓2.2不動產投資的價值分析

不動產估價：依據影響不動產價值的各種資料，判定不動產以貨幣表示的經濟價值。不動產投資的價值進行估計時要具有兩大價值觀念，即貨幣的時間價值和投資的風險價值考慮一個不動產投資是否可取的首要一點就是投資是否可以在一個必要的收益率上取得正的投資凈現值（netpricevalue）2.2不動產投資的價值分析2.2.1影響不動產價格的因素可區(qū)分為兩類：一種分類：一般因素、個別因素及區(qū)域因素一種分類：供求因素、環(huán)境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、行政因素、心理因素及其他因素等。2.2不動產投資的價值分析2.2.1影響不動產價格的因素（1）供求因素影響不動產供給的因素：自然供給價格計劃和規(guī)劃影響不動產需求的因素：人口數量收入水平消費結構相關稅收2.2不動產投資的價值分析2.2.1影響不動產價格的因素（2）自身因素土地的自身因素（位置、形狀、大小、地勢、地質等日照、通風、適度、溫度等臨街狀態(tài)---路角地、雙面臨街地、一面臨街地、袋地及盲地等）2.2不動產投資的價值分析2.2.1影響不動產價格的因素（3）環(huán)境因素自然環(huán)境：嘈雜程度、環(huán)境污染程度以及視覺環(huán)境等社會環(huán)境：交通便利性、商業(yè)設施狀況、教育設施配套2.2不動產投資的價值分析2.2.1影響不動產價格的因素（4）人口因素人口數量----人口密度人口素質家庭規(guī)模2.2不動產投資的價值分析2.2.1影響不動產價格的因素（5）經濟因素經濟發(fā)展物價水平地價與物價互為因果“地價上漲---抵押力量增大---信用膨脹---物價上漲”“貨幣量的增加---物價上漲----地價上漲”

2.2不動產投資的價值分析2.2.1影響不動產價格的因素（6）行政因素土地制度住房制度城市規(guī)劃（住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)等功能區(qū)的劃分、房屋的使用用途、土地的使用強度等）土地利用規(guī)劃（規(guī)定用途、容積率、綠化率、建筑物高度等指標）不動產價格政策、稅收行政隸屬變更2.2不動產投資的價值分析2.2.2不動產投資價值評估方法體系：市場比較法、收益還原法、成本逼近法、假設開發(fā)法、現金流折現法等。市場比較法、收益還原法、成本逼近法是不動產估價的三種經典估價方法。2.2不動產投資的價值分析2.2.2不動產投資價值（1）市場比較法（marketcomparisonapproach)

又稱為買賣實例比較法、現行市價法、交易實例比較法、市價比較法、市場資料比較法、市場法等。經典估價方法。

在評估一宗不動產價格時，將待沽不動產與類似不動產的近期交易價格進行對照比較，通過交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等進行修正，得出待沽不動產在評估基準日的正常合理價格。由市場比較法得到的價格稱為比準價格，該價格經過市場調節(jié)后，得到市場價值。2.2不動蛙產投幣資的冷價值儀分析2.2林.2不動產戲投資價事值（1）市晚場比罷較法雀（mar絡ket忍co爬m(xù)pa線ris浸on豈app蔥roa短ch)基本惰原理蹤蝶：替忘代原廟理。銳效用創(chuàng)相等膨的不砍動產幫經過桑市場帥的競捉爭，抓其價遵格最壤終會矩基本席趨于啦一致稠。適用對輕象：具毀有交易潮性的不拉動產（點房地產芒開發(fā)用溉地、普棍通商品圈住宅、扣高檔公貸寓、別排墅、寫掘字樓、陶商場、初標準化握工業(yè)廠續(xù)房）不適嶼用于猜：特艙殊工送業(yè)廠府房、倍學校壓、圖眉書館努、紀障念館戲、古像建筑綁、教掏堂等甲。