蘇州別墅市場客源分析

蘇州別墅市場總客源分析

從典型項目的抽樣調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，蘇州別墅市場上的買家依次為：蘇州本地臺灣及港澳人士長三角地區(qū)內(nèi)其它各省市人士少量外籍人士第一頁，共十七頁。蘇州別墅市場總客源分析從別墅的買家職業(yè)分析依次為：私營業(yè)主金融法律醫(yī)學(xué)界的成功人士大中型企業(yè)老板和高管人員外企的中高級白領(lǐng)人士文藝界和IT界的自由職業(yè)者其他從業(yè)人員第二頁，共十七頁。蘇州別墅市場總客源分析按購買者的主要年齡及家庭結(jié)構(gòu)組成分析：35－50歲為別墅購買的集中群體35－45歲為購買增長最快的區(qū)域夫妻兩人或者三口結(jié)構(gòu)別墅購買者占近七成第三頁，共十七頁。蘇州別墅市場總客源分析購買別墅時主要考慮的因素，依次顯示為：周邊自然環(huán)境和文化氛圍地段和交通便利價格綠化景觀房型和外觀物業(yè)管理升值潛力和投資價值這反映出當前購房人的理智與專業(yè)。作為發(fā)展商而言，應(yīng)對這些重要因素予以研究。

第四頁，共十七頁。蘇州別墅市場總客源分析購買的需求分析：投資和自住的比例基本上為二八開投資的比例基本集中在中高端市場的項目中，外籍的客戶也主要集中在中高端市場的項目中。所有置業(yè)者幾乎都有二、三次置業(yè)的經(jīng)驗。在經(jīng)濟型項目中，購買別墅的經(jīng)驗基本上都是首次。高端市場，尤其是單價1萬元／M2以上的項目，市場潛在客戶大多數(shù)住的可能就是第一、二次浪潮中開發(fā)的別墅，對別墅的居住功能性追求之外更多的是精神需求和階層需求。第五頁，共十七頁。

從購買別墅類型分析：居住型別墅客戶特征（1）年齡層次結(jié)構(gòu)：各區(qū)域客戶群體主力年齡集中在30-60歲之間。（2）客戶來源結(jié)構(gòu)：蘇州區(qū)域由于自身及外企的外籍人士潛在的客戶群體，人群來源的結(jié)構(gòu)由大部分的本地私營業(yè)主為主及小部分政府人員和部分歐美及韓日高級管理人員、臺灣臺干及少量的外來生意客輔助構(gòu)成。昆山區(qū)域客戶人群由本地私營業(yè)主、部分政府官員和部分臺商、臺干為主、少量外來生意客及上海投資客構(gòu)成。常熟及其他區(qū)域客戶群體主要有本地私營業(yè)主、政府人員及浙江商人及其他外來生意客組成。蘇州別墅市場總客源分析第六頁，共十七頁。蘇州別墅市場總客源分析從購買別墅類型分析：度假型別墅客戶特征由于常熟、張家港、太倉、吳江度假型別墅幾乎沒有，因此就針對于蘇州、昆山進行綜述作為參考。（1）年齡層次結(jié)構(gòu)：客戶群體主要集中在38—60歲之間。（2）客戶來源結(jié)構(gòu)：?蘇州區(qū)域度假型別墅客戶群體多數(shù)以本地及上海高端的私營業(yè)主、外商構(gòu)成。除上海會存在些投資性質(zhì)，其他群體多為長期居住。?昆山區(qū)域度假型別墅客戶群體80%來源于臺商和少部分昆山當?shù)厮綘I業(yè)主。大多以休閑度假、自住為目的，很少作為投資出租使用。而來源于上海經(jīng)濟雄厚的投資客，置業(yè)目則作為租賃和自用休閑度假。第七頁，共十七頁。甪直目前客戶源概況：

由于交通和各項配套設(shè)施的的高速發(fā)展，已是這個原本看來很遠的鄉(xiāng)郊拉近到人們的面前。其主力消費人群為臺灣及上海的投資型及度假型客戶，目前該地區(qū)的各小區(qū)大多人氣不旺，而物業(yè)公司也疏于管理。尤其是澄湖片區(qū)產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計及施工品質(zhì)上均顯粗糙，乏善可陳。結(jié)綜合蘇州別墅分板塊樓盤分布來看：蘇州區(qū)域獨棟別墅主力面積主要集中在300平米以上，小面積的主要體現(xiàn)在新區(qū)及陽澄湖板塊，這兩個區(qū)域的獨棟別墅案量之少，則主力面積過于單一，從而造成獨棟別墅面積在250—290平方米的獨棟別墅市場上一直短缺。

