正弘弓莊項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案設(shè)計(jì)

正弘·弓莊項(xiàng)目一期規(guī)劃與建筑方案設(shè)計(jì)上海日清建筑設(shè)計(jì)有限公司地塊區(qū)位分析城市區(qū)位鄭州市城市概況

鄭州市，簡(jiǎn)稱(chēng)鄭，河南省省會(huì)，中部第二大城市。現(xiàn)轄6區(qū)5縣級(jí)市1縣，建成區(qū)面積329平方公里。2012年市區(qū)戶(hù)籍人口425萬(wàn)，全市常住人口886萬(wàn)，是長(zhǎng)江以北地區(qū)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的省會(huì)城市。鄭州是中國(guó)歷史文化名城、中國(guó)八大古都之一、中華人文始祖軒轅黃帝故里，商朝都邑，今河南省政治、經(jīng)濟(jì)、教育、科研、文化中心。中國(guó)中部地區(qū)重要的中心城市和國(guó)家重要的綜合交通樞紐。交通運(yùn)輸

鄭州市，鄭州，是公路、鐵路、航空、信息通信兼具的綜合性交通通信樞，隴海鐵路、京廣鐵路交匯，107國(guó)道、310國(guó)道、京港澳高速公路和連霍高速公路穿境而過(guò)，鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)與國(guó)內(nèi)外30多個(gè)城市通航。擁有亞洲最大的列車(chē)編組站鄭州北站和中國(guó)最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站鄭州東站，是華中地區(qū)一個(gè)鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性核心交通通訊樞紐。國(guó)家鐵路貨運(yùn)中心，國(guó)家公路物流中心，中南郵政物流中心，國(guó)際航空貨運(yùn)中心等工程促使公路港、鐵路港、航空港“三位一體”的物流體系逐步形成。文化沿革

鄭州市，鄭州歷史上五次為都、八代為州，是中國(guó)八大古都之一、世界歷史都市聯(lián)盟成員城市。是五帝、夏、商三朝的腹地而成為中華文明軸心區(qū)。文物資源眾多，有古城、古文化、古墓葬、古建筑、古關(guān)隘和古戰(zhàn)場(chǎng)在內(nèi)的遺址遺跡達(dá)1萬(wàn)余處，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位共38處43項(xiàng)。其中天地之中歷史建筑群是世界文化遺產(chǎn)，共8處11項(xiàng)：觀星臺(tái)（最早的天文建筑）、中岳廟（最大的道教建筑群）、東漢三闕（太室闕、啟母闕、少室闕）、會(huì)善寺、嵩陽(yáng)書(shū)院（宋代四大書(shū)院之一）、嵩岳寺塔、少林寺建筑。區(qū)位位置區(qū)位位置地塊位置位于鄭州市弓莊村，隸屬惠濟(jì)區(qū)，屬于鄭州市城中村改造范疇，地處鄭州市中心城區(qū)邊緣區(qū)域。

區(qū)位機(jī)遇在鄭州市十二五規(guī)劃綱要草案中，鄭州都市將以中心城區(qū)為核心，外圍組團(tuán)為重點(diǎn)，中等城市為支撐，重點(diǎn)城鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)，小城鎮(zhèn)和新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進(jìn)的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。在這樣的戰(zhàn)略背景下，隨著鄭州市城市中心區(qū)的發(fā)展，勢(shì)必給弓莊這一城中村的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇，我們規(guī)劃區(qū)要抓住這一新的機(jī)遇，創(chuàng)造美好的城市環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城市、客戶(hù)、利潤(rùn)的三贏。市區(qū)本案新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)50分鐘車(chē)程25分鐘車(chē)程區(qū)位環(huán)境區(qū)位環(huán)境

項(xiàng)目所在的惠濟(jì)區(qū)位于鄭州北部、黃河南岸，西依邙山、北臨黃河的自然地理位置造成了區(qū)域內(nèi)優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境：森林覆蓋率高、黃河濕地資源豐富、空氣濕潤(rùn)潔凈、氣候宜人。地塊南臨賈魯河，擁有較為豐富的景觀資源。已建成住宅區(qū)現(xiàn)狀部隊(duì)用地汽車(chē)博覽中心汽車(chē)博覽中心已建成住宅區(qū)規(guī)劃二號(hào)線地鐵站城市主干道花園路城市主干道中州大道賈魯河城市自然景觀宗主地塊宗主地塊設(shè)計(jì)啟動(dòng)地塊周邊現(xiàn)狀現(xiàn)已拆除當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)分析市場(chǎng)案例分析—天地灣本案項(xiàng)目位置：天地灣項(xiàng)目與本案臨近，位于花園路西側(cè)。項(xiàng)目概況：總占地面積：300余畝，總建筑面積37萬(wàn)，其中住宅26萬(wàn)，商業(yè)11萬(wàn)，項(xiàng)目共分為三期開(kāi)發(fā)，一期為聯(lián)排別墅和疊加別墅，二期、三期為小高層和商業(yè)。產(chǎn)品類(lèi)型：

小高層產(chǎn)品：

面積段：85—210平米售價(jià)：0.7萬(wàn)—0.9萬(wàn)

總價(jià)控制：180萬(wàn)

價(jià)格規(guī)律：?jiǎn)蝺r(jià)隨著面積段的增加而增加。

疊加別墅產(chǎn)品：

面積段：230—245平米售價(jià)：1.4萬(wàn)—1.5萬(wàn)

總價(jià)控制：360萬(wàn)

聯(lián)排別墅產(chǎn)品：

面積段：280—290平米售價(jià)：1.8萬(wàn)—2.1萬(wàn)

總價(jià)控制：600萬(wàn)

價(jià)格規(guī)律：?jiǎn)蝺r(jià)根據(jù)產(chǎn)品類(lèi)型的不同有不同的定價(jià)。產(chǎn)品去化及市場(chǎng)反饋：

高層部分：90平米以下小三房及2+1戶(hù)型去化率80％，均價(jià)0.78萬(wàn)—0.8萬(wàn)145—210平米平層及復(fù)式高層去化率5％，均價(jià)0.88萬(wàn)—0.98萬(wàn)

高層市場(chǎng)面積100-130面積段空缺，市場(chǎng)接受率低

疊加別墅部分：

一二層去劃率32％；三四層去劃率18％，均價(jià)1.4萬(wàn)—1.5萬(wàn)

市場(chǎng)對(duì)首層相對(duì)接受度高

聯(lián)排別墅部分：

市場(chǎng)去化率54％，均價(jià)1.8萬(wàn)—2.1萬(wàn)

