房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)謝經(jīng)榮第五章

第五章房地產(chǎn)市場

市場是社會(huì)生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物，是維系商品經(jīng)濟(jì)的紐帶。市場有兩重含義，一是指買賣雙方交易的場所，二是指交易活動(dòng)發(fā)生的過程。房地產(chǎn)市場就是指房地產(chǎn)交易活動(dòng)的總和，是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制。

第一節(jié)房地產(chǎn)市場的類型和特點(diǎn)一、房地產(chǎn)市場的分級(jí)

針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售與消費(fèi)過程的特點(diǎn)，將房地產(chǎn)市場分級(jí)一級(jí)市場：土地市場二級(jí)市場：房地產(chǎn)增量市場三級(jí)市場：房地產(chǎn)存量市場國家一級(jí)市場開發(fā)商二級(jí)市場顧客顧客新房二手房三級(jí)市場房地產(chǎn)子市場特征一級(jí)市場（土地市場）二級(jí)市場（增量市場）三級(jí)市場（存量市場）市場供應(yīng)方政府房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)主市場需求方房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者業(yè)主業(yè)主市場競爭供應(yīng)方壟斷供給、需求方競爭在特定物業(yè)類型和區(qū)域內(nèi)開發(fā)商壟斷競爭接近完全競爭市場市場價(jià)格政府主導(dǎo)，開發(fā)商參與開發(fā)商主導(dǎo)定價(jià)雙方協(xié)定、自由議價(jià)房地產(chǎn)營銷活動(dòng)的特征二級(jí)市場三級(jí)市場產(chǎn)品增量房地產(chǎn)存量房地產(chǎn)價(jià)格開發(fā)商主導(dǎo)價(jià)格交易雙方協(xié)定定價(jià)促銷較多使用廣告、包裝、價(jià)格等促銷手段較少使用促銷手段分銷較少使用分銷渠道多種分銷形式，如連鎖加盟，中介合作，客戶網(wǎng)絡(luò)，代理等二、房地產(chǎn)市場的類型

房地產(chǎn)市場的分類1、按房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分2、按地域范圍分3、按房地產(chǎn)交易形式劃分4、按房地產(chǎn)購買者的目的劃分5、按房地產(chǎn)開發(fā)、銷售與消費(fèi)過程特點(diǎn)劃分6、其他劃分方式

房地產(chǎn)市場圖5—1按用途劃分的房地產(chǎn)市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)樓房市場工廠廠房市場倉庫市場特殊用途市場按用途劃分房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)萌芽市場房地產(chǎn)發(fā)育市場房地產(chǎn)成熟市場房地產(chǎn)市場

圖5—2按照發(fā)育程度劃分的房地產(chǎn)市場按照發(fā)育程度劃分的房地產(chǎn)市場

按照覆蓋（影響）范圍劃分：國際性市場全國性市場地方性市場按照層次劃分：一級(jí)市場二級(jí)市場三級(jí)市場房地產(chǎn)市場圖5—3按照覆蓋范圍和層次劃分的房地產(chǎn)市場

土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場土地出租市場土地市場增量房屋交易市場（簡稱新房交易市場）存量房屋交易市場（簡稱舊房交易市場）出賣市場出租市場出賣市場出租市場（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房）（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房）房地產(chǎn)市場圖5—4我國房地產(chǎn)市場的分類和稱謂我國房地產(chǎn)市場的分類和稱謂1、房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益交易的市場2、房地產(chǎn)市場是典型的區(qū)域性市場3、房地產(chǎn)市場具有不完全開放性4、房地產(chǎn)市場交易形式具有多樣性5、房地產(chǎn)市場的變化具有周期性三、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場供給調(diào)節(jié)滯后性地區(qū)性投機(jī)性壟斷競爭性圖5—5房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)一、房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)市場的主要參與者有政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)建筑承包商、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位及個(gè)人。第二節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行二、房地產(chǎn)市場的供給和需求

需求量價(jià)格d1d0d圖5—6房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)需求是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。(一)房地產(chǎn)需求

圖5—7房地產(chǎn)供給

房地產(chǎn)供給是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，開發(fā)商在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。如下圖所示。供給量價(jià)格S1S0S(二)房地產(chǎn)供給

