中堂1-5商業(yè)營(yíng)銷的思考

中堂1-5商業(yè)營(yíng)銷的思考三、1-5商業(yè)本體分析二、1-5商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境研究綜述目錄四、1-5商業(yè)投資回報(bào)分析一、宏觀調(diào)控政策解析五、1-5商業(yè)意向客戶小結(jié)一、宏觀調(diào)控政策解析一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理六、合理引導(dǎo)住房需求七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)住宅房?jī)r(jià)目標(biāo)施壓地方政府；保障性住房須擴(kuò)大覆蓋；引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)觀念二手房交易稅按全額征收二套房首付款提至六成增加土地供應(yīng)力度限購(gòu)令全面升級(jí)國(guó)八條明晰并直接影響市場(chǎng)的政策模糊且未提具體措施的政策4一、宏觀調(diào)控政策簡(jiǎn)析對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。解讀：政策原文：5打擊住宅投資型需求，抑制二次以上改善型住房需求。這一政策將二套房的首付再提高至6成，住宅貸款首次高于商業(yè)貸款門檻，對(duì)住宅市場(chǎng)影響較大。一、宏觀調(diào)控政策簡(jiǎn)析整體市場(chǎng)：在限購(gòu)、限貸制約下，全面打擊了住宅投資性購(gòu)房需求，但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說卻是重大利好，由于商業(yè)地產(chǎn)不受政策限制，大多數(shù)市場(chǎng)熱錢涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。開發(fā)企業(yè)：住宅樓盤銷售壓力必然增加，資金回籠受阻，大多數(shù)大型開發(fā)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，如萬科、保利、龍湖地產(chǎn)都加大了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的擴(kuò)張購(gòu)房者：據(jù)官方統(tǒng)計(jì)2011年商業(yè)地產(chǎn)銷售增速明顯高于住宅產(chǎn)品，對(duì)于廣大投資者來說，商業(yè)地產(chǎn)可能是未來幾年資本市場(chǎng)的又一熱點(diǎn)6在新政的調(diào)控之下，商業(yè)地產(chǎn)成為了新政的寵兒，商業(yè)地的春天即將來臨一、宏觀調(diào)控政策總結(jié)二、1-5商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境研究綜述項(xiàng)目周邊自然環(huán)境項(xiàng)目周邊交通人流項(xiàng)目周邊人口分布項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境二、1-5商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境研究綜述二、1-5商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境研究綜述中堂周邊配套金融街：北京乃至全國(guó)一平方公里高端產(chǎn)業(yè)最聚集、創(chuàng)造價(jià)值最大的區(qū)域。中關(guān)村：中關(guān)村是北京的高科技中心，它被譽(yù)為“中國(guó)的硅谷”?？偛炕兀褐嘘P(guān)村開園以來單體面積最大的中外合資項(xiàng)目。麗澤金融商務(wù)區(qū)：北京市和豐臺(tái)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的新興金融功能區(qū)。二、1-5商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境研究綜述四大商圈環(huán)繞五棵松區(qū)域國(guó)家部委及軍隊(duì)總部林立北京市建委等政府機(jī)構(gòu)的入住二、1-5商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境研究綜述一個(gè)政務(wù)區(qū)“四橫兩縱”的便捷交通網(wǎng)絡(luò)橫向主路：西長(zhǎng)安街、蓮花池路、京石高速和豐臺(tái)北路縱向主路：西三環(huán)、西四環(huán)“三軌交匯”的軌道交通網(wǎng)絡(luò)地鐵1號(hào)線、9號(hào)線，14號(hào)線3條軌道在項(xiàng)目周邊交匯二、1-5商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境研究綜述區(qū)域交通狀況華熙樂茂購(gòu)物中心總面積33萬余平方米，是集高檔購(gòu)物、高檔電影院、娛樂KTV、健身房及中高檔餐飲等為一體的高檔現(xiàn)代化購(gòu)物、休閑、娛樂、健身和餐飲場(chǎng)所。華熙樂茂購(gòu)物中心西部為高檔商場(chǎng)太平洋百貨。華熙樂茂購(gòu)物中心中五、六層的耀萊成龍國(guó)際影城是目前北京占地面積最大，擁有放映廳最多，具有最大規(guī)模座位數(shù)的五星級(jí)豪華影城。二、1-5商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境研究綜述五棵松商圈-華熙樂茂大成郡近5萬平米的大型百貨購(gòu)物中心，引進(jìn)西區(qū)最為高端的翠微百貨。大成郡東側(cè)內(nèi)5萬平米的大型生活中心，引進(jìn)西區(qū)最大的物美旗艦店。二、1-5商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境研究綜述大成郡商圈位于項(xiàng)目南側(cè)，為京西最大的批發(fā)市場(chǎng)。以蔬果、水產(chǎn)、鮮肉、調(diào)料、酒店用品、廚具批發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。兼顧少量生活業(yè)態(tài)。各類攤位近2000多個(gè)，日成交額為600-700萬元，平均客流量2-3萬人次。二、1-5商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境研究綜述岳各莊批發(fā)市場(chǎng)位于梅市口商業(yè)街最繁華的東部。共三層，經(jīng)營(yíng)面積約為1.5萬平米，超市占30%,其余為散租或商場(chǎng)。租金為7元/平米/天為主，少量6元/平米/天和8元/平米/天?？罩寐蚀蠹s5%二、1-5商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境研究綜述世紀(jì)家家福超市位于項(xiàng)目以北約800米，二層商業(yè)樓，以華潤(rùn)萬家超市和家得寶家裝為主。華潤(rùn)萬家超市位于二層，占地4000平米。一層5000余平米及二層1000平米為散租商業(yè)。零售商業(yè)以服裝為主，還有醫(yī)藥、茶葉、背包、飾品、眼鏡等。租金為7元/平米/天為主，少量6元/平米/天和8元/平米/天?？罩寐蚀蠹s5%。二、1-5商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境研究綜述華潤(rùn)萬家超市紅星美凱龍位于北京西四環(huán)中路113號(hào)，與中堂項(xiàng)目一路之隔。共六層，占地10萬平米，建筑面積7萬平米，營(yíng)業(yè)面積5萬平米。

