城市綜合體項目整體形象定位

——三水健力寶項目整體定位方案事業(yè)四部2017年4月CONTENTS

PART2項目住宅客戶定位分析

PART1可研性報告回顧謀局定調

PART4項目整體形象定位進階

PART3商業(yè)市場分析定位破局項目可研性報告回顧Partone城市背景理解廣佛同城帶動佛山經濟上行，接近準一線城市水平佛山，廣佛同城經濟圈，省內經濟發(fā)展處領先地位佛山整體經濟上行，城市格局提升，接近準一線城市水平；城市背景理解三水經濟同步穩(wěn)增，消費力增強，聯(lián)通廣佛更便捷三水區(qū)域經濟同步穩(wěn)增，消費力增強，未來可持續(xù)發(fā)展水平提高；廣佛同城多項規(guī)劃深化落實，三水片區(qū)坐享紅利；土地市場發(fā)展三水區(qū)域庫存量充足，知名品牌相繼涌入，市場競爭加劇佛山土地市場供不應求，多個外來品牌開發(fā)商首進佛山；優(yōu)質地塊遭哄搶，地王頻出，樓價上溢有張力；三水地價上揚，后續(xù)高房價有支撐；三水未入市地塊主要集中在北江新城片區(qū)，形成競爭；政策走勢廣佛限購政策接連加碼，三水非限區(qū)域且價格洼地，坐享紅利廣州限購政策嚴厲佛山限購區(qū)政策加碼非限購區(qū)避開政府調控未來非限購市場客戶溢出效應愈加明顯，一二級市場均迎來紅利項目區(qū)位分析項目地處三水城央中心，配套資源環(huán)繞，區(qū)位價值凸顯區(qū)位：政文組團核心，商業(yè)板塊中心地段；交通：周邊道路通達城市主干道及廣佛肇清四地高速，交通便利；資源：一河三公園生態(tài)環(huán)繞；配套：商業(yè)配套集中，學區(qū)資源突出，周邊名校環(huán)繞；三水住宅市場分析三水非限，住宅需求量大，推動量價齊升非限區(qū)域，價格洼地，價值凸顯2016年三水市場積極去庫存，實現(xiàn)量價齊升；預測2017上半年三水住宅推售貨量大，消化周期延長；三水市場剛需戶型消化力強、剛改戶型具一定的潛力；大面積消化能力較弱；主要競品集中在北江新城和三水新城；預測2017上半年三水住宅推售貨量大，競爭劇烈；三水市場產品剛需為主，各版塊集中推貨，競爭劇烈三水住宅市場分析三水公寓市場分析三水公寓以投資型為主導，小面積產品去化快去化情況較好，存量細，成交均價逐步攀升，市場需要新項目進行補充公寓分布以新城區(qū)域與北江片區(qū)為主；以30-50方小面積產品為主；三水公寓市場分析公寓產品存量少，未來供應以類住宅公寓為主，且數量不多市場公寓項目多為尾盤或售罄，在售項目均價為7800-8500元/㎡；未來供應量較少，主要以類住宅公寓為主；寫字樓市場處起步階段，供大于求佛山寫字樓供求失衡，大量庫存難以消化；三水寫字樓市場處于起步發(fā)展階段，檔次、租金水平相對較低；市場供求有所增加，成交均價約8000元/㎡；市場對于高端寫字樓市場的需求量不大；三水寫字樓市場分析商業(yè)市場分析檔次提高、競爭加劇集中式商業(yè)消費規(guī)模龐大，檔次逐漸走高，未來新增競爭壓力陡增；商業(yè)市場分析三水商業(yè)市場體量巨大，集中商業(yè)分流有限客群，競爭加劇社區(qū)商鋪規(guī)模不容小窺，受集中商業(yè)分流影響投資客戶來源主要以廣州客為主總結住宅公寓寫字樓商業(yè)剛需戶型為主剛改戶型具潛力項目可打造通燃氣的公寓投資產品推向市場寫字樓產品存在一定市場風險商業(yè)定位應避免與萬達等商業(yè)體正面競爭，需要走差異化、主題化路線，同時招商需要前置44號地塊整盤建議住宅+公寓+商業(yè)剛需戶型為主剛改戶型具潛力雙鑰匙修正為30~50㎡的LOFT公寓錯位發(fā)展集中商業(yè)基于市場格局及區(qū)位情況下，本項目將吸引怎樣的一批客群？項目住宅客戶定位分析Parttwo佛山跨區(qū)敞域置業(yè)趨逼勢明顯佛山市場莫進入多元哄化時代，圣產品和客術戶不斷升冤級，置業(yè)裳需求趨向蛋多元化，厭區(qū)域間客仇戶流動性析明顯。2005年2009年2016年物業(yè)趨勢典型項目客戶構成佛山高檔住宅小區(qū)開始出現(xiàn)，“城市型度假”住宅熱銷園林、物管、會所等社區(qū)配套基本完善，出現(xiàn)資源型豪宅大盤伴隨城市價值提升，豪宅價值開始多元化，城市豪宅與資源豪宅并存，綜合體物業(yè)興起碧桂花城、怡景苑天湖酈都、玫瑰園、濱海御庭、保利一號公館天湖華府、綠地璀璨天城、金海M-CITY、碧桂園城市之光……客戶呈現(xiàn)多元化，區(qū)域間客戶流動顯現(xiàn)，首次置業(yè)、多次置業(yè)兼顧初本地客戶外，輻射交通主干道、行政村、產業(yè)帶為支點的客戶本地客戶為主：食租階層/公務員/企業(yè)主/生意人價值因素置業(yè)目的資源環(huán)境/社區(qū)配套/地理位置/產品/物業(yè)服務/社區(qū)規(guī)模地理位置/周邊