物業(yè)管理常識了解更清晰的房地產(chǎn)物業(yè)

物業(yè)常識

廣廈培訓專場廣廈地產(chǎn)物業(yè)管理的起源-物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。-香港的物業(yè)管理源自英國，在本世紀60年代興起。-我國大陸物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展我國物業(yè)管理起較晚，本世紀80年代由沿海地區(qū)逐漸興起（源自香港）。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司—深圳市物業(yè)管理公司正式成立。建成投入使用的各類建筑物及相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。它可以是一個住宅小區(qū)、一棟公寓，或是一個寫字樓、商場和賓館等。物業(yè)的含義根據(jù)使用功能的不同可分為：居住物業(yè)：如住宅、公寓、別墅等；商業(yè)物業(yè)：如寫字樓、商場、酒店；工業(yè)物業(yè)：如廠房、倉庫等；其它：如車站、醫(yī)院、學校等；物業(yè)的分類

物業(yè)管理是指對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理概念按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為：

1、常規(guī)性公共服務(wù)--最基本的、必須做好的工作

2、針對性專項服務(wù)

3、委托性特約服務(wù)物業(yè)管理概念一、常規(guī)性公共服務(wù)是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有顧客提供的最基本管理服務(wù)，其基本內(nèi)容和要求通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定。常規(guī)性公共服務(wù)有以下八項：

房屋建筑主體的管理房屋設(shè)備設(shè)施的管理環(huán)境衛(wèi)生的管理綠化管理治安管理消防管理車輛道路管理公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)二、針對性專項服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高顧客的工作、生活條件，面向廣大顧客，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。日常生活類（如家政服務(wù)）商業(yè)服務(wù)類（如機票、訂車，多見于辦公物業(yè)）金融服務(wù)類（代繳水費、電費等）經(jīng)紀代理中介服務(wù)（房屋托管、代租）三、委托性特約服務(wù)是指為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，物業(yè)管理企業(yè)在可能的情況下滿足其需求，提供的特約服務(wù)。策劃物業(yè)管理方案；參與物業(yè)設(shè)計條件的討論和設(shè)定，包括房屋格局、配套設(shè)施、機電設(shè)備選購安裝、建筑材料的選用等；制訂物業(yè)“使用管理維修公約”、各項規(guī)章制度，制定各項收費標準等。物業(yè)管理階段之一：籌建期與政府各行政管理部門建立良好的關(guān)系；對設(shè)備設(shè)施、隱蔽管線的安裝進行跟蹤；配合銷售部作好物業(yè)形象展示及物業(yè)咨詢工作；籌備交付使用工作。物業(yè)管理階段之二：建設(shè)期接受物業(yè)基本資料；對物業(yè)整體進行接管驗收；辦理入伙手續(xù)；進行二次裝修管理；物業(yè)管理階段之三：入伙階段有計劃地維修保養(yǎng)，使物業(yè)日久常新、保值、增值；打造舒適、整潔、安全的居住或經(jīng)營環(huán)境；提供綜合性有求必應(yīng)的服務(wù)，方便客戶，增加收益；提供不間斷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，留住客戶，吸引客戶。物業(yè)管理階段之四：日常管理期物業(yè)管理費構(gòu)成1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)公司根據(jù)管理成本、稅費和合理的利潤進行測算；報物業(yè)行政主管部門備案；報物價局審核批準，取得收費許可證；物業(yè)管理費收費依據(jù)開發(fā)商物業(yè)公司業(yè)主前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議臨時管理規(guī)約（業(yè)主臨時公約）開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)管理常識趣味普及我家被盜啦?。?！找物業(yè)公司賠！?。∥飿I(yè)管理：

是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

——摘自《物業(yè)管理條例》國務(wù)院令[2003]379號物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財務(wù)保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔與其過錯相適應(yīng)的賠償責任。

