房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策課件

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析

主要內(nèi)容

房

地

產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程房地產(chǎn)市場調(diào)查與項(xiàng)目策劃2002年北京房地產(chǎn)市場概覽房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程

初步篩選可行性研究專業(yè)評估綜合評價外部環(huán)境:價值、風(fēng)險評估

內(nèi)部環(huán)境:資源、能力評估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程初步篩選

可行性研究專業(yè)評估綜合評價根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將主觀判斷和客觀評價相結(jié)合，從大量的投資機(jī)會中篩選出企業(yè)感興趣的項(xiàng)目項(xiàng)目選擇的標(biāo)準(zhǔn)

主觀判斷

宏觀環(huán)境

投資規(guī)模

客觀評價創(chuàng)新性、獨(dú)特性前景預(yù)測

深入會談與多方面溝通

項(xiàng)目背景地理區(qū)位

成熟性

資源優(yōu)勢

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評估綜合評價

自行或委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究主要依據(jù)：項(xiàng)目基本定位、規(guī)劃方案、市場調(diào)研、市政配套條件用途：對項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的系統(tǒng)思考與研究政府審批-《可行性研究報告》招商引資-《商業(yè)計(jì)劃書》項(xiàng)目融資-《項(xiàng)目融資申請報告》項(xiàng)目策劃-《項(xiàng)目策劃與營銷建議報告》

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評估綜合評價例：一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的《可行性研究報告》提綱

第一章前言第二章項(xiàng)目概況第三章項(xiàng)目建設(shè)的必要性第四章市場分析與預(yù)測

第五章項(xiàng)目建設(shè)選址及建設(shè)條件

第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容第七章項(xiàng)目外部配套條件第八章環(huán)保、消防等措施第九章項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施計(jì)劃第十章投資估算與資金來源第十一章項(xiàng)目財務(wù)分析第十二章結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評估綜合評價例：一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報告財務(wù)分析框架

1、銷售收入、利潤、財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等財務(wù)評價指標(biāo)的測算2、項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測與分析3、銀行貸款利用與償還分析

4、盈虧平衡分析、敏感性分析等不確定因素的分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評估綜合評價進(jìn)一步評價項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)性自行或委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)展開專業(yè)評估

市

場可行性研究經(jīng)濟(jì)可行性研究

敏感性分析風(fēng)險評價發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致未來投資失敗的潛在因素，比如：市

場

禁入政策未來營運(yùn)環(huán)境

不可轉(zhuǎn)移的責(zé)任(市政條件、環(huán)保政策等變數(shù))房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選專業(yè)評估綜合評價例：一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險評價框架1、項(xiàng)目規(guī)劃2、土地獲取3、資金籌措4、物業(yè)銷售5、合作/合資控制6、工程質(zhì)量7、市政配套條件8、開發(fā)周期9、材料設(shè)備采購10、管理人員道德專業(yè)評估可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評估綜合評價

符合企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略科學(xué)、系統(tǒng)、全面地評估項(xiàng)目的可行性和風(fēng)險客觀分析，避免長官意志(借助專業(yè)機(jī)構(gòu)輔助決策)綜合評估投資所需資源和企業(yè)供給能力

房地產(chǎn)市場調(diào)查與項(xiàng)目策劃市場調(diào)查的原則：實(shí)用性、真實(shí)性、指導(dǎo)性市場調(diào)查的范圍：與自身項(xiàng)目形成直接競爭的項(xiàng)目第一部分：周邊項(xiàng)目市場調(diào)查報告

一、基本情況調(diào)查

（已建/在建項(xiàng)目）

項(xiàng)目名稱/項(xiàng)目檔次/項(xiàng)目位置/項(xiàng)目特色/發(fā)展商/入住時間/開發(fā)規(guī)模/配套設(shè)施/物業(yè)管理/近年公寓開發(fā)總量等。

二、租售情況調(diào)查

（已建/在建項(xiàng)目）

1、一般項(xiàng)目：可售面積/已售面積/報價/成交價/入住率/可租面積/已租面積/平均租金/出租率。

2、重點(diǎn)項(xiàng)目：內(nèi)容包括銷售時間、銷售率、成交價格、價格走勢等。

3、價格走勢調(diào)查

：封頂前/封頂后/入住后/目前價格走勢/價格策略/總體分析

4、大客戶成交調(diào)查

：

5、總體評價分析：對每個樓盤的總體評價，尤其是成功和失敗樓盤的重點(diǎn)分析與評價。

房地產(chǎn)市場調(diào)查與項(xiàng)目策劃(續(xù))二、擬建項(xiàng)目

1、發(fā)展商背景/項(xiàng)目位置/項(xiàng)目檔次/項(xiàng)目特色/規(guī)劃面積/規(guī)劃特點(diǎn)/開竣工時間；

2、競爭項(xiàng)目/相關(guān)項(xiàng)目分析；

3、未來三年整體市場擬建項(xiàng)目潛在供應(yīng)量分析；

4、未來三年整體市場需求量預(yù)測；

5、總體分析與評價

市場調(diào)查內(nèi)容示例第二部分：目標(biāo)市場調(diào)研報告

一、目標(biāo)客戶類型角度

1、本地居民自住

2、投資

3、外地居民

4、集團(tuán)消費(fèi)

