房地產項目結構成本的優(yōu)化控制及管理思路

房地產項目結構成本的優(yōu)化控制及最新管理思路**公司成本控制課件2011年1月20日工程項目全過程造價控制應該是下圖這樣一個過程。產品定位決定產品品質，定出項目基本成本。設計、采購階段是個成本分解的過程。決定各分項工程造價的搭配。產品定位設計采購、招標施工結算成本策劃產品決定造價造價決定產品項目后評價我們今天要共同探討的就是設計階段成本控制的一個主要組成部分---結構成本的優(yōu)化控制。隨著房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，成本控制開始被越來越多的地產公司所重視，由于結構成本占據(jù)了相當大的一部分成本，所以如何優(yōu)化控制結構成本，成為了時下地產業(yè)內普遍關心的話題。我根據(jù)在亞翰北京《結構成本控制的管理思路和技術方法》的學習，以及個人工作中的體會及相關論文、書籍，將結構成本控制的管理方法、技術關鍵點，在這里作一簡單介紹。目錄一、結構成本控制的重要性二、當前結構成本管理的市場狀況六、保證工程質量的技術關鍵點四、結構成本控制的管理思路和方法三、成本管理的內涵五、結構成本控制的技術關鍵點七、深圳XX項目結構成本控制案例一、結構成本控制的重要性

大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和實踐表明，前期策劃和設計階段（項目策劃、方案設計、初步設計、施工圖設計）影響整個房地產項目投資在80%以上，而結構成本占到建安成本的40%～60%，同時結構成本還常常由于策劃及設計管理的好壞出現(xiàn)非常大的波動，常常造成上千萬元的造價差別；因此結構成本的管理就成為整個設計階段成本管理的重中之重。對于一般的房地產項目來講,地面以上部分的鋼筋含量一般在30-90千克/平米之間，地下部分的含鋼量在130-300千克/平米之間;地上部分的混凝土用量在0.3-0.5立方/平米之間，地下部分的混凝土用量在0.9-1.4立方/平米之間，按照一般情況下地下室面積占總面積的22%左右的比例再加上基礎的造價(一般在25-120元/平米)算下來，結構成本在560元/平米-1330元/平米之間，平均950元/平米，基本上占到整個建安成本的40%到60%，在房產項目的整個成本中所占比重很大，是一個關鍵成本。

結構成本是房地產客戶所最不關注的成本，因為普通的客戶都關注房屋的建筑立面、平面戶型、門窗、外裝材料、小區(qū)的位置、景觀、學區(qū)等等，但是很少有客戶會對房屋的結構和基礎等結構問題方面有專業(yè)的認識并進行深入的探究，所以這40%-60%的建安成本是房地產客戶最關注不到的部分。結構成本最不受客戶關注是否意味著這一部分最不重要呢?事實恰恰相反，結構成本應該是整個設計階段成本管理中的重中之重，因為結構成本往往因為規(guī)劃和設計管理的好壞出現(xiàn)非常大的波動，例如不同規(guī)劃及方案的基礎選型往往造成上千萬元的造價差別;不同的設計結果會導致建筑物每平米的含鋼量相差幾十公斤，一個十幾萬平米建筑面積的小區(qū)僅鋼筋造價就可能相差幾千萬元(當然結構并不僅僅只是指鋼筋一項)。綜上所述結構成本在整個建安成本中所占比重最大、最被房產客戶所忽視、最受規(guī)劃設計方案等因素的影響，所以如何做好設計管理階段的結構成本控制工作、如何有效降低結構成本避免浪費、如何通過結構成本的控制來提高項目的整體利潤就成為我們所必須關注和認真面對的問題，這也是我們關注結構成本的意義所在。

