知名地產(chǎn)置地精細(xì)化成本管理

——精細(xì)化成本管理

精細(xì)化成本管理——成本篇一二精細(xì)化成本管理——采購篇成本管理與控制一

華潤置地房地產(chǎn)開發(fā)建安目標(biāo)成本體系自2009年10月下發(fā)執(zhí)行以來，對規(guī)范及優(yōu)化建安目標(biāo)成本管理起到了積極作用，為建安目標(biāo)成本管理的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫分析對比、不斷優(yōu)化成本體系做出了貢獻(xiàn)。思路原則方法管控目的內(nèi)涵：成本目標(biāo)值本身、關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)作用：不一定是上限而是基準(zhǔn)、心中有數(shù)范圍：是整個項(xiàng)目團(tuán)隊的目標(biāo)、覆蓋全成本、建安成本只是一部分第一篇華潤目標(biāo)成本管理體系解讀第一節(jié)目標(biāo)成本體系——思路第二節(jié)目標(biāo)成本體系——原則二、目標(biāo)成本制定的依據(jù)一、目標(biāo)成本制定的要求三、目標(biāo)成本制定的時間合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析;盡可能作為績效考核指標(biāo)。第二節(jié)目標(biāo)成本體系——原則一、目標(biāo)成本制定的要求產(chǎn)品目標(biāo)：成本由產(chǎn)品的定位與市場檔次決定，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。前期文件：項(xiàng)目可研報告、策劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)都是依據(jù)文件；

前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸l(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，節(jié)省時間，減少誤解；計劃要求：結(jié)合運(yùn)營部門的項(xiàng)目總體經(jīng)營計劃，確定目標(biāo)成本符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批，正式發(fā)布。第二節(jié)目標(biāo)成本體系——原則二、目標(biāo)成本制定的依據(jù)第一階段：目標(biāo)制定從立項(xiàng)時就已經(jīng)開始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險因素；第二階段：定位、設(shè)計階段進(jìn)行各階段的成本測算，各期測算要有對應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)。第三階段：規(guī)劃方案確定后或擴(kuò)初時，形成正式目標(biāo)成本；第四階段：施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下）。第二節(jié)目標(biāo)成本體系——原則三、目標(biāo)成本制定的時間二、

第二階段項(xiàng)目方案階段一、

第一階段項(xiàng)目可研/立項(xiàng)/定位階段三、第三階段項(xiàng)目設(shè)計階段第三節(jié)目標(biāo)成本體系——方法四、

第四階段項(xiàng)目目標(biāo)成本形成后關(guān)鍵：對社會資源的把握——成本調(diào)研，上市公司的建安成本目標(biāo)體系只是做參考，各城市公司在籌劃新項(xiàng)目時要開展對地區(qū)成本調(diào)研、項(xiàng)目成本調(diào)研、專項(xiàng)成本調(diào)研，定期開展成本調(diào)研是做好目標(biāo)成本的保障；關(guān)注點(diǎn)：與項(xiàng)目定位有關(guān)的子項(xiàng)（外窗、外立面裝飾、大堂和電梯廳的精裝修標(biāo)準(zhǔn)、園林景觀等）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和限額指標(biāo)的確定；成本測算與項(xiàng)目經(jīng)營策劃的配套：基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施包含內(nèi)容的確定和分期建設(shè)。一、

第一階段項(xiàng)目可研/立項(xiàng)//定位階段成本測算第三節(jié)目標(biāo)成本體系——方法二、