5、其它類型

三、客戶性格角度

1、客戶心理類型

2、客戶決策過程

3、客戶購買偏好

4、客戶游動特點(diǎn)

5、客戶潛在需求

市場調(diào)查內(nèi)容示例第三部分項(xiàng)目策劃與營銷建議報告

一、市場分析：市場概況

二、產(chǎn)品分析：產(chǎn)品差異性機(jī)會分析

三、產(chǎn)品定位：項(xiàng)目功能、檔次建議

四、規(guī)劃建議：功能、配比建議/總面積與標(biāo)準(zhǔn)層面積建議

五、客戶分析：客戶規(guī)模、類型、需求、性格、特點(diǎn)

六、客戶定位：開發(fā)建設(shè)、入住各時期客戶定位

七、潛在客戶：潛在客戶分析與開發(fā)商的機(jī)會

八、價格策略：價格預(yù)期與價格走勢

九、銷售策略：唯一性、排他性、實(shí)戰(zhàn)性的營銷策略建議

十、問題機(jī)會：開發(fā)經(jīng)營過程中需要重視的問題和把握的機(jī)會

項(xiàng)目策劃市場調(diào)查內(nèi)容示例第四部分：相關(guān)安排1、資料來源-公開的市場資料-假扮買家調(diào)查-預(yù)售登記資料-政府、銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)信息-面向購房者的調(diào)研2、調(diào)研周期與人員配置

-周期：三十天

-人員：4-6人

-策劃與統(tǒng)籌：1人

-一般調(diào)研：4-5人

市場研究是房地產(chǎn)開發(fā)公司的一項(xiàng)日常性工作!2002年北京房地產(chǎn)市場概覽北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2002年上半年北京市：1、完成房地產(chǎn)投資339億元，比去年同期增長32.9％。2、房地產(chǎn)投資占全社會投資的比重高達(dá)55.2％，對全社會投資增長貢獻(xiàn)率為77.3％。3、在房地產(chǎn)開發(fā)投資的帶動下，全市商品房開復(fù)工面積達(dá)5086.8萬平方米，增長36.5％；新開1106.2萬平方米，增長15.1％；竣工279.2萬平方米，增長21.8％。4、全市商品房銷售面積大于同期竣工面積，累計(jì)銷售各類商品房283.4萬平方米，增長13.6％，實(shí)現(xiàn)銷售額135.8億元，增長8.5％；銷售商品住宅271.5萬平方米，增長15％，實(shí)現(xiàn)銷售額125.6億元，增長11.5％。

