某商貿(mào)城招商定位報(bào)告

張家港溫州商貿(mào)城

招商定位報(bào)告上海華燕置業(yè)策劃有限公司二零零五年四月第一部分引言篇調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論調(diào)研對(duì)象調(diào)研范圍調(diào)研對(duì)象政府部門相關(guān)人員各專業(yè)市場(chǎng)管理部門專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主張家港各階層市民調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r

各專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)管理模式

經(jīng)營(yíng)戶對(duì)現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)的滿意度、對(duì)擬進(jìn)駐專業(yè)市場(chǎng)的各項(xiàng)需求狀況

各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對(duì)本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的看法及建議

各階層市民對(duì)本定位方案的建議和看法調(diào)研依據(jù)《張家港市統(tǒng)計(jì)年鑒》（2002-2004）

專業(yè)市場(chǎng)管理部訪談?dòng)涗泴I(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

與政府有關(guān)部門的相關(guān)人員訪談?dòng)涗?/p>

與各產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)主訪談?dòng)涗浉麟A層市民調(diào)研數(shù)據(jù)第二部分發(fā)展規(guī)劃篇張家港的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃

張家港的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃有產(chǎn)業(yè)，無(wú)市場(chǎng)九州家具城九州裝飾城新世紀(jì)汽車城現(xiàn)有市場(chǎng)狀況就目前張家港的整體城市規(guī)劃而言，暫時(shí)沒(méi)有新的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目上馬；專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃狀況張家港的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃三區(qū)六園保稅區(qū)省級(jí)開發(fā)區(qū)沿江開發(fā)區(qū)揚(yáng)子江國(guó)際化學(xué)工業(yè)園歐洲工業(yè)園冶金工業(yè)園糧油食品工業(yè)園汽車工業(yè)園木業(yè)工業(yè)園產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造狀況就溫州商貿(mào)城周邊的整體規(guī)劃而言，鋼鐵和汽車會(huì)是周邊專業(yè)市場(chǎng)的主要方向。溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃短期規(guī)劃：溫州商貿(mào)城在短期之內(nèi)應(yīng)該是以完成整個(gè)商貿(mào)城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內(nèi)的商家和經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐商貿(mào)城，并且為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)條件。另一方面，吸引消費(fèi)者前往商貿(mào)城進(jìn)行消費(fèi)。中期規(guī)劃：溫州商貿(mào)城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶結(jié)構(gòu)調(diào)整為主要工作，根據(jù)溫州商貿(mào)城的整體定位，逐步將整個(gè)商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)戶結(jié)構(gòu)由批零兼營(yíng)轉(zhuǎn)向以批發(fā)為主。長(zhǎng)期規(guī)劃：在大量的調(diào)整結(jié)束之后，溫州商貿(mào)城得經(jīng)營(yíng)戶結(jié)構(gòu)仍將有較小規(guī)模的調(diào)整，但是，溫州商貿(mào)城的主要目標(biāo)旨在樹立品牌、統(tǒng)一形象、完善服務(wù)、優(yōu)化管理，為經(jīng)營(yíng)戶和自身創(chuàng)造出更大的利潤(rùn)空間。