房地產(chǎn)投資項目財務

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項目財務分析概述一、房地產(chǎn)項目財務分析的含義是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產(chǎn)項目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在財務上的可行性。

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項目財務分析概述一、房地產(chǎn)項目財務分析的含義由此財務分析的基本程序是：1、收集、整理和計算有關基礎財務數(shù)據(jù)資料。2、編制基本財務報表。3、財務分析指標的計算與評價。4、進行不確定性分析。5、由上述確定性分析和不確定性分析的結果，作出投資項目財務上可行與否的最終結論。第一節(jié)房地產(chǎn)投資項目財務分析概述二、財務分析的作用

1、衡量項目的盈利能力這種衡量主要是靠計算財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標來進行的。2、衡量項目的清償能力這種衡量主要是通過計算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負債率和償債保障比率等指標來進行的。3、衡量項目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項目的各期盈余資金不應出現(xiàn)負值，它是投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運用表進行的。第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表1、現(xiàn)金流量表的含義現(xiàn)金流量表是指反映項目在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格?，F(xiàn)金流入、流出不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費、應收款和應付款等。第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（1）全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎（即假定全部投資均為自有資金），用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標的計算表格。其目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個方案進行比較建立共同基礎。序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：1、財務內(nèi)部收益率（%）；2、財務凈現(xiàn)值（ic=%）；3、投資回收期（年）；4、基準收益率（%）全部投資現(xiàn)金流量表第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（2）資本金現(xiàn)金流量表資本金是項目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1

資本金2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8和2.9

借款本金償還、借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：1、資本金財務內(nèi)部收益率（%）；2、財務凈現(xiàn)值（ic=%）自有資本金現(xiàn)金流量表第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（3）針對兩表的有關說明①凈現(xiàn)金流量（項目的未來收益）是項目當年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計算稅后現(xiàn)金流量。第二節(jié)財務分析基本報表

②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：A、由于全部投資現(xiàn)金流量假定擬投資項目所需的全部投資均為投資者的自有資金，因此全部投資中不含建設期利息，同時也不考慮全部投資的本金和利息的償還問題。而在資本金現(xiàn)金流量表中，由于假定了全部投資中除資本金以外的投資都是通過債務資金來解決的，所以現(xiàn)金流出項目增加了“借款本金償還”和“借款利息支付”。在資本金現(xiàn)金流量表中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的銀行借款是現(xiàn)金流入，但又同時將借款用于項目投資，則同時點、等額的流入和流出，兩者相互抵消，因而只有自有資金（即資本金）。第二節(jié)財務分析基本報表

②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：B、在現(xiàn)金流出欄目中，資本金現(xiàn)金流量表可能發(fā)生“預售收入再投入”項目（如果項目有預售收入再投入），而全部投資現(xiàn)金流量表中卻可能沒有這一項。C、資本金現(xiàn)金流量表中，土地增值稅與所得稅的計算基數(shù)中含財務費用。而全部投資現(xiàn)金流量表中，雖然全部投資中不含財務費用，但在表中所列的其他項目中仍保留有財務費用的影響。當利息增大時，應納稅所得額減少，故土地增值稅和所得稅減少，從而增大了全部投資稅后內(nèi)部收益率。第二節(jié)財務分析基本報表

③計算期房地產(chǎn)開發(fā)出售型項目一般只有建設期，所謂的經(jīng)營期也是很短的銷售期間。而置業(yè)投資項目不存在建設期，一般只有經(jīng)營期。由于預售和預租情況的存在，這類開發(fā)項目的建設期和經(jīng)營期無法截然分開，一般統(tǒng)稱為“開發(fā)經(jīng)營期”。開發(fā)出售型的項目是指從建設開始時起到全部售出時為止所經(jīng)歷的是時間；開發(fā)出租型的項目是指從建設開始時起到項目轉售或經(jīng)濟壽命結束所經(jīng)歷的時間。第二節(jié)財務分析基本報表

④房地產(chǎn)投資項目往往有開發(fā)后出售項目、開發(fā)后出租項目和置業(yè)投資項目的區(qū)分。

開發(fā)出售型項目的現(xiàn)金流量表中沒有“回收經(jīng)營資金”項目，運營費用和修理費用也很少發(fā)生，所以不填，也不存在固定資產(chǎn)余值的回收。以出租和自營為主的房地產(chǎn)投資項目，也會有一些項目與出售項目不同，在持有期末可能會發(fā)生“凈轉售收入”。第二節(jié)財務分析基本報表

（4）投資者各方現(xiàn)金流量表

該表以投資者各方的出資額作為計算基礎，用以計算投資者各方財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。當一個房地產(chǎn)項目有幾個投資者進行投資時，就應編制投資者各方現(xiàn)金流量表。投資者各方現(xiàn)金流量表序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入11.2（1）（2）（3）（4）應得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.2開發(fā)建設投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量第二節(jié)財務分析基本報表

二、資金來源與運用表

1、資金來源與運用表的含義資金來源與運用表是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項目的資金籌措方案和貸款償還計劃的財務報表，它為項目資產(chǎn)負債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財務信息。其表格形式見下頁。序號項目合計123…N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4資本金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉售收入2資金運用2.1開發(fā)建設投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應付利潤2.9和2.10借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計盈余資金資金來源與應用表第二節(jié)財務分析基本報表

二、資金來源與運用表

2、資金平衡分析該表給出的盈余資金表示當年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當盈余資金為負值時，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負值，而要求從投資開始至各年累計的盈余資金大于零或等于零。作為項目投資實施的必要條件，每期的盈余資金應不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項目資金平衡分析關注的重點是資金來源與運用表的累計盈余欄目。出售項洞目資金污來源與乏運用表序號項目合計123…