第二階段項(xiàng)目方案階段成本測算目標(biāo)成本的編制與確定——成本測算表以目標(biāo)成本為導(dǎo)向——目標(biāo)成本的分解與限額設(shè)計及動態(tài)管理目標(biāo)成本分解與合約規(guī)劃主要材料設(shè)備的初步選型定板專項(xiàng)成本調(diào)研與材料設(shè)備專題研究目標(biāo)成本制定與運(yùn)營、財務(wù)、營銷的協(xié)調(diào)第三節(jié)目標(biāo)成本體系——方法三、第三階段項(xiàng)目設(shè)計階段成本測算第三節(jié)目標(biāo)成本體系——方法在后面第三個章節(jié)中詳細(xì)介紹設(shè)計階段的成本管控措施要滿足動態(tài)控制的需要：按工程與材料分判計劃分解到每個分判項(xiàng)目上；這樣分解的前提需要項(xiàng)目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo)。要滿足成本分析的需要：按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目分解，一般只在末級科目上可以增加。按內(nèi)部職責(zé)劃分：成本費(fèi)用總額和控制關(guān)鍵指標(biāo)分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入KPI。分解到設(shè)計限額：也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時就已經(jīng)考慮到了設(shè)計限額。第三節(jié)目標(biāo)成本體系——方法成本目標(biāo)的分解--分解是為了落實(shí)四、第四階段項(xiàng)目目標(biāo)成本形成后1產(chǎn)品線定義及與項(xiàng)目的對應(yīng)2目標(biāo)成本中技術(shù)含量參考3限額設(shè)計指標(biāo)4工程類目標(biāo)成本編制注意事項(xiàng)5不可預(yù)見費(fèi)預(yù)測及預(yù)留6案例編制方法介紹1、產(chǎn)品線定義及與項(xiàng)目的對應(yīng)現(xiàn)置地住宅產(chǎn)品線分為7類：郊區(qū)改善城市改善城郊品質(zhì)城市品質(zhì)郊區(qū)高端城市高端萬象高端劃分方式：基于已獲取土地項(xiàng)目的土地特質(zhì)以及客戶定位情況綜合判斷的，已在進(jìn)行開發(fā)的或者定位已清晰的項(xiàng)目其產(chǎn)品線歸屬清晰。而部分規(guī)模較大項(xiàng)目，分期較多，后期的項(xiàng)目定位并未確定，目前市場形勢變化較快，只能結(jié)合其現(xiàn)有分期的項(xiàng)目情況進(jìn)行推斷。如“重慶二十四城、常州華潤國際社區(qū)”等1、產(chǎn)品線定義及與項(xiàng)目的對應(yīng)序號產(chǎn)品線項(xiàng)目1郊區(qū)改善成都橡樹灣、成都銀杏華庭、大連海中國二期、沈陽橡樹灣二期、長沙鳳凰城、合肥紫云府項(xiàng)目2城市改善鞍山幸福里、合肥幸福里（一期）、成都二十四城住宅二期、常州華潤國際社區(qū)D-2/G、無錫太湖國際社區(qū)C1一期/C1二期/一期一標(biāo)段B/二期一標(biāo)段B3城郊品質(zhì)福州橡樹灣家園06地塊、廈門橡樹灣一期B標(biāo)段、武漢橡樹灣、合肥瀾溪鎮(zhèn)39號樓、長沙含浦、沈陽橡樹灣一期三期四、大連海中國一期三期四期、上海橡樹灣一期二期、上海嘉定南翔、南通能達(dá)商務(wù)區(qū)6號地塊、揚(yáng)州蔣王片區(qū)W7-08地塊、蘇州橡樹灣、北京橡樹灣C1/C2/一期B3/B4、北京大興17#地、天津中央公園、天津空港項(xiàng)目4城市品質(zhì)武漢中央公園、武漢民主路MO+、沈陽置地廣場、沈陽凱旋門、鞍山凱旋門、寧波慈溪中央公園、成都二十四城三期四期、成都翡翠城五期、成都鳳凰城、重慶中央公園、重慶二十四城、綿陽D1地塊、常州華潤國際社區(qū)A-1/B/C/D-1/E/F/H、無錫太湖國際社區(qū)二期二標(biāo)/二期三標(biāo)/三期一標(biāo)/C3/C4/C5、北京廣安門項(xiàng)目5郊區(qū)高端上海佘山九里、寧波卡納湖谷、杭州之江項(xiàng)目、蘇州昆山項(xiàng)目、北京門頭溝項(xiàng)目6城市高端大連星海灣壹號、上海外灘九里、上海橡樹灣三期、成都金沙項(xiàng)目、南京天璽、無錫天璽、蘇州平門府7萬象高端合肥萬象城住宅、沈陽華潤中心三期四期悅府、杭州錢江新城住宅、鄭州華潤中心住宅、青島華潤中心項(xiàng)目住宅2、目標(biāo)成本中技術(shù)含量參考結(jié)合產(chǎn)品線統(tǒng)計各項(xiàng)目的技術(shù)含量指標(biāo)，經(jīng)統(tǒng)計各城市公司去年上報建安目標(biāo)成本體系的造價信息卡，分析得出以上數(shù)據(jù)：（１）、地下室含量均值

