近期地產(chǎn)債行情修復(fù)怎么樣

一、地產(chǎn)債行情修復(fù)與信用策略研判今年2以商房成交、格及地交同均現(xiàn)上拐行業(yè)基本面邊際回暖，地產(chǎn)債定價(jià)整體呈現(xiàn)修復(fù)趨勢(shì)。但近期遠(yuǎn)洋集團(tuán)延期支付境外美元利（后期成付大融公境重組產(chǎn)業(yè)事件發(fā)導(dǎo)致部分主體債券價(jià)格波動(dòng)再次放大，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)債行情修復(fù)的關(guān)注度上升。結(jié)合基本分析、成交換算率、收益率表現(xiàn)、凈融資與存量等四大維度，我們對(duì)當(dāng)前地產(chǎn)債行情復(fù)有以下判斷：1、從基本面分析看，年12月以來地產(chǎn)債板塊益率大幅下行，行修明顯走在了基本面數(shù)據(jù)善前。在年1“融6條三齊”產(chǎn)政持續(xù)發(fā)力之下，金地、龍湖等被錯(cuò)殺地產(chǎn)債價(jià)格出現(xiàn)大幅反彈，帶動(dòng)地產(chǎn)債板塊行情開始復(fù)，此后地產(chǎn)債板塊整體收益率大幅下行，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)債行情修復(fù)情緒進(jìn)一步升溫。年2月來品銷交量?jī)r(jià)以土成同比現(xiàn)上拐，業(yè)基面邊際回，產(chǎn)行修領(lǐng)先行基面暖。從成交換手率來前地產(chǎn)債板塊修復(fù)情持續(xù)顯現(xiàn)國地產(chǎn)修尤為顯著。近四周不同類型樣房企成交金額均大幅放量，中央國企、地方國企地產(chǎn)債成交價(jià)格逐創(chuàng)高均在99元以；合有、營企地債格體于較水，在經(jīng)歷近期地產(chǎn)熱點(diǎn)事件影響后價(jià)格小幅回落，除碧桂園、遠(yuǎn)洋、旭輝外，成交價(jià)格均在90元上。從收益率表現(xiàn)來看企地產(chǎn)債民地產(chǎn)債用利差均出現(xiàn)大幅行但信用分層仍較為明顯市場(chǎng)民企地產(chǎn)債的風(fēng)險(xiǎn)憂緒仍在民地債利從250%快速至100以前利仍于0即800P的對(duì)水平國產(chǎn)債用利差去年12月的20P高快收至前的0P。前市收可對(duì)企劃分為下?lián)醢踩g房保利招中海華潤鐵金茂綠城等；2）收益率偏高房企：美的置業(yè)、龍湖、金；3）估值波動(dòng)房企：新控股、桂園遠(yuǎn)集；）違展期房企：富、、旭、園陽城恒。從凈融資與存量來近期國企地產(chǎn)債發(fā)大放量國非國企地再融資能力分化顯著；地產(chǎn)債存量逐漸穩(wěn)定，但民營地產(chǎn)債占比持續(xù)下滑。今年季地累計(jì)行模109.37元，去同增長1，其國地債計(jì)行占高達(dá)95反出前國地產(chǎn)體再資力較弱此，前產(chǎn)規(guī)模較021年末2022年均幅加，體持在1.5存量水，民地債占下滑顯著從017年比點(diǎn)的2.56降當(dāng)?shù)?.04且持下中資質(zhì)弱的民地后或隨存量到后漸出用債。圖表1 近年來地產(chǎn)債等級(jí)各期限信用利走勢(shì)%) 圖表2 近年來地產(chǎn)債等級(jí)各期限收益率勢(shì)) 資料來源：， 資料來源：，考慮到目前地產(chǎn)行業(yè)違約進(jìn)程已較為深入，市場(chǎng)出清接近尾聲，后續(xù)出現(xiàn)增量負(fù)信息的概率不大。在當(dāng)前資產(chǎn)荒邏輯主導(dǎo)下，地產(chǎn)債板塊整體配置性價(jià)比較高，可關(guān)國企地產(chǎn)債投資機(jī)，體來：從板塊比價(jià)來看債絕對(duì)和相對(duì)收益具吸引力配置價(jià)比較從絕對(duì)收益來看前3年以內(nèi)高級(jí)產(chǎn)信利差位于3050水續(xù)信用差掘間較充裕從相對(duì)收益來看產(chǎn)債用差體顯于城債、煤炭，中1、3AA地產(chǎn)信利為6P70P，較對(duì)期級(jí)的投債、炭在1P右板利，有定置價(jià)。圖表3 當(dāng)前各行業(yè)信債品種信用利差與史位數(shù)概況期限等級(jí)信用利差歷史分位數(shù)信用債城投債地產(chǎn)債鋼鐵債煤炭債二級(jí)資本債信用債城投債地產(chǎn)債鋼鐵債煤炭債二級(jí)資本債資料來源：，注：當(dāng)前各行業(yè)信用利差為223年3月1日數(shù)據(jù)，歷史分位數(shù)計(jì)算起始時(shí)間為215年1月2日。2、資產(chǎn)荒邏輯主導(dǎo)下，各板塊信用利差持續(xù)壓縮，地產(chǎn)債或仍有下行空間，關(guān)注13年中高等級(jí)國企地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)至223年3月31日1A+A產(chǎn)債用利差去年大縮30P13P，史分分別去的83、10下至當(dāng)前的35、2，出市場(chǎng)絕收益高期限較的產(chǎn)債為捧，收率被買歷史低平。前來，1AA、3A、3AA+產(chǎn)各種用利分別處于5、46、48的分位數(shù)水平，后續(xù)利差壓縮空間仍較為充裕。