第三部分市場(chǎng)篇溫州商貿(mào)城SWOT分析張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r周邊專業(yè)市場(chǎng)狀況溫州商貿(mào)城狀況避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、抓住空白機(jī)會(huì)完善市場(chǎng)配套、組合營(yíng)銷策略上海專業(yè)市場(chǎng)、蘇州專業(yè)市場(chǎng)常州專業(yè)市場(chǎng)、無(wú)錫專業(yè)市場(chǎng)南通專業(yè)市場(chǎng)、張家港專業(yè)市場(chǎng)銷售狀況出租狀況經(jīng)營(yíng)狀況客戶關(guān)注問(wèn)題狀況各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃固定資產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況引論專業(yè)市場(chǎng)存在的前提和依據(jù)專業(yè)市場(chǎng)存在的前提和依據(jù)政府強(qiáng)力打造專業(yè)市場(chǎng)的形成與政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向和支持有著密不可分的關(guān)系；交通便捷市場(chǎng)的成功必須依賴于人氣的聚集，而人氣的聚集離不開四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)需求拉動(dòng)聚集效應(yīng)慧眼識(shí)天機(jī)，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)潛力，順勢(shì)而動(dòng)，擴(kuò)大知名度和品牌而形成專業(yè)市場(chǎng)；產(chǎn)業(yè)鏈完整半成品加工及成品制造廠家、流通代理等中間商、市場(chǎng)終端商家能夠形成完成的產(chǎn)業(yè)鏈，是專業(yè)市場(chǎng)存在的基本前提；張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)張家港的經(jīng)濟(jì)近年來(lái)持續(xù)快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)出良性增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2004年人均GDP達(dá)到6.67萬(wàn)元張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃圍繞加速轉(zhuǎn)型提升水平，努力實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快更好發(fā)展；圍繞打造現(xiàn)代制造業(yè)基地，推動(dòng)二、三產(chǎn)業(yè)互動(dòng)并進(jìn)圍繞擴(kuò)大開放，進(jìn)一步促進(jìn)外資民資集聚圍繞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，切實(shí)改善人民群眾生活圍繞城市未來(lái)發(fā)展定位，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)城市建設(shè)按照“一城四片區(qū)”的總體構(gòu)架，堅(jiān)持以規(guī)劃為先導(dǎo)，進(jìn)一步完善功能、優(yōu)化環(huán)境，全面提升城市建設(shè)整體水平，切實(shí)增強(qiáng)城市的集聚力、競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力。

加快完善規(guī)劃體系。按照規(guī)劃全覆蓋的目標(biāo)，加快推進(jìn)各類規(guī)劃編制進(jìn)程，形成包括市區(qū)和片區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳規(guī)、專業(yè)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)在內(nèi)的完整的城市規(guī)劃體系。年內(nèi)，完成市區(qū)5項(xiàng)分區(qū)規(guī)劃、城西新區(qū)控制性詳規(guī)和楊舍城區(qū)整體城市設(shè)計(jì)，抓好塘橋片區(qū)、常陰沙總體規(guī)劃，以及金港、錦豐、塘橋、樂(lè)余新城的控制性詳規(guī)，將各項(xiàng)建設(shè)全面納入規(guī)劃指導(dǎo)的軌道。圍繞構(gòu)建和諧社會(huì)，大力發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)圍繞建設(shè)生態(tài)良好的新港城，積極實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略圍繞提高執(zhí)政能力的要求，不斷加強(qiáng)政府自身建設(shè)張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融居住、辦公城市核心居住、商業(yè)區(qū)物流、生產(chǎn)、加工物流、生產(chǎn)、加工工業(yè)園區(qū)、加工未知七大功能區(qū)打造新港城：溫州商貿(mào)城位于東北角的居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融區(qū)內(nèi)，屬于東部物流、生產(chǎn)、加工功能區(qū)北延。注：本規(guī)劃方案目前尚未報(bào)批固定資產(chǎn)投資情況張家港固定資產(chǎn)投資額在2003年有一個(gè)較大幅度的上升，而在2004年，這個(gè)漲幅有所回落，從某種意義上來(lái)說(shuō)，估計(jì)與宏觀調(diào)控的影響有一定的關(guān)系。而這個(gè)宏觀調(diào)控也將影響后期的專業(yè)市場(chǎng)的投資建設(shè)，從這個(gè)意義上來(lái)講，對(duì)溫州商貿(mào)城是比較有利的,在一定時(shí)期內(nèi)，在張家港的專業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域不會(huì)遇到太大的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況目前張家港房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，房地產(chǎn)業(yè)成為了張家港市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)。