房地產(chǎn)投資與決策

房地產(chǎn)投資分析與決策★房地產(chǎn)投資概述★房地產(chǎn)投資決策程序★可行性研究的內(nèi)容★房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)★案例——政府請(qǐng)客，憑什么要我們買(mǎi)單?!一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的類(lèi)型房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的含義所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資行為。一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的特性1）區(qū)位的重要性：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。①選擇的區(qū)位在當(dāng)前必須對(duì)開(kāi)發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來(lái)的租客（方便地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。②選擇的區(qū)位在未來(lái)必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低；③重視所處區(qū)位的變化情況，避開(kāi)環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。2）政策影響性：指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。房地產(chǎn)投資概述

3）對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性：對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性較強(qiáng)。4）房地產(chǎn)投資的巨額性：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。5）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性：房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的每一個(gè)過(guò)程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。房地產(chǎn)投資的類(lèi)型按房地產(chǎn)投資形式劃分1）房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作。①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，投資目的主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也較豐厚。②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿(mǎn)足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。常獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的收益。房地產(chǎn)投資的類(lèi)型2）房地產(chǎn)間接投資：是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。①購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票②投資于房地產(chǎn)投資信托基金。投資者將資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的共同基金，用于購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)賺取收入。優(yōu)越性：以相對(duì)較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強(qiáng)大而穩(wěn)定的分紅潛力（來(lái)源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機(jī)會(huì)得到資金增值；投資的流動(dòng)性很好。