房地產(chǎn)世聯(lián)：羅湖區(qū)插花地改造開發(fā)模式與拆賠模式

羅湖區(qū)插花地改造開發(fā)模式與拆賠模式研究謹(jǐn)呈：深圳市羅湖區(qū)建設(shè)局第一階段結(jié)論回顧“掀開羅湖新篇章”“以‘以人為本、可持續(xù)發(fā)展’為目標(biāo)，通過區(qū)域更新和權(quán)屬歸位，徹底理順和重塑城市邊緣的整體形象，使插花地與周邊鄰近城市功能地區(qū)的現(xiàn)代文明標(biāo)準(zhǔn)全面對接，區(qū)域功能復(fù)興、活力再現(xiàn)?！薄案鎰e插花地，構(gòu)建和諧羅湖”?

總體發(fā)展目標(biāo)和思路?整體功能定位?

形象主題?改造模式?開發(fā)強(qiáng)度?改造方案第一階段結(jié)論回顧打造具備聯(lián)合國人居獎標(biāo)準(zhǔn)的以普通居住、廉租居住為主的大型：“健康人居社區(qū)”?

總體發(fā)展目標(biāo)和思路?

整體功能定位?

形象主題?改造模式?開發(fā)強(qiáng)度?改造方案第一階段結(jié)論回顧“填補(bǔ)羅湖區(qū)乃至深圳市大型廉租住區(qū)空白”“中國插花地改造示范區(qū)”具備申辦“迪拜國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”標(biāo)準(zhǔn)的健康人居項目?

總體發(fā)展目標(biāo)和思路?整體功能定位?

形象主題?改造模式?開發(fā)強(qiáng)度?改造方案第一階段結(jié)論回顧整體拆除局部拆除?

總體發(fā)展目標(biāo)和思路?整體功能定位?

形象主題?改造模式?開發(fā)強(qiáng)度?改造方案ACB第一階段結(jié)論回顧4-52-33-4?

總體發(fā)展目標(biāo)和思路?整體功能定位?

形象主題?

改造模式?

開發(fā)強(qiáng)度?改造方案改造方案政府只負(fù)責(zé)拆遷談判，A、B、C片區(qū)全部交由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，整個項目在政府的監(jiān)督協(xié)調(diào)下完全實行市場化運作。設(shè)想一：政府除負(fù)責(zé)拆遷談判外，還承擔(dān)C片區(qū)的開發(fā)建設(shè)，將C片區(qū)打造成為純粹的廉租區(qū)，統(tǒng)一集中解決A、B、C片區(qū)低收入群體的居住問題。A、B片區(qū)通過土地出讓實行市場化運作。設(shè)想二：政府除負(fù)責(zé)拆遷談判外，承擔(dān)B片區(qū)的開發(fā)建設(shè)，將B片區(qū)打造成為純粹的廉租區(qū)，統(tǒng)一集中解決A、B、C片區(qū)低收入群體的居住問題。A、C片區(qū)通過土地出讓實行市場化運作。方案一（完全市場化方案）方案二（不完全市場化方案）?

總體發(fā)展目標(biāo)和思路?整體功能定位?

形象主題?

改造模式?開發(fā)強(qiáng)度?

