某商都項目營銷建議提案

與時間賽跑

——國美商都項目營銷思路探討謹呈：鵬潤地產(chǎn)原點經(jīng)濟危機擴散，淡市在繼續(xù)。本項目能否實現(xiàn)集團目標，持續(xù)形成市場影響力？09年年內(nèi)實現(xiàn)至少70%銷售，即630套目標解析需要到訪8000組客戶按8%的來訪轉(zhuǎn)成交率計算月均到訪客戶900組周均到訪客戶220組09年3月開始蓄客目前，市場上有無類似項目業(yè)績？2009年5月1日開盤市場表現(xiàn)西南板塊同類項目整體消化水平不高，供應項目有限且表現(xiàn)不一CUV國際公寓：50年辦公產(chǎn)權(quán)，37-120平米，3000-3500元精裝標準送家電，08年6月28日開盤，2010年4月入住首付最低50%，按揭9.6折，一次性付款9.3折共604套，目前售出287套，銷售率47.5%，實現(xiàn)均價12239，平均速度40套/月東亞三環(huán)中心：商業(yè)40年產(chǎn)權(quán)，34-60平米開間，毛坯，08年4月27日開盤，2010年4月入住一次性付款9折，首付最低50%，首付6成98折，首付7成96折，首付8成94折，首付9成9.2折，按揭買兩套房第二套可打9.85折共1749套，目前售出1063套，銷售率61%，實現(xiàn)均價10822，平均速度115.5套/月國美商都大成時代中心CUV國際公寓城南大道東亞三環(huán)中心市場選取原則：同區(qū)域，東南三四環(huán)附近同產(chǎn)品，公建立項50年辦公產(chǎn)權(quán)，60-96平米精裝辦公產(chǎn)品共393套，售出47套，銷售率12%，實現(xiàn)均價12488，平均速度5.4套/月50年辦公產(chǎn)權(quán)，41-124平米，其中10-12層為LOFT共520套，售出228套，銷售率44%，實現(xiàn)均價16749，平均速度17.5套/月紅色為熱銷產(chǎn)品設計師廣場市場表現(xiàn)區(qū)域內(nèi)項目呈現(xiàn)明顯的單極消化現(xiàn)象，領跑項目業(yè)績優(yōu)異項目賣點大成時代中心距離長安街1500米，辦公及居住類產(chǎn)品CUV國際公寓三環(huán)內(nèi)，3000-3500精裝送家具家電城南大道距離地鐵4號線200米，部分層LOFT產(chǎn)品東亞三環(huán)中心地鐵上蓋，面積控制，低價格實現(xiàn)設計師廣場3500精裝送家電，總價控制國美商都大型城市綜合體的高端配套項目上市面積08年消化面積月均套數(shù)實現(xiàn)均價存量及未來供應大成時代中心33759.674128.665.512488（精裝2000）29631.01CUV國際公寓24512.112885.74012239（精裝3500）11626.4城南大道30089.4112809.817.516749（loft，層高5.1米）17279.61東亞三環(huán)中心70002.6853719.66115.51082248959.8設計師廣場9574.368182.7716.516398（精裝3500，住宅）22985.01總計167938.2291726.59195——120481.83未來同類項目市場存量超過12萬㎡。世聯(lián)觀點——重新審視項目未來12萬㎡區(qū)域市場放量，實現(xiàn)目標，必須：成為市場領跑！本體項目區(qū)位西南四環(huán)門戶，毗鄰總部基地，項目昭示性及道路通達性利好明顯項目位置：項目位于西南四環(huán)邊，科豐橋東南角，中關村豐臺科技園內(nèi)同時與擁有世界500強的跨國公司的總部基地為臨，地理位置相對優(yōu)越總占地：6.76萬建設用地：5.37萬代征綠地：1.39萬總占地：5.12萬建設用地：2.49萬代征綠地：2.63萬項目共兩個地塊，東西側(cè)相連：西側(cè)為31-A地塊（規(guī)劃A區(qū)），總占地6.76萬平米東側(cè)為35-地塊A（規(guī)劃B區(qū)），總占地5.12萬平米西南四環(huán)科豐橋總部基地地塊指標取地較早，大體量城市綜合體總體指標：總用地面積：11.88萬平米（其中建設用地7.86萬，代征綠地4.02萬）總建設面積：56萬平米（地上35萬，地下21萬）容積率：4.45平均樓面價：2300元/平米31-A地塊（規(guī)劃A區(qū)）指標用地性質(zhì)公建，商業(yè)40年，綜合50年建設用地面積53722.402平米代征綠地面積13909.476平米規(guī)劃建筑面積39萬（地上24萬，地下15萬）容積率4.5地塊成交價格5.5億元折合樓面價格2292元/平米35-A地塊（規(guī)劃B區(qū)）指標用地性質(zhì)公建，商業(yè)40年，綜合50年建設用地面積24936.02平米代征綠地面積26300.49平米規(guī)劃建筑面積17萬（地上11萬，地下6萬）容積率4.4地塊成交價格2.55億元折合樓面價格2318元/平米西南四環(huán)項目交通地鐵、環(huán)線，高速、鐵路，周邊路網(wǎng)密集，交通便捷項目位于中關村豐臺科技園，緊鄰平整完善的西南四環(huán)路，快速路交通便利；同時與規(guī)劃中的地鐵九號線咫尺之隔，軌道交通非常便利；項目位于京開高速及京石高速之間，便于城市道路與高速路的快速轉(zhuǎn)換；周邊與豐臺南站、豐臺西貸站相鄰，同時臨近全國最大的貨運編組站——豐臺站，可以極大加速國美商都的商品流通。城市環(huán)路高速路鐵路三環(huán)路豐臺站地鐵9號線豐臺南站京滬鐵路京哈鐵路四環(huán)路豐臺西貸站京開高速京石高速地鐵線商業(yè)：歐尚、資和信百貨商務：總部基地、工商聯(lián)大廈、西四環(huán)汽車服務中心等醫(yī)療：首都醫(yī)科大教學醫(yī)院、豐臺花鄉(xiāng)醫(yī)院、時珍堂醫(yī)院等教育：豐臺鐵五中學、豐臺第七中學，豐臺第八小學，小紅帽藝術幼兒園、南極星藝術幼兒園等休閑：世界公園、花鄉(xiāng)公園資源配套產(chǎn)業(yè)支持依靠總部經(jīng)濟輻射和汽車、建材市場，大型商業(yè)稀缺世界公園資和信百貨小紅帽藝術幼兒園南極星藝術幼兒園郭公莊小學郭公莊中學時珍堂醫(yī)院豐臺區(qū)第八小學豐臺鐵五中學豐臺花鄉(xiāng)醫(yī)院西南四環(huán)總部基地西四環(huán)汽車服務中心花鄉(xiāng)公園花鄉(xiāng)成人學校豐臺第四幼兒園豐臺第七中學首都醫(yī)科大教學醫(yī)院工商聯(lián)大廈賽歐創(chuàng)業(yè)孵化廣場花鄉(xiāng)建材城北京聯(lián)合中興汽車有限公司歐尚汽車博物館項目四至北臨四環(huán)、西靠科技大道，東側(cè)規(guī)劃9#線在建區(qū)域四至：東至萬壽路南沿線南至基地環(huán)二路西至科技大道北臨西南四環(huán)西南四環(huán)代征綠地代征綠地基地環(huán)二路萬壽路南沿線科技大道建設用地建設用地北側(cè)綠化及四環(huán)輔路科技大道總部基地內(nèi)北側(cè)綠化及內(nèi)部道路東側(cè)道路尚未成形建造中的地鐵9號線項目規(guī)劃大型城市綜合體，休閑娛樂消費一站式規(guī)劃A區(qū)：美式購物中心擁有OUTLET廣場、歡樂世界、IT廣場、生活主題館、主題百貨、酒店公寓六大主題館B區(qū)：國際時尚中心集商貿(mào)、會展、品牌推廣為一體，同時為時裝設計的研發(fā)預留空間A區(qū)公寓：共901套其中以50-60平米產(chǎn)品為主B區(qū)寫字樓：共3.5萬平米，每層約2500平米B區(qū)南側(cè)面A區(qū)南側(cè)面公寓產(chǎn)品小戶型為主，初期規(guī)劃為酒店物業(yè)，打造公寓存在一定難度公寓：共901套，公共部分精裝，1200元/㎡成本標間50-60平米共833套，占92.5%70平米及120平米套間各34套，各占3.77%公寓標準層豪華裝潢電梯廳結(jié)構(gòu)：戶型為單一朝向，大部分非正南正北，且部分結(jié)構(gòu)有一定弧度標準層8梯53戶，居住舒適度有一定降低公寓部分9-25層戶型分析面積控制，舒適度不足；精裝修掩蓋戶型瑕疵A1戶型：50-57平米開間設計，4米面寬，開放式廚房及暗衛(wèi)，采光與通風效果降低開放式的非圍合廚房，公建立項無煤氣，水電均為商業(yè)利用櫥柜隔離起居與會餐空間拐角書桌，實用空間感相對較低轉(zhuǎn)角套間戶型：125平米雙獨立臥室設計，明確動靜分區(qū)雙面采光，但采光面寬較短，開放式廚房及暗衛(wèi)，整體舒適度較標準間有較大提高采光面寬較短B區(qū)規(guī)劃7層以下連通B區(qū)商業(yè)部分，8層以上為辦公產(chǎn)品，整層取證樓棟規(guī)劃寫字樓部分為建筑的8~25層，共3.6萬平米，每層約2000平米，層高3米，按層（2200㎡）取得銷售證建筑1~7層與B區(qū)連通作為整體商業(yè)的一部分，層高6米寫字樓1~7層8~25層B區(qū)南側(cè)面層高3米層高6米連通部分本體總結(jié)毗鄰總部基地，坐守總部經(jīng)濟門戶，認知度相對較高；大規(guī)模項目，城市綜合體；道路系統(tǒng)完善，公交系統(tǒng)成熟；基礎建設跟進及周邊配套完善；項目周邊規(guī)劃有代征綠地，環(huán)境相對優(yōu)越；面向四環(huán)，無近距離高層項目阻擋，整體昭示性良好；優(yōu)勢區(qū)域認知度較高劣勢城市綜合體交通/配套完善9-25層的高層規(guī)劃排布；公建性質(zhì)，50年產(chǎn)權(quán)、無天然氣、水電收費為工業(yè)標準，生活成本較高；酒店開間設計、小面寬，非標準朝向，居住舒適度較低；靠近四環(huán)，有一定的噪音及尾氣污染，且下方為大型商業(yè)，晚上及周末易形成人群聚集，居住氛圍相對一般；公建產(chǎn)品設計生活成本較高居住氛圍不足超大規(guī)模多層次商業(yè)配套·總部經(jīng)濟核心·綜合體酒店式公寓及辦公物業(yè)綜合體成功模式研究我們的道路？尋求綜合體整體解決方案中的公寓突破！以前00年03年08年09年以后02年06年93年首次提出規(guī)劃建設中央商務區(qū)出現(xiàn)CBD的概念01年，地標性建筑“北京財富中心”開工建外SOHO開盤02年底，北京電視臺新址開工04年，中央電視臺開工；05年，銀泰、國貿(mào)三期相繼開工SOHO現(xiàn)代城開盤華貿(mào)中心萬達廣場開盤07年4月，新光天地開業(yè)08年，美美百貨開業(yè)區(qū)域關注度提高，各項目實現(xiàn)共贏CBD模式依靠標志性事件不斷引爆，多個項目長時間共同打造區(qū)域概念，形成市場認知銀泰中心開盤擎峰開盤……標志事件項目情況標志性事件層出不窮，建立廣泛區(qū)域認知品牌空降模式知名企業(yè)依靠自身品牌優(yōu)勢以及長期優(yōu)質(zhì)客戶積累，形成品牌認知，帶動旗下項目熱銷95年98年01年02年05年06年07年08年紅石成三立SOH三O現(xiàn)代城三開盤推出長三城腳下三的公社SOH三O中國成三立建外SOH三O開盤SOH三O尚都開三盤朝外SOH三O開盤光華路SOH三O開盤SOH三O北京公三館開盤三里屯SOH三O開盤銷售情三況：08年7月開始三銷售，三截至09年2月已累三計銷售75.三84億元，三創(chuàng)造淡三市銷售三奇跡；客戶情三況：目三前銷售三的主力三客戶為三能源老三板。SOH三O老客戶三占成交三客戶的三一半左三右。用途已簽約套數(shù)已簽約面積(M2)成交均價(￥/M2)簽約金額（元）商業(yè)用房50279635.7600104778938357辦公用房21358658.8377352123489818公寓8213897.6940227559062375車位1175263.66622632771547合計914157455.91441987584262098三里屯SOH三O服務：i.強大的三服務平三臺支持三保證投三資客戶三的安全三感：公三司通過三組建專三門的租三賃、招三商部門三與北京三近200余家中三介機構(gòu)三形成聯(lián)三動合作三，以此三擴大租三賃網(wǎng)絡三，保障三了承租三商家的三數(shù)量，三以選擇三相對穩(wěn)三定優(yōu)質(zhì)三的商家三進駐。三（與三三級聯(lián)動三網(wǎng)絡的三建立也三為客戶三的升值三轉(zhuǎn)售提三供了機三會，為三客戶創(chuàng)三造贏利三的出口三）ii.不間斷三的推廣三和服務三構(gòu)筑與三客戶的三信任關三系：從04年開始，SOH三O中國為三交付項三目投入三專項資三金培育三商業(yè)氣三氛，包三括夏季三藝術節(jié)三等活動三，每個項三目不低三于300萬/年的專項三推廣費三用。盡三管金額三不多，三但貴在三堅持，三這讓客三戶能夠三與SOH三O形成較三好的信三任關系三。SOH三O中國針三對客戶三建立完三善的服三務系統(tǒng)長時間三、高費三用，維三護優(yōu)質(zhì)三客戶04年客戶維三護專項三費用近500三0萬CBD模式多項目疊加效應，長期形成區(qū)域市場認知品牌空降模式大量客戶積累的實現(xiàn)，依賴長期品牌建設路徑探索成功模式啟示與項目操作關鍵對照快速建立市三場認知三，快速實現(xiàn)客三戶積累快速成三交！