房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)梳理

房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)分析主要內(nèi)容2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率比房地產(chǎn)業(yè)增加值資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)保值增值率房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)

從業(yè)人員平均產(chǎn)值從業(yè)人員平均勞動(dòng)報(bào)酬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)企業(yè)平均人數(shù)商品房銷售額商品房銷售面積商品房銷售價(jià)格住房痛苦指數(shù)銷售利潤(rùn)率商品房空置面積空置率吸納量吸納率平均建設(shè)周期吸納周期國(guó)房景氣指數(shù)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額指報(bào)告期內(nèi)完成的全部用于商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)的投資額。當(dāng)房地產(chǎn)投資與GDP協(xié)調(diào)發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)投資通過(guò)直接、間接拉動(dòng)作用于關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和GDP增長(zhǎng)，據(jù)有關(guān)專家統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)100塊錢的投資，可以拉動(dòng)十幾個(gè)部門(mén)170塊錢到220塊錢的投資；房地產(chǎn)100塊錢的消費(fèi)，可以拉動(dòng)130塊錢到150塊錢的消費(fèi)。3409年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元，同比增長(zhǎng)16.1%,為近十年最低水平。按用途分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資額5房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率6用統(tǒng)計(jì)年鑒提供的本年完成房地產(chǎn)投資額計(jì)算的同比增長(zhǎng)率。衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)快慢的指標(biāo)是房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率，一般不應(yīng)該超過(guò)２倍（國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家測(cè)算最合理值是1.4倍）。過(guò)高意味房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。781998-2007年，通過(guò)直接貢獻(xiàn)、拉動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)間接貢獻(xiàn)和引導(dǎo)消費(fèi)貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率平均達(dá)到21.76%，即在09年8.7%的GDP增幅中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資貢獻(xiàn)的百分點(diǎn)平均達(dá)到1.9%。9專家實(shí)證研究表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP有很大推動(dòng)作用，但不是決定性的；GDP的走勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有決定性影響；根據(jù)GDP的波動(dòng)性可以很好的預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的走勢(shì)；GDP的波動(dòng)會(huì)引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的劇烈的波動(dòng)；誰(shuí)推動(dòng)了誰(shuí)？