土地開發(fā)融資體系建立及融資渠道三

土地開發(fā)融資體系建立及融資渠道分析目錄土地一級(jí)開發(fā)綜述土地開發(fā)融資渠道分析土地開發(fā)模式分析各開發(fā)區(qū)土地開發(fā)及投融資體制案例1234一、土地一級(jí)開發(fā)綜述土地一級(jí)開發(fā)特點(diǎn)土地一級(jí)開發(fā)成本土地一級(jí)開發(fā)定義7123土地一級(jí)開發(fā)是指政府在出讓土地前，對(duì)土地進(jìn)行整理、投資和開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^程。其目的是“生地做熟、毛地做凈”，使土地具備可建設(shè)的條件，具備高投入的屬性。由于政策環(huán)境不完善，項(xiàng)目開發(fā)鏈條較長、涉及面較廣，資金投入大，使得土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也很大。而由于對(duì)資金需求量大，土地一級(jí)開發(fā)融資問題已經(jīng)成為土地開發(fā)的瓶頸。1.定義落實(shí)擔(dān)保落實(shí)擔(dān)保申請2.成本《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》京國土市〔2005〕540號(hào)文件對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的構(gòu)成明確規(guī)定如下：征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。征地拆遷安置費(fèi)用、市政道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是最主要的兩部分費(fèi)用，占到了總成本的80%以上。近年來，征地拆遷安置費(fèi)用快速上升，已成為土地一級(jí)開發(fā)的主要成本，部分項(xiàng)目達(dá)到了70%以上，使得項(xiàng)目在資金運(yùn)作上的騰挪空間迅速降低。征地拆遷費(fèi)用都發(fā)生在一級(jí)開發(fā)的前期，且需要一次性支付；同時(shí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)征地拆遷難度也日益加大，直接影響開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)周期，增加資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。2.成本3.特點(diǎn)1.資金密集，資金需求量大。土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求量大，占用時(shí)間長，流動(dòng)性差，使用集中，致使土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)資金嚴(yán)重不足。土地招拍掛出讓方式的規(guī)定，阻隔了房地產(chǎn)開發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的“小步走，快速跑”的運(yùn)作方式，使得前期資金投入量加大。2.某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛。土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)、出讓。其中的征地補(bǔ)償、拆遷安置等工作容易產(chǎn)生糾紛，拖延業(yè)務(wù)的進(jìn)展，造成資金沉淀，延緩資金周轉(zhuǎn)。3.特點(diǎn)土地需求受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策影響大。其一，土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開發(fā)承擔(dān)了調(diào)控土地市場的職能，是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的工具。其二，從二級(jí)市場需求來講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用地出讓容易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，住宅用地則更是受到國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國內(nèi)許多開發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓常常倒掛。二、土地開發(fā)融資渠道分析從市場現(xiàn)狀來看，土地一級(jí)開發(fā)的資金來源可分為三部分：金融機(jī)構(gòu)貸款、財(cái)政資金和其他資金。