條件：霧需要對蟻交易情祥況、交嬌易日期拴、區(qū)域議、個別茫因素等杏進行修屑正。2.警2不動強產投謙資的啦價值羽分析2.拌2.按2不動隸產投拖資價咳值（1）市激場比孫較法拋（mar胞ket魚co銹mpa語ris添on案app腦roa塌ch)交易實溉例的搜由集（成描交價格頑、日期尿、付款代方式、垮交易實進例不動棄產的狀巷況、交陳易雙方油的基本涂情況和鴿交易目潔的、交擇易情況嘗等）交易退情況射修正2.黎2不動將產投掏資的橡價值圾分析2.2在.2不動產紀投資價蓮值（1）市袋場比您較法主（ma俊rk殊et債c季om窄pa鋼ri番so抓n踩ap錢pr廣oa損ch列)造成成啦交價格品偏差的鹿因素有利疫害關抗系的書人之冊間的歲交易急于出速售或急眉于購買堆的交易交易雙謎方或某嘆一方對窯商場行騙情缺乏崖了解的劣交易交易雙駕方或某選一方有著特別動誰機或偏悟好的交蓬易特殊夕方式傳的交純易交易拜稅費輔非正材常負浩擔的舌交易相鄰不返動產的喜合并交愛易受債敢權債乘務關晶系影聚響的雹交易柏。2.2不動增產投稻資的驚價值址分析不動產繞投資的業(yè)價值（2）收益驕法又稱收巷益還原澤法或收護益資本川化法。是預凱測估呈價對絡象的色未來押預期將收益落，然俯后將向其轉歇化為醫(yī)價值術，以或此求凱取估雄價對餡象的簡客觀嘩合理戒價格抽或價革值的偵方法瓦。本質汁是以切不動蜜產的右預期沃收益捉能力距為導枝向求原取估會價對溪象的蟻價值危。2.2不動產闊投資的馬價值分牲析不動產螺投資的社價值（2）收列益法按照資然本化方氏式的不損同,區(qū)分憂為直莫接資充本化井法和撥報酬幅資本享化法.直接資障本化法:將估賓價對茶象未絕來某蔥一年駛的某晶種預顫期收絞益除錘以適產當的鴉資本照化率碎或者漏乘以還適當居的收疲益乘蜜數轉曬換為據價值蓬的方晴法.報酬資饒本化法(現金財流折腸現法):不動衡產的找價值坦等于懸其未夠來各葵期凈來收益煤的現芳值之居和.2.孤2不動泡產投廳資的窮價值熄分析不動產茄投資的毅價值（2）收婆益法在NP宅V法則崗下，狐凈現替值衡腎量了隊未來恥收益開的現虛在價底值和紋目前徹的市沸場價較值或襪投資勺成本磁之間英的差繪額。NP啞V=未來現洞金流的芒現在價床值-投資用ATC速F代表稅遣后現金賢流，ATE拔R代表令稅后糧的權撞益回切報I代表怕投資納的權睬益成奪本r是要鳴求的帆稅后望必要皮收益合率NPV法則告核訴我們挺，如果NP臭V>慘0或NP員V=兩0，這個朵項目就煎是可行每的2.驕2不動產角投資的跳價值分竊析不動須產投傭資的額價值除了船凈現薪值法曾以外誼，還吩有另濱一種覺被廣蠢泛應泰用的木項目蓬投資并決策顫方法——內部收軍益率法治（in波te診rn擔al廚r庭at呀e執(zhí)of浮r仁et邁ur世n，IR教R）內部吊收益秤率就橫是未怎來流泊入的予現金撒流的才現值麗的與供投資棍額恰閑好相鄙等時構的折例現率行，即NP誰V等于0時的廉折現倉率翅，當IR曉R大于貨或等賄于必魯要收炮益率凳時，種項目很才是污可行竊的2.2不動枕產投瓣資的叨價值頸分析不動產壺投資的鐘價值IRR的一個和缺陷當項銀目存從續(xù)期損間出榮現負竭的現綠金流憲時，NP附V=中0時，價可能銅會出顛現多盜重IR壯R，此時克我們可酷以采用數另外一繪種方法仍幫助投柳資者做淋出決策剝，即修正戀的內然部報掛酬率緩法（mo晨di句fi嬸ed含i離nt津er降na蘇l喪ra逮te愉o啞f經re樹tu輛rn勉,M鄭IR腐R）2.2不動壘產投什資的艘價值展分析不動待產投已資的墊價值假設兼必要臨回報導率為k，未來鍋所收回禍現金的盆再投資慚收益率灶為r，使逢所有捷負的耐現金選流的膊折現電值等泉于未保來所潮有正墳的現等金流貓的種序植的醬報酬倘率，隊我們頭稱之游為MIR襖R，若MI井RR楚>k，接室受此移投資輝案，庭若MIR脹R<k，則屑拒絕刑。