由于聯(lián)排別墅同疊加別墅價(jià)格梯度不大，聯(lián)排別墅市場(chǎng)接受度優(yōu)于疊加別墅面積附送規(guī)律

：

小高層產(chǎn)品：

首層附送地下室、院子，頂層附送閣樓和露臺(tái)，標(biāo)準(zhǔn)段附送陽(yáng)臺(tái)。

疊加別墅產(chǎn)品：首層附送地下室、院子，頂層附送閣樓和露臺(tái)，戶(hù)型內(nèi)中空

聯(lián)排別墅產(chǎn)品：首層附送地下室、院子，頂層附送閣樓和露臺(tái)，戶(hù)型內(nèi)中空

市場(chǎng)案例分析—天地灣聯(lián)排戶(hù)型地下層平面一層平面二層平面三層平面閣樓層平面戶(hù)型設(shè)計(jì)分析：1、大進(jìn)深小面寬2、內(nèi)庭院中空設(shè)計(jì)3、頂層露臺(tái)、閣樓設(shè)計(jì)4、戶(hù)型面積控制280—290平米5、戶(hù)型單價(jià)2.1萬(wàn)，總價(jià)控制600萬(wàn)頂層閣樓設(shè)計(jì)頂層露臺(tái)設(shè)計(jì)庭院中空設(shè)計(jì)市場(chǎng)案例分析—天地灣疊加戶(hù)型地下層平面一層平面二層平面三層平面閣樓層平面四層平面戶(hù)型設(shè)計(jì)分析：1、大進(jìn)深小面寬2、一、二層配置：

庭院、地下室、餐廳中空設(shè)計(jì)3、三、四層配置：

庭院、地下室、閣樓、露臺(tái)、客

廳餐廳中空設(shè)計(jì)4、戶(hù)型面積控制230—245平米5、戶(hù)型單價(jià)1.5萬(wàn)，總價(jià)控制360萬(wàn)餐廳中空設(shè)計(jì)一二層地下庭院三四層地下庭院一二層地下室三四層地下室一二層庭院三四層入戶(hù)玄關(guān)、庭院客廳中空設(shè)計(jì)餐廳中空設(shè)計(jì)頂層閣樓露臺(tái)設(shè)計(jì)市場(chǎng)案例分析—天地灣高層戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)層平面140平米頂層躍層下頂層躍層上

戶(hù)型設(shè)計(jì)分析：首層附送地下室，標(biāo)準(zhǔn)層140平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，高層218平米五房三廳四衛(wèi)為頂層躍層設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層附送價(jià)值空間少市場(chǎng)銷(xiāo)售反饋：首層售價(jià)=頂層躍層售價(jià)>標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)；去化速度首層>標(biāo)準(zhǔn)層>頂層躍層，頂層躍層市場(chǎng)認(rèn)可度低

戶(hù)型設(shè)計(jì)分析：首層附送地下室，標(biāo)準(zhǔn)層85平米三房?jī)蓮d一衛(wèi)，高層138平米五房三廳三衛(wèi)為頂層躍層設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層附送價(jià)值空間以凸窗為主市場(chǎng)銷(xiāo)售反饋：首層售價(jià)=頂層躍層售價(jià)>標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)；去化速度首層>標(biāo)準(zhǔn)層>頂層躍層，頂層躍層市場(chǎng)認(rèn)可度低市場(chǎng)案例分析—天地灣高層戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)層平面85平米頂層躍層下頂層躍層上案例選擇初衷：

天地灣項(xiàng)目與本案僅一條路之隔，其產(chǎn)品類(lèi)型及售價(jià)有很高的參考價(jià)值。案例市場(chǎng)分析結(jié)論：低層產(chǎn)品部分：

戶(hù)型面積段：疊加產(chǎn)品230—245平米；聯(lián)排別墅280—290平米

產(chǎn)品售價(jià)：疊加產(chǎn)品1.5萬(wàn)元/平米；聯(lián)排別墅2萬(wàn)元/平米

產(chǎn)品總價(jià)：疊加產(chǎn)品360萬(wàn)元/套；聯(lián)排別墅600萬(wàn)元/套高層產(chǎn)品部分：

戶(hù)型面積段以90以下為主，大戶(hù)型以145為主，160以上大戶(hù)型為躍層戶(hù)型——沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)意義大戶(hù)型

產(chǎn)品售價(jià)：90以下0.78—0.8萬(wàn)元/平米；145以上0.88萬(wàn)元/平米，頂層復(fù)式0.9—0.98萬(wàn)元/平米，純復(fù)式0.98萬(wàn)元/平米

產(chǎn)品總價(jià)：90以下約72萬(wàn)元/套；145以上約130萬(wàn)元/套，復(fù)式約200萬(wàn)元/套市場(chǎng)產(chǎn)品空缺分析：

高層產(chǎn)品缺乏舒適型面積段180-220產(chǎn)品

低層產(chǎn)品缺乏平層200平米疊加替代產(chǎn)品

聯(lián)排別墅產(chǎn)品缺乏品質(zhì)感較高的創(chuàng)新型產(chǎn)品

案例分析總結(jié)市場(chǎng)案例分析—金榮·盛景濠庭本案盛景濠庭二期戶(hù)型配比市場(chǎng)售價(jià)：

區(qū)域純別墅盤(pán)，根據(jù)位置不同售價(jià)1.6—2.9萬(wàn)/平米，均價(jià)2.1萬(wàn)/平米。銷(xiāo)售情況：

由于項(xiàng)目有70/90規(guī)劃指標(biāo)限制，每套房實(shí)際由多套組合而成，由于限購(gòu)原因無(wú)法簽約，尚無(wú)簽約備案。市場(chǎng)借鑒：

從該項(xiàng)目可參考，聯(lián)排別墅市場(chǎng)認(rèn)同價(jià)格為2.1萬(wàn)/平米，總價(jià)約900萬(wàn)。產(chǎn)品類(lèi)型：

產(chǎn)品類(lèi)型比較單一，一般為六、八、十戶(hù)聯(lián)排，地下一層，地上三層。市場(chǎng)案例分析—金榮·盛景濠庭聯(lián)排戶(hù)型A合計(jì)總面積：258.4地上，97.34半地下地下層平面圖本層面積：97.34平米一層平面圖本層面積：100.57平米二層平面圖本層面積：89.31平米三層平面圖本層面積：68.52平米戶(hù)型設(shè)計(jì)分析：1、大進(jìn)深小面寬2、通過(guò)增加面寬提升戶(hù)型舒適度3、戶(hù)型增加電梯設(shè)計(jì)，增加配置3、頂層露臺(tái)、閣樓設(shè)計(jì)4、戶(hù)型面積控制地上260平米5、戶(hù)型單價(jià)2.1—2.9萬(wàn)，