N1資金來源1．11．21．31．4銷售收入資本金長期借款短期借款2資金運用2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金序號項目合計123…N1資金來源1.1銷售收入（或自營收入）1.2資本金1.3折舊費1.4攤銷費1.5和1.6長期借款和短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉售收入2資金運用2.1開發(fā)建設投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅2.7應付利潤2.8和2.9借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計盈余資金出租邊和自樣營項夕目的搶資金樓來源教與應億用表第二構節(jié)珠財?shù)蛣辗痔孜龌暠緢鬄E表三、利這潤表（竟或稱損灶益表）1、損鉗益表桂的含致義損益鉤表是誰反映梢房地儉產(chǎn)投敢資項惕目計亂算期參內(nèi)各杯年的亦利潤織總額駕、所撐得稅命及各乳年稅奮后利煤潤的果分配滴等情斤況的賠財務安報表竹。通豈過該坐表提悔供的奶投資貞項目批經(jīng)濟槳效益尸靜態(tài)衛(wèi)分析繪的信皆息資遺料，念可以彈計算抗投資仗利潤趣率、朋投資秋利稅燒率、餃資本曲金利執(zhí)潤率需、資朝本金物凈利兩潤率胞等指僅標。序號項目合計123…N1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運營費用4修理費用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.1盈余公積金9.2應付利潤9.3未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）；2、投資利稅率（%）；3、資本金利潤率（%）；4、資本金凈利潤率（%）利潤站表第二節(jié)枯財嬸務分析芒基本報戰(zhàn)表三、浙利潤鋒表（筆或稱舒損益責表）2、損尋益表牙的數(shù)芳據(jù)來辜源與匪填列（1）關于洲利潤總帥額損益表找中的利旨潤總額擊一般應某為：利潤總水額=經(jīng)營收藝入－經(jīng)響營成本跪－運營照費用－咱修理費次用－經(jīng)當營稅金妻與附加腳－土地編增值稅第二節(jié)放財饒務分析最基本報猛表三、應利潤鳴表（駕或稱核損益狡表）2、損益饒表的數(shù)撥據(jù)來源紫與填列（1）關于階利潤總災額①以僅出售倡為主寺的房凳地產(chǎn)賢項目繳的利屯潤總蝦額利潤型總額=銷售昌收入煩－總枝成本缺費用段－經(jīng)楚營稅掉金與疲附加即－土蕩地增剩值稅序號項目合計123…N1銷售收入2總成本費用3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應付利潤未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）出售型坦房地產(chǎn)暈項目的紗損益表第二背節(jié)填財洗務分編析基倍本報舒表三、利洽潤表（疏或稱損零益表）2、損益拋表的數(shù)抗據(jù)來源肥與填列（1）關劫于利匆潤總歲額②以淡出租散為主殃的房進地產(chǎn)馬項目被利潤乒總額利潤疤總額=出租收曉入－經(jīng)質(zhì)營成本就－運營扇費用－攻經(jīng)營稅劑金與附細加序號項目合計123…N1出租收入2經(jīng)營成本3運營費用（經(jīng)營費用）4經(jīng)營稅金及附加5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應付利潤未分配利潤出租早型房漆地產(chǎn)動項目么的損屬益表第二庫節(jié)乒財尿務分康析基橋本報仆表三、迫利潤連表（鏟或稱庫損益幼表）2、損益婆表的數(shù)夸據(jù)來源棕與填列（2）關花于稅鑰后利盲潤稅后利表潤=利潤水總額撿－所旅得稅其中，箏所得稅=應納稅伏所得額×所得蘆稅稅煮率一般情秀況下，逝應納稅閘所得額敬（或應于納稅收呆入）就饅是前面綁計算出煤來的利綠潤總額乏。房地輸產(chǎn)開荷發(fā)企狐業(yè)的奧所得峰稅稅吩率一烈般為25渡%。第二節(jié)傻財章務分析俱基本報逮表（3）關于菌利潤分固配房地產(chǎn)透企業(yè)交快納所得芬稅后的潔利潤為腔稅后利酒潤，稅秀后利潤倚等于可垂供分配假利潤，霜一般按施照下列尸順序分餓配：①彌扁補企演業(yè)以瓶前年充度虧慮損。②提蹈取盈北余公私積金憤。③向投中資者分黑配利潤胳，即表遲中的應但付利潤墳?？紤]了嚇這三項物因素后造（大部滔分情況短下只有擇后兩項爽因素）召，余額昨即為表批中的未素分配利傲潤，未裁分配利攪潤主要骨是用于欣歸還借俗款。當皇借款還副清后，逮一般應杰將這部跟分利潤縣補分給擋投資者摧。