（２）、各產(chǎn)品線技術(shù)含量均值2、目標(biāo)成本中技術(shù)含量參考2、目標(biāo)園成本錢中技愉術(shù)含猛量參巾考說明海：砌騰體含泥量、輩內(nèi)粉綿含量羞的選沈擇使線用上拴可按祖戶型坑面積看、房倒間數(shù)節(jié)量調(diào)翅整；味鋼筋夢含量弟、砼便含量俗的選毛擇使己用上詞可結(jié)壯合設(shè)眼計意倡見。2、目標(biāo)成夜本中技校術(shù)含量憶參考3、限額乎設(shè)計農(nóng)指標(biāo)限額設(shè)裂計指標(biāo)張中需注魂意的問朽題：（1）上黃表中“郊區(qū)高往端”產(chǎn)品買線限躲額設(shè)攜計指址標(biāo)暫饑按多蟲層考鳥慮；（2）戶斥內(nèi)精稼裝修對工程洋根據(jù)顆各項(xiàng)糊目定盞位確旗定檔咳次，嬸本設(shè)令計限傅額指齊標(biāo)不吵適用惹于很別墅叮類產(chǎn)你品。（3）城姜市分五類按逢價量斯維度痛劃分豈，準(zhǔn)周二線掘城市瞇并入秀二線廣城市怒考慮趁設(shè)計紡限額素。3、限額設(shè)癥計指標(biāo)3、限額理設(shè)計狂指標(biāo)4、工程類鼠目標(biāo)成喂本編制屋注意事艇項(xiàng)４.1公共手配套賞設(shè)施鈔：根據(jù)搬核算村和管屈理需嘗要，蹦對具歐有獨(dú)適立的帶設(shè)計惑概算籮或施義工圖甚預(yù)算仍的公占共配偵套設(shè)輪施，狠如小叨學(xué)、吧幼兒存園、挪市政諒公園流等，廣不論折其支爐出是充否攤份入房補(bǔ)屋等棵開發(fā)撒產(chǎn)品勝成本辰，均都應(yīng)單沈獨(dú)作屈為成嗓本核寫算對衡象。丑在填里報建礦安目悶標(biāo)成脖本體盈系表字格時節(jié)，應(yīng)綱作為墨獨(dú)立要的成獅本核洋算對釘象，回填報煤至“基礎(chǔ)拳表-建安-n”,將獨(dú)身立配危套建擔(dān)安成寄本鏈討接至“基礎(chǔ)搶表-建安單枕體外”2.嘉4公共認(rèn)配套研下相別應(yīng)子辭項(xiàng)目級的單翼元格嚼，并軋設(shè)置呼分?jǐn)倿?zāi)原則原，分嗽攤至奇各期騾。編制當(dāng)雄期資金姐計劃時改，應(yīng)將果當(dāng)期修濟(jì)建的獨(dú)絨立公共乳配套工糠程費(fèi)列挽入當(dāng)期心資金計守劃范疇醒。對于江只為隸一個革房屋弊等開泥發(fā)項(xiàng)緣瑞目服誼務(wù)的林、應(yīng)畏攤?cè)胧罘课萸绲乳_田發(fā)項(xiàng)但目成軋本且唉造價爭較低障的配薪套設(shè)某施，手可以究不單驅(qū)獨(dú)作泊為成型本核盒算對詞象，轟發(fā)生校的開鏡發(fā)費(fèi)習(xí)用直武接計款入房貪屋等支開發(fā)斬項(xiàng)目株的成委本。4.2外墻吊保溫寨材料披：請各裝城市鴿公司幕關(guān)注早公安洲部《己進(jìn)一猜步明頭確民就工建半筑外逃保溫腳材料悟消防晃建筑殼管理壘有關(guān)宿要求肥的通熱知》失對當(dāng)診地外垂墻保嚇溫材甘料的矛選擇驢和施運(yùn)工工懶藝的仰影響喘和導(dǎo)壁致的鴉成本砍變化揪。4.懶3建筑對材料盟、人絹工變膜化對澆建安畜成本只影響詳見：如“七、憤不可預(yù)舌見費(fèi)預(yù)不測”4.4其他貌注意賣事項(xiàng)負(fù)：土地碌為毛怖地時鬼，需拖考慮蝕毛地呼變?yōu)樵斓刭\時需次增加堅的額曾外費(fèi)御用。院如?；ㄖ莺樵袨稠?xiàng)精目：欄該項(xiàng)贊目土輛地為繞毛地紀(jì)，地午上有20萬m3地上陸廢棄偵物需謝清運(yùn)編，影襪響建纏安成源本10元/棚m2；土質(zhì)情勻況變化:根據(jù)秤項(xiàng)目證土質(zhì)盯實(shí)際皺情況材做相茶應(yīng)調(diào)苗整，蹤蝶如福鏈州洪武灣項(xiàng)較目靠毒近江姥邊，控有40萬m3淤泥佛需換叮填，幸影響哄建安帝成本50元/芝m2。4、工程類未目標(biāo)成圾本編制譽(yù)注意事像項(xiàng)4.5鋼筋哥含量蝴和砼卻含量例根據(jù)妙地震火烈度萍調(diào)整躲，調(diào)噴整原更則一般般為志：鋼筋含躍量：六度區(qū)濁與七度伏區(qū)相同聾場地類真別間上裁部結(jié)構(gòu)蛾鋼筋含亮量Ⅱ相差5k糖g/脹m2、Ⅲ相差10k蔥g/m踩2、Ⅳ相差15k算g/m咐2，地下蜜結(jié)構(gòu)相輔差10k璃g/m分2；七度區(qū)弊與八度遠(yuǎn)區(qū)相同蝦場地類團(tuán)別間上堤部結(jié)構(gòu)培鋼筋含湖量相差10羽kg綁/m吸2，地番下結(jié)丙構(gòu)相旋差10關(guān)kg形/m倆2；六度區(qū)次場地類沒別變化合時每梯娘度影響狐鋼筋含侵量，上激部鋼筋策含量影肌響5kg邁/m2，地下抱鋼筋含療量不受豆影響；七、八幫度區(qū)場屢地類別皮變化時裝每梯度嫁影響鋼筍筋含量治，上部叼鋼筋含耍量影響10棕kg妥/m撕2，地潛下鋼子筋含藝量不盆受影主響。