某國際城項目營銷總體思路

項目營銷總體思路新東街國際城合和商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)2006年8月15日?瘋狂營銷沒有做不到·只怕想不到廣豐新東街國際城激情戰(zhàn)略?目錄第一部分項目營銷目標第二部分總體營銷布局第三部分項目營銷策略第四部分項目營銷執(zhí)行?為什么？第一部分項目營銷目標?一、超速營銷快節(jié)奏，閃電戰(zhàn)，開盤即封盤新東街一期第一批開盤一月內(nèi)結(jié)束戰(zhàn)斗（銷售率80%）?二、超值營銷產(chǎn)品力+規(guī)劃力+形象力+推廣力+銷售力新東街一期第一批開盤高開高走（超值率5%）?做什么？第二部分總體營銷布局?解決超值之道一、無挑剔的產(chǎn)品力1、商業(yè)：地段/規(guī)模/功能/風格/檔次/地位2、住宅：地段/層高/理念/戶型/品位…………多次建筑設計修改建議都是力爭產(chǎn)品合理化并更富市場競爭力，從而實現(xiàn)價值最大化?解決超值之道二、無競爭的規(guī)劃力功能布局/業(yè)態(tài)組合/消費檔次/商業(yè)地位…………業(yè)態(tài)定位的精準化與組合分布的精細化以及營銷各環(huán)節(jié)的準確定位是實現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化的根本保證?解決超值之道三、無窮盡的整合力核心團隊/強強聯(lián)手/戰(zhàn)略伙伴/資源平臺…………強強聯(lián)手的項目核心團隊:(以團隊手冊和報媒進行推廣)1/開發(fā)商:力創(chuàng)的資金實力和政府背景(政府支持力度)2/設計商:阿特沃先進的商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設計理念和能力3/代理商:合和專業(yè)的商業(yè)策劃能力和招商/銷售能力4/建筑商:資質(zhì)強大的建設施工能力和品質(zhì)安全管理5/運營商:機制強大而現(xiàn)代的商業(yè)運營管理能力（外聘）6/物管商:超前的物業(yè)管理和服務意識（外聘）?解決超值之道深度整合專業(yè)資源，形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，建設項目寬度平臺:1/商業(yè)運營管理組建百貨/百貨運營管理公司并聘請著名商業(yè)運營管理公司作顧問2/物業(yè)管理服務組建/招標省級物業(yè)管理公司并聘請著名物業(yè)管理公司作顧問（江西萬科）3/政府及下屬各部門推動項目四周改造，獲得政府政策支持，成為政府的形象工程和民心工程。4/媒體資源的深度整合與當?shù)馗鞔竺襟w確立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系（獲取優(yōu)惠折扣和發(fā)布優(yōu)先選擇權(quán)）建立友好合作關(guān)系，確保在本項目進程中的每個階段都有媒體的正面報道，制造新聞點，在建設階段就使本項目成為市民和商戶關(guān)注的熱點。5/裝修公司的伙伴關(guān)系（方便優(yōu)惠客戶）6/建材供應商的伙伴關(guān)系（樹立品牌建材品質(zhì)高端印象）7/其它…………?解決超值之道四、無對手的形象力差異化的項目案名/市場定位/現(xiàn)場包裝/賣場包裝/銷售道具/宣傳物料…………項目形象進行全方位包裝，建立項目形象制高點，樹立項目市場高端印象。項目高端才能帶來價值最大化。?解決超速之道五、無不利的推廣力媒體選擇與計劃/媒體組合與排期/事件營銷/網(wǎng)絡營銷/公關(guān)活動…………整合傳播推廣，啟動高端市場，制造邊際效應，吸引城市精英，利用其號召力和影響力，帶動整個市場。?解決超速之道六、無不勝的銷售力銷售團隊精英化/形象禮儀規(guī)范化/接待攻心技巧化/管理執(zhí)行目標化…………作為銷售終端，其執(zhí)行能力決定營銷超值和超速能否最終達成?怎么做？第三部分項目營銷策略?一、項目市場定位及項目推廣SLOGAN1、項目整體市場定位廣豐第一城財富新標桿?2、商業(yè)部分市場定位廣豐財富源頭中央商業(yè)地標?3、住宅部分市場定位財富領(lǐng)袖官邸萬眾矚目之家?4、項目整體（商業(yè)/住宅）推廣SLOGAN做顛峰級的城市主人！?二、項三目銷售三一期定三位A區(qū)商三業(yè)+住三宅一期B區(qū)商三業(yè)+住三宅｛?一期銷三售分批A區(qū)商三業(yè)部分第一批B區(qū)商三業(yè)+住三宅｛A區(qū)高三層住宅第二批｛?1、大三賣場招三商先行三，輔營三區(qū)先行三銷售A區(qū)大三賣場的三招商成三功將決三定整個三項目能三否快速三和超值三營銷2、A三區(qū)裙樓三建設先三行，住三宅部分三延后基于招三商和未三來開業(yè)三需要，三A區(qū)三裙樓先三行建設三。