第二節(jié)美財玻務分析朽基本報逗表四、資宋產(chǎn)負債礙表1、資產(chǎn)攝負債表尖的含義資產(chǎn)負布債表是招反映房挽地產(chǎn)投茶資項目尼在計算眉期內(nèi)各成年末資管產(chǎn)、負活債與所愉有者權緩益變化遷及對應踏關系的塘報表。洽該表主渠要用于辣考察項映目資產(chǎn)駁、負債缺、所有夜者權益蛾的結構沈，進行烤項目清澤償能力耽分析。芝各期資尼產(chǎn)應等孝于負債棋和所有喪者權益奪之和。2、資產(chǎn)正負債表狹的內(nèi)容從表稍中可萌以看遼出，虛資產(chǎn)犁負債吹表由席三大王部分箭組成克：資汁產(chǎn)、歉負債腫和所旅有者攏權益直。序號項目合計123…N1資產(chǎn)1.1流動資產(chǎn)總額1.1.1應收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)凈值2負債及所有者權益2.1流動負債總額2.1.1應付賬款2.1.2短期借款2.2長期負債總額2.2.1經(jīng)營資金借款2.2.2固定資產(chǎn)投資借款2.2.3開發(fā)產(chǎn)品投資借款2.3所有者權益2.3.1資本金2.3.2資本公積金2.3.3盈余公積金2.3.4累計未分配利潤資產(chǎn)負期債表第二仍節(jié)議財睬務分提析基桂本報還表四、害資產(chǎn)敏負債尸表2、資堪產(chǎn)負冊債表甩的內(nèi)危容從表中敵可以看磚出，資遍產(chǎn)負債狀表由三卸大部分掉組成：熄資產(chǎn)、促負債和莊所有者選權益。關于顫開發(fā)紫企業(yè)企資本礎金的蘭有關陷規(guī)定斑：建設部勿于20狼00年3月發(fā)布發(fā)的《房地企產(chǎn)開妹發(fā)企營業(yè)資穗質(zhì)管曾理規(guī)忍定》，房地謝產(chǎn)開發(fā)廳企業(yè)分于為4個等種級。巷各個朱等級父的注不冊資稼本金身為：勇一級50洽00萬元紫；二巷級200參0萬元；巴三級80速0萬元；伴四級100萬元稍。第二茶節(jié)駱財紋務分魔析基較本報示表四、資弓產(chǎn)負債億表清償能究力分析溜是項目陽投資風木險、項動目經(jīng)營圖安全性棕分析以擇及項目鼻籌資方爽案分析繭的重要嫁內(nèi)容。運用徑資產(chǎn)壓負債帶表可冰以計倘算兩催類指底標：①長風期償滑債能眠力指古標，炮如資湯產(chǎn)負何債率育。②短期小償債能榆力指標肆，如流娘動比率藏、速動跡比率等第二節(jié)愁財麥務分析烤基本報漏表五、敞各報腫表間矛的相劉互關孤系“利抄潤表呢”與鋪“現(xiàn)撐金流錄量表好”都葛是為設進行照項目巾盈利程能力嘴分析漂提供訓基礎天數(shù)據(jù)趣的報鳥表，航不同警的是簽，通原過“榨利潤看表”筆計算墳的是額盈利欺能力嶄的靜饑態(tài)指刃標；筆通過克“現(xiàn)副金流吩量表鞋”計肅算的冠是盈珍利能梅力的戀動態(tài)辮指標擋?！敖璩钸€翅本付鬧息表艇”、雞“資躁金來某源與歉運用久表”尋和“墨資產(chǎn)橋負債母表”鼓都是痰為進罷行項成目清富償能日力分能析提佳供基梁礎數(shù)唱據(jù)的異報表賓。根敬據(jù)“曠借款率還本匙付息釘表”熟或“湖資金盡來源妹與運告用表齒”可扒以計嗚算借天款償膜還期蓄指標禽，根僅據(jù)“賠資產(chǎn)仆負債央表”墾可以略計算刃資產(chǎn)噴負債裂率、童流動應比率告和速隆動比刺率等板指標資。另外犁，通照過“膨資金唉來源美與運獎用表臘”可棵以進汗行項注目的掠資金典平衡犯能力誘的分腎析。第二盈節(jié)泊財瞧務分小析基把本報挪表五、萄各報鹽表間傾的相沫互關贊系各類哄報表薄的填逗寫順役序：更借款起還本棵付息門表（橫在此漲之前渾需計峰算“懼財務巷費用券或建顯設期嚷利息膚”）癥土地叨增值菌稅計劣算表災（在即此之卡前需脫填好鉛“銷肅售收芒入及歪經(jīng)營控資金客與附戴加”友計算捎表、謊“總案投資霸或總楚成本粗費用籃”計雹算表扮）包投資總計劃姐與資孤金籌鏈措表孤利兇潤表冶現(xiàn)憶金流慘量表盟資妻金來您源與犯運用助表語資產(chǎn)成負債抬表。第三節(jié)蛙傳肆統(tǒng)的財瘦務分析膠指標一、粘基本偽指標1、收益筒乘數(shù)收益乘獄數(shù)表示奪物業(yè)的歇市場價屈值（價段格）與核總收入絹或凈收禁入之間琴的比率拳關系。該指標征可用于目將那些明山顯不酬能接阻受的鳴項目墓加以偶剔除標。收益乘醬數(shù)按計釋算基數(shù)君的不同菜，分為塌總收益艷乘數(shù)和石凈收益雅乘數(shù)。摧總收益穿乘數(shù)=市場耳價格÷總收自入；裹凈收素益乘數(shù)=市場價騾格÷凈經(jīng)營毛收益。站總收益昏乘數(shù)更鼓常用一男些。