配套/資源環(huán)境/社區(qū)規(guī)模地段交通/新興中心地段/區(qū)域規(guī)劃/品牌/社區(qū)規(guī)模/產品/社區(qū)配套/資源環(huán)境多元化時代傳統(tǒng)豪宅時代高檔社區(qū)初現(xiàn)時代自住:投資：8:2首次置業(yè)為主；改善型（首改居多+再改為輔）需求自住:投資：7:3首次置業(yè)+改善型（首改+再改）需求自住兼投資居多首次置業(yè)+改善型（首改+再改+多改）需求在城獵市升炊級發(fā)有展的談大背釀景下吳，佛山產品袋和客戶結階構也在升蕩級變化廣州客皇西遷仔區(qū)外客植源置業(yè)帆比例提慢高1、本地客戶外溢：隨著交通飛速發(fā)展，城市間距離縮短，城央環(huán)境追求型客戶置業(yè)外溢化3、限購政策促使廣州客外溢：三水作為非限購區(qū)域，在政策利好環(huán)境下，聯(lián)動廣州客戶涌入，拉動三水量價齊升【佛山客戶市場概述】隨著軌道交通及客戶流向發(fā)展趨勢，未來廣州客西遷路徑繼續(xù)加大，城區(qū)客外溢置業(yè)化比例提高。2、廣州西遷置業(yè)：廣州客戶“自東向西、自北向南”逐步滲透至佛山各板塊廣州西遷客戶為近一年成交趨勢，廣州客戶帶來量價齊升。中心區(qū)客戶受房價拉高影響，呈現(xiàn)向周邊城鎮(zhèn)外溢趨勢。數據來源效：中原地翻產研究中心三水嫂本地墾客戶誓研究客戶構成變化情況三水30-40%南海及禪城20-30%肇慶20-25%廣州10-15%2015年之后，尤其是2016年部分聯(lián)動項目廣州客戶比例超過60%（三水北站、云東海站）廣佛肇輕軌通車2015/12/282014/12/26（三水南站）南廣、貴廣高鐵通車廣佛客戶聯(lián)動2016三水區(qū)虜域項目往廣州客捆比例增汽加的原辣因：“糟賣點”源-軌瓣道交通登+“渠緒道”櫻-廣佛齊聯(lián)動【客鉆戶構父成變雕化】過去茅多區(qū)洞域均貨衡分極布，購隨著慈軌道街交通鉤開通宏以及陽廣州涌外溢血客戶晚被大滲批導鳴入三旬水洋灑房市碧場，川廣州休客戶潤對于牧三水俱的心債理距劑離被為打破昂，區(qū)燭域認默知增滴強，乞從而幻玉推使春住宅且客戶惡的成拖交比融例上鹿升。廣州占伴比54%三水占盈比34%南海禪場城占比12魯%三水哄區(qū)域客戶分析區(qū)域分析稿分析重點研時究客戶狂來源占承比較高敵的三大劑板塊（武三水、敲禪桂及啞廣州）三水塘住宅墾客戶列主要領分為搜三大鬧區(qū)域錘，分吹別為姥三水嚴本地蕩區(qū)域味（34%），禪誤桂區(qū)域爸（12%）及疊廣州內區(qū)域晴（54楊%）目標客筒戶研究份思路佛山市脫場近年蝦客戶發(fā)豬展變化曉特征區(qū)域板讀塊中，押客戶來傲源及構辛成變化乎？佛山脾市場繳客戶狠研究三水地板塊逃客戶奧特征未來地菊塊開發(fā)伏所要承懲接的目窯標客群貌演變趨枕勢？未來么目標揀客戶菊預判從區(qū)域板貿塊客戶情妙況看區(qū)域去競品客戶黑，預判未辟來目標御客戶的輸可能性金！板塊民客戶斧參照紋選擇本項目總勒建面67冒萬方，作該為一個三逼水西南大暈盤，未來漁將必須吸北納外區(qū)客殖。分析區(qū)土域內的客框戶特征，斷以分析未剩來項目對菊外區(qū)客的望拉動能力姑。從走量唐好、臭高溢眼價、沃高口似碑三個維度墾，選取不指同區(qū)域的培典型大盤窄，得出項燭目未來的勿客戶特征騙：北江新城板塊北江新區(qū)板塊三水西南板塊三水新城板塊三水時代城北大博雅濱江雅居樂雅湖半島三水新城板塊恒福新里程保利中央公館住宅競貞品項目輪客戶分鋸析——臣三水新戶城板塊從201稀4開盤糊的本散地客幸戶占償比80游%到201雹6年本授地客貢戶占捏比53%、廣州客驢占比34%；項目利容用品牌陸開發(fā)商哀、地鐵姜沿線等蒸吸引客疲戶；利用輕軌榜旁優(yōu)勢在慌三水聯(lián)動片項目帶客哭期間攔截堂大量廣州企客戶，帶黃來大量區(qū)唱域外來訪脫成交，也任實現(xiàn)了量滲價齊升，臉單價逐漸芹破萬。【保利脹中央公森園】——本地線客戶浙為主身，外析區(qū)投柳資客株有較灑大幅訂度增墳長住宅競她品項目語客戶分金析——泄三水新話城板塊注：客戶揉統(tǒng)計來源201踏6年項遞目來度訪成交客油戶區(qū)域定方面主上要為西茂南城區(qū)糾（31低%）及寒廣州（藍31%駕）為主蹤蝶；其余污多以樂洪平、蘆繼苞等街離鎮(zhèn)客戶輪來源；成交客戶滅大多以企飽業(yè)中高層立、個體工槍商戶、私粒營企業(yè)主頭，客戶群宇鎖定在中丘高層消費兄人群。【恒翻福新貨里程休】——廣州仆客戶緒與本軟地客燙戶持挎平住宅紐奉競品硬項目蒙客戶摩分析酸——盛北江礦新城愧板塊【三語水時華代城熄】——受益于扯地鐵，己廣州客肯戶劇增三水易時代陳城2河01勺6成物交客渡戶主析要以鍬廣州怒客戶烤為主蔬，占趕比接沾近8耳成，涉主要唯由于床項目青高鐵臭帶動炭廣州性客戶福的投賓資，幣本地鞋西南忘客戶貓占比懲極少贏主要饒由于瞧交通追問題鄰；客戶構成憐方面，以滋自由職業(yè)孕和普通員嗚工為主，授以企業(yè)中專高層為輔呢。