任務(wù)八資源稅類土地增值稅

任務(wù)八資源稅類——土地增值稅土地增值稅概念土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。一、土地增值稅概述土地增值稅的作用1．有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序2．合理調(diào)節(jié)土地增值稅收益分配，維護(hù)國家權(quán)益第一頁，共十八頁。土地增值稅按增值額征稅適用超率累進(jìn)稅率在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅采用扣除法和評估法計(jì)算增值額征收面廣土地增值稅特點(diǎn)第二頁，共十八頁。二、土地增值稅基本要素規(guī)定一般規(guī)定： 只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅；既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅（一）征稅范圍第三頁，共十八頁。1．以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)房地產(chǎn)繼承不納土地增值稅。房地產(chǎn)贈(zèng)與符合下列條件時(shí)不納土地增值稅：（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；（2）房產(chǎn)所有人，土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。2．房地產(chǎn)出租不納土地增值稅3．房地產(chǎn)抵押在抵押期內(nèi)不納土地增值稅，但以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)納土地增值稅。第四頁，共十八頁。4．房地產(chǎn)交換屬于土地增值稅征稅范圍，但對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)和實(shí)，可以免征土地增值稅。5．以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營暫免征稅。6．合作建房對于一方出地、一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征稅。建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。第五頁，共十八頁。（二）納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物\及其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。注意：包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國公民在內(nèi)。第六頁，共十八頁。（三）稅率土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表土地增值額占扣除項(xiàng)目金額的比率=土地增值額/扣除項(xiàng)目金額×100%第七頁，共十八頁。（四）稅收優(yōu)惠1．對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能分別核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。2．對國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠3．對個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠4．以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的優(yōu)惠政策5．合作建房的優(yōu)惠政策第八頁，共十八頁。三、土地增值稅的計(jì)算與征收（一）計(jì)稅依據(jù)土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收入。包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。轉(zhuǎn)讓新開發(fā)房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額轉(zhuǎn)讓舊房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金加計(jì)扣除房屋及建筑物的評估價(jià)格取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金第九頁，共十八頁。應(yīng)注意：1.當(dāng)納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收。①隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；②提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。第十頁，共十八頁。2.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，土地扣除項(xiàng)目和舊房建筑物評估價(jià)格扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。同時(shí)，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。第十一頁，共十八頁。(二）計(jì)算計(jì)算原則：各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。計(jì)算方法：應(yīng)納稅額=∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）或應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)第十二頁，共十八頁。【例】2004年10月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓，共取得收入5100萬元，公司按規(guī)定交納了有關(guān)稅金。該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用為510萬元，投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為1550萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為120萬元(能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)，比按工商銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息多出10萬元。公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%，營業(yè)稅率5%，城建稅率7%，教育費(fèi)附加稅率3%，印花稅率5‰。試計(jì)算該公司應(yīng)納土地增值稅額。第十三頁，共十八頁。[分析]按稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用金額之和的20%加計(jì)扣除。

第十四頁，共十八頁。④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=5100×5%×（1+7%+3%）=280.5(萬元)⑤加計(jì)扣除=(510+1550)×20%=412(萬元)⑥扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=510+1550+213+280.5+412=2965.5(萬元)(1)收入額=5100(萬元)(2)扣除項(xiàng)目金額為：①取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款=510(萬元)②房地產(chǎn)開發(fā)成本=1500(萬元)③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(120-10)+(510+1550)×5%=213(萬元)第十五頁，共十八頁。(3)土地增值額=5100-2965.5=2134.5(萬元)(4)土地增值額占扣除項(xiàng)目比例=2134.5\2965.5×100%=72%適用稅率為40%，速算扣除率為5%。(5)應(yīng)納土地增值稅額=2134.5×40%-2965.5×5%=705.53(萬元)第十六頁，共十八頁。（三）征收管理納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽定之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，同時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，然后在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。第十七頁，共十八頁。內(nèi)容總結(jié)任務(wù)八資源稅類——土地增值稅。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。1．有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序。是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物\及其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。2．對國家征