Vs路徑選三擇我們與三成功的三距離——時間！快速啟三動與快三速蓄客三的物業(yè)三選擇？體量劃分典型商業(yè)主導的大型城市綜合體，商業(yè)樹立項目價值標桿寫字樓三：3.6萬平米占總體三量的6%公寓：5.6萬平米占總體三量的10%商業(yè)體三量：32萬平米占總體三量的57%總體量56萬平米等級考察考察整體北京商業(yè)廣場，本項目規(guī)模位居第一集團本項目三體量：56萬商業(yè)體三量：32萬項目體量華熙長安mall28萬㎡新中關購物中心5萬㎡華貿(mào)中心18萬㎡東方新天地12萬㎡新光天地12萬㎡金源mall55萬㎡三里屯soho13萬㎡國美商都32萬㎡商業(yè)檔次商業(yè)率先啟動，引入品牌知名度高，作為本項目最有效的價值載體成為快速啟動和蓄客的不二選擇招商：招商工三作目前三處于價三格碰觸三及商務三合作階三段已有10萬平米三的主力三店招商三確定商業(yè)：進度先三行，同三時引進三認知度三高的品三牌，使三得商業(yè)三品牌實三現(xiàn)有保三證均為意三向品牌公眾認三知使商三業(yè)成為三項目最三有效的三價值載三體規(guī)劃意三向圖時間配合商業(yè)引爆區(qū)域毋庸置疑，能否帶動項目成功？西部區(qū)三域石景山三萬達、三沃爾瑪三輻射中部區(qū)三域西單輻三射板塊西南區(qū)三域資和信三、歐尚三輻射板三塊消費餐飲娛樂西南生三活場西南板三塊城市三核：絕對的三地標，三最集約三的城市三功能實三現(xiàn)預計商三業(yè)開放三時間：200三9年第四三季度商業(yè)啟三動時間不三足！公寓開三盤：200三9年5月商業(yè)仍三是本項三目重要三價值！辦公市場辦公物業(yè)市場呈現(xiàn)明顯的消化集中，本項目所在區(qū)域非辦公物業(yè)主流區(qū)域，項目自身特質(zhì)亦無能力成為主流成交項目08年區(qū)域三上市面三積11.三5萬平米三，共164三6套，消化4.4萬平米，消化三率38.三4%，實現(xiàn)均價138三09元/平米銷售面三積與銷三售均價三同為排三名第六，整體三表現(xiàn)與三西城、三昌平同三屬第三集三團市場表三現(xiàn)08年全市三辦公物三業(yè)上市169萬平米三，銷售139萬平米，實現(xiàn)三消化率三超過80%，銷售三均價175三60元/平米剔除辦三公立項三的住宅三類產(chǎn)品三，整體三寫字樓三市場約消化100萬㎡；08年辦公三成交前10名總成三交面積三超過89.三4萬㎡，三占據(jù)整三體市場三份額近9成。豐臺區(qū)項目周邊陷入總部辦公與金融港的包圍，價低量多，生存空間狹窄總部基三地金融三港：位于總?cè)炕厝龞|側(cè)，三由南區(qū)三、中區(qū)三、北區(qū)三構(gòu)成為國內(nèi)三外大中三型企業(yè)三、銀行三等金融三后臺服三務機構(gòu)三提供經(jīng)三濟辦公三環(huán)境中區(qū)已三建成南區(qū)在三建中北區(qū)規(guī)三劃中在建五三星級酒三店國美商三都規(guī)劃及三產(chǎn)品：總建筑三面積約54萬平米三，規(guī)劃三有五星三總部廣三場、瑪三雅大酒三店、總?cè)霉氽∪?、高級三會所、三配套商三業(yè)街500三0—1三600三0平米大三體量獨三棟，三首層5.1米，標三準層3.6米，可三自由分三割空間總部廣三場規(guī)劃三中總部基三地辦公三物業(yè)成三交價格三：765三0元/㎡項目未來全面差異化，實現(xiàn)項目辦公物業(yè)的市場突破產(chǎn)品差三異化價值訴三求差異三化銷售實三現(xiàn)差異三化寫字樓客戶吸納自用和低風險投資客戶需求，需要市場信心樹立低風險三投資客三戶，需三要樹立三市場信三心小型自三用客戶低風險三投資客三戶大型自三用客戶依托總?cè)炕厝?，上下三游小型三企業(yè)的三辦公自三用選擇主要選三擇總部三基地的三獨棟辦三公物業(yè)三，項目三產(chǎn)品難三以滿足三客戶需三求當前市三場波動三，追求三高利潤三投資客三戶撤場三，抄底三性投資三及對藍三籌追捧三投資客三需要市三場信心三的有效三建立市場信三心樹立三，需要三項目成三功的強三大支持寫字樓三的選擇辦公物三業(yè)快速三消化為三原則公寓與三辦公物三業(yè)的雙三重消化三，互為三促進路徑選三擇不走尋三常路！公寓辦公公寓熱三銷帶動三辦公物三業(yè)廣泛的三市場認三知，充三分的關三注面向窄三眾市場Vs公寓熱三銷實現(xiàn)東亞三三環(huán)的成三功東亞三環(huán)中心四環(huán)內(nèi)，地鐵旁，配套商業(yè)生活便利，區(qū)域絕對領跑地理位三置：豐三臺區(qū)馬三家堡公三益西橋三北200米建筑面三積：12萬㎡（三商業(yè)6萬㎡）容積率三：1.8三8物業(yè)費三：5.5元/㎡·月開盤時三間：08年4月銷售均三價：108三00元/㎡（開盤三價132三00元/㎡）裝修情三況：毛三坯產(chǎn)權(quán)：40年銷售情三況：已三售107三2套，月三均銷售115套項目位三于南三三環(huán)和南三四環(huán)之三間馬家三堡西路三，馬家三堡板塊三已形成三成熟商三圈，生活配三套齊全；項目是地鐵4號線上蓋項三目，4號線連三通西單三、金融三街、中三關村等三地，將三于09年6月30日試運三行；項目自三身擁有三獨立商三業(yè)，可三滿足生三活需求三。東亞三環(huán)中心低總價，調(diào)整價格策略大幅度促銷，引爆開盤，持續(xù)熱銷戶型面積30至80㎡之間，三其中主三力戶型三是30-三50㎡大開間三；目前銷三售均價108三00元/㎡，總價37-三60萬元。08年4月5日，4號樓開三盤，開三盤均價128三00元/㎡。一次性三付款9.5折。一夜傾三城，一三路傾城08年三4月2三6日，三1號樓三開盤，三開盤均三價12三950三元/㎡三。08年三6月7三日，推出買三房送車三活動，三全款9三.0折三優(yōu)惠措三施。公寓熱三銷實現(xiàn)東亞三三環(huán)的成三功領跑項三目全面三占領市三場開盤引三爆奠定三項目成三功公寓熱三銷方案客戶搜三索不可逆三轉(zhuǎn)的趨三勢——“三80后”不三再“非三主流”三！80后正好三趕上中三國汽車三時代的三來臨，三正好趕三上中國三城際開三始融合三的時代三來臨，三正好趕三上中國三房地產(chǎn)三調(diào)整期三的來臨三。80后這個三時候大三聲地說三，我們?nèi)龑⑹侨∪龥Q于整三個未來三中國房三地產(chǎn)的三主流，三而且我三們的取三向決定三房子的三樣子?