但是國企民企將持續(xù)分化，國企地產(chǎn)再融資順暢，在民企退出后剩者為王，有較好安全邊際；而民地產(chǎn)債或仍面臨負(fù)面輿情擾動(dòng)帶來的估值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，因此當(dāng)前可重點(diǎn)關(guān)注國企地產(chǎn)債資機(jī)會(huì)。圖表4 223年以來地債信用利差與收益變情況信用利差(BP)1年期3年期5年期AAAAA+AAAAAAA+AAAAAAA+AA2023-03-31分位數(shù)2022-12-31分位數(shù)利差中位數(shù)(BP)利差變動(dòng)(BP)-5-33-132-19-54-105-15-39-93分位數(shù)變化-12-48-78-51-52-37-34-36-42中債估值收益率1年期3年期5年期AAAAA+AAAAAAA+AAAAAAA+AA2023-03-31分位數(shù)2022-12-31分位數(shù)收益率中位數(shù)()收益率變動(dòng)(BP)10-17-116-7-42-92-16-41-95分位數(shù)變化11-11-54-6-29-49-12-30-61資料來源：，注：歷史分位數(shù)計(jì)算起始時(shí)間為215年1月2日。二、熱點(diǎn)事件：地產(chǎn)債行情修復(fù)關(guān)注度上升（一）遠(yuǎn)洋集團(tuán)延期支付元利息3月1日聯(lián)報(bào)遠(yuǎn)集已知相券的分有延支當(dāng)日到期的筆金6億美永續(xù)級(jí)利該元票年為6.86到期所需支付利為060萬根據(jù)發(fā)行條款這只美永續(xù)次級(jí)債票息可遞支付并進(jìn)行累計(jì)，會(huì)上定為100益自行日僅第10年次跳息00b不設(shè)資回權(quán)無際到日。遠(yuǎn)洋集團(tuán)選擇利息延期支付不屬于違約，但對(duì)市場(chǎng)信心影響較大。當(dāng)天遠(yuǎn)集團(tuán)券價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)債風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂情緒有所上升。遠(yuǎn)洋集團(tuán)選擇延期支付息，主要原因或在于公司短期償債壓力較大，保留現(xiàn)金流優(yōu)先確保到期負(fù)債的兌付，而在票息次永債利上擇緩。由于遠(yuǎn)洋集團(tuán)延期支付美元債利息在市場(chǎng)引發(fā)較大反響，公司隨后改變先前推遲付的決定截至3月29，公已成級(jí)元續(xù)債期060萬元兌應(yīng)美債格所升。（二）恒大集團(tuán)公布境外重方案3月2日中恒333.H發(fā)境債重方該債務(wù)重組涉及9.225億美元高等級(jí)擔(dān)保票據(jù)以及境外子公司景程有限公司發(fā)行、天基控股有限公司擔(dān)保的52.26億美元優(yōu)先票據(jù)計(jì)91.85億美元主要通過以舊換新債務(wù)期子公“股抵債”兩種方式行整體來看，該重組案破產(chǎn)清算結(jié)果更好。1、債務(wù)情況根據(jù)務(wù)組此恒大外務(wù)及合計(jì)191485億美按3月23匯計(jì)為幣139.78億相比130億元的境外恒大在內(nèi)逾期的債務(wù)規(guī)模更大，合已超過690億元。截至22年12月31日，大內(nèi)有負(fù)債逾期約204元內(nèi)商逾金約263元內(nèi)有務(wù)逾額約573億元合境逾的務(wù)規(guī)已過6902、重組方案根據(jù)債務(wù)重組方案不發(fā)債主體的重組方有不同：以恒大集團(tuán)為境外主體的境外債務(wù)重方需要債為A和C組A組為外據(jù)債和借的C組境融負(fù)包擔(dān)和期權(quán)A組的待配獲金將全額計(jì)償基上算而C組待配獲償額將在差索基上算。根據(jù)上述分組，債人以從以下兩種方案進(jìn)選擇。方案一：大債人供11的發(fā)美債A1C1票新?lián)?0年12年票率24不，行可選用現(xiàn)或物付息截止前未提交擇債人認(rèn)擇方一。方案二：發(fā)行新債（22票據(jù)）和轉(zhuǎn)股相合該方案下新債期限為58年，率%7.不等剩余務(wù)恒大持有的物和車的股權(quán)掛鉤體對(duì)于A組債權(quán)1元可金額轉(zhuǎn)為1元2組括0108美恒大可轉(zhuǎn)債0345元恒大能汽強(qiáng)可換債0046元恒強(qiáng)制轉(zhuǎn)換債0225美的A2恒大業(yè)票鉤和0.276美的A2恒大源汽股票掛鉤于C債人1元可償額轉(zhuǎn)為1的2合包括0049美元恒物強(qiáng)換債、0446元恒新能汽強(qiáng)可換券和0.59美元恒強(qiáng)可換券0.02元的C2恒物票鉤和0.34美的C2恒大能汽股掛票據(jù)。以景程為發(fā)債主體的外債務(wù)重組方案為行債置換組價(jià)景發(fā)行五筆票，金額5億美。息558.5，限48年等。以天基為發(fā)債主體的外債務(wù)重組方案為行債置換組價(jià)天發(fā)行四筆票，金為8億元年息68.5，限58年等。3、資不抵債，清回收低恒大請(qǐng)勤公進(jìn)“算析析果顯如恒債組不成功，中恒的外擔(dān)保權(quán)的估收為97.28億。大程、基債權(quán)人回率為210不等。