第三巧節(jié)墨傳節(jié)統(tǒng)的處財務融分析倆指標一、挑基本孔指標1、收塔益乘秧數(shù)收益親乘數(shù)蹦的應乓用：收益乘嶄數(shù)的數(shù)秒值越小崖，表示柏物業(yè)的借投資價邊值越高巾，可獲梯得投資上報酬率毒也越高巖。將目標紹物業(yè)的伐收益乘姿數(shù)與市往場上流暖行的收啊益乘數(shù)以進行比買較，若構低于參咸照收益雁乘數(shù)，傍則物業(yè)鞭的報出甜價格較找有優(yōu)勢連。一般瘦商鋪的山收益乘池數(shù)在10左右秋，而奪住宅秒的收丈益乘爭數(shù)稍異高。第三儉節(jié)越傳悠統(tǒng)的胖財務誕分析鎖指標一、基休本指標2、財病務比修率財務較比率紹一般暢用于掃所投東資物幻玉業(yè)相堆互間紹的比微較。滲較為是常用保的財可務比需率有杜營業(yè)冒比率鬼、損膜益平武衡比徹率和枯償債籮保障納比率掃。第三嚴節(jié)握傳膀統(tǒng)的渣財務嫁分析追指標一、基文本指標2、財允務比津率（1）營業(yè)浪比率：賀它是項搏目的經(jīng)有營支出探占實際夢總收入億的百分采比。營業(yè)比雀率=經(jīng)營扯支出÷實際幼總收心入×10早0%一般奶說來駱，營使業(yè)比懂率越俘高代回表營村運的歡效率正越差聾，反爺之則栽效率話越高羊。主要是還考察與禿物業(yè)本囑身生財福能力有種關的指隨標。第三節(jié)蠅傳臭統(tǒng)的財疊務分析驅指標2、財著務比處率（2）損嗚益平近衡比別率是項帳目的撓經(jīng)營握支出略與還哨本付慎息額裂之和三占潛孕在總窄收入乳的百剛分比叫（也明可以趟看成另是物游業(yè)的稀盈虧科平衡消比率挖）。血這個奴比率釘越小史，則筆潛在賭總收翁入越喇大，捷則項畢目現(xiàn)怎金流怒量出預現(xiàn)負魄數(shù)之抱前的捆項目柜總收管入水殼平可床以越勸低。障所以貓，損勤益平龜衡比割率越往低越嫩好。損益搬平衡出比率=（經(jīng)營真支出＋還本付降息額）÷潛在鞭總收鑼入×10陣0%第三節(jié)肯傳鑒統(tǒng)的財展務分析勉指標2、財務舟比率（3）償債織保障比勝率（見教材P2辟20例6-1）也稱償頌債能力流比率、萌還本付負息比率以。表示池項目凈燈經(jīng)營收啞益與年窩債息總運額（年姿還本付參息額）烈之間的故關系。皺這是項憤目凈經(jīng)斗營收入餃在降到蓬不足以的清償所繳欠的債錄務本息權之前的碰下降程眾度。償債保痛障比率=凈經(jīng)營胃收益÷年債息臣額（年還本促付息額）該倍數(shù)吊越大，頑則周轉此不靈的督可能性戀越小，儀因而所喝面臨的述財務風商險越小嶄，它表暖明了貸群款的安債全程度執(zhí)，所以潮該指標咳越大越星好。第三節(jié)掃傳熔統(tǒng)的財孫務分析稍指標3、盈利鍛能力指彈標所有盈嶺利能力葬分析方你法的一替?zhèn)€共同破特點是禿將投資尿與收益掛有機地境聯(lián)系起律來。（1）全面置資本化煤率表示把預期備凈經(jīng)六營收邁益占腫市場違價格途的百巡壽分比乏。全面儉資本庭化率=凈經(jīng)煙營收廚益÷市場價絹格×1烘00維%全面寺資本剝化率盞是凈徑收益粥乘數(shù)五的倒自數(shù)。因為沒貿(mào)有反映錄融資狀鐮況對投雜資項目婆的影響娃，全面忽資本化所率這個揚指標的掛適用性扁受到一松定的限扛制。第三另節(jié)敬傳米統(tǒng)的且財務葉分析滾指標2、財務錄比率（2）股本啞化率（也黃稱權畜益資四本化梯率、耍權益挺報酬瘋率、帳資本革金利寇潤率弓）表示寧稅前?，F(xiàn)金訓流量虎占初博始股役本投濕資的述百分堡比。股本城化率=稅前現(xiàn)為金流量÷初始浮股本瓜投資×1閃00竿%其中污稅前萍現(xiàn)金叔流量=凈經(jīng)營撈收益－歲年還本挽付息額股本化可率反映睬股本（賺自有資天金）投撈資所獲刃稅前現(xiàn)糟金流量胳大小。蟲考慮了叔不同融賽資條件影對物業(yè)蟲的影響禽，但是婚它未能癢考慮所示得稅對件投資項旱目的影狀響。第三闖節(jié)延傳押統(tǒng)的煮財務洪分析沸指標3、盈梯利能幫力指蠟標（3）現(xiàn)金喜回報聰率（葛也叫清資本摟金凈揮利潤績率）選：是影指稅蜂后現(xiàn)套金流晉量與毒股本點投資睜之比巾。現(xiàn)金冬回報料率=稅后殊現(xiàn)金餡流量÷初始吧股本慌投資×1轉00挖%實質(zhì)兵上是鏡稅后怪的資獻本金缸報酬批率。作為辮考慮呀了所賠得稅療后的慈指標燒，它躲仍有姑缺點晌。它撤沒有蕩考慮坊物業(yè)愿價值巨的變念動和拆稅后兄現(xiàn)金篇流量揚隨時源間的負變化宰對投嫁資績緩效的候影響子。4、回此收期洽指標鐘（見教圓材P2窯23例6-史2）回收期緣瑞是計算貨各投資塘項目的冤預期現(xiàn)池金收益勾等于初沸始投資好時的年選數(shù)。收豬回初始杯投資所瓣需時間饒越短的茫項目越蚊好?；厥掌趷琅c收益割率之間兵也存在超著倒數(shù)聯(lián)關系。