改造方案本階段研究內(nèi)容?開發(fā)模式研究?拆賠模式研究?改造實施綱要?開發(fā)強(qiáng)度研究開發(fā)模式研究選擇開發(fā)模式的目標(biāo)與原則一、社會穩(wěn)定（政府目標(biāo)）二、利潤實現(xiàn)（開發(fā)商目標(biāo)）三、利益保障（業(yè)主）目標(biāo)原則一、可具體操作二、可持續(xù)發(fā)展技術(shù)路線可能的開發(fā)主體主要開發(fā)模式案例實現(xiàn)價值分析改造風(fēng)險分析可能的開發(fā)主體本項目適用性判斷一般舊城（村）改造項目主體分析開發(fā)模式的關(guān)鍵在于如何充分利用發(fā)展商、業(yè)主及政府職能部門三者之間的優(yōu)勢。合理的開發(fā)模式能夠使開發(fā)在滿足城市規(guī)劃的前提下得以順利進(jìn)行。政府村民（業(yè)主）村股份公司開發(fā)商社會效益城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)實力保障個體經(jīng)濟(jì)利益獲取開發(fā)利潤經(jīng)濟(jì)利益平衡技術(shù)路線可能的開發(fā)主體主要開發(fā)模式案例實現(xiàn)價值分析改造風(fēng)險分析本項目適用性判斷舊城改造中采用的主要開發(fā)模式及其代表案例非市場化模式政府主導(dǎo)開發(fā)政府指導(dǎo)，股份公司自主開發(fā)政府指導(dǎo)，開發(fā)商自主開發(fā)模式政府主導(dǎo)拆賠、開發(fā)商獨立運作政府指導(dǎo)，開發(fā)商、股份公司合作12345香港舊城改造深圳漁民村改造蔡屋圍村－都市名園改造珠海城中村改造上海新天地改造深圳田面村改造深圳漁農(nóng)村改造市場化模式模式一：政府主導(dǎo)開發(fā)政府項目開發(fā)公司城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組拆遷補(bǔ)償土地平整還建房建設(shè)商品房建設(shè)拆賠談判簽訂協(xié)議非市場化模式模式一特點及適用條件特點政府負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償、還建、商品房建設(shè)、銷售全過程改造資金全部由政府籌集解決項目公司負(fù)責(zé)人由政府任命政府需投入巨大的人力、物力、精力運作實施適用條件公益性的舊改項目項目規(guī)模較小，現(xiàn)狀建設(shè)強(qiáng)度不大資金投入量小對開發(fā)能力要求不高政府財政實力雄厚優(yōu)點具有較強(qiáng)的公信力對政策的把握度高能夠保證項目的順利實施缺點政府資金壓力過大無法挖掘土地的最大價值市場化程度低操作缺乏靈活性容易抬高建造成本模式一：香港舊城改造階段：1、零星試點階段（1972年以前）2、大規(guī)模改造階段（1972-1987）3、土發(fā)公司與專門化舊城改造階段（1988-1999）4、重建局階段（1999年以后）開發(fā)模式：模式三：通過向私人發(fā)展商出售土地進(jìn)行模式一：自行進(jìn)行（即充當(dāng)發(fā)展商）模式二：與聯(lián)營合伙人共同進(jìn)行改造香港舊城改造在第1和第2階段主要采用模式一，即政府充當(dāng)開發(fā)商的開發(fā)模式，自行改造；在第3和第4階段主要采用模式二，即政府與聯(lián)營的私人開發(fā)機(jī)構(gòu)共同進(jìn)行改造，兼有向發(fā)展商出售土地進(jìn)行改造。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)案例香港重建局介紹機(jī)構(gòu)簡介：香港重建局的全稱為市區(qū)重建局，它的前身是土地發(fā)展公司（簡稱“土發(fā)公司”）。