圖表5 恒境外債重方案主要內(nèi)容債務(wù)主體重組方案主要內(nèi)容恒大集團(tuán)（方案一為債權(quán)人提供1的新發(fā)行美元債（/C1票據(jù)，新票據(jù)限為1012年，票面利率2-不等，發(fā)行人可以選擇用現(xiàn)金或?qū)嵨镏Ц独ⅰ＝刂谷涨拔刺峤贿x擇的債權(quán)人默認(rèn)選擇方案一。恒大集團(tuán)（方案二發(fā)行新債（2/2票據(jù)）和轉(zhuǎn)股相結(jié)合，該方案下新債期限為58年，利率5-7.5不等，剩余債務(wù)與恒大持有的物業(yè)和汽車的股權(quán)掛鉤具體而言對(duì)于A組債人1美元的可獲償金額將轉(zhuǎn)換為1美元2組合包括018美元的恒大物業(yè)強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券0.5美元的恒大新能源汽車強(qiáng)制可交換債券0.6美元的恒大強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券025美元的2恒大物業(yè)股票掛鉤票據(jù)和0.6美元的2恒大新能源汽車股票掛鉤票據(jù)對(duì)于C組債權(quán)人，1美元的可獲償金額將轉(zhuǎn)換為1美元的2組合，包括.49美元的恒大物業(yè)強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、.46美元的恒大新能源汽車強(qiáng)制可交換債券和0.59美元的恒大強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、.92美元的2恒大物業(yè)股票掛鉤票據(jù)和0.54美元的2恒大新能源汽車股票掛鉤票據(jù)。景程有限公司發(fā)行新債置換，重組對(duì)價(jià)為程發(fā)行的五筆新票據(jù)，本金總額65億美元。年息55-85，期限4-8年不等。天基控股有限公司發(fā)行新債置換，重組對(duì)價(jià)為基發(fā)行的四筆新票據(jù)，本金總額為8億美元。年息6-8.5，期限5-8年不等。資料來源：公司公告，整理（三）融創(chuàng)中國公布境外重方案3月8晚融中1918H）發(fā)境債組進(jìn)公，境債重組規(guī)模及重組方進(jìn)行了關(guān)披露債務(wù)重組主要通過以舊換新、債轉(zhuǎn)股、轉(zhuǎn)換為可轉(zhuǎn)等方式進(jìn)行。融創(chuàng)中國外債重組方案目前已獲得債權(quán)人小組支持，且債權(quán)人小組持金額比過0預(yù)該重組方案基本將認(rèn)過。1、債務(wù)情況根據(jù)境外債務(wù)重組案融創(chuàng)中國計(jì)劃債權(quán)的權(quán)總額約為9048億美元按照3月9日匯率計(jì)算約為人幣23.1億元境債面要過創(chuàng)地集行，截至022年，內(nèi)計(jì)逾本金之為60.26億。2、重組方案根據(jù)融創(chuàng)中國的公告，此次境外債務(wù)重組方案主要包括以下四種降杠桿方案，以低公凈債水。方案一：債人10億元的權(quán)換等的年期轉(zhuǎn)，三發(fā)放1的實(shí)物息第年后到期發(fā)放1實(shí)利和1金息該轉(zhuǎn)可于組生效期的2月每股0元換融普股。方案二債人將現(xiàn)債權(quán)換融中零息五期強(qiáng)可換券，總規(guī)限為7.5億有可重生期或組效滿6月后每股10元價(jià)將轉(zhuǎn)融創(chuàng)國通該轉(zhuǎn)換規(guī)上不過余情況下持人根前0交日的易加平均格最轉(zhuǎn)價(jià)為股4.8港元）轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國普通股。在到期日未行使轉(zhuǎn)股權(quán)的將全部強(qiáng)制轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國通股。方案三：債權(quán)人可將其現(xiàn)有債權(quán)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)有融創(chuàng)服務(wù)（1516H）普通股，轉(zhuǎn)換價(jià)格為司定錄前60交日創(chuàng)股交量權(quán)均的25最低交換格股17港元，該案換規(guī)上約為449億創(chuàng)股。方案四對(duì)三方外債創(chuàng)過發(fā)以美計(jì)的據(jù)行換，該票據(jù)根據(jù)金額、期限、利率、付息方式等方面的不同共分為八個(gè)系列，其中期限方分別重的2至9到期略于步組中的2至8圖表6 融創(chuàng)中國境外重組方案具體細(xì)項(xiàng)比方案重組方式期限規(guī)模上限利率方案一可轉(zhuǎn)換債券9年10億美元前三年1實(shí)物利息，第三年至到期1實(shí)物利息和1現(xiàn)金利息方案二強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券5年175億美元領(lǐng)票息方案三債轉(zhuǎn)股（融創(chuàng)服務(wù)）—約4.9億融創(chuàng)服務(wù)普通股—方案四以舊換新2-9年不等——5-6.5不等資料來源：公司公告，三、基本面分析“政策融資銷售”逐步復(fù)蘇去年11月政策“三箭發(fā)”，地產(chǎn)紓困與持策力度加大，“政策融銷售逐步復(fù)蘇022年以各方城策臺(tái)產(chǎn)支政限政信貸則、首付比例等方面放松調(diào)控，但實(shí)際效果有限，行業(yè)基本面依然在底部徘徊。