記現金躍流出為COF（包趴括期參初和帳未來皂），惜未來捐現金畝流入膝為CI養(yǎng)F，必要跪收益率揭為k，再室投資招收益絨率為r，MI肯RR的計算邁公式為誤：2.遍2不動股產投降資的貌價值品分析不動螞產投欠資的坐價值財務界家引進了巨金融市惱場中期業(yè)權的觀塊念作為偉項目投析資的評役估模式黃，稱為票實物期冰權（rea心lo渠pti立on）修正讓后的NP球V=傳統(tǒng)NPV訪+期權價是值雖然撲傳統(tǒng)勵意義進上的NPV價值方可能襯因行壩情的桐不確臥定性禍而為工負，巴但是氧期權預價值李的增盤加可儲能使將修正禾后的NP易V為正涉，這糾時一仇個原弓本將叢被否伍定的海項目疊就具擦有了乞投資細意義舍。2.含2不動產兆投資的序價值分縣析資本化愁率的估收計直接資纖本化法押：資本化園率(ca換pit刊ali拆zat套ion扮ra需te）是蟲不動背產的玩某種菌收益賓與其桐價格胸的比獻率。資本化種率=年收益/價格收益郊乘數宋：房踐地產近的價災格除普以其慮某種達年收觀益所扎得的填倍數咱。收益生乘數=價格/年收定益2.徑2不動產義投資的謙價值分景析資本化站率的估陸計報酬資圣本化法樂：預測懇估價對蹄象未來禍各期的先凈收益口（凈現寶金流量聚），選瀉用適當睜的報酬答率（折垮現率）背將其折燦現到估駁價時點段后累加傅，以此艘求取估享價對象絕的客觀怨合理價北格或價技值的方泥法。凈收版益：棄歸屬榜于土拴地或伏不動晝產的富除去網各種縮慧費用默后的筐收益甚。一樣般以爽年為愛單位徐。凈營業(yè)閥收益（net挪op您era這tio決ni循nco隔me,賄NOI費)是有效籌毛收入打扣除運郊營費用執(zhí)后得到差的歸屬倆于不動葉產的收顯入，未沿扣除稅做收和抵拒押貸款艷還本付型息額。2.闊2不動產釣投資的混價值分鞋析資本化糾率的估高計資本化婦率可以錦通過風夏險溢酬濱法、市酷場提煉幻玉法、加跡權資本蛙成本法捏來取的村。1.風險鳴溢酬蹲法（淚累加凱法或止者安增全利泡率加刃風險殺調整芬值發(fā)兼）。它將收葉益率視祥為含無蜓風險收塔益率和伴風險補督償率兩裕大部分桐，然后桶分別求端出每一刻部分，斤再將它披們相加包。2.2不動且產投嶄資的戀價值織分析資本化初率的估么計1.風險溢疏酬法（罵累加法命或者安片全利率屬加風險比調整值連發(fā)）。資本化覺率可能殘由以下錄幾部分慣組成：2.軟2不動產涌投資的景價值分演析資本奶化率館的估準計2.市場提校煉法市場堂提煉節(jié)法（ma環(huán)rk堤et架-e累xt槳ra敏ct碗io汗n）是踐直接觀從市身場上燈取得疤資本綁化率欠的一奧種方但法，柿在凈所營運昏收入胡（NO昆I）可撿以確直定的糾情況氧下，差只需榜要確款定資生產的糠銷售取價格滅即市走場價紗值（MV0）就問可以吳以此訓估計波資本淡化率壞：2.嗓2不動雄產投搬資的苗價值雅分析資本低化率旅的估永計3.加權資脹本成本霞法（抵膜押貸款之與自有匹資金的肢組合）不動滾產投阻資的德金額錢一般掏十分泳巨大超，除沃了投悟資者當的自蹄有資霜金（熟股本響）外杏，經丑常還賠包括隊了相叮當部女分的尊貸款夫。不谷動產職的收臭益率悟必須烈同時雨滿足慕這兩種部分父資金術對投毒資收潮益的囑要求撤，抵湊押貸賊款通睡常是越分期三償還州的，疤所以費抵押槽貸款倚與自風有資糾金的岡組合巡壽利用曲抵押頭貸款跪常數蹈與自撈有資木金資攏本化劑率的真加權稈平均廣數。2.2不動賣產投僵資的功價值卸分析資本化葉率的估揪計3.加權資敢本成本悉法（抵扎押貸款耗與自有晃資金的圈組合）抵押貸晴款常數韻一般采齒用年抵棟押貸款賭常數，哲是每年丑的償還自額（還學本付息梳額）與淺抵押貸然款金額受（抵押知貸款本掘金）的龜比率。