住宅競品濤項目客戶山分析——坐北江新城喊板塊注：客戶恩統(tǒng)計來源2016年項耍目來鹿訪博雅盲濱江階客戶鉆主要嶼西南坡城區(qū)益（2級8%川）以慰及廣植州客劍戶（奮65稀%）怨為主我；其貸次河深口、高金本殿、白捎泥、閘南海狼等地庸；從客楊戶構榆成看局，以銹中高次管理腿層、舟私營產企業(yè)槐主、滲公務征員為這主要侄購買壁人群鞠。【北助大博爪雅濱貧江】——廣州客戶痕為主，本煉土客戶作蠅為補充住宅牌競品自項目左客戶牢分析考——廊西南暢中心玩板塊注：個客戶散統(tǒng)計脖來源201瞇6年項目來叨訪雅居樂誕由于年愉中啟動姨了廣州湖中介聯(lián)散動銷售嚇，廣州雙客戶占昆比急劇窩攀升至岡34%否，與本望地客戶詢基本持聰平；客戶群體雀方面，主米要以普通妙員工及自如由私營企期業(yè)主為主央。【雅居樂冬雅湖半島歡】——廣州曠客戶盜與本節(jié)地客趟戶持盡平三水區(qū)貫域客戶告構成地勞圖

北江新區(qū)廣州客戶（65%）西南客戶（28%）1KM2KM本案三水主貢城區(qū)廣州客矩戶（40%）西南客戶餓（40%）三水新城西南客戶蘭（31%）廣州客戶妙（31%）為主地鐵透引動多廣州懼客戶廣州客戶蛋認可主城膏區(qū)價值三大板誼塊中，洽西南客狂戶占比鬼近30平%；廣奶州客戶天占比尤尖為突出假，特別享是主城符區(qū)及北犧江新區(qū)春板塊，肅占比均竄過半；首波住宅受未來客戶唯地圖三水核心客戶群深體：三水友客戶雄約45%個體戶政府公獻務員原住謀居民舊城公區(qū)換狼房人凳群廣州重要客竭戶群體杜：廣州客混戶約45凡%個體戶、紗企業(yè)高管養(yǎng)老人賢群少部分梯投資客入戶握客群南海禪伸城重要適客戶爽群體倘：南海血禪城轟客戶摘約10%個體戶、鍛企業(yè)高管政府追公務薦員度假哭及養(yǎng)痕老客彈戶預判未向來項目蹲承接客浮戶群方徒向為：威三水本撓地客戶45%，南弄海禪城客挽戶占比1擇0%，廣敵州外溢客芝戶占比45%本案三水妄本地楊（45%）：核心客群凍：個體戶拘、地緣性嗽客戶，政府公務電員、原住置居民、舊蘆改客群，冶項目情結罰客源廣州當（45煌%）：核心客群濤，個體控戶、愉企業(yè)愚高管扔、部塞分投媽資者萍、教躍育入碗戶人澇群、竿養(yǎng)老吵人群諒、地遮緣性菌客戶南海禪城群（10%）：核心客群嫩，地緣性拼客戶，個喇體戶、政落府公務員腿、企業(yè)高猾管項目67萬方的三水西濫南大盤長達5年的開發(fā)輪周期客戶將出剛現(xiàn)怎現(xiàn)樣的苦趨勢？客戶研毅判1【環(huán)境吸講引外區(qū)沈客】項目哈生態(tài)準生態(tài)喉環(huán)境切優(yōu)越患，主爛動吸柱納跨晨區(qū)域權客戶三大公園伴環(huán)繞：項目療地處緞三水座中心傷西南灰板塊擇，坐豬擁三大公允園景觀環(huán)殿境（西優(yōu)南公園埋、三水待文化廣眨場、左竹岸公園尚），擁像有不可賤復制的劉生態(tài)之映美，環(huán)狡境的優(yōu)池越性，淹在三水宵其他板寨塊乃至手廣佛其寧他區(qū)域腔內首屈型一指?！境茄牍灾行牧顑r值竹吸引匯外區(qū)鉤客】主動吸捐引周邊翠及外區(qū)鞋客戶客戶研鉛判2城央核獸心配眠套齊全貢：三水去中心固西南態(tài)板塊丘主城友中心小價值丙凸顯叛，各阻項配詠套資傻源優(yōu)滾越，鼠其中鵝包括磚教育產醫(yī)療和、行幫政辦坐公、胸商業(yè)墊廣場偷等；拒對于岡外區(qū)倒客戶予來說追，無話論是拳地緣岸性客以戶或墨是投或資型案客戶墓，對襯配套祥的完負善度距是置掛業(yè)參光考的熱重要暢元素答之一地?？蛻粞信械?【教育配套駁吸引外區(qū)喊客】教育峽配套烤集中薦，得贏益三祥水入灰戶政寺策購房入戶襲教育無汪憂：201常6年6月起花，外黑區(qū)客康戶置屑業(yè)三休水即覺可辦嗎理入災戶，萍因此賢，吸愧引了欠許多預廣州遺客戶輕置業(yè)職三水蒜，地弦塊區(qū)胞域內佳教育截資源銷配套兔優(yōu)越膨，一迷站式瘋教育員配套津齊全究，其轉中還擠包括魔省一骨級重辟點學梨?！A啞僑中學籍。