③購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個(gè)集合內(nèi)的貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。房地產(chǎn)投資的類(lèi)型按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分土地投資：以開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地作為投資對(duì)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：以開(kāi)發(fā)各類(lèi)房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對(duì)象。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資：房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出租、互換、信托、房地產(chǎn)證券投資：房地產(chǎn)債券、股票、基金房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：房地產(chǎn)咨詢(xún)、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等中介服務(wù)。房地產(chǎn)管理投資：房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)二、房地產(chǎn)投資決策程序◆項(xiàng)目管理程序◆可行性研究的階段、任務(wù)

投資機(jī)會(huì)研究(OpportunityStudy)

初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)

可行性研究(FeasibilityStudy)階段立項(xiàng)投資決策設(shè)計(jì)施工交工運(yùn)行產(chǎn)生報(bào)告項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告勘察設(shè)計(jì)文件開(kāi)工報(bào)告階段報(bào)告竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后評(píng)價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)投資決策程序階段機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評(píng)估工作性質(zhì)項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目初選項(xiàng)目擬定項(xiàng)目決策主要任務(wù)捕捉投資機(jī)會(huì)，為投資方向提出輪廓性建議確定是否需要進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，決定關(guān)鍵性問(wèn)題，縮小研究范圍提出多種可能建設(shè)方案，進(jìn)行綜合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確定項(xiàng)目可行性對(duì)可行性報(bào)告進(jìn)行審核，提出評(píng)價(jià)意見(jiàn)，最終決定投資是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需時(shí)間1～3個(gè)月4～6個(gè)月中小型：半年大型：1年或以上1個(gè)月左右所需費(fèi)用占投資％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的階段、任務(wù)房地產(chǎn)投資決策程序◆可行性研究的程序項(xiàng)目籌劃提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想，組建研究機(jī)構(gòu)，也可委托房地產(chǎn)咨詢(xún)公司、顧問(wèn)公司和工程公司等單位研究。承擔(dān)研究對(duì)象的部門(mén)和單位要摸清委托人意圖，項(xiàng)目提出的背景，收集主要依據(jù)材料，制定研究計(jì)劃。市場(chǎng)調(diào)查與分析對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策法律環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，可供選擇的開(kāi)發(fā)場(chǎng)地、開(kāi)發(fā)條件等，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和分析，從而尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)投資決策程序優(yōu)化和選擇開(kāi)發(fā)方案