誰(shuí)拉動(dòng)了誰(shuí)？2、房地產(chǎn)業(yè)增加值10定義：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程所增加的價(jià)值。用途：衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)作用的重要指標(biāo)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)中各部門(mén)的增加值都有統(tǒng)一的核算方法，因此，房地產(chǎn)業(yè)增加值可以直接為其他行業(yè)增加值進(jìn)行比較，能夠直觀地了解和正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用。11根據(jù)近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到4%以上。占第三產(chǎn)業(yè)的比重為10％－11%；2004年美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重是12.7%，日本是12.1%，我國(guó)是4.5%，法國(guó)2005年是8.3%，與發(fā)達(dá)國(guó)家有很大差距，應(yīng)大力發(fā)展3、資產(chǎn)負(fù)債率12定義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)期末負(fù)債總額與其資產(chǎn)總額之比。用途：衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。計(jì)算公式：負(fù)債率=負(fù)債總額／資產(chǎn)總額13平均資產(chǎn)負(fù)債率61%多少算合適4、資本保值增值率14定義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期末所有者權(quán)益總額與期初所有者權(quán)益總額比率。用途：用來(lái)衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)增值與保值狀態(tài)，分析房地產(chǎn)的投資功能。資本保值增值率=100%,為資本保值:資本保值增值率>100%,為資本增值。計(jì)算公式為：資本保值增值率=（期末所有者權(quán)益總額／期初所有者權(quán)益總額）×100%155、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)定義：指報(bào)告期受聘于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的各類人員總和。其中包括:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理人員、技術(shù)人員、其他服務(wù)人員。用途：反映該行業(yè)或產(chǎn)業(yè)部門(mén)人的要素投入狀況及其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響。從業(yè)人員人數(shù)的增減即能反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速度，也反映出國(guó)家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整變動(dòng)趨勢(shì)。1617按不同類型所占比例劃分18行業(yè)就業(yè)彈性系數(shù)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)0.177批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)0.356金融保險(xiǎn)業(yè)0.248社會(huì)服務(wù)業(yè)0.238衛(wèi)生體育和社會(huì)福利業(yè)-0.56教育、文化藝術(shù)和廣播電視業(yè)0.054科學(xué)研究和綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)-0.02房地產(chǎn)業(yè)0.505經(jīng)濟(jì)涵義：經(jīng)濟(jì)每增長(zhǎng)1%，行業(yè)就業(yè)能增長(zhǎng)多少個(gè)百分點(diǎn)。19有調(diào)三查顯三示,目前三房地三產(chǎn)從三業(yè)人三員的三平均三離職三周期三是一三年到三一年三半,很多三企業(yè)三人才三流動(dòng)三率超三過(guò)了60三%。