自有資捧本化率表：從凈候收益中邊扣除抵蓋押貸款肉還本付美息額后桑的數額永（稅前次現金流碗量）與梳自有資峰金額的引比率。綜合腹資本鳴化率=抵押貸棵款金額×抵押貸發(fā)款常數/不動產診價格+自有資禾金額×自有資理金資本注化率/不動產批價格2.2不動產總投資的施價值分磁析資本化筐率的估堅計3.加權資竟本成本伙法（抵劇押貸款炕與自有廁資金的級組合）E為自由哈資本投鉛資額D為貸款西額V為總息投資糖額陪為股嫩權回橫報率減為爆債券腰回報厲率一烈般為廚貸款斤利率2.斬3不動申產投母資的款風險2.3小.1不動解產投蕩資的凳風險不動產第投資項落目的風局險是指矩由于隨疫機因素煌的影響謝所引起蠻的不動淋產開發(fā)其投資的搬實際收桿益偏離臉預期收辱益的可緞能性2.輸3不動棍產投刑資的詞風險2.3防.1不動產榮投資的代風險不動產擦投資的艙風險有虧其獨特焰性：1.客觀厲性2.不確定夫性3.可測餅性4.風險壘收益顏雙重凝性2.3不動產杯投資的葡風險2.句3.巷2不動檢產投木資的特風險直管理不動產草投資項巧目的風賀險處理獅方法風險預六防、風料險回避耗、風險新自留和全風險轉格移等2.4房地榮產投追資信翠托(R渡EI炊Ts港)2.4汽.1房地產烈投資信巾托房地產晃信托投瞇資基金烏(Re亡al把Est副ate頓In震ves帖tme攤nt墾Tru惡st，至REI之Ts）REI醉Ts是早以發(fā)行拘收益憑訓證的方遵式匯集左特定多惠數投資百者的資拋金，由朋專門投注資機構承進行房作地產投農資經營棄管理，暫并將投懲資綜合譜收益按殿比例分摟配給投凡資者。標在國際只上，典津型的R芒EIT認s產品貴多為股慎權性質抹，在證渠券交易漸所掛牌玩交易，膝可由普趙通個人威投資者伍(散戶常)和各窮類機構源投資者赴買賣。2.睬4房地產勒投資信源托(RE忘ITs蜜)2.夏4.雹1我國的谷房地產幸投資信摟托提上桿議事剪日程噸的中在國第圍一個REI菜Ts概飛念產品塑，天津“債連權版蔑”的REI任Ts的試繩點方潮案和錢審批畫流程慎。天津遞播交國務會院的保濫障房R鞋EIT屈s方案專中，基底礎資產申為天津嶺市房地叉產開發(fā)林經營集叢團有限墳公司(桂下稱天競房集團惜)持有圈并管理擾的4萬肉套廉租當房，建茄筑面積川200漏余萬平牌方米，依假設出可租率為層100泰%。2.4房地產相投資信顛托(RE書ITs局)2.搬4.福1房地產搞投資信乒托天房文集團欣代表叢政府項以實尚物配港租的炎方式個向符欄合條槍件的腸低收嚼入家高庭提宴供房桶源。染按照望現在債假定束的收絹入模掙型，撲實際級收取尺月租拉約為桐每平響方米1.8西5元，坑但周邊神租賃市遣場的可來比租金裂約為每狗平方米隨27元謠左右。腸這一廉漂租房設勒計成R點EIT絹s產品語對外發(fā)運售時，越也以月帝租金2顫7元為快基礎給喘投資者栗計算回諷報。2.核4房地牽產投光資信農托(R驚EI謠Ts躬)2.4指.1房地產默投資信漠托天房集柜團將廉碗租住房踐委托給喉受托人配設立房慎地產信蒙托(債宮權RE株ITs啊)，受晌托人將鐵優(yōu)先級失受益權伙向銀行繳間債券皺市場發(fā)腰行受益鑒券，轉鍋讓給機挖構投資嗓者(主午要為國冰內商業(yè)宵銀行)連。受益僅券發(fā)行愉規(guī)?？擅镞_信托亞資產總浮規(guī)模的忘80%徑，約3醋8億元推。2.次5不動踢產融杏資創(chuàng)扛新2.5標.1資產證修券化含雞義資產冒證券瓦化是尤指企途業(yè)或細者金豈融機涉構把巴缺乏具流動衡性的嫩，但鋤有穩(wěn)磨定未懷來現紡金流鳳的資罵產進皂行組闊合，參以資鑄產池輝為支摟撐向框市場諷發(fā)行誓資產摩支持伴證券莊。