幼兒園小學中學西南中心幼兒園西南中心小學三水華僑中學（省一級）三水中心幼兒園第十小學健力寶中學明智幼兒園第八小學第四中學聚華園幼兒園第九小學客戶立研判泛4【廣佛同普城路網脫完善吸含引外區(qū)躺客】路網升斬級，沿冊線客戶右主動導矮入隨著廣佛眼同城一體伯化的進一跟步深入，蒙廣佛路網鋪也在同步絹升級，其懇中包括廣槽佛肇輕軌趟、佛山一鮮環(huán)西拓北扮環(huán)段、二礙廣高速、惱沈海高速鍬等，這些砍公路線網楚及軌道交奪通完善，李使南海禪礙城及廣州伐客戶進一節(jié)步外溢，飾沿線導入啞的置業(yè)客炭流進一步藝增多客戶研遭判——問未來趨鞭勢2017年201撫8年20細19年2020年2021年區(qū)域2017年2018年2019年2020年2021年比例比例比例比例比例三水本地45%42%36%32%30%南海禪城10%12%14%10%10%廣州及其他45%48%52%58%60%首開：局本地＋篩廣州主兩導中期：南載海禪城客崖比例上漲后期儉：廣甘佛同除城深崇化廣州客貫比例上霧漲按本項目5年開發(fā)周僵期，整盤排的三水本迷地客戶均撫占比35%，南海粥禪城客羨戶均占穴比10書%，廣常州客鉛戶均陜占比55%；客戶榜研判椒——藥整盤倚客戶皂地圖三水廣州南海禪化城本案三水壞本地營（35%）：核心客群蕩：個體戶宮、地緣性正客戶，政府公務麥員、原住左居民、本它地私企業(yè)嚷主……廣州（55%）：核心客群彈，個體戶、膀企業(yè)高管惜、部分投忘資者、教毀育入戶人梁群、邊緣園客群、新嘉廣州人……南海禪葡城（10%）：核心客群釘，外溢實驅力客戶，擋改善型為浮主，地緣吩性客戶，飯個體戶、秒政府公務說員、企業(yè)鴨高管35%10寬%55%由于匹本地勉客戶棋逐步刑消化可、外區(qū)客插戶逐步揮增量，灰預判未宇來項目維以廣州艦客戶為佛主導，兇其次是恥本地客中戶，南文海禪城迎作為補俘充。廣州區(qū)域佛山區(qū)域個體產戶經扎營者：專業(yè)市場姑個體戶經窗營者，有恥一定經濟能實力。工薪一辣族：白領工去薪一族洲、專業(yè)慌市場內伶職員等敞，城市岡房價外鞠溢客戶殊。教育眾入戶蹲人群：非廣州踏本市戶口趁，急需解蘇決子女入燙戶教育問證題，重視稅子女教育綱品質的客沃戶。個體戶經亂營者：專業(yè)功市場嚴個體唇戶經狡營者待，有塌一定枝經濟材實力流。工薪一張族：本地企遍業(yè)的白尿領階層毒及高級慚技術型泥人才，銷已有片絡區(qū)居住余習慣的醋客戶。大家分小績家人群：三水本土居民愧，因婚姻浴而置業(yè)組明織小家庭沙的年輕一譯族目標客群慘總體歸納寸：廣佛交閱界因高房甲價主動外面溢型客戶加，輔以本碰地客戶?？蛻舫醣娌浇缍ㄅ始奥湮粌r值吵驅動憂：城稀央中哥心、伙置業(yè)康洼地漆、交通便利丙、教育入涂戶、配套付齊全價值喇驅動優(yōu)：城銳央中歲心、褲配套吳齊全爺、交贊通便潔利、稼名校免云集慘、商訓業(yè)集庫中、駁公園另環(huán)繞項目核寧心客戶繪特性白名描他們——身份定與價暢格的彈權衡射者新廣州垮人一族篇，一直憶努力追詳求向城襲而居，拴但居高富房價讓炊他們外功溢擇城撐而居。他們熊，向頭往擁躺有城騙市符四號的賀身份湯感他們任，注重羨城市帶距離灘、交洗通便樂利、根完善猛配套他們銅，渴庫望子四女得葡到最桂優(yōu)秀著的城昂市教版育追求田品質懸，關外注細心節(jié)！在可斤承受絹的價表格范潮圍內進，凸顯城螺市身份很！商業(yè)市場轉分析定位Par勾tt篇hre掙e站在三撲水——看中心三水西毒南商業(yè)列市場現(xiàn)犧狀西南中雜心區(qū)以量三水廣拍場為主斥導，占果領傳統(tǒng)盈大眾消遍費市場還，新城/新區(qū)共兩翼蠻中高廢端商垮圈鼎絨立，燦中心破區(qū)未野來要棄形成妥中心借商圈裙的聚雙合效灰應，顫仍需雁中高唯端市典場業(yè)歡態(tài)進殺行補峽充；三水商業(yè)跟市場品牌茂分布項目三水廣場萬達廣場新動力廣場服裝品牌主力店男裝：鱷魚、ALT、啄木鳥、九牧王、花花公子、漢崇、G2000；女裝：莎蓮奴、卡路約翰、JUMEL、哥弟、阿蓮娜、芭納歐、BLG運動休閑：以純、adidas、nike、李寧、安踏、banleno服飾：萬達寶貝王，小小王國，優(yōu)衣庫，LAXDN，JACK&JONES，優(yōu)衣庫

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三水中局高端競沒品消費猛市場存者在發(fā)展淋空間，已中心區(qū)累業(yè)態(tài)發(fā)陡展需與澡三水廣高場錯開星，與萬關達、新鑄動力看路齊，甚蝕至形成灶品牌上呢的超越湯，塑造績自身特治色的唯嫩一標簽多數三水株本地被訪導者每次逛減街花費的陜時間為1-2個小翅時。類有13.嗓1%的消正費者劈燕都是塔平均來每周澤外出拖消費1次。本地消費偷者逛街的擱時長隨著互獸聯(lián)網發(fā)察展，市萬民逐步鑄從實體腐消費轉鐵化到網我上消費沃，實體謙商鋪經彼營壓力旬大。三水本眨地消費恢者逛街件的頻率三水消傭費群體油分析三水產消費寨者在偵外就峽餐次辟數不塊多，遞但對支餐飲持需求腐較高奇；對歐特色賠餐飲占和異刊國餐黎廳需籮求較挺高45偷.0鄭%三水仗本地胞消費籌者每旅周在擊外就恭餐1-2次；31.娘0%三水本地兵消費者每語周人均就妖餐花費是50碎-1睜00元，易平均語每次買總花修費是21滿5元；消費者最坦喜歡的菜勇系是粵菜故，其次是漏西餐、日弊菜，第三響是湘川菜削；普遍認趨為三水奶比較缺圓少異國簽餐廳和置具有特涌色的餐藝廳。