而三作為三產(chǎn)業(yè)三中流三砥柱三的高三管人三員更三是表三現(xiàn)出三了強(qiáng)三烈的三離職三意向,27三.3三%的高三管處三于不三穩(wěn)定三狀態(tài),18三.2三%的高三管表三示將三于近三期跳三槽。三高度三流動(dòng)三率和三流動(dòng)三意向三使房三地產(chǎn)三業(yè)的三人才三流動(dòng)三程度三高居三各行三業(yè)之三首。2021房地三產(chǎn)業(yè)三從業(yè)三人員三平均三產(chǎn)值定義三：是三指統(tǒng)三計(jì)年三度期三間房三地產(chǎn)三業(yè)增三加值三總額三與所三有從三業(yè)人三員數(shù)三的比三率。如果三房地三產(chǎn)業(yè)三就業(yè)三人員三人數(shù)三的平三均生三產(chǎn)值三遠(yuǎn)遠(yuǎn)三高于三其他三行業(yè)三或產(chǎn)三業(yè)，三則說(shuō)三明該三行業(yè)三或產(chǎn)三業(yè)的三勞動(dòng)三生產(chǎn)三效率三高:反之三則反三。計(jì)算三公式三：從三業(yè)人三員平三均產(chǎn)三值=房地三產(chǎn)業(yè)三增加三值/房地三產(chǎn)從三業(yè)人三員總?cè)龜?shù)2223太低三了！三按行三業(yè)不三同部三門(mén)分三別統(tǒng)三計(jì)房地三產(chǎn)從三業(yè)人三員平三均勞三動(dòng)報(bào)三酬24定義三：指三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)企三業(yè)的三全部三從業(yè)三人員三在一三定時(shí)三期內(nèi)三平均三每人三所得三的貨三幣工三資額三。用途三：既三反映三本行三業(yè)收三入分三成整三體狀三況，三又可三以與三其它三部門(mén)三或行三業(yè)進(jìn)三行橫三向比三較，三進(jìn)而三反映三我國(guó)三國(guó)民三收入三分配三結(jié)構(gòu)三。2526AV三ER三AG三E=三31三46三8太低三了！三開(kāi)發(fā)三經(jīng)營(yíng)三、物三業(yè)、三中介三有差三異。三分母三為全三部從三業(yè)人三員，三不妥三?。?、房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三企業(yè)三個(gè)數(shù)定義三：是三報(bào)告三期指三按國(guó)三家及三地方三有關(guān)三法律三、法三規(guī)注三冊(cè)的三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)企三業(yè)數(shù)三總和三。用途三：反三映行三業(yè)的三發(fā)展三規(guī)模三，行三業(yè)的三集中三度。三企業(yè)三個(gè)數(shù)三增減三與房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三好壞三相關(guān)三，對(duì)三從業(yè)三人員三數(shù)量三也有三直接三影響三。2728房地三產(chǎn)業(yè)三集中三度比三較低三??！企業(yè)三競(jìng)爭(zhēng)三性？不同三資質(zhì)三的企三業(yè)個(gè)三數(shù)統(tǒng)三計(jì)數(shù)三據(jù)來(lái)三源困三難房地三產(chǎn)企三業(yè)平三均人三數(shù)29我國(guó)三房地三產(chǎn)行三業(yè)中三以規(guī)三模小三、資三金少三的中三小房三地產(chǎn)三企業(yè)三占主三流AV三ER三AG三E=三31計(jì)算三公式三：企三業(yè)平三均人三數(shù)=企業(yè)三從業(yè)三人員三總數(shù)/企業(yè)三總個(gè)三數(shù)7、商三品房三銷售三額定義三：指三報(bào)告三期內(nèi)三出售三房屋三的總?cè)杖?即雙三方簽三署的三正式三買賣三合同三中所三確定三的合三同總?cè)齼r(jià))。該指三標(biāo)與三商品三房銷三售面三積同三口徑三。銷售三狀況三能直三接反三應(yīng)當(dāng)三前市三場(chǎng)形三勢(shì)好三壞。3009年商三品房三銷售三額43三99三5億元三，同三比增三長(zhǎng)75三.5三%，其三中商三品房三住宅三銷售三額同三比增三長(zhǎng)80三.0三%，創(chuàng)三歷史三新高31商品三房銷三售面三積32是指三報(bào)告三期已三竣工三的房三屋面三積中三已正三式交三付給三購(gòu)房三者或三已簽三訂（三正式三）銷三售合三同的三商品三房屋三面積三。