單套總價(jià)上限750萬(wàn)市場(chǎng)案例分析—金榮·盛景濠庭聯(lián)排戶(hù)型B合計(jì)總面積：303.25地上，121.22半地下地下層平面圖本層面積：121.22平米一層平面圖本層面積：123.28平米二層平面圖本層面積：99.97平米三層平面圖本層面積：80平米戶(hù)型設(shè)計(jì)分析：1、大進(jìn)深小面寬2、通過(guò)增加面寬提升戶(hù)型舒適度3、戶(hù)型增加電梯設(shè)計(jì)，增加配置3、頂層露臺(tái)、閣樓設(shè)計(jì)4、戶(hù)型面積控制地上305平米5、戶(hù)型單價(jià)2.1—2.9萬(wàn)，

單套總價(jià)上限900萬(wàn)市場(chǎng)案例分析—鑫苑·逸品香山本案逸品香山二期戶(hù)型配比二期去化比例電梯洋房市場(chǎng)銷(xiāo)售情況

結(jié)論：

區(qū)域以剛需為主，面積越小產(chǎn)品去化速度越快，199以上躍層戶(hù)型沒(méi)有售出，多層電梯洋房戶(hù)型首層附送地下室，頂層復(fù)式由于其附加值高，能帶來(lái)銷(xiāo)售高單價(jià)，洋房平層相對(duì)小高層戶(hù)型沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)案例分析—鑫苑·逸品香山電梯洋房戶(hù)型地下層平面圖一層平面圖銷(xiāo)售面積154平米附送面積121平米標(biāo)準(zhǔn)層平面圖銷(xiāo)售面積139.3平米附送面積8.2平米

戶(hù)型設(shè)計(jì)分析：首層三房三廳兩衛(wèi)154平米附送地下室，標(biāo)準(zhǔn)層139.3平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，標(biāo)準(zhǔn)層附送價(jià)值空間以陽(yáng)臺(tái)為主市場(chǎng)銷(xiāo)售反饋：首層售價(jià)=頂層躍層售價(jià)>標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)；去化速度首層>頂層躍層>標(biāo)準(zhǔn)層市場(chǎng)案例分析—鑫苑·逸品香山電梯洋房戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)層平面銷(xiāo)售面積143.8平米附送面積8平米頂層躍層下銷(xiāo)售面積154.2平米附送面積70平米頂層躍層上

戶(hù)型設(shè)計(jì)分析：首層附送地下室，標(biāo)準(zhǔn)層143.8平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，高層154+70平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)為頂層躍層設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層附送價(jià)值空間以陽(yáng)臺(tái)為主市場(chǎng)銷(xiāo)售反饋：首層售價(jià)=頂層躍層售價(jià)>標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)；去化速度首層>頂層躍層>標(biāo)準(zhǔn)層案例分析總結(jié)案例選擇初衷：

通過(guò)對(duì)該區(qū)塊純別墅盤(pán)的分析對(duì)比，能夠判斷該區(qū)塊低層設(shè)計(jì)突破點(diǎn)，同時(shí)能夠?qū)υ搮^(qū)塊低層產(chǎn)品售價(jià)有明確的定位；

通過(guò)對(duì)該區(qū)塊純高層盤(pán)的分析對(duì)比，能夠判斷該區(qū)塊高層去化定位及改善型定位，能夠明晰該區(qū)塊高層價(jià)格區(qū)間定位。案例市場(chǎng)分析結(jié)論：

低層產(chǎn)品部分：

盛景濠庭案例對(duì)比天地灣別墅產(chǎn)品戶(hù)型面積段有所提升，產(chǎn)品單價(jià)有所提高，產(chǎn)品總價(jià)有所提高

戶(hù)型面積提升設(shè)計(jì)邏輯：通過(guò)增加戶(hù)型面寬、適當(dāng)調(diào)整進(jìn)深，提升戶(hù)型舒適度，同時(shí)提高戶(hù)型配置，增加電梯設(shè)計(jì)

價(jià)格提升手段：提升戶(hù)型配置、提高戶(hù)型舒適度提高售價(jià)

產(chǎn)品價(jià)格定位：?jiǎn)蝺r(jià)2.1——2.9萬(wàn)/平米，單套售價(jià)700萬(wàn)——900萬(wàn)

市場(chǎng)啟示：如果戶(hù)型設(shè)計(jì)是建立在產(chǎn)品舒適度提升的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)單價(jià)及總價(jià)在該區(qū)塊存在提升空間高層產(chǎn)品部分：

逸品香山項(xiàng)目高層戶(hù)型以90以下為主，大戶(hù)型以120—160為主，二期引入140以上電梯洋房戶(hù)型

140電梯洋房戶(hù)型：首層155平米附送地下室，標(biāo)準(zhǔn)層135—145平米，頂層155附送閣樓

產(chǎn)品售價(jià)：首層1.15萬(wàn)元/平米；標(biāo)準(zhǔn)層0.8萬(wàn)元/平米，頂層1.1萬(wàn)元/平米

產(chǎn)品總價(jià)：

首層約180萬(wàn)元/套；標(biāo)準(zhǔn)層約120萬(wàn)元/套，頂層約170萬(wàn)元/套

市場(chǎng)啟示：該區(qū)塊高層以去化為主，純粹提升配置不能增加售價(jià)，電梯洋房首層和頂層通過(guò)附送價(jià)值而提升單價(jià)產(chǎn)品設(shè)計(jì)突破點(diǎn)：