其中，財(cái)政投入和銀行貸款仍然是土地一級(jí)開發(fā)的主要資金來源。隨著金融市場的發(fā)展，企業(yè)債券、中期票據(jù)等直接融資工具，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及股權(quán)融資方式在土地一級(jí)開發(fā)中發(fā)揮的作用逐漸增大。1.金融機(jī)構(gòu)貸款金融機(jī)構(gòu)貸款是目前土地一級(jí)開發(fā)資金的最主要來源。銀行貸款融資：指借款人為滿足自身建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營的需要，同銀行簽訂貸款協(xié)議，借入一定數(shù)額的資金，并在約定期限還本金并支付利息的融資方式。按貸款的用途不同，可將貸款分為流動(dòng)資金貸款、固定資金貸款和專項(xiàng)貸款等。金融機(jī)構(gòu)貸款方式：①綜合授信貸款：以企業(yè)為主體的土地一級(jí)開發(fā)方式，可以依靠企業(yè)的綜合實(shí)力和信用，獲得授信額度貸款。綜合授信業(yè)務(wù)是銀行根據(jù)符合對(duì)外授信條件的法人客戶的書面申請，綜合評(píng)價(jià)法人客戶的全面情況及提供的擔(dān)保狀況，確定該客戶在一定期限內(nèi)可使用的信用額度，并與之簽訂授信合同。②抵押擔(dān)保貸款：通過抵押或其他擔(dān)保方式獲得銀行貸款。例如將土地未來收益作為抵押物給銀行，取得銀行貸款。③項(xiàng)目融資：即項(xiàng)目的發(fā)起人（即股東）為經(jīng)營項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和全部收益作為還款來源，并以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。該融資方式一般應(yīng)用于發(fā)電設(shè)施、高等級(jí)公路、橋梁、隧道、鐵路、機(jī)場、城市供水以及污水處理廠等大型基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，以及其他投資規(guī)模大、具有長期穩(wěn)定預(yù)期收入的建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目融資貸款一般期限較長，大都為中期（一年以上，五年以下）或長期（五年以上）。2.財(cái)政資金支持土地一級(jí)開發(fā)資金需求量大，周轉(zhuǎn)時(shí)間長，政策性較強(qiáng)，尤其涉及拆遷安置補(bǔ)償?shù)葮I(yè)務(wù)，需要強(qiáng)化財(cái)政政策的支持。政府給予土地開發(fā)主體一定的財(cái)政補(bǔ)貼，以保證土地一級(jí)開發(fā)的順利進(jìn)行。方式：①財(cái)政資金作為資本金注入土地開發(fā)主體土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的最低自有資金比例要求為30%-35%，政府可將財(cái)政資金以注冊資本金的方式注入企業(yè)，以滿足相關(guān)要求，并為后續(xù)銀行貸款等融資方式提供保障。②貸款貼息一級(jí)開發(fā)主體通過銀行貸款等方式融得資金，同時(shí)承擔(dān)了巨額財(cái)務(wù)成本，加大了土地一級(jí)開發(fā)的壓力。政府可以通過貸款貼息的方式減輕主體壓力，保證土地開發(fā)順利進(jìn)行。③保底承諾或收益分成土地一級(jí)開發(fā)主體資金壓力大，且收益無法保障，尤其是在土地招拍掛出讓后，阻隔了一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的開發(fā)方式?？梢酝ㄟ^合同約定的方式，保障開發(fā)主體的最低收益。案例：云南城投與昆明市政府簽訂的土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)合同中規(guī)定：“本合同項(xiàng)下全部可出讓土地地塊通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進(jìn)行出讓，全部可出讓土地出讓總價(jià)款在扣除全部土地一級(jí)開發(fā)總成本及按國家有關(guān)政策提取各項(xiàng)基金后的土地出讓純收益公司按50%的比例獲得收益。但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一級(jí)開發(fā)總成本的5%時(shí)，昆明市人民政府將保證向公司另行支付差價(jià)款，以確保公司的收益不低于本合同項(xiàng)下的全部土地一級(jí)開發(fā)總成本的5%”。3.其他融資方式①委托貸款委托貸款：系指由政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。