由于三施工難三度大、三建設周三期長和三建安成三本高導三致售價三高企的三市場培三育問題三，A三區(qū)高層三住宅因三市場沒三有參照三系應延三后開發(fā)三和銷售3、B三區(qū)商業(yè)三和住宅三為一期三第一批三主打項目位三置最好三的B區(qū)三商業(yè)具三有帶動三和拉動三整個項三目的銷三售加速三和超值三之作用?1、A三區(qū)輔營三區(qū)/B三區(qū)首層三臨街商三鋪如何實三現(xiàn)最大三價值？2、內(nèi)三街及2三~3層三商鋪如三何按理三想價格實三現(xiàn)銷售三？3、如三何在銷三售時進三行業(yè)態(tài)三控制？一期銷三售難點?1、如三何解決三開業(yè)后三1~2三年市場培三育期的三經(jīng)營困三難？2、在三廣豐整三體租金三不支持三售價的三局面下如何保三證投資三客的投三資回報三？3、在三商業(yè)整三體開業(yè)三時，如何不三破壞整三體業(yè)態(tài)三規(guī)劃？如何避三免自用三型品牌三客戶不三按期開三張？經(jīng)營風三險所帶三來的銷三售難點?（一）在銷售三前招商三先行引進主三力店（三超市大三賣場）三/次主三力店（餐飲三/家電三/通訊三/鞋城三/咖啡三/足浴三）拉動A區(qū)輔三營區(qū)/三B區(qū)首三層臨街三商鋪的銷售三價值一期銷三售突破三點（建議三：主力三店以商三家進場三要求為三談判基三礎；次主力三店招商三顛覆廣三豐租賃三模式：三免租三三個月，三降低門三檻，按三季度收三租）?（二）帶短期三租約銷三售解決內(nèi)街及三2~3三層商鋪三按理想價格實三現(xiàn)銷售?（三）最好在北京三/上海三/深圳三成立百貨/三百貨運三營管理三公司，整體承三租B區(qū)三/C區(qū)三的內(nèi)街三和2-三3層，進行帶三短期租三約式銷三售！徹底解三決租售風三險、業(yè)三態(tài)控制三和經(jīng)營三壓力以三及投資三回報?（四）對投資三客在銷三售時約定招三商限制三條款進行業(yè)三態(tài)控制對自用三買家在三銷售時交納開三業(yè)保證三金保證整三體開業(yè)?07.三1.86.2三8第一批三銷售4.2三8第二批三銷售一期銷三售分批三時間段三及各批三段核心三賣點BLO三CK國三際風情三商業(yè)街三區(qū)CIT三YMA三LL國三際購物三中心休閑式三空中花三園會所A區(qū)商三業(yè)A區(qū)住三宅B區(qū)商三業(yè)/住三宅?1、項三目營銷三推廣總?cè)呗陨套』ト齽由虡I(yè)推三廣帶動三和促進三住宅的三推廣和三銷售，提升住三宅的價三值；住宅熱三銷的同三時反過三來提升三商業(yè)價三值三、營三銷推廣三策略?無論是三推廣策三略/廣三告發(fā)布三還是三局部招三商拓展三抑或現(xiàn)三場認籌三售賣，三都應三該整體三聯(lián)動統(tǒng)三一時間三統(tǒng)一口三徑統(tǒng)一三風格三配合營三銷整體三戰(zhàn)略意三念。秘而不三宣、集三中運作三、整體三聯(lián)動、三突然亮三相2、營三銷推廣三總方針?知名度美譽度信服度消費行三為轉(zhuǎn)化++=以“廣豐財三富源頭三，中央三商業(yè)地三標”為三推廣核三心整合新東街項目優(yōu)三勢商住互三動，深化新東街三商業(yè)及人居整三體項目三價值認三同3、營三銷推廣三目標演三進推廣新東街三“廣豐三第一城三，財富三新標桿三”的項目三形象?項目商三業(yè)部分三的推廣三關(guān)鍵是三“顛覆三廣豐商三業(yè)格局”三。住宅三推廣的三關(guān)鍵在三于顛覆三“傳統(tǒng)三居住觀念三”，引三領(lǐng)一種三全新的三城市商三業(yè)/居三住文化和三生活方三式。因此我三們把推三廣分為三四個主三要引導三過程。4、營三銷推廣三時段設三計?以核心輻射圈為推廣覆蓋范圍現(xiàn)場展示訴求對三象：廣三豐核心三城區(qū)城三市中堅三族群訴求目三的：引起關(guān)三注，擴大項三目知名度，建立三項目高三端形象訴求引三動點：三現(xiàn)場包三裝主體形象宣示核心策三略：現(xiàn)三場圍墻三+項目三導示時間：三200三6年9三月1日三-9月三30日第一階三段?訴求對三象：廣三豐中心三城區(qū)城三市中堅三族群訴求目三的：激三起興趣三，建立三項目美譽度，樹立三項目高三端產(chǎn)品三形象訴求引三動點：三引客入三場客體氛三圍感受核心策三略：賣三場開放三+銷售三道具+三宣傳物三料+動三線封殺（戶外三廣告/三路旗/三車體）+軟硬三結(jié)合的三HP廣三告主題：三《新東三街國際三城橫空三出世》時間：三200三6年1三0月1三日-1三0月3三0日第二階三段以中心輻射圈為推廣覆蓋范圍動線封殺?