宋回收期孤有多種皆計算方液法：回收期=市場屑價格÷凈經(jīng)營援收益（扁全面資盛本化率扔的倒數(shù)圈）回收幻玉期=初始淚股本強投資÷稅前現(xiàn)餃金流量慣（股本天化率的失倒數(shù)）回收期=初始股贊本投資÷稅后現(xiàn)慕金流量早（現(xiàn)金嘴回報率膀的倒數(shù)分）若每年星預期現(xiàn)且金流量怖相同，意回收期=初始竄股本胳投資÷預期擦年現(xiàn)丑金流揉量。若每年疑預期現(xiàn)襖金流量旺不同，剃則回收余期是將都每年預顫期現(xiàn)金室流量求濾和直到只等于初齡始投資爆額為止董的時間陽。第三節(jié)苗傳半統(tǒng)的財抗務分析海指標見教材P22和3-2撥25例6-3。計算匯總收陸益乘券數(shù)、糾凈收齒益乘姨數(shù)、持營業(yè)賽比率螞、損算益平保衡比板率、朝償債怎保障昌比率吳、全回面資掉本化甘率、師股本舒化率蹄、現(xiàn)犯金回歉報率盈、投悄資回裕收期稅等指調(diào)標。第三吵節(jié)頂傳喊統(tǒng)的蹲財務就分析辭指標二、投宋資分析研的合理蜂化趨勢1、傳統(tǒng)庸財務分員析方法檢的不足（1）忽砌略了珍整個巷持有訪期內(nèi)險所有巾的預將期的具現(xiàn)金腥流量疲，而精僅僅趕集中堅在經(jīng)慶營期忌的第1年，焦最多券也是殺前面抹幾年部的經(jīng)容營情健況。（2）未嚼考慮結投資他期末斤處理側（即友銷售態(tài)）物潛業(yè)所諒帶來貧的現(xiàn)炭金流墾量。臭對于紡有些膜物業(yè)析投資午來說把，期姿末轉才讓或伐銷售垂物業(yè)筋的收吳益或遺許在俘整個鄭物業(yè)獻投資老收益卻中占桂有更孝大的諸比重想。（3）忽三略了總凈現(xiàn)哪金流帽量的發(fā)時間矩問題固。第三蜂節(jié)月傳信統(tǒng)的啦財務竄分析只指標二、儀投資供分析姥的合昨理化良趨勢2、發(fā)介展趨損勢投資分減析的合室理化的歲趨勢就條是，項僑目的投園資收益虹要作數(shù)愈量（指更期望凈各現(xiàn)金流巨量的大杠小，其弓他投資案機會的墓收益水暢平）、愈質(zhì)量（筆指期望精現(xiàn)金流遙量的確給定性（揭如置信攜程度）漸、投資坡者的風獄險態(tài)度封）和時瘦間（獲純?nèi)∑谕卢F(xiàn)金流碰量的時按點）三含方面的鉛修正。一般膽情況吩下，員投資大者會守綜合培考慮阻各種銳經(jīng)驗閉分析光值以欄及項姐目的同凈現(xiàn)講值和巨內(nèi)部么收益紀率等叨指標史之后敲，再悔做決怨策。第四貌節(jié)柴現(xiàn)錢代的拐財務酒分析郊指標國外關要于房地眾產(chǎn)投資三分析的懂趨勢和許經(jīng)驗：1、強調(diào)腫運用權殲益投資菜收益率2、強調(diào)框現(xiàn)金流賞量（多錯采用稅疫后現(xiàn)金旋流量以南及減免威所得稅宵的數(shù)額碌來分析可）3、投資驕者多采勉用折現(xiàn)貼分析方在法一、依現(xiàn)代句財務介分析種指標鈔的分惜類1、根據(jù)是騰否考慮堅資金的玻時間價其值，分題為靜態(tài)撓分析指承標和動罷態(tài)分析古指標兩雙大類。2、根召據(jù)分承析目插標，剃分為刑盈利衛(wèi)能力賺指標揚、清損償能銅力指獨標、限資金劇平衡燥能力證指標耗。3、根據(jù)研指標性須質(zhì)劃分押，分為每時間性醫(yī)指標、移價值性引指標和及比率性抹指標三訂大類。財務分析指標時間性指標投資回收期借款償還期價值性指標——財務凈現(xiàn)值比率性指標財務內(nèi)部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財務比率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率二、面各財悶務分產(chǎn)析指敬標與洽報表賀的關宜系分析內(nèi)容基本報表靜態(tài)指標動態(tài)指標盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財務內(nèi)部收益率財務凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財務內(nèi)部收益率財務凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運用表資產(chǎn)負債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率資金平衡能力分析資金來源與運用表其他價值指標、實物指標或比率指標第四節(jié)倍現(xiàn)敢代的財估務分析割指標三、各愚財務分鈔析指標危的計算1、靜質(zhì)態(tài)指旬標的嗓計算靜態(tài)指貢標是指娘不考慮極資金時洞間價值腫因素計關算的指影標。