重建局的決策及執(zhí)行機(jī)構(gòu)是董事會，其成員由行政長官委任，包括主席一名，行政總監(jiān)一名、兩名執(zhí)行董事、最少七名非公職人員出任的非執(zhí)行董事及四名公職人員出任的非執(zhí)行董事。香港重建局組織架構(gòu)：董事會行政總監(jiān)地區(qū)發(fā)展·香港財務(wù)部地區(qū)發(fā)展·九龍土地安置部規(guī)劃發(fā)展部規(guī)格合約統(tǒng)籌部對外關(guān)系處人力資源及行政處香港舊城改造案例評價按照香港法律規(guī)定，舊城改造只能通過談判協(xié)商方式收購業(yè)權(quán)，由于業(yè)權(quán)分散，土地征集困難，成片收購難度太大，在政府自行改造階段大多只能對零星、小面積地盤進(jìn)行改造，形成獨特的“鉛筆樓”景觀；隨著城市的發(fā)展舊城改造工作的推進(jìn)，政府自主開發(fā)的模式越來越不適應(yīng)大規(guī)模的開發(fā)改造，為了擺脫這種困境，香港成立重建局，同時認(rèn)識到脫離私營機(jī)構(gòu)來大規(guī)模改造是不可能的；政府鼓勵私營機(jī)構(gòu)參與舊城改造，把重建的職能與精力放在了統(tǒng)籌規(guī)劃、收購業(yè)權(quán)、集合地盤上，政府再通過拍賣或招標(biāo)向私人開發(fā)商出售土地，由開發(fā)商開發(fā)土地的模式進(jìn)行改造。模式二：政府指導(dǎo)，股份公司自主開發(fā)政府股份公司拆遷補(bǔ)償土地平整回遷返建商品房建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、政策優(yōu)惠、引導(dǎo)、協(xié)調(diào)非市場化模式模式二三特點及三適用條三件特點政府統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一報建審批，起引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、支持作用股份公司獨立承擔(dān)舊村改造的全部工作政府不出資，股份公司和村民自籌資金完成改造適用條件舊村規(guī)模小建設(shè)強(qiáng)度尚未達(dá)到飽和，資金投入量小股份公司和村民有足夠的經(jīng)濟(jì)實力股份公司有較強(qiáng)的控制能力政府協(xié)調(diào)融資優(yōu)點股份公司參與整個開發(fā)工作，參與分成，開發(fā)積極性高村民個人利益提高，積極性易調(diào)動拆遷、建設(shè)統(tǒng)一，保證工程進(jìn)度避免以盈利為目的開發(fā)商的介入，降低開發(fā)強(qiáng)度缺點對股份公司經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)力量及企業(yè)經(jīng)營管理、協(xié)調(diào)等能力要求高項目較難有品質(zhì)保證，整個片區(qū)改造的綜合效益下降股份公司控制開發(fā)成本的能力差導(dǎo)致項目盈利能力差較難實現(xiàn)物業(yè)的最大價值模式二三：深圳三漁民村改造前三基本情三況漁民村三位于深三圳羅湖三區(qū)濱河三路南側(cè)三深圳河三邊，占三地面積三6千多三平米。三改造前三共有原三村民3三2戶建三私房3三3棟、三舊廠房三2棟、三單身公三寓1棟三，建筑三面積4三.25三萬平方三米，多三數(shù)為7三～8層三，棟與三棟之間三距離小三，通風(fēng)三采光條三件極差三，有不三少村民三自發(fā)提三出拆除三重建計三劃。改造模三式：整體拆三除重建改造方三案開發(fā)模三式：政府指三導(dǎo)，村三股份公三司組織三自主改三造數(shù)據(jù)來三源：世三聯(lián)案例占地面積2.23公頃改造后總建面6.65萬m2容積率2.98總投資1.2億資金來源村民自籌資金，每戶出資100萬建設(shè)期間由股份公司集體資產(chǎn)作融資抵押建設(shè)期后以村民分得的住房為貸款抵押物建設(shè)期內(nèi)融資利息1000萬元由區(qū)政府支付漁民村三改造評三價改造效三果改造后三每戶擁三有12三套住房三，戶均三面積1三320三平方米三，其中三商業(yè)7三0平米三，住宅三900三多平米三，可進(jìn)三入市場三買賣，三使村民三獲得了三實惠。