某工業(yè)園項(xiàng)目策劃定位方案

工業(yè)園項(xiàng)目策劃定位

——經(jīng)驗(yàn)分享會(huì)2011年8月分享大綱引言顧問工作方法項(xiàng)目案例經(jīng)驗(yàn)分享引言工業(yè)用地占總用地成交比重越來越大全國土地供應(yīng)：2011年1月至7月份，共成交工業(yè)用地6275塊，占總成交用地的52.6%，建設(shè)用地面積2.9億平米，占總用地面積的52.3%，超過普通住宅用地。一線城市和二三線城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)不同特征，因此分別選取北京和廊坊分析其土地市場。北京市土地供應(yīng)：2011年1月至7月份，共出讓工業(yè)用地72塊，占總出讓用地的50.7%，建設(shè)用地面積占總用地面積的55.1%，超過普通住宅用地。廊坊市土地供應(yīng)：2011年1月至7月份，共出讓工業(yè)用地74塊，占總出讓用地的35.6%，建設(shè)用地面積占總用地面積的38.4%。其比重均高出去年總體水平。引言在住宅用地成交溢價(jià)率下降（或上升趨勢趨緩）的同時(shí)，工業(yè)用地溢價(jià)率呈較快上升趨勢。土地溢價(jià)率是土地市場競爭狀況的表征之一，因此從工業(yè)用地和住宅用地的溢價(jià)率的變化可以推測出，開發(fā)商的投資側(cè)重點(diǎn)。北京市土地成交：普通住宅用地溢價(jià)率從去年的65%下降到了15.4%，下降了76%。而與此相反，工業(yè)用地的溢價(jià)率則從1.07%上升到了8.28%，上升了6.7倍。廊坊土地成交：普通住宅用地溢價(jià)率上升了6.3%。而業(yè)用地的溢價(jià)率則上升了15.2%。北京市的住宅用地溢價(jià)率驟降至15.4%，而工業(yè)用地溢價(jià)率卻有大幅度上升。廊坊市的兩類用地的溢價(jià)率均有所上升，但是工業(yè)用地溢價(jià)率上升幅度較大。由此表明，住宅土地市場日趨冷清，工業(yè)用地成為開發(fā)商追逐熱點(diǎn)。引言工業(yè)園定義產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指一個(gè)國家或者一個(gè)區(qū)域的政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求，通過行政或市場化等多種手段，集聚各種生產(chǎn)要素，適應(yīng)市場競爭和產(chǎn)業(yè)升級的新形勢，滿足城市化進(jìn)程合理集聚的趨勢，在一定的空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合，使之成為結(jié)構(gòu)層次合理、產(chǎn)業(yè)特色鮮明、集群競爭優(yōu)勢顯著、功能布局優(yōu)化的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作生產(chǎn)區(qū)，是鏈接工業(yè)化和城市化的紐帶。隨著工業(yè)用地備受市場熱捧，工業(yè)園也必將成為未來開發(fā)的重要方向。引言工業(yè)園分類國際上的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要分為以下幾類：第一，一般加工型工業(yè)園區(qū)。這一類工業(yè)園區(qū)以制造加工業(yè)為主，有綜合加工型的，也有專門從事某一類產(chǎn)品生產(chǎn)的特色園區(qū)，如意大利南部的服裝、紡織專業(yè)園區(qū)。第二，高科技園區(qū)。這類園區(qū)以高科技產(chǎn)品的研發(fā)為主，園區(qū)內(nèi)科研機(jī)構(gòu)、高校和企業(yè)相對集中，具有知識密集和人才密集性的特征。美國的硅谷、英國的劍橋科學(xué)園、法國巴黎高技術(shù)區(qū)、日本筑波科學(xué)城、印度班加羅爾軟件園等都是典型的高科技產(chǎn)業(yè)園。第三，生態(tài)工業(yè)園。生態(tài)工業(yè)園是根據(jù)循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論和工業(yè)生態(tài)學(xué)原理建立的一種與生態(tài)環(huán)境和諧共存的新型工業(yè)園。截至2003年，美國各州開展的生態(tài)工業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)超過60個(gè)；在亞洲，日本的生態(tài)工業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目也已超過30個(gè)。生態(tài)工業(yè)園已經(jīng)成為各國在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)資源循環(huán)和高效利用的重要方式之一。引言產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目不同于普通住宅項(xiàng)目，從其開發(fā)模式到產(chǎn)業(yè)定位都是一個(gè)全新的研究項(xiàng)目。作為服務(wù)于開發(fā)商前期定位的顧問公司，應(yīng)該走在開發(fā)商前面，理清產(chǎn)業(yè)園開發(fā)中面對的核心問題，并總結(jié)具體問題的研究方法。本分享會(huì)將結(jié)合我們完成的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，總結(jié)具體研究方法，與各位同事共同探討。分享大綱引言顧問工作方法項(xiàng)目案例經(jīng)驗(yàn)分享顧問工作方法開發(fā)商開發(fā)工業(yè)園區(qū)的核心需求工業(yè)園區(qū)研究方法顧問工作方法：開發(fā)商核心需求在利益最大化的驅(qū)使下，開發(fā)商拿下產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地以后，面臨如下幾方面問題：開發(fā)模式：結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)體量和價(jià)值挖掘判斷項(xiàng)目的開發(fā)模式是什么？住宅和產(chǎn)業(yè)應(yīng)該如何組合，開發(fā)時(shí)序如何確定？產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：側(cè)重于哪些核心產(chǎn)業(yè)？行業(yè)價(jià)值鏈的哪一段為主導(dǎo)行業(yè)？客戶定位：如何細(xì)分目標(biāo)客戶群？向這些目標(biāo)客戶群提供哪些利益？園區(qū)功能：園區(qū)提供何種功能？這些功能對客戶的吸引力有多大？顧問工作方法：研究方法價(jià)值梳理開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)規(guī)劃實(shí)施策略園區(qū)建設(shè)價(jià)值梳理區(qū)域價(jià)值某城市地區(qū)生產(chǎn)總值某城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)某城市區(qū)域發(fā)展布局價(jià)值梳理產(chǎn)業(yè)對接方向蘇州工業(yè)園區(qū)上海市廊坊市產(chǎn)業(yè)定位京津冀都市圈范圍開發(fā)模式確定假設(shè)方向產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型住宅開發(fā)主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)和住宅綜合開發(fā)型案例研究通過對國內(nèi)外經(jīng)典案例的開發(fā)模式研究，分析何種模式更適合本項(xiàng)目。選取合適的新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為研究對象。分析其具體的開發(fā)階段，不同階段內(nèi)產(chǎn)業(yè)和住宅的關(guān)系和先后順序。開發(fā)模式選擇在開發(fā)商利益最大化的前提下，結(jié)合項(xiàng)目本身特征，通過分析具體模式的優(yōu)劣勢，選取適合的開發(fā)模式。霍華德“田園城市”:韋林花園城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展機(jī)會(huì)以及區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，確定產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展意向；通過對特定產(chǎn)業(yè)的研究，判斷工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)選擇和產(chǎn)業(yè)排序。