以經(jīng)營(yíng)中高檔家具、建材、裝飾材料及家裝設(shè)計(jì)為主，是目前北京市規(guī)模和檔次都偏高的家具市場(chǎng)之一。二、1-5商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境研究綜述家居建材市場(chǎng)路南沿四環(huán)分布著幾家中型餐飲和一家大型休閑娛樂場(chǎng)所；由于1-5商業(yè)無法經(jīng)營(yíng)餐飲和大型娛樂，因此形成一定的互補(bǔ)關(guān)系。二、1-5商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境研究綜述餐飲休閑業(yè)態(tài)中堂1-5商業(yè)獨(dú)享四大商圈環(huán)抱，一個(gè)中央政務(wù)區(qū)支持；地處三橫四縱、三軌交匯之地，交通條件非常便利；五棵松華熙樂茂、大成郡及岳各莊批發(fā)市場(chǎng)等周邊商業(yè)，將為中堂1-5商業(yè)帶來大量人流；中堂及周邊小區(qū)近10萬常駐人口，將為成為中堂1-5商業(yè)的主力客群，商業(yè)價(jià)值巨大。二、1-5商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境研究綜述總結(jié)交通便利，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮笕?-5商業(yè)本體分析

1-5商業(yè)西四環(huán)梅市口路千畝濕地公園中堂：60萬平米城區(qū)大盤，共約4700戶，直接為1-5商業(yè)提供約14000高尚消費(fèi)客群；2011年底入住2500戶左右，成熟社區(qū)為商業(yè)成功運(yùn)營(yíng)保駕護(hù)航。三、項(xiàng)目本體分析中堂社區(qū)鳥瞰（效果圖）1-5#樓商業(yè)技術(shù)指標(biāo)樓層建筑面積（㎡）層高（米）B13279.914.8F12824.254.2F23126.564.2合計(jì)9230.72三、項(xiàng)目本體分析技術(shù)指標(biāo)以住宅小區(qū)為載體，以區(qū)域內(nèi)居民和辦公人群為服務(wù)對(duì)象，以便民利民為宗旨，以滿足、并促進(jìn)目標(biāo)客群綜合消費(fèi)需求為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。三、1-5商業(yè)市場(chǎng)定位一層共計(jì)23個(gè)鋪位，總建筑面積2824.25。平層交通：兩條東西向平層主動(dòng)線，寬3米；縱向交通：一部扶梯通往B1，2部扶梯通往F2；另外還有5個(gè)樓梯，2部客貨兩用電梯1-11-21-31-41-51-61-71-81-91-101-191-201-181-171-161-151-141-131-121-111-231-221-21入口大堂入口大堂設(shè)備間及住宅入口等樓梯樓梯樓梯樓梯電梯扶梯扶梯樓梯電梯設(shè)備間及住宅入口等三、1-5商業(yè)業(yè)態(tài)分布鋪位劃分及人流動(dòng)線——F1鋪位號(hào)1-101-91-81-71-61-51-41-31-21-1建筑面積（㎡）115.65134.93125.28115.65121.42182.26115.65125.28134.93111.57鋪位號(hào)1-201-191-181-171-161-151-141-131-121-11建筑面積（㎡）163.83134.93125.30108.50121.45180.32108.50125.28134.93163.83鋪位號(hào)1-231-221-21建筑面積（㎡）61.4056.6856.68一層共計(jì)23個(gè)鋪位，總建筑面積2824.25。三、1-5商業(yè)業(yè)態(tài)分布F1鋪位指標(biāo)明細(xì)入口大堂入口大堂住宅樓梯等住宅樓梯等樓梯樓梯樓梯樓梯電梯扶梯扶梯樓梯電梯銀行中介中介煙酒便利店蛋糕房洗衣店鞋包皮具鞋包皮具藥店眼鏡店鞋包皮具三、1-5商業(yè)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)布局——F1（初步）2-12-22-32-42-52-62-72-82-92-102-192-202-182-172-162-152-142-132-122-232-222-212-11二層共計(jì)23個(gè)鋪位，總建筑面積3126.56。三、1-5商業(yè)業(yè)態(tài)分布鋪位劃分——F2鋪位號(hào)2-102-92-82-72-62-52-42-32-22-1建筑面積（㎡）114.95117.89109.48101.06159.24159.24101.06109.48117.9199.01鋪位號(hào)2-202-192-182-172-162-152-142-132-122-11建筑面積（㎡）255.12234.24207.34105.35105.75100.72105.35207.32234.24255.12鋪位號(hào)2-232-222-21建筑面積（㎡）27.9749.3649.36二層共計(jì)23個(gè)鋪位，總建筑面積3126.56。三、1-5商業(yè)業(yè)態(tài)分布F2鋪位指標(biāo)明細(xì)咖啡兒童教育培訓(xùn)美容SPA茶室品牌服飾品牌服飾品牌服飾品牌服飾三、1-5商業(yè)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)布局——F2（初步）超市3279.91㎡三、1-5商業(yè)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)布局——B1四、1-5商業(yè)投資回報(bào)分析隨著09年11月北京34個(gè)部門和城南五區(qū)共同參與制定《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》的公布實(shí)施