不三包括三已簽三訂預(yù)三售合三同正三在建三設(shè)的三商品三房屋三面積三，但三包括三報(bào)告三期或三報(bào)告三期以三前簽三訂了三預(yù)售三合同三，在三報(bào)告三期又三竣工三的商三品房三屋面三積。商品三房銷三售面三積與三房屋三竣工三面積三進(jìn)行三對(duì)比三，分三析市三場(chǎng)供三求關(guān)三系。09年商三品房三銷售三面積93三71三3萬(wàn)平三方米三，同三比增三長(zhǎng)42三.1三%，其三中商三品住三宅銷三售面三積增三長(zhǎng)43三.9三%33房屋三銷售三面積三大于三房屋三竣工三面積三。從三而有三效地三吸收三了一三定數(shù)三量的三空置三房。商品三房銷三售價(jià)三格34定義三：商三品房三銷售三價(jià)格三是指三具有三經(jīng)營(yíng)三資格三的房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三公司(房地三產(chǎn)發(fā)三展商)出售三的住三宅、三寫(xiě)字三樓、三商業(yè)三用房三以及三其他三建筑三物的三市場(chǎng)三實(shí)際三成交三價(jià)格三。計(jì)算三：商三品房三銷售三額／三商品三房銷三售面三積353637住房三痛苦三指數(shù)38“住三房痛三苦指三數(shù)”三指用三來(lái)衡三量住三房經(jīng)三濟(jì)困三難程三度的三指標(biāo)三。計(jì)算三公式三：三住房三痛苦三指數(shù)三＝商三品房三的平三均售三價(jià)/人均三月收三入。房地三產(chǎn)行三業(yè)的三人文三指數(shù)我國(guó)三歷年三住房三痛苦三指數(shù)39較合三理的三數(shù)值三應(yīng)<1，當(dāng)三“住三房痛三苦指三數(shù)”<1時(shí)，三自動(dòng)三升級(jí)三為“三住房三幸福三指數(shù)三”。08年各三地區(qū)三住房三痛苦三指數(shù)4041中國(guó)三主要三城市三“住三房痛三苦指三數(shù)”三一覽三表序號(hào)三城三市三住三房痛三苦指三數(shù)三人均三月收三入三商品三房每三平米三均價(jià)三統(tǒng)計(jì)三時(shí)間42平均三銷售三利潤(rùn)三率43利潤(rùn)三總額：指三企業(yè)三在一三定時(shí)三期內(nèi)三實(shí)現(xiàn)三的盈三虧總?cè)~，三反映三企業(yè)三最終三的財(cái)三務(wù)成三果。平均三銷售三利潤(rùn)三率：房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三企業(yè)三利潤(rùn)三總額三與商三品房三銷售三額的三比率三。用途三：衡三量房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三企業(yè)三的盈三利能三力。44房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)利三潤(rùn)是三房?jī)r(jià)三的一三部分三，行三業(yè)利三潤(rùn)遠(yuǎn)三高于三平均三利潤(rùn)三，并三在快三速增三長(zhǎng)，三是價(jià)三格脫三離價(jià)三值的三一個(gè)三重要三原因三。從三國(guó)際三上多三數(shù)國(guó)三家情三況來(lái)三看，三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)商三的平三均利三潤(rùn)一三般在5%左右三，高三的也三只有6%三—8三%。根三據(jù)我三國(guó)國(guó)三土資三源部三調(diào)查三：房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三利潤(rùn)三，大三多數(shù)三城市三普遍三在10三%以上三，中三高檔三房地三產(chǎn)平三均利三潤(rùn)率三更高三，一三般達(dá)三到30三%—三40三%，遠(yuǎn)三遠(yuǎn)高三于其三他行三業(yè)的三平均三利潤(rùn)三率水三平。458、商三品房三空置三面積定義三：是三指報(bào)三告期三末已三竣工三的可三供銷三售或三出租三的商三品房三屋建三筑面三積中三，尚三未銷三售或三出租三的商三品房三屋建三筑面三積。三包括三以前三年度三竣工三和本三期竣三工的三房屋三面積三，但不三包括三報(bào)告三期已三竣工三的拆三遷還三建、三統(tǒng)建三代建三、公三共配三套建三筑、三房地三產(chǎn)公三司自三用及三周轉(zhuǎn)三房等三不可三銷售三或出三租的三房屋三面積三。其統(tǒng)三計(jì)方三式是三由各三地的三開(kāi)發(fā)三企業(yè)三向當(dāng)三地統(tǒng)三計(jì)部三門(mén)按三月自三報(bào)企三業(yè)的三空置三面積三。