（1）投資堤利潤率投資倆利潤鏟率，陵是指亭房地痛產(chǎn)投疊資項白目的脹年利堪潤總師額（團或預俱計回幣收期毯內(nèi)的煩年平定均利謀潤總渠額）恨與項趕目總海投資素額的酷比率籠，主符要用異來評乒價開愚發(fā)投沖資項光目獲本利水樓平。其計顏算公精式為思：投資然利潤增率=年利婚潤總瓜額÷總投闖資額×10些0%其中，桐總投資輩額=開發(fā)孤建設抽投資＋經(jīng)營資芳金；年利潤由總額為房地產(chǎn)并開發(fā)商突品的凈傲銷售收變?nèi)肱c成希本之差天除以年鎖數(shù)。第四節(jié)樂現(xiàn)級代的財嚷務分析千指標（1）投合資利綿潤率實際賄工作映中可暴以將串投資鞏利潤秘率分埋為稅萄前投搬資利委潤率鹿和稅連后投湖資利你潤率趨兩種股。計算查出來懼的投宜資利樹潤率慈要與址規(guī)定愈的行星業(yè)標躺準投沃資利命潤率領或行衣業(yè)的訊平均嗓投資評利潤粥率進刮行比就較，越如果纖預期榆的投丘資利全潤率鑒（或則收益袍率）魚高于值或等您于基談準投招資利戚潤率框（或丑收益死率）朗，說辰明該鑒項目個投資衫經(jīng)濟溉效益屑高于形或相華當于靜本行銹業(yè)的績平均賭水平激，可胃考慮含接受池；反漏之，且一般龜不予智接受杰。第四節(jié)蟲現(xiàn)刑代的財富務分析繳指標（2）投資售利稅率投資贊利稅貞率是殼項目姓利稅炊額與卵總投禿資額癥的比劫值。其計算小公式為遍：投資蟻利稅率=利稅辜額÷總投資捏額×1指00言%式中并，利榮稅額星為利番潤總兔額與寸銷售湊稅金農(nóng)及附扔加之題和。計算出暫的投資均利稅率無同樣也觀要與規(guī)暑定的行龍業(yè)標準朝投資利英稅率或勾行業(yè)平案均投資凳利稅率句進行比因較，若襯前者大燃于后者粘，則認成為項目若是可以蹤蝶考慮接渾受的。第四節(jié)芬現(xiàn)靈代的財事務分析咬指標（3）資本槽金利緒潤率資本匙金利蹦潤率送是項顧目的輪利潤踢總額腰（或蓬年平些均利竄潤總醉額）突與項坑目資妨本金態(tài)（即月自有鈔資金駛或權爹益投傲資）滴之比孕。其計揮算公星式為場：資惹本金鴨利潤挽率=利潤克總額÷資本芝金×1奔00表%。計算出宿的資本疼金利潤脫率要與病行業(yè)的縱平均資滴本金利揀潤率或梯投資者悶的目標索資本金拳利潤率柜進行比研較，若院前者大希于或等暑于后者套，則認衣為項目經(jīng)是可以菊考慮接虧受的。第四節(jié)狀現(xiàn)議代的財膜務分析磁指標（4）資本頓金凈利租潤率資本金罷凈利潤詞率是項乞目所得贊稅后利政潤與項賀目資本境金之比率。其計淘算公式臘為：資含本金凈潔利潤率=稅后利勝潤÷資本況金×1英00猴%。資本兔金凈江利潤觸率是自投資煉者最遺關心爬的一嫌個指趨標，脂因為愧它反蒸映投圖資者段自己頭出資蘇所帶希來的趨凈利況潤。第四節(jié)務現(xiàn)伏代的財轎務分析辦指標（5）靜態(tài)凳投資回逼收期靜態(tài)投荷資回收灰期是指慮以房地島產(chǎn)投資列項目的譽凈收益奪來抵償箭全部投釘資所需樹的時間冊。靜態(tài)投射資回收孤期的計迷算具體其有兩種雅方法：①當項目往投入經(jīng)哈營后，淡每年的培收益額外大致持服平、比璃較均勻沖時，投資回繭收期=項目總專投資÷項目年紐奉平均收聯(lián)益額例如騙，某輪投資杰者投必資10捎0萬元丈購買虜一小腹型公侮寓項怒目進溪行出姜租，概估計匆投入楚運營嶄后各煮年的占凈租柿金收窗入穩(wěn)蚊定在10萬元。世求該項蘇目的靜蘿態(tài)投資訓回收期絮。則根坑據(jù)公式砍得：投閣資回收易期=1戶00餓/1薯0=炊10（年）第四欠節(jié)依現(xiàn)譜代的推財務竊分析齊指標（5）靜態(tài)曉投資回狼收期投資賓回收糊期=項目夏總投倘資÷項目盟年平巴均收椅益額采用件以上率公式齒計算印需要騙具備3個條件圣：（1）全坐部投賣資額僑均發(fā)萌生在測第1年年白初；托（2）投資秩當年即圖有凈收捆益；（3）每年獨的凈收構益相等遣。一般葛情況下淚，以上3點難冠以同轎時滿賢足。第四林節(jié)革現(xiàn)矩代的糟財務似分析盟指標（5）靜態(tài)班投資回往收期（見教材P2鋸32例6-4）②當項精目投入宴經(jīng)營后魔，每年雜收益額權不太均三衡、相判差較大勿時，投資雅回收卸期=（累煮計凈曲現(xiàn)金廢流量們開始頑出現(xiàn)禮正值胳期數(shù)－1）＋（上期累累計現(xiàn)指金流量糟的絕對董值÷本期另凈現(xiàn)巧金流仿量）其中超凈現(xiàn)哭金流幟量和煩累計拐凈現(xiàn)饞金流懶量可勸直接扯利用盟財務粘現(xiàn)金磚流量墾表（早全部崇投資場）中爐的計仙算求橋得。什當累滿計凈迅現(xiàn)金剪流量唱等于沫零或劍出現(xiàn)潑正值由的年饑份，遷即為挨項目兼靜態(tài)核投資痕回收質(zhì)期的牌最終齒年份掘。該指意標比庭較適折用于慌對出勤租和晌自營貿(mào)的房闊地產(chǎn)清項目伐投資兇回收糖的粗午略評愉價。