三水杰消費覆群體幅分析體驗式的捷消費仍是借多數消費徒者的意向三水消費嗓群體分析三水的商鉤場普遍缺坑乏體驗感沒有太夢多吸引薦力零售愛業(yè)態(tài)痰仍是胡消費球的主業(yè)導缺乏極致穗的購物體環(huán)驗市場啟情示項目10萬㎡商哥業(yè)體量詞，應以距中心、斥特色、呆主題型吐對標，唉補充中搖心區(qū)商鉛業(yè)格局插，并與聰新城/新區(qū)商販業(yè)形成決區(qū)隔體量分羊析：集中商亂業(yè)+臨街商葡業(yè)，集隸中式全茄業(yè)態(tài)覆原蓋難以水實現(xiàn)，不須以中麻心特色送主題商承業(yè)街作醒為突破刃，謀求掩市場份驕額客群分析柜：中心區(qū)域廣特性+差異撞化定挑位=中高叨端、陳時尚蒜年輕零一族業(yè)態(tài)分爐析：特色餐糕飲+中高端精原品消費+體驗盆式消膚費項目檔次是：中高檔為總主發(fā)展機任會：城市中心乘成熟區(qū)域鑒，缺乏具概有主題特躁色的高端尚休閑、消兆費場所關鍵因影素：停車、消雅費環(huán)境、氣業(yè)態(tài)吸引跳出倒佛山幟，看很深圳跳出三她水——看佛山整個海掃底世界杜總共擁嫩有16個觀郵賞面遙，其謎中包喚括30米長閃的水腦下隧話道；衡完全指可以統(tǒng)讓觀挑眾從評不同崗的角孤度觀淺賞到艦色彩遮繽紛懲的海瓜底魚憤類.全國首豬個與購鑒物中心勇結合的命大型海燥底世界賽，成功軌解決本些地的人條需要去田廣州或污香港才害能觀賞攀到精彩弱繽紛的帝海樣魚括類的問已題，從猾而使項霜目成功注入魚專屬貢標簽！案例導仗入：佛敵山樂從位天佑城海洋主題銳購物中心項目通過纖引入陽光柏、空氣、葛水、綠植澤、花鳥等使景觀元素雜，并運用葡水幕和噴筋泉水系，掩形成半開退放式、智霉能化體驗練空間，成舅為一個公語園式的休當閑購物中傲心，場內艙小橋流水母，鳥語花口香，極富廚特色。案例導入困：恒福G景OGOP枝ARK公園傷式主鏈題購銷物中煎心L6：餐飲是、影院L5：餐飲L4：教育、示運動服飾脅、餐飲L3：服哨飾、萄餐飲L2：品牌舌服飾L1：品仰牌服祥飾、想鐘表腿、銀更行LG1：餐飲、熱服飾、屈頭臣氏LG2：餐飲時、服飾案例導入孩：嶺南站聰NOVA匯集了大吊量潮流快亮時尚品牌能，多個品踐牌首次進千駐佛山，朽主力品牌蠻包括H&潛M、GAP、SE糧PH軋OR壓A、Mon酒ki、：CHOC浴OOLA柳TE、b+a亮b、blt精品往超市裝等，電成為腹佛山間最高鼠端的針潮流致時尚環(huán)匯聚遍地。Bit超市奶：華賤潤萬霸家Ole角‘旗下的滿語足時尚白蒼領生活需歸求的高端少超市，建遲面約1000套㎡ZAR糾A是西班稍牙Ind黎ite太x集團旗工下的一絹個子公課司，，凡全球排州名第三堆、西班瘦牙排名傷第一的乎服裝商拾。H&塔M是一間來由自瑞典的互時裝公司蒼，由埃林·佩爾森船在194訴7年于瑞典囑成立，主報要經營銷耗售服裝和慰化妝品。b+造ab是1995年創(chuàng)單立的敏一個仆香港擴品牌師，隸涌屬于I·T集團，形膽象鮮明自猴成一格，鳥為年輕女改生提供各擔款個性而屢時尚的服小飾絲芙叛蘭在19摧97年加入全告球第一奢宣侈品牌公釣司LVM替H。歐洲二質線品牌化綿妝品專柜CH椅OC日OO圾LA錫TE為I.TA臂PPAR乳ELS粘LTD旗下品牌私之一；透花過設計表盜現(xiàn)追求更足美好生活歸的態(tài)度案例侮導入料：嶺杠南站暫NO情VA主力宏店：耍眾多平國際鉤知名般品牌棍匯聚在受靜網絡爆電商愿消費汁的劇屈烈沖右擊下炭，實牢體商是業(yè)經減營備箱受壓盼力，輸商場頸依靠蔬不同勝的經溝營特漠色進米行市迷場突停破包裝的情極致：番三水最定閃亮的危主題包龍裝，貫峽穿整個裁商業(yè)街志區(qū)；業(yè)態(tài)的寶極致：波國際知阻名的輕狂奢品牌摘，有產嗎品特色刻的時尚族品牌作項為主力忍店。案例探啟示樂從天佑梳城GOG凈OPA聯(lián)RK嶺南站NO闊VA海洋特色零主題公園特色商主題國際旅精品質主力弟店時尚今主題跳出綁佛山想，看相深圳跳出佛直山——看深圳深圳COCO喂park時尚廣途場位于獄深圳福合田區(qū)CBD商圈，定奪位于集文盆化、藝術施、餐飲、窯購物、娛憂樂、休閑吃觀光等多蝴功能于一堵體的情景圾式購物中堪心總建敲筑面鈔積：850笛00㎡開業(yè)褲時間亞：200搞6年10月COC嚼OPA明RK有1/4的面積被僻設計為休府閑空間。磚打破了傳濱統(tǒng)的封閉礎式構造，許是中國首遇家“內喜街”晚式購減物中顯心，有12條折疊式儲內街，600殃0平方槳米的轉下沉猜式露佛天廣噸場，8大自然光冬中庭，100米空中墓天橋。COC孤OP修ark還是深缺圳首家淺引入景意觀環(huán)境托設計的矩商業(yè)項非目。情景鄭體驗滿式購欣物中拍心：枝就是妙在一艱個建京筑物六內，糕在集搞納精嫂品超絕市、仇特色蜘百貨能的同粒時，葡引入留餐飲墳、休鹽閑、正娛樂還、健仇身、納美容吉等多去種業(yè)尾態(tài)，討并運犬用空摘間布嚇局、耀室內宜景觀授設計象等手竹段打雨造公塘園式臣環(huán)境畜。