根據(jù)選擇的目標(biāo)市場(chǎng)和備擇場(chǎng)地，設(shè)計(jì)若干個(gè)可供選擇的開(kāi)發(fā)方案，并經(jīng)過(guò)分析對(duì)比，選擇出最優(yōu)方案。方案評(píng)價(jià)

對(duì)優(yōu)選出的方案進(jìn)行深入細(xì)致的研究，分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資費(fèi)用和收益進(jìn)行估算，做出項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，并考慮項(xiàng)目的投資、租售價(jià)格、規(guī)模、建設(shè)工期等不確定因素的變化，對(duì)項(xiàng)目的投資效果作敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)性分析。編制研究報(bào)告按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容，編制可行性研究報(bào)告。三、可行性研究?jī)?nèi)容房地產(chǎn)投資可行性研究解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)1）必要性：市場(chǎng)需求，社會(huì)需要；2）可能性：原材料、工藝設(shè)備、資金、場(chǎng)址及環(huán)境影響；3）財(cái)務(wù)可行性：盈利能力、清償能力及外匯平衡）4）經(jīng)濟(jì)合理性：對(duì)全社會(huì)的貢獻(xiàn)、所付代價(jià)；5）社會(huì)的相容性：社會(huì)影響分析、互適性分析及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析6）項(xiàng)目可靠性（風(fēng)險(xiǎn)）。三、可行性研究?jī)?nèi)容1.項(xiàng)目概況2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置3.市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定4.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇5.資源供給6.環(huán)境影響評(píng)價(jià)7.開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃8.項(xiàng)目財(cái)務(wù)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益評(píng)價(jià)9.不確定性分析10.結(jié)論與建議

可行性研究?jī)?nèi)容前提市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案核心經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行性研究?jī)?nèi)容

市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售調(diào)查和需求預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售或出租前景分析，市場(chǎng)范圍的確定和租售意向分析。建設(shè)條件分析包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶(hù)戶(hù)數(shù)和人口，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等調(diào)查資料，并對(duì)供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析?？尚行匝芯?jī)?nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)方案開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總平面布局，主要建筑物的造型設(shè)計(jì)，城市景觀(guān)設(shè)計(jì)，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場(chǎng)地內(nèi)外交通組織，基礎(chǔ)設(shè)施與工程管網(wǎng)規(guī)劃?？尚行匝芯?jī)?nèi)容經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)階段需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)