2002年北京房地產(chǎn)市場概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)與去年同期相比，新盤數(shù)量雖減少了51個，但新盤開發(fā)總面積卻增長817萬平方米。2002年北京房地產(chǎn)市場概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)2000：8272/平方米2001：7577/平方米2002：7286/平方米379萬572萬469萬政府公布：2002年北京：4517/平方米上海：3837/平方米全國：2227/平方米+6%20三02三年北三京房三地產(chǎn)三市場三概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)20三02三年北三京房三地產(chǎn)三市場三概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)20三02三年北三京房三地產(chǎn)三市場三概覽市場三集中三度明三顯提三高，三品牌三經(jīng)營三漸入三佳境土地三成本三日益三升高三，其三它成三本穩(wěn)三中有三降差異三性特三征日三趨明三顯，三市場三細(xì)分三更加三深化低密三度、三高配三套住三宅成三為需三求主三流高性三價比三成為三賣點(diǎn)小戶三型熱三賣，三成為三新新三人類三的新三寵高尚三住宅三增長三迅速三，經(jīng)三濟(jì)適三用房三方興三未艾焦三點(diǎn)三關(guān)三注20三02三年北三京房三地產(chǎn)三市場三概覽市場三集中三度逐三步提三高，三品牌三經(jīng)營三漸入三佳境1、三大型三品牌三開發(fā)三商和三樓盤三具有三明顯三的競?cè)隣巸?yōu)三勢2、三國內(nèi)三領(lǐng)先三大型三開發(fā)三商基三本到三齊，三西方三外資三開始三進(jìn)入3、三幾十三萬、三上百三萬平三米大三盤紛三紛登三場；4、三競爭三日趨三激烈三，營三銷成三本逐三步增三大5、三宣傳三推廣三模式三從追三求“三轟動三效應(yīng)三”的三爆炸三式發(fā)三布轉(zhuǎn)三變?yōu)橄到y(tǒng)三地進(jìn)三行品三牌宣三傳與三項(xiàng)目三推廣焦三點(diǎn)三關(guān)三注20三02三年北三京房三地產(chǎn)三市場三概覽土地三成本三日益三升高三，其三它成三本穩(wěn)三中有三降1、三北京三市房三管局三新近三頒布三了新三的基三準(zhǔn)地三價，三平均三價格三比1三99三9年三上升三了約三30三%2、三拆遷三成本三持續(xù)三上升3、三五環(huán)三路以三內(nèi)已三基本三沒有三一手三土地三資源4、三建材三、市三政配三套等三成本三逐步三下降焦三點(diǎn)三關(guān)三注20三02三年北三京房三地產(chǎn)三市場三概覽差異三性特三征日三趨明三顯，三市場三細(xì)分三更加三深入檔次物業(yè)類型用途目標(biāo)市場年齡段豪宅別墅自用京籍個人25-30高級住宅TownHouse休閑團(tuán)體30-35中級住宅高層長期投資長住外籍人士35-40普通住宅多層/蝶拼SOHO外地在京人士40-60經(jīng)濟(jì)適用房小戶型外地人士60+焦三點(diǎn)三關(guān)三注20三02三年北三京房三地產(chǎn)三市場三概覽低密三度、三高配三套住三宅成為三需求三主流文化三品位身份三地位改善三居住三條件基本三住房三需要社區(qū)三功能目前三市場三主流房地三產(chǎn)需三求五三層次三模型焦三點(diǎn)三關(guān)三注20三02三年北三京房三地產(chǎn)三市場三概覽高性三價比三成為三賣點(diǎn)20三00：RM三B8三27三2/平方三米20三01：RM三B7三57三7/平方三米20三02：RM三B7三28三6/平方三米焦三點(diǎn)三關(guān)三注20三02三年北三京房三地產(chǎn)三市場三概覽小戶三型熱三賣，三成為三新新三人類三的新三寵繼綠三景苑SO三LO精舍三、榮三豐2三00三8非三常男三女掀三起“三迷你三戶型三”風(fēng)三暴后三，2三00三2年三又有三富頓三中心三、戀三日國三際、三夏都三盈座三等多三個項(xiàng)三目推三出了三精巧三一居三，均三取得三了不三俗的三銷售三業(yè)績?nèi)?。目前三正在三運(yùn)作三和即三將上三市的三小戶三型項(xiàng)三目據(jù)三調(diào)查三還將三有近三50三0萬三平方三米的三供應(yīng)三量，三其龐三大的三潛在三供給三量備三受市三場矚三目。焦三點(diǎn)三關(guān)三注20三02三年北三京房三地產(chǎn)三市場三概覽高尚三住宅三增長三迅速三，經(jīng)三濟(jì)適三用房三方興三未艾特征名稱位置售價（元/平米）貢院六號建國門內(nèi)40,000瑞城中心燕莎中心24,000財富中心CBD16,000耕天下先農(nóng)壇20,000通用時代建國門外16,000焦三點(diǎn)三關(guān)三注房地三產(chǎn)項(xiàng)三目投三資決三策分三析問題三與討三論5、世三上最三美好三的事三是：三我已三經(jīng)長三大，三父母三還未三老;我有三能力三報答三，父三母仍三然健三康。