砼含您量：砼含量當(dāng)不受場寶地類別薯的影響恐，在地恩震烈度礙每梯度糾變化時委影響到0.棵02默5m端3/鳴m2。4、工程絮類目社標(biāo)成乒本編燥制注誤意事及項(xiàng)5、不可預(yù)鑒見費(fèi)預(yù)萌測及預(yù)奇留1、人揭工、橋材料均上漲宰預(yù)測（1）江鋼筋根據(jù)圍鋼鐵攝網(wǎng)材埋料出狠廠價門走勢校，結(jié)侵合國丈際經(jīng)尚濟(jì)形紅勢、兩鐵礦澤石及我國內(nèi)赴政策攪、市如場各脖因素升，保縱守預(yù)趣計保炮守估朵計201駛2年螺隙紋鋼投仍在純高位葬震蕩名運(yùn)行困，不統(tǒng)排除恥下降下的可勝能。20石12年測盼算時勵保守西估計剩仍維憑持201曠1年均便價504世0元/噸上下注。（2）商栗品混相凝土根據(jù)抬水泥君網(wǎng)及鋒各城蟻市上始報商鉤砼造坑價信潮息價查走勢趣，結(jié)哭合國瘡內(nèi)調(diào)蟻控政昆策、野保障臨房政套策影煙響，宿保守露估計20腐12年仍在甜高位運(yùn)廈行，不傍排除下訓(xùn)降的可其能。測虎算時保澆守估計腔仍按20佳11年均脂水平C30泵送沸砼即380元/m緞3。因水也泥、商但砼具有蹈區(qū)域特郊性，各樓城市公抵司也可果按區(qū)域騙特點(diǎn)，剃做適當(dāng)癢調(diào)整。（3）建夜安人頭工根據(jù)浸中國蕉建設(shè)葬工程宰造價泊信息查網(wǎng)人容工、掙建安輩成本勢走勢贊，結(jié)評合市什場情說況、稅宏觀芬調(diào)控判政策襖影響止，人工例上漲蛾仍然是是長階期趨薯勢，教中國倉建設(shè)乓工程警造價敘信息霞網(wǎng)公畫布201值1年人幸工上噸漲22緣瑞%,預(yù)計氏未來忍上漲級幅度拉與20巾11年趨雙同。例主體永建安必工程霞人工租費(fèi)約350元/m2，占增主體改建安支工程17閃00元/m畜2（不捕含內(nèi)腦裝、輛外裝歷工程臺、燃振氣、動電梯聞等）20抵%。若上猶漲30也%，105元/m所2,則對主即體建安捕影響為5.8未%，經(jīng)模治型測算陜對項(xiàng)目盞建安單葛方成本坡影響為3%。2、垂項(xiàng)目危不同英開發(fā)梢階段影目標(biāo)弟成本陣編制襯的誤陰差預(yù)單留方案及屢擴(kuò)初階灣段：可胡考慮10嫁%的編我制誤紋差。施工頌圖階緣瑞段：俯可考憲慮設(shè)漠計變廢更因我素的形影響遙，住蟲宅為5%，綜蟻合體呆為8%。施工變階段治：因側(cè)人工畜材料猜上漲劑等因寇素建罰議考桂慮不星可預(yù)勁見費(fèi)15慮0元/m系2。3、不袖可預(yù)泡見費(fèi)騾在目最標(biāo)成紙本編唇制中直的處宋理方戶式工程量蠢不可放總大，綜床合單價往按目前糾市場價裳格水平味測算，膠人工材模料上漲爹預(yù)測和會不同階粥段的編歌制誤差儉放入各糠成本科錢目下的它“其他探”中。5、不可聰預(yù)見軋費(fèi)預(yù)珍測及在預(yù)留分享帆：1、限佳額設(shè)潛計任裙務(wù)書食范例噸：2、華潤矩目標(biāo)成螺本科目赴明細(xì)：培訓(xùn)深內(nèi)容赤簡介12方案設(shè)釀計階段3擴(kuò)初或渣初步設(shè)觸計階段4施工趙圖設(shè)含計階馳段設(shè)計細(xì)揮節(jié)6精裝餓修設(shè)垮計5綜合體寺類設(shè)計餃管理1方案貸設(shè)計慚階段成本笨控制偶重點(diǎn)侵：規(guī)最劃設(shè)治計/方案徒評審/設(shè)計成釀果報批2擴(kuò)初推或初山步設(shè)商計階壞段成本控鐮制重點(diǎn)門：擴(kuò)初漸設(shè)計任輩務(wù)書/產(chǎn)品繪配置支表/擴(kuò)初扛設(shè)計鈴成果/建安蓮成本自概算珍書/基礎(chǔ)方開案評審3施工圖旗設(shè)計階掛段成本控辨制重點(diǎn)巖：施工忌圖設(shè)計今任務(wù)書/施工肆圖設(shè)恭計成術(shù)果報鬧批/建安碰成本兆預(yù)算歉書3施工投圖設(shè)刪計階洗段成本捕控制售重點(diǎn)幟：施膀工圖煤設(shè)計舉任務(wù)軋書/施工圖立設(shè)計成念果報批/建安成怖本預(yù)算慨書4設(shè)計唐細(xì)節(jié)4設(shè)計所細(xì)節(jié)——地下4設(shè)計障細(xì)節(jié)——地上4設(shè)計細(xì)仰節(jié)——地上5綜合體塞類設(shè)計裳管理6精裝口修設(shè)數(shù)計體現(xiàn)華新潤高度撈執(zhí)行力路的關(guān)鍵遷制度1、產(chǎn)品配置相關(guān)決策的事前成本控制2、工程變更制度2.1工程猴變更質(zhì)流程昆圖2、工程變更制度2.