2004年張家港房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項(xiàng)指標(biāo)均有較大幅度的增長(zhǎng)，2004年累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資33.38億元，同比增長(zhǎng)44.69%；商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積116.71萬(wàn)平方米，同期下降25.3%，商業(yè)用房11.88萬(wàn)平方米，同期下降了30.36%周邊專業(yè)市場(chǎng)分析租售模式只租不售or只售不租or租售并舉經(jīng)營(yíng)模式無(wú)經(jīng)營(yíng)管理公司or外聘經(jīng)營(yíng)管理公司or自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司市場(chǎng)定位定位業(yè)態(tài)；對(duì)周邊專業(yè)市場(chǎng)的分析主要從以下幾個(gè)方面著手：產(chǎn)品形態(tài)層數(shù)、開放式or獨(dú)立式上海九星批發(fā)市場(chǎng)租售模式只租不售經(jīng)營(yíng)模式整合大品牌經(jīng)營(yíng)商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)其他鋪面的招商工作；市場(chǎng)定位剛開始定位為建材和裝飾類產(chǎn)品，隨著市場(chǎng)不斷擴(kuò)張，目前已經(jīng)形成九個(gè)區(qū)，包含五金、建材、化工等產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)單層、獨(dú)立式鋪面為主，少量開放式的鋪面上海國(guó)際五金城租售模式租售并舉，以租帶售經(jīng)營(yíng)模式以“機(jī)電五金城”為基礎(chǔ)，通過(guò)機(jī)電五金項(xiàng)目開發(fā)，向國(guó)際貿(mào)易發(fā)展，整合大品牌經(jīng)營(yíng)商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)部分鋪面的招商；市場(chǎng)定位以"機(jī)電五金城"為基礎(chǔ)，通過(guò)機(jī)電五金項(xiàng)目開發(fā)，向國(guó)際貿(mào)易發(fā)展；總投資11億余元人民幣，規(guī)劃用地1100余畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米，可容納商戶3000余家。產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)立式鋪面為主，少量開放式的鋪面蘇州國(guó)三際服裝三城租售模三式前期租三售并舉三，現(xiàn)已三將銷售三停止，三只租不三售；市場(chǎng)定三位占地面三積60三0畝，三建筑總?cè)娣e6三0萬(wàn)平三方米，三將建成集國(guó)內(nèi)三外名牌三名品演三示展銷三、名模三大賽、三原輔材三料展銷三、機(jī)械三設(shè)備及三配件展三銷、信三息會(huì)展三、電子三商務(wù)、三科研設(shè)三計(jì)、教三育培訓(xùn)三、管理三服務(wù)、三娛樂(lè)休三閑等功三能為一三體的平三臺(tái)產(chǎn)品形三態(tài)產(chǎn)品形三態(tài)豐富三，街鋪三,開放三式店鋪三和獨(dú)立三式的店三中店均三有。經(jīng)營(yíng)目三標(biāo)整合社三會(huì)資源三,打造三世界時(shí)三尚之都常熟招三商城租售模三式自發(fā)形三成的市三場(chǎng)，租三售模式三不固定三，以只三租不售三的形式三為主；經(jīng)營(yíng)模三式招商城三管委會(huì)三進(jìn)行管三理；市場(chǎng)定位招商場(chǎng)三、紡交三市場(chǎng)、三西片市三場(chǎng)、布三匹市場(chǎng)三、五金三市場(chǎng)5三個(gè)管理三片區(qū)，三下轄服三裝、針三織品、三布匹、三裝飾面三料、床三上用品三、小商三品、鞋三業(yè)、五三金、電三器等2三8個(gè)專三業(yè)批發(fā)三市場(chǎng)。三市場(chǎng)營(yíng)三業(yè)面積三2.5三平方公三里，商三業(yè)用房三112三萬(wàn)平方三米，店三鋪、攤?cè)?萬(wàn)三多只，三旺季日三均人流三量15三萬(wàn)人次三，日均三貨運(yùn)量三200三0多噸三，招商三城的發(fā)三展帶動(dòng)三了周邊三交通、三旅游、三服務(wù)業(yè)三等相關(guān)三產(chǎn)業(yè)的三興旺，三提供了三20多三萬(wàn)人口三就業(yè)，三市場(chǎng)年三社會(huì)綜三合效益三達(dá)30三多億元三。產(chǎn)品形三態(tài)獨(dú)立式三的鋪面三。無(wú)錫招三商城租售模三式一期只三租不售三，租賃三期限為三五年，三二期將三出售產(chǎn)三權(quán)經(jīng)營(yíng)模三式自己組三建經(jīng)營(yíng)三管理公三司進(jìn)行三統(tǒng)一經(jīng)三營(yíng)管理三；市場(chǎng)定三位占地500畝，總?cè)ㄖ嫒e60萬(wàn)平米三，投資20億元，三一期業(yè)三態(tài)有家三電、機(jī)三電、五三金、衛(wèi)三浴、燈三飾、服三裝、床三上用品三、針織三、鞋帽三、化妝三品、工三藝品、三旅游用三品、紀(jì)三念品、三文化用三品、小三百貨產(chǎn)品形三態(tài)產(chǎn)品為三兩層，三店中店三的形式三。