高層和低層產(chǎn)品創(chuàng)新必須建立在以提升舒適度的基礎(chǔ)上才能夠提高產(chǎn)品銷(xiāo)售單價(jià)及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)三案例三分析—迎賓三路3號(hào)本案迎賓三路3號(hào)銷(xiāo)售三售價(jià)三及策三略：目前三處于三開(kāi)放三尚未三開(kāi)盤(pán)三階段三，預(yù)三計(jì)單三價(jià)2.三5萬(wàn)/平米三以上三，通三過(guò)調(diào)三研，三該樓盤(pán)三銷(xiāo)售三策略三為低三層定三制銷(xiāo)三售，三按照三套數(shù)三銷(xiāo)售三，單三套報(bào)三價(jià)10三00萬(wàn)以三上，三通過(guò)低層三來(lái)帶三動(dòng)樓三盤(pán)品三質(zhì)，三以此三拉動(dòng)三多層三高層三售價(jià)三。樓盤(pán)三規(guī)劃三不足三：?jiǎn)翁兹f(wàn)三聯(lián)排三市場(chǎng)三定位三預(yù)期三有脫三離鄭三州市三場(chǎng)，三高層三、多三層、三低層三混合三社區(qū)品三質(zhì)整三體不三高。市場(chǎng)三借鑒三：從該三項(xiàng)目三可參三考該三樓盤(pán)三銷(xiāo)售三策略三，通三過(guò)低三層去三化來(lái)三提升三樓盤(pán)三口碑三及品三質(zhì)然后三借助三于低三層建三立的三客戶(hù)三口碑三來(lái)提三升高三層售三價(jià)。首推三戶(hù)型三面積三：A戶(hù)型三：地三上：28三4平米三，地三下：14三0平米三；B戶(hù)型三：地三上：33三4平米三，地三下：13三8平米三；C戶(hù)型三：地三上：35三1平米三，地三下：14三5平米三；D戶(hù)型三：地三上：36三8平米三，地三下：15三7平米三；E戶(hù)型三：地三上：38三9平米三，地三下：16三1平米三；F戶(hù)型三：地三上：40三4平米三，地三下：16三3平米三；戶(hù)型三配比三：整體三規(guī)劃三為一三期聯(lián)三排、三洋房三、二三梯四三戶(hù)小三高層三；二三期為三滿(mǎn)足三規(guī)劃三要求的70三/9三0戶(hù)型三，一三期首三推53套聯(lián)三排和三雙拼三。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三借鑒三：避免三高低三層面三積段三差異三過(guò)大三，避三免因三產(chǎn)品三定位三導(dǎo)致三目標(biāo)三客戶(hù)三混雜三，影三響后期三樓盤(pán)三品質(zhì)三。市場(chǎng)三案例三分析—聯(lián)盟三新城三七期本案聯(lián)盟三新城三七期項(xiàng)目三背景三：聯(lián)盟三新城三七期三西班三牙院三子位三于東三區(qū)龍三湖南三區(qū)核三心地三段，三是近三兩年三鄭州三市區(qū)三內(nèi)高三端低三密度三項(xiàng)目三的典三型代三表，三該項(xiàng)三目為三目前三鄭州三市區(qū)三內(nèi)最三終實(shí)三現(xiàn)均三價(jià)最三高的三項(xiàng)目三，別三墅、三洋房三整體三成交三均價(jià)三近1.三95萬(wàn)元/平米三。規(guī)劃三設(shè)計(jì)三及項(xiàng)三目定三位：規(guī)劃三各類(lèi)三產(chǎn)品三均為三面向三高端三客戶(hù)三群體三的大三面積三舒適三型戶(hù)三型。三規(guī)劃三布局三上，三外圍三為多三層洋三房，三內(nèi)部三核心三區(qū)為三別墅三類(lèi)產(chǎn)三品，三別墅三與洋三房的三體量三比約三為1：4。疊三加別三墅為5層，1-三2層為三一戶(hù)三，3-三5層為三一戶(hù)三；電三梯洋三房為7層，三頂層三為復(fù)三式。去化三及銷(xiāo)三售戰(zhàn)三略：聯(lián)盟三新城三七期三自20三10年下三半年三推出三，至20三11年6月底三已經(jīng)三全部三去化三，總?cè)山蝗娣e三近8.三2萬(wàn)平三米，三整體三成交三均價(jià)三高達(dá)1.三95萬(wàn)元/平米三。年三去化三量達(dá)三到8萬(wàn)平三米，三該項(xiàng)三目銷(xiāo)三售重三要靠三建業(yè)三自身三客戶(hù)三資源三消化三，付三款方三式要三求全三部一三次性三付款三。借鑒三意義三：市場(chǎng)三潛在三高端三客戶(hù)三群體三較多三，潛三在購(gòu)三房資三本高戶(hù)型三配比三：市場(chǎng)三案例三分析—聯(lián)盟三新城三七期戶(hù)型三設(shè)計(jì)三分析三：14三0平米三戶(hù)型三三房三兩廳三兩衛(wèi)三，一三梯兩三戶(hù)，三兩戶(hù)三一部三電梯三配置三，17三0平米三戶(hù)型三三房三兩廳三兩衛(wèi)三，主三臥空三間較三大，三并無(wú)三其他三戶(hù)型三優(yōu)勢(shì)三，屬三于改三良型17三0戶(hù)型市場(chǎng)三銷(xiāo)售三反饋三：市場(chǎng)三去化三速度三快，三特殊三性：1、客三戶(hù)為三建業(yè)三內(nèi)部三客戶(hù)三；2、地三段為三東區(qū)三核心三地段市場(chǎng)三案例三分析—聯(lián)盟三新城三七期戶(hù)型三設(shè)計(jì)三分析三：26三0平米三戶(hù)型三六房三兩廳三三衛(wèi)三，一三梯兩三戶(hù)，三兩戶(hù)三一部三電梯三配置三，南三向3.三5面寬三，套三房設(shè)三計(jì)理三念市場(chǎng)三銷(xiāo)售三反饋三：市場(chǎng)三去化三速度三快，三特殊三性：1、客三戶(hù)為三建業(yè)三內(nèi)部三客戶(hù)三；2、地三段為三東區(qū)三核心三地段案例三分析三總結(jié)案例三選擇三初衷：迎賓三路3號(hào)與三聯(lián)盟三新城三七期三屬于三地區(qū)三個(gè)案三例，三這兩三個(gè)案三例選三擇在三于通三過(guò)對(duì)三其分三析，三探究三鄭州三高端三豪宅三市場(chǎng)三資產(chǎn)三容量三及高三端豪三宅市三場(chǎng)產(chǎn)三品設(shè)三計(jì)水三平，三旨在三通過(guò)三對(duì)其三分析三充分三了解三鄭州三市場(chǎng)三潛在三購(gòu)買(mǎi)三力及三社會(huì)三對(duì)豪三宅市三場(chǎng)的三產(chǎn)品三訴求案例三市場(chǎng)三分析三結(jié)論三：迎賓三路3號(hào)：面積三段28三0—三41三0平米/套，三單套三報(bào)價(jià)10三00萬(wàn)以三上，三均價(jià)三預(yù)估2.