；鸨_三盤，全三面熱銷三！區(qū)域客戶地緣性年輕客戶成為客戶主力大成時三代廣場三銷售代三表——梁小姐我們這三個項目三緊鄰著三西四環(huán)三，交通三非常方三便，很三多來自中關村三、金融三街、總?cè)炕氐鹊氐哪贻p客三戶，最多三就是兩三口之家三，他們?nèi)I精裝三小戶型三也就是三暫時居三住，他三們看重三我們項三目有20多萬的商業(yè)配三套，生活非常便利。也有少部分三空巢養(yǎng)老，三他們看三重公寓三的物業(yè)服三務。初期三有投資三客，后三期客戶三多為自三住。暫三住客戶三也關注三后期資三產(chǎn)處置三。設計師三廣場銷三售代表——張小姐我們的三客戶都三很年輕三，基本三在25-三30歲?；疽缘鼐壭詾橹鳎窨偛咳氐娜ぷ魅巳龁T；周三邊老的三高檔社三區(qū)如怡三?；▓@三等會有三父母為三子女購三置。前三期有投三資客，三后期以三自住為三主。他三們比較三認可項三目的精裝修、大型商業(yè)配三套以及適合的三價格。中關村三、總部三基地、80后區(qū)域客戶首置需求滿足，兼顧投資考慮東亞三三環(huán)中心——王先生主要是總價低，一次三性付款三，37萬一套三，四環(huán)三內(nèi)，地鐵邊兒上三，客戶三還是認三的。開三始的時三候主要三是年輕三的首置，現(xiàn)在三價格越三降越合三適，而三且，剩三的低價三房源位三置都不三太好，投資客三戶比較多三。主要三是出租三，畢竟三臨近地三鐵。其三實，即三便是買三著自住三的，也三就是個三臨時的三住處，三也是考慮將三來怎么三處置低總價三、首置三、兼顧三投資CUV銷售代三表——張小姐客戶年三齡層主三要在30-三35歲，投資三和自住三的基本三上各占三一半，三其中部三分客戶三是過渡三居住，三買的就三是偏小三的戶型三?？蛻羧齺碓摧^三廣，麗三澤商圈三、金融三街的，三還有花三鄉(xiāng)周圍三做買賣三的，自三己開公三司的等三等，周三圍本地三的比較三少?？腿龖舯容^三認可項三目的地段、三合適的三價格以三及精裝三修。價值取向自信、期許未來，國際視野，消費傾向成為他們的共同特征地域來三源總部基三地中關村地緣周三邊財富能三力高中低各類大三型企業(yè)三高級管三理人員三，他們?nèi)曇皬V三闊，決三策果斷三，擁有三豐富的三見識和三人生閱三歷具備國三際化視三野，前三瞻性眼三光，跨三國企業(yè)三的在華三高管，三新興科三技企業(yè)三的年輕三創(chuàng)業(yè)者三，永遠三對未知三和挑戰(zhàn)三充滿興三趣，同三時保持三冷靜客三觀的分三析能力深受老三北京皇三城文化三浸淫，三安土重三遷，注三重傳統(tǒng)三，思維三敏捷眼三光敏銳三，擁有三豐富的三人生閱三歷，希三望為子三女謀劃三好未來三人生企業(yè)總?cè)扛黝惾袑庸苋砣藛T三；高級三知識分三子，年三富力強三，充滿三自信，三具備對三自身價三值和階三層的強三烈認同三感企業(yè)總?cè)科胀ㄈ最I，三社會新三鮮人，三對新生三事物充三滿好奇三，財富三積累時三間不長三，但是三看重自三己的未三來。掌握學三術前沿三動態(tài)，三和新技三術的發(fā)三展咨詢?nèi)?，大部三分具備三海歸背三景或者三有留學三準備；三明顯的三消費傾三向區(qū)域內(nèi)三的普通三白領，三他們思三維活躍三，勇于三探索新三知，看三重生活三便利性三，工作三型人生三，向往三自由、三浪漫的三小資生三活區(qū)域內(nèi)三傳統(tǒng)居三民，具三有老北三京市民三文化的三深刻烙三印，生三活小康三，但是三安居樂三業(yè)，沒三有更高三的生活三追求，三安于現(xiàn)三狀本項目三客戶投資客三戶公務員三、教師三等典型三中產(chǎn)家三庭，穩(wěn)三定的收三入，一三成不變?nèi)纳钊?，偶爾三也會渴三望改變?nèi)?，但往三往不了三了之新銳人三生工作重三心國際視三野消費傾三向1、自由三之家地緣性三客戶。驅(qū)動因三素：子三女獨立三，核心三家庭裂三變新移民。驅(qū)動因三素：隨三著總部三基地范三圍發(fā)展三，中關三村、學三院區(qū)持三續(xù)發(fā)展三，大量三白領置三業(yè)——父母給三子女購三買；——長期生三活在一三個區(qū)域三，因為三習慣而三不愿遷三移；——購房時三重視家三庭長者三的經(jīng)驗三，通常三首付由三家長承三擔，首三付比例三高?！ぷ鲄^(qū)三域較為三集中，三總部基三地、中三關村等三；——財富水三平較低三，支付三能力有三限，首三次置業(yè)三；——置業(yè)時三價格為三第一限三制條件三，對總?cè)齼r敏感三，地段三和品質(zhì)三可以適三當妥協(xié)三。置業(yè)邏輯按生命周期分類客戶需求與本項目的產(chǎn)品對應1、自由三之家地緣性三客戶。新移民。2、青年三持家——工作在三周邊區(qū)三域，中三關村、三金融街三、總部三基地——不想承三擔很大三的生活三壓力——受到經(jīng)三濟危機三影響，三支付力三下滑——滿足過三渡居住三需求，三考慮后三續(xù)處置三，出租三或轉(zhuǎn)賣三；3、小太三陽家庭置業(yè)邏輯按生命周期分類客戶需求與本項目的產(chǎn)品對應——難以滿三足家庭三居住功三能需求1、自由三之家地緣性三客戶。新移民。2、青年三富貴持三家新移民。3、小太三陽家庭新移民三客戶。4、中、三老年空三巢家庭置業(yè)邏輯按生命周期分類客戶需求與本項目的產(chǎn)品對應——難以滿三足家庭三居住功三能需求年齡層三次：家庭結(jié)三構(gòu)：置業(yè)邏三輯：交通便三捷配套完三善價格合三理處置容三易年齡較三為年輕三，約25-三30歲；主力客三群為家三庭支持三的首置三客戶。單身及三兩口之三家客戶來三源：總部基三地、中三關村、三地緣周三邊9號線沿三線工作三區(qū)域置業(yè)目三的：過渡型三首置，三兼顧投三資需求地緣周三邊家庭三擴容客戶屬性便利城市生活、后續(xù)處置容易，資產(chǎn)升值空間是客戶關注點賣什么三？火爆開三盤，全三面熱銷三！公寓熱三銷實現(xiàn)看客戶80后在結(jié)婚三、戀愛三的態(tài)度三方面已三經(jīng)取得三了在中三國可以三媲美全三世界的三、突破三性的觀三念解放三；自己下廚那是為三了藝術；絕對三不自己三刷盤子三請客人三到家里三吃；要的房三子跟廳、房；干、三濕；私三密、半三私密、三全私密一點關三系沒有；需要的三是你這三個社區(qū)三讓我很方便，別整三得我吃個飯要駕車三半天，三最好旁三邊就有三，最好三旁邊就三是喜來三登，喝個咖三啡就行，三然后就玩去。選擇輕三松還是三選擇沉三重？80后的粉三墨登場“Me三”時代的三生活光三景鉆石王三老五他們是三身穿GUC三CI套裝、三精神抖三擻的職三場人。三他們不三需要拼三死拼活三地工作三，就可三以收入頗三豐。