——摘自《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》京高法發(fā)[2003]389號XX公寓物業(yè)三費：3.三7元/月/平方三米這么三貴？三對面三小區(qū)三才2.三0元呀三！項目三規(guī)?！芾砣M用三分攤安防三體系——出入三口數(shù)三量；三物防三、技三防完三善性公共三設(shè)施——市政三配套三、綠三地率三、植三被種三類、三水三系、三景觀三燈、石材三養(yǎng)護人工三成本——收入三、保三險高端三服務(wù)——大堂三服務(wù)三、雙三語服三務(wù)。。三。。誤區(qū)——與售三價掛三鉤、三與周三邊對三比影響三物業(yè)三費定三價因三素——項目三特點三、服三務(wù)標三準物業(yè)三服務(wù)三收費三應(yīng)當三遵循三合理三、公三平以三及費三用與三服務(wù)三水平三相適三應(yīng)的三原則三?！浴段飿I(yè)三管理三條例》又交三物業(yè)三費，三我就三沒見三物業(yè)三給我三家做三什么三。1、管三理服三務(wù)人三員的三工資三、社三會保三險和三按規(guī)三定提三取的三福利三費等三；2、物三業(yè)共三用部三位、三共用三設(shè)施三設(shè)備三的日三常運三行、三維護三費用三；3、物三業(yè)管三理區(qū)三域清三潔衛(wèi)三生費三用；4、物三業(yè)管三理區(qū)三域綠三化養(yǎng)三護費三用；5、物三業(yè)管三理區(qū)三域秩三序維三護費三用；6、辦三公費三用；7、物三業(yè)管三理企三業(yè)固三定資三產(chǎn)折三舊；8、物三業(yè)共三用部三位、三共用三設(shè)施三設(shè)備三及公三眾責三任險三保險三費用三；9、經(jīng)三業(yè)主三同意三的其三它費三用。摘自《物業(yè)三服務(wù)三收費三管理三辦法》發(fā)改三價格[2三00三3]三18三64號主要三工作三職責物業(yè)三服務(wù)三成本三構(gòu)成物業(yè)三服務(wù)——物業(yè)三管理三區(qū)域三（紅三線以三內(nèi)、三戶門三以外三）配套三服務(wù)——會所三、社三區(qū)巴三士特約三服務(wù)——入戶三維修三、家三政服三務(wù)。三。。我出三國了三一年三，沒三在小三區(qū)居三住，三為什三么還三要交三物業(yè)三費？納入三物業(yè)三管理三費范三圍的三已竣三工但三尚未三出售三，或三者因三開發(fā)三建設(shè)三單位三原因三未按三時交三給物三業(yè)買三受人三的物三業(yè)，三物業(yè)三服務(wù)三費用三或者三物業(yè)三服務(wù)三資金三由開三發(fā)建三設(shè)單三位全額三交納三。摘自《物業(yè)三服務(wù)三收費三管理三辦法》空置三房物三業(yè)費三的繳三納一層三業(yè)主三是否應(yīng)交三電梯三費？請把三你們?nèi)馁~三本給三我看三看摘自《物業(yè)三服務(wù)三收費三管理三辦法》物業(yè)三服務(wù)三費用三可采三用包干三制或酬金三制形式三。包干三制：三盈虧三由物三業(yè)管三理企三業(yè)享三有或三承擔三；酬金三制：三結(jié)余三或不三足由三業(yè)主三享有三或承三擔。摘自《物業(yè)三服務(wù)三收費三管理三辦法》——物業(yè)三管理三企業(yè)三應(yīng)當三向業(yè)三主大三會或三者全三體業(yè)三主公三布物三業(yè)服三務(wù)資三金年三度預(yù)三決算三并每年三不少三于一三次公布三物業(yè)三服務(wù)三資金三的收三支情三況?！獦I(yè)主三或者三業(yè)主三大會三對公三布的三物業(yè)三服務(wù)三資金三年度三預(yù)決三算和三物業(yè)三服務(wù)三資金三的收三支情三況提三出質(zhì)三詢時三，物三業(yè)管三理企三業(yè)應(yīng)當三及時三答復(fù)。——物業(yè)三收費三采取三酬金三制方三式，三物業(yè)三管理三企業(yè)三或者三業(yè)主三大會可以按照物業(yè)三服務(wù)三合同三約定聘請三專業(yè)三機構(gòu)三對物三業(yè)服三務(wù)資三金年三度預(yù)三決算三和物三業(yè)服三務(wù)資三金的三收支三情況三進行三審計三。我是三業(yè)主三、我三就要三封陽三臺！三！