通過符合城三市住宅三區(qū)規(guī)劃三設(shè)計規(guī)三范要求三的改造三，使基三礎(chǔ)設(shè)施三與城市三接軌，三改善了三城中村三內(nèi)外交三通情況三，實現(xiàn)三了建筑三面貌與三城市的三協(xié)調(diào)。被市領(lǐng)三導(dǎo)評價三為“城三中村改三造的典三型”借鑒意三義漁民村三改造采三用村民三自籌資三金辦法三解決，三避免了三以贏利三為目的三的開發(fā)三商的介三入，降三低了城三市開發(fā)三建設(shè)強(qiáng)三度。政府對三漁民村三改造給三予了大三力支持三。支付三了二百三多萬元三的規(guī)劃三、設(shè)計三和地質(zhì)三勘探費三用。區(qū)三政府支三付了建三設(shè)期內(nèi)三100三0萬元三的融資三利息。三委托市三政園林三局出資三綠化。三幫助村三民組織三招投標(biāo)三、辦理三基建手三續(xù)、代三管施工三管理。三與股份三公司一三道做通三村民工三作。深圳市三領(lǐng)導(dǎo)將三漁民村三作為城三中村改三造試點三是有其三特殊意三義的。三因此對三改造的三重視程三度和支三持非一三般城中三村可比三，其成三功改造三的社會三效益和三政治意三義也非三一般城三中村改三造所能三達(dá)到的三。因此三可以看三出漁民三村改造三并不具三備普遍三的借鑒三意義。模式三三：政府三指導(dǎo)，三開發(fā)商三自主開三發(fā)政府開發(fā)商拆遷補(bǔ)三償土地平三整回遷返三建商品房三建設(shè)拆賠談三判統(tǒng)一規(guī)三劃、政三策優(yōu)惠三、引導(dǎo)三、協(xié)調(diào)市場化三模式模式三三特點及三適用條三件分析特點開發(fā)商獨自承擔(dān)舊村改造的拆賠談判、拆遷安置、回遷房建設(shè)、商品房建設(shè)與出售等全部工作政府給予一定的政策優(yōu)惠和資金支持適用條件拆賠難度小現(xiàn)狀建設(shè)強(qiáng)度不大資金投入量大政府能夠提供較多政策扶持開發(fā)商實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富市場條件好的，能夠?qū)崿F(xiàn)較高投資回報率優(yōu)點政府工作量小開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗豐富、經(jīng)營管理能力及技術(shù)力量強(qiáng)，有利于保證片區(qū)開發(fā)檔次與品質(zhì)可借助品牌開發(fā)商提升片區(qū)形象和項目社會影響力有能力、有經(jīng)驗挖掘地塊的最大價值開發(fā)商控制成本能力強(qiáng)，盈利能力強(qiáng)統(tǒng)一拆建，有利于整體規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)，控制開發(fā)運作時間項目可以同時交由多家開發(fā)商運作，加快建設(shè)進(jìn)度缺點開發(fā)產(chǎn)以第三方身份參與到政府與村民之間，與業(yè)主利益不統(tǒng)一，拆遷談判難度大，難以保證項目進(jìn)度拆賠階段花費大量時間與精力，容易付出高昂的拆賠代價開發(fā)商為獲取高額利潤犧牲村民及股份公司的利益開發(fā)商為獲取開發(fā)利潤加大開發(fā)強(qiáng)度造成對環(huán)境的傷害模式三三：珠海三城中村三改造基本情三況：珠海市三對建成三區(qū)26三個城中三村同時三進(jìn)行改三造，全三部位于三香洲區(qū)三，改造三工作從三200三0年6三月起步三，計劃三用3至三5年的三時間集三中力量三全部完三成。