投資估算包括開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的購(gòu)置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、項(xiàng)目的工程造價(jià)、規(guī)劃費(fèi)、建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用的估算。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和市場(chǎng)價(jià)格體系下，從項(xiàng)目自身角度，分析工程項(xiàng)目的投資、成本、稅金和利潤(rùn)，計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目建成后的盈利能力、清償能力和外匯平衡能力狀況，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性?？尚行蚤l研究?jī)?nèi)鄙容可行性座研究?jī)?nèi)喬容國(guó)民遮經(jīng)濟(jì)夜評(píng)價(jià)是從國(guó)否家整體戶(hù)角度考塞察項(xiàng)目乳的效益鋸和費(fèi)用聽(tīng)，用影銹子價(jià)格昆、影子鉤工資、磨影子匯足率和社偏會(huì)折現(xiàn)主率，分接析計(jì)算確項(xiàng)目給常國(guó)民經(jīng)爆濟(jì)帶來(lái)時(shí)的凈效巨益，評(píng)窯價(jià)項(xiàng)目伏經(jīng)濟(jì)上遍的合理亞性。國(guó)民蓬經(jīng)濟(jì)偷評(píng)價(jià)崇與財(cái)閥務(wù)評(píng)自?xún)r(jià)的濃區(qū)別評(píng)價(jià)記角度鹿不同：財(cái)務(wù)評(píng)朵價(jià)站在北項(xiàng)目的割層次上烈，從項(xiàng)零目的經(jīng)齡營(yíng)者、欣投資者山、未來(lái)扮的債權(quán)增人的角刷度，分爹析項(xiàng)目扛的可行沙性。國(guó)全民經(jīng)濟(jì)憐評(píng)價(jià)是小站在國(guó)壇家和地弊區(qū)的層湯次上，煙從全社喊會(huì)的角叛度分析睡項(xiàng)目的圖合理性丸。項(xiàng)目費(fèi)土用和效水益的含煌義與范趣圍不同朋：財(cái)務(wù)母評(píng)價(jià)擠根據(jù)蹲項(xiàng)目吵直接蠶發(fā)生衫的財(cái)挨務(wù)收版支，想計(jì)算濤項(xiàng)目欄的直位接費(fèi)驚用和腳效益嫁；國(guó)運(yùn)民經(jīng)綱濟(jì)評(píng)浴價(jià)則抗從全栗社會(huì)腰角度生考察輩項(xiàng)目陷的費(fèi)往用和勻效益憤，考番察項(xiàng)瞞目所秧消耗擋的有嚷用社泰會(huì)資謠源和坑對(duì)社莖會(huì)提距供的遷有用疾產(chǎn)品特，不疏僅考郊慮直懷接的鳥(niǎo)費(fèi)用糟和效垮益，平而且縫考慮霸間接會(huì)的費(fèi)防用和煮效益饒。評(píng)價(jià)比采用跟的價(jià)埋格不陸同：財(cái)務(wù)評(píng)扔價(jià)對(duì)投和入物和慈產(chǎn)出物餐采用預(yù)很測(cè)的財(cái)絨務(wù)收支凱價(jià)格；劇國(guó)民經(jīng)循濟(jì)評(píng)價(jià)執(zhí)采用根寫(xiě)據(jù)機(jī)會(huì)泥成本和湖供求關(guān)皮系確定顆的影子訂價(jià)格。采用葉的評(píng)跌價(jià)參歡數(shù)不秒同：財(cái)務(wù)叼評(píng)價(jià)燒采用市場(chǎng)業(yè)匯率及因附行業(yè)敞而異鉤的基樹(shù)準(zhǔn)收哄益率石。國(guó)盞民經(jīng)霉?jié)u(píng)揚(yáng)價(jià)采灘用國(guó)專(zhuān)家統(tǒng)疊一測(cè)素定的祥影子康匯率天和社邁會(huì)折此現(xiàn)率頭?？尚行U性研撐究?jī)?nèi)質(zhì)容社會(huì)評(píng)側(cè)價(jià)是分析伙擬建項(xiàng)者目對(duì)當(dāng)考地社會(huì)邀（或波棋及地區(qū)撞，乃至垂全社會(huì)往）的影帖響，分巾析項(xiàng)目菌所在地土區(qū)的社副會(huì)環(huán)境牛對(duì)項(xiàng)目濕的適應(yīng)付性和可盜接受程躺度，評(píng)嶼價(jià)項(xiàng)目犧的社會(huì)晶可行性崇。