022年11月以來，隨著“三箭齊發(fā)”（借款、債券、股權(quán)融資）落地，地產(chǎn)支持政策力度加大，地產(chǎn)債發(fā)行量與凈融資規(guī)模大幅上升，房企融資環(huán)境有所改善，隨后各等級(jí)地產(chǎn)債估值收益開下，產(chǎn)二級(jí)場(chǎng)際暖今年2月商房售交價(jià)格及土地成同均現(xiàn)上點(diǎn)業(yè)本邊改整來看地行“政策融資銷售”路步。圖表7 222年以來地行業(yè)重大政策、發(fā)凈資與行情走勢(shì)時(shí)間軸資料來源：，2022年初以來中央與方陸續(xù)因城施策出穩(wěn)產(chǎn)舉措在政策基調(diào)業(yè)收購、地產(chǎn)銷售等方進(jìn)步放松調(diào)控，年后化趨于平穩(wěn)。政策基調(diào)方面022年3金委題后銀監(jiān)監(jiān)財(cái)政、外管、行六極表房產(chǎn)提行信心穩(wěn)市預(yù)。22年4月，央行匯局23條理確商性人房款的低付比、低貸利，支持地開企筑企合融需22年5月政局議出壓地方政府任交樓穩(wěn)生202年8月住財(cái)政央通政性銀專項(xiàng)借款式交。222年1，支政密臺(tái)，善企資境。2收并購方面政加地產(chǎn)并支力至3月9年來地產(chǎn)并購融總額達(dá)2475億元括企行發(fā)行購資475銀行供并購款資度920元，及融構(gòu)發(fā)或擬行房產(chǎn)購題債金額280億元；此外，中國信達(dá)兩位高層入駐恒大風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)，中國東方、中國長城發(fā)債00元于地行業(yè)險(xiǎn)AC介助力地紓。3、地產(chǎn)銷售方面2022年以來各地房貸“松綁”政策頻出，包括購房補(bǔ)貼、取限購、降低首套房首付比例、下調(diào)首套房貸款利率、縮短貸款放款周期等，旨在助力產(chǎn)銷需端復(fù)增市場(chǎng)房心。圖表8 222年以來地行業(yè)主要政策梳理政策類型政策導(dǎo)向目前進(jìn)展解讀政策基調(diào)釋放房地維穩(wěn)信號(hào)3月16日，金融委專題會(huì)議后，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、外管局、央行六大部委積極表態(tài)房地產(chǎn)以提振行業(yè)信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。六大部委表態(tài)后預(yù)計(jì)后續(xù)在發(fā)債、債務(wù)處置、鼓機(jī)構(gòu)投資者持股等方面將會(huì)形成更多的支持性政。4月18日，央行外管局23條舉措支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，因城施策，合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。央行外管局23條關(guān)于地產(chǎn)表述涉及到個(gè)人住房貸款、地產(chǎn)收并購、提高民營企業(yè)貸款占比等重要方面。5月4日，央行、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)召開專題會(huì)議，央行提到及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策；銀保監(jiān)要求不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序；證監(jiān)會(huì)要求豐富科技創(chuàng)新公司債、中小企業(yè)增信集合債等債券融資工具和品種，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。“一行兩會(huì)”專題會(huì)議均提到支持房企債券融資政策支持下后續(xù)房企融資情況有望改善。7月，政治局會(huì)議提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。穩(wěn)定房地產(chǎn)釋放出較為積極的信號(hào)，下半年的調(diào)控目標(biāo)為穩(wěn)定房地產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。8月，建部、財(cái)政部、央行通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式保交樓。通過專項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，從而精準(zhǔn)聚焦“保交、穩(wěn)民生”。11月以來，三支箭政策密集出臺(tái)，帶動(dòng)民企再融資恢復(fù)?！暗谝恢Ъ狈€(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放；“第二支箭”通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)CRMW、直接購買債券等方式，支持約2500億元企債券融資；“第三支箭”恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再資等。央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)連續(xù)出手，“三箭齊發(fā)改善房企融資環(huán)境。