運作方三式：通過公三開招標(biāo)三的方式三引入有三實力的三開發(fā)商三進(jìn)行自三主開發(fā)三。政策措三施：3年內(nèi)三暫停批三準(zhǔn)市區(qū)三新開工三住宅項三目，為三城中村三改造騰三出市場三空間盡量照三顧舊村三居民利三益，所三有合法三房屋按三1:1三至1:三1.2三的拆賠三比進(jìn)行三補(bǔ)償；對開發(fā)三商實行三“拆一三免二至三三”，三即開發(fā)三商每拆三1平方三米的房三屋，可三免交2三至3平三方米的三建筑面三積的地三價，并三減免相三應(yīng)的消三防費等三。對區(qū)三位較差三的或拆三遷量較三大的，三還允許三開發(fā)商三適當(dāng)提三高容積三率，增三加商業(yè)三面積等三。新涌村三－第一三個完成三改造的三城中村數(shù)據(jù)來三源：世三聯(lián)案例開發(fā)模三式：政府指三導(dǎo)，開三發(fā)商自三主開發(fā)珠海城三中村改三造評價改造效三果由于政三府的大三力支持三，城中三村改造三推進(jìn)較三快，目三前已完三成了大三部分舊三村改造三。一是極三大改善三了城市三投資環(huán)三境，促三進(jìn)全市三經(jīng)濟(jì)社三會持續(xù)三快速發(fā)三展；二三是極大三改善舊三村村民三乃至全三體市民三的居住三環(huán)境，三提高人三民生活三質(zhì)量；三三是全三面提升三和加快三了城市三化進(jìn)程三，搶占三了發(fā)展三先機(jī)。三舊村改三造與珠三海市經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三形成相三互促進(jìn)三的理想三成效:三200三1年，三珠海吸三引外商三投資項三目77三4個，三財政收三入同比三增長3三0％借鑒意三義珠海城三中村改三造充分三照顧了三村民的三利益，三制定了三有利于三村民的三拆遷政三策，調(diào)三動了村三民的積三極性，三大大降三低了拆三遷難度三。珠海能三夠大規(guī)三模進(jìn)行三“城中三村”改三造，政三府支持三力度大三是關(guān)鍵三因素。三為給城三中村改三造騰出三市場空三間，珠三海市3三年內(nèi)不三在新批三房地產(chǎn)三用地，三大大激三起了投三資者興三趣，吸三引發(fā)展三商積極三參與。三據(jù)有關(guān)三部門測三算，珠三海僅這三一項優(yōu)三惠政策三，土地三收益方三面將減三少40三~50三億元，三實質(zhì)上三是政府三讓出巨三大利益三給舊村三村民和三開發(fā)商三來推動三改造。巧用市三場之手三，用政三策借力三改造城三中村。三通過定三原則、三定規(guī)劃三、給政三策，引三入市場三競爭機(jī)三制，吸三引房地三產(chǎn)商投三資舊村三改造。改造后三的山水三華庭社三區(qū)改造前三的珠海三水灣頭三村模式三三：深圳三蔡屋圍三都市名三園改造改造效三果建成后三的都市三名園占三地3.三29公三頃，總?cè)ㄖ嫒e20三.75三萬平方三米，樓三高10三0米，三集商業(yè)三和商住三公寓于三一體。三都市名三園包括三地下三三層停車三場，5三層商業(yè)三裙樓，三6棟三32層三商住公三寓，共三130三0戶。在市政三府、市三城管辦三和市住三宅局評三比活動三中，都三市名園三被授予三“花園三式、園三林式小三區(qū)”稱三號?；厩槿龥r199三0年代初三，深圳三的城中三村問題三已經(jīng)出三現(xiàn)，當(dāng)三時的蔡三屋圍村三臟、亂三、差問三題嚴(yán)重三，形成三安全隱三患。為三配合蔡三屋圍金三融中心三區(qū)發(fā)展三，蔡屋三圍村改三造于1三992三年立項三，19三95年三開始拆三遷了4三萬多平三方米舊三村房屋三，19三99年三建成都三市名園三交付使三用。運作方三式由羅湖三區(qū)正陽三投資開三發(fā)公司三與香港三建橋國三際發(fā)展三集團(tuán)有三限公司三共同成三立深圳三帝王居三物業(yè)發(fā)三展有限三公司，三完成所三有拆遷三、規(guī)劃三設(shè)計與三建設(shè)工三作。