他們?nèi)蠖嘤腥魧W經(jīng)三驗，或三是希望三留學的三也不少三，大都三是為了三取得專業(yè)律三師、會三計師等三資格。他們?nèi)念^發(fā)三、肌膚三、裝扮三等都是三處于完三美的狀三態(tài)。他三們的消費傾三向買房三子、旅三行、家三俱、裝三潢、金三融或不三動產(chǎn)投三資等?！皼]三有做好三準備”三或“沒三有玩夠三”是他三們拒絕三婚姻的三常用理三由。樂活一三族他們喜三歡夜晚三勝過白三天，因三為夜晚的三生活更三加燦爛。無論三加班到三多晚，三夜生活三還是要三如期上三演?；蛉呷ub喝上兩三杯，偶三爾會邂三逅有趣三的陌生三人，或三是和一票密三友尋覓三在網(wǎng)絡三上得到三隆重推三薦的某三個餐館三大快朵三頤。最后三一定是刷卡結(jié)三賬。在五三張信用三卡中，三總有一三張還沒三有投擲三到頂。三如果是SOH三O，回家三后可以三在床上三待到第三二天下三午，如三果是上三班族，三就把該三睡的覺三都攢到三周末，三再睡他三個天昏三地暗。寄生白三領他們屬三于因為只能工三作而工三作的類型三。他們對于名三牌的偏三好不強三烈，會在三折扣商三店購買三手表等三商品。三他們沒三有什么三高級的三興趣，三但是非三常喜歡非三主流文三化，喜歡三賭博性三游戲。三高中時三代沉浸三在KTV包廂里三的很多三。他們?nèi)ト坏焦と鞯囊I，因三而必須三常常加三班。他三們雖然三計劃著三遲早要三結(jié)婚、三離開父三母、自三己買房三子等模三糊不清三的人生三，也說三一定會三存錢，三但卻整三天煩惱于三從郊外三父母所三買的家三到市中三心的通三勤距離。WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WEL三COM三ET三OT三HE三NEW三WO三RLD三!所謂M型社會，指的三是在全三球化的三趨勢下三，富者三大賺全三世界的三錢，財三富快速三攀升；三另一方三面，隨三著資源三重新分三配，中產(chǎn)階三級因失去三競爭力三，而淪三落到中三下階層三，整個三社會的三財富分三配，出三現(xiàn)很大三的缺口三，跟“M”的字型三一樣，三整個世三界分成三了三塊三，左邊三的窮人三變多，三右邊的三富人也三變多，三中間這三塊忽然三陷下去三，然后三不見了三。“歡迎三來到新三世界”他說，三在這個三新世界三當中，三“你的三薪水最三高峰，三平均是三在40歲左右三，過了三這個尖三峰，便三鮮有機三會升官三或加薪三。你也三別再以三為，只三要咬牙三忍一忍三，好日三子還會三回來。三”背景M型社會WEL三COM三ET三OT三HE三NEW三WO三RLD三!WEL三COM三ET三OT三HE三NEW三WO三RLD三!WEL三COM三ET三OT三HE三NEW三WO三RLD三!WEL三COM三ET三OT三HE三NEW三WO三RLD三!WEL三COM三ET三OT三HE三NEW三WO三RLD三!WEL三COM三ET三OT三HE三NEW三WO三RLD三!WEL三COM三ET三OT三HE三NEW三WO三RLD三!WEL三COM三ET三OT三HE三NEW三WO三RLD三!所謂Me時代，指的三是從197三0年到200三0年期間三出生的三這一代三美國人三，有學三者曾將三他們成三為“千三禧一代三”。有三人更形三象地借三用微軟三公司為三紀念千三禧年而三推出的三視窗操三作系統(tǒng)三“Win三dow三sM三e”，來將三這一代三年輕人三稱為“Me時代”三。在中國三，“Me時代”三就是198三0年以后三出生的三一代中三國人?！皻g迎80后登臺三”198三0年以后三出生的三中國人三，成長三在一個鼓勵消三費、因三特網(wǎng)和三電腦游三戲流行的環(huán)境三下。同三時，今三天中國三的年輕三人比他三們上一三代收到三了更好三的教育三，也更三具全球化三的意識。他們?nèi)且蝗喝龜?shù)量龐三大、充滿購三買欲望的中國三年輕消三費者。三全國上三下，年三輕的白三領們在博客上嬉笑怒三罵，記三錄自己三的生活三和心情三。他們?nèi)杏腥巳_始勒三緊荷包三，供著三一套不足50㎡的小資三居所?！度齌im三e》前中產(chǎn)Me時代形象定三位“Me三”時代的三生活宣三言！小屋·大世界看項目這里大型購三物中心三近在咫三尺；電玩城三、數(shù)碼三港、時三尚生活三館……休閑、三娛樂、三購物一三站式可三達沒有廳三、室之三分，只三是小小三的自由三蝸居；商務氛三圍濃厚三，租務三市場有三效支撐三；吃喝玩三樂？衣三食住行三？1區(qū)大型百三貨，百三盛等同三類品牌A區(qū)公寓：共901套其中以50-三60平米產(chǎn)三品為主規(guī)劃圖2區(qū)IT數(shù)碼港三，一層三全球通三體驗中三心200三00平米3區(qū)休閑運三動品牌三奧特萊三斯，戶三外+運動品三牌，三及其衍三生產(chǎn)品150三00平米4區(qū)生活概三念館，三包括內(nèi)三庭商業(yè)三街等，三一層水三吧、科三技展示三店等5區(qū)休閑娛三樂，包三括量販三式KTV、影院三、健身三、電玩三、餐飲三等其他擁有800三0平米大三型電玩三層1-5層為一三般商業(yè)三，地下三一層為三快餐類三餐飲，三各類大三型連鎖三餐飲齊三全除1區(qū)外，三其他區(qū)三整體7層為高三檔餐飲商業(yè)配套包含六大主題館的美式購物中心，休閑娛樂購物一站式體驗總部基三地：總占地三約65公頃，三總建筑三面積約140萬平米三，總投三資逾80億人民三幣核心區(qū)三已形成300多棟企三業(yè)總部三大樓、三已入駐400余家國三內(nèi)外大三中型企三業(yè)，輻三射周邊三近400三0家中小三型企業(yè)三，其中三超過100家企業(yè)三年收入三過億，三上市公三司17家，中三央國資三委一二三級企業(yè)50余家入駐企三業(yè)包括三中國誠三通控股三公司、三中國質(zhì)三量認證三中心、三三星、三中國資三產(chǎn)經(jīng)營三管理公三司等總部基三地金融三港：位于總?cè)炕厝龞|側(cè)，三由南區(qū)三、中區(qū)三、北區(qū)三構(gòu)成，三總建筑三面積約54萬平米三，規(guī)劃三建筑54棟大型三總部樓三和下沉三式配套三商業(yè)街500三0-1三600三0平米11-三15層獨棟三，首層5.1米，標三準層3.6米本項目三位于總?cè)炕厝诵膮^(qū)三北部，三面向四三環(huán)，坐三守通往三總部基三地的必三經(jīng)之路三，地理位三置及商三務優(yōu)勢三明顯國美商三都商務氛圍總部經(jīng)濟成熟，商務高端人群密集，成為未來租屋市場的有效支撐金融港總部基三地案名國美·大都匯Slo三gan：生活三美學，三世界舞三臺生活與三世界共三舞公寓案三名國美·大都匯·一克拉三公館Slo三gan：典藏三你的鉆三石人生整合價三值形象三樹立火爆開三盤，全三面熱銷三！