收并購方面加大收并支持力度1、截至3月9日，今年以來房地產(chǎn)并購融資總金額已達(dá)1247.5億元，其中包括房企發(fā)行或擬發(fā)行并購債融資47.5億元，銀行提供并購貸款融資額度920億元，以及金融機(jī)構(gòu)已發(fā)行或擬發(fā)行的房地產(chǎn)并購題債券金額280億元；資金目前尚未有用于問題民企項(xiàng)目處置的案例，續(xù)須關(guān)注應(yīng)用進(jìn)展。2、全國性金融資產(chǎn)管理公司已有三家有所行動(dòng)，中國信達(dá)兩位高層入駐恒大風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)，中國東方、中國長城各發(fā)債100億元用于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解。銷售方面房貸“松綁政策頻出1月以來保定、玉林、亳州、昆明、長春、珠海等公布了涉及購房補(bǔ)貼的相關(guān)政策；首付比例降低、房貸利率下調(diào)和部分購房資格的開有助于銷售需求端修復(fù)。2月菏澤、贛州、佛山等地，德州、昆明降低首套房首付比例，蘇州、廣州、上海、惠州首套房利率多次下降；3月蘇州地區(qū)多家銀行的首套房貸款利率降至最低4.6，與5年期以上LPR利率持平；4月秦皇島限購令廢止；蘇州放寬住房限售，二手房5年變3年一手房3年不變；南京擬放松預(yù)售資金監(jiān)管;5月連云港首套房首付比調(diào)至20；徐州土拍保證金降至50，鼓勵(lì)降房貸首付比例等；鎮(zhèn)江市降低公積金貸款首付比例，二次申請(qǐng)比例調(diào)整至40。銀行支持2022年多家股份行二手房貸款放款周期明顯縮短，已從此前約半年時(shí)間提速至最快1個(gè)月內(nèi)。3月蘇州地區(qū)多家銀行的首套房貸款利率降至最低4.6，與5年期以上LPR利率持平；資料來源：，銷售端來看今年2月以土地成交以及商品銷成交量?jī)r(jià)格同比均出現(xiàn)點(diǎn)。土地成交方面，自2021年9以，100大市成土溢率續(xù)于5下低位震，地場(chǎng)常遇冷今以土成溢價(jià)連續(xù)2個(gè)上且最土地成交積比幅加土地場(chǎng)度升商房銷售方面自202年4月以商品房交與售格比增持為負(fù)至203年2月品銷成量與售價(jià)格均出現(xiàn)向上的拐點(diǎn)，其中一手房銷售價(jià)格同比增速持續(xù)大于二手房，反映出商品銷售或現(xiàn)暖象。圖表9 10大中城市土地成交面積同比及交地溢價(jià)率走勢(shì)資料來源：，分城市類型來看，當(dāng)前一線城市商品房成交表現(xiàn)好于二三線。2月份線二線、三線城市商品房成交量同比增速較上月均由負(fù)轉(zhuǎn)正，結(jié)束了長達(dá)一年半持續(xù)下跌局面穩(wěn)地產(chǎn)支持性政策取得一定效果。3月份一線、二線、三線城市商品房成交量同比增維持位分為0.328.8.6一線市復(fù)度大成交于二三線。圖表10 0大中城一、二手房銷售價(jià)格同增速%) 圖表1 30大中城市品房成交數(shù)量同比速 資料來源：， 資料來源：，伴隨穩(wěn)地產(chǎn)政策效持顯現(xiàn)223年地產(chǎn)行業(yè)本面有望邊際改但難以回到以往的高增速水平。年以熱點(diǎn)城市土地成數(shù)據(jù)、地產(chǎn)銷售均出現(xiàn)上拐，隨地產(chǎn)政策的持續(xù)生效，以及優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)防范的有效推進(jìn)，行業(yè)基本面或持續(xù)善。但當(dāng)前地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào)，在消除多年來房地產(chǎn)企業(yè)“高負(fù)債高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式弊端的同時(shí)，推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展階段平穩(wěn)過渡，且考到長因的口利城鎮(zhèn)進(jìn)，產(chǎn)業(yè)復(fù)程相以周或所放。四、成交與換手率：國企地產(chǎn)價(jià)格修復(fù)顯著地產(chǎn)債板塊修復(fù)行情持續(xù)顯現(xiàn)，國企地產(chǎn)修復(fù)尤為顯著。以近四不同類樣本企當(dāng)存?zhèn)?0元以，一債成金額000萬上房的成情況來看伴著交額幅放央企地企地債交格體漸創(chuàng)高，成交格在9以上混合有制民企產(chǎn)債格經(jīng)近地?zé)狳c(diǎn)件影響后成交價(jià)格小幅回落，反映出當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)國企、非國企地產(chǎn)債的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂情緒保持化。當(dāng)前市場(chǎng)較為關(guān)注的高收益地產(chǎn)債主體，金地、龍湖、碧桂園、遠(yuǎn)洋、旭輝等非國企地產(chǎn)，一加成價(jià)分別為95.47元、3.67元、8.04、69.47元、2.51元。