產(chǎn)業(yè)初步發(fā)展意向應(yīng)該符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃。在產(chǎn)業(yè)初步意向的基礎(chǔ)上，通過對具體產(chǎn)業(yè)的深入研究，判斷產(chǎn)業(yè)是否適合入駐本項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)初步發(fā)展意向產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向診斷周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在分別判斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以后，綜合考慮園區(qū)特征和產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢，確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在項(xiàng)目價(jià)值分析的基礎(chǔ)上，綜合分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展規(guī)劃，是做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃具體發(fā)展產(chǎn)業(yè)的基本策略研究在確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的前提下，分析不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和不同產(chǎn)業(yè)對住宅開發(fā)的影響如何，細(xì)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)先側(cè)重。在細(xì)化產(chǎn)業(yè)組合方案的基礎(chǔ)上，借鑒同類型園區(qū)功能區(qū)劃分和重點(diǎn)園區(qū)土地指標(biāo)配比，對本園區(qū)的功能區(qū)劃分和土地配置提出相應(yīng)的建議。細(xì)化產(chǎn)業(yè)組合方案確定各類用地指標(biāo)配比重點(diǎn)園區(qū)土地指標(biāo)配比“案例借鑒”確定園區(qū)重點(diǎn)功能區(qū)同類型園區(qū)的功能區(qū)劃分“案例借鑒”實(shí)施策略招商策略及計(jì)劃在主導(dǎo)和遠(yuǎn)期培育的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，確定企業(yè)的規(guī)模、所處具體產(chǎn)業(yè)階段，結(jié)合產(chǎn)業(yè)對接方向，確定招商策略及計(jì)劃。優(yōu)惠政策研究土地優(yōu)惠：廠房采取優(yōu)惠價(jià)格出租、出讓等多種方式合作。稅收優(yōu)惠：對高新技術(shù)企業(yè)等進(jìn)行相應(yīng)的稅收減免。行政事業(yè)性收費(fèi)：由園區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)有關(guān)部門予以減免辦事流程：在項(xiàng)目簽約、立項(xiàng)、審批、建設(shè)乃至生產(chǎn)經(jīng)營的全過程提供一條龍服務(wù)。產(chǎn)業(yè)扶持：對園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在國家政策的許可范圍以內(nèi)盡量爭取優(yōu)惠政策。招商策略及計(jì)劃涉及面較廣，更為深入的定位方法還需進(jìn)一步研究。本報(bào)告僅列出典型的優(yōu)惠政策，具體優(yōu)惠政策還需結(jié)合項(xiàng)目所在地進(jìn)行分析。園區(qū)建設(shè)產(chǎn)品建議顧問工作方法：研究方法價(jià)值梳理是開展后續(xù)研究的基礎(chǔ)，通過分別對開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、實(shí)施策略、園區(qū)建設(shè)等的研究解決開發(fā)商最關(guān)注的核心問題。下面還將結(jié)合具體研究的案例對具體模塊進(jìn)行簡單的介紹。開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)規(guī)劃實(shí)施策略園區(qū)建設(shè)價(jià)值梳理分享大三綱引言顧問工三作方法項(xiàng)目案三例經(jīng)驗(yàn)三分享案例簡三介用地簡三介位置：廊坊市三萬莊鎮(zhèn)三內(nèi)。廊三坊市區(qū)三的西北三方向，三緊鄰北三京大興三；項(xiàng)目總?cè)嫉兀喉?xiàng)目占三地面積三2.2三5平方三公里，三約33三75畝三。用地三規(guī)模大三，相當(dāng)于三1/2三個(gè)CB三D；如此大三規(guī)模體三量開發(fā)三，必將三注定其三開發(fā)模三式應(yīng)該三是綜合型三、復(fù)合三化的開三發(fā)；具體三開發(fā)模三式則應(yīng)三根據(jù)項(xiàng)三目現(xiàn)狀三進(jìn)行判三斷。項(xiàng)目階三段簡介項(xiàng)目任三務(wù)：確定產(chǎn)三業(yè)和住三宅的開三發(fā)模式三；產(chǎn)業(yè)三定位；三產(chǎn)業(yè)園三區(qū)基本三產(chǎn)品建三議；住三宅開發(fā)三建議。項(xiàng)目進(jìn)三展：項(xiàng)目現(xiàn)三已完成三第一階三段和第三二階段三報(bào)告，三其中一三階段詳三細(xì)分析三了項(xiàng)目三價(jià)值屬三性，并三確定了三項(xiàng)目的三開發(fā)模三式；二三階段主三要完成三了項(xiàng)目三的產(chǎn)業(yè)三定位和三產(chǎn)業(yè)園三區(qū)的基三本產(chǎn)品三建議；項(xiàng)目現(xiàn)三狀：由于開三發(fā)商拿三地遇阻三，尚不三能進(jìn)行三更深入三的住宅三開發(fā)研三究，在三完成產(chǎn)三業(yè)定位三以后項(xiàng)三目暫緩三執(zhí)行。此次分三享主要三針對項(xiàng)三目產(chǎn)業(yè)三研究內(nèi)三容進(jìn)行三提煉，三側(cè)重于三產(chǎn)業(yè)研三究方法三的應(yīng)用三。部分研三究方法三探討：三案例價(jià)三值判斷開發(fā)模三式案例研三究產(chǎn)業(yè)方三向診斷整體定三位產(chǎn)業(yè)發(fā)三展機(jī)會(huì)區(qū)域發(fā)三展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開三發(fā)機(jī)會(huì)客戶深三訪理論研三究案例價(jià)三值判斷案例所三處區(qū)域三發(fā)展?jié)撊确话l(fā)三展機(jī)會(huì)萬莊發(fā)三展機(jī)會(huì)此項(xiàng)目三發(fā)展機(jī)三會(huì)案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三機(jī)會(huì)研三究依托廊三坊的產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三機(jī)會(huì)依托北三京的產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三機(jī)會(huì)此項(xiàng)目三產(chǎn)業(yè)選三擇初步三定位案例開三發(fā)地產(chǎn)三機(jī)會(huì)研三究廊坊市三住宅開三發(fā)歷程三和現(xiàn)狀此項(xiàng)目三未來住三宅需求三預(yù)測案例未三來機(jī)會(huì)三梳理案例價(jià)三值判斷區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)基礎(chǔ)和前提基礎(chǔ)和前提交通交通職住廊坊市發(fā)展機(jī)會(huì)廊坊市三位于京三津冀都三市圈內(nèi)三，是京三津之間三的黃金三走廊。三京臺、三密涿高三速和京三滬高鐵三的建設(shè)三將增強(qiáng)三廊坊與三其他城三市的溝三通。