1遵從三法規(guī)三及約三定1、國三家或三地方三法規(guī)2、《商品三房買三賣合三同》3、（三臨時三）業(yè)三主公三約不得三違規(guī)三搭建三的原三因改變?nèi)≌饬⑷嫜b修三人從三事住三宅內(nèi)三部裝三飾裝三修活三動，三未經(jīng)三批準三，不三得有三下列三行為三：（一三）改變?nèi)≌饬⑷妫谌浅腥貕θ祥_三門、三窗；摘自《住宅三室內(nèi)三裝飾三裝修三管理三辦法》建設(shè)三部令三第11三0號增加三建筑三面積增加三安全三隱患影響三毗連三關(guān)系前期三物業(yè)三招投三標1、招三標形三式：三公開三招標三（公三布時三限不三少于20日）邀請三招標三（邀三標企三業(yè)5家以三上）2、評三標專三家：三北京三市專三家?guī)烊S機三抽取三“4+三1”3、招三標時三間：新建三現(xiàn)售三商品三房物三業(yè)應(yīng)三當在現(xiàn)售三前30日完成三；預(yù)售三商品三房物三業(yè)應(yīng)三當在取得《商品三房預(yù)三售許三可證》之前完成三；摘自《北京三市物三業(yè)管三理招三投標三辦法》京國三土房三管[2三00三3]三84三8號物業(yè)三管理三企業(yè)三資質(zhì)摘自《物業(yè)三管理三企業(yè)三資質(zhì)三管理三辦法》建設(shè)三部令三第12三5號三級三資質(zhì)三：可三以承三接<2三0萬平方三米住三宅和5萬平三方米三以下三的非三住宅三項目三；二級三資質(zhì)三：可三以承三接<3三0萬平方三米住三宅和8萬平三方米三以下三的非三住宅三項目三；一級三資質(zhì)三：可三以承三接各三種物三業(yè)管三理項三目。DT三Z戴三德梁三行1三99三3年三成立三上海三分公三司，三是最三早進三入中三國大三陸市三場的三國際三物業(yè)三顧問三公司三。擁有三豐富三的國三際經(jīng)三驗及三專業(yè)三的知三識，三為客三戶提三供符三合國三際標三準全三方位三的物三業(yè)管三理服三務(wù).三服務(wù)三范圍三包括三：前三期物三業(yè)管三理顧三問服三務(wù)、三實質(zhì)三物業(yè)三管理三服務(wù)三、專三業(yè)及三全面三的培三訓服三務(wù)、三資產(chǎn)三管理三服務(wù)三、工三程設(shè)三備維三護保三養(yǎng)服三務(wù)、三后期三物業(yè)三管理三顧問三服務(wù)三。國內(nèi)三外優(yōu)三秀物業(yè)三管理公司戴德三梁行三（英三國）第一三太平三戴維三斯三是一三家在三倫敦三股票三交易三所上三市的三全球三領(lǐng)先三房地三產(chǎn)服三務(wù)提三供商三。公三司于三1三85三5三年創(chuàng)三立，三具有三悠久三的歷三史傳三統(tǒng)與三超群三的增三長態(tài)三勢。三20三世紀三80三年代三后期三進入三中國三市場三，第三一太三平戴三維斯三通過三為客三戶提三供創(chuàng)三新的三解決三方案三迅速三成為三房地三產(chǎn)行三業(yè)中三的領(lǐng)三先者三。鄭州三參與三項目三：鄭三州藍三碼大三廈、三金印三現(xiàn)代三城、三紫荊三尚都第一三太平三戴維三斯（三英國三）萬科三物業(yè)三在萬三科房三地產(chǎn)三開發(fā)三業(yè)務(wù)三中應(yīng)三運而三生，三伴隨三萬科三集團三的成三長，三如今三萬科三物業(yè)三已邁三向第三20三個年三頭。三萬科三物業(yè)三相繼三布局三全國三31三個大三中城三市，三業(yè)已三發(fā)展三成為三國內(nèi)三規(guī)模三最大三、兼三具優(yōu)三質(zhì)服三務(wù)形三象及三客戶三口碑三的物三業(yè)服三務(wù)領(lǐng)三航企三業(yè)。服務(wù)三項目三覆蓋三高層三大廈三、多三層住三宅、三別墅三、寫三字樓三及政三府公三共物三業(yè)等三多種三類型三，業(yè)三務(wù)范三圍涵三蓋小三區(qū)前三期規(guī)三劃評三估、三交通三規(guī)劃三、安三保服三務(wù)、三清潔三服務(wù)三、園三藝綠三化養(yǎng)三護、三設(shè)施三設(shè)備三集約三化維三護、三會所三經(jīng)營三、辦三公樓三內(nèi)部三服務(wù)三，房三產(chǎn)中三介代三理、三樓宇三智能三化設(shè)三計研三發(fā)、三綠化三工程三等諸三多領(lǐng)三域，三并已三形成三緊貼三顧客三需求三，層三次豐三富、三特色三鮮明三的服三務(wù)模三式和三體系三。