休哭閑和秋購物拌的比紋例為盛６:４。極致的幸打造—荒—深圳企COC坡Opa陵rkCOCO雁PARK突破了扮傳統(tǒng)購捉物中心兼封閉式哲的格局豈，借用部生態(tài)休語閑概念梯，創(chuàng)造雄出了一廢個公園韻版、情窩景式、孕休閑至獵上主義殿的開放軍式購物順中心，犁帶來更蛙多的消請費體驗6000㎡的下沉式露天廣場開放的情景購物中心COCO煌PARK四面臨街,九大入口棕。建筑主煌體共五層亡，擁有600廚0平方米的擺下沉式露解天廣場、12條商業(yè)內舞街、5大自嘆然光臣中庭，消費者辦在購物的怎時候時不奧時就能感贊受到外面愉的陽光與醋清風。COC呆OPA伯RK這種獨揭特的建然筑風格街，為消岔費者打波造了一極個公園嗎版、情很景式、屯休閑至翼上主義成的購物偏中心，容帶來更居多的消串費體驗需。開放式隊的設計公園式的購物中心陽光內街公園式的購物中心深圳垮CO年CO蘿pa訂rk拘——領建筑風創(chuàng)新在業(yè)態(tài)短的搭配孩上，COCO旬PARK也充分考津慮中心區(qū)脫的消費需寨求，引進遺較多餐飲倒、休閑娛亭樂品牌，刮吸引了大扔批年輕消野費者B1L1L2L3餐飲、利酒吧各晨個樓層撫均有分域布CO況CO塊PA鏡RK的業(yè)陣態(tài)組旨合中成，餐飲占臘到35％左右，深圳花滴了一年捏多的時男間也沒任能讓我份喜歡上腔它，而識我喜歡貪上這個妻地方卻朱只是一想個下午索的時間聽。常常有意識坑無意識恒地就逛終到了COCO恢PARK，自己去擠了，朋友刺來了也一消起去了，晃反正里面址總有些有意思的刮東西。一個賣宰些創(chuàng)意小相玩意的市環(huán)集、一場卵攝影小展教覽、一場愈明星新片些的小發(fā)布扇會，常常盲流連忘返刺便是半日愛時光。客戶悼評價深圳敢CO豈CO燙pa歷rk壁——壇業(yè)態(tài)披創(chuàng)新案例厭啟示合格場的商站業(yè)，拆做到毀了體驗和舒適，在病功能秒和環(huán)冰境上唯下足含功夫優(yōu)秀聯(lián)的商種業(yè)，他還做丹到了精致，在心排理上琢傅磨透徹而卓擠越的梅商業(yè)暗，已懶觸及極致，擁趕有個倒性和濁標簽新商業(yè)憲時代，律主題定膠位勢在正必行項目自身夾審視10萬方弦商業(yè)憶體量情景譯式街幸區(qū)組李團＋將集中阻商業(yè)掉結合城市級畝的商業(yè)島體量該如何實爹現(xiàn)中心區(qū)凍的商業(yè)價無值？項目自身鄙審視中心區(qū)地段培，交通嘉要道誼，教育集柴聚，人文、廊經濟聚拉集地，租繁華核升心圈，移擁有龐賊大的消費群體支撐打造球三水持中心寸區(qū)的慘商業(yè)渠地標森。在此，我們與她其比肩搖繁華，還不如走只屬吉于我們敵極致之鞠路項目就商業(yè)特機會舍研判廣州西及半小時鈔版圖西南中燙心區(qū)，暫商圈聚奧集，客脅流集中情景街區(qū)+集中手商業(yè)諸組團商業(yè)增長極消費支撐侮力業(yè)態(tài)特色券性差異化漿、體驗葵式的跨諒界商業(yè)匆生命力項目商朋業(yè)定位餅思路1作為中心區(qū)三水廣場功能業(yè)態(tài)補充，并且以三水商業(yè)時代全面升級姿態(tài)，補充城市中高端客戶群消費所需，成為三水最具代表性的體驗式購物中心之一集合中心城區(qū)特征及西南公園生態(tài)優(yōu)勢，融入情景概念建立自身特色商業(yè)體驗，區(qū)隔萬達廣場、新動力廣場等大型商業(yè)中心，走中高端極致型發(fā)展路線。以中心城區(qū)商業(yè)優(yōu)勢，定位消費服務大三水，形成三水中心城區(qū)中高端精品消費風向標23目的性創(chuàng)新性體驗濁式差異見化商業(yè)驅動聾下的主題住定位思考1234與三水廣似場、新動抹力廣場、姨萬達廣場童進行區(qū)隔以零售責主力店宇引動的摟體驗式鋪消費為仇主創(chuàng)新的主鴉題包裝融分入，貫穿耀整個商業(yè)掘街區(qū)引動你三水徒強烈料的目殊的性葡消費主題定位駕思考不是臘紐約送的曼右哈頓述，也臘不是料倫敦陣的卡綠納里丹碼頭但這涂里是游三水因人的臭西南剝中心獻給另三水·極致陶主題牌購物掩中心三水park毀mal臘l第一站fash慘ion錦&Li眼fest賴yle低Shop想ping罰Par媽k三水首席色公園式購顏物中心！建時尚、潮令流、生活毒、購物、眉休閑、體始驗匯聚一清體，三水pa搜rk雙m披al恢l購物第株一站！這是運一個某劃三嫌水新耽時代隱的公田園商奔業(yè)標流桿！要與三初水廣場預區(qū)隔互類補引入高端協(xié)主力店品竄牌高端兩萬億姿市場的稱超強吸餅金力二胎辮產業(yè)關鏈帶叔動兒罷童品旨牌崛海起兒童業(yè)態(tài)唇將成為商徐業(yè)街標配項目在形按象、業(yè)態(tài)簡組合、商具戶品牌等籃方面應力它求給人營努造體驗感遇十足的印性象，并力古求使其體勢驗后銘記歷于心；努力延長精購物中心洋營業(yè)時間登，確保餐般飲休閑娛漏樂業(yè)態(tài)消類費需求得堂到充分釋雕放，使得截消費者沉話迷于此；充分挖掘忙項目室內聽或室外的晝公共空間活，在生態(tài)點環(huán)保基礎糖上營造舒咽適、寬松栽的氛圍，鈔使得消費駱者留戀往冊返。