案例所三處區(qū)位三發(fā)展?jié)撊Π咐l(fā)三展機(jī)會(huì)廊坊六三個(gè)區(qū)縣三位于環(huán)三首都經(jīng)三濟(jì)圈內(nèi)三，該經(jīng)三濟(jì)圈強(qiáng)三調(diào)了北三京對周三邊區(qū)縣三的“反三哺”，三廊坊可三借此機(jī)三會(huì)對接三首都的三產(chǎn)業(yè)“三溢出”三。萬莊發(fā)展機(jī)會(huì)萬莊生三態(tài)城為三廊坊未三來重點(diǎn)三發(fā)展區(qū)三域，其三開發(fā)將三加強(qiáng)廊三坊與北三京的對三接能力三，提升三京津冀三一體化三進(jìn)程中三廊坊的三地位。密涿高三速將加三強(qiáng)萬莊三與廊坊三內(nèi)部溝三通，使三得萬莊三能直接三共享廊三坊市未三來發(fā)展三機(jī)會(huì)。此項(xiàng)目三隸屬萬三莊組團(tuán)三，是廊三坊未來三重點(diǎn)發(fā)三展區(qū)域三。隨著三大交通三和小交三通的改三善，本案將三能充分三共享廊三坊的發(fā)三展機(jī)遇三，并將三成為廊三坊與北三京溝通三的核心三紐帶。案例所三處區(qū)域三發(fā)展?jié)撊确话l(fā)三展機(jī)會(huì)萬莊發(fā)三展機(jī)會(huì)此項(xiàng)目三發(fā)展機(jī)三會(huì)案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三初步判三斷依托廊三坊的產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三機(jī)會(huì)依托北三京的產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三機(jī)會(huì)此項(xiàng)目三產(chǎn)業(yè)選三擇初步三定位案例開三發(fā)地產(chǎn)三機(jī)會(huì)研三究廊坊市三住宅開三發(fā)歷程三和現(xiàn)狀此項(xiàng)目三未來住三宅需求三預(yù)測案例未三來機(jī)會(huì)三梳理案例價(jià)三值判斷區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)基礎(chǔ)和前提基礎(chǔ)和前提交通交通職住廊坊市三確定了三構(gòu)建“三兩帶一三軸一中三心”的三產(chǎn)業(yè)發(fā)三展格局三，而萬三莊則處三于環(huán)北三京產(chǎn)業(yè)三帶上。“兩帶三”：即依三托固安三、龍河三、廊坊三、香河三、大廠三、燕郊三六個(gè)三開發(fā)區(qū)三和工業(yè)三園區(qū)，三沿涿密三高速公三路建設(shè)三環(huán)北京三產(chǎn)業(yè)帶三；依三托留各三莊、東三阜、左三各莊、三勝芳、三揚(yáng)芬港三、東沽三港、里三瀾城等三園區(qū)，三沿廊泊三公路建三設(shè)環(huán)天三津產(chǎn)業(yè)三帶?！耙惠S三”：即依三托永清三、霸州三、文安三、大城三等工業(yè)三園區(qū)，三沿規(guī)劃三建設(shè)的三廊滄高三速公路三建設(shè)特三色產(chǎn)業(yè)三軸。“一中三心”：即發(fā)三展城市三經(jīng)濟(jì)，三提升城三市的綜三合競爭三力和輻三射帶動(dòng)三力，使三市區(qū)不三僅成為三全市的三政治文三化中心三，而且三成為名三副其實(shí)三的經(jīng)濟(jì)三中心。依托廊三坊的產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三機(jī)會(huì)案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三初步判三斷依托廊三坊的產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三機(jī)會(huì)京津冀三都市圈三：京津冀三都市圈三將成為三中國經(jīng)三濟(jì)的“三第三極三”，廊三坊作為三京津之三間的黃三金走廊三，本項(xiàng)三目即是三京津發(fā)三展外擴(kuò)三的黃金三焦點(diǎn)；環(huán)首都三經(jīng)濟(jì)圈三：環(huán)首都三經(jīng)濟(jì)圈三強(qiáng)調(diào)北三京對周三邊地區(qū)三的反哺三，包含三廊坊六三個(gè)區(qū)（三縣）。三廊坊借三住環(huán)首三都經(jīng)濟(jì)三圈優(yōu)勢三，對接三首都的三產(chǎn)業(yè)“三溢出”三。萬莊生三態(tài)城：萬莊生三態(tài)城市三廊坊未三來發(fā)展三的重點(diǎn)三區(qū)域，三其開發(fā)三將在經(jīng)三濟(jì)、社三會(huì)等方三面強(qiáng)化三廊坊主三城區(qū)對三區(qū)域經(jīng)三濟(jì)的影三響力和三控制力三，提升三京津冀三一體化三進(jìn)程中三廊坊利三益最大三化。交通改三善：京臺、三密涿高三速和京三滬高鐵三的建設(shè)三將增強(qiáng)三廊坊與三其他城三市的溝三通。密三涿高速三將加強(qiáng)三萬莊與三廊坊內(nèi)三部溝通三，使得三萬莊能三直接共三享廊坊三市未來三發(fā)展機(jī)三會(huì)。本三項(xiàng)目距三未來北三京第二三機(jī)場約三20公三里，有三望成為三臨空經(jīng)三濟(jì)區(qū)波三及區(qū)域三，第二三機(jī)場將三給未來三萬莊的三產(chǎn)業(yè)發(fā)三展帶來三新變化三。京津冀都市圈萬莊生態(tài)城環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇交通改善交通改善交通改善機(jī)遇機(jī)遇依托京三津冀都三市圈、三環(huán)首都三經(jīng)濟(jì)圈三規(guī)劃，三借住交三通環(huán)境三的改善三，廊坊三市未來三產(chǎn)業(yè)將三有較大三的發(fā)展三空間。三萬莊生三態(tài)城的三開發(fā)則三奠定了三本項(xiàng)目三在廊坊三市的重三要地位三。結(jié)合三廊坊產(chǎn)三業(yè)規(guī)劃三和區(qū)域三特征，三可知萬三莊產(chǎn)業(yè)三定位為三承接北三京產(chǎn)業(yè)三轉(zhuǎn)移。案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三初步判三斷兩城兩三帶北部研三發(fā)服務(wù)三和高新三技術(shù)產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三帶：中三關(guān)村科三學(xué)城、三未來科三技城。南部高三技術(shù)制三造業(yè)和三戰(zhàn)略性三新興產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三帶：大三興、亦三莊行政三合并。六高四三新“六高三”：中三關(guān)村、三亦莊、三CBD三、金融三街、奧三林匹克三中心區(qū)三、臨空三經(jīng)濟(jì)區(qū)三。6大三高端產(chǎn)三業(yè)功能三區(qū)以全三市7%三的平原三面積，三集聚了三全市四三成左右三的GD三P和資三產(chǎn)，實(shí)三現(xiàn)了全三市四成三以上的三利潤和三稅金?！八男氯保和ㄈ莞叨巳虅?wù)服三務(wù)區(qū)、三麗澤金三融商務(wù)三區(qū)、新三首鋼高三端產(chǎn)業(yè)三綜合服三務(wù)區(qū)、三懷柔文三化科技三高端產(chǎn)三業(yè)新區(qū)三。第28頁中關(guān)村CBD亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金融街奧林匹克中心區(qū)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)“六高”區(qū)域“四新”區(qū)域通州高端商務(wù)服務(wù)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)懷柔文化科技高端產(chǎn)業(yè)新區(qū)北部產(chǎn)業(yè)帶南部產(chǎn)業(yè)帶北京市三未來產(chǎn)三業(yè)空間三布局的三重點(diǎn)為三“兩城三兩帶，三六高四三新”，三其中“三兩高一三新”位三于北京三東南部三。隨著三CB三D東擴(kuò)三、南城三計(jì)劃、三通州國三際新城三等規(guī)劃三相繼出三臺，北三京的產(chǎn)三業(yè)空間三布局呈三現(xiàn)“三東南飛三”景象三。依托北三京的產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三機(jī)會(huì)：三北京產(chǎn)三業(yè)空間三轉(zhuǎn)移“三東南飛三”案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三初步判三斷依托北三京的產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三機(jī)會(huì)北京中心城區(qū)海淀密云通州房山石景山昌平朝陽大興固安燕郊香河大廠亦莊北京五環(huán)廊坊隨著北三京產(chǎn)業(yè)三“東南三飛”，三周邊區(qū)三縣實(shí)施三了新的三對接措三施，對三與北京三大興緊三鄰的萬三莊也必三將有更三為積極三影響。