公寓熱三銷實現(xiàn)“Me”時代，三開局“三三板斧三”之一這里，三從此不三同！項目價值全面整合的項目價值，樹立清晰項目形象，跳出區(qū)域西部區(qū)三域石景山三萬達、三沃爾瑪三輻射中部區(qū)三域西單輻三射板塊西南區(qū)三域資和信三、歐尚三輻射板三塊消費餐飲娛樂辦公居住……國美大三都匯北京西三南板塊三絕對的城市核。這里將三是一座不夜城，點亮三整個北三京西南三區(qū)域；將一個灰色，三保守，三中產(chǎn)的城市三西南板三塊，帶三向一個時尚、三活力、三繽紛的新階段。蓄客&競選公寓熱三銷實現(xiàn)火爆開三盤，全三面熱銷三！“Me”時代，三開局“三三板斧三”讓大家三告訴大三家！之二web三2.0最大的三貢獻就三在于互三動，這三也是它三與傳統(tǒng)三媒體最三大的差三別。它三通過關三系把人三們聯(lián)系三在一起三分享觀三點、價三值，并三進行交三流和溝三通，形三成“讓三大家告三訴大家三”、“三一傳十三十傳百三”的口碑傳三播?，F(xiàn)場條三件有限三，大量三蓄客要三求難以三滿足，三需另辟三出路現(xiàn)場售三樓處09年4月以后三才能投三入使用三，此前三的蓄客三只能在三臨時售三樓處進三行；臨時售三樓處昭三示性較三差，且三內(nèi)部空三間狹小三，與項三目本體三位置存三在一定三距離，三不利于三客戶在三第一時三間感知三項目?，F(xiàn)場受三制，蓄三客刻不三容緩！尋找突三破，實三現(xiàn)快速三客戶積三累！在美國三總統(tǒng)大三選中，三奧巴馬三不僅打三敗了財三大氣粗三的希拉三里，也三戰(zhàn)勝了三動用公三共財政三經(jīng)費競?cè)x的麥三凱恩，三成為美三國歷史三上第一三位黑人三總統(tǒng)。美國前三總統(tǒng)克三林頓199三2年選舉三團隊的三資深工三作人員Ros三enb三erg說：“三奧巴馬三是第一三個在二三十一世三紀以互三聯(lián)網(wǎng)為三工具實三施選戰(zhàn)三的政治三家，他三用網(wǎng)絡三來組織三支持者三和開辟三現(xiàn)代政三治的新三戰(zhàn)場。三”美國《紐約日三報》評論說三：“200三8年，決三定總統(tǒng)三大選結(jié)三果的關三鍵因素三不是誰三更懂政三治，而三是誰更三懂網(wǎng)絡三?！背晒嵢`——新任美三國總統(tǒng)三奧巴馬You三tub三e上《奧巴馬三令我神三魂顛倒》被點擊三超過900萬次奧巴馬三光在2月份一三個月籌三到550三0萬美元，打破三美國紀三錄，其三中450三0萬美元三來自網(wǎng)三絡超過10萬人捐三錢給奧三巴馬參三加總統(tǒng)三選舉，三其中5萬人是三通過互三聯(lián)網(wǎng)捐三款奧巴馬94%的捐款來自于200美元或三更少的互聯(lián)網(wǎng)三捐贈，希拉三里這一三比例為26%，麥凱三恩為13%美國聯(lián)三邦選舉三委員會三文件披三露奧巴三馬今年1-4月投給三谷歌的三廣告費三至少有280萬美元關于奧巴馬的一組數(shù)字在中國三，網(wǎng)絡三的力量網(wǎng)絡應用比例用戶規(guī)模(萬人)互聯(lián)網(wǎng)基礎應用搜索引擎69.2%17,508

電子郵件62.6%15,838

即時通信77.2%19,536網(wǎng)絡媒體網(wǎng)絡新聞81.5%20,620

擁有博客/個人空間42.3%10,706

更新博客/個人空間28.0%7,092數(shù)字娛樂網(wǎng)絡游戲58.3%14,746

網(wǎng)絡音樂84.5%21,366

網(wǎng)絡視頻71.0%17,963電子商務網(wǎng)絡購物25.0%6,329

網(wǎng)上支付22.5%5,697網(wǎng)絡社區(qū)論壇/BBS訪問38.8%9,822

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網(wǎng)上炒股/基金16.9%4,288

網(wǎng)絡求職14.9%3,775

網(wǎng)絡教育18.5%4,669RSS三——站點摘三要:RSS是站點三用來和三其他站三點之間三共享內(nèi)三容的一三種簡易三方式（三也叫聚三合內(nèi)容三）的技三術。最三初源自三瀏覽器三“新聞三頻道”三的技術三，現(xiàn)在三通常被三用于新三聞和其三他按順三序排列三的網(wǎng)站三，例如Blo三gWIK三I——百科全三書:Wik三i--一種多三人協(xié)作三的寫作三工具。Wik三i站點可三以有多三人（甚三至任何三訪問者三）維護三，每個三人都可三以發(fā)表三自己的三意見，三或者對三共同的三主題進三行擴展三或者探三討SNS三——社會網(wǎng)三絡:Soc三ial三Ne三two三rk三Sof三war三et，社會三性網(wǎng)絡三軟件，三依據(jù)六三度理論三，以認三識朋友三的朋友三為基礎三，擴展三自己的三人脈P2P三——對等聯(lián)三網(wǎng):(網(wǎng)絡視三頻，PPL三IVE，電驢三，BT)網(wǎng)摘:“網(wǎng)摘”三又名“三網(wǎng)頁書三簽”IM—三—即時通三訊:Web2.0針對目標客群全面升級的網(wǎng)絡蓄客模式，取得2.0時代的營銷完勝國美大三都匯網(wǎng)三絡博客三營銷博客一三開始是三網(wǎng)民共三享個人三思想的三一種方三式，但三是現(xiàn)在三博客已三經(jīng)成為三一種高三級媒三體。奧三巴馬通三過自己三的博客三拉近了三選民與三自己的三距離，三更具親三和力更三有競爭三力國美大三都匯網(wǎng)三絡視頻三炒作利用Web三2.0，通過Mys三pac三e、Fac三ebo三ok、You三Tub三e等平臺三建立與三客戶之三間的互三動，在Fac三ebo三ok建立項三目群組三。在You三Tub三e，根據(jù)三項目進三程上傳三相關視三頻國美大三都匯搜三索引擎三營銷如果一三位網(wǎng)民三在Goo三gle中輸三入“國三美”或三“大都三匯”，三搜索結(jié)三果頁面三的右側(cè)三就會出三現(xiàn)本項三目視頻三看房宣三傳廣告三。國美大三都匯電三子游戲三廣告將項目三的營銷三戰(zhàn)場，三擴大至三電子游三戲。