荒2工程變唇更制度軋中的要焦求3、收發(fā)文制度規(guī)范所贏有參與市工程建勒設(shè)的單畢位，包桌括設(shè)計終院、監(jiān)觸理公司殼、總包拉單位、浮專業(yè)指坑定分包槽等在項(xiàng)梅目進(jìn)展場過程中餓的往來厭。3.竹1收文（揭來文僅肥限于工蓬作信函觀、現(xiàn)場論簽證確機(jī)認(rèn)單及舉工程指句令確認(rèn)遣單等三圖種函件罰形式。迫）3.2發(fā)文勸（發(fā)義文僅保限于工程聯(lián)妨系函、工程指孔令、合煌約聯(lián)系辜函形式滿。）3.子3關(guān)鍵忠點(diǎn)3.3逗.1工程指棉令簽發(fā)條后，兆由施逮工方警在完設(shè)成工蜘程指恭令所捎含的哭全部嫂工作它后7個日歷弓天內(nèi)辦皺理工程指眾令確認(rèn)積單，并才附上高詳細(xì)弄結(jié)算潛書。3.口3.蠅2超過規(guī)叫定時間30日歷天寬以內(nèi)的鑰，則每意逾期一拿天，業(yè)銹主將對驕?zhǔn)┕し剿ヌ幰栽摴Чこ讨钙擦钜鹇裨靸r變洋化絕對源值（調(diào)輔增或調(diào)份減）1％的勉扣款立。3.3遲.3超過規(guī)憶定時間30日歷態(tài)天以虧上的扣，業(yè)立主有蔬權(quán)對別該工鑒程指小令確慈認(rèn)單頁自行蝴處理妄：若工該工畏程指抵令涉創(chuàng)及造明價增漂加，源則業(yè)嘆主合唯約部砍在最管終結(jié)犁算時樹對增韻加部細(xì)分費(fèi)坡用將紙不予熱認(rèn)可刺；若友該工因程指補(bǔ)令涉澆及造納價減規(guī)少，景則業(yè)俊主合英約部儀在最怎終結(jié)岸算時堂，將單方出話具工程后指令結(jié)依算單，并派按該農(nóng)工程則指令減少裝金額趨的雙塵倍予以稍扣除另。3.甚3.本4收發(fā)文親制度放偵在項(xiàng)目董管理辦士法中歸叼屬于合仰同條款眼附件之資一。504、地盤合約管理制度5、成本檔案5.1成本檔嚴(yán)案記錄探表5.2成本悉檔案辰關(guān)鍵篩點(diǎn)華潤街置地券精說細(xì)化甚成本腳管理——采購熊篇第一篇華潤合約模式獨(dú)立承包與甲方直接簽訂合同。專業(yè)分包可采用兩種形式：1、甲方與分包簽訂施工主合同，甲方對分包直接付款，總包、分包、甲方簽訂三方照管協(xié)議，總承包單位計取相應(yīng)的照管費(fèi)。此種形式需要明確主合同與三方管理協(xié)議中的界面劃分，總包單位照管的權(quán)利、義務(wù)、配合內(nèi)容等，而且對每個專業(yè)分包工程都必須明確，同時在總包合同中約定清楚。2、總包、分包、甲方簽訂三方合同，總包照管費(fèi)在總包招標(biāo)時確定，計入總包合同總價。甲指分包施工單位與分包工程商簽訂分包合同。甲供甲方、施工單位、材料供應(yīng)商簽訂三方合同。甲指品牌（廠家）施工單位與材料供應(yīng)商簽訂采購合同。某地儉產(chǎn)工遙程類菜合約醉模式浪案例笑：第一篇華潤合約模式第二篇華潤招投標(biāo)管理制度適用廁：工黃程類埋、設(shè)鎮(zhèn)計類駁、營謀銷類渣、經(jīng)削營類休等合潤作單錫位的揀選擇量和確截定。1、原則應(yīng)：2、招阻標(biāo)方姓式583、招標(biāo)僻程序3.1、各館專業(yè)耽工程牙招標(biāo)始采購虜參與痛崗位總經(jīng)理哄關(guān)注:投標(biāo)資粒格預(yù)審滿結(jié)果、乳招標(biāo)啟悄動會、蛇主材選用型定樣徑、技術(shù)筍標(biāo)評標(biāo)朱結(jié)果、薄商務(wù)談連判結(jié)果拌。3、招標(biāo)島程序3.縱2、招標(biāo)悶準(zhǔn)備階桿段第一步慚、收集闖供方資稠源收集途上徑:包括仙施工供單位民自送冤資料裕、專忽業(yè)部丟門推舌薦、撞同行布交流鍋推薦比以及最網(wǎng)絡(luò)旗搜集菌等途伴徑。資料管證理：合約獎部專合人負(fù)旗責(zé)管搶理，及時呀建立施品工單位灶數(shù)據(jù)庫舅，錄入殺主要信萄息，及世時的更分新、管壞理和維宮護(hù)。施械工單位浸資料庫矮屬于公胸司機(jī)密盤，不對裁外公開算。資格預(yù)棍審邀請等函：為了紹便于收石集到最壟新信息哄，同時水引起各燈單位的襯重視和鑰關(guān)注，趁可以傳越真形式否或者電圓子郵件瞇形式發(fā)蝴送資格預(yù)廉審邀請殃函，落械款為輔合約撲部，濃作為尖招標(biāo)弟資料熄存檔挑。3、招標(biāo)縫程序約談：安排在矮公司集哲中進(jìn)行計，也可斧以合并逮到實(shí)地兵考察中馳一并進(jìn)蝕行；約薯談完成悲后召開撕碰頭會姓，對約系談情況掙進(jìn)行匯殘總，形營成約談怖記錄表附會簽存戶檔。?？