臨近北三京市縣三發(fā)展對三策：固安工三業(yè)園區(qū)三：率先推三出對接三“城南三行動(dòng)計(jì)三劃”發(fā)三展策略三，加快三融入“三大北京三”進(jìn)程三，通過三北京核三心區(qū)的三輻射作三用拉動(dòng)三當(dāng)?shù)亟?jīng)三濟(jì)的發(fā)三展。大廠縣三：隨著首三鋼機(jī)電三產(chǎn)業(yè)基三地的奠三基，尤三其是大三廠潮白三河工業(yè)三區(qū)的開三工建設(shè)三，也正三在追趕三大北京三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)三移的順三風(fēng)車。三河市三燕郊：房地產(chǎn)三并非燕三郊工業(yè)三園的主三導(dǎo)產(chǎn)業(yè)三，甚至三只占很三微小的三比例，三但不可三否認(rèn)的三是，北三京居住三后花園三的概念三炒作在三很大程三度上提三高了燕三郊的知三名度，三進(jìn)而促三進(jìn)了燕三郊工業(yè)三園區(qū)的三招商工三作。案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三初步判三斷電子信三息產(chǎn)業(yè)三、休閑三商務(wù)產(chǎn)三業(yè)傳統(tǒng)優(yōu)三勢產(chǎn)業(yè)先進(jìn)制三造業(yè)、三現(xiàn)代服三務(wù)業(yè)和三新型農(nóng)三業(yè)廊坊的三發(fā)展定三位是“京津冀三電子信三息走廊三，環(huán)渤三海休閑三商務(wù)中三心”，圍繞三著定位三著力推三進(jìn)電子三信息產(chǎn)三業(yè)、休三閑商務(wù)三業(yè)，加三快先進(jìn)三制造業(yè)三、現(xiàn)代三服務(wù)業(yè)三和新型三農(nóng)業(yè)的三發(fā)展；“塔尖三”：全力三推進(jìn)、三優(yōu)先發(fā)三展，集三中智慧三做規(guī)劃三，加快三推動(dòng)電三子信息三產(chǎn)業(yè)專三項(xiàng)規(guī)劃三、休閑三商務(wù)產(chǎn)三業(yè)區(qū)規(guī)三劃和文三化產(chǎn)業(yè)三發(fā)展規(guī)三劃；“塔身三”：增強(qiáng)三產(chǎn)業(yè)鏈三條的緊三密性和三延展性三，促進(jìn)三同類產(chǎn)三業(yè)和同三一產(chǎn)業(yè)三鏈條的三上下游三企業(yè)實(shí)三現(xiàn)大規(guī)三模集聚三，最大三程度地三發(fā)揮“三塔身”三普遍性三支撐；“塔基三”：加快三升級傳三統(tǒng)優(yōu)勢三產(chǎn)業(yè)，三“塔基三”支撐三即期經(jīng)三濟(jì)增長三的功能三，拉開三了廊坊三高端產(chǎn)三業(yè)集群三發(fā)展的三宏偉框三架。案例產(chǎn)三業(yè)選擇三初步定三位：三廊坊產(chǎn)三業(yè)定位“京津三冀電子三信息走三廊、環(huán)三渤海休三閑商務(wù)三中心”三是廊坊三新的產(chǎn)三業(yè)標(biāo)志三。案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三初步判三斷案例產(chǎn)三業(yè)選擇三初步定三位：廊三坊各區(qū)三縣產(chǎn)業(yè)三發(fā)展情三況√重點(diǎn)產(chǎn)三業(yè)√包含產(chǎn)三業(yè)相比其三他各區(qū)三縣，廊三坊市區(qū)三的產(chǎn)業(yè)三發(fā)展較三為全面三，在電三子信息三、生物三醫(yī)藥等三產(chǎn)業(yè)發(fā)三展基礎(chǔ)三上具有三一定的三優(yōu)勢，三可以拓三展在新三材料、三會(huì)展旅三游等方三面產(chǎn)業(yè)三的引入三。案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三初步判三斷案例產(chǎn)三業(yè)選擇三初步定三位：廊三坊市區(qū)三產(chǎn)業(yè)園三區(qū)概況經(jīng)濟(jì)開三發(fā)區(qū)作三為資深三企業(yè)園三區(qū)，經(jīng)三濟(jì)貢獻(xiàn)三度最大三，華為三與龍河三開發(fā)區(qū)三主導(dǎo)的三電子產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三迅速，三整體廊三坊市區(qū)三具備產(chǎn)三業(yè)集群三效應(yīng)。東北東南北西北退二進(jìn)三三第三產(chǎn)三業(yè)第二產(chǎn)三業(yè)案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三初步判三斷加快服三務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)三型升級三，促進(jìn)三向生產(chǎn)三性服務(wù)三業(yè)主導(dǎo)三型經(jīng)濟(jì)三轉(zhuǎn)變。生產(chǎn)性三服務(wù)業(yè)三增加值三對全市三現(xiàn)價(jià)G三DP的三貢獻(xiàn)率三超過5三5%。三生產(chǎn)性三服務(wù)業(yè)三成為高三端產(chǎn)業(yè)三、高效三企業(yè)、三高薪崗三位的主三要提供三者。拓展提三升城市三服務(wù)功三能，做三大做強(qiáng)三金融服三務(wù)、信三息服務(wù)三、科技三服務(wù)、三商務(wù)服三務(wù)、流三通服務(wù)三等生產(chǎn)三性服務(wù)三業(yè)，將三北京打三造成為三服務(wù)區(qū)三域、服三務(wù)全國三、輻射三世界的三生產(chǎn)性三服務(wù)業(yè)三中心城三市。著力發(fā)三展高端三現(xiàn)代制三造業(yè)，三改造提三升傳統(tǒng)三制造業(yè)‘十二三五’期三間，將三實(shí)施重三大項(xiàng)目三帶動(dòng)戰(zhàn)三略，重三點(diǎn)推進(jìn)三京東方三八代線三、長安三汽車、三北京現(xiàn)三代三工三廠、福三田中重三卡合資三項(xiàng)目、三中航工三業(yè)園、三北京數(shù)三字信息三產(chǎn)業(yè)基三地等重三大項(xiàng)目三建設(shè)，三提升電三子信息三、汽車三、裝備三制造、三醫(yī)藥等三產(chǎn)業(yè)發(fā)三展水平三。重點(diǎn)推三進(jìn)新一三代信息三技術(shù)、三生物、三節(jié)能環(huán)三保、新三材料、三新能源三汽車、三新能源三、航空三航天和三高端裝三備制造三等戰(zhàn)略三性新興三產(chǎn)業(yè)重三點(diǎn)領(lǐng)域三發(fā)展。案例產(chǎn)三業(yè)選擇三初步定三位：北京產(chǎn)三業(yè)定位案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三初步判三斷200三9年新三興產(chǎn)業(yè)三增加值第34頁億元各產(chǎn)業(yè)三增加值三（06三-09三年）年三均增長三率數(shù)據(jù)來三源：北三京市2三010三年統(tǒng)計(jì)三年鑒案例產(chǎn)三業(yè)選擇三初步定三位：依三托北京新三興產(chǎn)業(yè)三發(fā)展定三位分析現(xiàn)代服三務(wù)業(yè)、三生產(chǎn)性三服務(wù)業(yè)三、信息三產(chǎn)業(yè)、三文化創(chuàng)三意產(chǎn)業(yè)三已成為三新興產(chǎn)三業(yè)中的三主導(dǎo)產(chǎn)三業(yè)，且三以年均三10%三以上的三增速迅三猛增長三，尤其三值得指三出的是三文化創(chuàng)三意產(chǎn)業(yè)三和生產(chǎn)三性服務(wù)三業(yè)的增三長速度三接近甚三或超過三20%三。廊坊市三未來重三點(diǎn)發(fā)展三新興產(chǎn)三業(yè)，因三此本部三分重點(diǎn)三研究北三京市新三興產(chǎn)業(yè)三發(fā)展趨三勢案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三初步判三斷制造業(yè)三和服務(wù)三業(yè)：“三制造業(yè)三”相關(guān)三的產(chǎn)業(yè)三增速最三慢，“三服務(wù)業(yè)三”相關(guān)三產(chǎn)業(yè)增三速最快三?！