社會(huì)凍評(píng)價(jià)從社會(huì)萍和整個(gè)術(shù)國(guó)民經(jīng)惹濟(jì)的角攔度考察瓜項(xiàng)目帶竊來(lái)的利最益和消矮極影響步。如項(xiàng)朱目是否哈符合總劃體規(guī)劃扶、能否姜改善城院市居民輝的居住負(fù)條件、峽豐富城化市景觀(guān)慕以及提帳高城市顆經(jīng)濟(jì)效極益等。當(dāng)從策企業(yè)桑的角勾度對(duì)獨(dú)項(xiàng)目宗所進(jìn)牲行的弟財(cái)務(wù)臨評(píng)價(jià)滲與宏碎觀(guān)的亡社會(huì)魚(yú)經(jīng)濟(jì)雨評(píng)價(jià)狠發(fā)生伙矛盾荒時(shí)，宴應(yīng)以頂后者配的結(jié)告論為膀主決茅定開(kāi)磨發(fā)項(xiàng)姓目是宣否實(shí)俘施?？尚酗w性研巴究?jī)?nèi)煩容不確常定性童分析不確定泄性分析勉包括盈飯?zhí)澠胶忤€分析、李敏感性診分析和粥風(fēng)險(xiǎn)分往析（概眨率分析突）。盈宿虧平衡灣分析僅亦用于財(cái)紙務(wù)評(píng)價(jià)痕，敏感竿性分析叔和風(fēng)險(xiǎn)勉分析即狹可用于化財(cái)務(wù)評(píng)敢價(jià)，也濫可用于巴國(guó)民經(jīng)低濟(jì)評(píng)價(jià)伍。盈虧平是衡分析浪，又稱(chēng)面量、梨本、蕩利分愁析，晴是通心過(guò)分傳析項(xiàng)箱目產(chǎn)褲量、滾成本即和利環(huán)潤(rùn)三據(jù)者關(guān)憂(yōu)系，咳確定厘項(xiàng)目秘由虧狀變盈鋒或由赴盈變?nèi)犹澋慕蛊胶獍冱c(diǎn)，商以判橋斷項(xiàng)耀目的汽風(fēng)險(xiǎn)泡程度患。敏感奸性分堅(jiān)析，是島通過(guò)撲計(jì)算需一個(gè)紛或多膊個(gè)不購(gòu)確定處因素蔥變化瓣所導(dǎo)轎致的泥項(xiàng)目芹經(jīng)濟(jì)匹效果配評(píng)價(jià)腿指標(biāo)雁的變鋼化幅其度，滲即以關(guān)判斷央預(yù)期嬸目標(biāo)殿受各吐個(gè)不創(chuàng)確定映因素判變化妨的影鳳響程寧度，賢即風(fēng)岔險(xiǎn)狀首況。牙在房愚地產(chǎn)嬌投資氣分析碗中，休應(yīng)對(duì)增開(kāi)發(fā)襖工程瓜的投辟資、翠收益影率、晝租金亂、貸判款利畏率、川工期們、出揉租期洲等因鏡素的仆變化竟作敏仙感性罪分析捆。風(fēng)險(xiǎn)抹分析置，是根映據(jù)投缺資、阿租金綁、貸搭款利詞率、辣建設(shè)鼠工期贊、出共租期便等各傾種變額量的節(jié)概率范分布不，推角求一賓個(gè)項(xiàng)豪目在端風(fēng)險(xiǎn)曬條件忽下獲苗利的嗎可能貨性大慶小。四、房畝地產(chǎn)投況資分析閃的任務(wù)1）為嶺投資者筋提供投府資方向2）例為投叫資者利提供訂運(yùn)作廳方式3）為棟投資者柏預(yù)測(cè)投愈資效益4）為柔投資者請(qǐng)描述風(fēng)練險(xiǎn)及提豎供避險(xiǎn)編方法案例混——慰政府如請(qǐng)客畫(huà)，憑弟什么搬要我培們買(mǎi)諸單?!民營(yíng)企紀(jì)業(yè)將縣焰政府告騙上了法欄庭，這桌在四川傾資中是備有史以鴿來(lái)第一飲回。事捐實(shí)真相到到底如遍何？這循場(chǎng)官司循暴露了蓬民營(yíng)企欺業(yè)介入丙公用事悟業(yè)過(guò)程躬中的哪懷些問(wèn)題餅？政府執(zhí)如何依描法行政掀，民營(yíng)搶公用事喚業(yè)如何雜合理定臨價(jià)，同勸時(shí)兼顧矛百姓利突益和投伏資者的蹦利益？事這些一棵時(shí)成為中當(dāng)?shù)剌浿?jǐn)論關(guān)注支的焦點(diǎn)沒(méi)。政府請(qǐng)迷客，憑裝什么要姑我們買(mǎi)勝單？資中縣克位于四奔川盆地絕中部，悅沱江將潮縣城分潤(rùn)為兩半浪，早年陡建成的籃沱江大鈔橋成為送連接縣乞城南北騎兩大城鞏區(qū)的唯棄一交通絕要道。恥199猶7年，瘦資中縣穿政府與貝民營(yíng)企奮業(yè)四川油九達(dá)公表司簽訂露協(xié)議，疑由九達(dá)隔公司控葬股子公沸司資中弱沱江大宴橋建設(shè)緩管理有邀限責(zé)任物公司（聰下稱(chēng)沱鉤橋公司曲）負(fù)責(zé)沿投資大毛橋改擴(kuò)掩建。1刃998覽年大橋府加寬改荷造工程紛完工。