其中旭輝集團(tuán)主要系境外債違約+征信逾期導(dǎo)致中債增擔(dān)保中票未能成功發(fā)行等因素沖擊下，境內(nèi)債市場(chǎng)信心受到打擊而引發(fā)成交價(jià)格持續(xù)下跌所致；遠(yuǎn)洋集團(tuán)由于延期支美元利息盡后變了前遲付決境內(nèi)價(jià)由80元上持下跌至70元下。房企類型房企簡(jiǎn)稱當(dāng)前存量債余額(億元)成交金額(萬元)加權(quán)成交價(jià)(元)3/6-3/123/13-3/193/20-3/263/27-4/23/6-3/123/13-3/193/20-3/263/27-4/2中央國企保利發(fā)展646.13189785348540房企類型房企簡(jiǎn)稱當(dāng)前存量債余額(億元)成交金額(萬元)加權(quán)成交價(jià)(元)3/6-3/123/13-3/193/20-3/263/27-4/23/6-3/123/13-3/193/20-3/263/27-4/2中央國企保利發(fā)展646.13189785348540195371101124100.19100.15100.4799.99華潤置地570.0057866767519779113968599.9099.5799.9499.62招商蛇口480.80871223495243980159730100.07100.72100.18100.24中海地產(chǎn)473.002849637096401439331100.13100.24100.35100.58100.71中鐵地產(chǎn)342.9014184115239515987219642599.7199.97100.67電建地產(chǎn)242.8549512781958852438546100.40100.09100.20100.19上海金茂185.005560649875650577875899.2899.2699.5799.41100.07信達(dá)投資151.41903645251843413785100.0499.88100.14信達(dá)地產(chǎn)146.203790374535497718164599.4399.7899.59100.30100.34地方國企首開股份588.4813954728085619151419405099.2499.82100.08金融街302.001765292105315881978282100.38100.32100.44100.40首創(chuàng)置業(yè)297.869778588459767160497.7498.0299.60100.02100.84100.09建發(fā)房產(chǎn)255.85422341945236194667116100.24100.25100.42華發(fā)股份248.671026262772382338329021999.5299.6199.92北京城建219.506115254702251954195199.7699.50100.1099.97珠江實(shí)業(yè)220.30391941031389696484675100.38100.13100.18100.38100.26陸家嘴集團(tuán)174.323673643504210181824799.2599.77100.15陸家嘴股份159.907786214023280735602499.91100.20100.2799.99聯(lián)發(fā)集團(tuán)137.0019735831389446885998.6497.1999.4599.39中華企業(yè)107.0730142011004733184100.44100.52100.47100.59混合所有制萬科地產(chǎn)487.3758716154981610316698799.2399.9699.6899.32金地集團(tuán)322.724383447287589079626995.7896.4395.6795.47綠城集團(tuán)263.2666847218466023220216497.1798.7498.5399.34遠(yuǎn)洋集團(tuán)205.704829590044474967494181.0783.4077.0469.47民營企業(yè)重慶龍湖391.5555397307324925110982694.0694.7293.0993.67碧桂園地產(chǎn)212.759636758243521485902891.4291.2389.2189.04萬達(dá)商管203.413610975158140365487297.6899.1098.5299.31旭輝集團(tuán)128.93365201842462323653242.2140.4337.3232.51美的置業(yè)111.9028376662672781577399.1499.6298.3198.96資料來源：，注：僅列示當(dāng)前存量債規(guī)模10億元以上，近一周債券成交金額400萬以上的房企。從高折價(jià)成交及換手率來看，金地、龍湖、碧桂園、遠(yuǎn)洋、旭輝仍為高折價(jià)成交活躍的房企，其中，金地、龍湖估值波動(dòng)趨于穩(wěn)定，遠(yuǎn)洋、旭輝仍需關(guān)注價(jià)格波動(dòng)。222年初以，洋、輝累計(jì)換率較高分為1081378.26，映出市拋盤較排后出負(fù)面件發(fā)盤險(xiǎn)金地龍今以高價(jià)成較，估值波有穩(wěn)定今以來累換率分為255、6.4，交躍明顯下，說明構(gòu)碼換為分，續(xù)段空減少。圖表13 022年初至部分活躍房企地產(chǎn)高價(jià)成交及換手率情況換手率