爸迫鞓I(yè)”三相關(guān)產(chǎn)三業(yè)增速三放緩的三同時(shí)，三醫(yī)藥制三造業(yè)增三速迅猛三，是產(chǎn)三業(yè)未來三發(fā)展重三要方向三。而醫(yī)三療設(shè)備三及儀器三儀表制三造業(yè)增三速緩慢三。電子相三關(guān)產(chǎn)業(yè)三發(fā)展：三增速最三快的1三5各子三產(chǎn)業(yè)中三，與“三電子服三務(wù)”相三關(guān)的產(chǎn)三業(yè)有4三個(gè)；增三速最慢三的15三個(gè)子產(chǎn)三業(yè)，與三“電子三制造”三相關(guān)的三有4個(gè)三。由此三可知，三電子相三關(guān)產(chǎn)業(yè)三正從“制造”正在三向“信息服三務(wù)”提升三。案例產(chǎn)三業(yè)選擇三初步定三位：依三托北京新三興產(chǎn)業(yè)三發(fā)展定三位分析萬莊應(yīng)三以北京三市產(chǎn)業(yè)三升級為三契機(jī)，三立足新三興產(chǎn)業(yè)三的制造三業(yè)，發(fā)三展智能三化及現(xiàn)三代服務(wù)三業(yè)的外三包產(chǎn)業(yè)三，建立三華北區(qū)三域總部三研發(fā)機(jī)三構(gòu)，與三北京產(chǎn)三業(yè)錯(cuò)位三發(fā)展的三同時(shí)，三實(shí)現(xiàn)輔三助支撐三北京產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三。案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三初步判三斷優(yōu)勢：三土地成三本和勞三動(dòng)力成三本低。本案例三優(yōu)劣勢三分析劣勢：三周邊配三套不完三善，勞三動(dòng)力素三質(zhì)普遍三偏低。優(yōu)勢：三鄰近北三京，可三以共享三北京研三發(fā)能力三和市場三吸納能三力。劣勢：三土地成三本和勞三動(dòng)成本三相對較三高。與北京三相比，三本案例三的優(yōu)勢三主要體三現(xiàn)在土三地成本三和勞動(dòng)三成本，三而與其三他地區(qū)三相比，三廊坊的三主要優(yōu)三勢則是三鄰近北三京地緣三優(yōu)勢，三可以共三享北京三消費(fèi)市三場和科三研水平三。與北京相比與河北其他城市比案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三初步判三斷結(jié)合本三案例的三優(yōu)劣勢三分析，三可知對三本案例三適宜發(fā)三展的產(chǎn)三業(yè)特征三主要體三現(xiàn)在對三市場、三研發(fā)能三力依賴三度和對三人力和三土地成三本的需三求四方三面。結(jié)合廊三坊市的三優(yōu)劣勢三分析，三本案例三可選擇三滿足一三下特點(diǎn)三的產(chǎn)業(yè)三：對市場三依賴程三度較高三，對流三通時(shí)間三要求高三；對研發(fā)三依賴程三度高，三需要相三關(guān)的研三發(fā)人員三駐場或三者經(jīng)常三培訓(xùn)；對人力三素質(zhì)要三求低，三簡單流三水線工三人；占地規(guī)三模較大三，對土三地成本三較為敏三感杜絕高三污染、三高耗能三、有噪三音產(chǎn)業(yè)三，以綠三色、環(huán)三保類為三核心；案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三初步判三斷電子信三息產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)初步選三擇六項(xiàng)三產(chǎn)業(yè)進(jìn)三行研究三，這六三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)三分別為三：電子三信息產(chǎn)三業(yè)、物三流及物三流加工三業(yè)、現(xiàn)三代服務(wù)三業(yè)業(yè)務(wù)三外包、三物聯(lián)網(wǎng)三、生物三醫(yī)藥及三醫(yī)療器三械、創(chuàng)三意孵化三及研發(fā)三產(chǎn)業(yè)。生物醫(yī)三藥及醫(yī)三療器械符合廊三坊市整三體產(chǎn)業(yè)三定位；是電子三信息產(chǎn)三業(yè)下屬三頗具發(fā)三展?jié)摿θ漠a(chǎn)業(yè)三方向；嘗試對三接亦莊三生物醫(yī)三藥基地三等園區(qū)三；物流及三物流加三工現(xiàn)代服三務(wù)業(yè)業(yè)三務(wù)外包對接北三京市場三，具備三發(fā)展?jié)撊?；是產(chǎn)業(yè)三發(fā)展的三重要方三向，北三京提供三了充分三的機(jī)會(huì)三；創(chuàng)意孵三化類產(chǎn)三業(yè)對周邊三環(huán)境影三響小，三且具備三一定發(fā)三展空間三；案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三初步判三斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)依托京三津冀都三市圈、三環(huán)首都三經(jīng)濟(jì)圈三規(guī)劃，三借住交三通環(huán)境三的改善三，廊坊三市未來三產(chǎn)業(yè)將三有較大三的發(fā)展三空間。本案例三發(fā)展產(chǎn)三業(yè)機(jī)會(huì)三研究小結(jié)CBD三東擴(kuò)、三南城計(jì)三劃、通三州國際三新城建三設(shè)，北三京的產(chǎn)三業(yè)空間三布局開三始“東三南飛”三，廊坊三具備對三接北京三產(chǎn)業(yè)發(fā)三展的機(jī)三會(huì)。產(chǎn)業(yè)選擇初步定位初步選三擇六項(xiàng)三產(chǎn)業(yè)進(jìn)三行研究三，這六三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)三分別為三：電子三信息產(chǎn)三業(yè)、物三流及物三流加工三業(yè)、現(xiàn)三代服務(wù)三業(yè)業(yè)務(wù)三外包、三物聯(lián)網(wǎng)三、生物三醫(yī)藥及三醫(yī)療器三械、創(chuàng)三意孵化三及研發(fā)三產(chǎn)業(yè)。本案具三備發(fā)展三產(chǎn)業(yè)的三政策條三件和區(qū)三位優(yōu)勢三。建議三本案對三接北京三市產(chǎn)業(yè)三轉(zhuǎn)移，三并以電子信三息產(chǎn)業(yè)三、物流三及物流三加工業(yè)三、現(xiàn)代三服務(wù)業(yè)三業(yè)務(wù)外三包、物三聯(lián)網(wǎng)、三生物醫(yī)三藥及醫(yī)三療器械三、創(chuàng)意三孵化及三研發(fā)產(chǎn)三業(yè)。案例所三處區(qū)域三發(fā)展?jié)撊确话l(fā)三展機(jī)會(huì)萬莊發(fā)三展機(jī)會(huì)此項(xiàng)目三發(fā)展機(jī)三會(huì)案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三機(jī)會(huì)研三究依托廊三坊的產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三機(jī)會(huì)依托北三京的產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三機(jī)會(huì)此項(xiàng)目三產(chǎn)業(yè)選三擇初步三定位案例開三發(fā)地產(chǎn)三機(jī)會(huì)研三究廊坊市三住宅開三發(fā)歷程三和現(xiàn)狀此項(xiàng)目三未來住三宅需求三預(yù)測案例未三來機(jī)會(huì)三梳理案例價(jià)三值判斷區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)基礎(chǔ)和前提基礎(chǔ)和前提交通交通職住案例所三處區(qū)域三發(fā)展?jié)撊确话l(fā)三展機(jī)會(huì)萬莊發(fā)三展機(jī)會(huì)此項(xiàng)目三發(fā)展機(jī)三會(huì)案例發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三機(jī)會(huì)研三究依托廊三坊的產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三機(jī)會(huì)依托北三京的產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三機(jī)會(huì)此項(xiàng)目三產(chǎn)業(yè)選三擇初步三定位案例開三發(fā)地產(chǎn)三機(jī)會(huì)研三究廊坊市三住宅開三發(fā)歷程三和現(xiàn)狀此項(xiàng)目三未來住三宅需求三預(yù)測案例未三來機(jī)會(huì)三梳理案例價(jià)三值判斷未來機(jī)三會(huì)梳理區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)基礎(chǔ)和前提基礎(chǔ)和前提交通交通職住產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)：三本案位三于萬莊三生態(tài)城三內(nèi)，是三廊坊未三來發(fā)展三重點(diǎn)區(qū)三域；北三京產(chǎn)業(yè)三“東南三飛”，三對萬莊三也將有三積極影三響。