原居民三就地安三置，拆三一賠一三，資金三由開發(fā)三公司自三籌。在開發(fā)三初期，三帝王居三主動承三擔(dān)起社三會責(zé)任三，墊資三130三0萬元三興建了三社區(qū)門三前的金三塘橫街三和金塘三直街。開發(fā)模三式：政府指三導(dǎo)，開三發(fā)商自三主開發(fā)模式四三：政府三主導(dǎo)拆三賠、開三發(fā)商獨立運三作政府開發(fā)商拆遷補(bǔ)三償土地平三整回遷返三建商品房三建設(shè)拆賠談三判統(tǒng)一規(guī)三劃、政三策優(yōu)惠三、引導(dǎo)三、協(xié)調(diào)市場化三模式模式四三特點及三適用條三件分析特點政府負(fù)責(zé)制定拆賠策略、主導(dǎo)拆遷談判過程開發(fā)商負(fù)責(zé)回遷房建設(shè)、商品房開發(fā)過程政府全程監(jiān)督，政策扶持適用條件規(guī)模較大、建設(shè)強(qiáng)度較小拆賠難度較大資金投入量大優(yōu)點政府不需出資大大降低拆遷談判難度，縮短開發(fā)時間開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗豐富、經(jīng)營管理能力及技術(shù)力量強(qiáng)，有利于保證片區(qū)開發(fā)檔次與品質(zhì)可借助品牌開發(fā)商提升片區(qū)形象和項目社會影響力有能力、有經(jīng)驗挖掘地塊的最大價值開發(fā)商控制成本能力強(qiáng)，盈利能力強(qiáng)項目可以同時交由多家開發(fā)商運作，加快建設(shè)進(jìn)度政府監(jiān)控力度大，風(fēng)險控制能力較強(qiáng)缺點政府要投入大量的人力、物力，加大政府工作量模式四三：深圳三漁農(nóng)村三改造基本情三況漁農(nóng)村三位于福三田區(qū)皇三崗口岸三旁、地三鐵沿線三。改造三前用地三面積2三萬平方三米，1三17棟三建筑，三76戶三村民。三村內(nèi)握手樓三雜亂無三章、道三路交通三極其不三暢、公三共設(shè)施三及服務(wù)三嚴(yán)重不三足等，三嚴(yán)重影三響了深三圳乃至三國門的三形象。200三4年5三月以來三，漁農(nóng)三村更是三興起了三搶建私三房之風(fēng)三，32三棟違法三建筑拔三地而起三，占了三全區(qū)違三建的3三0%，三漁農(nóng)村三的整體三環(huán)境進(jìn)三一步惡三化。運作方三式政府負(fù)三責(zé)完成三拆賠談三判，開三發(fā)商負(fù)三責(zé)資金三的籌集三與整個三開發(fā)建三設(shè)過程數(shù)據(jù)來三源：世三聯(lián)案例總用地面積3.18公頃總建筑面積18.5萬m2容積率5.8住宅11.4萬m2綠地率35%公寓2.6萬m2建筑密度21.6%商業(yè)1.2萬m2旅館2.95萬m2開發(fā)模三式政府主三導(dǎo)拆賠三、開發(fā)三商獨立運三作規(guī)劃方三案主要三技術(shù)經(jīng)三濟(jì)指標(biāo)改造成三效短期內(nèi)三完成拆三賠談判三，快速三進(jìn)入建三設(shè)階段三。規(guī)劃方三案總平三面圖漁農(nóng)村三改造關(guān)三鍵舉措用地調(diào)三整——三擴(kuò)大用三地11三000三平米，三增幅近三55%三，理順三用地布三局整和漁三農(nóng)村周三邊的零三散用地三，為改三造增加三約50三00m2用地收回漁三農(nóng)村中三央的部三隊用地三，納入三改造范三圍，為三改造再三加了約三600三0m2用地減少了三約25三0平方三米的私三房用地三，用于三今后深三圳市沿三河快速三道路的三建設(shè)規(guī)劃支三持——三容積率三提高至三5.8三，增加三功能彈三性容積率三提高至三5.8三，使項三目建設(shè)三規(guī)模由三約10三萬m2增加至三約18三.5萬m2規(guī)劃方三案在改三造功能三上提供三了商業(yè)三、酒店三、住宅三、公寓三等多種三功能組三合，增三強(qiáng)了漁三農(nóng)村集三體經(jīng)濟(jì)三發(fā)展的三活力和三彈性市政完三善——三消除交三通瓶頸三，改造三市政管三網(wǎng)規(guī)劃確三定在漁三農(nóng)村西三北側(cè)新三開辟的三市政道三路將由三區(qū)政府三全額投三資建設(shè)三，計劃三資金為三150三0萬元三，此項三目與改三造工作三同步建三設(shè)，同三步投入三使用。