委托貸款中所涉及到的業(yè)務(wù)費(fèi)用：手續(xù)費(fèi)：銀行接受委托人申辦委托貸款，按委托貸款金額、借款期限、違約行為等約定條款按比例向委托人收取手續(xù)費(fèi)。合同印花稅：每筆委托貸款要按貸款金額的萬分之0.5繳納印花稅。委托貸款中所涉及的利息費(fèi)用。①各單位拆遷補(bǔ)償資金中集體部分可以通過委托貸款的方式借予項(xiàng)目建設(shè)方；②項(xiàng)目建設(shè)方將資金投資于項(xiàng)目，解決項(xiàng)目資金暫時(shí)性短缺問題；③建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)后，可以通過項(xiàng)目貸款的方式融得資金；④項(xiàng)目建成后收回成本并獲得收益；⑤部分所得收益用于歸還①中委托貸款的本金和利息，以及③中銀行貸款的本金和利息。通過委托貸款的方式，保障了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，并帶動(dòng)了銀行間接融資，及時(shí)解決了項(xiàng)目建設(shè)所需的資金，起到有效的資金放大作用。案例②建設(shè)項(xiàng)目③項(xiàng)目建設(shè)方銀行拆遷補(bǔ)償資金中集體部分①③⑤⑤④拆遷補(bǔ)償款①②企業(yè)債券融資指企業(yè)依照法定程序公開發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。包括依照公司法設(shè)立的公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券。目前，上市公司發(fā)行的公司債券由證監(jiān)會(huì)審批，非上市公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由發(fā)改委審批。所籌資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到規(guī)定的要求（6000萬元以上）；經(jīng)濟(jì)效益良好，近三個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)盈利；最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度平均可分配利潤（或凈利潤）足以支付債券一年的利息；現(xiàn)金流情況良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力；近三年沒有違法和重大違規(guī)行為；前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集；已發(fā)行的企業(yè)債券沒有延遲支付本息的情形；發(fā)行債券余額不超過凈資產(chǎn)的40％。發(fā)行企業(yè)債券的條件③短期融資券和中期票據(jù)短期融資券：是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，約定在1年內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具。中期票據(jù)：是企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的一般性債務(wù)，無需擔(dān)保、資產(chǎn)支持或其他復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)。企業(yè)在主管機(jī)構(gòu)注冊一定發(fā)行額度后，可以按需分期發(fā)行。短期融資券期限在1年以內(nèi)，中期票據(jù)期限為1年以上（以3-5年為主）。必備條件：依法設(shè)立的企業(yè)法人機(jī)構(gòu)；具有穩(wěn)定的償付資金來源；可以按照要求進(jìn)行真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息披露；債務(wù)融資工具發(fā)行總額不超過公司凈資產(chǎn)的40%

（用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則報(bào)表，包含少數(shù)股東權(quán)益）。目標(biāo)條件：信用資質(zhì)優(yōu)良；近三年沒有違法和重大違規(guī)行為；近三年發(fā)行的固定收益證券沒有延遲支付本息的情形；具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。發(fā)行主體條件發(fā)行人具有法人資格的非金融企業(yè)（AA級(jí)以上）發(fā)行市場銀行間市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)——注冊制募集資金規(guī)模所有債券待償余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%產(chǎn)品期限中期，以3年、5年為主注冊期限注冊有效期為2年，按發(fā)行計(jì)劃可分期多次發(fā)行；注冊獲批后2月須完成首次發(fā)行。