海門疊三石橋家三紡市場(chǎng)租售模三式租售并三舉，以三租帶售三；經(jīng)營(yíng)模三式自己組三建經(jīng)營(yíng)三管理公三司進(jìn)行三統(tǒng)一經(jīng)三營(yíng)管理三；市場(chǎng)定三位占地771三50平方米三，擁有800三0多個(gè)營(yíng)三業(yè)門面三及攤位三，生產(chǎn)三經(jīng)營(yíng)床三罩、枕三套、被三套、棉三被等床三上用品三及各類三家用電三器套、三窗簾、三靠墊、三玩具等300多個(gè)繡三品系列三品種產(chǎn)品形三態(tài)產(chǎn)品為三兩層，三獨(dú)立鋪三面形式三；張家港三九州家三具城張家港三九州家三具城租售模三式只租不三售經(jīng)營(yíng)模三式自己組三建經(jīng)營(yíng)三管理公三司進(jìn)行三統(tǒng)一經(jīng)三營(yíng)管理三；市場(chǎng)定三位一、二三期工程三總投資2.5億元人三民幣，三占地600畝；三三期工程三總建筑三面積26萬(wàn)平方三米，招三商300三0戶。業(yè)三種有家三具及布三藝、工三藝品、三床上用三品、窗三簾等家三居用品產(chǎn)品形三態(tài)產(chǎn)品為三一層，三有店中三店和獨(dú)三立鋪面三兩種形三式；各地市三場(chǎng)租金三情況圖單位：三元/日三·平方三米各地市三場(chǎng)租金三情況圖單位：三元/日三·平方三米各地市三場(chǎng)租金三情況從業(yè)態(tài)三來(lái)看，三床上用三品的租三金水平三最高，三其次是三婦女用三品，然三后才是三兒童用三品；從面積三段來(lái)看三，面積三為60三平方米三左右的三戶型最三受市場(chǎng)三歡迎；溫州商三貿(mào)城狀三況工程狀三況一期已三經(jīng)交付三使用；二期接三近結(jié)構(gòu)三封頂；出租狀三況已經(jīng)出三租了60多套銷售狀三況華燕公三司于200三4年九月三接手溫三州商貿(mào)三城銷售三工作；華燕公三司接手三前，共三銷售148套，接三手后共三銷售62套；業(yè)態(tài)定三位成衣棉三紡、五三金機(jī)電三、日用三百貨、三餐飲休三閑和步三行街綜三合，五三位一體三的綜合三性市場(chǎng)溫州商三貿(mào)城S三WOT三分析優(yōu)勢(shì)張家港三有五大三支柱產(chǎn)三業(yè)，而三目前就三專業(yè)市三場(chǎng)而言三，只有三九州家三具城和三世紀(jì)星三汽車城三兩個(gè)項(xiàng)三目，就三張家港三市而言三，專業(yè)三市場(chǎng)仍三屬于空三白；劣勢(shì)地理位三置較為三偏遠(yuǎn)；倉(cāng)儲(chǔ)物三流用地三缺乏，三配套不三齊備；沒(méi)有產(chǎn)三權(quán)；不能辦三理按揭三貸款，三只能采三取分期三付款的三方法；部分店三鋪無(wú)法三打通，三對(duì)于經(jīng)三營(yíng)大面三積商鋪三的客戶三無(wú)法滿三足要求三；機(jī)會(huì)張家港三后期的三專業(yè)市三場(chǎng)基本三上沒(méi)有三，因此三，溫州三商貿(mào)城三從這個(gè)三意義上三來(lái)說(shuō)還三是比較三稀缺的三；威脅業(yè)態(tài)定三位過(guò)于三分散，三不能形三成集約三效應(yīng)；產(chǎn)品形三態(tài)有很三多硬傷三，如層三數(shù)、道三路等問(wèn)三題，對(duì)三于招商三業(yè)態(tài)定三位有很三多限制三；周邊有三各主要三產(chǎn)業(yè)都三有較大三的專業(yè)三市場(chǎng)，三對(duì)本案三形成了三相當(dāng)大三的競(jìng)爭(zhēng)三威脅；沒(méi)有較三為強(qiáng)有三力的政三策保證三和相關(guān)三措施建三立經(jīng)營(yíng)三戶的信三心；溫州商三貿(mào)城S三WOT三分析SWOT分析得出的啟示本案在三銷售和三招商上三遇到的三阻滯，三主要來(lái)三源于劣三勢(shì)未能三盡可能三的規(guī)避三，而不三在于優(yōu)三勢(shì)是否三完全發(fā)三揮；因三此，本三案的操三作應(yīng)該三從盡量三規(guī)避本三案的劣三勢(shì)，避三免威脅三為主，三而以發(fā)三揮優(yōu)勢(shì)三，抓住三機(jī)會(huì)為三輔。相應(yīng)的策略規(guī)避劣勢(shì)解決產(chǎn)權(quán)問(wèn)題解決工商稅務(wù)優(yōu)惠問(wèn)題解決產(chǎn)權(quán),經(jīng)營(yíng)權(quán)與管理權(quán)分離的問(wèn)題重新調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，使其更能符合招商要求主動(dòng)完善相關(guān)配套，引入人氣解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的問(wèn)題發(fā)揮優(yōu)勢(shì)抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，切入市場(chǎng)整合周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，明確市場(chǎng)定位因?yàn)閺埣腋蹖I(yè)市場(chǎng)不多，把握機(jī)會(huì)向政府要優(yōu)惠第四部三分三定三位及細(xì)三化篇溫州商三貿(mào)城做三專業(yè)市三場(chǎng)的理三由溫州商三貿(mào)城招三商定位三原則溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù)1234溫州商三貿(mào)城做三專業(yè)市三場(chǎng)的理三由交通便三捷位于楊三錦公路三和張揚(yáng)三公路旁三，沿江三高速直三接接入三長(zhǎng)三角三交通網(wǎng)三絡(luò)，便三于向整三個(gè)長(zhǎng)三三角輻射三，能夠三降低銷三售產(chǎn)品三的物流三成本；支持溫三州商貿(mào)三城做專三業(yè)市場(chǎng)三的理由地段偏三遠(yuǎn)溫州商三貿(mào)城地三段較為三偏遠(yuǎn)，三短時(shí)間三內(nèi)難以三吸引客三戶前往三零售消三費(fèi)，而三專業(yè)市三場(chǎng)針對(duì)三性較強(qiáng)三，能夠三較快的三形成聚三集效應(yīng)三；溫州商三貿(mào)城不三得不做三專業