設(shè)立三指標(biāo)三的目三的：考察三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)行三業(yè)的三投資三規(guī)模三和市三場(chǎng)銷三售狀三況,從開(kāi)三發(fā)商三角度三觀察三是否三出現(xiàn)三了投三資過(guò)三剩。46目前三關(guān)于三商品三房空三置指三標(biāo)的三定義三和計(jì)三算方三法都三存在三缺陷三。20三03年3月28日，三建設(shè)三部三、國(guó)三家發(fā)三展和三改革三委員三會(huì)、三國(guó)三家統(tǒng)三計(jì)局三三部三委聯(lián)三合下三文（三建住三房[2三00三3]三60號(hào)）空置三時(shí)間三在一三年以三內(nèi)的三為待三銷商三品房空置三時(shí)間三在一三年到三三年三（含三一年三）的三為滯三銷商三品房空置三時(shí)間三在三三年以三上（三含三三年）三的為三積壓三商品三房47空置三利弊房屋三供給三者為三了適三度的三獲利三的引三起的三空置三是合三理的，三需求三者就三業(yè)消三長(zhǎng)和三人口三合理三流動(dòng)三，導(dǎo)三致對(duì)三房屋三的需三求變?nèi)鸬娜罩萌彩侨侠砣摹９┙o三大于三有效三需求三，供三求結(jié)三構(gòu)矛三盾引三起的三空置三為不三良空三置。4849空置三不一三定是三浪費(fèi)房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)周三期長(zhǎng)三，供三給彈三性低市場(chǎng)三需求三變化三快，三需求三彈性三高一定三量的三空置三對(duì)市三場(chǎng)供三求雙三方都三是有三利的19三94三-2三00三8我國(guó)三商品三房及三商品三住宅三空置三面積三走勢(shì)501,空置三面積三逐年三上升2,二者三的低三點(diǎn)相三互重三疊3,商品三住宅三空置三面積三變化三較平三穩(wěn)商品三房空三置率定義三：指三報(bào)告三期商三品房三空置三數(shù)量三占報(bào)三告期三可供三銷售三、出三租商三品房三數(shù)量三的比三重。三報(bào)告三期可三供銷三售、三出租三商品三房數(shù)三量等三于上三一年三商品三房空三置面三積和三當(dāng)年三房屋三竣工三面積三之和三再減三去不三可銷三售的三面積三。用途三：反三應(yīng)商三品房三供求三狀態(tài)三，房三地產(chǎn)三泡沫三程度三，房三地產(chǎn)三領(lǐng)域三的資三源配三置狀三況5152計(jì)算三公式三：空置三率＝(當(dāng)年三空置三面積/當(dāng)年三可供三銷售三面積)三×1三00三%當(dāng)年三可供三銷售三面積=當(dāng)年三竣工三面積三－當(dāng)三年不三銷售三面積空置三率＝(當(dāng)年三空置三面積/近三三年竣三工面三積）×1三00三%空置三率＝三（增三量房三和存三量房三的空三置量三／全三社會(huì)三增量三房和三存量三房之三和）×1三00三%（國(guó)三際算三法）分子三分母三口徑三不同1、分三子分三母指三標(biāo)報(bào)三告期三不同2、分三母包三含不三可銷三售面三積3、處三于銷三售期三的包三含在三內(nèi)國(guó)際三上，三商品三房空三置率三的合三理區(qū)三間一三般為3％－10％（權(quán)三威性三無(wú)法三考證三）。適度(自然)空置三率;自然三空置三率的三值是三一個(gè)三爭(zhēng)議三較大三的值三，不三同的三經(jīng)濟(jì)三學(xué)家三計(jì)算三出的三自然三空置三率數(shù)三值相三差很三大，三從4％到10％不等三。G.三D加德三（Ju三d）和J.佛羅三（Fr三ew）以三分區(qū)三的方三式計(jì)三算出三的自三然空三置率三從3.三9％至10％不等三，羅三森（Ro三se三n）和三斯密三斯（Sm三it三h）計(jì)三算出三的自三然空三置率三中位三數(shù)是9.三8%。由三于影三響空三置率三的因三素太三多，三自然三空置三率很三難有三一個(gè)三準(zhǔn)確三的值三。5354提出三適合三我國(guó)三的空三置率三警戒三線0%三—1三4％之三間，三空置三偏少三，供三不應(yīng)三求，三資金三緊張三，價(jià)三格飛三漲，三影響三發(fā)展三。15三%—三30％之三問(wèn)，三空置三適量三，供三求平三衡，三資金三充裕三．價(jià)三格平三穩(wěn)，三良性三發(fā)展三。3l三%～40％之三間，三空置三偏多三，供三大于三求，三資金三偏緊三，價(jià)三格回三落，三緩慢三發(fā)展三。4l三%一50％之三間，三產(chǎn)生三積壓三，供三過(guò)于三求，三資金三占?jí)喝?，價(jià)三格下三跌，三停止三發(fā)展三。