募集資金用途用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。發(fā)行利率簿記建檔，公開招標(biāo)，市場化程度較強(qiáng)擔(dān)保方式依靠發(fā)行人自身信用，無需擔(dān)保承銷機(jī)構(gòu)銀行的投行部承銷方式余額包銷短期融趕資券和音中期票鼓據(jù)的發(fā)擁行要素與企業(yè)熄債發(fā)行籃條件的碰比較共同圓點(diǎn)：發(fā)行濕規(guī)模蘭不超品過凈間資產(chǎn)勾的40%不同點(diǎn)君：1.凈利潤戒的要求企業(yè)譯債券莊：三年纏平均淘凈利耕潤足撿以支傾付一專年的損利息短融、獻(xiàn)中票：納無明確好要求2.募集瘦資金都用途宋的要衣求企業(yè)法債券暗：主母要意攀義上踩的項(xiàng)釋目債只，要翻求項(xiàng)目疑審批積手續(xù)偶齊全，并符稿合國家嶄的產(chǎn)業(yè)膜政策短融、載中票：選募集資鍋金用于聽本企業(yè)燭的生產(chǎn)吊經(jīng)營活犯動(dòng)，具隊(duì)體用途涂未限制3.審批滿制度企業(yè)債擔(dān)券：審批制——國家發(fā)束改委審階批短融、歡中票：注冊制——銀行間乓市場交拐易商協(xié)燭會(huì)注冊返（會(huì)費(fèi)10萬元/年）4.發(fā)行定庸價(jià)企業(yè)債偏券：通宵過推介薪，主承夠銷商確慰定利率旺區(qū)間，泥報(bào)批人嘆民銀行倉，市場幅化程度甩較低短融、演中票：串市場化拆發(fā)行，公開招泊標(biāo)，簿器記建檔三種忍債券街融資挎方式蓬的比橡較優(yōu)點(diǎn)不足銀行貸款融資手續(xù)簡單，速度快嚴(yán)格的利率管制，融資成本難以差異化。企業(yè)債券可以在較長期限內(nèi)（5～10年）鎖定成本，降低利率風(fēng)險(xiǎn)。審批制度較為繁瑣，債券發(fā)行難度較大；資金用途只與確定項(xiàng)目相匹配。短期融資券中期票據(jù)申請程序簡單，融資成本較低；募集資金用于生產(chǎn)經(jīng)營，沒有固定的使用限制；一次注冊，分期發(fā)行，具有一定靈活性期限較短，利率風(fēng)險(xiǎn)及發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)大。④信桑托融面資發(fā)行股信托和計(jì)劃道是目攏前除捎了銀狂行信贏貸以旦外，瞇介入撓土地祥一級(jí)場開發(fā)彎領(lǐng)域絮最多籍的一欄種融噴資途鵲徑。信托是指下委托驚人基茫于對(duì)衣受托扯人的丘信任秩，將釀其財(cái)憲產(chǎn)權(quán)沖委托改給受糕托人腥，由濾受托梅人按口委托糖人的饅意愿榆以自目己的灰名義毅，為變受益宅人的柏利益選或者把特定放目的游進(jìn)行亡管理洋或者屢處分撿的行爽為。信托產(chǎn)口品在做緣瑞土地一塞級(jí)開發(fā)繭貸款的溉時(shí)候有鼓更多的計(jì)創(chuàng)新，楊如土地闖證抵押杜模式、注政府擔(dān)天保模式指、優(yōu)先獸收益權(quán)羨模式，犧以及先債募集專帳項(xiàng)基金聽再貸款躲和股權(quán)強(qiáng)投資等霉模式。信托盲融資鍛案例績：北京商皮務(wù)中心逢區(qū)（CBD）土地迅開發(fā)項(xiàng)躬目資金角信托計(jì)言劃信托資晨金以信君托貸款紐奉方式向喪北京土停地整理湯儲(chǔ)備中奧心商務(wù)宿區(qū)分中航心提供光專項(xiàng)資瓣金貸款南，用于未商務(wù)中湊心區(qū)土地懇開發(fā)耳及基春礎(chǔ)設(shè)莊施建堵設(shè)項(xiàng)鳳目。信托飼計(jì)劃遇規(guī)模催：人由民幣595父94萬元信托床計(jì)劃擇期限誤為五年，于20傅02年10月16日信從托計(jì)聚劃成鄭立之義日起毒開始可，于200優(yōu)7年10月16日信叨托計(jì)棍劃終擠止。④基金政府燭的土感地儲(chǔ)介備基滴金（抬專項(xiàng)印資金困）土地倒儲(chǔ)備趴基金柜不同鐵于一務(wù)般的起基金給，它僵既是化投融謠資體幼系建熟立的賭基礎(chǔ)舉，同惱時(shí)也耐是順祥利進(jìn)設(shè)行城談市建攏設(shè)和遵土地雜一級(jí)盼開發(fā)版所需偷資金結(jié)的基通本保蒙證。光可以通過土盞地二級(jí)輕市場回慣款成立摧土地儲(chǔ)單備基金猛，為一勤級(jí)土地風(fēng)開發(fā)提番供銀行構(gòu)貸款擔(dān)臣保，或粉者直接澡參與資打金短缺態(tài)的項(xiàng)目乳。土地儲(chǔ)千備基金面應(yīng)是專輝款專用澤的一種刪基金，銳其來源雙和使用折都應(yīng)有冷明確的而規(guī)定。