(yè)市三場(chǎng)的理三由體量及三建筑形三態(tài)支持溫州商三貿(mào)城建三筑面積三約11三萬(wàn)方，三建筑形三態(tài)主體三兩層，三部分三三層，適三合做專三業(yè)市場(chǎng)三；配套欠三缺溫州商三貿(mào)城周三邊配套三較差，三普通消三費(fèi)者難三以在溫三州商貿(mào)三城周邊三滿足購(gòu)三物所產(chǎn)三生的相三關(guān)需求三，而對(duì)三于專業(yè)三市場(chǎng)的三客戶，三這方面三的因素三的影響三就要小三得多；溫州商三貿(mào)城招三商定位三方向的三選擇原三則市場(chǎng)空三白原則不僅要三立足在三張家港三，而且三要立足三于長(zhǎng)三三角區(qū)域三，至少三要在蘇三南地區(qū)三尋找到三市場(chǎng)的三空白點(diǎn)三，規(guī)避三與成熟三的大規(guī)三模專業(yè)三市場(chǎng)形三成同質(zhì)三競(jìng)爭(zhēng)可行性三原則招商定三位方向三必須具三有可行三性，可三操作性三要強(qiáng)可操作三性原則產(chǎn)品的三定位必三須滿足三易招商三、易成三市、易三產(chǎn)生人三流、物三流、現(xiàn)三金流的三條件成本導(dǎo)三向原則必須在三保證在三溫州商三貿(mào)城拿三到的貨三物價(jià)格三到周邊三類似市三場(chǎng)便宜三，解決三購(gòu)買客三戶的成三本問(wèn)題三，這樣三才能讓三溫州商三貿(mào)城真三正興旺三起來(lái)1234溫州商三貿(mào)城招三商的方三向兒童用三品類女性用三品類成衣棉三紡類日用百三貨類小商品三類溫州商三貿(mào)城可三選擇的招商定三位方向綜合考三慮上述三招商原三則，溫三州商貿(mào)三城的招三商定位三方向主三要有以三下幾類三：我們對(duì)三溫州商三貿(mào)城的三業(yè)態(tài)定三位婦女兒三童用品交易廣三場(chǎng)婦女用三品兒童用三品床上用三品定位婦三女兒童三用品交三易市場(chǎng)三的依據(jù)產(chǎn)業(yè)有三支持能夠在三長(zhǎng)三角三范圍內(nèi)三尋找到三比較有三力的產(chǎn)三業(yè)支持女性用三品、兒三童用品三和床上三用品的三商業(yè)定三位，既三可以滿三足單個(gè)三消費(fèi)者三對(duì)其的三零散需三求，同三樣可以三滿足團(tuán)三購(gòu)和向三下層經(jīng)三銷商批三發(fā)的特三征商業(yè)有三特色特色商三業(yè)定位三吸引兩三大消費(fèi)三主體——女性與三兒童零批易三共存招商易三成功此商業(yè)三定位在三長(zhǎng)三角三能夠找三到大量三生產(chǎn)企三業(yè)和流三通商入三駐本案定位婦三女兒童三用品交三易市場(chǎng)三的理由市場(chǎng)有三空白蘇南地三區(qū)目前三還沒(méi)有三較大規(guī)三模的專三業(yè)化的三婦女和三兒童的三專業(yè)市三場(chǎng)，以三專取勝三，是本三項(xiàng)目的三重要法三寶溫州商三貿(mào)城目三前的一三層門店三，二三三層倉(cāng)庫(kù)三的倉(cāng)儲(chǔ)三條件能三夠滿足三經(jīng)營(yíng)戶三的倉(cāng)儲(chǔ)三要求倉(cāng)儲(chǔ)要三求低調(diào)研顯三示，以三中青年三為主的三工人階三層，對(duì)三于女性三用品、三兒童用三品具有三較大數(shù)三量的需三求，且三其消費(fèi)三具有較三強(qiáng)的沖三動(dòng)性和三隨機(jī)性三。而高三收入階三層亦經(jīng)三常驅(qū)車三前往杭三州、常三熟、上三海等地三購(gòu)買女三性用品三、兒童三用品和三床上用三品，三三種產(chǎn)品三在張家三港具有三較強(qiáng)的三市場(chǎng)需三求。產(chǎn)品有三市場(chǎng)定位婦三女兒童三用品交三易市場(chǎng)三的理由人流易三聚集此商業(yè)三定位符三合各年三齡層次三，而且三具有群三購(gòu)、沖三動(dòng)性、三隨機(jī)性三消費(fèi)傾三向，人三流易聚三集，并三形成滯三留整改要三求少溫州商三貿(mào)城目三前的產(chǎn)三品形態(tài)三等各方三面均比三較適合三做此定三位市場(chǎng)三，定位三變動(dòng)后三發(fā)生的三相應(yīng)整三改較少三，也能三節(jié)約部三分成本易生現(xiàn)三金流現(xiàn)有的三商業(yè)定三位屬于三日用消三費(fèi)品，三季節(jié)性三消費(fèi)不三明顯，三且多數(shù)三不屬于三耐用品三，易產(chǎn)三生現(xiàn)金三流對(duì)于三本新興三市場(chǎng)至三關(guān)重要政府必三支持現(xiàn)有的三商業(yè)定三位一旦三成形，三不但解三決大量三社會(huì)就三業(yè)問(wèn)題三，而且三能為政三府提供三大量財(cái)三稅收入三，并且三有可能三成為張三家港商三業(yè)歷史三上的一三座豐碑第五部三分三招三商篇招商原三則招商前三提招商目三標(biāo)招商實(shí)三施招商原三則招商朋三友化長(zhǎng)三角三品牌化特色街三區(qū)化時(shí)尚潮三流化批零兼三營(yíng)化效益最三大化作為招商三工作的三指導(dǎo)方三法和今三后張家三港婦女三兒童用三品交易三廣場(chǎng)工三作開展三方向，三始終圍三繞、貫三穿本‘三案的經(jīng)三營(yíng)理念三和戰(zhàn)略三定位并三組織實(shí)三施招商三朋友化三、特色三街區(qū)化三、長(zhǎng)三三角品牌三化、時(shí)三尚潮流三化、批三零兼營(yíng)三化、效三益最大三化的招三商原則三，符合三了本案三的經(jīng)營(yíng)三理念、三戰(zhàn)略發(fā)三展規(guī)劃三和定位三要求招商前三提政府支持開發(fā)商搭臺(tái)整合社會(huì)資源政府支三持支持五政府批三準(zhǔn)的各三項(xiàng)地方三性收費(fèi)三（不含三有償服三務(wù)性收三費(fèi)）2年內(nèi)免三收；支持四在“廣三場(chǎng)內(nèi)”三成立的三從事餐三飲、浴三場(chǎng)、娛三樂(lè)等配三套性的三行業(yè)和三商家，三經(jīng)營(yíng)部三門認(rèn)定3年內(nèi)免三征營(yíng)業(yè)三稅留成三部分及三個(gè)人所三得稅；支持三進(jìn)入“三廣場(chǎng)”三的合法三經(jīng)營(yíng)戶三，凡符三合規(guī)定三條件的三，按規(guī)三定程序三可以認(rèn)三定為增三值稅一三般納稅三人并按三規(guī)定使三用增值三稅專用三發(fā)票。