房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)3

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)2023/5/10提示:刪除樣本文檔圖標(biāo)，并替換為工作文檔圖標(biāo)，如下:從“插入”菜單，選擇“對(duì)象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單，選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”，并選擇“編輯”單擊“確定”

培訓(xùn)目的：新經(jīng)紀(jì)人通過(guò)該培訓(xùn)項(xiàng)目，

了解進(jìn)行房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)知識(shí)，

了解相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)，

普及與房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基本概念。培訓(xùn)對(duì)象：

21世紀(jì)體系內(nèi)的加盟店剛剛?cè)胄械男陆?jīng)紀(jì)人

2023/5/10提示:刪除樣本文檔圖標(biāo)，并替換為工作文檔圖標(biāo)，如下:從“插入”菜單，選擇“對(duì)象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單，選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”，并選擇“編輯”單擊“確定”在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)（基本概念）：房地產(chǎn)

房產(chǎn)地產(chǎn)2023/5/10土地

、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地——地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地所有權(quán)分國(guó)有土地與集體土地所有權(quán)，集體轉(zhuǎn)為國(guó)有才能轉(zhuǎn)讓建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益——產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。2023/5/10土地（國(guó)有土地、集體土地所有權(quán)）：

1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房?獲得土地使用權(quán)方式

a.招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂(lè)、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房）

b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）

c.政府批準(zhǔn)劃撥國(guó)有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）2023/5/10國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限：

住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或其他用地50年

2023/5/10土地的分類：1、生地2、熟地（1）三通一平（2）五通一平（3）七通一平2023/5/10

房地產(chǎn)業(yè)：

1、房地產(chǎn)交易2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

3、物業(yè)管理

4、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢

6、房產(chǎn)其它經(jīng)營(yíng)形式2023/5/10市場(chǎng)分類：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)2023/5/10房產(chǎn)分類：

居住物業(yè)

商用物業(yè)2023/5/10房產(chǎn)分類居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂(lè)）工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等)綜合：兩種或兩種以上用途2023/5/10建筑面積計(jì)算

占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積容積率——指總建筑面積與總占地面積的比率使用率——使用面積與建筑面積的比率綠化率——指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率

2023/5/10房屋面積的分類

使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積建筑面積——包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等公攤面積——是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e

套內(nèi)面積——臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和2023/5/10建筑物的分類（按建筑材料分）：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

4、鋼結(jié)構(gòu)2023/5/10建筑物的分類（按承重方式分）：1、承重墻結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu)3、排架結(jié)構(gòu)

4、其它2023/5/10建筑物的分類（按建筑高度分）：1、低層——2層及2層以下

2、多層——2層以上，7層以下3、中高層——7層以上，16層以下4、高層——16層以上，24層以下5、超高層——24層以上2023/5/10房地產(chǎn)的交易：

1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓2、房地產(chǎn)的抵押3、房地產(chǎn)的租賃（1）房地產(chǎn)租賃的概念（2）房產(chǎn)出租的性質(zhì)

2023/5/10提示:刪除樣本文檔圖標(biāo)，并替換為工作文檔圖標(biāo)，如下:從“插入”菜單，選擇“對(duì)象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單，選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”，并選擇“編輯”單擊“確定”房屋出租人必須具備的出租條件：1.取得房屋所有權(quán)證，且是房屋所有權(quán)所有人2.共有房屋的出租人須具有共有人同意出租的證明書或委托書3.代理人代理出租應(yīng)具有房屋所有人委托的代理書和證件副本4.房屋所有人已死亡的、繼承人應(yīng)辦妥房產(chǎn)繼承過(guò)戶手續(xù)，方可以出租私有房屋5.具有房屋出租行為能力6.已抵押，并經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的7.符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的2023/5/10影響房屋價(jià)格的因素：?房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）?房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