主要佩來源領(lǐng)：土地脈收益鞠（包置括土激地出遞讓金炒和土取地增是值部賣分）祝；財(cái)封政撥?？睿还史伤婪ㄒ?guī)納允許枕范圍捧內(nèi)的娘公共依基金僚的有見償使神用；充政策套性銀仔行對(duì)莊土地魄開發(fā)餃所需復(fù)資金物的有測償支纖持等艦。土地儲(chǔ)松備基金導(dǎo)的建立嘩應(yīng)強(qiáng)調(diào)政府的堡主導(dǎo)作久用，強(qiáng)畝化財(cái)志政政喇策的嶼支持致。社會(huì)投憶資的土舍地基金土地基俊金是指由樸政府設(shè)等立土地礙基金及騙其管理簡機(jī)構(gòu)，迷通過發(fā)飛行以土壤地未來米收益為續(xù)擔(dān)保的指土地收望益權(quán)證騾，向社精會(huì)大眾穴募集基臨金。所陡募集資雨金交由懂土地儲(chǔ)眉備機(jī)構(gòu)扇進(jìn)行城撕市土地襖的經(jīng)營械，而儲(chǔ)征備土地鋤的出讓境、出租聚等相應(yīng)脹收益則揮進(jìn)入土禁地基金店，并由設(shè)投資者辣根據(jù)土層地收益見權(quán)證進(jìn)念行收益狹分配。政府躺主導(dǎo)摔的土確地儲(chǔ)墻備基殺金可壞以以引導(dǎo)效基金的形諷式，占撬動(dòng)壓更多肯社會(huì)創(chuàng)資金以，用搶于土水地開歲發(fā)及第基礎(chǔ)蝕設(shè)施章項(xiàng)目啊建設(shè)慘。由政府各投入部障分啟動(dòng)偶資金，別吸納各爐類可以稠利用的工資本，勿實(shí)行專妙業(yè)化管孟理，實(shí)制現(xiàn)土地穿經(jīng)營資芽金內(nèi)部更循環(huán)機(jī)罩制。案例：天津?yàn)I煮海新區(qū)古的開發(fā)則，天津罷城投集徒團(tuán)與其訴他機(jī)構(gòu)彈投資者暗組建的至渤海產(chǎn)金業(yè)基金據(jù)，總額20瞧0億元，是是我國獲第一支探國務(wù)院賀批準(zhǔn)的澇契約性墨產(chǎn)業(yè)投淡資基金嘗，為籌待措城建義投資提鵝供了一勞個(gè)新的僚融資渠騎道。⑤RE賊IT逗S及其卡他資漢產(chǎn)證甚券化遠(yuǎn)產(chǎn)品REITs房地產(chǎn)投資信托基金〓房地產(chǎn)信托投資基金REITS（RealEstateInvestmentTrust）誕生于20世紀(jì)60年代的美國，目前已經(jīng)是國際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益；REITS是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)和收益介于股票和債券之間；REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實(shí)時(shí)交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為小份額的可實(shí)時(shí)交易的REIT份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。土地番出讓宏收益資證券題化，就是將蝕歸屬土佛地一級(jí)到開發(fā)商幫的土地吼出讓收旱益部分霉設(shè)計(jì)成恐證券在疾資本市中場出售春，將未植來的土譯地出讓菜收益現(xiàn)當(dāng)值用于汽今天的貝土地一編級(jí)開發(fā)蘿業(yè)務(wù)。一旦吹土地亭出讓前收益類證券絮化能多夠?qū)嵅攀?，不則土王地一乖級(jí)開賓發(fā)業(yè)燥務(wù)就酷可以抽使用冶更多家融資恥方式番：財(cái)裝政撥黨款、仆銀行貼貸款薪、土喪地信販托、贈(zèng)土地找基金氣、土信地債誓券、厭利用牢住房磚公積懷金、押社會(huì)腿保險(xiǎn)寬基金孟、保躺險(xiǎn)資但金、捷離退躁休基粘金、膜養(yǎng)老趣基金賊、企紹業(yè)或爬企業(yè)捆聯(lián)合群體融州資、灘招商至引資嗓、項(xiàng)朋目融牛資、蟻國外不融資積等。REI駱TS及土地市收益證蠶券化產(chǎn)販品在我柳國還無景法突破碧政策及茅操作上虜?shù)钠款i遼限制，勝逐漸在傅我國土悔地一級(jí)逮開發(fā)中棟引入這購些產(chǎn)品劉，必將刪是未來哲土地開跪發(fā)融資隙的方向家。三、土禾地開發(fā)蛇模式分厚析《北京市愁土地儲(chǔ)眨備和一帳級(jí)開發(fā)疾暫行辦積法》京國土尤市〔2羽00堤5〕垃54撿0號(hào)文件浮中規(guī)定絲式：土地餅儲(chǔ)備臟開發(fā)敘堅(jiān)持腸以政府俊主導(dǎo)蔽、市匆場化抄運(yùn)作的原哭則，巾可以免由土地貍儲(chǔ)備訊機(jī)構(gòu)承擔(dān)或鏈者通過昌招標(biāo)方沉式選擇婆有相應(yīng)臉資質(zhì)等袖級(jí)的房地產(chǎn)練開發(fā)企虎業(yè)承擔(dān)看。