6、沒三什么三可怕三的，三大家三都一三樣，三在試三探中三不斷三前行三。7、時三間就三像一三張網(wǎng)三，你三撒在三哪里三，你三的收三獲就三在哪三里。三紐扣三第一三顆就三扣錯三了，三可你三扣到三最后三一顆三才發(fā)三現(xiàn)。三有些三事一三開始三就是三錯的三，可三只有三到最三后才三不得三不承三認(rèn)。8、世三上的三事，三只要三肯用三心去三學(xué)，三沒有三一件三是太三晚的三。要三始終三保持三敬畏三之心三，對三陽光三，對三美，三對痛三楚。9、別三再去三抱怨三身邊三人善三變，三多懂三一些三道理三，明三白一三些事三理，三畢竟三每個三人都三是越三活越三現(xiàn)實(shí)三。10、山三有封三頂，三還有三彼岸三，慢三慢長三途，三終有三回轉(zhuǎn)三，余三味苦三澀，三終有三回甘三。11、人三生就三像是三一個三馬爾三可夫三鏈，三你的三未來三取決三于你三當(dāng)下三正在三做的三事，三而無三關(guān)于三過去三做完三的事三。12、女三人，三要么三有美三貌，三要么三有智三慧，三如果三兩者三你都三不占三絕對三優(yōu)勢三，那三你就三選擇三善良三。13、時三間，三抓住三了就三是黃三金，三虛度三了就三是流三水。三理想三，努三力了三才叫三夢想三，放三棄了三那只三是妄三想。三努力三，雖三然未三必會三收獲三，但三放棄三，就三一定三一無三所獲三。14、一三個人三的知三識，三通過三學(xué)習(xí)三可以三得到;一個三人的三成長三，就三必須三通過三磨練三。若三是自三己沒三有盡三力，三就沒三有資三格批三評別三人不三用心三。開三口抱三怨很三容易三，但三是閉三嘴努三力的三人更三加值三得尊三敬。15、如三果沒三有人三為你三遮風(fēng)三擋雨三，那三就學(xué)三會自三己披三荊斬三棘，三面對三一切三，用三倔強(qiáng)三的驕三傲，三活出三無人三能及三的精三彩。5、人三生每三天都三要笑三，生三活的三下一三秒發(fā)三生什三么，三我們?nèi)l也三不知三道。三所以三，放三下心三里的三糾結(jié)三，放三下腦三中的三煩惱三，放三下生三活的三不愉三快，三活在三當(dāng)下三。人三生喜三怒哀三樂，三百般三形態(tài)三，不三如在三心里三全部三淡然三處之三，輕三輕一三笑，三讓心三更自三在，三生命三更恒三久。三積極三者相三信只三有推三動自三己才三能推三動世三界，三只要三推動三自己三就能三推動三世界三。6、人三性本三善，三純?nèi)缛逑魉度摖q三。欲三望與三情緒三如風(fēng)三沙襲三擾，三把原三本如三天空三曠蔚三藍(lán)的三心蒙三蔽。三但我三知道三，每三個人三的心三靈深三處，三不管三烏云三密布三還是三陰淤三蒼茫三，但三依然三有一三道彩三虹，三亮麗三于心三中某三處。7、每三個人三的心三里，三都藏三著一三個了三不起三的自三己，三只要三你不三頹廢三，不三消極三，一三直悄三悄醞三釀著三樂觀三，培三養(yǎng)著三豁達(dá)三，堅(jiān)三持著三善良三，只三要在三路上三，就三沒有三到達(dá)三不了三的遠(yuǎn)三方！8、不三要活三在別三人眼三中，三更不三要活三在別三人嘴三中。三世界三不會三因?yàn)槿愕娜г谷粷M三而為三你改三變，三你能三做到三的只三有改三變你三自己三！9、欲三戴王三冠，三必承三其重三。哪三有什三么好三命天三賜，三不都三是一三路披三荊斬三棘才三換來三的。10、放三手如三拔牙三。牙三被拔三掉的三那一三刻，三你會三覺得三解脫三。但三舌頭三總會三不由三自主三地往三那個三空空三的牙三洞里三舔，三一天三數(shù)次三。不三痛了三不代三表你三能完三全無三視，三留下三的那三個空三缺永三遠(yuǎn)都三在，三偶爾三甚至三會異三常掛三念。三適應(yīng)三是需三要時三間的三，但三牙總?cè)且?，三因?yàn)槿慈越K三歸還三是要三放手三，隨三它去三。11、這三個世三界其三實(shí)很三公平三，你三想要三比別三人強(qiáng)三，你三就必三須去三做別三人不三想做三的事三，你三想要三過更三好的三生活三，你三就必三須去三承受三更多三的困三難，三承受三別人三不能三承受三的壓三力。12、逆三境給三人寶三貴的三磨煉三機(jī)會三。只三有經(jīng)三得起三環(huán)境三考驗(yàn)三的人三，才三能算三是真三正的三強(qiáng)者三。自三古以三來的三偉人三，大三多是三抱著三不屈三不撓三的精三神，三從逆三境中三掙扎三奮斗三過來三的。13、不三同的三人生三，有三不同三的幸三福。三去發(fā)三現(xiàn)你三所擁三有幸三運(yùn)，三少抱三怨上三蒼的三不公三，把三握屬三于自三己的三幸福三。你三，我三，我三們大三家都三可以三經(jīng)歷三幸福三的人三生。14、給三自己三一份三堅(jiān)強(qiáng)三，擦三干眼三淚；三給自三己一三份自三信，三不卑三不亢三；給三自己三一份三灑脫三，悠三然前三行。三輕輕三品，三靜靜三藏。三為了三看陽三光，三我來三到這三世上三；為三了與三陽光三同行三，我三笑對三憂傷三。15、總?cè)荒苋?/p>