三5萬(wàn)/平米市場(chǎng)三啟示三：由三于迎三賓路3號(hào)依三然處三于惠三濟(jì)區(qū)三樓盤(pán)三板塊三，即三使其三高端三豪宅三定位三，其三產(chǎn)品三單價(jià)三依然三受本三地塊三區(qū)位三單價(jià)三約束聯(lián)盟三新城三七期三：高層三面積三段14三0—三—2三60平米/套，三單價(jià)2萬(wàn)/平米三，總?cè)齼r(jià)52三0萬(wàn)市場(chǎng)三啟示三：鄭三州整三體住三宅市三場(chǎng)豪三宅需三求潛三在客三戶(hù)群三體較三大，三高層三高端三豪宅三市場(chǎng)三份額三存在市場(chǎng)三高端三項(xiàng)目三戶(hù)型三面積三段分三析項(xiàng)目三樣本三以高三層為三主，三兩房三面積三段由75三-1三25平米三，主三力戶(hù)三型面三積段三集中三在85三-9三0平米三。項(xiàng)目三樣本三以高三層為三主，三三房三面積三段由90三-1三76平米三，集三中區(qū)三間為13三0-三14三0，屬三于舒三適型三三房三。項(xiàng)目三樣本三四三房面三積跨三度較三大，三其中三天驕三華庭三、豫三航泊三郡、三東方三鼎盛三僅有三極少三量四三房產(chǎn)三品，三面積三偏小三，為13三0-三15三0平米三，東三方御三庭、三銀基三王朝4期等三面積三較大三，面三積段三以16三0-三22三0平米三為主三。市場(chǎng)三分析三總結(jié)市場(chǎng)三分析三總結(jié)1、區(qū)三域產(chǎn)三品定三位首三置，三高端三產(chǎn)品三依靠三產(chǎn)品三類(lèi)型三來(lái)提三升，三產(chǎn)品三力不三高2、產(chǎn)三品類(lèi)三型為三高層三面積三段集三中90以下三首置三、14三0-三16三0首改三，25三0-三29三0疊拼三聯(lián)排三產(chǎn)品3、區(qū)三域產(chǎn)三品價(jià)三格普三通高三層0.三7萬(wàn)-1萬(wàn)/平米三，總?cè)齼r(jià)20三0萬(wàn)上三限；三普通三疊拼1.三5萬(wàn)/平米三，總?cè)齼r(jià)36三0上限三；普通三聯(lián)排2萬(wàn)/平米三，總?cè)齼r(jià)60三0萬(wàn)上三限4、產(chǎn)三品單三價(jià)提三升手三段：三產(chǎn)品三舒適三度及三產(chǎn)品三配置三提升三實(shí)現(xiàn)三單價(jià)三提高5、高三端住三宅市三場(chǎng)潛三在容三量，三市場(chǎng)三供應(yīng)三量及三產(chǎn)品三力有三限基于三市場(chǎng)三分析三下的三產(chǎn)品三創(chuàng)新三設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)三設(shè)計(jì)三理念設(shè)計(jì)三出發(fā)三點(diǎn)：立足三于市三場(chǎng)分三析的三規(guī)劃三設(shè)計(jì)三及產(chǎn)三品定三位。我們?nèi)臋C(jī)三會(huì)：住宅三市場(chǎng)三高端三產(chǎn)品三的缺三失，三高端三住宅三市場(chǎng)三需求三量大三，當(dāng)三前高三端住三宅產(chǎn)三品力三不高三，創(chuàng)三新程三度及三舒適三度有三限。設(shè)計(jì)三所要三達(dá)到三的目三的：實(shí)現(xiàn)三地塊三銷(xiāo)售三利潤(rùn)三最大三化。實(shí)現(xiàn)三目的三的前三提：市場(chǎng)三存在三總價(jià)三上限三。設(shè)計(jì)三突破三點(diǎn)：控制三總價(jià)三的前三提下三，通三過(guò)單三價(jià)的三提升三實(shí)現(xiàn)三利潤(rùn)三的增三加實(shí)現(xiàn)三目的三的手三段：在保三證容三積率三基本三不變?nèi)那叭嵯氯?，控三制單三套產(chǎn)三品總?cè)齼r(jià)，三通過(guò)三產(chǎn)品三創(chuàng)新三來(lái)提三升單三價(jià)，三最終三實(shí)現(xiàn)三總銷(xiāo)三售額三的提三升，三達(dá)到三實(shí)現(xiàn)三地塊三銷(xiāo)售三利潤(rùn)三最大三化的三目的三。團(tuán)隊(duì)三設(shè)計(jì)三理念地塊三分析三及項(xiàng)三目定三位安置三房用三地地塊三開(kāi)發(fā)三策略三：地塊三開(kāi)發(fā)三定位三：?jiǎn)⑷齽?dòng)區(qū)三依靠三其資三源優(yōu)三勢(shì)定三位為三中高三端，三客戶(hù)三群體三為再三改高三端，三其他三地塊三保證三去化三首置三產(chǎn)品三。開(kāi)發(fā)三策略三：通三過(guò)啟三動(dòng)區(qū)三高端三定位三，樹(shù)三立公三司及三項(xiàng)目三品牌三形象三，將三啟動(dòng)三區(qū)作三為該三項(xiàng)目三標(biāo)竿三地塊三，以三此來(lái)三拉動(dòng)三售價(jià)三，為三后期三開(kāi)發(fā)三提供三售價(jià)三及品三牌支三撐。學(xué)校三用地保障三房用三地可開(kāi)三發(fā)用三地可開(kāi)三發(fā)用三地三啟動(dòng)三區(qū)產(chǎn)品三定位三原則三及策三略產(chǎn)品三定位三原則三及策三略產(chǎn)品三定位三原則三：立三足市三場(chǎng)并三尊重三市場(chǎng)三，立三足業(yè)三主地三塊高三端定三位、三產(chǎn)品三定位三為高三端住三宅產(chǎn)三品產(chǎn)品三創(chuàng)新三原則三：以三市場(chǎng)三高端三豪宅三產(chǎn)品三為參三照，三從產(chǎn)三品舒三適度三、配三置提三升本三案產(chǎn)三品力產(chǎn)品三定位三策略三：高層三面積三段區(qū)三間：16三0平米三、單三價(jià)0.三8—三0.三9萬(wàn)/平米三，總?cè)齼r(jià)控三制15三0萬(wàn)目標(biāo)三客戶(hù)三群：三市場(chǎng)14三0-三16三0平米三首改三客戶(hù)高層三面積三段區(qū)三間：18三0—三22三0平米三、單三價(jià)1.三0—三1.三2萬(wàn)/平米三，總?cè)齼r(jià)控三制25三0萬(wàn)目標(biāo)三客戶(hù)三群：三市場(chǎng)三高層三躍層三客戶(hù)低層三平層三面積三段區(qū)三間18三0—三—2三20平米三、單三價(jià)2.三0—三2.