19三94三-2三00三8我國(guó)三商品三房及三商品三住宅三空置三率走三勢(shì)55商品三房空三置率三＝(當(dāng)年三空置三面積/近三三年竣三工面三積）×1三00三%1，商三品房三與商三品住三宅空三置率三變化三基本三一致三，并三處于三下降三趨勢(shì)三；2，商三品住三宅的三空置三率一三直低三于商三品房三；3，07三-0三8年止三降為三升56空置三率與三房?jī)r(jià)三關(guān)系空置三率與三房?jī)r(jià)三呈負(fù)三相關(guān)三：住三房需三求旺三盛，三商品三房空三置率三下降三，使三得價(jià)三格上三升，三反之三亦然三?？罩萌蔬^(guò)三高時(shí)三應(yīng)大三力發(fā)三展二三手房三交易三市場(chǎng)三，減三少資三源浪三費(fèi)。兩者三都會(huì)三直接三或間三接地三影響三房地三產(chǎn)業(yè)三乃至三經(jīng)濟(jì)三的發(fā)三展。9、吸三納量定義三：指三報(bào)告三期在三一定三范圍三內(nèi)現(xiàn)三有的三可供三使用三的商三品房三中被三市場(chǎng)三占用三部分三。單三位為三建筑三面積三或套三數(shù)。計(jì)算三公式三：本三期吸三納量=本期三銷售三量+本期三租賃三量用途三：衡三量市三場(chǎng)的三吸納三程度57商品三房吸三納率58定義三：指三報(bào)告三期商三品房三出租三、銷三售數(shù)三量占三報(bào)告三期可三供銷三售、三出租三商品三房數(shù)三量的三比重三。反映三當(dāng)年三可供三銷售三和出三租的三商品三房數(shù)三量中三已經(jīng)三出租三和銷三售的三商品三房的三數(shù)量三。即三當(dāng)年三房地三產(chǎn)市三場(chǎng)吸三納了三多少三新建三商品三房。理論三上，三商品三房吸三納率=1三-商品三房空三置率定義三：指三某種三類型三的房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目三從開(kāi)三工到三竣工三交付三使用三所占三用的三時(shí)間三長(zhǎng)度三。計(jì)算三：平三均建三設(shè)周三期=本年三施工三項(xiàng)目三計(jì)劃三總投三資額/本年三實(shí)際三完成三投資三額用途三：反三映建三設(shè)速三度，三即假三定按三當(dāng)年三施工三速度三進(jìn)行,目前三正在三建設(shè)三的項(xiàng)三目需三要多三少時(shí)三間才三能建三成投三產(chǎn)。平均三建設(shè)三周期吸納三周期含義三：按三照本三期的三銷售三與租三賃水三平，三當(dāng)前三供給三量需三要有三多少三年才三能夠三被市三場(chǎng)所三吸納三。它三的倒三數(shù)可三以定三義為三“銷三售概三率”三，三即指三某物三業(yè)在三本期三能夠三銷售三出去三的概三率。吸納三周期=（上三期期三末空三置量+本期三新增三供應(yīng)三量）/本期三吸納三量。三單位三（年三，季三，月三）用途三：可三以用三于預(yù)三測(cè)市三場(chǎng)價(jià)三格變?nèi)腿治鋈袌?chǎng)三上是三否還三有消三化新三項(xiàng)目三的能三力。6061吸納三周期三與住三房?jī)r(jià)三格如果三供給三相對(duì)三過(guò)剩三，吸三納周三期會(huì)三較長(zhǎng)三，反三之則三較短三。較長(zhǎng)三的吸三納周三期意三味著三供給三方的三預(yù)期三銷售三時(shí)間三會(huì)比三較長(zhǎng)三，這三樣會(huì)三給供三給方三造成三較大三的壓三力，三迫使三其降三低價(jià)三格，三而需三求方三也有三能力三壓低三其愿三意付三出的三最高三價(jià)格三：較短三的吸三納周三期意三味著三供不三應(yīng)求三，供三給方三的預(yù)三期銷三售時(shí)三間較三短，三面臨三的銷三售壓三力小三，他三們往三往會(huì)三提高三價(jià)格三，待三價(jià)而三沽，三這時(shí)三需求三方也三難以三與供三給方三議價(jià)三。62吸納三周期三與建三設(shè)周三期在理三想模三型中三，當(dāng)三吸納三周期三等于三建設(shè)三周期三時(shí)，三在這三一時(shí)三點(diǎn)上三開(kāi)工三建設(shè)三，到三竣工三時(shí)市三場(chǎng)上三原有三的住三宅正三好售三完，三新建三成的三住宅三正好三進(jìn)入三市場(chǎng)三滿足三下一三輪需三求，三供求三正好三平衡三。當(dāng)吸三納周三期大三于建三設(shè)周三期時(shí)三，此三時(shí)開(kāi)三始建三設(shè)，三竣工三時(shí)市三場(chǎng)上三的物三業(yè)尚三未售三完，三供過(guò)三于求三。當(dāng)吸三納周三期小三于建三設(shè)周三期時(shí)三，此三時(shí)開(kāi)三工建三設(shè)，三當(dāng)市三場(chǎng)上三物業(yè)三售完三時(shí)，三新的三物業(yè)三尚未三竣工三，供三不應(yīng)三求。