本案例三未來機(jī)三會(huì)梳理定位：三電子信三息產(chǎn)業(yè)三、物流三及物流三加工業(yè)三、現(xiàn)代三服務(wù)業(yè)三業(yè)務(wù)外三包、物三聯(lián)網(wǎng)、三生物醫(yī)三藥及醫(yī)三療器械三、創(chuàng)意三孵化及三研發(fā)產(chǎn)三業(yè)。地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)：廊坊市三房地產(chǎn)三市場近三些年來三成交量三和成交三價(jià)格也三都有較三大幅度三上升，三隨著基三礎(chǔ)設(shè)施三不斷完三善，其三發(fā)展?jié)撊^大三。定位：三當(dāng)?shù)鼐尤裆蠘侨?、產(chǎn)業(yè)三發(fā)展所三帶來的三產(chǎn)業(yè)人三口和北三京外溢三客戶等三需求將三成為本三項(xiàng)目地三產(chǎn)開發(fā)三的有力三支柱。部分研三究方法三探討：三案例價(jià)三值判斷開發(fā)模三式案例研三究產(chǎn)業(yè)方三向診斷整體定三位產(chǎn)業(yè)發(fā)三展機(jī)會(huì)區(qū)域發(fā)三展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開三發(fā)機(jī)會(huì)客戶深三訪理論研三究案例價(jià)三值判斷開發(fā)模三式基本假三設(shè)案例研三究模式定三位基于項(xiàng)三目現(xiàn)狀三，提出三兩個(gè)基三本假設(shè)三，并通三過案例三研究對三不同開三發(fā)模式三進(jìn)行深三入分析三，最終三確定開三發(fā)模式三。開發(fā)模三式：基三本假設(shè)區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)梳理基本假設(shè)方向假設(shè)方向一假設(shè)方向二項(xiàng)目開三發(fā)模式三是什么三？住宅三和產(chǎn)業(yè)三應(yīng)該如三何組合三，開發(fā)時(shí)三序如何三確定？核心問題本案例三可能的三發(fā)展方三向以產(chǎn)業(yè)三為核心三驅(qū)動(dòng)，三打造廊三坊總部三經(jīng)濟(jì)領(lǐng)三跑者。方向一以產(chǎn)業(yè)三發(fā)展為三主，配三套設(shè)施三、住宅三開發(fā)作三為輔助三，建議三產(chǎn)居一三體的新三型產(chǎn)業(yè)三園區(qū)。定位描述產(chǎn)業(yè)獨(dú)三棟+配三套商業(yè)三+配套三住宅綜合容三積率1三.5－三2.0三，其中三總部基三地1.三0－1三.2，三配套商三業(yè)及住三宅1.三5－2三.5總體規(guī)劃意向開發(fā)模三式：基三本假設(shè)本案例三可能的三發(fā)展方三向產(chǎn)業(yè)居三住雙引三擎，生三態(tài)城鎮(zhèn)三樣板·三智能總?cè)炕胤较蚨a(chǎn)業(yè)居三住交叉三生長，三打造智三能生態(tài)三城。定位描述智能企三業(yè)獨(dú)棟三+完善三配套+三中低密三度別墅三+多元三化城市三住宅綜合容三積率1三.0－三1.5三，其中三總部基三地1.三0－1三.2，三配套商三業(yè)1.三5－2三.5，三中中低三密度別三墅區(qū)0三.6－三0.8三，城市三住宅1三.0－三2.0總體規(guī)劃意向開發(fā)模三式：基三本假設(shè)不同發(fā)三展模式三的案例三研究根據(jù)住三宅開發(fā)三和產(chǎn)業(yè)三發(fā)展的三關(guān)系不三同，可三以將產(chǎn)三業(yè)園的三開發(fā)模三式分為三以下三三種：產(chǎn)三業(yè)主導(dǎo)三型，住三宅主導(dǎo)三型以及三綜合開三發(fā)型（三開發(fā)主三體不同三）。開發(fā)模三式：案三例研究共選取三6個(gè)案三例進(jìn)行三研究，三總結(jié)不三同模式三優(yōu)劣勢三，詳見三報(bào)告，三此處不三再贅述三。三種開三發(fā)模式三對比綜合三三種開發(fā)三模式的三優(yōu)劣勢三，并結(jié)三合本案三例屬性三，建議三本案例三以綜合三開發(fā)形三式為主三導(dǎo)。開發(fā)模三式：案三例研究對此案三例所在三屬性和三城市化三發(fā)展進(jìn)三程的幾三點(diǎn)判斷三：廊坊對三接北京三發(fā)展尚三停留在三規(guī)劃階三段，各三地方政三府之間三的實(shí)質(zhì)三性政策三尚未出三臺，對三于中國三來說，三政策必三須是大三前提，三也是第三一生產(chǎn)三力，因三此短期三內(nèi)廊坊三市區(qū)域三出現(xiàn)跳三躍進(jìn)展三可能性三較低；結(jié)合十三二五，三大北京三城市群三發(fā)展戰(zhàn)三略勢在三必行，三廊坊受三益于北三京部分三功能的三擴(kuò)散將三是必然三，城市三間資源三的均衡三分配將三加快廊三坊市的三發(fā)展；廊坊市三產(chǎn)業(yè)發(fā)三展有一三定基礎(chǔ)三，但萬三莊區(qū)域三對于高三科技、三新興產(chǎn)三業(yè)等產(chǎn)三業(yè)入園三的外部三吸引力三不明顯三，需要三開發(fā)商三創(chuàng)造自三身特色三樹立品三牌，單三純依靠三產(chǎn)業(yè)驅(qū)三動(dòng)帶動(dòng)三整個(gè)產(chǎn)三業(yè)園開三發(fā)，住三宅開發(fā)三滯后于三產(chǎn)業(yè)再三開發(fā)，三存在不三確定風(fēng)三險(xiǎn)；結(jié)合北三京東南三居住市三場及第三二居所三市場發(fā)三展趨勢三，大量三城市中三產(chǎn)由于三受到城三市空氣三污染及三市內(nèi)居三住擁堵三，產(chǎn)業(yè)三轉(zhuǎn)移鄰三近居住三等原因三，主動(dòng)三需求郊三區(qū)化居三住，并三且部分三發(fā)展較三好已經(jīng)三成為北三京第一三居所所三涉及城三市，廊三坊由于三位置及三交通，三區(qū)域認(rèn)三知較好三等原因三，具備三融入北三京市場三條件當(dāng)三中。綜上，三我司認(rèn)三為此案三例應(yīng)采三用第二三種基本三假設(shè)方三向，即三片區(qū)開三發(fā)遵循三產(chǎn)業(yè)居三住共同三互動(dòng)發(fā)三展的整三體定位三模式。開發(fā)模三式：模三式定位部分研三究方法三探討：三案例價(jià)三值判斷開發(fā)模三式案例研三究產(chǎn)業(yè)方三向診斷整體定三位產(chǎn)業(yè)發(fā)三展機(jī)會(huì)區(qū)域發(fā)三展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開三發(fā)機(jī)會(huì)客戶深三訪理論研三究案例價(jià)三值判斷客戶深三訪深訪客三戶客戶深三訪未來布局企業(yè)需求分析特三定企業(yè)三發(fā)展趨三勢，并三判斷企三業(yè)對萬三莊的區(qū)三位認(rèn)知三?，F(xiàn)有廠址結(jié)合現(xiàn)三有的廠三址條件三（區(qū)位三、面積三、周邊三配套等三）分析三同類型三企業(yè)的三選址模三式。從區(qū)位三選擇、三配套需三求、產(chǎn)三品特征三以及價(jià)三格接受三度等方三面探索三企業(yè)的三真實(shí)需三求，以三輔助我三們的產(chǎn)三品定位三。深訪主三要問題產(chǎn)業(yè)理三論研究北京和廊坊現(xiàn)狀企業(yè)選址考察因素空間布三局；產(chǎn)三業(yè)規(guī)模三；產(chǎn)業(yè)三增長趨三勢；代三表性企三業(yè)及園三區(qū)等。行業(yè)發(fā)展概述產(chǎn)業(yè)概三念及范三圍；產(chǎn)三業(yè)特征三；產(chǎn)業(yè)三產(chǎn)業(yè)發(fā)三展前景三等。企業(yè)的三地點(diǎn)選三擇戰(zhàn)略三主要會(huì)三受成本三、市場三、政府三等因素三的影響三。產(chǎn)業(yè)理三論研究三主要內(nèi)三容電子信三息產(chǎn)業(yè)三：概述電子信三息業(yè)定三義及分三類電子信三息產(chǎn)業(yè)三定義電子信三息產(chǎn)業(yè)三作為信三息產(chǎn)業(yè)三的一部三分，是由原三來的第三二、三三產(chǎn)業(yè)中三有關(guān)電三子信息三及通信三設(shè)備制三造業(yè)、三電信及三服務(wù)業(yè)三等部分三組成。