?小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）?小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）?房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位?房屋的供需狀況?物業(yè)管理公司的口碑?房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少?政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)?其它因素2023/5/10我國(guó)住房改革的5個(gè)時(shí)期：

1980-1985年，國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)購(gòu)買住房的試點(diǎn)1986-1990年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售為重點(diǎn)，住房制度改革全面鋪開(kāi)1994-1997年，住房公積金、安居工程，住房制度改革全面推進(jìn)1998年至今，切斷實(shí)物分配的福利分房制度，實(shí)施貨幣化分房制度改革進(jìn)入攻堅(jiān)階段

2023/5/10北京市三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)市三場(chǎng)變遷三：租賃市三場(chǎng)：（3個(gè)階段三）199三1-1三999年，房三地產(chǎn)經(jīng)三紀(jì)公司三多以分三散的個(gè)三體進(jìn)行三經(jīng)紀(jì)業(yè)三務(wù)，市三場(chǎng)處于三無(wú)序競(jìng)?cè)隣?zhēng)狀態(tài)三，客戶三需求大三于房屋三供應(yīng)199三9-2三001年，部三分房地三產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三公司開(kāi)三始展開(kāi)三連鎖經(jīng)三營(yíng)，北三京市市三場(chǎng)逐步三出現(xiàn)品三牌化趨三勢(shì)，客三戶需求三與房源三數(shù)量供三應(yīng)逐步三持平200三1年至今三，市場(chǎng)三開(kāi)始涌三現(xiàn)眾多三大型連三鎖性公三司，北三京市相三關(guān)行政三主管機(jī)三關(guān)對(duì)經(jīng)三紀(jì)公司三管理逐三步正規(guī)三化，房三源供應(yīng)三數(shù)量大三于客戶三數(shù)量202三3/4三/28北京市三房地產(chǎn)三經(jīng)紀(jì)市三場(chǎng)變遷三：二手房三交易市三場(chǎng)：（4個(gè)階段三）199三9年前，三主要以三房屋使三用權(quán)的三換置為三實(shí)際房三屋交易三方式199三9-2三001年，北三京市逐三步放開(kāi)三二手房三市場(chǎng)，三可上市三交易二三手房數(shù)三量逐漸三上升200三1-2三003年，經(jīng)三濟(jì)適用三房開(kāi)始三可上市三交易，三市場(chǎng)中三相關(guān)經(jīng)三紀(jì)公司三數(shù)量開(kāi)三始攀升200三3年至今三，國(guó)家三對(duì)二手三房交易三市場(chǎng)政三策逐漸三調(diào)整，三部分政三策得到三積極調(diào)三整，央三產(chǎn)房可三上市交三易202三3/4三/28中介業(yè)三務(wù)介紹三：居住物三業(yè)：包三括公寓三、別墅三的租賃三、買賣三業(yè)務(wù)（三高端市三場(chǎng)）包括民三宅租賃三、二手三房買賣三（中低三端市場(chǎng)三）商用物三業(yè)：包三括寫字三樓、商三鋪的租三賃與買三賣（高三端市場(chǎng)三）202三3/4三/28北京市三場(chǎng)主要三經(jīng)紀(jì)公三司：1、第一三太平戴三維斯（FPD三Sav三ill三s）2、世邦三魏理仕三（CB三Ric三har三dE三lli三S）3、仲量三聯(lián)行（Jon三es三Lan三gL三aSa三lle）4、中原三地產(chǎn)（Cen三tal三ine）5、戴德三梁行（DTZ）6、嘉園三置地（Joa三nna）7、我愛(ài)三我家8、順弛9、中大三恒基202三3/4三/28如何選三擇理想三的居住三住宅1.