訴求對三象：廣三豐縣域三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中三堅族群訴求目三的：引起共三鳴，堅定項三目信服三度，確三立項目三高端產(chǎn)三品形象訴求引三動點：三主客體三互動核心策三略：活三動啟動三+軟硬三結(jié)合的三HP廣三告主題：《東街三崛起-三--廣三豐商業(yè)三出現(xiàn)新三格局》時間：200三6年1三1月1三日-1三1月3三0日第三階三段以泛輻射圈為推廣覆蓋范圍媒體轟擊?訴求對三象：準確攻三打目標三客群訴求目三的：賣三點推廣三，引誘購三買欲望訴求引三動點：三主客體三互動核心策三略：活三動展開三至高潮三期+軟三硬結(jié)合三的HP三廣告主題：三《東街三發(fā)現(xiàn)：三城市生三活坐標三》時間：200三6年1三2月1三日-1三2月3三0日第四階三段目標客群精準點殺?5、營三銷推廣三要點（一）1、各三推廣手三段創(chuàng)意三須制造三新聞話三題，并以出三新出奇三的事件三營銷，三引起更三廣泛關(guān)三注2、加三強接待三技巧，注重口三碑傳播三（老帶三新不宜三給折扣三點）?（二）由城區(qū)三擴散至三鄉(xiāng)鎮(zhèn)，把面鋪三廣鋪實三，不留三市場空三白渠道：1、城三鄉(xiāng)間的三穿梭巴三士車體三廣告2、電三話號碼三本封面三及插頁三廣告?8月9月10月1月2月策劃期部署期預熱期蓄水期三(認籌三自11三月1日三)活動高三潮期推廣高三潮期項目奠三基開工主力店三簽約儀三式5、推三廣節(jié)奏三及各重三要時間三節(jié)點交三叉規(guī)劃主力店三招商拓三展公開發(fā)三售取得預三售許可三證一期尾三盤開盤熱三銷期(三解籌)造勢熱三場期公開登三記售樓處三落成重要時三間節(jié)點11月12月公開認三籌7月?1)最三大利潤三目標2)快三速銷售三目標3)市三場競爭三目標4)企三業(yè)發(fā)展三目標四、價三格策略1、價三格策劃三的目標?2、影三響產(chǎn)品三定價的三因素1)成三本因素作為產(chǎn)三品定價三的下限三，發(fā)展三商在建三造、發(fā)三售新東三街時所三投入的三各項費三用高約4.7三億元，折三合建筑三面積每三平方米三成本高三達28三70元三。（詳三見下表三）銷售價三格受成三本制約三必將高三企！?地塊情況A地塊（m2）B地塊（m2）C地塊（m2）D地塊（m2）合計土地面積9986.9010647.1011685.605350.4037670.00住宅建筑面積3555415037431809855103626.00商業(yè)建筑面積158411447710399596346680地下室建筑面積5840755013390建筑面積合計57235295146113115818163698車位數(shù)量（420個）可售114271698318個不可售34202523102個總建筑面積163698m2(其中地上150308m2,地下13390m2)收入項面積/數(shù)量單價總價：萬元備注住宅可銷售面積103627m22200元/m2(1)227,979,400元商業(yè)可銷售面積首層16866m221000元/m2(2)318,767,400元按擬定價的90%計算，預留10%空間二層14441m28500元/m2(3)110,473,650元三層6500元/m2可售車位（個）318個50,000元/個(5)15,900,000元總銷售額(1)+(2)+(3)+(4)+(5)673,120,450元(不預留10%空間總銷售額則為:720,813,900元)持有物業(yè)價值商業(yè)一層1000m221000元/m2（1）21,000,000元按年租金回報8%推算價值二層5375m28500元/m2（2）45,687,500元三層6532m26500元/m2（3）42,458,000元車位102個50000元/個（4）5,100,000元租賃保證金及首季租金收入51830.64m215元/m2/月（5）3,109,838元15元/m2/月*4個月持有物業(yè)價值合計(1)+(2)+(3)+(4)+(5)117,355,338元成本項備注(1)地價16,000萬元(2)人防費用13392m228元/m2374,976元(3)勘探費用37670m22元/m275,340元(4)建筑設計費163698m210元/m21,636,980元(5)施工圖設計費163698m28元/m21,309,584元(6)報建費用50/m2×163698m2=8,184,900元(7)營銷中心建設及裝修與布置費用800,000元(8)建筑安裝成本163698m21300元/m2212,807,400元(9)管理成本120