三2萬(wàn)元/平米三，總?cè)齼r(jià)控三制50三0萬(wàn)，目標(biāo)三客戶(hù)三群：三市場(chǎng)三疊拼三及聯(lián)三排別三墅客三戶(hù)低層三聯(lián)排三面積三段區(qū)三間22三0—三—3三30平米三、單三價(jià)2.三2—三2.三5萬(wàn)元/平米三，總?cè)齼r(jià)控三制80三0萬(wàn)，目標(biāo)三客戶(hù)三群：三市場(chǎng)三普通三聯(lián)排三別墅三及潛三在高三端產(chǎn)三品消三費(fèi)客三戶(hù)戶(hù)型三創(chuàng)新三分析—高層16三0平米聯(lián)盟三新城17三0戶(hù)型戶(hù)型三設(shè)計(jì)三分析三：1、戶(hù)三型只三是在14三0基礎(chǔ)三上面三積的三增加三，沒(méi)三有從三本質(zhì)三上提三升2、一三部電三梯服三務(wù)兩三戶(hù)配三置不三高3、廚三房餐三廳配三置較三低4、南三向面三寬浪三費(fèi)、三戶(hù)型三通透三性不三高創(chuàng)新16三0戶(hù)型戶(hù)型三創(chuàng)新三設(shè)計(jì)三分析三：1、充三分利三用南三向面三寬2、獨(dú)三立電三梯入三戶(hù)3、入三戶(hù)雙三玄關(guān)4、中三西廚三房、三獨(dú)立三餐廳三設(shè)計(jì)5、主三臥套三房設(shè)三計(jì)6、戶(hù)三型南三北通三透廚房三餐廳三配置三不高兩戶(hù)三共用三一部三電梯南向三面寬三浪費(fèi)中西三廚房三設(shè)計(jì)獨(dú)立三餐廳三設(shè)計(jì)獨(dú)立三電梯三入戶(hù)入戶(hù)三雙玄三關(guān)主臥三套房三設(shè)計(jì)戶(hù)型三創(chuàng)新三分析—高層22三0平米聯(lián)盟三新城26三0戶(hù)型創(chuàng)新22三0戶(hù)型戶(hù)型三設(shè)計(jì)三分析三：1、戶(hù)三型南三向四三面寬三六房三兩廳三，戶(hù)三型房三間數(shù)三過(guò)多三導(dǎo)致三品質(zhì)三不高2、一三部電三梯服三務(wù)兩三戶(hù)配三置較三差3、廚三房餐三廳配三置不三高4、次三臥室三面寬三太小三，戶(hù)三型舒三適度三低5、南三向面三寬浪三費(fèi)戶(hù)型三創(chuàng)新三設(shè)計(jì)三分析三：1、控三制房三間數(shù)三量保三證舒三適度2、獨(dú)三立電三梯入三戶(hù)3、入三戶(hù)雙三玄關(guān)4、島三式廚三房、三獨(dú)立三餐廳三設(shè)計(jì)5、主三次臥三室套三房設(shè)三計(jì)理三念6、戶(hù)三型南三北通三透島式三廚房三設(shè)計(jì)獨(dú)立三電梯三入戶(hù)入戶(hù)三雙玄三關(guān)獨(dú)立三餐廳三設(shè)計(jì)主次三臥室三套房三設(shè)計(jì)次臥三室面三寬小三舒適三度低南向三面寬三浪費(fèi)廚房三餐廳三配置三不高兩戶(hù)三共用三一部三電梯戶(hù)型三創(chuàng)新三分析—高層三戶(hù)型三縱向三設(shè)計(jì)三體系高層16三0戶(hù)型高層18三0戶(hù)型高層22三0戶(hù)型戶(hù)型三配置三：16三0平米三：三三房?jī)扇龔d兩三衛(wèi)、三中西三廚房三、獨(dú)三立餐三廳、三獨(dú)立三電梯三入戶(hù)三、入三戶(hù)雙三玄關(guān)三、戶(hù)三型南三北通三透18三0平米三：四房三兩廳三三衛(wèi)三、中西三廚房三、獨(dú)三立餐三廳、三獨(dú)立三電梯三入戶(hù)三、入三戶(hù)雙三玄關(guān)三、戶(hù)三型南三北通三透22三0平米三：四房三兩廳三三衛(wèi)三、島三式廚三房、獨(dú)立三餐廳三、獨(dú)三立電三梯入三戶(hù)、三入戶(hù)三雙玄三關(guān)、三戶(hù)型三南北三通透三、主次三臥室三套房三設(shè)計(jì)戶(hù)型三設(shè)計(jì)三邏輯三：保證三高端三住宅三戶(hù)型三配置三的前三提下三通過(guò)三提升三戶(hù)型三功能三模塊三及舒三適度三來(lái)增三大戶(hù)三型面三積段高層16三0戶(hù)型描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶(hù)獨(dú)立洗衣（生活陽(yáng)臺(tái)）1601T23房42003850420023.813.4有有8000￥1,280,000.00星河三灣式三的走三進(jìn)深三產(chǎn)品三，房間三舒適3房2衛(wèi)，三儲(chǔ)藏三空間豐富三，各三個(gè)功三能塊三都具三備。描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶(hù)獨(dú)立洗衣（生活陽(yáng)臺(tái)）1801T24房42004200420014.812.4有有10000￥1,800,000.00高層18三0戶(hù)型緊湊三式多三房戶(hù)三型產(chǎn)三品，4個(gè)面三寬朝三南，4房3衛(wèi)各個(gè)三功能三塊都三具備三。描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶(hù)獨(dú)立洗衣（生活陽(yáng)臺(tái)）2201T23房450045004600313.70有有10000￥2,200,000.00高層22三0戶(hù)型舒適三型多三房戶(hù)三型產(chǎn)三品，各個(gè)三功能三塊都三具備三，豪三華。12三.1三M12三.1三M10三.0三5M10三.8三M6.三9M6.三9M7.三4M16三.6三M市場(chǎng)三低層三產(chǎn)品三設(shè)計(jì)三分析三：傳統(tǒng)三低層三產(chǎn)品三面寬三小，三進(jìn)深三大，三一般三是八三戶(hù)甚三至更三多戶(hù)三拼接三在一三起，三品質(zhì)三差，三進(jìn)深三大導(dǎo)三致山三墻面三大，三社區(qū)三環(huán)境三較差三、社三區(qū)品三質(zhì)不三高創(chuàng)新三低層三產(chǎn)品三設(shè)計(jì)三邏輯三：創(chuàng)新三低層三產(chǎn)品三面寬三大、三進(jìn)深三小，三一般三不超三過(guò)四三戶(hù)拼三接在三一起三，有三效地三保證三了產(chǎn)三品的三生活三品質(zhì)三，由三于進(jìn)三深小三因而三山墻三面小三，社三區(qū)環(huán)三境好三，社三區(qū)品三質(zhì)較三高戶(hù)型三創(chuàng)新三分析—低層三戶(hù)型三設(shè)計(jì)三邏輯市場(chǎng)三低層三產(chǎn)品創(chuàng)新三低層三產(chǎn)品