區(qū)政府三計劃出三資20三00萬三元全面三改造漁三農(nóng)村地三區(qū)的市三政管網(wǎng)三系統(tǒng)，三徹底解三決漁農(nóng)三村地區(qū)三市政容三量不足三、管線三布局不三合理、三水環(huán)境三污染嚴(yán)三重等現(xiàn)三狀問題三。補(bǔ)償支三持——三政府多三方優(yōu)惠三，村民三利益保三障政策優(yōu)三惠。一三是改造三項目免三除地價三，建成三后除公三共配套三設(shè)施外三均可進(jìn)三入市場三銷售；三二是對三漁農(nóng)村三改造采三取特事三特辦的三原則，三提高改三造效率三；三是三制定靈三活的拆三補(bǔ)方案三，對村三民的合三理利益三和要求三予以充三分保障三。資金扶三持。由三于改造三項目的三資金缺三口較大三，區(qū)政三府計劃三撥出約三1.5三億的扶三持資金管理支三持。選三擇具有三實力的三品牌開三發(fā)商和三設(shè)計單三位，并三負(fù)責(zé)組三織協(xié)調(diào)三各項工三作，提三高改造三項目的三管理效三率和質(zhì)三量。規(guī)劃道三路系統(tǒng)三圖調(diào)整前三用地調(diào)整后三用地模式五三：政府指三導(dǎo)，開三發(fā)商、三股份公三司合作政府股份公三司拆賠、三安置回遷返三建商品房三建設(shè)開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)三劃、政三策優(yōu)惠三、引導(dǎo)三、協(xié)調(diào)市場化三模式模式五三特點及三適用條三件分析特點政府負(fù)責(zé)開發(fā)商的選擇以及監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用股份公司負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償安置等，并享受適當(dāng)?shù)睦麧櫡殖砷_發(fā)商只負(fù)責(zé)還建房及商品房的開發(fā)建設(shè)適用條件現(xiàn)狀建設(shè)強(qiáng)度較小拆賠難度較大資金投入量大開發(fā)能力要求高村民對股份公司信任度高優(yōu)點政府不需出資開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗豐富、經(jīng)營管理能力及技術(shù)力量強(qiáng)，有利于保證片區(qū)開發(fā)檔次與品質(zhì)，有能力、有經(jīng)驗挖掘地塊的最大價值可借助品牌開發(fā)商提升片區(qū)形象和項目社會影響力開發(fā)商控制成本能力強(qiáng)，盈利能力強(qiáng)股份公司與村民利益統(tǒng)一，有利于拆賠工作的開展股份公司可參與分成，積極性高，壯大經(jīng)濟(jì)實力拆建統(tǒng)一有利于整體規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)、加快開發(fā)進(jìn)度缺點存在開發(fā)商與股份公司利益劃分問題，容易產(chǎn)生矛盾不能有多家開發(fā)商參與，以免利益分散過多導(dǎo)致整個片區(qū)規(guī)劃管理協(xié)調(diào)性不強(qiáng)模式五三：上海三新天地三改造項三目上海新三天地是三太平橋三改造總?cè)w規(guī)劃三的啟動三項目。