第八頁，共十七頁。長三角、上海地區(qū)客源

目前長三角城市群是一個以上海為核心的“Z”字型城市群，以100公里為半徑，蘇州正處于上海輻射圈的第一層范圍內(nèi)，是長三角城市中接受上海最便利的城市。未來交通發(fā)展，蘇州建立大交通網(wǎng)，實現(xiàn)總長360公里，核心市區(qū)245公里。滬寧高速、蘇嘉杭高速開通，無阻礙暢接上海、無錫及周邊各市。東環(huán)、南環(huán)、西環(huán)高架將在2004年的5月30日通車。312國道全線將在2005年10月1日改造完成。四通八達的公路網(wǎng)與周邊的國際機場、鐵路、國際化港口共筑蘇州立體交通體系。便利的交通使的周邊地區(qū)的客戶群選擇蘇州地區(qū)作為投資或二次置業(yè)之用。第九頁，共十七頁。古城區(qū)客源分流：古城區(qū)塊別墅保持傳統(tǒng)風(fēng)格，適于作為居住型別墅。這類別墅的面積區(qū)間200－400平米，價格區(qū)間200－500萬元，較受私營業(yè)主、高級職業(yè)經(jīng)理人及海外人士的歡迎。由于古城區(qū)地價的不斷回歸和產(chǎn)品本身較高的建設(shè)成本，以及嚴格的規(guī)劃限制，因此無可置疑地具有偏高的價格平臺。同時，古城區(qū)人口外遷帶動周邊新城區(qū)發(fā)展，蘇州城市規(guī)劃中，古城區(qū)是一個受規(guī)劃嚴格控制和保護的區(qū)域，將來不能夠也不足以承載一個特大型區(qū)域性中心城市的眾多功能，古城區(qū)人口外遷和部分功能轉(zhuǎn)移到周邊新城區(qū)是個必然結(jié)果。根據(jù)蘇州市政府部門的規(guī)劃，未來5年內(nèi)，蘇州古城區(qū)人口將從目前的約65萬下降到25萬。分布到周邊區(qū)域的人群成為甪直地區(qū)的潛在客源。

第十頁，共十七頁。新區(qū)和園區(qū)客源：

目前蘇州新區(qū)和工業(yè)園區(qū)是高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達，商業(yè)和配套相對薄弱，但區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿薮?，是承接古城區(qū)城市功能轉(zhuǎn)移的最理想?yún)^(qū)域。第十一頁，共十七頁。別墅置業(yè)群體呈現(xiàn)年輕化和本地化。一般來說，45歲―55歲是別墅置業(yè)的主要群體，經(jīng)濟力量相對較強，但資料顯示，30歲―45歲的年輕置業(yè)者正在成為主流，他們是社會的中堅力量，擁有優(yōu)厚的工作報酬，生活消費理念現(xiàn)代化，正逐漸成熟的別墅置業(yè)主體。因此，蘇州工業(yè)園區(qū)和新區(qū)的新興白領(lǐng)階層，正成為新的別墅消費者。新區(qū)和園區(qū)新置業(yè)群體的成長第十二頁，共十七頁。老蘇州和新蘇州的需求老蘇州注重住宅的文化的積韻和地域位置。而新蘇州則更加注重住宅的品質(zhì)和舒適性，追求更加新鮮、國際性東西。要吸引新區(qū)和園區(qū)的客源，就應(yīng)該更加注重在地文化和國際生活品質(zhì)的結(jié)合。第十三頁，共十七頁。新區(qū)客源：高新區(qū)內(nèi)常住人口230,000，外籍人士4,000人。新區(qū)的部分產(chǎn)品基本都是存量房，推出時間較早,戶型比較陳舊，單價相對也是最高的,去化時間也較長，銷售情況并不是很理想。但隨著近年整體房產(chǎn)市場向好,也帶動高端市場的銷售，在最近的一年內(nèi)銷售開始慢慢回升。

第十四頁，共十七頁。園區(qū)客源：蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作區(qū)將成為一個面積達到70平方公里、人口規(guī)模60萬的綜合性新都市的城市中心。借助蘇州政府的政策導(dǎo)向，和金雞湖景,園區(qū)這類高總價的別墅成為了自然景觀和城市化功能兩適宜的居住型別墅,因此銷售率明顯高于蘇州其他區(qū)域，去化速度也高于其他板塊。

第十五頁，共十七頁。園區(qū)未來的景觀大道全長12公里左右的現(xiàn)代大道是園區(qū)二三區(qū)的一條交通大動脈，也是一條景觀大道。現(xiàn)代大道和新機場路，一在南側(cè)一在北側(cè)，新機場路劃入園區(qū)三期建設(shè)，為規(guī)劃的城市快速路，其北側(cè)為規(guī)劃城市交通樞紐，有城市輕軌通過，可直達上海。便利的交通為園區(qū)帶來更多的投資商，也為周邊的別墅群體帶來更多的客戶群。第十六頁，共十七頁。內(nèi)容總結(jié)蘇州別墅市場總客源分析。從典型項目的抽樣調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，蘇州別墅市場上的買家依次為：。（1）年齡層次結(jié)構(gòu)：各區(qū)域客戶群體主力年齡集中在30-60歲之間。?昆山區(qū)域度假型別墅客戶群體80%來源于臺商和少部分昆山當?shù)厮綘I業(yè)主。由于交通和各項配套設(shè)施的的高速發(fā)展，已是這個原本看來很遠的鄉(xiāng)郊拉近到人們的面前。便