,000元/月3,600,000元建設周期30個月(10)公關(guān)費用50,000元/月1,500,000元建設周期30個月(11)綜合銷售費用預計銷售額673,120,450元×4％＝26,924,818元銷售總額的4%，含廣告推廣2%及策劃代理費2%）(12)財務費用（資金銀行利息）4,800,000元按地價1.6億元資金占用至資金回籠，共約6個月，年息按6厘計(13)不可預見費用10,640,370元按建安成本5%計(14)銷售營業(yè)稅5.5%673,120,450元×5.5％＝37,021,625元總成本：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)+(9)+(10)+(11)+(12)+(13)+(14)469,675,993元稅金及利潤項（萬元）所得稅稅前毛利=總銷售額-總成本203,444,457元所得稅（33%）67,136,671元所得稅稅后凈利潤136,307,786元發(fā)展商所得現(xiàn)金部分的金額持有物業(yè)價值117,355,338元發(fā)展商所得物業(yè)部分的價值廣豐新三東街項三目投入三產(chǎn)出預三測表?競爭性三商業(yè)街三街鋪租三金現(xiàn)狀參考片區(qū)市場培育期（年）起始租金水平（元/平米）目前月租金水平（元/平米）預計售價水平（元/平米）鳥林街約3年3030-854500-12750西關(guān)街約20年60-909000-13250中街/東街園丁路約100年30-704500-10500備注以上部分租金與售價按下面換算關(guān)系進行換算：月租金*12/8%=單位售價水平2)競?cè)隣幰蛩厣虡I(yè)?通過對三廣豐目三前街鋪三的租金三水平比三較分析三，我們?nèi)J為：項目相三對成熟三期的租三金水平三（2年三之后）三；應該三可以達三到目前三西關(guān)街三/鳥林街三新型街三鋪的最三高租金三水平：（1）三即月租三金水平三可達：139元/平三方米（2）三以此租三金水平三按8%三回報率三計算，三則售價三水平為三：208三75元三/平方三米商業(yè)?位置物業(yè)特點目前平均租金水平（元/平方米）分層銷售均價（元/平方米）銷售均價（元/平方米）西關(guān)街萬盛商廈首層街鋪新開業(yè)升級型商業(yè)（商住樓，商業(yè)2層）租滿首層：139首層：20875西關(guān)街天和文化廣場新開發(fā)升級型商業(yè)（4層純商業(yè)樓）待售首層：180008625二層：7000三層：5500四層：4000鳥林街西口公主華庭新完工升級型商業(yè)（商住樓，商業(yè)2層）一層售罄首層：20229.213577.75二層：6914.3新天地在建大型商住復合體（商住樓，商業(yè)3層）基本售罄56-83（實際租金）首層：1900013500二層：8000三層：自營備注以上部分租金與售價按下面換算關(guān)系進行換算：月租金*12/8%=單位售價水平在售型三商業(yè)租三售價格三現(xiàn)狀商業(yè)?在售型三住宅銷三售價格三現(xiàn)狀項目名稱住宅建面（㎡）物業(yè)形態(tài)戶型面積（㎡）均價銷售率交樓標準新天地16000小高層137-1802100100%毛坯房公主華庭10000多層、小高層90-3801850100%毛坯房麗景嘉苑150000多層、小高層、90-1401800100%毛坯房臥龍城380000多層、小高層86-144160090%毛坯房華麗家園140700多層、小高層毛坯房住宅?通過對三廣豐目三前在售三商鋪價三格比較三分析，三我們認三為：項目應三該可以三達到目三前新型三商鋪的三最高價三格水平三：（1）三（首三層）售三價水平三為：200三00元三/平方三米（2）三（二三層）售三價水平三為：800三0元/三平方米（3）三（三三層）售三價水平三為：600三0元/三平方米商業(yè)?通過對三廣豐目三前在售三住宅價三格比較三分析，三我們認三為：項目住三宅部分三（不含三A區(qū)高三層）應三該可以三達到目三前住宅三的最高價格三水平：210三0元/三平方米住宅?3）消三費者心三理因素商業(yè)通過對三廣豐客三戶特別三是東街三商戶的三市場調(diào)三查和訪三談，對三本項目三普遍的三期望價三格是—三—商業(yè)不三超過2三000三0元/三平米住宅住宅不三超過2三000三元/平三米?4）產(chǎn)三品差異三因素商業(yè)新東街三產(chǎn)品的三差異化三程度高三企（商業(yè)：地段/三規(guī)模/三功能/三業(yè)態(tài)/三風格/三檔次/三地位。住宅：地段/三層高/三理念/三戶型/三品位）三增加了三價值砝三碼--三---售價升三值5%住宅?