6310、國(guó)三房景三氣指三數(shù)國(guó)房三景氣三指數(shù)三是“三全國(guó)三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)業(yè)三綜合三景氣三指數(shù)三”的三簡(jiǎn)稱“國(guó)三房景三氣指三數(shù)”三是反三映房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三景氣三變化三趨勢(shì)三和程三度的三綜合三指數(shù)三，其三數(shù)據(jù)三資料三來(lái)源三于國(guó)三家統(tǒng)三計(jì)局三房地三產(chǎn)統(tǒng)三計(jì)機(jī)三構(gòu)進(jìn)三行的三全面三調(diào)查三，而三且數(shù)三據(jù)資三料可三以月三月更三新，具有三及時(shí)三性、三綜合三性和三權(quán)威三性等三特點(diǎn)三。6465土地資金市場(chǎng)三需求投資三額、三資金三來(lái)源施工三面積、土三地開(kāi)三發(fā)面三積空置三面積、新三開(kāi)工三面積土地三出讓三收入、商三品房三銷售三價(jià)格根據(jù)三經(jīng)濟(jì)三周期三波動(dòng)三理論三和景三氣指三數(shù)原三理，三采用三合成三指數(shù)三的計(jì)三算方三法，三進(jìn)行三分類三指數(shù)三測(cè)算三，然三后進(jìn)三行加三權(quán)平三均得三到的三總體三指數(shù)三，并三以19三94年12月為三基期三對(duì)比三計(jì)算三出用三百分三制表三示的三指數(shù)三體系三。范圍0-三20三0：0-三10三0為不三景氣三區(qū)間三，10三0-三20三0為景三氣區(qū)三間；6620三03三.2最高三點(diǎn)20三09三.3最低三點(diǎn)67不景三氣區(qū)三間68小結(jié)69供給三層面三：房三地產(chǎn)三投資三規(guī)模三不斷三擴(kuò)大三，房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)投三資額三，房三地產(chǎn)三業(yè)增三加值三，施三工面三積，三竣工三面積三，空三置面三積等總?cè)慷既诓蝗龜嘣鋈L(zhǎng)。三隨著三國(guó)家三宏觀三經(jīng)濟(jì)三的平三穩(wěn)增三長(zhǎng)，三房地三產(chǎn)業(yè)三將繼三續(xù)保三持平三穩(wěn)健三康發(fā)三展，三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)投三資和三建設(shè)三規(guī)模三將繼三續(xù)將三繼續(xù)三保持三增長(zhǎng)三。交易三層面三：銷售三額，三銷售三面積三，銷三售價(jià)三格顯著三增長(zhǎng)三。房三屋銷三售面三積大三于房三屋竣三工面三積，三從而三有效三地吸三收了三一定三數(shù)量三的空三置房三。供求三層面三：從三潛在三需求三看，三支撐三房?jī)r(jià)三的力三量似三乎是三非常三堅(jiān)挺三，但三是，三如果三以購(gòu)三買力三、實(shí)三際消三費(fèi)需三求（居住三需求：房三價(jià)收三入比三，投資三需求：租三售比三）以及三目前三的商三品房三結(jié)構(gòu)三來(lái)看三中國(guó)三住房三市場(chǎng)三其實(shí)三是供三大于三求的三。（竣三工面三積，三銷售三面積三，空三置面三積，三吸納三周期三）70Th三e三En三d！Th三an三k三Yo三u!71數(shù)據(jù)三?。∪齺?lái)源三渠道三單一三。如何三規(guī)范三指標(biāo)三體系三，對(duì)三政府三、開(kāi)三發(fā)商三、購(gòu)三買者三能有三正確三指導(dǎo)三作用三的？三“三準(zhǔn)確三性！三?。∪?！三”72該如三何分三類？不同三城市,地區(qū),規(guī)律三變化,城市三間差三異..三.發(fā)展三規(guī)模三速度三、供三求關(guān)三系、三土地三供給三、價(jià)三格機(jī)三制、三金融三支持三、市三場(chǎng)主三體、三市場(chǎng)三供給三結(jié)構(gòu)三、房三地產(chǎn)三泡沫..三.如何三將指三標(biāo)關(guān)三聯(lián)成三為大三家關(guān)三注的三話題?大學(xué)三生、三老百三姓、三開(kāi)發(fā)三商政三府等三不同三群體三各關(guān)三注哪三類指三標(biāo)有爭(zhēng)三議的三指標(biāo)三、爭(zhēng)三議的三觀點(diǎn)三羅列孫敬三濤論三文關(guān)三于重三慶市三房地三產(chǎn)健三康狀三況指三標(biāo)體三系73指標(biāo)三初選三：作者三選用三方法三文獻(xiàn)三分析三、歸三納整三理，專家三咨詢?nèi)?、評(píng)三分（三做沒(méi)三做）三？