疾欤恨k公擴(kuò)場所投考察套：主注要關(guān)發(fā)注單肅位辦青公地腳點(diǎn)、金辦公良規(guī)模刮、規(guī)武范化腰管理蒜程度患、公蕩司相卵關(guān)資旺質(zhì)、憂合同然文件碰查閱鬼等，事辦公絲式場所招考察月時原氣則上饞要求狗考察勁單位理的法攤?cè)舜时恚ㄔ剧犡?fù)責(zé)蜓人）日能參助加。工程瓶項(xiàng)目筆考察?。褐髋撘菢菍几F察單卡位近熱期承駐建的偉項(xiàng)目既情況飛進(jìn)行堵了解鎮(zhèn)，包氣括項(xiàng)哀目業(yè)響主方盆情況后、項(xiàng)數(shù)目現(xiàn)孝場辦皂公地糖點(diǎn)、還工程萬進(jìn)度肢情況息、工宮程質(zhì)系量情遞況、同施工懲工藝游、手裝工能傻力、仰現(xiàn)場鴿資料疾情況財?shù)取？疾焱瓿珊?，召開碰頭會，對考察情況進(jìn)行匯總，并撰寫考察報告（或考察記錄表，附件1）。施工單位的考察報告由技術(shù)標(biāo)評審小組撰寫，材料設(shè)備供應(yīng)商的考察報告由合約部撰寫，參與考察人員會簽后，由合約部整理并存檔。第二筑步、敵投標(biāo)齊資格改預(yù)審資格渾預(yù)審肆主要墨是對孝各單漆位的色背景居及發(fā)藏展歷羨程、串資金維狀況蛾、誠姥信度損、履朋約能素力、助企業(yè)國文化眉、合芽作的剃項(xiàng)目最情況描、合遲作意趣愿等鍋進(jìn)行千了解押，核包實(shí)被持考察爸單位觀報送源材料攪的真綱實(shí)性扛。3、招間標(biāo)程現(xiàn)序第三邀步、麗招標(biāo)筍啟動鑒會3、招標(biāo)點(diǎn)程序第四雄步、竊招標(biāo)斤資料拘準(zhǔn)備招標(biāo)別資料鏟范圍弟：招牲標(biāo)文策件起嚇草、而會簽惑、簽解字蓋談?wù)?，孕工程欣量清宜單編室制、垃圖紙忙、招標(biāo)撫材料艷樣板、投標(biāo)復(fù)材料里樣板狀及送棉樣清幼單。招標(biāo)鍵材料境樣板：所有招翁標(biāo)時發(fā)尿放的材歲料樣板艙必須是拜經(jīng)過公俱司審核問通過的麗，并嚴(yán)儲格遵守捏材料選怠型定板掙過程。3、招標(biāo)省程序招標(biāo)服材料牙樣板司確認(rèn)向流程死：材料建扮議階段奇：設(shè)計單于位：提眠供圖紙鑼的同時望，必須曲隨圖紙勻附送相貌關(guān)材料陵樣板——表達(dá)設(shè)遼計意圖紀(jì)、設(shè)計盞效果（料注明材鹿料名稱堡、規(guī)格飄尺寸、咳應(yīng)用部衫位、產(chǎn)打地、主尼要工藝殺、供應(yīng)志商等信拴息）。設(shè)計部牛：設(shè)計師興提樣后勿，組織杜合約稼部、優(yōu)公司停領(lǐng)導(dǎo)回進(jìn)行惡材料般建議遞確認(rèn)豬，確仁認(rèn)完舞成后券填寫素材料股建議伸確認(rèn)悠表。材料選璃型定板脫：合約銅部：峰組織紋公司始產(chǎn)品掩標(biāo)準(zhǔn)塊小組產(chǎn)相關(guān)辦成員伴參加嘗（必拍要時債應(yīng)邀陽請設(shè)查計單肌位主氧要設(shè)京計師啞參加擾），蓬召開斜主要低材料棋選型骨定板漲專題倦會。產(chǎn)品避標(biāo)準(zhǔn)哨小組斥：根蒙據(jù)材穩(wěn)料論當(dāng)證結(jié)鞠果，致經(jīng)過拼充分輪討論乘后確蹈定最姻終需來要選坡用的水材料隊樣板割，即牲作為模公司程最終妖擬用銀于工斤程的殿材料獄，并廳用做辱材料葛招標(biāo)途樣板蹤蝶。材料論歐證階段喇：合約部：從設(shè)計畜部領(lǐng)取需相關(guān)材渡料樣板，技術(shù)層維面驗(yàn)證勺：主要垂包括對貝材料產(chǎn)峰地、規(guī)晉格型號形、原產(chǎn)到地、市品場供應(yīng)暮情況、象本地應(yīng)弓用案例泳情況、舍生產(chǎn)及漿加工工蹄藝、材燙料主要守性能及層特點(diǎn)、贊材料效劈燕果、主駱要施工扶工藝、享供貨周疫期、供肢應(yīng)商資別源進(jìn)行太了解成本層丙面驗(yàn)證然：主要民是了解爐材料市朗場價格治情況，某是否滿掌足相關(guān)葡主材的夏預(yù)算及償定價要染求。3、招標(biāo)騎程序3.黑3、招標(biāo)互實(shí)施階苗段發(fā)標(biāo)（收取投標(biāo)保證金）現(xiàn)場踏勘招標(biāo)答疑回標(biāo)開標(biāo)技術(shù)標(biāo)評審商務(wù)標(biāo)評審預(yù)訂標(biāo)和商務(wù)標(biāo)談判核心原仇則：按鍬照兩階宇段評審崗程序，毛先進(jìn)行鋸技術(shù)標(biāo)晶的評審巾，技術(shù)夫標(biāo)評審戰(zhàn)通過的居投標(biāo)單烏位均可赴進(jìn)入商登務(wù)標(biāo)階悠段。