商業(yè)作為開三發(fā)商的三力創(chuàng)公三司主張三新東街三項目實三現(xiàn)價值最三大化5）企三業(yè)發(fā)展三目標因三素住宅?6）政三策、法三律、法三規(guī)因素近年隨三著房地三產(chǎn)業(yè)的三擴張和三房價的三暴漲，三中央政三府對房三地產(chǎn)尤三其是住宅市三場的監(jiān)三督、調(diào)三控和限三制力度三日益加三大，自三200三4年的三121三抑制房地產(chǎn)三貸款到三8.1三3土地三大限再三到20三05年三國務院三八部委三頒發(fā)的三國八條三國十六三條最后三到今年三出臺的三國六條三及其補三充細則三國十五三條，還三有央行三頻繁的三存貸加三息……中國各三大中城三市房地三產(chǎn)市場三一片低三迷、觀三望、風三聲鶴唳三……偏安一三隅的廣三豐縣雖三然遠離三政策旋三渦，但在此三背景下三面市的三新東街三難免受三影響。?當產(chǎn)品三價格在三某一高三度時恰三好完成三產(chǎn)品的三銷售，此時的三價格為三產(chǎn)品的三市場均三衡價格三。這是項三目的最三佳價格三(達到三利潤最三大化)三。合和地三產(chǎn)本著三這條原三理，根據(jù)市三場類比三的原則三、遵循三市場供三求規(guī)律三的原則三、客觀三求實的三原則、三差異性三的原則三、符合三前期策三劃結(jié)論三的原則三以及政策、三法規(guī)制定本三項目銷三售價格3、市三場定價三不二法三則：市三場均衡三原理?4、價三格走勢提價頻三密，高三開高走廣豐消三費過度三超前導三致無理三性購買三，開盤三即告售三罄，不三留提價三空間的三現(xiàn)象，三讓新東三街的售三價走勢三策略只三有選擇?合和地三產(chǎn)認為三：本項目三商業(yè)銷三售起始三基準價三為（1）三（首三層）銷三售均價三為：210三00元三/平方三米（2）三（二三層）銷三售均價三為：850三0元/三平方米（3）三（三三層）銷三售均價三為：650三0元/三平方米（既能三充分實三現(xiàn)較高三價值，三又預留三一定升三值空間三實現(xiàn)高三走，給三客戶和三市場以三信心）商業(yè)5、價三格定位?本項目三住宅銷三售起始三基準均三價為220三0元/三平方米住宅?新東街三商業(yè)部三分銷售三可實現(xiàn)三均價120三00元三/平方三米商業(yè)?新東街三整體可三實現(xiàn)銷三售收入三約為6、銷三售收入七億二三千萬?新東街三整體可三持有物三業(yè)價值三約為7、可三持有物三業(yè)價值一億二三千萬?新東街三整體可三實現(xiàn)價三值約為8、價三值實現(xiàn)八億四三千萬?一期第三一批銷三售可實三現(xiàn)收入三約為（A區(qū)三可售商三業(yè)面積三400三0x2三100三0）+（B區(qū)三可售商三業(yè)面積三銷售額三+B三區(qū)住宅三面積銷三售額）9、一三期第一三批銷售三任務二億九三千三百三萬?五、認三籌策略1、認三籌策略三前提1）三發(fā)行認三籌VI三P卡（三商業(yè)/三住宅）一期第三一批推三出商鋪三214三間，擬三發(fā)行1三500三張VI三P卡一期第三一批推三出住宅三126三戶，擬三發(fā)行1三000三張VI三P卡為后期三推盤積三累客源三。力創(chuàng)會三會員優(yōu)三先選鋪三/房，三亦可積三累到下三一期（三批），2）三成立集三客“力三創(chuàng)會”?2、三VIP三認籌意三義1.潛三在人群意向客三戶2.最三大程度三積累客三戶成交壓三力3.開三盤羊群三效應高成交三率4.試三價——三勻鋪（三房）號三——調(diào)三價均衡價三格體系高成交三率，利潤最三大化后市集三客?2、三VIP三認籌原三則（解三籌方式三）3、認三籌時間三及地點200三6年1三1月4三日始（新東三街營銷三中心）統(tǒng)一認三籌，分三批(號三段)選三鋪/房?4、目三標認籌三量（可三解籌基三數(shù)）商鋪：三600三號/住三宅：4三00號5、銷三售模式三及價格三策略1）臨三街商鋪三直接銷三售。2）內(nèi)三街及2三層商鋪三帶兩年三短期租三約銷售第一年三6%，三第二年三8%3）商三鋪付款三方式及三折扣一次付三款98三折按揭三無折扣首期五三成，按三揭十年4）針三對品牌三自營客三戶，優(yōu)三惠1個三點（需三提供品三牌資質(zhì)三）商業(yè)?1）住三宅直接三銷售。2）付三款方式三及折扣一次付三款98三折按揭三無折扣首期兩三或三成三，按揭三最長三三十年（三視當?shù)厝y行政三策）住宅?6、V三IP認三籌形式交納人三民幣500三00元，即三可申購三VIP三卡一張每人限三一張V三IP卡三，每卡三限購兩三鋪（V三IP卡三可轉(zhuǎn)讓三）商業(yè)建立高三門檻，三吸納高三端有效三客戶（視客三戶登記三情況，三可調(diào)整三為2~三3萬）?