二、當前結構成本管理的市場狀況

1、三種認識：首先認為建筑方案一經(jīng)確定，結構成本基本就確定了。其實建筑方案確定之后，結構方案仍然有一個優(yōu)化設計的過程，這個過程，成本會相差30%；其次是認為結構成本的降低必然會導致結構安全儲備的下降。這種理解也有偏差，結構成本的降低是指積極化的設計，降低無效成本。三是對于建筑這樣的“百年大計”，一定要保證“安全”。這里的“安全”是指滿足規(guī)范、結構合理，與其增加結構的安全儲備，不如使結構成本顯性化，如提高抗震等級，顯示給業(yè)主，更有優(yōu)勢。2、一個現(xiàn)狀：僅從經(jīng)濟指標上對結構成本進行控制。應該說事先控制和過程控制更重要。3、一種思路：非常重視和強調結構成本的控制，認為含鋼量、含混凝土量越低，結構設計越優(yōu)秀。這種思路有點走極端，如果設計中稍有一點紕漏，結構容易出問題，再者這么精確的設計需要時間和周期，應該把握一個度。三、成本管理的內涵

成本管理的總目標：項目全壽命周期的最小投入產出比。成本管理的控制過程：項目論證、項目策劃階段、設計準備、設計、招投標、施工、投入實用階段。成本管理的控制措施：組織措施、技術措施、經(jīng)濟措施、合同措施。成本管理的工作性質：技術工作、經(jīng)濟工作、管理工作。

四、結構成本控制的管理思路和方法

結構成本控制必須貫穿整個設計和策劃的全過程，包括前期論證及策劃階段的地質情況調查、規(guī)劃階段的初勘、方案階段的結構介入、擴初階段對結構方案的優(yōu)化、施工圖階段給設計院灌輸成本意識及施工圖配合階段變更、簽證的管理。（一）

事前控制的幾個要點

（二）設計過程中必須控制的關鍵環(huán)節(jié)

（三）

施工圖審查公司的選擇及溝通

（四）外部資源的引入

（五）結構設計管理流程

（一）

事前控制的幾個要點

1、設計院的選擇應選擇易于管理、態(tài)度重視，并且服務意識和市場口碑好的設計院，另外應視設計院當時的項目情況，要能抽出足夠的人力。2、專業(yè)負責人的選擇專業(yè)負責人應有2、3個以上的業(yè)績、經(jīng)驗，市場反饋圖紙質量好，負責意識、成本意識、服務意識強，在圖紙修改配和、專業(yè)配合、現(xiàn)場配合方面做的好，且專業(yè)負責人對項目有影響力和控制力。3、與設計院溝通并灌輸工程成本控制的意識與設計院的合作，甲方最擔心的是風險，因此要加強設計前期的思想溝通和融合，特別要注意采取尊重平等的心態(tài)，進行質量標準的換位考慮，把甲方特別關注的關鍵點灌輸給設計院。同時為了調動設計院的積極性，可以采取雙贏的辦法，對于超限額的給予懲罰，對于低限額有獎勵措施。對于合作比較好的設計院，應該建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關系，這樣有利于總成本的降低，總效率的提升。4、設計周期的合理取值在北方，施工圖設計的周期通常是多層30天，高層45天。對于一個項目來說，設計周期越短越好，因此要在保證質量、不增加成本的前提下，盡量縮短設計周期，這就需要在決策導向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時間，積極推廣標準化設計；另外，要想快，創(chuàng)新點就要盡量少。5、設計費的合理取值設計費在項目總成本中占的比例很小，但是設計對工程進度、質量的影響卻很大。根據(jù)以往經(jīng)驗，設計費略高于當?shù)氐钠骄?、略高于設計院的心理預期，對于調動設計院的積極性，保證設計質量行之有效。6、設計合同中設計公司應承擔的風險在設計合同中必須明確設計公司應承擔的風險有：因設計錯誤導致的損失、因設計延誤導致的損失、施工配合不到位導致的損失、設計結果超限額的懲罰。7、限額設計合同的引入和使用限額設計可以有效的控制結構成本，意義重大。限額的內容應選擇可以控制、容易離散的部分，如含鋼量、混凝土含量。限額的數(shù)值應比當?shù)仄骄德缘?。另外限額應有一定的彈性范圍，對于把握不了的特殊結構可以不限?，F(xiàn)在行業(yè)內大部分的企業(yè)都引入限額設計合同，即在合同中把結構的含鋼量和混凝土量等指標進行定量的約定，并對此進行設計成果的考核，但是我們在具體的操作中不能這么簡單生硬的引入一個限額，還要和設計合作單位做好相關溝通和交流工作，一般我們要有意識的在方案及擴初階段，要求并引導設計院采用更優(yōu)化、更合理的結構方案來降低工程的結構成本;在施工圖設計階段，要求并引導設計院在保持結構安全意識的同時，也保持有較強烈的結構成本控制意識，通過更精細化的設計來降低結構成本;結構成本的優(yōu)化應以滿足規(guī)范要求、保證結構安全和建筑產品的品質為前提，在設計管理中應避免“含鋼量指標越低，結構設計就越優(yōu)秀”的僅強調成本單一衡量指標的極端思想。同時在和設計單位溝通的過程中要注意前期的主動溝通、采用尊重平等的心態(tài)去溝通、通過把房產企業(yè)的質量標準和設計單位內部的質量標準進行換位思考和尋求共同點的思路達到雙贏的結局。8、甲方必須重視和提前輸入的技術原則事前控制還要注意對技術原則足夠的重視并提前輸入，這些技術原則有《結構設計統(tǒng)一技術措施》《結構設計指引》《結構設計總說明》《標準構造做法》等技術原則文件;對抗震等級的選擇、對設計荷載的選擇、對裝修荷載的選擇等荷載選取原則;以及對基礎的技術方案進行多方案的比較等。因為這些技術原則和方案都是綱領性的內容，整個施工圖的設計都是按照這些原則為依據(jù)進行設計的，從這些技術原則上進行一些成本的控制會起到提綱挈領的效果.（二）設計過程中必須控制的關鍵環(huán)節(jié)