地段：2.環(huán)境因三素(地理位三置、交三通、配三套設(shè)施三、商業(yè)三娛樂(lè)及三網(wǎng)點(diǎn)等)3.房屋層三數(shù)4.朝向5.房屋的三功能分三區(qū)6.面積空三間202三3/4三/28如何選三擇理想三的居住三住宅7.質(zhì)量與三細(xì)節(jié)8.樓梯及三電梯9.采光與三通風(fēng)10.景觀11.物業(yè)12.配套設(shè)三施202三3/4三/28商用三物三業(yè)1.位置2.房間朝三向、凈三深、凈三高、采三光、柱三距等3.硬件水三平（電三梯、空三調(diào)、通三訊設(shè)備三等）4.物業(yè)管三理5.配套設(shè)三施（商三務(wù)中心三、銀行三、郵局三、員工三餐廳、三機(jī)票代三理等）6.其它202三3/4三/28融資及三付款方三式租賃業(yè)三務(wù)：1.普通民三宅——因代理三服務(wù)費(fèi)三（傭金三）需要三由客戶三承擔(dān)，三故付款三方式通三常為押三一付三三或押一三付六，三并且客三戶需要三提前15天或一三個(gè)月支三付下一三付款期三的房租2.公寓及三寫字樓——因代理三服務(wù)費(fèi)三（傭金三）需要三由業(yè)主三承擔(dān)，三故付款三方式通三常為押三二付三三或押二三付六，三并且客三戶需要三提前15天或一三個(gè)月支三付下一三付款期三的房租202三3/4三/28融資及三付款方三式3.商鋪——代理服三務(wù)費(fèi)（三傭金）三需要由三客戶承三擔(dān)，付三款方式三通常為三押一付三三、押三一付六三或年付三，并且三客戶需三要提前15天或一三個(gè)月支三付下一三付款期三的房租4.特殊情三況下，三須有租三賃雙方三商議并三達(dá)成一三致5.因付款三方式的三不同,可導(dǎo)致三實(shí)際交三易價(jià)格三的變化202三3/4三/28融資及三付款方三式二手房三買賣業(yè)三務(wù)：二手房三買賣的三付款普三遍適用三定金方三式，通三常以交三易房?jī)r(jià)三的10%作為首三付款或三定金，三在過(guò)戶三時(shí)（以三買方取三得領(lǐng)證三通知單三或進(jìn)行三物業(yè)交三割為標(biāo)三準(zhǔn)），三由買方三支付剩三余房款特殊情三況下，三須有租三賃雙方三商議并三達(dá)成一三致202三3/4三/28房地產(chǎn)三相關(guān)的三法律、三法規(guī)1、中華三人民共三和國(guó)城三市房地三產(chǎn)管理三辦法：a、房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)b、房地三產(chǎn)交易三（房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、抵押三、房屋三租賃）C、中介三服務(wù)機(jī)三構(gòu)2、城市三私有房三屋管理三條例3、城市三商品房三預(yù)售管三理辦法202三3/4三/28業(yè)務(wù)知三識(shí)——二手房三業(yè)務(wù)二手房三的概念——二手房三是指由三北京市三國(guó)土資源和三房屋管三理局頒三發(fā)所有三權(quán)有效三證件，三業(yè)主擁有完三全處置三權(quán)的房三屋。包三括：私三產(chǎn)平房三、已購(gòu)商品三房、以三及獲準(zhǔn)三上市交三易的已三購(gòu)房改三房和已購(gòu)經(jīng)三濟(jì)適用三房202三3/4三/28業(yè)務(wù)知三識(shí)——二手房三業(yè)務(wù)已購(gòu)公三有住房三及已購(gòu)三經(jīng)濟(jì)適三用房的三概念：已購(gòu)公三有住房——指城鎮(zhèn)三職工按三照有關(guān)三住房改三革政策的三規(guī)定，三按成本三價(jià)或標(biāo)三準(zhǔn)價(jià)（三含標(biāo)準(zhǔn)三價(jià)優(yōu)惠辦法三）購(gòu)買三的公有三住房；已購(gòu)經(jīng)三濟(jì)適用三房——指按政三府規(guī)定三的指導(dǎo)三價(jià)格購(gòu)三