土地津儲(chǔ)備揉機(jī)構(gòu)獎(jiǎng)負(fù)責(zé)橋?qū)嵤┩恋亻_飄發(fā)的，撇由土地得儲(chǔ)備機(jī)怒構(gòu)負(fù)責(zé)濱籌措資攏金、辦牛理規(guī)劃委、項(xiàng)目濟(jì)核準(zhǔn)、啟征地拆務(wù)遷及大顯市政建坑設(shè)等手扎續(xù)并組絕織實(shí)施削。其中梯通過招鋤標(biāo)方式饞選擇開墻發(fā)企業(yè)及負(fù)責(zé)土怒地開發(fā)行具體管遇理的，私開發(fā)企卸業(yè)的管吸理費(fèi)用柄不高于痕土地儲(chǔ)汪備開發(fā)則成本的2%。通過招守標(biāo)方式管選擇開發(fā)圾企業(yè)窩實(shí)施土地逃開發(fā)匙的，抽由開套發(fā)企苦業(yè)負(fù)擠責(zé)籌骨措資塊金、匙辦理漆規(guī)劃幅、項(xiàng)筍目核首準(zhǔn)、獨(dú)征地雁拆遷心和大揪市政辜建設(shè)白等手啟續(xù)并擱組織以實(shí)施健。招玻標(biāo)底晚價(jià)包牛括土鐘地儲(chǔ)叼備開扔發(fā)的言預(yù)計(jì)拖總成惹本和速利潤咬，利短潤率匯不高蘇于預(yù)罰計(jì)成糟本的8%。根據(jù)國織家政策散規(guī)定及揀目前土可地開發(fā)伴情況，酬可以將原土地開勵(lì)發(fā)模式述分為政府主兄導(dǎo)型和市場敏化運(yùn)炸作型兩種攝基本拒模式似。1.政府魔主導(dǎo)拐型政府勻主導(dǎo)蓄型開雀發(fā)模攤式是悠指由于土地夕儲(chǔ)備佩中心笨完全胖負(fù)責(zé)燭或由進(jìn)政府吐指定攪特定歪的開饞發(fā)企補(bǔ)業(yè)進(jìn)常行土驚地一摧級(jí)開藏發(fā)。主要包凡括兩種朱情形：①成歪立土支地儲(chǔ)稿備中具心，罵由其晃完成北全部可土地謠開發(fā)潮工作開，資泰金可郊以由秘政府詞通過雞財(cái)政輔撥款及來獲澇得或乏銀行索融資宜等其睬他方萬式獲憐得。②政府伴領(lǐng)導(dǎo)戲下的贏市場娃運(yùn)作醒：由政坐府授幫權(quán)直鋒屬的時(shí)大型計(jì)企業(yè)良進(jìn)行皆土地勾一級(jí)使開發(fā)炮，土架地開不發(fā)機(jī)秒構(gòu)隸穗屬于獲政府城，代泥表土偵地儲(chǔ)刷備中踩心行葵使土瓦地儲(chǔ)偶備職黨能。2.市場伶化運(yùn)效作政府負(fù)握責(zé)土地豈一級(jí)開帝發(fā)的招腥投標(biāo)工羊作，所瓜有有資失質(zhì)的企像業(yè)均可間參加招妥投標(biāo)，帝由中標(biāo)魯企業(yè)完日成土地忠開發(fā)，讀政府實(shí)溉施監(jiān)督周。這種模器式通過縮慧市場化亭的運(yùn)作烏，能充繼分利用糞社會(huì)力饞量實(shí)施移土地開販發(fā)。開發(fā)僵企業(yè)鋼自行菊組織節(jié)融資鈴，全殘部風(fēng)板險(xiǎn)和址責(zé)任蛙都由失其自鏟行承湖擔(dān)，群這就柜會(huì)大維大增乖加開通發(fā)企蛾業(yè)的啊融資注難度召。所有融惰資的責(zé)降任全部謙由開發(fā)愈企業(yè)承酬擔(dān)，一瓦旦資金劣鏈出現(xiàn)失斷裂，恭不僅使訓(xùn)得開發(fā)領(lǐng)企業(yè)無臂法按合挎同規(guī)定距及時(shí)、駱順利地蒸完成土殿地一級(jí)潤開發(fā)的始任務(wù)，糾而且還抓會(huì)危及捷企業(yè)自表身的生磚存。相對(duì)于潮融資問導(dǎo)題以及那各種風(fēng)承險(xiǎn)，8%的利潤憐率對(duì)開境發(fā)企業(yè)早的吸引館力并不認(rèn)大。土地?fù)]一級(jí)稀開發(fā)頃的市麗場化犁模式吐曾經(jīng)象一度皂被推等崇，刻但由抹于資裁金問泰題、烤可控覆性問青題、兆公平暢競爭體問題青和政脅企職椒責(zé)不飛分問勿題，個(gè)北京優(yōu)市土浮地一沃級(jí)開番發(fā)的政府才主導(dǎo)昌型和舟市場陵化相奧結(jié)合的模獎(jiǎng)式逐護(hù)漸被政府驚主導(dǎo)票型所取殘代。北京鞠市土闊地一頸級(jí)開疾發(fā)不宋同主譽(yù)體占稀比分書析表2007200820092010招投標(biāo)企業(yè)占比（%）31低于30低于200土地儲(chǔ)備中心及國企占比（%）69不低于70不低于80100因此抽，在裳市場滑化運(yùn)致作過企程中泄，政蒜府也莊要發(fā)援揮其姥主導(dǎo)漂作用準(zhǔn)。一方面豎政府要稠加強(qiáng)對(duì)分成本的高審核、憂控制和嶼全過程悄監(jiān)管；另一方悄面，要范建立收世益合理討分配制澤度。對(duì)于顧土地部出讓庫增值饒部分你，可廁以按泰照投將資主濤體和梯收益爐主體賓實(shí)行樂“利凱益共啞享、賢風(fēng)險(xiǎn)鼻共擔(dān)卷”的涼原則國，將逮增值造部分朽按比倦例進(jìn)俘行分語配。鑼分配碎給一好級(jí)開歷發(fā)企通業(yè)的淚增值泥部分鈔作為狹補(bǔ)充役給企光業(yè)下堵一輪供的土輔地一惜級(jí)開緊發(fā)資廁金，怪對(duì)該遷部分憑資金撕實(shí)行偉封閉田運(yùn)行訊、專銜項(xiàng)使少用、教專戶票管理椅、全嶄過程斯監(jiān)管且。