綁三定一些三最熱賣三的電子三游戲的三網(wǎng)絡版三，植入三項目廣三告國美大三都匯官三方網(wǎng)站以WEB三2.0的模式三為主三，內(nèi)容三豐富，三而且將三博客、三視頻、三投票等三互動環(huán)三節(jié)充分三利用三，項目三博客更三新速度三配合各三項營銷三節(jié)點國美大三都匯網(wǎng)三友互動三營銷在自己三的官方三網(wǎng)站、fac三ebo三ok、Mys三pac三e、you三tub三e等都開三設個人三主頁，三與網(wǎng)民三互動交三流，競?cè)聝r格三、征選三“案名三”等，三拉近與三客戶的三距離在大都三匯網(wǎng)站三上，在三上面不三但可以三成立部三落、加三入Fac三ebo三ok社群，三還可下三載以項三目為核三心研發(fā)三的手機三小游戲三；官方網(wǎng)三站引入WEB三2.0會增加三網(wǎng)站的三娛樂性三，提高三客戶的三參與度三，并且三提高客三戶的重三復訪問三率與WEB三2.0的結(jié)合三可以使三客戶全三方位的三了解企三業(yè)及項三目客戶注三冊區(qū)周邊產(chǎn)三區(qū)銷售三區(qū)客戶注三冊區(qū)作三為整個三網(wǎng)站的三基礎，三可以進三入任何三網(wǎng)站的三互動頻三道，如三：社區(qū)三、視頻三、博客三等，有三效積累三客戶此區(qū)域三更適合三放有企三業(yè)及項三目的滾三動動態(tài)三，而且三是集合三網(wǎng)站互三動的內(nèi)三容官方首頁注冊區(qū)充分展示，與互動區(qū)有效鏈接，降低注冊成本，提高復訪率博客區(qū)視頻區(qū)社區(qū)互三動鏈接博客區(qū)三實際上三是展示三項目最三好的互三動工具三，而客三戶可以三增加交三流和對三項目評三論的空三間，同三時可以三鏈接到三客戶自三己的博三客視頻區(qū)三滾動播三出關于三項目動三態(tài)、業(yè)三主自拍三視頻等三，吸引三客戶參三與與項三目相關三的互動建立互三動社區(qū)三的連接三，就可三以在熱三門互動三社區(qū)建三立社交三群，讓三客戶加三入手機3G互動DIG三GDIG三G的充分三利用，三建立項三目與整三個互聯(lián)三網(wǎng)的網(wǎng)三絡觸點手機3G互動，三可以利三用短信三平臺互三動、手三機網(wǎng)絡三平臺登三陸，更三加及時三的將最三新信息三傳遞給三客戶高端網(wǎng)三絡游戲三針對的三是一群三購買力三強的人三群，例三如：征三途。在三這種網(wǎng)三絡游戲三中可以三直接的三做房地三產(chǎn)項目三的廣告三植入模擬人三生作為三全世界三最受歡三迎的游三戲之一三，你可三以指揮三自己獨三有的模三擬市民三在開放三式的生三活社區(qū)三內(nèi)活動三。因此三可以利三用項目三在游戲三中制作1：1的居住三社區(qū)，三讓潛在三客戶可三以提前三在虛擬三游戲中三體驗項三目特點三。網(wǎng)絡游戲寓項目宣傳與展示于網(wǎng)絡游戲，提高參與性與趣味性通過搜三索引擎三傳統(tǒng)的三關鍵字三搜索、三競價排三名等進三行推廣搜索引三擎已經(jīng)三與WEB三2.0開始了三完美的三結(jié)合，三搜索結(jié)三果可以三多樣化搜索結(jié)三果同時三會彈出三相關視三頻搜索引擎讓搜索多樣化，將搜索與體驗緊密結(jié)合，第一時間和客戶緊密接觸用戶總?cè)看?，三視頻受三關注度三大可以隨三時植入三到各種三網(wǎng)站，三可與項三目官方三網(wǎng)站、三博客、三門戶等三結(jié)合傳播速三度快，三制造相三關事件三后可以三造成高三點擊率三的效果與現(xiàn)在三的門戶三式、信三息式的三網(wǎng)站進三行了互三補，可三以通過三視頻直三接全方三位了解三項目網(wǎng)絡視頻無限延展的銷售現(xiàn)場，有效掩飾的現(xiàn)場瑕疵，更便利的價值傳遞博客營三銷最早三運用為三話題營三銷，屬三于口碑三營銷的三一種。三主要是三運用博三客的力三量以及三消費者三的的口三碑，讓三廣告主三的產(chǎn)品三或服務三成為消三費者談三論的話三題，以三達到營三銷的效三果。可以隨三時植入三到各種三網(wǎng)站，三可與項三目官方三網(wǎng)站、三博客、三門戶等三結(jié)合容易獲三得行業(yè)三網(wǎng)站推三薦、搜三索引擎三等大量三收錄相對嚴三肅的企三業(yè)簡介三、公司三新聞和三產(chǎn)品信三息等，三博客更三具有人三性化成三分，更三容易受三到用戶三歡迎和三接受博客DIG三G已經(jīng)在三各大重三要網(wǎng)站三的重要三位置，三而明星三博客日三點擊率三都能夠三輕易過三百萬，三因此針三對名人三博客可三以充分三利用博客廣三告位利用名三人效應三，通過三各界人三士進行三博客話三題營銷博客與三名人博三客建立三友情鏈三接網(wǎng)絡博客話題營銷的有效媒介，充分利用blog的公眾話語身份人群數(shù)三量成倍三增長，三覆蓋率三高，使三用率比三較高人群類三型比較三廣泛，三并且容三易將人三群細分人群較三高忠誠三度投入費三用相對三較低開心網(wǎng)三客戶人三群覆蓋三廣泛，三以大城三市上班三族為主三，人群三購買力三處于快三速上升三期。其三中“掙三車位”三是最受三歡迎的三頻道，三可利用三資源：三車體廣三告、強三制場景“拉力三賽”也三是比較三適合植三入的地三方，拉三力賽的三賽程點三位可用三項目名三稱，比三較適合三集團項三目相對三多一些三的房企三。網(wǎng)友互動開心、豆瓣等互動度高sns網(wǎng)站躥升迅速，人氣聚集度高屬于自三己的專三有社區(qū)網(wǎng)友互動充分提供客戶項目自身的互動平臺讓客戶三遭遇“三偶遇”三價格公寓熱三銷實現(xiàn)火爆開三盤，全三面熱銷三！“Me”時代，三開局“三三板斧三”看李嘉三誠24小時賣三樓之三項目規(guī)模占地32.68萬平米，建面165.28萬平米發(fā)展商港鐵公司，長江實業(yè)（1~3期）成交均價51669-57051元/平米產(chǎn)品戶型一期63.45平米兩房，88.25平米三房，104平米四房，共2096戶項目資源景觀資源：背山面海，軌道交通自身配套5萬平米商業(yè)，1萬平米高級會所，教育機構(gòu)，社區(qū)會堂，文娛康樂設施，1.9萬平米中央公園，公共運輸交匯處樓層情況一期5棟10單元，3梯4戶，1#、2#為70層，3#、5#為68層，6#為66層銷售情況開盤1000套，24小時售罄熱銷案例日出康城·首都，大盤項目·品牌開發(fā)·火爆熱銷震撼香港市場日出康城萬全物料準備，提前釋放項目信息及資料，集中推廣07年底~08年春節(jié)三前向外界三發(fā)布將三推售將三軍澳地三鐵上蓋三物業(yè)日三出康城三一期“三首都”三的信息三，并向三業(yè)界公三開其項三目的資三料，包三括戶型三，配套三等港鐵將三軍澳線港鐵康三城站日出康城提高客戶心理預期，充分引起市場興趣08年春節(jié)三后，釋三放動作三提高客三戶心理三預期開放樣三板房及三豪華會三所，客三戶形成三體驗認三知釋放周三邊二手三房價格三信息，三形成客三戶心理三價格比三對首次推三出樓花三，引起三投資客三興趣買賣樓三花在香三港受到三法律保三護，可三自由炒三賣。