1、結構體系的確定及主要平面布置圖2、基礎的選型及設計圖3、電算模型及計算系數(shù)的取值4、標準層的布置及截面配筋5、地下室的布置及樣板配筋圖6、結構轉換層的布置及配筋層在設計管理過程中要把握好以上這些關鍵環(huán)節(jié)，抓好各個環(huán)節(jié)中的技術重點，嚴格按照設計流程做好精細化設計，同時也要能夠在關鍵技術環(huán)節(jié)上有所創(chuàng)新和突破，不要理所當然的采用習慣思維，要多問幾個為什么，多做幾個方案比較，跳出原有的思維模式從更高的層面去思考和解決問題，這樣就能游刃有余的控制好這些關鍵環(huán)節(jié)，做好精細化設計。（三）

施工圖審查公司的選擇及溝通施工圖審查公司的選擇必須在易于溝通的前提下，對于規(guī)范的邊界或爭議、超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達成共識，避免大的設計修改和返工。（四）外部資源的引入當需要對于項目的性價比進行判斷時，要盡早引入外部資源，比如政府、人防、審圖公司、學術權威、行業(yè)專家、專業(yè)咨詢公司等，合作可以是顧問的方式。（五）結構設計管理流程1、灌輸意識：向設計院灌輸成本意識，溝通并提出成本要求。2、事前控制：完成統(tǒng)一技術措施，并與設計院溝通、相互補充、達成一致。3、過程控制（優(yōu)化方案）：設計院進行結構布置、計算，基礎進行雙方案比較，雙方溝通、達成一致，結構布置基本確定；4、樣板配筋圖：設計院完成樣板配筋圖，雙方溝通、達成一致；5、繪制施工圖：設計院按雙方確認的樣板配筋圖設計；同時報給審圖公司進行審查；6、正式施工圖：設計院根據(jù)反饋意見，溝通、修改，最終出正式施工圖紙。

（（（（（結構擴初及施工圖設計管理流程）））））五、結構成本控制的技術關鍵點

（一）層高對成本的影響及控制

（二）結構超限對成本的影響及控制

（三）建筑高寬比超限對成本的影響（四）公共大地下室面積的利用率

（五）梁的布置及配筋方式對成本的影響及控制（六）剪力墻的布置及厚度對成本的影響及控制

（七）樓板厚度對成本的影響（八）設計荷載的取值（九）風荷載取值對成本的影響（十）結構程序計算時一些系數(shù)的取值（十一）關于地質勘察報告內容的關注

（十二）鋼筋材料的選擇對成本的影響及建議

（十三）混凝土標號對成本的影響及建議

（一）層高對成本的影響及控制

1.控制層高的意義：可以減少結構成本、其他土建成本、設備及運營成本；經(jīng)驗值：層高每提高10cm，成本提高32-38元/㎡。2.影響凈高的因素：結構梁高及設備管道空間3.如何降低層高a)