交納人三民幣200三00元，即三可申購三VIP三卡一張每人限三一張V三IP卡三，每卡三限購兩三房（三VIP三卡可轉(zhuǎn)三讓）住宅建立高三門檻，三吸納高三端有效三客戶（視客三戶登記三情況，三可調(diào)整三為5千三~1萬三）?7、V三IP認三籌試價三策略：三高試低三開如：預三熱期首三層商鋪三試價2三480三0認籌期三225三00價三目表試三價判斷開盤2三100三0價目三表鎖房號調(diào)價再試價認籌試三價，市三場摸底三：商業(yè)三248三00/三住宅2三480?8、V三IP卡三權(quán)益權(quán)益一三：擁有三優(yōu)先選三鋪/房三權(quán)權(quán)益二三：自動三成為力三創(chuàng)會會三員，享三受會員三優(yōu)惠權(quán)益三三：解籌三日實物三大抽獎9、退三籌方式可按流三程申請三退籌?10、三一期（三含第一三、二批三）認解三總體節(jié)三奏開盤—三—封盤三——再三開盤蓄水—三—放水三——蓄三水?一期第三一批登三記/認三籌/解三籌階段三目標認籌準備期（10.1-11.3）認籌階段（11.4-01.8）

公開解籌強銷期（1.8-2.8）

尾盤階段（6月前）銷售目標

釋放認籌消息，積累意向客戶，意向客戶累積須達：

1000個確保認籌日火爆勢頭（當日認籌300個以上）

1000（商業(yè)/住宅）個認籌號確保30%解籌成功率（11.4-12.4）認籌客戶累積須達：600個（12.4-01.4）認籌客戶累積須達：400個解籌實現(xiàn)80%以上銷售率解籌實現(xiàn)5%以上超值率累積完成銷售率接近100%?六、推三售策略一期第三一批商三業(yè)和住三宅同期三認籌和三解籌?七、總?cè)w促銷三策略（三活動與三軟文）1、開三工慶典三：新東街三國際城三一期工三程隆重三奠基2）活三動目的三：以開工三節(jié)點為三契機進三行媒介三攻擊,三為認籌三造勢1）活三動前提三：新東街三國際城三一期取三得開工三證?3）活三動原則三：在前期三形象有三效建立三，項目三已經(jīng)引三發(fā)普遍三關(guān)注的三前提下三，最大范三圍發(fā)布三工程動三工動態(tài)三，并帶三出即將三認籌的三相關(guān)信三息，推波助三瀾，將三項目影三響效果三擴大到三廣豐全三縣境乃三至上饒三。4）活三動時間三：10月三10日三左右5）活三動地點三：工地現(xiàn)三場?6）活三動內(nèi)容三：（1）三舞龍舞三獅（2）三縣領(lǐng)導三及發(fā)展三商致辭（3）三剪彩儀三式（4）三奠基培三土?7）活三動推廣三：（1）三跨街橫三幅封鎖三主要街三道（彩虹三橋、豐三溪路、三園丁路三、蘆林三大道）（2）三電視、三報紙新三聞報道三啟動（廣豐三日報、三上饒晚三報、廣三豐電視三臺）（3）三路旗（三蘆林大三道兩側(cè)三約30三0米距三離）?2、新三東街產(chǎn)三品推介三會暨“新三東街國三際城杯三”廣三豐藝術(shù)三大賽（活動三）活動目三的：為三11月三4日的三公開認三籌造勢活動時三間：1三0月2三8日~三11月三5日活動地三點：項三目所在三地塊（三平整后三）主辦單三位：廣三豐縣委三宣傳部三、縣文三化廣播三電視局三、縣教三育局、三縣文聯(lián)?全程協(xié)三辦：力三創(chuàng)地產(chǎn)承辦單三位：縣三音樂舞三蹈戲劇三曲藝家三協(xié)會策劃單三位：合三和地產(chǎn)三、縣音三樂舞蹈三戲劇曲三藝家協(xié)三會邀請人三士：縣三、鄉(xiāng)、三鎮(zhèn)各級三政府、三企業(yè)領(lǐng)三導、縣三知名人三士、已登記三客戶、三各新聞三單位傳播渠三道：現(xiàn)三場、戶三外、電三媒、報三媒?3、新三東街國三際城主三力店（三次）意三向協(xié)議三儀式---三---三認籌系三列活動三之一4、新三東街國三際城百三貨公司三成立儀三式---三---三認籌系三列活動三之一5、新東街三國際城三主力店三入駐簽三約儀式---三---三認籌系三列活動三之一?6、《三新東街三，新人三類！》---三-“新三東街國三際城”三形象大三使大型三選秀活三動以上活三動及軟三文詳細三方案和三內(nèi)容后三備與媒體三聯(lián)手由城區(qū)三滲透鄉(xiāng)三鎮(zhèn)?2、《三東街發(fā)三現(xiàn)：財三富領(lǐng)袖三官邸，三萬眾矚三目之家三》3、《三東街革三命：顛三覆廣豐三商業(yè)格三局！》4、《三東街宣三言：做三顛峰級三的城市三主人！三》1、《三東街崛三起--三廣豐財三富源頭三，中央三商業(yè)地三標》軟文:?1、媒三體選擇戶外封三殺（大三型廣告三牌、跨三街橫幅三）+電三視覆蓋三（圖文三、冠名三、飛字三、掛角三）是首三選媒體三，報媒（三《廣豐三報》）三作為輔三助媒體三，以解三讀的軟三文和搶三眼的硬三廣形式三出現(xiàn)2、媒三體組合圍墻/三路旗/三路牌/三車體/三電視/三報媒3、三三維動畫考慮到三項目的三樣板系三統(tǒng)和工三期的不三確定性三及項目三的特殊三理念的三傳達，三建議制三作三維三動畫，三作為配三合媒體4、項三目專刊5、社三區(qū)網(wǎng)站八、媒三體策略?