，2900億元資金為南城帶來了根本性提升，本區(qū)域?qū)儆谀铣莾?nèi)城區(qū)域，為受益最大板塊之一；投資600億的麗澤金融商務(wù)區(qū)已經(jīng)落實(shí)規(guī)劃進(jìn)入建設(shè)實(shí)施階段，按照其“三年打基礎(chǔ)（至2012年），五年上臺(tái)階（至2014年），八年成規(guī)模（至2018年）”的總體安排，目前的麗澤板塊正屬于潛力股，具有巨大的升值空間；中堂項(xiàng)目屬于麗澤核心商圈的外圍居住功能區(qū)；

區(qū)域大量高端住宅社區(qū)的建成及規(guī)劃極大地改善了區(qū)域內(nèi)商業(yè)的消費(fèi)客群，表現(xiàn)為消費(fèi)客群數(shù)量的快速增加，高端客群帶來的消費(fèi)能力的巨大提升，中堂所在的南城區(qū)域正成為商業(yè)項(xiàng)目必爭(zhēng)的寶地。四、1-5商業(yè)投資回報(bào)分析區(qū)域重大利好因素：區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目具有巨大升值潛力1000米700米民生家樂華潤(rùn)萬家1-5商業(yè)大成時(shí)代中心大成Mall以臨近的民生家樂（原世紀(jì)家家福）和華潤(rùn)萬家兩家社區(qū)商業(yè)中心為主要租金參考對(duì)象：建筑面積樓層租金（元/天㎡）民生家樂約1.2萬B1/F1/F26~8華潤(rùn)萬家約1萬平F1/F27隨著大成郡兩個(gè)商業(yè)體的運(yùn)營(yíng)，區(qū)域商業(yè)氛圍將大為提升，商業(yè)體租金將有較大幅度上升。本報(bào)告僅安裝目前租金進(jìn)行靜態(tài)分析。四、1-5商業(yè)投資回報(bào)分析租金參考標(biāo)準(zhǔn)樓層面積（㎡）租金范圍（元/天*㎡）平均租金（元/天*㎡）日租金（元）年租金（元）B13279.913~54131204788669F12824.257~98225948246810F23126.566~87218867988361合計(jì)9230.7257600210238391-5商業(yè)正常運(yùn)營(yíng)后年租金約為2102萬元。四、1-5商業(yè)投資回報(bào)分析1-5商業(yè)租金水平2011年商業(yè)地產(chǎn)火爆……麗澤商務(wù)圈的建設(shè)周期對(duì)本板塊升值有極大利好……社區(qū)商業(yè)屬于風(fēng)險(xiǎn)最低、回報(bào)最高的商業(yè)地產(chǎn)類型社區(qū)商業(yè)銷售價(jià)格通常是住宅價(jià)格的2倍左右預(yù)期1-5商業(yè)價(jià)值在未來兩三年內(nèi)從目前48000升值約50%均價(jià)達(dá)到約70000元/平米四、1-5商業(yè)