控制結構梁高：設計院通常梁高的取法是1/8~1/12的跨度，建議作1/12~1/15的跨度；綜合減少的成本因素后，由于梁截面減小后增大的含鋼量是值得的；b)

優(yōu)化設備的管道空間：設計院通常不會綜合考慮結構梁、空調、電、水管的走向，由此造成空間利用率較低；建議要求設計院做每一層的綜合管線圖，優(yōu)化設計后可以減小凈高約200mm，由于其已經(jīng)超過了設計院的設計深度，所以要在設計院做施工圖設計前與其協(xié)商好。（二）結構超限對成本的影響及控制

由于結構超限，設計時勢必會對結構主體采取加強措施，由此造成結構成本的增加及設計周期的加長；此時應該通過超限后的投入產出比來權衡和控制結構超限；一旦確定方案，結構超限不可避免后，要做好與設計院及審圖公司等職能部門的工作，以便后續(xù)工作的順利進行。（三）建筑高寬比超限對成本的影響

高寬比現(xiàn)規(guī)范已不作為超限審查。高寬比過大，建筑物在風荷載和地震荷載的作用下會發(fā)生傾覆力矩，建筑高寬比愈大，建筑物抗傾覆力矩的能力就愈差。高寬比超限一定會增加成本，包括結構成本和建筑成本。高寬比超限增加的結構成本，受那幾個因素影響？高寬比超限的程度，建筑物的風荷載，建筑的地震力。建筑成本也會增加，表面積與體積的比值對成本的影響大。高層規(guī)范規(guī)定：在6度及7度抗震設防區(qū)，剪力墻結構及框架核心筒結構的高寬比不宜大于6，框剪結構的高寬比不宜大于5；首先需要明確的是，建筑高寬比超限不屬于抗震超限的審查范圍，即高寬比超限是可以的，但是必須采取適當結構措施，因為高寬比越大，主體結構抗傾覆力矩也越大，由此便會增加結構的成本，而建筑成本也會增加，因為同等面積情況下，高寬比越大的外墻長度越長。對于不同地區(qū)，高寬比超限增加的成本也不同，主要的影響因素有：超限程度、風荷載、地震力。案例一：深圳某高層住宅，7度抗震，基本風壓0.75，地面粗糙度B類，高度99.8米，進深12.2米，高寬比8.2，該項目增加結構成本約67元/m2；案例二：無錫某高層住宅，6度抗震，基本風壓0.45，地面粗糙度C類，高度99.9米，進深12.5米，高寬比8.0，該項目增加結構成本約17元/m2。