傍四川省掉交通廳普、財(cái)政膀廳、物婚價(jià)局先棕后批準(zhǔn)譯沱橋公陪司于1貞999愛(ài)年2月嬌至20買(mǎi)01年瘦9月對(duì)寧通行車(chē)款輛試收售費(fèi)，2孩002棍年1月秀1日至瘦201粘8年2慣月4日裝正式對(duì)斧通行車(chē)炸輛收費(fèi)廊，并根陣據(jù)不同獸車(chē)型規(guī)婦定收費(fèi)轟標(biāo)準(zhǔn)為窮1至1嚇6元。案例—吩—民營(yíng)仍企業(yè)沱江公舉司執(zhí)行委董事、鞭總經(jīng)理院何永均衡說(shuō)，大在橋加寬侮改造項(xiàng)廊目建成趨至今，妙縣委、刷縣政府偉先后1筑0次以蝴會(huì)議紀(jì)超要方式黑要求公劈燕司降低春部分車(chē)?yán)w輛的通望行費(fèi)標(biāo)您準(zhǔn)。為阿了搞好者和地方喝的關(guān)系果，公司碗前9次殃都被迫孝接受其條要求，棉蒙受了喊巨大損歉失。今卵年6月逆，縣里伶又一次劣要求公蘭司進(jìn)一鋒步降低禮對(duì)公交演、出租沸、營(yíng)運(yùn)決三輪三冷種車(chē)輛江（下稱(chēng)嬸“三類(lèi)蝴車(chē)”）櫻的收費(fèi)鼓標(biāo)準(zhǔn)，曉這勢(shì)必記會(huì)進(jìn)一銀步惡化噴公司經(jīng)柳營(yíng)狀況聚，所以金不得不號(hào)拒絕縣枯里的要犧求。7月倡初，驚由于蹦許多現(xiàn)通行琴車(chē)輛先拒絕方交費(fèi)長(zhǎng)，大盾橋收敲費(fèi)站藝與部努分車(chē)層主的米沖突談不斷希?？h冠里隨爹即派械出警穗力，孝維持拼大橋沈秩序爪。但旺何永屬均說(shuō)暖：“芝當(dāng)出弄租車(chē)顏、三些輪車(chē)萍通過(guò)今收費(fèi)博站，獎(jiǎng)工作浮人員塞攔車(chē)湊收費(fèi)綁時(shí)，蛙警察市便強(qiáng)排行推寧開(kāi)欄渾桿放監(jiān)行，獄有時(shí)攝還帶林走收扛費(fèi)人岡員。翠每天伏放行秩的出迷租車(chē)承達(dá)1小00卻0余撈輛次納、三恨輪車(chē)桃60淹00俗輛次歌以上宇，公叛司損肥失嚴(yán)民重。悔在此閑期間傳，收稠費(fèi)站態(tài)工作恰人員汁多次睬被打辟，甚州至發(fā)肌生在拼警察家眼皮匙底下描，他祖?zhèn)円采聿宦務(wù)劜粏?wèn)因。公棋司報(bào)包案后刮，大睛多數(shù)黑案件敗至今培得不瓣到解盜決。案例拆——杏民營(yíng)芝企業(yè)據(jù)介線(xiàn)紹，變縣里座之所映以要輪求公句司降織低“蔥三類(lèi)仗車(chē)”片的收淘費(fèi)標(biāo)尋準(zhǔn)，拋是因貓為這槍些車(chē)凳輛經(jīng)屑營(yíng)困案難，小這讓同何永絹均難渣以接嚷受。鋒“幫磨助他賀們走荷出困束境是商政府話(huà)的責(zé)導(dǎo)任，妥政府衡不能尊轉(zhuǎn)移暑給民頭營(yíng)企矩業(yè)。毒再說(shuō)專(zhuān)，縣溫政府搜向經(jīng)座營(yíng)三際輪車(chē)質(zhì)的業(yè)哀主收信取了合上萬(wàn)聽(tīng)元的冒高額逝費(fèi)用療，憑赤什么支一再攻要求性我們炎降低劉收費(fèi)聲標(biāo)準(zhǔn)術(shù)？這創(chuàng)豈不睛成了岸政府特請(qǐng)客抓，卻繼讓民列營(yíng)企籃業(yè)買(mǎi)舉單？7月中麗旬，沱逃橋公司牢將資中脅縣政府僻告上了域法院，徒請(qǐng)求法碰院撤銷(xiāo)偏被告歷蜂次要求遺原告降幣低收費(fèi)賴(lài)標(biāo)準(zhǔn)的萬(wàn)一切行超政行為祥，并判淺被告協(xié)挖助原告之恢復(fù)正緊常的收斷費(fèi)秩序嘩。案例脖——?jiǎng)诳h政絡(luò)府應(yīng)邀居毀中調(diào)解童并未矮違法行跡政針對(duì)沱聽(tīng)橋公司資提起的版訴訟，切資中縣駁政府等身被告在眼答辯中幫加以否羞認(rèn)，并薪稱(chēng)自己碰是根據(jù)爛沱橋公號(hào)司和車(chē)妥主等當(dāng)擁事人的沾請(qǐng)求居楚中調(diào)解瞎，并未谷強(qiáng)迫公榆司降低條收費(fèi)標(biāo)啟準(zhǔn)。資摘中縣縣確長(zhǎng)王和洞平說(shuō)：狂“前9善次我們近與沱橋沸公司負(fù)角責(zé)人溝牌通得很啄好，不袍知道為膝什么這次一次鬧仿得這么遭僵，最枕后把我南們告上壞了法院斷?！彼x承認(rèn)，畢縣里過(guò)遺去考慮態(tài)到老百虛姓的承掠受能力凝，多次收與沱橋敗公司“賀協(xié)調(diào)”岸要求降威低收費(fèi)肥標(biāo)準(zhǔn)，尸但從未廈想過(guò)通釘過(guò)法定昂程序請(qǐng)呆求重新認(rèn)審核收謹(jǐn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)研。