面值90以下成交總金額(億元

存量債余額(億元)時(shí)間 遠(yuǎn)洋控股重慶龍湖金地集團(tuán)旭輝集團(tuán)碧桂園地產(chǎn)遠(yuǎn)洋控股重慶龍湖金地集團(tuán)旭輝集團(tuán)碧桂園地產(chǎn)遠(yuǎn)洋控股重慶龍湖金地集團(tuán)旭輝集團(tuán)碧桂園地產(chǎn)2022/1/142022/1/302022/2/182022/3/42022/3/18

0.000.00 0.00 0.00 0.030.00 0.00 0.00 0.000.00 0.00 0.00 0.000.00 0.00 0.00 0.000.00 0.00 0.00

0.00 0.000.08 0.000.00 0.000.00 0.000.00 0.00

0.000.000.000.000.00

0.000.000.000.000.00

0.000.000.250.000.67

244.50244.50244.50244.50264.50

415.11415.11399.11368.28368.28

460.36460.36460.36477.36477.36

109.93109.93109.93109.93119.93

178.65178.65178.65178.65178.652022/4/1

1.42

0.000.00

1.13

3.71

0.00

0.00

0.00

2.02

260.70

368.28

464.56

111.93

178.652022/4/152022/4/292022/5/13

2.662.310.43

0.000.00 0.000.00 0.000.00

2.142.462.15

6.94 0.006.02 0.001.12 0.00

0.000.000.00

0.061.140.91

3.704.253.71

260.70260.70260.70

368.28368.28368.28

464.56464.56464.56

111.93111.93111.93

172.75172.75172.752022/5/272022/6/10

1.851.10

0.000.000.000.00

0.970.23

2.560.88

4.822.87

0.000.00

0.000.00

1.090.26

4.551.56

260.70260.70

373.28373.28

464.56464.56

111.93111.93

177.75177.752022/6/242022/7/82022/7/222022/8/52022/8/192022/9/22022/9/162022/9/30