河三南參三與案三例：三鄭州三曼哈三頓廣三場萬科三物業(yè)是河三南省三第一三家注三冊成三立的三專業(yè)三物業(yè)三管理三企業(yè)三。是河三南省三第一三家國三家級三的一三級資三質(zhì)物三業(yè)管三理企三業(yè)。是河三南省三第一三家導(dǎo)三入I三SO三90三01三質(zhì)量三管理三體系三的物三業(yè)管理企三業(yè)，三并通三過了三IS三O1三40三00三環(huán)境三管理三體系三認證三。是河三南省三第一三家中三國物三業(yè)管三理協(xié)三會常三務(wù)理三事單三位。是河三南省三第一三家入三圍由三世界三級專三業(yè)機三構(gòu)評三定的三“中國物業(yè)三管理三公司三10三0強三”的三企業(yè)三。建業(yè)三物業(yè)美國三上市三企業(yè)三鑫苑三（中三國）三置業(yè)三全資三子公三司。國家三一級三資質(zhì)三物業(yè)三管理三企業(yè)三。IS三O9三00三1國三際質(zhì)三量管三理體三系認三證企三業(yè)。胡錦三濤總?cè)龝浫皆L三并給三予褒三揚的三“和三諧社三區(qū)”三。十年三歷史三、千三名員三工、三物業(yè)三服務(wù)三遍及三全國三十六三個城三市。服務(wù)三項目三四十三余個三，服三務(wù)面三積六三百余三萬平三米?？蛻羧凉M意三度9三5%三。服務(wù)三物業(yè)三：大三型社三區(qū)、三別墅三、寫三字樓三、會三所、三公寓三、商三業(yè)賣場…三…鑫苑三物業(yè)“以三人為三本”三是物三業(yè)服三務(wù)的三根本三理念三。“三以人三為本三”的三物業(yè)三管理三，其三實就三是要三做到三充分三為業(yè)三主解三憂，三以廣三大業(yè)三主的三利益三性、三便利三性為三出發(fā)三點去三進行三小區(qū)三的物三業(yè)服三務(wù)。好的三物業(yè)三公司三服務(wù)三充分三尊重三以人三為本三原則三，體三現(xiàn)微三笑服三務(wù)，三溫馨三服務(wù)三。優(yōu)秀物業(yè)三管理服務(wù)以人三為本增值服務(wù)三是在三貼心三服務(wù)三基礎(chǔ)三上的三一種三增值三表現(xiàn)三。在三房價三高企三的今三天，三購房三者多三是以三改善三生活三條件三、追三求生三活享三受的三多次三置業(yè)三者，三因此三，他三們對三物業(yè)三管理三的質(zhì)三量和三服務(wù)三種類三都極三為看三重。在目三前的三市場三情況三下，三眾多三開發(fā)三商都三意識三到，三小區(qū)三的物三業(yè)管三理水三平如三何，三將直三接影三響到三業(yè)主三是否三住得三舒心三。因三此，三他們?nèi)娂娙诒Ｈ衷袃?yōu)三質(zhì)服三務(wù)的三基礎(chǔ)三上，三或構(gòu)三思新三的服三務(wù)點三子、三或引三入高三水平三的國三際機三構(gòu)做三顧問三，以三進一三步提三升物三業(yè)服三務(wù)的三水平三，增三加服三務(wù)的三種類三。增值三服務(wù)三包括三生活三的方三方面三面，三房屋三保潔三服務(wù)三、代三購服三務(wù)、三托管三服務(wù)三等。三有的三物業(yè)三公司三甚至三有寵三物托三管服三務(wù)。提供三增值三服務(wù)安全三是人三的首三要需三求，三沒有三了安三全感三，業(yè)三主就三無法三正常三生活三。作三為一三個社三區(qū)的三“管三家”三，物三業(yè)公三司應(yīng)三高度三重視三社區(qū)三的安三全保三障工三作，三對小三區(qū)的三規(guī)范三化管三理保三持責三任心三，以三減少三隱患三。安防三設(shè)置三是否三到位三，安三保人三員是三否盡三責，三多事三衡量三物業(yè)三公司三安保三工作三的重三點。社區(qū)三安全物業(yè)三管理三涉及三治安三、綠三化、三保潔三、家三政、三房屋三及機三電維三修保三養(yǎng)等三，這三些項三目都三是專三業(yè)性三很強三的獨三立行三業(yè)。三事實三上，三專業(yè)三性是三指物三管公三司里三的工三作人三員實三際技三能。三拿電三梯來三說，三如果三一個三載人三電梯三突然三出了三故障三，如三果物三管公三司能三夠擁三有一三定的三技能三，就三可以三及時三救援三業(yè)主三，為三業(yè)主三提供三更加三安全三和可三靠的三生活三環(huán)境三。優(yōu)秀三的物三業(yè)公三司能三夠做三到解三決業(yè)三主的三日常三生活三小難三題，三具備三較專三業(yè)的三物管三技能三。具備三良好三的物三管技三能對于