三對(duì)實(shí)行三定期定三額稅的三經(jīng)營(yíng)戶三，經(jīng)稅三務(wù)部門三批準(zhǔn)，三可采取三按年核三定稅額三；支持二進(jìn)入“三廣場(chǎng)”三的合法三經(jīng)營(yíng)戶三，所得三稅實(shí)行三地方留三成部分三第一年三免征，三后兩年三減半征三收，安三置失業(yè)三、下崗三職工按三國(guó)家規(guī)三定比例三的另外三享受勞三動(dòng)就業(yè)三服務(wù)企三業(yè)有關(guān)三稅收優(yōu)三惠政策三；支持一凡進(jìn)入三“廣場(chǎng)三”的經(jīng)三營(yíng)單位三和個(gè)人三，開業(yè)三前工商三、稅務(wù)三直接幫三助辦理三注冊(cè)登三記，自三廣場(chǎng)開三業(yè)之日三起第一三年免征三營(yíng)業(yè)稅三地方留三成部分三，免征三工商管三理費(fèi)，三第二三三年減半三征收；核心支三持對(duì)市區(qū)三內(nèi)老市三場(chǎng)如跳三蚤小商三品市場(chǎng)三、步行三街小商三品市場(chǎng)三等進(jìn)行三關(guān)、停三、并、三轉(zhuǎn)，并三歸口到三本案乃三上上之三策；政府支三持支持十政府不三能隨時(shí)三、隨地三、隨意三來(lái)打假三，要極三力維護(hù)三溫州商三貿(mào)城的三聲譽(yù)，三而不能三隨時(shí)打三假或者三檢查；支持九必須盡三量把物三流、倉(cāng)三儲(chǔ)、郵三政、電三信、銀三行等城三市配套三和生活三配套向三本案傾三斜并給三出相應(yīng)三的政策三支持；支持八對(duì)市內(nèi)三各小商三品市場(chǎng)三和不符三合消防三要求的三場(chǎng)所進(jìn)三行強(qiáng)制三性關(guān)停三并由主三要領(lǐng)導(dǎo)三帶頭和三本案進(jìn)三行對(duì)接三，實(shí)際三操作人三員和主三要掛帥三領(lǐng)導(dǎo)一三定要把三他們套三住，尤三其是市三里一二三把手及三其手下三重要愛(ài)三將；支持七對(duì)進(jìn)入三“廣場(chǎng)三”的所三有管理三費(fèi)用可三實(shí)行統(tǒng)三一扎口三收取的三方法，三工商、三稅務(wù)部三門應(yīng)征三收的稅三費(fèi)可分三別委托三市場(chǎng)管三理委員三會(huì)按時(shí)三代收代三繳。有三關(guān)部門三必須主三動(dòng)為經(jīng)三營(yíng)戶提三供優(yōu)質(zhì)三服務(wù)；支持六“廣場(chǎng)三內(nèi)”有三關(guān)服務(wù)三性收費(fèi)三項(xiàng)目和三收費(fèi)標(biāo)三準(zhǔn)由市三場(chǎng)管理三委員會(huì)三申報(bào)物三價(jià)部門三批準(zhǔn)后三實(shí)施，三禁止各三種攤派三和強(qiáng)制三性征收三費(fèi)用；開發(fā)商三搭臺(tái)搭臺(tái)六開發(fā)商三鄭重承三諾，租三賃一年三后有權(quán)三無(wú)理由三退房并三返還開三業(yè)保證三金；搭臺(tái)五進(jìn)入市三場(chǎng)的合三法經(jīng)營(yíng)三戶，在三試營(yíng)業(yè)三期間除三各商鋪三的水電三費(fèi)自理三外，其三余費(fèi)用三一律免三除，并三免費(fèi)享三受半年三倉(cāng)儲(chǔ)服三務(wù)；搭臺(tái)四租賃廣三場(chǎng)商鋪三的合法三經(jīng)營(yíng)戶三，承租三為三年三，在經(jīng)三營(yíng)過(guò)程三中享受三“第一三年免半三年租金三，第二三年返還三三個(gè)月三租金，三第三年三返還一三個(gè)月租三金”的三優(yōu)惠政三策；搭臺(tái)三對(duì)前50名進(jìn)駐三的家紡三、婦女三兒童用三品商家三，可享三受一定三的租金三優(yōu)惠；搭臺(tái)二進(jìn)入廣三場(chǎng)內(nèi)的三婦女兒三童用品三行業(yè)，三由開發(fā)三商免費(fèi)三安裝統(tǒng)三一規(guī)格三的店面三招牌；搭臺(tái)一重組經(jīng)三營(yíng)管理三公司進(jìn)三行統(tǒng)一三規(guī)劃、三統(tǒng)一經(jīng)三營(yíng)、統(tǒng)三一管理三；整合社三會(huì)資源公司放三權(quán)制定三招商租三金炒作三方案，三使參與三招商的三各方面三人員都三能從中三獲益招商目三標(biāo)近期目三標(biāo)工作重三點(diǎn)一年半三內(nèi)，附三近一小三時(shí)能達(dá)三到縣級(jí)三市的中三低檔婦三女兒童三用品、三床上用三品的生三產(chǎn)企業(yè)三、經(jīng)銷三商和個(gè)三體工商三戶，尤三其是張三家港市三區(qū)及所三轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)三的批發(fā)三商、零三售商、三經(jīng)銷商三和個(gè)體三工商戶三為招商三重點(diǎn)，三而且高三層的工三作重點(diǎn)三應(yīng)該集三中精力三在中低三檔婦女三兒童用三品中經(jīng)三營(yíng)較好三的生產(chǎn)三企業(yè)、三經(jīng)銷商三和個(gè)體三工商戶三搞好關(guān)三系，使三他們能三盡早的三入住本三案，并三在每年三每季每三周舉辦三婦女兒三童用品三的展覽三、拍賣三和鄉(xiāng)鎮(zhèn)三組織貿(mào)三易活動(dòng)三，為提三升本案三的人氣三和商家三的營(yíng)業(yè)三額提供三基礎(chǔ)；經(jīng)營(yíng)公三司的發(fā)三展規(guī)劃三及工作三思路：更高層三次上重三建和重三塑經(jīng)營(yíng)三公司的三形象和三管理團(tuán)三隊(duì)，建三立精致三高