不同置的開灘發(fā)融訴資模嘆式存諷在不魂同的棕特點(diǎn)凳，選貢擇哪勉種模施式主木要考男慮是光否有喝利于證進(jìn)行袖融資逮、是貢否有熟利于錯(cuò)提高霜資源融運(yùn)行傾效率良、是披否有仙利于樹增強(qiáng)康招商姿能力辭。隨著吃外部魚環(huán)境番的變五化和泡自身石能力使的增齊減，在可以蒜適時(shí)蠟地調(diào)灑整開讓發(fā)模豬式，政使其立更有也效。1.以政情府為削損益罪主體薦的開絲式發(fā)模愈式蘇州總做法料：新區(qū)政喘府委托宣蘇新集北團(tuán)公司勺融資、血征地、勻配套，攪政府出深讓土地欲，并將奇土地出瞇讓金支它付征地尾成本、割財(cái)務(wù)費(fèi)慘用，回億購基礎(chǔ)膀設(shè)施資慶產(chǎn)，不刑足的部薄分逐年或用財(cái)政趙收入彌大補(bǔ)。蘇虛新集團(tuán)壟公司是漲融資主煤體，而麥新區(qū)政筑府是損現(xiàn)益主體叔。重慶做渴法：建立政驅(qū)府全資倡的土地責(zé)儲(chǔ)備暢中心，由秧該中檢心以眾規(guī)劃董土地犯未來乓的土章地出肌讓金河作為稀質(zhì)押證，向給銀行躍借款瀉，由暖中心標(biāo)征地妹，并悶委托景有關(guān)燒公司草進(jìn)行抗配套牌，中異心代揚(yáng)表政大府出忘讓、只拍賣斜土地腐。不同融河資模式弟案例企業(yè)融資開發(fā)政府出讓土地成本費(fèi)用土地收益支付成本、回購資產(chǎn)2.以企業(yè)殺為損益壁主體的爽開發(fā)?；氖轿靼惭龇福何靼哺邥r(shí)新區(qū)在終“一次眉創(chuàng)業(yè)”勇期間也噸采用了盟以高科米集團(tuán)公迎司進(jìn)行直土地一豬級(jí)開發(fā)首的模式慮，高科已集團(tuán)公晚司向銀債行融資箱并開發(fā)幟土地，夸以政府礦的名義膏出讓土百地，管塊委會(huì)（禽代表政順府）除介必要的澆財(cái)政支關(guān)出外，鑄將土地握出讓金鍛和節(jié)余陡的財(cái)政嗎收入都廉投入高歲科集團(tuán)茫公司用瞧于土地直的滾動(dòng)貴開發(fā)。大連做蠅法：大連軟桌件園是晴由私營起企業(yè)組澤建的大辜連軟件蹲園開發(fā)株有限公浴司負(fù)責(zé)回開發(fā)的坑。該園悲區(qū)的良楚性運(yùn)營游取決于劉三方面球因素：啦一是獨(dú)秀特的行藝業(yè)定位暑，二是貸政府的迎大力支維持，大揭連市政昆府把軟五件作為談支柱產(chǎn)竹業(yè)，投兇入了許穗多資源差。三是排良好的佳地段使劇得園區(qū)需有可能織獲得較錘好的房若地產(chǎn)開形發(fā)收益劫，以支涂撐園區(qū)粗的良性征發(fā)展。企業(yè)融鼠資開發(fā)企業(yè)出尾讓土地成本費(fèi)滑用土地收診益政府財(cái)蒼政支出四、各音開發(fā)區(qū)拌土地開榨發(fā)及投仍融資體膚制案例天津泰則達(dá)投資告控股有歉限公司是天津乏經(jīng)濟(jì)技肯術(shù)開發(fā)媽區(qū)的投恥資開發(fā)什主體。公司基駛本情況200背1年天津巧開發(fā)區(qū)顯改制開賢發(fā)區(qū)總殲公司，蕉重組泰迅達(dá)集團(tuán)禍、建設(shè)壘集團(tuán)成買立泰達(dá)嚇控股。截止到20搖10年三膚季度高，總餅資產(chǎn)還為158焦7.5洪5億元，凈資毛產(chǎn)為272紹.21億元。擁有泰抓達(dá)集團(tuán)錘、泰達(dá)昏建設(shè)集戰(zhàn)團(tuán)等15家全勁資子料公司擴(kuò)；泰達(dá)原股份閑、津拼濱發(fā)薄展、趟濱海拆能源松等5家上市滲公司；濱海親快速洪、天豆津鋼攪管集范團(tuán)等30余家味控股淺公司誕；渤海銀常行、渤拉海財(cái)產(chǎn)瞧保險(xiǎn)、喇恒安標(biāo)飼準(zhǔn)人壽專等40余家效主要棚參控僚股子都公司坊。發(fā)展溉路徑公司仁遵循巨的是暈“做咬大——做強(qiáng)——做實(shí)艘”的充發(fā)展褲道路蟲。成立后漲的成效在成立擠后的5年內(nèi)側(cè)泰達(dá)去控股寇融通禍了超席過80嗚0億以上華的資世金，宇在開滿發(fā)區(qū)播擴(kuò)張?zhí)习l(fā)展莊期極原大地沒促進(jìn)岡了區(qū)回域建愧設(shè)和理區(qū)內(nèi)材產(chǎn)業(yè)膽企業(yè)跑發(fā)展暑。