電子信三息產(chǎn)業(yè)三包含電三子信息三技術(shù)與三設(shè)備制三造以及三利用電三子信息三技術(shù)與三設(shè)備進(jìn)三行加工三處理、三傳遞與三服務(wù)的三企業(yè)或三企業(yè)化三管理的三事業(yè)單三位的集三合體。電子信三息產(chǎn)業(yè)三分類電子信三息產(chǎn)業(yè)三包括微三電子、三光電子三、軟件三、計(jì)算三機(jī)、通三信、網(wǎng)三絡(luò)、消三費(fèi)電子三以及信三息服務(wù)三業(yè)等眾三多領(lǐng)域三，且各三領(lǐng)域均三涉及設(shè)備、三軟件和三服務(wù)業(yè)三大部三分。電子信三息產(chǎn)業(yè)三包含電三子信息三技術(shù)與三設(shè)備制三造以及三利用電三子信息三技術(shù)與三設(shè)備進(jìn)三行加工處理、三傳遞與三服務(wù)的三企業(yè)或三企業(yè)化三管理的三事業(yè)單三位的集三合體。電子信息產(chǎn)業(yè)設(shè)備軟件服務(wù)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)三：概述物聯(lián)網(wǎng)三的定義三及原理定義：通過射三頻識別三（RF三ID）三、紅外三感應(yīng)器三、全球三定位系三統(tǒng)、激三光掃描三器等信三息傳感三設(shè)備，三按約定三的協(xié)議三，把任三何物品三與互聯(lián)三網(wǎng)連接三起來，三進(jìn)行信三息交換三和通訊三，以實(shí)三現(xiàn)智能三化識別三、定位三、跟蹤三、監(jiān)控三和管理三的一種三網(wǎng)絡(luò)。原理：物聯(lián)網(wǎng)三是在計(jì)三算機(jī)互三聯(lián)網(wǎng)的三基礎(chǔ)上三，利用三RFI三D、無三線數(shù)據(jù)三通信等三技術(shù)，三構(gòu)造一三個(gè)覆蓋三世界上三萬事萬三物的“三Int三ern三et三of三Thi三ngs三”。利三用射頻三自動(dòng)識三別(R三FID三)技術(shù)三，通過三計(jì)算機(jī)三互聯(lián)網(wǎng)三實(shí)現(xiàn)物三品(商三品)的三自動(dòng)識三別和信三息的互三聯(lián)與共三享。物流及三物流加三工業(yè)：三概述物流產(chǎn)三業(yè)的概三念物流產(chǎn)三業(yè)：是三物流資三源產(chǎn)業(yè)三化而形三成的一三種復(fù)合三型或聚三合型產(chǎn)三業(yè)，以三物流活三動(dòng)或各三種物流三支援活三動(dòng)為經(jīng)三營內(nèi)容三的營利三性事業(yè)三。物流產(chǎn)三業(yè)現(xiàn)代服三務(wù)業(yè)業(yè)三務(wù)外包三：概況服務(wù)業(yè)三的概念服務(wù)業(yè)三：即指三生產(chǎn)和三銷售服三務(wù)產(chǎn)品三的生產(chǎn)三部門和三企業(yè)的三集合。三服務(wù)產(chǎn)三品與其三他產(chǎn)業(yè)三產(chǎn)品相三比，具三有非實(shí)三物性、三不可儲三存性和三生產(chǎn)與三消費(fèi)同三時(shí)性等三特征。是指農(nóng)三業(yè)、工三業(yè)和建三筑業(yè)以三外的其三他各行三業(yè)，即三國際通三行的產(chǎn)三業(yè)劃分三標(biāo)準(zhǔn)的三第三產(chǎn)三業(yè)，其三發(fā)展水三平是衡三量生產(chǎn)三社會(huì)化三和經(jīng)濟(jì)三市場化三程度的三重要標(biāo)三志。服務(wù)業(yè)三類別：三按照服三務(wù)對象三分類第一是三生產(chǎn)性三服務(wù)業(yè)三，指交通三運(yùn)輸、三批發(fā)、三信息傳三輸、金三融、租三賃和商三務(wù)服務(wù)三、科研三等，具三有較高三的人力三資本和三技術(shù)知三識含量三；第二是三生活（三消費(fèi)）三性服務(wù)三業(yè)，指零售三、住餐三、房地三產(chǎn)、文三體娛樂三、居民三服務(wù)等三，屬勞三動(dòng)密集三型與居三民生活三相關(guān)；第三是三公益性三服務(wù)業(yè)三，主要是三衛(wèi)生、三教育、三水利和三公共管三理組織三等。生物醫(yī)三藥和醫(yī)三療器械三：生物三醫(yī)藥概三況生物醫(yī)三藥產(chǎn)業(yè)三的特征研發(fā)周期長高技術(shù)高投入高風(fēng)險(xiǎn)高附加值相對壟斷低感應(yīng)度特征第59頁生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)制藥產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)學(xué)工程產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)三藥產(chǎn)業(yè)三的組成創(chuàng)意產(chǎn)三業(yè)行業(yè)三范疇將文化三創(chuàng)意產(chǎn)三業(yè)產(chǎn)業(yè)三劃分為三：視覺三藝術(shù)產(chǎn)三業(yè)、音三樂與表三演藝術(shù)三產(chǎn)業(yè)、三文化展三演設(shè)施三產(chǎn)業(yè)、三工藝產(chǎn)三業(yè)、電三影產(chǎn)業(yè)三、廣播三電視產(chǎn)三業(yè)、出三版產(chǎn)業(yè)三、廣告三產(chǎn)業(yè)、三設(shè)計(jì)產(chǎn)三業(yè)、設(shè)三計(jì)品牌三時(shí)尚產(chǎn)三業(yè)、建三筑設(shè)計(jì)三產(chǎn)業(yè)、三創(chuàng)意生三活產(chǎn)業(yè)三以及數(shù)三位（即三數(shù)碼或三數(shù)字）三休閑娛三樂產(chǎn)業(yè)三等13個(gè)行業(yè)三。創(chuàng)意產(chǎn)三業(yè)中共三包含1三3個(gè)行三業(yè)，其三中手工三藝品、三影視動(dòng)三漫、軟三件游戲三研發(fā)及三服裝設(shè)三計(jì)創(chuàng)意三產(chǎn)業(yè)地三位較為三突出。手工藝品影視動(dòng)漫軟件游戲研發(fā)服裝設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)重要產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)與三項(xiàng)目匹三配度分三析兩方面三論證具三體產(chǎn)業(yè)三與本項(xiàng)三目的匹三配度具體業(yè)三能否落三腳在本三項(xiàng)目，三需要分三別從產(chǎn)業(yè)進(jìn)三駐意愿和本案例三接收意三愿兩方面三進(jìn)行分三析。從具體三產(chǎn)業(yè)進(jìn)三駐本案三例的意三愿和本案例接收該三產(chǎn)業(yè)的三意愿分三別考察三二者的三匹配度三。具體產(chǎn)業(yè)是否會(huì)進(jìn)駐本項(xiàng)目是否匹配度本項(xiàng)目是否有意接受具體產(chǎn)業(yè)部分研三究方法三探討：三案例價(jià)三值判斷開發(fā)模三式案例研三究產(chǎn)業(yè)方三向診斷整體定三位產(chǎn)業(yè)發(fā)三展機(jī)會(huì)區(qū)域發(fā)三展?jié)摿Φ禺a(chǎn)開三發(fā)機(jī)會(huì)客戶深三訪理論研三究案例價(jià)三值判斷產(chǎn)業(yè)匹三配度判三斷63本案例三應(yīng)優(yōu)先三發(fā)展電三子信息三產(chǎn)業(yè)，三并在電三子信息三產(chǎn)業(yè)中三重點(diǎn)發(fā)三展物聯(lián)三網(wǎng)業(yè)。三同時(shí)以三物流及三物流加三工業(yè)作三為產(chǎn)業(yè)三園區(qū)的三配套補(bǔ)三充?，F(xiàn)三代服務(wù)三業(yè)外包三和生物三醫(yī)藥及三醫(yī)療器三械業(yè)可三以依招三商能力三而定。市場定三位64基于電子信息平臺，通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)物流加工等服務(wù)外包類產(chǎn)業(yè)鏈條的綠色低碳智能產(chǎn)業(yè)園。根據(jù)產(chǎn)三業(yè)匹配三度分析三，最終三產(chǎn)業(yè)園三區(qū)的定三位如下三：在園區(qū)三產(chǎn)業(yè)定三位的基三礎(chǔ)上，三本報(bào)告三還對具三體產(chǎn)業(yè)三在園區(qū)三中所發(fā)三揮作用三，以及三產(chǎn)業(yè)地三位進(jìn)行三了分析三。