效的三企業(yè)組三織，為三本案將三來(lái)打下三基礎(chǔ)推廣和三招商：制定招三商文件三、物業(yè)三管理，三建立一三整套完三善的招三商業(yè)務(wù)三流程、三招商管三理文件三、工作三績(jī)效評(píng)三估體系招商目三標(biāo)中期目三標(biāo)工作重三點(diǎn)利用一三年半到三三年的三時(shí)間，三通過(guò)零三售批發(fā)三互為帶三動(dòng)，逐三步調(diào)整三零售和三批發(fā)之三比重，三淘汰部三分商家三，引入三更好更三多的婦三女兒童三用品、三床上用三品批發(fā)三商，達(dá)三到批發(fā)三和零售三的均衡三比例，三從而形三成較有三特色的三婦女兒三童用品三、床上三用品交三易市場(chǎng)三；策劃并三制定本三案的經(jīng)三營(yíng)策略三，提供三更多的三增值服三務(wù)，同三時(shí)建立三完善的三客戶服三務(wù)管理三體系，三穩(wěn)定進(jìn)三場(chǎng)的企三業(yè)和商三家，幫三助他們?nèi)岣呓?jīng)三濟(jì)效益三；對(duì)經(jīng)營(yíng)三管理公三司的業(yè)三務(wù)、服三務(wù)和管三理進(jìn)行三細(xì)分、三整合和三重組，三組建各三類相關(guān)三商業(yè)中三心機(jī)構(gòu)三，對(duì)各三種業(yè)務(wù)三進(jìn)行統(tǒng)三籌和管三理，為三各種商三業(yè)類型三的經(jīng)營(yíng)三奠定基三礎(chǔ)。招商目三標(biāo)遠(yuǎn)期目三標(biāo)工作重三點(diǎn)通過(guò)三三到五年三時(shí)間，三逐步調(diào)三整、不三斷提高三入住品三牌和商三家的檔三次，把三中低檔三品牌過(guò)三渡到長(zhǎng)三三角地三區(qū)乃至三全國(guó)的三品牌，三雄踞蘇三南，面三向長(zhǎng)三三角，影三響全國(guó)三，從而三形成長(zhǎng)三三角較三有特色三的婦女三兒童用三品市場(chǎng)三的定位三要求提高經(jīng)三營(yíng)管理三公司的三經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)三略，重三視公司三的組織三架構(gòu)和三人才團(tuán)三隊(duì)；對(duì)公司三的業(yè)務(wù)三進(jìn)行重三組，進(jìn)三行有條三件的管三理輸出三、業(yè)務(wù)三輸出和三技術(shù)輸三出。招商對(duì)三象國(guó)內(nèi)中三低檔家三紡、婦三女兒童三用品生三產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)中三低檔家三紡、婦三女兒童三用品經(jīng)三銷商國(guó)內(nèi)中三低檔家三紡、婦三女兒童三用品個(gè)三體工商三戶其他入三住企業(yè)三如大中三小型餐三飲、超三市、休三閑娛樂(lè)三業(yè)物流運(yùn)三輸?shù)绕淙涮兹髽I(yè)招商品三類嬰兒用三品（奶三瓶、奶三嘴、濕三紙巾、三紙尿褲三、理發(fā)三器等）玩具(三奇智奇三思、兒三樂(lè)寶等三)奇智奇三思（k三's三kid三s）益三智玩具三/三美國(guó)★三孩之寶三（兒樂(lè)三寶）P三LAY三SCK三OOL三/三迪孚（三國(guó)內(nèi)玩三具銷售三狀元）●服裝三、鞋帽嬰幼童三帽/三嬰兒三/童襪三/三嬰兒鞋三、童鞋三/三美國(guó)卡三拉尤娜三Cro三yol三a嬰、三童鞋●★好三孩子★三童車童三床木餐三椅、★三寶貝第三一★汽三車安全三座椅好孩子三/三電瓶車三/三汽車安三全座椅●★奶三粉★美三國(guó)雅培三,美贊三臣,德三國(guó)美素三,雀巢三,惠氏三，羊奶三粉等美贊臣三/三美國(guó)雅三培/三德國(guó)三美素三/雀三巢/三惠氏三/三多美滋三/三美可高三特羊奶三粉●食品三（嬰兒三輔食）亨氏一三段輔食三(4-三24個(gè)三月)三/亨三氏二段三輔食(三6-2三4個(gè)月三)/三亨氏三三段輔三食(8三-24三個(gè)月)●圖書三、音像三、嬰兒三卡片、三嬰幼兒三圖書、三育兒圖三書嬰兒卡三片/三嬰幼三兒圖書三/三育兒圖三書●浴盆三、浴床三、坐便三器日康牌●兒童三飾品●嬰兒三游泳設(shè)三備（游三泳池、三游泳圈三）童帽童裝童鞋嬰兒用三品童車童襪招商品三類兒童用三品●嬰兒三用品（三奶瓶、三奶嘴、三濕紙巾三、紙尿三褲、理三發(fā)器等三）●玩具(奇智奇三思、兒三樂(lè)寶等)●服裝三、鞋帽嬰幼童三帽/嬰兒/童襪/嬰兒鞋三、童鞋/美國(guó)卡三拉尤娜Cro三yol三a嬰、童三鞋●★好三孩子★三童車童三床木餐三椅、★三寶貝第三一★汽三車安全三座椅●★奶三粉★美三國(guó)雅培,美贊臣,德國(guó)美三素,雀巢,惠氏，三羊奶粉三等美贊臣/美國(guó)雅三培/德國(guó)美三素/雀巢/惠氏/多美滋/美可高三特羊奶三粉●食品三（嬰兒三輔食）亨氏一三段輔食(4-三24個(gè)月)/亨氏二三段輔食(6-三24個(gè)月)/亨氏三三段輔食(8-三24個(gè)月)圖書、三音像、三嬰兒卡三片、嬰三幼兒圖三書、育三兒圖書嬰兒卡三片/三嬰幼三兒圖書三/三育兒圖三書●浴盆三、浴床三、坐便三器日康牌●兒童三飾品●嬰兒三游泳設(shè)三備（游三泳池、三游泳圈三）童帽童裝童鞋嬰兒用三品童車童襪招商品三類婦女用三品美發(fā)護(hù)三發(fā)化妝盒/箱/包化妝工三具綠色美三顏保健三品保健器三械保健滋三補(bǔ)美顏?zhàn)o(hù)三膚其他化三妝品其他保三健品香水\香熏\精油彩妝美體個(gè)人洗三護(hù)用品防曬系三列護(hù)手系三列卸妝系三列女包女士配三件其他女鞋/襪女帽手三套女上裝三\套裝女裙/三女褲情侶裝唐裝/三中式服三裝婚紗/三禮服泳裝女用內(nèi)三衣品牌內(nèi)三衣銀制飾三品/玻三璃飾品藏飾、三其他民三族飾品珍珠/三琥珀/三水晶/三珊瑚類三飾品首飾盒仿真飾三品黃金/三鉑金/三鉆石類三飾品首飾保三養(yǎng)品眼鏡/三護(hù)理產(chǎn)三品世界名三表其他時(shí)三尚飾品三類招商品三類床上用三品被子枕芯四件套兒童床婚慶被芯、三羊毛被三、絲被三、纖維三被、空三調(diào)被、三羽絨被三、羊絨三被、睡三袋、枕三套、被三套、床三單、床三笠、床三罩、太三空枕、三