怎么做三好第四部三分三項目營三銷執(zhí)行？?1、基三礎工作1）定三位報告三/案名三/VI三設計/三營銷大三綱/銷三售百問三/賣點三提煉/城市規(guī)三劃/周三邊配套三/項目三規(guī)劃/三戶型賣三點/生三活方式三的演繹三）2）圍三墻的設三計與制三作/模三型的制三作/三三維動畫三的制作三/營銷三中心建三設進度三的加快一、籌三備期（三7-9三月）?2、平三面設計1）商三業(yè)樓書三文案內(nèi)三容的編三撰/樓書的排三版設計三/印刷2）住三宅折頁三設計（三戶型）3）商三業(yè)單張三設計（三戶型）4）V三IP卡三設計（三商業(yè)/三住宅）VIP三規(guī)則設三定VIP三貴賓卡三的設計?3、軟三文撰寫4、報三版設計1）文三案撰寫2）平三面設計?5、現(xiàn)三場包裝三設計1）路三旗2）廣三告牌3）售三樓處包三裝背板區(qū)域展三板導示6、動三線設計車體包三裝?7、入三市活動三籌備8、價三格表制三作?二、部三署期（三10月三以前）1、所三有銷售三道具和三宣傳物三料的制三作完成2、售三樓處進三駐3、媒三體部署各媒體三廣告發(fā)三布折扣三約定要三盡快?三、蓄三水期（10三月10三日至1三2月3三1日）1、入三市--認籌準三備期（三10月三1日—三11月三1日）2、加三溫3、售三卡銷售進三場，項三目開放三，登記三集客，三釋放試三價（配三合一期三開工儀三式）配合：三VIP三卡制作三、客戶三登記表認籌期三（11三月4日三—12三月31三日）｛?1）銷三售目標三：確保三認籌量三達到3三00個三。2）時三間：2三006三年11三月4~三5日（三初步）3）地三點：新三東街國三際城營三銷中心三及左側(cè)三道路4）主三題：搶三灘新東三街財三富贏廣三豐新東街三國際城三盛大認三籌儀式認籌執(zhí)三行方案?5）相三關(guān)法律三文件認籌須三知/認三籌申請三書：注三明商業(yè)三/住宅三，提前印三刷出來三，并對三銷售員三進行培三訓/VI三P卡準三備/認三籌須知三及認籌三流程的三公示?等候區(qū)模型講三解區(qū)特殊情況處理區(qū)財務區(qū)模型簽約區(qū)6）現(xiàn)三場分區(qū)三及流程三控制（此場三地安排三僅限于三雙休日三和公共三假日）門園丁路形象墻發(fā)號區(qū)VIP三發(fā)放區(qū)簽約審三核區(qū)唱號區(qū)?7）人三員分工三及職責總指揮三：場內(nèi)總?cè)兀簣鐾饪側(cè)兀海?）三發(fā)號區(qū)三：3人（其中三2人登三記客戶三資料，三1名保三安維持三秩序兼三物料派三發(fā)）注：物三料包括三：認籌三須知、三認籌流三程、宣三傳資料（2）三等候區(qū)三：1人名單：職責：三負責對三各商戶三進行疑三問解答三，熱情三招待客三戶；?（3）三飲水區(qū)三：1人職責：三為客戶三提供飲三水（4）三叫號區(qū)三：1人職責：三負責呼三叫已經(jīng)三排到的三號碼進三場進行三簽約，三并做好三引導及三控制工三作；（5）三等候區(qū)三：保安三人員2三人，在三進入口三各1人職責：三維護現(xiàn)三場的保三安工作三，以保三證場面三有序不三亂；?（6）三簽約區(qū)三：共8三人（合三和地產(chǎn)三的員工三名單待三定）注：每三一批進三場認籌三的人數(shù)三是6個職責：三負責填三寫認籌三申請書三（采用三一對一三的方式三）以確三保簽約三不出錯三誤；（7）三簽約審三核區(qū)：三1人（三銷售經(jīng)三理）職責：三對已認三籌申請三表進行三審核，三確保準三確無誤三；?（8）三收銀區(qū)三4人（三力創(chuàng)財三務人員三加銀行三工作人三員）職責：三對已填三寫認籌三申請書三的客戶三收款并三開具收三款收據(jù)三；3臺收三銀機、三POS三機（待三定數(shù)量三）（9）三發(fā)卡區(qū)三：1人三（力創(chuàng)三員工）職責：三對已辦三理認籌三手續(xù)的三客戶發(fā)三放VI三P卡（三憑收款三收據(jù)）三，并在申三請書中三登記詳三細卡號三，回收三3聯(lián)，三客戶持三有1聯(lián)三；?（10三）復印三區(qū)1人三（力創(chuàng)三員工）職責：三復印客三戶身份三證和收三款收據(jù)三；（11三）講解三員1人職責：三在沙盤三前用麥三克風對三進場認三籌客戶三進行項三目講解三；（12三）場內(nèi)三控制1三人職責：三控制現(xiàn)三場秩序三協(xié)調(diào)場三內(nèi)突發(fā)三事件；?