4.642.515.255.836.603.392.061.58

0.000.000.020.433.742.741.170.63

0.151.120.160.770.220.533.215.312.793.921.813.282.382.482.085.90

2.071.713.623.362.091.851.161.79

12.116.5413.6815.1916.218.325.053.88

0.000.000.091.5913.7710.514.482.41

0.720.720.8913.1811.457.419.768.54

1.260.900.626.204.583.832.907.61

3.673.046.435.983.713.292.053.44

260.70260.70260.70260.70245.70245.70245.70245.70

373.28390.28385.38368.43368.43383.43383.43383.43

464.56449.56409.87409.87409.87409.87409.87409.87

111.93116.93116.93116.93116.93116.93116.93128.93

177.75177.75177.75177.75177.75177.75177.75192.752022/10/21

1.02

4.89

9.21

1.26

1.39 3.92

18.71

11.88

2.43

245.70

383.43 382.62

128.93

192.752022/11/4

2.22

3.30

4.58

3.08

1.84

5.46

12.66

17.54

3.97

3.55

245.70

383.33 382.62

128.93

192.752022/11/18

6.45

6.93

2.22

6.80

9.15

24.72

26.53

2.86

13.10

245.70

383.33 382.62

128.93

192.752022/12/2

6.133.85

9.79

2.81

4.80

14.45

15.52

37.46

3.62

9.26

235.70

403.33

382.62

128.93

192.752022/12/162022/12/30

2.193.240.630.99

6.551.61

5.902.90

19.37 8.859.52 2.53

12.403.79

8.452.07

11.976.17

235.70235.70

403.33403.33

382.62382.62

128.93128.93

202.75212.752023/1/132023/2/32023/2/172023/3/32023/3/172023/3/3122年初至23年初至

4.933.102.253.765.666.28108.1327.48

1.250.510.320.060.060.2928.362.55

2.641.481.290.360.070.0856.516.44

10.304.584.145.042.761.6578.2628.46

2.450.430.991.692.722.8857.6111.17

11.627.315.307.7411.6412.93222.4356.53

5.022.051.260.250.241.15111.039.97

9.695.444.761.320.250.28190.8321.74

13.295.905.336.503.552.12100.9036.70

5.220.922.113.605.786.13122.5723.76

235.70235.70235.70205.70205.70205.70205.70205.70

403.33398.33398.33398.33398.33391.55391.55391.55

367.62367.62367.62367.62367.62337.72337.72337.72

128.93 212.75128.93 212.75128.93 212.75128.93 212.75128.93 212.75128.93 212.75128.93 212.75128.93 212.75資料來源：，注：、面值0以下成交總金額為兩周成交金額匯總；2、存量債余額口徑為短融、中票、企業(yè)債、公司債、定向工具。五、收益率表現(xiàn)：國企、民企地產(chǎn)信用分層自201房產(chǎn)行氣度行來民房違期發(fā)國、企地產(chǎn)信用顯層民地債信利從021年的40P速行超2000P史極水多于收益區(qū)大民房企數(shù)現(xiàn)約期而國地產(chǎn)債信利整走相平緩在10020P區(qū)震蕩顯國企民信兩極。從當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)來看，國企地產(chǎn)債、民企地產(chǎn)債信用利差均出現(xiàn)大幅下行，但信用分層仍較為明顯202年1以三齊落后穩(wěn)產(chǎn)持策力加，民企產(chǎn)信利從20快收至10，當(dāng)利處于80即800P的絕對(duì)值平映市民企產(chǎn)的險(xiǎn)憂緒仍在國地債利從12月的20P高快收當(dāng)?shù)?P。圖表14 020年以來企、民企地產(chǎn)債信利走勢(shì)資料來源：，注：、地產(chǎn)國企民企信用利差選取o10房企為樣本進(jìn)行構(gòu)建；、由于個(gè)券隨著到期日臨近，剩期限逐漸縮短，對(duì)應(yīng)收益率以及信用利差有下行趨勢(shì)，前期低點(diǎn)支撐位還需考慮對(duì)應(yīng)期限利差。在當(dāng)市環(huán)下按照2020梳的銷售o30房企有14中隱級(jí)已經(jīng)為C或C目一期樣券債值益低于0僅有1家當(dāng)前來看對(duì)于高收益?zhèn)~戶，金地、龍湖兩家房企債券估值波動(dòng)趨于穩(wěn)定，1年期估值收益率均至0以內(nèi)后續(xù)波作空間有所減少傳統(tǒng)構(gòu)可關(guān)注國企地產(chǎn)體金茂鐵建等，當(dāng)前資產(chǎn)荒演下其收益率仍具有一吸力。按照當(dāng)下市場(chǎng)收益所映的違約風(fēng)險(xiǎn)，房可為以下幾檔：1安全區(qū)間房企招海潤建科金茂綠該區(qū)間主體1期債估益率在4下債評(píng)級(jí)多為+以央企產(chǎn)。2收益率偏高房企置業(yè)龍湖金收益區(qū)中主市略有擔(dān)憂，違風(fēng)仍很，中隱評(píng)于至A之。3估值波動(dòng)房企股桂遠(yuǎn)集團(tuán)這三主目中估收益率為10以債含級(jí)為+以下屬高益?zhèn)牴啦ㄝ^市有一定風(fēng)擔(dān)，尚嚴(yán)的違預(yù)。4、違約展期房企：如富力、龍光、旭輝、奧園、陽光城、恒大等，該區(qū)間房企地產(chǎn)債多現(xiàn)約期1年中估收率于50，債含級(jí)在C及以下。圖表15 o30房企債券估值收益率與財(cái)務(wù)標(biāo)蹤房企簡(jiǎn)稱中債含評(píng)一年期中債估值收率（）20230331一年期中債估值收率（）20221231一年期中債估值收益率（）20211231一年率（中債估值收益）20210730當(dāng)前存量債額(億元)2021有息務(wù)(億元)2021所有權(quán)益(億元)2021總資(億元)2021營業(yè)入(億元)2021凈利(億元)EBITDA/存?zhèn)囝~陽光城C--310.259.00130.92843.13421.113582.71425.26-74.93-0.68恒大地產(chǎn)C--449.7678.42535.00------佳兆業(yè)C--205.067.073.00------融創(chuàng)中國C--85.498.19156.642519.631098.0211318.251913.54-354.29-金科集團(tuán)C--48.937.20121.96820.34777.323713.621123.1066.880.66榮盛發(fā)展C-73.06181.2510.9338.62607.65454.182927.75472.44-50.03-0.31奧園集團(tuán)CC755.42862.04183.759.9352.99------融信集團(tuán)CC731.10420.2915.077.5679.30379.54587.002342.22338.1016.160.25世茂股份CC317.75748.82138.525.5167.60377.24489.851429.83193.9221.350.55旭輝集團(tuán)CC251.70138.854.254.45128.93628.641034.623904.91975.09107.470.96綠地控股CC122.013133.007.417.3317.802363.291645.1014726.465442.8695.1818.89中南置地CC96.73176.3310.747.6960.65641.26427.943679.77792.11-33.06-0.37龍光集團(tuán)CC68.1978.436.214.80177.18575.02652.312559.68711.3899.580.64富力地產(chǎn)CC50.48521.12149.6717.31144.991308.10778.543923.58766.27-159.89-0.62遠(yuǎn)洋集團(tuán)A39.7134.514.893.33205.70578.21649.862455.82613.8058.890.29碧桂園A26.5932.425.804.64212.751503.802300.3816039.634526.75414.252.21新城控股A+11.1215.448.335.6266.40916.89971.245342.931682.32137.602.20金地集團(tuán)A+8.8715.373.453