最舒適的記生態(tài)型的Sho靜ppi需ng踏mal腦l最極槐致業(yè)藍態(tài)的筍享受息型的Sho概ppi領ng取mal除l購物·文化·娛樂·藝術·美食4F書城餐飲配套3F兒童樂園童裝服飾品牌專營2F品牌服裝1F高端品牌主力店-1F輕餐飲精品超市輕奢匠簡餐午、高洲端進思口超僑市、泊屈臣塞氏迎合紗高端貨群消撒費的畫主題換性購挺物、遼一站絡式消孟費場蜂所豐富兒童態(tài)業(yè)態(tài)，引鍋動家長消披費體驗式管消費補殺充-1諒F-高端嫌進口頸精品級超市+屈臣氏+輕餐類精品超市（主力店）、配套型商業(yè)+輕餐-1F1-福2F墾-國際品牌巡壽專營店國際品炕牌專營敘店1-陡2F兒童樂鑼園+童裝3F3F框-兒童買樂園特色爺主題薦性餐規(guī)飲+書城4F4F屈-環(huán)球洋美食棋主題哄餐飲+書城最具娛樂慕性的體驗梯型的Sh腔op恢pi樂ng班m緞al塞l主力嚼店品控牌建殿議GAPLAXDNMANGOZARAH&MCHOCOOLATEArm偶ani淡Ex中cha耍nge、Ar秒ma梳ni見j果ea碗ns、VERS訓ACE把jean切s、DKN既Yj北ean膝s、SP泉OR毫T.決B、Gant、To常mm島y、Hil豪fig榜er、GUES悅S、GSTA坦Rra蝴w、KIP反LIN極G、DAZ握ZLE、HAZZ叫YS、LA掠CO蠶ST插E、Ash護wor起th、Ele擱gan蹈t、Pr接os騰pe從r、SA捏MM期Y、YINE慨R、JOR圍YA、Tre膝ndi戰(zhàn)ano、Och萌irl篇y、EMU、棉衣工酷房、W.艙Do貨ub雜le饑uD懲ot、ON&另ON、MO&賴CO、OU.、Evao森uxiu、A02、KALT由ENDI態(tài)N、SE痛LE炎CT誦ED、VE鑰RS曉IN尺O、NA胳UT秩IC鑰A、TIMB鐘ERLA東ND、VI上CU除TU、CRO通QUI籮S、Re淡pl桂ay、ED照WI犯N、TO懷M、TAIL監(jiān)OR、VJC餐飲品顯牌建議西貝濱莜面海底撈花半間叼景觀概襪念餐廳孟、蟻工議房主題摧餐廳、悶西貝莜橫面、Arb白at俄羅斯&歐洲美食克餐吧精品廟超市罪品牌水建議TAS劈燕TEBIT零售品腰牌建議SASA無印婆良品屈臣薯氏專賣府店品延牌建喂議蘋果專賣華為專昆賣生活配套畜與藝術體侄驗AEVU稱M奧斯巴芬美兔容SPA、思怨妍麗盡、Nai苗lC成ode、印負奈?哥兒、膚愛麗姥美甲探、莎賤莎美察甲尾（sa盛sa焦na很il）、和?喝風、指典沙藝術、德頌扶吉、Yu熔n伙Na醋m浩Ha拐ir劈燕C胃ar逆e、Sve娘nso攪nH夸air當Ca位re、TO從NY色S軋TU斧DI駝O、沙宣美中發(fā)、Toni悟&Gu飼y、1.塑造城合市記憶符點；2.將健力寶淺的回憶融萬?入；3.創(chuàng)造閉可體柔驗性宜的場驢所形象蜜打造形象打造三水褲荷花框元素通過標志霸性建筑帶券來的體驗感覺運動元位素健力寶元具素形象打要造室內紋可采嘉用多黎種藝非術表毯達形趣式進慣?行臨嵌?陸入，云載體氏包括短藝術暫小品應、柱恭結構新、畫黃框、偵燈柱漫、地厘磚、秩服務臺、悅扶梯等飯。室內傳燈光應囑盡量采衫用簡潔瓜的直線指，避免找視覺疲馳勞的復夏雜曲線打造三水辛最極致的竿主題商業(yè)嗚街區(qū)風情步歪行街-綜合型華風情商努業(yè)區(qū)、宮步行街影，高端惡品牌專救營店潮流商業(yè)英基地引入特燒色風情減街，盤即活中間版部分商掩業(yè)街，逆令內街痛商鋪超厭越一線朽臨街商挺鋪，成巡壽為鋪王鍬，產生介價值最沖大化。奧園美系食廣場-與集中學商業(yè)各睛種特色受主題餐年飲互為悶補充的孤輔助經搭營餐飲?；乇泵嬉伙埦€臨街濕商鋪，開價值高膚，昭示誰性強，如為了實但現(xiàn)價值豈最大化倍，而時穩(wěn)下餐飲墨是商鋪恩最高的鞭業(yè)態(tài)，帳建議引詠入各種炭特色主億題餐飲飄打造風鄙情美食心廣場。博思文換化長廊-教育類他指向型兩業(yè)態(tài)，繩補充市授場所需教育基異地中心南面臨街皺商鋪，靠貓近西南中間心小學，于教育氛圍號強，建議露引入學前度教育、課陣外輔導等惑教育類業(yè)館態(tài)，打造憲文化長廊呼。精品得休閑丙街-特色休閑課、風情商摟業(yè)區(qū)、輕齒餐飲、精匙品零售精品休站閑基地臨近琴集中逗商業(yè)泊部分藍二線頭街鋪聚，依撒靠集鴨中商倡業(yè)引蹤蝶動人懼流，潮實現(xiàn)趕價值控，建找議引桑入特題色休琴閑、嗓精品占零售娘等輔耐助型桑業(yè)態(tài)哥，作舅為商靜場的桑業(yè)態(tài)商補充族。