資產眾證券曾化的礦發(fā)展錘經歷烤了兩需個階趣段：朝第一鋸階段屢是銀翻行信副貸資壟產證釀券化含，第模二階每段是正其他伯公司頑應收串賬款牙的證讓券化混。2.5不動產僅融資創(chuàng)殘新1.資產證很券化的健參與者(1)發(fā)起人(2包)特殊醒目的駛實體頭（Spe尿cia假lP善urp鏟ose筆Ve民hic升le—脆SPV）(3怒)信用新提高代機構(4殃)信用粒評級炸機構(5)承銷蠢商(6)服務人(7薯)受托刪管理勤人(8)投資挪者2.迷5不動業(yè)產融碗資創(chuàng)臣新2.資產朱證券射化的穗基本秒結構投資者受托管理人債權債務余值返還證券本息證券本息清償債務服務人原始債務人轉讓收入資產轉讓特殊目的實體發(fā)起人發(fā)行證券發(fā)行收入信用評級機構承銷商信用增級信用評級信用增密級機構圖證券篇化的卵基本望結構2.龍5不動缺產融挪資創(chuàng)絡新資產紫證券策化的外基本排運作解包括溜以下飾幾個漲步驟句：（1）確筒定資貪產證額券化三目標協(xié)，組添成資立產池（2）資產兄轉讓（3）信喊用增剃級（4）信柜用評星級（5）證閑券發(fā)竟行和散資產怒轉讓缺支付（6）資際產售煎后管羊理和切服務2.鬧5不動稱產融腦資創(chuàng)蹄新3.資產煌證券董化后醋的證惜券種訪類在美國冰，根據損發(fā)行人斬和標的帶物（抵詞押物）招的不同貝，資產決證券化甜后的證購券種類壘可以分案為四種僵：第一，漫聯邦機失構抵押劍支持證義券第二，膛非聯邦貌機構抵映押支持壇證券第三泥，資蔬產支允持商注業(yè)票驗據第四列，資嘆產支死持債橫券2.懶5不動抹產融來資創(chuàng)襲新2.爐5.噴2抵押支粱持債券轟（MBS）抵押骨支持香債券瓣是指遣以各盲種抵哪押債瀉權（伙如房焰屋抵童押貸津款等建）或篇者抵自押債偷權池逃為擔襖保所們發(fā)行另的債竹券。抵押支鄰持債券棄的發(fā)行頓商從金美融機構違手中買傘入不動稿產抵押判貸款，魯將其組榴合成資發(fā)產池，悟并且按秒照不動月產抵押多貸款自構身特點拜的不同足，形成航不同的陪抵押貸映款集合嗓基金。輸由于每筍個基金馳中所有悶抵押貸仰款的特攤性都一敬樣，所砍以集合歇基金有擴著與基有金內抵先押貸款襖特性相僅同的現悄金流。這成疑為集來合基憤金發(fā)論行債觸券的現基礎具。2.5不動葛產融僑資創(chuàng)影新1.抵押女支持勻債券察的種摘類（1）抵察押轉橋遞債哈券（Mo小rt賓ga抖ge絕P留as忙s-押th紅ro競ug頓h枯Se箭cu兆ri腸ty）債券嫩發(fā)行肚商以便抵押妨債券肯集合獨基金昌為基督礎發(fā)勾行債狀券，規(guī)然后坐定期舞收取坡抵押其貸款炮的本席息，愉扣除粗一定杜的服行務費只用后釀，將蜂本息中轉交裕給債佛券的淋購買剝者。譯在這糧里，腰抵押桃貸款股的本險息收徒入由辣抵押益支持咐債券敲的發(fā)演起者換轉交昆給投噸資者謠，因番此稱淡之為植抵押排轉遞觀債券旨。2.5不動延產融洋資創(chuàng)蠶新（2）剝離戒式抵押走支持債偉券（St暮ri微pp赴ed踏M毯or曬tg魂ag蘿e-洗ba狼ck棕ed蘆S吳ec聾ur膚it馬y）其基本輪做法是撐將抵押武貸款組云合中的樂現金流鋼細分為勺貸款的予本金收等入流和福利息收童入流，愛并以不烏同的現燃金流為薯基礎發(fā)蛛行貸款累本金債駱券（Pri顯nci嗓ple忙On虜ly，PO）和利歷息債券愉（Int方ere胖st菊Onl昂y，IO）。本金袖債券癢的發(fā)臂行采私取折宴價發(fā)濾行的越方式私，債材券的陳實際紐奉收益拳率取掏決于疑提前采償付舌的速茶度。離利息穗債券列沒有夾面值荷，它游的收蔽益來管源于攜貸款擋利息池的支爺付。2.5不動腫產融今資創(chuàng)志新IO債券刑的價感格是腹其未杰來各亮期利節(jié)息的仔現值伯之和