利用開三盤前后三時間差三，賺錢三差額利三潤，獲三得較高三投資回三報率——充分引三起投資三客的關三注高級會三所展示長江實三業(yè)·譽天下北京實三踐——長江實三業(yè)·譽天下集中釋三放項目三信息，三形成品三牌空降充分引三起市場三興趣，三提升客三戶心理三價格預三期，隨三后以低三于預期三價格開三盤，形三成火爆三熱銷日出康城超乎市場預期價格，開盤引爆，24小時銷售1000套，加推1000套超乎市三場預期三，火爆三開盤1.價格預三期：低三于客戶三普遍預三期的15%2.開盤套三數(shù)：高三于客戶三預計的三一倍數(shù)三量推出優(yōu)三惠，降三低置業(yè)三門檻1.銀行最三優(yōu)貸款三利率2.現(xiàn)金回三饋：貸三款額之0.5三%3.延期還三本至36個月4.貸款成三數(shù)：最三高至95%實現(xiàn)效三果首次開三盤100三0套，當三天下午三一售而三空，長三江實業(yè)三臨時決三定加推100三0套，且三售價不三變，同三時通告三“通宵三賣樓”三。——這是歷三史上沒三有過的三售樓壯三舉，“三人山人三海，深三圳任何三一個樓三盤開盤三都沒有三這么大三的場面三”萬全準三備，前三期推廣三集中釋三放信息三，鎖定三鋪墊話題引三起，提三升客戶三心理預三期，充三分引起三市場興三趣降低置三業(yè)門檻三，趨勢三面向易三于支付三，全面三指向客三戶成交三，實現(xiàn)三開盤引三爆案例啟示“很受三傷”三的長實三，實現(xiàn)三了“很三成功”三的首都三！值得一三提：“首都三”在開三盤熱銷三形成銷三售慣性三之后，三迅速回三歸市場三合理價三位價格標桿現(xiàn)場價值傳遞，充分引起價值聯(lián)想，樹立較高的價格心理認知打破品三牌鏈接三誤區(qū)：三并非只三是一些三閃閃發(fā)三光的名三字，宣三傳的噱三頭，或三一堆過三眼云煙三的報道三。品牌鏈三接的本三質(zhì)意義三：提供三與社區(qū)三理念一三致的增三值服務——可實際三使用的三有效的三品牌鏈三接。合作公司活動內(nèi)容Starbucks免費贈送國美大都匯開盤客戶首度面市的StarbucksBaristaQuattroTM咖啡機；為大都匯客戶舉辦咖啡講座，讓住戶可以更深入了解咖啡文化、沖調(diào)方法。MSN中國為大都匯業(yè)主提供全球首創(chuàng)的「MeSmartAlerts」服務SamsungSamsung最新產(chǎn)品在大陸首度暴光設在國美大都匯商業(yè)進行E百代唱片推出MEMusicSeriesCD專輯定期舉辦音樂講座及活動，讓業(yè)主可以分享音樂文化，加深對音樂的了解推出「ME

網(wǎng)上電臺」，讓業(yè)主在網(wǎng)上享受更自由、互動的音樂世界偶遇價格超乎預期的價格，合乎意料的火爆開盤炫一場三價格引三爆戰(zhàn)役北京，三首個，晝夜賣三樓零點網(wǎng)絡排號分時段價格公布Mik三e的故事三：他，來三到北京已三經(jīng)2年，大學三時的女三友也在三去年和三他在京三團聚；三雖然處三在事業(yè)上三升期的他們?nèi)呀?jīng)打三算好要三先立業(yè)三，再成三家，但三是為著三共同生三活，他三們也很三希望能三夠有個三屬于自己的三“小窩三”。偶然的三機會，三在開心網(wǎng)和朋友三賽車，三發(fā)現(xiàn)有三一站叫三做“國三美大都三匯”，bai三du一下，原來三是具備三大規(guī)模三配套商三業(yè)的小三戶型公三寓，而三且開盤三在即。三網(wǎng)站的三一系列視頻展三示和互動游三戲的充分三展示已三經(jīng)讓他三雀躍不三已……他每天三都會登陸項三目的網(wǎng)三站，看看三進度，三特別是三遲遲沒三有公布三的價格是三他最關三心的問三題，要知三道他可三是參與三了價格競?cè)碌?，會三有豐厚三的回饋三。這個五三一，是三國美一三克拉開三盤的日三子，零時開三始排號，Mik三e已和女三友屏息三以待，三只等那三個令他三興奮的三價格，三然后就三是“Ent三er”！常規(guī)營三銷手段公寓熱三銷實現(xiàn)火爆開三盤，全三面熱銷三！黑貓、三白貓，三能抓耗三子都是三好貓！推廣攻略全面封鎖，不間斷項目信息轟炸車體廣三告樓體條三幅道旗圍三擋、銷三售現(xiàn)場國美賣三場總部基三地直投項目初三期應配三合大型三高端商三業(yè)招商三，借助三車體廣三告，集三中創(chuàng)造三區(qū)域形三象力區(qū)域內(nèi)三公交線三路發(fā)達三，線路三針對性三強，公三交網(wǎng)絡三覆蓋面三廣，保三證宣傳三力度及三效果的三同時，三花費相三對較低三的成本國美商都整體形象國美商都主題語詳細釋放招商信息國美商都整體形象聯(lián)系方式LOGO等09/三209/三309/三409/三509/三609/三709/三809/三909/三1009/三1109/三12市場預三熱期第一強三銷期持續(xù)熱三銷期第二強三銷期09年3-6月：64線路車三體廣告三全覆蓋09/三209/三309/三409/三509/三609/三709/三809/三909/三1009/三1109/三1209年3-12月：國美資源運用市場預三熱期國美商三都蓄客三開始，全部國三美連鎖三賣場釋三放項目三開盤信三息10-三12月，國三美商都三開業(yè)，配合商三場促銷三活動，三捆綁項三目信息三促銷；電梯口三、餐飲三、服務三臺等人三流集中三且可停三滯場所三擺放固定展三架，宣傳三項目信三息；定期在商場三內(nèi)部派發(fā)項目宣傳單。第一強三銷期持續(xù)熱三銷期第二強三銷期09/三209/三309/三409/三509/三609/三709/三809/三909/三1009/三1109/三1209年3-12月：常規(guī)推廣渠道市場預三熱期3月，配三合商業(yè)三節(jié)點，三首先以三吸引地三緣客戶三為主，三完成項三目地界包三裝，樹立三精神堡三壘，扼守總?cè)炕厝T戶；3-4月，配三合招商三工作，三通過網(wǎng)絡、三短信等直效三手段，三大量覆三蓋客群三，使市三場第一三時間獲三知本項三目信息三；隨時三更新項三目信息三，持續(xù)釋三放項目三聲音，保持三市場關三注，節(jié)三點引爆三市場；5月及10月，定向投三放報廣（北京晚三報、娛三樂信報），宣三傳開盤三熱銷信三息，引三爆市場三，吸引三客戶眼三球。第一強三銷期持續(xù)熱三銷期第二強三銷期09年3-4、8-9月：定向直投市場預三熱期3-4月，結(jié)三合商業(yè)三節(jié)點，三針對總部基三地、汽三車城、三花鄉(xiāng)等三團購重點地三區(qū)進行三第一批直投，保證三開盤順三利熱銷三；8-9月，針