市場定三位65電子信息產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)物流及物流加工基礎(chǔ)樞紐平臺重點(diǎn)方向配套條件配套條件園區(qū)主三導(dǎo)產(chǎn)業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)物流及物流加工業(yè)重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，奠定園區(qū)總體形象重點(diǎn)孵化產(chǎn)業(yè)，提升園區(qū)競爭力產(chǎn)業(yè)配套條件之一，輔助產(chǎn)業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)建議施行整體規(guī)劃，長期招商建議作為重點(diǎn)招商項(xiàng)目建議最先引進(jìn)市場定三位打造虛擬物三流電子信息港三、智能總部生三態(tài)港、綜合商務(wù)港；遵循產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三的生態(tài)三規(guī)律，三實(shí)現(xiàn)從三產(chǎn)業(yè)鏈三到價(jià)值三鏈的轉(zhuǎn)三化不提三升；三港聯(lián)三動(dòng)，通過智三能信息三化管理，一體三化服務(wù)三；66在園區(qū)三產(chǎn)業(yè)判三定的基三礎(chǔ)上，三結(jié)合園三區(qū)產(chǎn)業(yè)三定位，三建議本三園區(qū)分三功能區(qū)三打造產(chǎn)三業(yè)園。三具體如三下：市場定三位虛擬物三流電子信息港包括交三易中心三、呼叫三中心、三虛擬大三物流信三息平臺三（基地三物流網(wǎng)三信息管三理系統(tǒng)三、物流三企業(yè)信三息化標(biāo)三準(zhǔn)化管三理系統(tǒng)三、基地三公共服三務(wù)系統(tǒng)三、物流三供應(yīng)鏈三管理系三統(tǒng)）；67示意圖示意圖示意圖示意圖示意圖示意圖市場定三位智能總?cè)可鷳B(tài)港以自身三優(yōu)越的三地理、三區(qū)位、三交通條三件和北三京反哺三地區(qū)發(fā)三達(dá)的生三產(chǎn)業(yè)、三制造業(yè)三為基礎(chǔ)三，擁有三較低的三商務(wù)成三本，先三進(jìn)的商三務(wù)辦公三設(shè)施、三齊全的三配套服三務(wù)、生三態(tài)化的三環(huán)境，三著重吸三引公司三總部、三營銷中三心、研三發(fā)機(jī)構(gòu)三、設(shè)計(jì)三中心入三駐；融入第三三方服三務(wù)，成三為北京三市中心三生產(chǎn)性三企業(yè)總?cè)肯蛲馊龂荻热D(zhuǎn)移的三大平臺三，成為三北京外三溢、河三北周邊三大中型三企業(yè)實(shí)三現(xiàn)二次三創(chuàng)業(yè)的三大舞臺三。68示意圖示意圖示意圖市場定三位綜合商三務(wù)港展示銷三售中心三、物流三金融、電子物流定三制服務(wù)三、餐飲三酒店等三配套服三務(wù)、物三業(yè)服務(wù)三、辦公三區(qū)等。69示意圖示意圖示意圖示意圖實(shí)施策三略：客三戶定位70根據(jù)項(xiàng)三目產(chǎn)業(yè)三對接方三向和產(chǎn)三業(yè)定位三，項(xiàng)目三的客戶三特征如三下：重要客三戶群核心客三戶群偶得客三戶群本項(xiàng)目三的主要三客群應(yīng)三為無污染三、耗能三低、無三噪音的三符合綠三色、環(huán)三保要求三的企業(yè)三，企業(yè)三主要來三自于北三京市電三子信息三制造業(yè)三、物聯(lián)三網(wǎng)業(yè)、三物流及三物流加三工類中三高端企三業(yè)通過對三項(xiàng)目產(chǎn)三業(yè)定位三研究，三可以發(fā)三現(xiàn)項(xiàng)目三的客戶三可以劃三分為以三下三類三：物聯(lián)網(wǎng)三行業(yè)內(nèi)三企業(yè)，三屬于國三家重點(diǎn)三扶持的三高新技三術(shù)企業(yè)三；現(xiàn)代服三務(wù)業(yè)業(yè)三務(wù)流程三外包、三創(chuàng)意類三孵化和三研發(fā)以三及生物三醫(yī)藥和三醫(yī)療器三械類企三業(yè)；北京市三電子信三息制造三業(yè)、物三流及物三流加工三類中高三檔企業(yè)三；實(shí)施策三略：政三策優(yōu)惠土地優(yōu)三惠廠房采三取優(yōu)惠三價(jià)格出三租、出三讓等多三種方式三合作。稅收優(yōu)三惠對國家三需要重三點(diǎn)扶持三的高新三技術(shù)企三業(yè)，減三按15三%的稅三率征收三企業(yè)所三得稅。行政事三業(yè)性收三費(fèi)屬于廣三陽區(qū)或三者市級三以上的三可以由三園區(qū)統(tǒng)三一協(xié)調(diào)三有關(guān)部三門予以三減免辦事流三程在項(xiàng)目三簽約、三立項(xiàng)、三審批、三建設(shè)乃三至生產(chǎn)三經(jīng)營的三全過程三提供一三條龍服三務(wù)。產(chǎn)業(yè)扶三持對電子三信息產(chǎn)三業(yè)、物三聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)三業(yè)、物三流及物三流加工三業(yè)、現(xiàn)三代服務(wù)三業(yè)業(yè)務(wù)三外包等三行業(yè)在三國家政三策的許三可范圍三以內(nèi)盡三量爭取三優(yōu)惠政三策。71優(yōu)惠政三策方向三建議結(jié)合現(xiàn)三有的產(chǎn)三業(yè)園優(yōu)三惠政策三，建議三本產(chǎn)業(yè)三園從：三土地、三稅收、三行政收三費(fèi)、辦三事流程三以及產(chǎn)三業(yè)扶持三等方面三尋求較三多的優(yōu)三惠政策三。園區(qū)建三設(shè)：辦三公及生三產(chǎn)空間72標(biāo)準(zhǔn)廠三房及定三制化廠三房設(shè)計(jì)部三分標(biāo)準(zhǔn)三化廠房三以便于三電子信三息產(chǎn)業(yè)三普通企三業(yè)直接三入駐。三可參照三龍河高三新區(qū)做三500三平米左三右的標(biāo)三準(zhǔn)廠房三。根據(jù)招三商情況三，針對三具體有三特殊需三求的客三戶設(shè)計(jì)三定制化三廠房。示意圖示意圖園區(qū)建三設(shè)：辦三公及生三產(chǎn)空間73總部辦三公樓園區(qū)集三中建設(shè)三若干高三層寫字三樓，以三滿足企三業(yè)日常三辦公需三要。示意圖示意圖示意圖74園區(qū)建三設(shè)：辦三公及生三產(chǎn)空間總部辦三公樓服三務(wù)于企三業(yè)的日三常辦公三需要，三主要集三中于“三智能總?cè)可鷳B(tài)三港”。三辦公空三間應(yīng)貼三合招商三情況，三充分滿三足企業(yè)三辦公需三求。透明辦公環(huán)境豪華接待區(qū)開敞辦公空間花園商務(wù)景觀辦公生態(tài)空間園區(qū)建三設(shè)：園三林景觀園區(qū)建三設(shè)：產(chǎn)三業(yè)配套76產(chǎn)業(yè)配三套：員三工集體三宿舍、三食堂及三日常購三物場所提供滿三足產(chǎn)業(yè)三工人的三集中宿三舍、員三工食堂三，以及三能夠滿三足日常三生活需三要的小三型便利三店。并三在園區(qū)三統(tǒng)一規(guī)三劃的基三礎(chǔ)上，三進(jìn)行統(tǒng)三一管理三。員工集三體宿舍三、食堂三及便利三店檔次三不用太三高，在三園區(qū)統(tǒng)三一規(guī)劃三的基礎(chǔ)三上，以三滿足人三們的最三基本需三求為主三。同時(shí)三根據(jù)產(chǎn)三業(yè)園各三個(gè)功能三分區(qū)，三建議配三套布局三在“綜三合商務(wù)三港”內(nèi)三。感謝觀三賞Cop三yri三ght三?三by三B.A三.Co三nsu三lti三ng,三Al三lr三igh三ts三res三erv三ed9、靜夜三四無鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹三，燈下三白頭人三。。16:三05:三3916:三05:三3916:三054/2三9/2三023三4:三05:三39三PM11、以我三獨(dú)沈久三，愧君三相見頻三。。4月-三2316:三05:三3916:三05Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。16:三05:三3916:三05:三3916:三05Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見三翻疑夢三，相悲三各問年三。。4月-三234月-三2316:三05:三3916:三05:三39Apr三il三29,三20三2314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國三見青