資中惰縣的態(tài)另一大位主勻要領(lǐng)吵導(dǎo)說(shuō)鄰，今直年縣籃里領(lǐng)行導(dǎo)班櫻子受綿到很耽多來(lái)穩(wěn)信和學(xué)投訴尸，對(duì)燒沱江傾大橋而收費(fèi)掙標(biāo)準(zhǔn)卸、收庭費(fèi)年黑限等禮問(wèn)題獎(jiǎng)反映蠅強(qiáng)烈重，縣等領(lǐng)導(dǎo)滾班子徹從關(guān)拔心群涌眾疾燥苦出事發(fā)，貝要求奶九達(dá)足公司抬對(duì)公蘿交、脂出租控、三曠輪車(chē)萬(wàn)等進(jìn)棕一步氧給予疑優(yōu)惠瘡。縣功里對(duì)膝沱江伯大橋理在項(xiàng)振目投粘資、錄收費(fèi)逮年限飽等方衫面進(jìn)逗行了乘初步留調(diào)查悅，發(fā)燙現(xiàn)存戚在較揀多問(wèn)胖題。財(cái)鑒于拼沱橋本公司陷已經(jīng)潛起訴凳縣政贈(zèng)府，燭縣里守愿意省通過(guò)惰法律苦途徑柜妥善含解決江這一配問(wèn)題花。案例耕——領(lǐng)車(chē)主大橋收暈費(fèi)確實(shí)鬼太高殃標(biāo)準(zhǔn)需滔要重新構(gòu)核定11部月2烏7日嘆中午至，記國(guó)者來(lái)半到資水中查鄉(xiāng)豐看沱嗓江大紫橋收由費(fèi)標(biāo)粉準(zhǔn)，寨在2業(yè)0分望鐘里亭看到解了這舍樣一建幕：從北靠向南甘的通阻道上咽，一表名成旱年男景子將妨收費(fèi)炊欄桿財(cái)拔出蔥扔掉竟，應(yīng)半當(dāng)繳擁費(fèi)的即車(chē)輛榴隨即怠不再重交費(fèi)后，魚(yú)仗貫沖按過(guò)收撇費(fèi)站煙；從節(jié)南向激北的豬人行齒道上戀，幾塑名摩怒托車(chē)學(xué)車(chē)主手用鐵徹錘一歡類(lèi)的吐工具荷拆掉吼人行既道和哪機(jī)動(dòng)細(xì)車(chē)道槐之間笑的欄減桿，頭摩托籌車(chē)?yán)@唉過(guò)收享費(fèi)站蝕而去店；從貪南向嫌北的引通道而上，向收費(fèi)漂人員猴被人灘群包圖圍后海被迫澤離開(kāi)歇通道嚇，欄醬桿隨首即被議人抬籌起，撫大批蹲車(chē)輛玻隨之付沖過(guò)顆收費(fèi)托站…法…記者事詢(xún)問(wèn)墊一位鍵開(kāi)機(jī)痰動(dòng)三迫輪車(chē)籠的司僚機(jī)，瘦他說(shuō)絮：“忙這樣莫的事矩情多雙了。絨大橋桂收費(fèi)艷太貴拼，又殲不降槍價(jià)，浸我們猴根本薪交不束起。襖”案例—系—車(chē)主記者訂收集件到的者其他呢資料攝也證應(yīng)實(shí)了理車(chē)主曉的這館種看達(dá)法。炮資中毅佳和獄出租氧車(chē)公填司今削年在肌給縣灣委縣支政府嘆的緊獅急報(bào)塵告中擾表示幣：如規(guī)沱橋弄公司江按趟分次收秒費(fèi)，個(gè)10鮮0%告車(chē)主絹堅(jiān)決鞠不答迫應(yīng)；齒如按不每月籮每車(chē)豎包干嶼交費(fèi)輪55她0元竟，4辣7%崇的車(chē)漏主認(rèn)蒼為收秩費(fèi)過(guò)敏高，坐難以簽經(jīng)營(yíng)較。這啞些主優(yōu)要由濾下崗惡工人虧組成詳?shù)某龆廛?chē)騙主反藍(lán)映，濫附近滲的內(nèi)睡江有豆兩座落大橋用，出凍租車(chē)痛包干隱每月迅才3雨50業(yè)元，糞沱橋渠公司紹的標(biāo)縱準(zhǔn)實(shí)鴉在太鉛高了萬(wàn)?？h公炸共汽探車(chē)公路司也岸認(rèn)為塵大橋革收費(fèi)爛過(guò)高擴(kuò)。公皇司在泡20侍02淋年給瓣內(nèi)江擾市交窗通局壟的報(bào)疾告中罪表示落，公扛司有券38曾輛大爽中客昂車(chē)，勁每年誓只有擱40為0萬(wàn)悠元的安收入咸。而寇按批董準(zhǔn)的業(yè)收費(fèi)至標(biāo)準(zhǔn)臨，公掩司一喘年得賭支付收10厭0萬(wàn)雨元的獄過(guò)橋展費(fèi)。鵝如果柳這樣娛，公茅司只牧能破螺產(chǎn)，亞公司殊接收賣(mài)的1勞80型多名池下崗柿職工撓將再多次下掉崗。乞同樣昆在內(nèi)城江，秒當(dāng)?shù)胤焦话蚬緞e40賽0多辛輛公夏交車(chē)炎經(jīng)過(guò)典兩座快橋，迫每年緒也只出收過(guò)柄橋費(fèi)熔10足萬(wàn)元騙。與贈(zèng)之相首比，買(mǎi)資中淋的過(guò)容橋費(fèi)估太貴億了。為此喝，一棒些人扁聯(lián)名著向有涂關(guān)部緣瑞門(mén)投絕訴，埋要求億對(duì)大迅橋的拔投資增金額衣重新曲審計(jì)霉，并幼重新裕核定趴收費(fèi)介年限心及收腸費(fèi)標(biāo)大準(zhǔn)。案例煩——聰官司輛之外存的話(huà)頓題：政府如第何依法鐘行政瓜民險(xiǎn)營(yíng)公用度事業(yè)如霧何合理嶄定價(jià)在法茄院尚勤未一顛審判填決之積前，鉛這場(chǎng)鋪官司戚的輸選贏未窗可預(yù)嗚料。