奧園健開身會所-健力寶佛俱樂部幣、休閑梯主題中聞心娛樂基宜地中心時下旋提倡偶健康拳的運主動生湯活態(tài)趟度，員建議燥在健孕力寶兼路打夾造一微個專雅享型耗健身躬休閑易會所貿，吸態(tài)引白騎領前縮慧來消牧費。商業(yè)街另區(qū)分布姿建議2萬㎡集頁中商業(yè)-三水pa食rk產m大al薦l第一蠢站娛樂調基地頭中心-健力寶俱祝樂部、休效閑主題中怕心餐飲曾基地-與集葉中商女業(yè)各蝴種特泰色主氧題餐逆飲互禽為補標充的綁輔助臥經營精品休閑尿基地-特色休族閑、風象情商業(yè)誓區(qū)、輕率餐飲、融精品零撥售潮流商欲業(yè)基地-綜合型家風情商華業(yè)區(qū)、倦步行街妄，高端濾品牌專桿營店教育口基地矛中心-教育輔壁助型項目整盒體形象磨定位Pa絹rt臥f臟ou齒r價值體系踩下：中心＝剩價值，妻品牌＝握資本，束綜合體故＝優(yōu)勢不可代替澡的健力寶御輝煌印證漸＝城市唯鞋一的榮譽淹傳奇！都會中恥心+龍頭粵企+復合綜壞合體＋不可替名代的健性力寶輝捷煌印記價值品牌歷史鍵根基四大槍價值匯的強胞勢驅散動，嘴成就犧廣佛心人居蹤蝶標桿賞的王迅者典冶范規(guī)模于是，定終位上賦予辮項目唯一的區(qū)泥域標簽延續(xù)這刮座城永恒的輝匯煌印記！并且后，突護出中心灰之上匯聚一城嫩繁華67萬方城摧市復合體娃項目價寫值體系意！核心價燙值標簽項目形麻象定位健力寶嫌路·67萬方中心漠生活香大城突顯傍區(qū)域痛唯一推標簽禁，植童入健變力寶忠價值城市娛復合曬體城市中心逃一站式生淋活大城立足于廣毒州55分%、三死水35扶%的區(qū)域哭客群之鏈上，推廣訴筒求上需它根據兩計地購房笨目的差悠異求同嗽存異根據鄙不同贈地域神推廣謠訴求掃上差瀉異化注分線牛輸出那么項目該郊如何塑團造差異俱化價值明訴求方教向？聽聽攤廣佛縫聲音佛山、僚三水客姑戶說：這是健力魔寶原廠址報，是充滿眉三水歷史樸的地方！一城榮坡耀的起厚源，代鴨表三水造的寄托潛與情懷屬！廣州客戶拼說：三水的西綁南板塊，鉆廣州西的上都會中心剩！周邊各域項配套杏完善，場置業(yè)洼紙地！區(qū)位價值巨凸顯，三零水中心的參代表！高舉健力寶踐情懷、塑造歷史根靜基唯一膚性是破局畫的關鍵仿！曾經的健授力寶路，驅給了三水兩人傳奇的怎故事和輝唱煌的榮譽邀，在占領背著城央腹劇地、都會尖中心優(yōu)勢簡的區(qū)位背劉景下，如何使培情懷與穩(wěn)價值進國一步升詳級體現(xiàn)遇？針對三鑼水本地嚴客戶健力崖寶——本項目摘的重要屬鉆性標簽也是壤一切擠故事扁的起山源……1984年，在沫那一個淺春寒襲疏人的3月，逆經過毯近百排次的熟實驗……健力罩寶橫空槽出世從那一刻今開始，中國運岡動飲料巖翻開歷掌史篇章裂；與此同時鑼，三水么也隨雕之一錢同崛臟起……起源中國火魔水抗席繭卷全辮球中國降魔都堆領舊銜全蜘國1984年，健力森寶亮毯相美國洛杉柴磯第23屆奧運離會，聲虜名大噪腰！健力肚寶，姜由三袋水出陷發(fā)，輝締造茄種種塞輝煌懷；亮相健力斯寶立摔交成蘋為了漆承接宋廣海破大道塔和口頑岸大藝道交恥匯的眠交通品節(jié)點……健力采寶南腹路、譜健力鍋寶北磚路三映水人啞用腳夫步丈門量過且的土陽地……健力寶深·興三水城·掙起坐落在繁車華的廣海駱大道的健宗力寶山莊央見證了南絮國水都—子—三水的霧興盛鼎盛健力寶就那么霸道而又理所當然地融進的三水這座城市留下“健力寶路”是三水不可磨滅的印記留下“健力寶故土”是三水永不丟棄的情懷……中心之上托，匯聚一暑城傳奇三水33年情從未累離開穩(wěn)，一編直都恐在！健力鏡寶路這是倘一個傳奇的原起點，亦冒是一賤個情懷的歸困岸更是一效個新時代的領航仁！推廣訴求挖方向奧園健隆力寶項比目守候烤這座漆城33年永恒娘情懷201唇7，重新起酬航，不忘循初心，引愧領一個三贊水新時代向！推廣語集一城摟榮譽，鹿傳一城標輝煌凸顯城央中棗心、價播值洼地煎及教育償入戶是制勝盼的關鍵雁！然而，暴廣州客信群對三葛水的歷丸史并不幸了解，對健力寶凈的情懷也馳并不如三食水人在意母？如此以雨來，該親用什么中來打動敏他們？針對她廣州置外溢拌客戶贏·梯交通廣佛收門戶儲樞紐1小時生伏活同城禿圈“三軌心時代”來臨，全獎方位無縫鉤鏈接廣佛座同城生活贏·教抱育入戶葉不設悲限教育漂名校尤環(huán)伺鄰近多家衡中心幼兒蠢園、小學使、中學，閣省一級名檢校為子女削學習保駕曠護航贏·驚生活城央中心旦大型商說住復合體配套齊全蘇，悅享生或活；入則干寧靜，出薪則繁華雙城同圈報，價值盡病顯一座城惹市的時較尚秀場貫！一個暫新生溫活地賢標的垮誕生可！未來已守來，升紡級再現(xiàn)底，三水黨再現(xiàn)閃佳耀！西部中違心國際拌生活大殘城He毀re，sh退ow嗽t肢im懂e！廣州憲西城棉中心小，國延際的味／旗采艦級銜／復閣合生唉活大帶城廣州西·須城中心·霉一站式極坐致配套推廣語扇建議44號地塊形象定位44地塊案暴名建議1健力而寶時代，19晶84弱年輝煌誕生情！1984，一個醒時代輝謠煌的誕育生年，能亦是一損個傳奇寒的永恒獄記憶！奧園原19探84，印證火33年永恒位的輝煌歷史，永恒傳