天津獸經(jīng)濟(jì)挪技術(shù)哭開發(fā)執(zhí)區(qū)天津經(jīng)茅濟(jì)技術(shù)挎開發(fā)區(qū)泰達(dá)賊控股公用事業(yè)專營領(lǐng)域200億元水電氣壩熱軌道正交通道路橋垮梁垃圾發(fā)羅電、污掉水處理斷、海水濱淡化城市惠開發(fā)運(yùn)營實(shí)業(yè)投資金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)逐業(yè)46領(lǐng)0億元開發(fā)配桃套，泰殖達(dá)集團(tuán)煌等390億元天津鋼伏管、航騾母游樂毒場等40億元渤海上銀行爬、證腫券信甜托等酒店、磚會(huì)館、藥足球場瓣等區(qū)域開發(fā)圍海造掉地、收芳購海岸孝線、灘胞涂進(jìn)行活臨海新富城、旅姜游區(qū)開招發(fā)天津墻開發(fā)廊區(qū)投敘融資橋平臺(tái)漠三階透段資金大清循環(huán)：財(cái)政資交金、土跑地出讓全金、銀怕行貸款多捆綁，惰用于建愉設(shè)和還荒本付息資源大紐奉循環(huán)：1、以上蟲市公中司為督平臺(tái)掙進(jìn)行童資源取重組浪，通支過注框入優(yōu)政質(zhì)資農(nóng)產(chǎn)、違資產(chǎn)垃置換可等方戀式推讀動(dòng)上碑市，耀發(fā)揮位資本地放大衡效應(yīng)2、通過懲上市融喊通資金失，用資劈燕金去獲新取更多歲的資源箱，開發(fā)黨建設(shè)進(jìn)忠行培育3、培育瓜優(yōu)質(zhì)資丘產(chǎn)再裝饅入上市俱公司獲聯(lián)取新一憂輪的發(fā)改展資金偽，以此爭實(shí)現(xiàn)資果源循環(huán)資本零大循獅環(huán)：1、組痛合政戲府、惜企業(yè)希、社禁會(huì)資紛源壯訓(xùn)大融硬資平便臺(tái)2、拓雁寬融閣資渠說道，知擴(kuò)大編直接盾融資井，撬耗動(dòng)間算接融斬資，遵實(shí)現(xiàn)濃資本叮循環(huán)123（1）園區(qū)飛開發(fā)的愁“雙主慶體模式旁”：政旱府組織擾推動(dòng)+主力吸銀行幟金融姻支持政府乓出函損指定(特許)地塊區(qū)的土地開順發(fā)權(quán)、獻(xiàn)土地出遼讓收益結(jié)權(quán)授予啞開發(fā)公每司；開發(fā)公英司將獲糧得的土劑地出讓略收益權(quán)抖質(zhì)押，替獲取貸鼠款。園區(qū)承巾諾給予帖開行對(duì)想園區(qū)未訓(xùn)來5年內(nèi)政鄰府計(jì)劃她或規(guī)劃何的項(xiàng)目餡優(yōu)先提抱供貸款旨的權(quán)利振，以及封對(duì)后續(xù)稈融資服禿務(wù)（債秋券承銷玻、財(cái)務(wù)派顧問）界享有優(yōu)把先權(quán)。蘇州工季業(yè)園區(qū)蘇州烘工業(yè)宋園以中新蘇州州工業(yè)甘園區(qū)開愛發(fā)公司為主跌導(dǎo)進(jìn)虹行園晌區(qū)開委發(fā)和濟(jì)招商猜引資染，管熟委會(huì)完負(fù)責(zé)炭政府嶄行政踢和社濤會(huì)管敞理職功能。（2）園區(qū)鹿引導(dǎo)基扇金20勸06年3月22日，喊國內(nèi)紀(jì)第一伴只創(chuàng)技業(yè)投棉資引要導(dǎo)基必金——“蘇吐州工抵業(yè)園爛區(qū)創(chuàng)素業(yè)投海資引誼導(dǎo)基行金”揚(yáng)在蘇撲州工蛇業(yè)園骨區(qū)成都立。（3）債權(quán)填融資方抬式200軍3年11月蘇州健工業(yè)園德區(qū)地產(chǎn)貧經(jīng)營管忠理公司紗發(fā)行10億元的僻企業(yè)債總?cè)?00弦8年4月蘇棉州工殊業(yè)園牌國有鵝資產(chǎn)槳控股埋有限銹公司忘發(fā)行10億元的僻短期融頭資券。2009年蘇至州工御業(yè)園矩創(chuàng)業(yè)權(quán)投資氏有限姻公司肯發(fā)行5億元弄公司金債券蓄。（4）中捷小企詳業(yè)“純統(tǒng)貸青平臺(tái)麗”園區(qū)財(cái)逆政撥付20荷00萬元汽委托滲定向腸投資站成立滑“融餃風(fēng)管沒理”皆，以款“統(tǒng)傷貸平招臺(tái)”我的形至式向粘國開慌行申血請了對(duì)首期300扁0萬元舍的5年期貸脆款。政府捆提供聯(lián)一定高的貼光息和名風(fēng)險(xiǎn)集補(bǔ)償浩政策賓，融江創(chuàng)擔(dān)久保公獻(xiàn)司負(fù)悔責(zé)“巖融風(fēng)菊管理健”的沖日常肌經(jīng)營。資金仆通過貼融創(chuàng)倦擔(dān)保督專業(yè)瘋的評(píng)帳審及荷管理捷手段屬，以虜委托許貸款拳的方鉛式，定用于巨對(duì)集付成電默路設(shè)染計(jì)、世通信灶、生枝物醫(yī)創(chuàng)藥、盛光電友、軟攜件、貪動(dòng)漫脊等高漢新技睬術(shù)企也業(yè)在委啟動(dòng)框階段淹的的侍投入驗(yàn)。已有多尼家企業(yè)腦在“統(tǒng)小貸平臺(tái)迷”的資角金支持秧下取得辮長足進(jìn)渣步，并愈獲得了VC的資金瀉投入。蘇州工憲業(yè)園區(qū)蘇州工賺業(yè)園區(qū)老撾萬旨象特殊裳經(jīng)濟(jì)區(qū)雷項(xiàng)目，昆首次把駕開發(fā)區(qū)傷建設(shè)經(jīng)捎驗(yàn)“打?qū)О陛敳潘秃Ｍ鈩?，國家手開發(fā)銀席行提供曬中方建歲設(shè)老撾20皮09年東南蛙亞運(yùn)動(dòng)幸會(huì)場館艇并開發(fā)管萬象市娃周邊10平方撲公里貴土地電的資榜金支散持。免費(fèi)鉗建設(shè)掘萬象證體育談場10平方公闊里萬象問新城的慮開發(fā)權(quán)云南懼建工蘇