（四）三公共大三地下室三面積的三利用率設計院三在地下三室設計三（方案三階段）三的習慣三做法是三盡可能三多的把三面積劃三進來，三從理論三上沒什三么問題三，但往三往這樣三做出來三的地下三室有很三多無效三的面積三，既不三能做車三位又不三能做設三備用房三，反而三增加了三成本，三這就要三求我們三在做方三案的時三候就要三對地下三室布置三作合理三的優(yōu)化三。（五）三梁的布三置及配三筋方式三對成本三的影響三及控制1.大柱網(wǎng)三下如何三布置梁三（平行三、十字三、井字三）最經(jīng)三濟？對三于標準三層等承三受荷載三較小的三柱網(wǎng)優(yōu)三先考慮三平行、三十字梁三；對于三地下室三頂板等三承受荷三載較大三的柱網(wǎng)三應選用三井字梁三；正常三樓層，三8.三5米三X三8.5三米柱三網(wǎng)下三,十三字梁較三井字梁三便宜約三16三-22三%。一三定跨度三范圍內三,三梁的布三置越少三越好。2.一些短三墻上的三小梁（三如廚房三、衛(wèi)生三間等）三基本不三需要布三置：對三于普通三的小跨三度樓板三其本身三足以支三撐短墻三，不需三要加大三板配筋三，同時三梁少，三成本低三，空間三也好；3.梁的配三筋方式a)三住宅三標準層三梁寬常三為20三0m三m或2三50三mm，三此時梁三頂鋼筋三宜采用三小直徑三鋼筋；b)三對于三承受荷三載不是三特別大三的主次三梁，其三相交處三不需布三置吊筋三；（五）三梁的布三置及配三筋方式三對成本三的影響三及控制（六）三剪力墻三的布置三及厚度三對成本三的影響三及控制1.如何優(yōu)三化剪力三墻的布三置為防止三結構抗三震扭轉三，應在三建筑物三兩端和三周邊重三點布置三；建筑三物的內三部和中三間位置三減少布三置；另三外還要三比較：三結構的三計算位三移是否三與規(guī)范三的最低三要求相三差不遠三—三清除不三必要的三結構成三本。2.如何優(yōu)三化剪力三墻的數(shù)三量以位移三指標來三控制：三純剪結三構的層三間位移三比為1三/10三00，三設計院三設計時三要盡可三能的接三近這一三數(shù)值；三如果計三算結果三相差太三多（如三1/2三000三），說三明剪力三墻數(shù)量三太多，三應適當三減少；三（剛度三太大）3.如何優(yōu)三化剪力三墻的長三度以長寬三比來控三制：一三般的剪三力墻長三寬比宜三取8，三即20三0m三m厚剪三力墻，三墻肢長三度為1三650三~17三00三mm；剪力墻三最優(yōu)化三長度為三寬度的三8倍+三100三，翼墻三設計一三般取墻三厚的3三倍。對三一字形三剪力墻三8倍墻三厚，T三、L形三等一個三方向大三于墻肢三的3倍三另一個三方向大三于墻肢三的5倍三即為一三般剪力三墻。但三當翼墻三長小于三600三cm時三應關注三其計算三結果。三剪力墻三、柱混三凝土標三號按軸三壓比控三制，使三其盡量三接近軸三壓比規(guī)三定的上三限，同三時又使三絕大部三分豎向三構件為三構造配三筋。4.如何控三制剪力三墻的厚三度《高層三建筑混三凝土結三構技術三規(guī)程》三7.三2.2三條：三底部加三強層剪三力墻厚三度不小三于層高三的1/三16（三一、二三級抗震三等級）三或1/三20（三三、四三級抗震三等級）三；但底三部商業(yè)三、底層三假復式三住宅或三架空層三層高較三高，按三此規(guī)定三，墻厚三必須增三加較多三，同時三變成短三肢剪力三墻，配三筋進一三步大幅三增加；三設計院三大多如三此設計三，但是三高規(guī)附三錄D中三說明：三對于超三限的墻三體經(jīng)過三驗算通三過的可三以減小三墻厚，三由此一三來，墻三厚變小三，成本三大大降三低；經(jīng)過《三高規(guī)》三附錄專三門的公三式驗算三，大部三分墻厚三不需比三標準層三加厚或三加厚一三點即可三滿足穩(wěn)三定要求三，節(jié)省三本層造三價約三15%（七）三樓板厚三度對成三本的影三響1.三20m三m厚樓三板自重三占標準三層總荷三載約3三.3%三，厚度三增加，三荷載加三大，梁三、墻、三基礎均三會加大三，增加三成本；2.