進(jìn)侵入商務(wù)證階段后彼，按照“合理轉(zhuǎn)最低敵價”的原則曾確定中國標(biāo)單位休。3、招標(biāo)毅程序3.3統(tǒng).1技術(shù)標(biāo)砌評審：技術(shù)弓標(biāo)評像審實(shí)績行淘槐汰制傅，不合格年的單位港不能進(jìn)吵入商務(wù)贏標(biāo)評審衣階段。技術(shù)旗標(biāo)評菜委：由公糧司技證術(shù)標(biāo)應(yīng)評審堡組長衣或副預(yù)組長絕主持塌，參菜與人碌員為姜工程錦管理嘗部、六項(xiàng)目敵部及雜設(shè)計江部等主；技術(shù)您標(biāo)評伏標(biāo)原幻玉則：根據(jù)統(tǒng)垮一評分根標(biāo)準(zhǔn)，聰技術(shù)標(biāo)浮得分排敞名靠后仔的單位蜓將有可甲能被淘梯汰。原喪則上淘棋汰的比雀例不超腐過總投麥標(biāo)單位太數(shù)量的30%，且進(jìn)疤入商務(wù)量標(biāo)階段換的投標(biāo)狡單位不睜少于3家，周如果礙少于3家須凱報公侮司審面批確歇認(rèn)。磨一般4-添6家投標(biāo)瓦單位可心以淘汰1-裳2家，7-捧10家投標(biāo)嶄單位可顏以淘汰2-霉3家。漸為了站引起哈投標(biāo)喜單位爭的足菊夠重騾視并貸保證閥評標(biāo)晌公平滅公正版，技落術(shù)標(biāo)利淘汰具制度痛在投旺標(biāo)須匪知中屆予以恢明確憂。3、招標(biāo)曲程序技術(shù)標(biāo)典評標(biāo)程符序：技術(shù)鬧標(biāo)書閃面評憑審報均告：由技聞術(shù)標(biāo)瓦評審驢組長廁或副蚊組長識負(fù)責(zé)沈編制嫩、組胡長簽裙發(fā)標(biāo)書評肺審、材供料評審腳、技術(shù)洗詢標(biāo)、赤技術(shù)澄染清、技百術(shù)標(biāo)評騾審專題豆會、技拒術(shù)標(biāo)評棉審報告3、招標(biāo)琴程序關(guān)鍵點(diǎn)遣案例分是析：3、招償標(biāo)程獲序3.3眉.2商務(wù)惠標(biāo)評稠審：程序：標(biāo)書評箭審、商務(wù)膊詢標(biāo)、湯商務(wù)澄輪清、商務(wù)萬標(biāo)評扣審報南告評委油：由窩合約叉部主扔持，悲成本猴經(jīng)理舒及成蔥本主首管參謠與評夢審，濤合約偵部經(jīng)云理為火商務(wù)不標(biāo)評松審負(fù)連責(zé)人3、招叮標(biāo)程庸序沒有冒捷徑遵循簡自然急規(guī)律柴，從叔干到養(yǎng)枝再半到葉權(quán)重鏡定義鄙：（投標(biāo)線單位小習(xí)計—園指導(dǎo)脫價小計香）÷指施導(dǎo)價總灰價商務(wù)分界析主要勤思路商務(wù)分弱析主要固思路3、招罪標(biāo)程評序?qū)ふ覂r格差異根據(jù)總價分豪配的權(quán)六重，合怒并工序覽相同或叉類似的冠項(xiàng)目，匯曲總成纏盡可腐能少夕的分區(qū)項(xiàng)工歡程，楚進(jìn)行愁對比總價分項(xiàng)3、招毅標(biāo)程桃序精裝修妥工程可買按照地糊面、天弱棚、墻須面、水抄、電分顧大項(xiàng)，失再從大擁項(xiàng)中將標(biāo)造價占塊比較大腔的單列說，余下揉的放在悠其他零慨星項(xiàng)目蒜中，形劫成對比居。如下骨表：園林景之觀工程懲硬質(zhì)工姥程可根畏據(jù)鋪貼杜材質(zhì)不怎分規(guī)格陵進(jìn)行匯圣總，綠瓶植則一孝一對比棄。非統(tǒng)岡一清燈單分譽(yù)項(xiàng)報兆價對共比范衣例：3、招嫌標(biāo)程估序分析差異原因步驟心一：拌權(quán)重恢篩選誓功能統(tǒng)一清胳單的分峰析方式狠：3、招標(biāo)勤程序步驟二色：針對祝每一家夏施工單吼位的報巾價，分嫩別進(jìn)行心篩選對幸比步驟三盤、成本集人員針?biāo)Y選腐后的結(jié)甚果，以洲合理低淋價的原謙則進(jìn)行獨(dú)專業(yè)上句的判斷菌，同時花修訂標(biāo)堪底中的辮不合理吩價格。步驟四陪、通篇肢瀏覽復(fù)寇核標(biāo)底鎮(zhèn)與各投秒標(biāo)單位逝報價，鏡檢查權(quán)婚重雖小均但是明獻(xiàn)顯偏差逐過大的漂項(xiàng)目、侄后期現(xiàn)玩場變更貼的可能嶄性較大凝的項(xiàng)目醒。3、招蘆標(biāo)程灶序分析差異原因非統(tǒng)一湊清單的豈分析方秩式：非統(tǒng)模一清指單與探統(tǒng)一門清單交的分榨析方妖式主呆要區(qū)撫別在拆形成差交異對喝比表趟，非汪統(tǒng)一談清單戀形成薄的對寸比表梁經(jīng)過敵提煉絮，項(xiàng)魯目更渠少。步驟一把：成本義人員針圖對合并蹄后的對析比表，俊以合理幫低價的危原則進(jìn)告行專業(yè)琴上的判色斷，同姨時修訂哈標(biāo)底中褲的不合承理價格撐。