圖5—8房地產(chǎn)供求均衡

我們把這某一價(jià)格上房地產(chǎn)需求量和供給量正好相等的價(jià)格稱為均衡價(jià)格。如下圖所示。s數(shù)量價(jià)格Q0dP0(三)房地產(chǎn)供求平衡圖5—9房地產(chǎn)三供給彈三性房地產(chǎn)三需求（三價(jià)格）三彈性是三指房地三產(chǎn)價(jià)格三上升（三下降）1%，消費(fèi)三者對房三地產(chǎn)的三需求量三將會(huì)下三降（上三升）的三百分?jǐn)?shù)三，反映三了需求三量對于三價(jià)格變?nèi)拿羧行?。三如下圖三所示。S1數(shù)量價(jià)格S0S2(四)房地產(chǎn)三供求彈三性三、房三地產(chǎn)市三場的運(yùn)三行地區(qū)經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三趨勢是三影響房三地產(chǎn)市三場長期三走勢的三根本原三因供求數(shù)量價(jià)格s1d2d1bb供求數(shù)量價(jià)格s1s2s3d1d2d3acdefgLs圖5—10a短期房三地產(chǎn)供三求圖5—10b長期房三地產(chǎn)供三求（一）三房地產(chǎn)三市場運(yùn)三行機(jī)制單元類三型、質(zhì)三量、規(guī)三模大小三、位置三相近的三房地產(chǎn)三，以相三近的價(jià)三格出售三。如果房三地產(chǎn)供三求均衡三則價(jià)格三穩(wěn)定。如果供三過于求三，則形三成買方三市場，三價(jià)格下三降，開三發(fā)項(xiàng)目三減少；三反之成三立。市場利三率下降三，房地三產(chǎn)開發(fā)三信貸成三本降低三，房地三產(chǎn)開發(fā)三量可能三增加，三同時(shí)消三費(fèi)、信三貸成本三也下降三，消費(fèi)三者購房三支付能三力提高三，房地三產(chǎn)需求三也增加三；反之三成立。房地產(chǎn)三市場運(yùn)三行良好三，需要三維持適三量的房三地產(chǎn)“存貨”，即維三持適量三的空置三房地產(chǎn)三（或空三置率）三。（二）三房地產(chǎn)三市場運(yùn)三行特征四、影三響房地三產(chǎn)供求三的因素人口就業(yè)及三工資水三平利率以三及抵押三貸款的三條件稅率、三土地利三用成本三、租金三水平控三制建筑工三人的工三資、建三筑材料三價(jià)格建筑技三術(shù)的變?nèi)⒔ㄈ|(zhì)量售價(jià)、三租金水三平、空三置率影響房三地產(chǎn)供三求的因三素有以三下七項(xiàng)三：第三節(jié)三房三地產(chǎn)市三場分析一、房三地產(chǎn)市三場分析三的概念房地產(chǎn)三市場分三析就是三市場的三參與者三收集市三場中的三一切有三用信息三，按照三科學(xué)的三分析方三法，通三過分析三加工處三理，透三過市場三活動(dòng)的三表象，三發(fā)現(xiàn)市三場的特三征和內(nèi)三在規(guī)律三，找出三市場運(yùn)三行存在三的問題三及原因三，預(yù)測三市場未三來的發(fā)三展趨勢三，以知三道參與三者未來三的行為三。二、房三地產(chǎn)市三場分析三的內(nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)的分析地區(qū)市場的分析專業(yè)市場的分析項(xiàng)目市場的分析圖5—11房地產(chǎn)三市場分三析的內(nèi)三容房地產(chǎn)三市場分三析的內(nèi)三容有四三個(gè)層次三。如下三圖三、房三地產(chǎn)市三場分析三的技術(shù)市場環(huán)三境及總?cè)w市場三情況的三分析：三有專門三的分析三方法，三可以借三助政府三部門的三專業(yè)分三析成果三。專業(yè)市三場的分三析：其三分析的三內(nèi)容主三要是供三需量及三其平衡三關(guān)系。項(xiàng)目市三場的分三析：調(diào)三查方法三包括實(shí)三地調(diào)查三法、問三卷訪問三法、座三談會(huì)等三。房地產(chǎn)三市場分三析的技三術(shù)因分三析的內(nèi)三容和深三度不同三而有所三不同四、房