第四節(jié)虜現(xiàn)晉代的財欣務分析幣指標（6）借誤款償患還期借款償檢還期分冰為國內(nèi)闊借款償腰還期和努國外借鈴款償還著期。①國內(nèi)往借款償?shù)€期國內(nèi)獄借款熊償還期期是奸指在盟國家撐規(guī)定喪及房亮地產(chǎn)瞞項目沖具體鋸財務繪條件終下，拳在房勞地產(chǎn)佛項目潔計算鴨期內(nèi)爹，使揉用可千用作幻玉還款要的利維潤（殲如預媽售收傅入還仇款）獎、攤旅銷及貌其他紀還款斤資金訂，償悠還房地地產(chǎn)恒項目述借款我本息你所需瀉要的俊時間娛。借款虜償還物期可男由“認借款有還本蜻付息乖估算括表”死、“垃總成畫本費拉用表害”、圍“損擦益表碎”、孕“資哈金來喉源與鬧運用嚷表”榆計算暈。第四跪節(jié)制現(xiàn)席代的次財務款分析溝指標（6）借目款償棗還期其詳細視計算公聰式為：濤借款償刻還期=借款償卸還后開惕始出現(xiàn)謙盈余的井期數(shù)－開始慮借款授的期單數(shù)＋（當期皂償還借罪款額÷當期眉可用淺于還駛款的僑資金真額）或=償還借擔款本金寧的資金劣額大于鬼年初借身款本息楊累計的針期數(shù)－開始綠借款斃的期懷數(shù)＋（當期泊償還借辯款額÷當期孔可用充于還察款的央資金拍額）實際操林作中，想項目借山款償還呼期往往嘗已由借亂款合同淺確定。場計算出日借款償兩還期后唯，還要鳳與貸款懸機構的暑要求期報限進行伸對比，議等于或壁小于貸躲款機構傘提出的亡要求期踐限，即否可認為顏項目是液有清償纖能力的胸。否則騙，項目撫是不可宇行的。第四瓶節(jié)聰現(xiàn)間代的構財務滴分析毀指標（7）財懶務比弱率這里財棗務比率津與本章愁第3節(jié)中輪介紹括的的阿財務燥比率親不同方，具鵲體是襲指資揮產(chǎn)負等債率艇、流苗動比丟率和薯速動輩比率閉。①資產(chǎn)粗負債率計算公貨式：資鄙產(chǎn)負債修率=負債煎總額÷資產(chǎn)總扁額×10嚇0%資產(chǎn)負膨債率反色映了項靜目對債逐權人資跨金償還殘的保障辛程度。第四節(jié)砍現(xiàn)收代的財負務分析牛指標①資悟產(chǎn)負貸債率資產(chǎn)旋負債查率沒捉有統(tǒng)毒一的蕩合理鄉(xiāng)豐范圍城，主廣要取伶決于充項目重或企犬業(yè)的大盈利衛(wèi)水平高、銀引行貸紐奉款利甚率、甲各行蘋業(yè)特覺點等摧。一麥般企物業(yè)在40通%—爐60章%，而城一些朱資金倘密集耗型行榆業(yè)的衛(wèi)企業(yè)秋如房某地產(chǎn)織開發(fā)根企業(yè)錘的資訊產(chǎn)負幸債率垃一般伸在70%尚—80窮%。在分輸析時乒要結組合資冶金利厘潤率而等指框標，姨如自鳴有資賴金利路潤率芹上升衛(wèi)，且杠大于鳥銀行勁貸款歷利率英時，航說明宮負債流經(jīng)營坊、一任定程涼度地灰提高尤資產(chǎn)濱負債友率是飲有利仇的。遇反之項，則勺不利輩。第四源節(jié)逐現(xiàn)弱代的權財務駁分析昌指標②流肢動比皂率計算慎公式合：流普動比私率=流動資質(zhì)產(chǎn)÷流動負懼債×10倒0%該指冬標主刃要反怕映流鋪動資歲產(chǎn)變襯現(xiàn)為草現(xiàn)金講以償仁還流培動負抵債的申能力家，流恢動比還率越望高，拌說明紙項目當償還襯債務慈能力求越強像。傳統(tǒng)觀妖念認為適流動比努率為2左右熱比較把合理其，但割是現(xiàn)陶在有謹些行氏業(yè)（掩如汽乳車、到化工斧、家豪電以凍及房牲地產(chǎn)宏開發(fā)銷企業(yè)師等）兩的流繼動比丙率都曠下降索至1.2左右拼。第四械節(jié)捆現(xiàn)荷代的噴財務敏分析花指標③速墳動比禿率計算公輔式：速求動比率=速動資牲產(chǎn)÷流動負次債×1孩00摧%，其中易速動資松產(chǎn)=流動島資產(chǎn)斑－存燭貨由于柄一般幕存貨孔的變販現(xiàn)能陵力較交差，服因此偵扣除徑了存熱貨后鑄計算河的速鏡動比戰(zhàn)率更洽能準階確反備映項也目的犁短期彼償債響能力要。一般愉認為靈速動泛比率王為1左右川較安籮全，芬但是委現(xiàn)在姻有些極行業(yè)址（如猾汽車芹、化賞工、剛家電遞、制刪藥、拿家電映等）段流動蠅比率逝一般銜只有90古%左右造，而扭房地聰產(chǎn)開思發(fā)企徹業(yè)這隊一比甚率可稼能在65%左右。第四破節(jié)愚現(xiàn)跡代的滋財務煉分析紛指標（8）還龍本付掉息比乖率還本漸付息估比率注是物煮業(yè)投莫資所寺獲得恒的年擁凈經(jīng)硬營收倦益與拘年還籌本付勉息額絕（或胞年債鋼息總直額）情之比叔。某物業(yè)偉投資的徹還本付薪息比率合越高，冶表明該雅投資的派還貸能況力越強管。第四絞節(jié)歲現(xiàn)根代的惠財務民分析慨指標2、動態(tài)存指標的紙計算動態(tài)指螞標是指?？紤]了畜資金時柔間價值擠的影響意而計算不的盈利遮指標。薦常用的塑動態(tài)分員析指標鏟主要有諸凈現(xiàn)值濫、內(nèi)部睬收益率執(zhí)和動態(tài)扶投資回摩收期。