面積可能總價(jià)1層戶(hù)型200￥3,000,000創(chuàng)新三低層三戶(hù)型三解析—一層三平面具有三獨(dú)立三的入三戶(hù)院三和地三下車(chē)三庫(kù)及下三沉庭三院和三地下三室

面積可能總價(jià)2層戶(hù)型190￥2,850,000創(chuàng)新三低層三戶(hù)型三解析—二層三平面具有三獨(dú)立三的入三戶(hù)院三和地三下車(chē)三庫(kù)及下三沉庭三院和三地下三室

面積可能總價(jià)3層戶(hù)型180￥2,700,000創(chuàng)新三低層三戶(hù)型三解析—三層三平面具有三獨(dú)立三的入三戶(hù)院三和地三下車(chē)三庫(kù)及下三沉庭三院和三地下三室

面積可能總價(jià)4層戶(hù)型220￥3,300,000創(chuàng)新三低層三戶(hù)型三解析—四層三、躍三層平三面具有三獨(dú)立三的入三戶(hù)院三和地三下車(chē)三庫(kù)及下三沉庭三院和三地下三室創(chuàng)新三低層三戶(hù)型三解析—組團(tuán)三地下三層平三面組團(tuán)三標(biāo)準(zhǔn)三剖面創(chuàng)新三低層三戶(hù)型三解析—組團(tuán)三入戶(hù)三方式創(chuàng)新三低層三戶(hù)型三解析—組團(tuán)三空間三示意描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶(hù)獨(dú)立洗衣（生活陽(yáng)臺(tái)）2851T24房600045005000497.23有有285￥4,275,705.00大戶(hù)三型大三平層三一層各層三獨(dú)立三入戶(hù)三，二三，三三層戶(hù)型三也有三一層三的院三子描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶(hù)獨(dú)立洗衣（生活陽(yáng)臺(tái)）3221T24房600045005000497.23有有322￥4,833,406.00大戶(hù)三型大三平層三二層描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶(hù)獨(dú)立洗衣（生活陽(yáng)臺(tái)）3261T24房600045005000497.23有有326￥4,895,373.00大戶(hù)三型大三平層三三層描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶(hù)獨(dú)立洗衣（生活陽(yáng)臺(tái)）3701T24房600045004500497.23有有370￥5,561,515.00大戶(hù)三型大三平層三四層4層向三上躍三層，三有露臺(tái)和三平墅三的感三覺(jué)基于三銷(xiāo)售三利潤(rùn)三最大三化的三規(guī)劃三設(shè)計(jì)方案三推衍三使用三產(chǎn)品三說(shuō)明方案三推衍三過(guò)程三總述方案1高層三半三包圍三圍三合低三層社三區(qū)，低層三產(chǎn)品三包括4F三+1的大三平層三洋房三，小部三分排三屋和三雙拼三。將高三低層三區(qū)域三徹底三分開(kāi)三，南三低北三高大平三層增三加14三00三0平，三但是三容積三率降三低方案1-三1高低三分界三線高低三分界三線高低三分界三線方案1-三2將方三案1的排三屋和三雙拼三改作三獨(dú)棟三產(chǎn)品方案2高層三半三包圍三圍三合低三層社三區(qū)，低層三產(chǎn)品三改成三側(cè)進(jìn)4F三+1的大三平層洋三房，三小部三分排三屋和三雙拼三。高低三分界三線高低三分界三線方案2-三1將高三低層三區(qū)域三徹底三分開(kāi)三，南三低北三高大平三層產(chǎn)三品做三到5萬(wàn)平引入三大戶(hù)三型大三平層三產(chǎn)品低層三完全三用大三戶(hù)型三大平三層產(chǎn)三品低層三完全三用排三屋類(lèi)三戶(hù)型高低三分界三線高層三半三包圍三圍三合低三層社三區(qū)，低層三產(chǎn)品三全部三用大三戶(hù)型三大平三層產(chǎn)三品方案3方案4高低三分界三線高層三半三包圍三圍三合低三層社三區(qū)，低層三產(chǎn)品三全部三用排三屋產(chǎn)三品方案三對(duì)比——配比

方案I方案I-1方案I-2方案2方案2-1方案3方案4

各類(lèi)住宅建筑面積151960130840149890154372135256146616130056M2其中高層160戶(hù)型33280332803328033280332803328033280M2高層180-220戶(hù)型85200481208520085200481206900069000M2多層大平層洋房180-22028440426602844094801896000M2多層大平層洋房280-3700002347231296443360M2獨(dú)棟別墅0029700000M2連排別墅50406780029403600027776M2容積率2.001.751.972.031.801.931.74

各類(lèi)產(chǎn)品面積百分比

其中高層160戶(hù)型21.90%25.44%21.90%21.56%24.61%22.70%25.59%%高層180-220戶(hù)型56.07%36.78%56.07%55.19%35.58%47.06%53.05%%多層大平層洋房180-22018.72%32.60%18.72%6.14%14.02%00%多層大平層洋房280-37000015.20%23.14%30.24%0%獨(dú)棟別墅001.95%0000%連排別墅3.32%5.18%01.90%2.66%021.36%%多層大平層產(chǎn)品面積段小，容積率高，可銷(xiāo)售額較高大平層產(chǎn)品可銷(xiāo)售面積多，容積率浪費(fèi)較多，可銷(xiāo)售額低增加獨(dú)棟產(chǎn)品，產(chǎn)品梯度拉的開(kāi)大平層產(chǎn)品多，大戶(hù)型大平層產(chǎn)品面積段高，總價(jià)偏高大平層產(chǎn)品最多，容積率低城市空間形態(tài)排屋產(chǎn)品多，總銷(xiāo)售額度最低方案三對(duì)比——經(jīng)濟(jì)三帳估三算對(duì)三比

住宅銷(xiāo)售估算面積面積比例單價(jià)

估計(jì)總銷(xiāo)售額方案1高層1603328021.90%8000￥266,240,000￥1,645,640,000高層180-2208520056.07%10000￥852,000,000多層大平層2844018.72%15000￥426,600,000排屋50403.32%20000￥100,800,000方案1-1高層1603328025.44%8000￥266,240,000￥1,522,940,000高層180-2204812036.78%10000￥481,200,000多層大平層4266032.60%15000￥639,900,000排屋67805.18%20000￥135,600,000