步驟二左：通篇群瀏覽復(fù)羞核標(biāo)底艇與各投倒標(biāo)單位暑報價，廢檢查權(quán)帶重雖小皆但是明什顯偏差茂過大的竄項(xiàng)目、背后期現(xiàn)美場變更硬的可能竄性較大遼的項(xiàng)目扶。3、招窯標(biāo)程毯序步驟三繡：通篇陰瀏覽復(fù)拋核標(biāo)底狼與各投雞標(biāo)單位撿報價，灣檢查權(quán)蝕重雖小冶但是明飽顯偏差糊過大的束項(xiàng)目、辨后期現(xiàn)凳場變更租的可能課性較大泡的項(xiàng)目誘。3、招標(biāo)株程序形成商務(wù)結(jié)論要點(diǎn)搬：投捕標(biāo)報冤價、盒合理絨標(biāo)底控價、梢總差走額、憑排名渠、總桑差額腳的組秩成、鼓差異宜原因慎分析它、下確一步喇商務(wù)預(yù)約談竭的要姑點(diǎn)案例蔥分享浩：3、招柿標(biāo)程而序3.樣3.垃3詢標(biāo)第一輪追詢標(biāo)以詢標(biāo)約菊談的形役式進(jìn)妄行。虹詢標(biāo)幟約談加主要賭是就待投標(biāo)敲單位灰投標(biāo)伐文件儲中存根在的酷問題趣與投擺標(biāo)單嫂位進(jìn)葉行?？繉τ诠派婕吧绲闹厝乱獑枂绢}可驢以書污面形族式在逆詢標(biāo)葵會后把予以芒澄清駱，由怪投標(biāo)喘單位蜘書面期回復(fù)姥確認(rèn)松。技術(shù)塘詢標(biāo)某約談埋由招芽采工黨程師影組織漠，技鋸術(shù)標(biāo)閥評審館小組先成員主參與傭并出私具書席面詢已標(biāo)約鞭談意饅見。商務(wù)詢晉標(biāo)約談剛參與人巾員包括僅：合約固部負(fù)責(zé)鮮人、成稱本經(jīng)理凈、成本鴿主管（趨商務(wù)標(biāo)踏評審人耗員），欠約談完科成填寫掙約談記攜錄。對疾約談的爹主要問簽題以書籠面形式份在詢標(biāo)企會后予紋以澄清品。由投女標(biāo)單位艦書面回恒復(fù)確認(rèn)蜂。3、招標(biāo)控程序3.3叼.4定標(biāo)召開皺定標(biāo)忙會。：杠具備班定標(biāo)鑼條件撈后，單由合隙約部工召集帖，參田加人練員為卷公司亞招標(biāo)爆小組劫核心翼成員硬，包評括公培司管寬理層廢、財放務(wù)部穩(wěn)經(jīng)理數(shù)以及飄合約恢部相沙關(guān)工隙作人話員。喚由于寸參與仆最終捎報價匙的投繳標(biāo)單親位技帖術(shù)方侄面均級是滿漠足要箱求的址，故定標(biāo)會賭主要是開對商務(wù)雞報價方散面的確旋認(rèn)，根據(jù)率合約部蹈商務(wù)標(biāo)縣評審人竄員的對答商務(wù)報怒價情況天的分析往匯報及殼建議，功由公司略招標(biāo)小貸組核心觸成員討忘論后定剝標(biāo)。定納標(biāo)后完侮成后形董成定標(biāo)唱會紀(jì)要野，經(jīng)與扯會人員移會簽后仇作為招旺標(biāo)核心頭資料存椒檔。3、招標(biāo)第程序3.4、合丹同簽撲訂階宴段特點(diǎn)1：中標(biāo)通豎知書確子認(rèn)后，數(shù)同時應(yīng)雨及時向縮慧未中標(biāo)親單位發(fā)乎放未中向標(biāo)通知寇書，感究謝其參恐與，并海退還投碌標(biāo)保證言金。特點(diǎn)2：合同偏文件部中應(yīng)翼包括迫前期魂約談吐過程欠中所乖有與碑招標(biāo)報相關(guān)傻的資鮮料，曲如工概程量違清單軋、招川標(biāo)答帳疑文煉件、針約談澤記錄煌、澄暖清函龍、定櫻標(biāo)書柜以及侮其他猛相關(guān)喝資料螞。合報同文圣件會倆簽后以簽訂枝。特點(diǎn)3：合同爭內(nèi)部舉交底幫，由勁合約木部前轎期參遇與分寇判的急招采房誠工程株師以鵲及項(xiàng)拘目成悲本主侍管、珠成本趁經(jīng)理揪等向殘項(xiàng)目土地盤只合約活、項(xiàng)溝目部腰、工蒸程部餐、設(shè)漁計部俘交底片。合同交塘底是合雁同管理溝的一個屯重要環(huán)罵節(jié)。合同交獄底是以柄合同分堤析為基閥礎(chǔ)、以裕合同內(nèi)鑒容為核殘心的交豆底工作草，因此園涉及到瞎合同的跳全部內(nèi)珠容，特筐別是關(guān)乳系到合去同能否枯順利實(shí)飄施的核付心條款博。合同丑交底的圾目的是虧將合同哄目標(biāo)和溪責(zé)任具然體落實(shí)蔥到各級長人員的艙工程活烤動中，值并指導(dǎo)創(chuàng)管理及塌技術(shù)人儲員以合柜同作為形行為準(zhǔn)釘則。合績同交底鞋一般包嚼括以下求主要內(nèi)掉容：1）合同慎簽訂注背景乞及原然因；2）合同價虜格形成榆方式及叨過程；3）工程蟲概況顫、合植同工景作范佛圍及扶工程哲界面沉；4）合同染質(zhì)量怪控制南目標(biāo)坐及合暖同規(guī)脫定執(zhí)健行的癢規(guī)范岡、標(biāo)權(quán)準(zhǔn)和鈴驗(yàn)收宋程序躲；5）合同對剃本工程印的材料帽、設(shè)備暑采購、劍