（1）財蓮務凈死現(xiàn)值①凈現(xiàn)床值的含出義現(xiàn)值咐是指匠未來惰預期漠收益閣的現(xiàn)誦在價寧值。凈現(xiàn)悠值是夕指按屑照投視資者腫最低妨可接愈受的奶收益獸率或廊設定惰的基寫準收鼠益率ic（合溫適的擾貼現(xiàn)券率）悶，將質(zhì)房地擇產(chǎn)投筑資項疾目在吳計算關期內(nèi)閑的各祝年凈撒現(xiàn)金致流量撿，折今現(xiàn)到父投資悔期初蓄的現(xiàn)陶值之賢和。第四節(jié)斗現(xiàn)圣代的財果務分析烘指標一般首駐先確定梅每年的切凈現(xiàn)金租流量，僵等于當痛年現(xiàn)金勸流入減周去現(xiàn)金懶流出。捷然后按閱照基準貿(mào)收益率面對每年經(jīng)的凈現(xiàn)庸金流量掃進行折披現(xiàn)，再執(zhí)把現(xiàn)值沖求和，渴即得到象項目財摔務凈現(xiàn)安值（FN府PV）式中：NP若V：凈畜現(xiàn)值喪；CIt：第年歸的現(xiàn)金粱流入量立；COt：第年宴的現(xiàn)金耗流出量梅；ic：行業(yè)夜或部門尿基準收烘益率或罵設定的章目標收唯益率；t：項柱目計貓算期煙。凈現(xiàn)值分可以通錢過財務灘現(xiàn)金流檢量表計披算求得厚。②關于解凈現(xiàn)值吉含義的通理解A、關于鄙凈現(xiàn)金僵流量的拋使用在各逃項目姓之間鏟進行街比較貝的時仗候需壤要統(tǒng)毛一可唯比基真礎。B、關于患基準貼幸現(xiàn)率ic基準貼把現(xiàn)率就樣是項目寧凈現(xiàn)金鳥流量貼劃現(xiàn)時所夠采用的嘩利率。糕它反映禿了資金箱的時間悲價值。在我國付，它一班般由行信業(yè)或部癥門制定午基準收私益率作搏為基準翁貼現(xiàn)率拖；如果見沒有規(guī)沫定的基襖準貼現(xiàn)梁率，可唉以根據(jù)涉銀行中匪長期貸禁款的實在際利率射確定；處也可以噴根據(jù)投巾資者要贊求的目敗標收益固率或最蹈低回報池率來確塘定。項目分囑析評價舒人員在舍確定財羞務基準闊收益率湯時，一扮般綜合忌考慮以珍下因素罩：當前重整個國捎家的經(jīng)樂濟發(fā)展零狀況；惑銀行貸腥款利率攏；其他術行業(yè)的歐投資收史益率水莊平；投亭資者對浪項目收妖益增長半能力的校預期；戰(zhàn)項目風旱險的大德??；項病目的壽培命期長河短等。第四景節(jié)辮現(xiàn)民代的敏財務被分析迅指標2、動刪態(tài)指笛標的浙計算（1）財務維凈現(xiàn)值趙（例題）③關望于計朽算期對開榆發(fā)項恭目而插言，失是指餓建設它開始鐵到全悶部售概出的峽時間晝，有鵝時也巡壽叫開黎發(fā)期庸；對議開發(fā)滅后出稍租項旅目或掘置業(yè)胸后出梨租的余項目斃而言考，是自指從冊建設拔或購你買開秀始，氧不斷當?shù)孬@懼取收伐益直浪到項盯目轉答售或派項目搖的經(jīng)申濟壽獄命結櫻束的悟時間笑，有勿時也陸叫持芒有期況或經(jīng)固營期沫。從計搞算凈述現(xiàn)值塌的角望度出纖發(fā)，受這段揭時間禁應該容是指桃項目怒在經(jīng)富濟上霧的可杏用時筆間而泥非耐丘用年工限。2、動態(tài)忙指標的循計算（1）財否務凈遺現(xiàn)值禿（例題）凈現(xiàn)值安指標的液作用凈現(xiàn)值紗指標是氧用來判清別投資壺項目可病行與否儉。凈現(xiàn)育值評價欺標準的褲臨界值交是零。當NP踏V＞0時，表寒明投資創(chuàng)項目的銀預期收熊益率不邪僅可以韻達到基景準收益項率或貼剪現(xiàn)率所襲預定的稻投資收日益水平當，而且均尚有盈筍余（即恨大于貼私現(xiàn)率）弊；當NP氣V＝0時，憑表明管投資罰項目后收益抬率恰毒好等復于基佩準收蔑益率錦或貼續(xù)現(xiàn)率累所預政定的筍投資姨收益紡水平啦；當NPV＜0時，培表明踐投資撥項目專收益站率達懷不到洪基準談收益視率或減貼現(xiàn)卸率所瓶預定惡的投豪資收脊益水文平（估即小爛于貼拘現(xiàn)率權）或基最低名可接襯受的央回報好率，勾甚至箭可能絨出現(xiàn)躍虧損智。此偶時項推目不閉可行蜓，應晉拒絕灘。因此鄰，只勉有NPV皂≥0時，投要資項目星在財務萌上才是紅可取的暫，值得犁進一步親考慮。第四節(jié)戴現(xiàn)繩代的財威務分析違指標2、動態(tài)蘇指標的幅計算（2）財務五內(nèi)部收取益率（例題）內(nèi)部截收益普率是歸指項均目經(jīng)套濟壽爬命期農(nóng)內(nèi)，盡各年憤凈現(xiàn)手金流鉛量的騙現(xiàn)值壤累計斤等于0時的折萄現(xiàn)率。實際上渠如果折州現(xiàn)率等籮于內(nèi)部品收益率本，則凈說現(xiàn)值FNP蒸V等于零卵。FN臭PV=警=0只要滿謙足上式糖的折現(xiàn)濤率就是已內(nèi)部收念益率。吊實際運錦