選了20個(gè)指三標(biāo)（20個(gè)指三標(biāo)，三其中三反映三供給11個(gè)，三土地三供給2個(gè)，三價(jià)格4個(gè)，1個(gè)人三均水三平指三標(biāo)，宏觀三層面2個(gè)：GD三P總量三、全三社會(huì)三固定三資產(chǎn)三投資三額（這三個(gè)有三用？三用了三全國(guó)三統(tǒng)計(jì)三數(shù)據(jù)三）供求11個(gè):房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)投三資額三、經(jīng)三濟(jì)適三用房三投資三額、三商業(yè)三營(yíng)業(yè)三用房三投資三額、三空置三面積三、施三工面三積、三竣工三面積三、新三開(kāi)工三面積三、住三宅竣三工面三積、三銷售三面積三，銷三售額三、住三宅銷三售面三積土地三供給2個(gè)：三土地三開(kāi)發(fā)三面積三、土三地購(gòu)三置面三積生活三狀況1個(gè)：三城市三人均三居住三面積三、建三議可三加人三均住三宅建三筑面三積價(jià)格4個(gè)：三商品三房銷三售均三價(jià)、三全社三會(huì)房三屋每三平米三造價(jià)三、商三品房三銷售三價(jià)格三指數(shù)三、(可加三入地三價(jià)指三數(shù)，三這指三標(biāo)很三重要)不足三或建三議：三由上三分類三看出三，沒(méi)三有反三映金三融方三面的三指標(biāo)——開(kāi)發(fā)三貸款三總額三、自三籌資三金比三例、三負(fù)債三比例三等；三房地三產(chǎn)稅三收占三總稅三收比三重，三地價(jià)三指數(shù)三；沒(méi)三有反三映泡三沫的三指標(biāo)三租售三比等三，用三的只三是統(tǒng)三計(jì)年三鑒里三有直三接統(tǒng)三計(jì)的三指標(biāo)三；沒(méi)三有反三映市三場(chǎng)主三體的三指標(biāo)——政府三（管三控）三、企三業(yè)（三資質(zhì)三）、三從業(yè)三人員三（素三質(zhì)）三；無(wú)三反映三行業(yè)三利潤(rùn)三的指三標(biāo)..三.三..三.）74哪些三方面三來(lái)衡三量健三康狀三況：三規(guī)模三、結(jié)三構(gòu)、三供給三、價(jià)三格（三不太三全面三，補(bǔ)三充如三上所三述）入選三指標(biāo)三：方法三：聚三類分三析法三；工三具：SP三SS；將三初選三的20個(gè)指三標(biāo)分5類，三分別三為反三映收三入與三消費(fèi)三狀況三、物三價(jià)水三平、三突入三產(chǎn)出三與投三資分三布、三供需三協(xié)調(diào)三程度三、總?cè)w發(fā)三展的三供需三規(guī)模三狀況三。體系三構(gòu)建三：設(shè)三立二三級(jí)指三標(biāo)，三分了三四類三，為三價(jià)格三健康三、規(guī)三模健三康、三供求三健康三、結(jié)三構(gòu)健三康（三沒(méi)按三聚類三分析三后的三分類三進(jìn)行三歸類三？上三面聚三類分三析有三什么三意義三？為三什么三聚類三時(shí)不三分為4類而三是5類？三）75二級(jí)三指標(biāo)三設(shè)定三時(shí)采三用了三指標(biāo)三相應(yīng)三的指三數(shù)、三增長(zhǎng)三率、三占比三重等,4類12個(gè)指三標(biāo)。價(jià)格三健康三狀況三：1、房三屋銷三售價(jià)三格指三數(shù)2、商三品房三均價(jià)三增長(zhǎng)三率/居民三可支三配收三入3、商三品房三均價(jià)三增長(zhǎng)三率/C三PI增長(zhǎng)三率規(guī)模三健康三狀況三：1、房三地產(chǎn)三投資三增長(zhǎng)三率/全社三會(huì)投三資增三長(zhǎng)率2、房三地產(chǎn)三投資三完成三額/G三DP（是否三用房三地產(chǎn)三業(yè)增三加值/G三DP更合三適，三更能三反映三行業(yè)三規(guī)模三狀況）3、房三地產(chǎn)三投資三增長(zhǎng)三率/G三DP比重供求三健康三狀況三：1、竣三工面三積增三長(zhǎng)率2、銷三售面三積增三長(zhǎng)率3、空三置面三積/銷售三面積結(jié)構(gòu)三健康三狀況三：1、普三通商三品住三宅銷三售占三比2、經(jīng)三濟(jì)適三用房三投資三額/房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)投三資額3、商三業(yè)營(yíng)三業(yè)用三房投三資額/房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)投三資額76確定三權(quán)重方法三：主三成分三分析三法；三工具三：SP三SS三;得出12個(gè)指三標(biāo)每三個(gè)的三權(quán)重劃分三區(qū)間