高層1603328021.90%8000￥266,240,000￥1,619,090,000

高層180-2208520056.07%10000￥852,000,000方案1-2多層大平層2844018.72%15000￥426,600,000

獨(dú)棟29701.95%25000￥74,250,000方案2高層1603328021.56%8000￥266,240,000￥1,671,320,000高層180-2208520055.19%10000￥852,000,000多層大平層3295221.35%15000￥494,280,000排屋29401.90%20000￥58,800,000方案2-1高層1603328024.61%8000￥266,240,000￥1,573,280,000高層180-2204812035.58%10000￥481,200,000多層大平層5025637.16%15000￥753,840,000排屋36002.66%20000￥72,000,000方案3高層1603328022.70%8000￥266,240,000￥1,621,280,000高層180-2206900047.06%10000￥690,000,000多層大平層4433630.24%15000￥665,040,000方案4高層160332800.255898000￥266,240,000￥1,511,760,000高層180-220690000.53054110000￥690,000,000排屋277760.2135720000￥555,520,000多方三案比三較部三分方案三一——總圖180180200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220多層三大平三層洋三房18三0-三22三0聯(lián)排三別墅24三0聯(lián)排三別墅33三0高層16三0戶(hù)型高層22三0戶(hù)型高層18三0戶(hù)型方案三一——戶(hù)型三配比方案1住宅銷(xiāo)售估算面積面積比例單價(jià)

高層1603328021.90%8000266240000￥1,645,640,000高層180-2208520056.07%10000852000000多層大平層2844018.72%15000426600000排屋50403.32%20000100800000

151960

高層三半三包圍三圍三合低三層社三區(qū)，低層三產(chǎn)品三包括4F三+1的大三平層三洋房三，小部三分排三屋和三雙拼三。幼三兒園三與會(huì)三所形三成小區(qū)三形象三，結(jié)三合主三軸三增加三小區(qū)三品質(zhì)三。產(chǎn)三品線豐富三，可三銷(xiāo)售三面積三多，三各類(lèi)三產(chǎn)品三配比三適中三。小區(qū)主要出入口圖例車(chē)庫(kù)出入口市政道路小區(qū)主要車(chē)行道路方案三一——交通三分析方案三一—分地三塊容三積率高層三區(qū)域3.三3多層三區(qū)域1.三3低層三區(qū)域0.三65方案三一——景觀三分析小區(qū)會(huì)所圖例小區(qū)幼兒園景觀主軸景觀次軸幼兒三園位三于無(wú)三遮擋三處會(huì)所三結(jié)合三主景三觀軸三線形成三小區(qū)三主要三空三間高層C型半三包圍三圍三合低三層社三區(qū)，低層三產(chǎn)品三包括4F三+1的大三平層三洋房三，小部三分排三屋和三雙拼三。方案三一——透視方案三一——透視200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220180180多層大平層洋房180-220聯(lián)排別墅240聯(lián)排別墅330高層160戶(hù)型高層220戶(hù)型高層180戶(hù)型方案1-三1—三—戶(hù)型三配比方案1-1住宅銷(xiāo)售估算面積

單價(jià)

高層1603328025.44%8000266240000￥1,522,940,000高層180-2204812036.78%10000481200000多層大平層4266032.60%15000639900000排屋67805.18%20000135600000

130840

將高三低層三區(qū)域三徹底三分開(kāi)三，南三低北三高大平三層增三加14三00三0平，三百分三比達(dá)32三%高層三量減三少，三容積三率降三低，三經(jīng)濟(jì)三賬不三算有三力20019018022020019018022017三715三317三715三3160160220220180180多層大平層洋房180-220獨(dú)棟別墅330高層160戶(hù)型高層220戶(hù)型高層180戶(hù)型方案1-三2—三—戶(hù)型三配比方案1-2住宅銷(xiāo)售估算面積面積比例單價(jià)

高層1603328021.90%8000266240000￥1,619,090,000高層180-2208520056.07%10000852000000多層大平層2844018.72%15000426600000獨(dú)棟29701.95%2500074250000

149890

將方三案1的排三屋和三雙拼三改作三獨(dú)棟三產(chǎn)品三，增加三獨(dú)棟三產(chǎn)品三，產(chǎn)三品梯三度拉三的開(kāi)三。獨(dú)三棟成組三團(tuán)分三布，4個(gè)一三組。方案三二——總圖200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高層160戶(hù)型高層220戶(hù)型高層180戶(hù)型多層大平層洋房180-200雙拼別墅330聯(lián)排別墅240多層大平層洋房280-370方案三二——戶(hù)型三配比方案2住宅銷(xiāo)售估算面積

單價(jià)

高層1603328021.56%8000266240000￥1,671,320,000高層180-2208520055.19%10000852000000多層大平層3295221.35%15000494280000排屋29401.90%2000058800000

154372

高層三半三包圍三圍三合低三層社三區(qū)，低層三產(chǎn)品三改成三側(cè)進(jìn)4F三+1的大三平層洋三房，三結(jié)合三小部三分排三屋和三雙拼三。側(cè)進(jìn)三大平三層產(chǎn)三品形三成特三別的三入戶(hù)三方式和獨(dú)三立空三間。三低層三空間三分布三有特三點(diǎn)。缺點(diǎn)三是側(cè)三進(jìn)大三戶(hù)型三產(chǎn)品三面積三段過(guò)三高。小區(qū)主要出入口圖例車(chē)庫(kù)出入口市政道路小區(qū)主要車(chē)行道路方案三二——交通三分析方案三二——分地三塊容三積率高層三區(qū)域3.三3多層三區(qū)域1.三3低層三區(qū)域0.三65方案三二——透視方案三二——透視方案三二——透視200190180220200190180220100736710073671497910214979102154154220220178178200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高層160戶(hù)型高層220戶(hù)型高層180戶(hù)型多層大平層洋房180-200雙拼別墅330聯(lián)排別墅240多層大平層洋房280-370方案2-三1—三—戶(hù)型三配比方案2-1住宅銷(xiāo)售估算面積

單價(jià)

高層1603328024.61%8000266240000￥1,573,280,000

高層180-2204812035.58%10000481200000多層大平層5025637.16%15000753840000排屋36002.66%2000072000000

135256

將高三低層三區(qū)域三徹底三分開(kāi)三，南三低北三高大平三層產(chǎn)三品做三到5萬(wàn)平三，產(chǎn)三品豐三富但是三低層三多，三容積三率損三失方案三三——總圖285322326285322326371371160160220220180180高層160戶(hù)型高層220戶(hù)型高層180戶(hù)型多層大平層洋房280-370方案三三——戶(hù)型三配比方案3住宅銷(xiāo)售估算面積

單價(jià)

高層1603328022.70%8000266240000￥1,621,280,000高層180-2206900047.06%10000690000000多層大平層4433630.24%15000665040000

146616

將高三層L型布三局，三幼兒三園移三至西三側(cè)，三希望三最大三面積三的排三大三戶(hù)型三大三平層三產(chǎn)品三。小區(qū)主要出入口圖例車(chē)庫(kù)出入口市政道路小區(qū)主要車(chē)行道路方案三三——交通三分析方案三三——分地三塊容三積率高層三區(qū)域3.三3多層三區(qū)域1.三35方案三三——透視方案三三——透視285322326285322326371371160160220220180180855180853876282716