纖維枕三、蕎麥三枕、木三棉枕、三乳膠枕三、香薰三枕、其三它枕芯三、羊毛三褥、羊三剪絨毯三、拉舍三兒毯、三棉毯、三真絲毯三、羊毛三毯、其三它毯子三、電熱三毯，墊三子、保三潔墊、三靠墊、三夏涼產(chǎn)三品，各類紡三織面料招商關(guān)三鍵通過(guò)各三級(jí)政府三和協(xié)會(huì)三，把經(jīng)三營(yíng)床上三用品、三婦女兒三童用品三較為成三功且有三影響力三的生產(chǎn)三企業(yè)、三經(jīng)銷商三和個(gè)體三工商戶三聚集起三來(lái)，進(jìn)三行探討三，達(dá)成三一致意三見(jiàn)，使三其入駐三本案通過(guò)我三們團(tuán)隊(duì)三的努力三，和經(jīng)三營(yíng)床上三用品、三婦女兒三童用品三的生產(chǎn)三企業(yè)、三經(jīng)銷商三和個(gè)體三工商戶三搞好關(guān)三系，使三他們?nèi)肴v本案12招商實(shí)三施實(shí)施三制定游戲規(guī)則，并用此規(guī)則在最短時(shí)間內(nèi)搞定行業(yè)協(xié)會(huì)及行業(yè)帶頭大哥；實(shí)施二更高層次上重建和重塑經(jīng)營(yíng)公司的形象和管理團(tuán)隊(duì)，建立精致高效的企業(yè)組織，制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績(jī)效評(píng)估體系；實(shí)施一整合政府、協(xié)會(huì)、專家學(xué)者等各方社會(huì)資源，通過(guò)各種媒體、渠道來(lái)讓江浙滬乃至全國(guó)知道張家港將崛起一座新興的婦女兒童用品專業(yè)市場(chǎng)；實(shí)施五在引進(jìn)零售商方面，以附近一小時(shí)可到達(dá)的縣、市、省的浙江、福建人為突破口，完成這一塊的招商任務(wù)；實(shí)施四在引進(jìn)批發(fā)商方面，以浙江、福建為突破口，完成批發(fā)這一塊的招商任務(wù)；第六篇三經(jīng)營(yíng)三管理篇經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)營(yíng)造氣氛，聚集人氣包裝宣傳，整體推廣制定游戲規(guī)則制定促銷方案計(jì)劃管理統(tǒng)一店面裝修統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)布局統(tǒng)一物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管三理原理確定經(jīng)三營(yíng)管理三公司的三主要功三能解析各三職能部三門之間三的工作三流程及三其相互三之間的三協(xié)作配三合設(shè)置經(jīng)三營(yíng)管理公司的三職能部三門功能確三定內(nèi)部功三能外部功三能行政人三事財(cái)務(wù)核三算吸引人三流，營(yíng)三造人氣招商租三賃營(yíng)銷推三廣公共關(guān)三系維護(hù)信息支三持物流配三送物業(yè)管三理部門設(shè)三置策劃推廣部

經(jīng)營(yíng)部

招商部公關(guān)部

物流配送部物業(yè)管理部行政人事部財(cái)務(wù)部部門組三織框架三及其協(xié)三作經(jīng)營(yíng)管三理公司營(yíng)銷推三廣物業(yè)管三理租務(wù)招三商后勤服三務(wù)公共關(guān)三系物流公三司經(jīng)營(yíng)管三理旅業(yè)協(xié)會(huì)組三織財(cái)務(wù)、三行政人三事策劃部廣告公三司信息物流長(zhǎng)期招三商商鋪?zhàn)馊U第七篇三總結(jié)三篇本案成三功的關(guān)三鍵在于三招商，三而招商三的關(guān)鍵三在于準(zhǔn)三確的定三位和有三一批能三力極強(qiáng)三的招商三團(tuán)隊(duì)以三及政府三和社會(huì)三各階層三的支持三！9、靜夜三四無(wú)鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹三，燈下三白頭人三。。15:三25:三2715:三25:三2715:三254/2三9/2三023三3:三25:三27三PM11、以我三獨(dú)沈久三，愧君三相見(jiàn)頻三。。4月-三2315:三25:三2715:三25Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。15:三25:三2715:三25:三2715:三25Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見(jiàn)三翻疑夢(mèng)三，相悲三各問(wèn)年三。。4月-三234月-三2315:三25:三2715:三25:三27Apr三il三29,三20三2314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國(guó)三見(jiàn)青山三。。29三四月三202三33:2三5:2三7下三午15:三25:三274月-三2315、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三233:2三5下三午4月-三2315:三25Apr三il三29,三20三2316、行動(dòng)三出成果三，工作三出財(cái)富三。。202三3/4三/29三15三:25三:2715:三25:三2729三Apr三il三202三317、做前三，能夠三環(huán)視四三周；做三時(shí)，你三只能或三者最好三沿著以三腳為起三點(diǎn)的射三線向前三。。3:2三5:2三7下三午3:2三5下三午15:三25:三274月-三239、沒(méi)有三失敗，三只有暫三時(shí)停止三成功！三。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有結(jié)三果，但三是不努三力卻什三么改變?nèi)矝](méi)有三。。15:三25:三2715:三25:三2715:三254/2三9/2三023三3:三25:三27三PM11、成功三就是日三復(fù)一日