（13三）場內(nèi)三保安1三人職責：三負責售三樓處秩三序并引三導客戶三進出；（14三）停車三場保安三1人職責：三引導停三車（15三）物料三準備：銷售物三料（1三人）：認籌順三序序號三、認籌三須知、三認籌申三請書、三VIP三卡、銷三售資料三、ＶＩＰ三認籌客三戶順序三發(fā)號登三記本，三認籌須三知／認三籌流程三公示。?后勤物三料（力三創(chuàng)）茶水、三工作人三員及部三分客戶三午餐。其他物三料花籃、三彩旗、三搭棚、三紅地毯三、隔離三帶、音三響、工三作臺、三座椅、三麥克風（16三）禮儀三公司：禮儀公三司需到三城管、三派出所三備案，三并負責三同上述三部門的三溝通聯(lián)三絡。?9）節(jié)三目安排三：配合新三東街產(chǎn)三品推介三會暨“新三東街國三際城杯三”廣三豐藝術(shù)三大賽活三動節(jié)點10）三廣告計三劃：由廣告三公司配三合11）三短消息三：已登記三客戶和三信息資三源全覆三蓋12）三價格統(tǒng)三一說辭?四、開三盤期1、開三盤周（三1月8三日開盤三——1三月16三日）開盤選三房，引三爆銷售三，媒體三跟進2、強三銷期（三1月8三日至2三月8日三）市場持三續(xù)加溫3、持三銷期（三2月8三日至3三月28三日）市場維三持4、尾三盤期（三4月以三后）?9月7三-17三日招聘三補充銷三售員9月1三6日-三10月三8日銷三售培訓三考核10月三10日三進入正三常銷售三工作五、銷三售口工三作配合?六、推三廣費用三預算根據(jù)前三述的推三廣策略預計項三目總推三廣費用三在13三00萬三左右，約為項三目銷售三額的2三%上下作為前三期，項目一三期推廣三費用應三在600三萬左右（推廣三費用以三實際支三出為準三，不做三硬性預三算，項目一三期推廣三費用初三步預算三約在3三00萬三左右）?七、營三銷執(zhí)行三要點1系統(tǒng)完三美/不三打無準三備之仗不妥協(xié)三時間節(jié)三點要配合三工程進三度不超越三政府限三制?八、營三銷執(zhí)行三要點2環(huán)節(jié)/三細節(jié)的三完美高品質(zhì)三好三口碑三優(yōu)品三牌三超價值?九、營三銷執(zhí)行三要點3時間/三效率是三金錢四方聯(lián)三席會議三：快速三解決重三大營銷三及工程三問題（力創(chuàng)三、阿特三沃、合三和、奧三通）審議審三批高速三通道：三任何議三題三日三內(nèi)答復協(xié)同配三合：營三銷執(zhí)行三組合（合和三、奧通三、力創(chuàng)三之工程三部、行三政部）?十、重三大建議（一）錯開A三/B區(qū)三商業(yè)開三業(yè)正常三情況下三出現(xiàn)的三市場培三育清淡三期從而三影響后三期銷售望加快三C、D三區(qū)地塊三的開發(fā)三節(jié)奏提前在三A/B三區(qū)商業(yè)三開業(yè)前三銷售?十、重三大建議（二）1、三D區(qū)以三“有天三有地”三銷售三有違項三目“顛三覆廣豐三傳統(tǒng)居三住觀念三”的開三發(fā)理念三，會傷三害項目三整體形三象。2、賣三地也恐三難實現(xiàn)三價值最三大化。3、由三于D區(qū)三地塊價三值偏弱三（陽口三路尚未三形成）三，先期三銷售會三成為價三值實現(xiàn)三乃至銷三售難點三，需要三一期銷三售進行三價值拉三動。因三此不宜三歸到銷三售一期三。?下一步三的工作三推進建三議廣告公三司根據(jù)三本營銷三策略，制定相三應的廣三告整合三推廣策三略，將項目三的最終三定位和三策略付三諸實現(xiàn)三。加快售三樓處的三施工、三裝修以三及工程三開工一旦達三到預售三條件，三第一時三間申辦三預售證?以上為三合和地三產(chǎn)初步三方案。愿合作三愉快！多謝觀三賞！THA三NKS三！?通過辛三勤的工三作獲得三財富才三是人生三的大快三事。一個人三一生可三能愛上三很多人三，等你三獲得真三正屬于三你的幸三福后，三你就會三明白以三前的傷三痛其實三是一種三財富，三它讓你三學會更三好地去三把握和三珍惜你三愛的人三。4月-三2315:三3015:三30:三52人只有三為自己三同時代三人的完三善，為三他們的三幸福而三工作，三他才能三達到自三身的完三善。每項事三業(yè)成功三都離不三開選擇三，而只三有不同三尋常的三選擇才三會獲取三不同尋三常的成三功。15:三30:三5215:三304月-三23論命運三如何，三人生來三就不是三野蠻人三，也不三是乞討三者。人三的四周三充滿真三正而高三貴的財三富—身體與三心靈的三財富。人生沒三有彩排三，每一三個細節(jié)三都是現(xiàn)三場直播三。對產(chǎn)品三質(zhì)量來三說，不三是100分就是0分。成功的三經(jīng)理人三員在確三定組織三和個人三的目標三時，一三般是現(xiàn)三實主義三的。他三們不是三害怕提三出高目三標，而三是不讓三目標超三出他們?nèi)哪芰θ?。管理就三是決策