壇在民完?duì)I企態(tài)業(yè)越散來(lái)越桿多地璃介入喇公用懲事業(yè)窩的背舒景下墊，政具府如竟何依奏法監(jiān)沫管民街營(yíng)公炮用事玩業(yè)，袖民營(yíng)耕公用步事業(yè)騙如何忍合理眨定價(jià)片，才帳是真半正值趨得關(guān)號(hào)注的臂話(huà)題駕。律師趙數(shù)軍說(shuō)：面“對(duì)于番省里批灑準(zhǔn)的大該橋收費(fèi)廢標(biāo)準(zhǔn)，促資中縣閉政府不鬧能自己鬼說(shuō)改就岔改。像饒這樣的念收費(fèi)行炕政許可仰，其設(shè)太定、修當(dāng)改、廢竿止，都肅要嚴(yán)格閑依照法輔定程序淹進(jìn)行，源下級(jí)政嫌府和部確門(mén)肯定泡沒(méi)有這拌個(gè)權(quán)力算?！弊鳛榭h擺長(zhǎng)，王既和平不雹愿多談?wù)b這場(chǎng)官租司。但乒這場(chǎng)官較司提醒鑼我們，近在依法探治國(guó)的焦時(shí)代背品景下，找政府機(jī)付關(guān)一定綱要依法孫行政，醫(yī)依法辦值事?！翱h政嫁府被告察到法院抖，已不蚊算什么魯新聞。貢在四川腫，省政速府被告滲到法院朽，也不坐止一次蛙?！彼那宕ㄊ「咝良?jí)人民程法院行性政庭負(fù)武責(zé)人說(shuō)術(shù)，“在騙法律意偵識(shí)不斷梁增強(qiáng)的脆今天，惰如果政事府和各堵部門(mén)不明想吃官韻司，關(guān)精鍵是要漏嚴(yán)格按曉照法律吃規(guī)定辦吐事?！卑咐佟旯偎净鈧z的話(huà)退題部分驗(yàn)群眾殲對(duì)收社費(fèi)標(biāo)劣準(zhǔn)和縮慧年限遵不滿(mǎn)旋，也斗是引灑發(fā)這哈場(chǎng)官功司的號(hào)一個(gè)與重要陡原因址。盡薦管這勾個(gè)案乎件還需沒(méi)有驕最后霜判決社，但挽有關(guān)書(shū)方面密應(yīng)該失從中狼吸取胃教訓(xùn)允。這嘆就是鉗，政蒸府決兇定重掉大事躺項(xiàng)，巷一定賴(lài)要科費(fèi)學(xué)決痕策、察民主普決策女，廣安泛聽(tīng)肥取各迫方面循的意率見(jiàn)。資中牧縣人描民法芬院負(fù)藥責(zé)人韻說(shuō)，陽(yáng)“如劑果當(dāng)弄初有值關(guān)部公門(mén)廣渣泛聽(tīng)急取各胃方意槐見(jiàn)，沸肯定潔不會(huì)磁出現(xiàn)湊今天客的情遲況。娛”北京天抹則經(jīng)濟(jì)洞研究所躬所長(zhǎng)、計(jì)中國(guó)公溫用事業(yè)丑民營(yíng)化朵研究中倡心主任滋仁盛洪支說(shuō)，公聯(lián)用事業(yè)刮經(jīng)營(yíng)的破一個(gè)核龜心問(wèn)題殘是定價(jià)需。它并巡壽非完全盲的市場(chǎng)拜競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)攔域，不聞可能讓里消費(fèi)者拋?zhàn)约憾ㄔ醿r(jià)，那駛樣投資的者肯定回?zé)o利可恒圖。定懶價(jià)時(shí)，秘我們需泡要科學(xué)勒的成本扭預(yù)測(cè)，妙充分的祥市場(chǎng)競(jìng)仔標(biāo)和全沿面的社挽會(huì)聽(tīng)證榜。一方夠是百奸姓利罪益，羅另一扶方是梢投資嬌商的際利益潛。如蛙何兼科顧雙據(jù)方？懂這對(duì)死政府抖監(jiān)管眠提出俯了挑豈戰(zhàn)。遵“關(guān)聽(tīng)鍵是乖要在長(zhǎng)保護(hù)艙消費(fèi)艱者和罰投資擴(kuò)者利就益之腔間尋汗找一叼個(gè)平炭衡點(diǎn)碼，讓區(qū)投資壁者有順利可繭圖，奧但無(wú)樸暴利臂可得框。”閱一位戶(hù)專(zhuān)家臥如是漢說(shuō)。據(jù)內(nèi)江獻(xiàn)市代市瀉長(zhǎng)葉壯榆介紹，用四川省彎委、省杜政府高尤度重視域這場(chǎng)糾默紛，有悼關(guān)部門(mén)透正在研蠟究新的每收費(fèi)標(biāo)牌準(zhǔn)和收貨費(fèi)年限筍，估計(jì)遼明年３派月可出弄臺(tái)。思考題1、結(jié)合房套地產(chǎn)投社資分析鋼的相關(guān)卻內(nèi)容，甲從民營(yíng)權(quán)企業(yè)角簽度，試南分析造帥成當(dāng)前爹這種局沫面的最獻(xiàn)根本原日因是什憤么？應(yīng)望如何避鳥(niǎo)免類(lèi)似霉事件的或再次發(fā)損生？2、如果你練作為縣滔政府的些主管領(lǐng)仿導(dǎo)，你京將怎樣列找到?；糜褡o(hù)消費(fèi)掠者和投覆資者利禽益之間趁的平衡另點(diǎn)？試幅問(wèn)此平席衡點(diǎn)的欺獲取有杠何重要觀(guān)意義？3、如果由憶你