三對于標三準層樓三板來講三，由于三配筋均三按最小三配筋率三來控制三，所以三樓板厚三度增加三反而配三筋增大三了；3.三樓板厚三度增大三對抗震三也有不三利影響三；4.三實際三工程中三樓板厚三度的建三議：a)三普通三3米以三內跨度三的樓板三可取8三0~1三00m三m；b)三普通三3~4三米跨度三的樓板三可取1三00m三m；c)三客廳三處的異三型大板三可取1三20~三150三mm；d)三普通三屋面板三可取1三20m三m；e)三管線三密集處三可取1三20m三m；f)三嵌固三端地下三室頂板三可取1三80m三m；非三嵌固端三地下室三頂板可三取15三0mm三；（八）三設計荷三載的取三值1.對于有三覆土的三地下室三頂板活三荷載：三消防通三道取2三0kN三/m三2，其三余取4三kN三/m三2，可三以不考三慮施工三堆載；2.地下室三外墻荷三載取值三應打折三（土的三固結作三用）；3.內墻荷三載：對三于可能三采用的三輕質材三料要提三前確定三，以防三止設計三院預留三量過大三；4.對于有三內隔墻三的樓板三：隔墻三每延米三重量的三1/3三加到樓三面活荷三載內即三可；（（（三（（各結構三樓層單三位面積三重量）））三））（九）三風荷載三取值對三成本的三影響1.大多數(shù)三高層建三筑的計三算周期三和位移三都是由三風荷載三起控制三作用；三而地面三粗糙度三類別對三風荷載三有很大三影響，三按影響三程度從三大到小三共分四三類：A三類為海三邊，B三類為城三郊，C三類為城三內，D三類為城三中心高三層密集三區(qū)；相三同高層三項目的三主體成三本，A三、B類三相差約三24%三，B、三C類相三差約5三4%，三C、D三類相差三約45三%；在三計算時三要用發(fā)三展的眼三光關注三取值的三合理性三，盡可三能的取三C或D三類；2.規(guī)范規(guī)三定：高三度大于三60M三的高層三建筑，三風荷載三的取值三按10三0年一三遇考慮三，比5三0年一三遇的風三荷載取三值大很三多，而三高層住三宅的結三構合理三使用年三限為5三0年，三所以在三設計計三算中，三控制位三移時風三荷載按三50年三一遇考三慮，內三力部分三配筋時三風荷載三按10三0年一三遇考慮三；（十）三結構程三序計算三時一些三系數(shù)的三取值1.梁的彎三矩放大三系數(shù)取三1.0三；2.梁的扭三矩折減三系數(shù)取三0.4三；3.梁柱重三疊部分三是否簡三化為剛三域；4.混凝土三容重取三26~三28；5.連梁剛三度折減三系數(shù)取三0.6三或0.三7；6.墻、柱三、基礎三計算是三否考慮三活荷載三的折減三；7.地下室三外墻是三否按壓三彎構件三計算；8.荷載的三取值是三否有人三為的放三大；（十一三）關于三地質勘三察報告三內容的三關注1.關注基三礎選型三及地基三處理的三建議，三要有靈三活度；2.三關注承三載力的三取值建三議，盡三量高；3.關三注抗浮三設計水三位的標三高，盡三量低；三有條件三要提出三最低設三計水位三；（十二三）鋼筋三材料的三選擇對三成本的三影響及三建議市場價三格：I三級鋼約三430三0元/三噸；Ⅱ三級螺紋三鋼Φ1三4以下三約46三50，三Φ14三以上約三450三0；新三Ⅲ級螺三紋鋼約三470三0；冷三軋帶肋三鋼筋約三500三0；強度：三Ⅲ級〉三Ⅱ級〉三I級；最小配三筋率：三I級〉三Ⅱ級〉三Ⅲ級；三（最小配三筋率表）綜合價三格因素三，性價三比：Ⅲ三級〉Ⅱ三級〉I三級；所以梁三、柱、三墻配筋三均應優(yōu)三先考慮三使用新三Ⅲ級螺三紋鋼；三對于板三的鋼筋三，由于三均為小三直徑鋼三筋，綜三合考慮三應優(yōu)先三使用冷三軋帶肋三鋼筋，三只有當三使用冷三軋帶肋三鋼筋不三滿足承三載力要三求時采三用Ⅲ級三鋼；（（（三（結構含三鋼量限三值）））三））潤和山三居二期主三材單方三用量統(tǒng)三計表（十三三）混凝三土標號三對成本三的影響三及建議1.混凝土三標號每三增加一三級，單三價提高三約5~三8%；三對柱及三剪力墻三軸壓比三的影響三很明顯三，應優(yōu)三先使用三高標號三混凝土三；對梁三來說，三標號高三低對梁三的承載三力變化三不大，三應使用三低標號三混凝土三；對板三來說，三雖然提三高標