新天地太平橋三改造項三目的范三圍緊鄰淮三海中路三商務(wù)圈－－北三至太倉三路－－西三至馬當(dāng)三路－－南三至自忠三路－－東三至西藏三南路占地面三積52三萬m2原自然三街坊2三3個原居住三人口7三萬人基本情三況：數(shù)據(jù)來三源：世三聯(lián)案例上海新三天地是三太平橋三改造的三啟動項三目以占地三4.4三萬2三的綠地三及1.三2萬m三2的三人工湖三（A區(qū)三）為中三心；圍繞其三發(fā)展四三大功能三區(qū)：B區(qū)三—國際三商貿(mào)區(qū)C區(qū)—三餐飲、三娛樂、三公寓（上海三新天地三）D區(qū)—三高級住三宅區(qū)E區(qū)三—發(fā)展三商總部三大樓太平橋三改造總?cè)w規(guī)劃三：數(shù)據(jù)來三源：世三聯(lián)案例改造運三作方式三－開發(fā)三商主導(dǎo)三、股份三公司協(xié)三助運作方三式：“總體三規(guī)劃、三分期開三發(fā)、一三家牽頭三、多家三參與”完全市三場化運三作一家發(fā)三展商絕三對主導(dǎo)股份公三司協(xié)助三拆遷工三作政府進(jìn)三行宏觀三控制采用現(xiàn)三金補(bǔ)償三，折算三成拆賠三比在1三:1左三右，原三居民不三返遷改造主三體：太平橋三改造項三目分四三大功能三（B、三C、D三、E區(qū)三）以及三中心綠三地（A三）區(qū)由香港三瑞安集三團(tuán)牽頭三開發(fā)瑞安集三團(tuán)占有三新天地三項目97％的權(quán)益上海復(fù)三興建設(shè)三發(fā)展有三限公司三則占其三余的3%其他三三個功能三區(qū)均由三瑞安集三團(tuán)絕對三主導(dǎo)牽三頭開發(fā)三。新天地三改造歷三程商圈地鐵口商圈地鐵口商圈地鐵口1997年規(guī)劃構(gòu)想1998年拿地1999年新天地北里動工中心綠地及人工湖動工2001年新天地北里開業(yè)（商業(yè)只租不售）中心綠地及人工湖開放新天地南里動工住宅一期動工寫字樓一期動工2002年新天地南里開業(yè)（商業(yè)、公寓只租不售）2003年住宅一期完工，銷售率100％寫字樓一期完工，銷售率90％以上………2001年進(jìn)度新天地北里（商業(yè)）綠地、人工湖2002年進(jìn)度新天地南里（商業(yè)、公寓）2003年進(jìn)度住宅、寫字樓一期太平橋三改造秩三序改造前三的上海三新天地破舊、三擁擠、三惡劣居三住條件三的集中三表現(xiàn)。富有特三色的石三門建筑三元素，三體現(xiàn)上三海20三年代建三筑特色三，是建三筑修繕三的基礎(chǔ)改造后三的上海三新天地新天地三規(guī)劃布三局北里以三保留石三庫門舊三建筑為三主，三結(jié)合現(xiàn)三代化的三建筑、三裝潢和三設(shè)備，三變?yōu)槎嗳腋呒壢M場三所及餐三廳，菜三式來自三法國、三美國、三德國、三英國、三巴西、三意大利三、日本三、臺灣三和香港三，充份三展現(xiàn)了三新天地三的國際三元素。南里以三反映時三代特征三的新建三筑為主三，包括三總建面三達(dá)2.三5平米三的購物三、娛樂三、休閑三中心，三配合少三量石庫三門建筑三。北里南里人工湖上海新三天地改三造效果成果成功實三現(xiàn)了舊三城改造城市功三能的升三級住區(qū)客三戶置換區(qū)域形三象的提三升整體房三價的上三漲舊貌換三新顏指標(biāo)改造前改造后功能單一居住功能商服、辦公、居住等綜合功能客戶原居民商務(wù)人士、游客環(huán)境破舊、擁擠、惡劣優(yōu)美、舒適、現(xiàn)代化價值低價值、部分歷史建筑高價值、上海的標(biāo)志區(qū)域整體容積率1.03.0周邊房價8000－10000元/平17000－25000元/平模式五三：深圳三田面村三改造基本情三況田面村三位于中三心公園三西側(cè)，三深南大三道北側(cè)三；改造三前房屋三主要為三客家民三居，原三建筑面三積4萬三多平米三，原容三積率在三1以內(nèi)三，原居三民20三0多戶三。改造前三，該位三置屬于三田面舊三村，多三為年久三失修的三破爛老三屋，房三屋間距三小，采三光差，三沒有管三道煤氣三、沒有三排污系三統(tǒng)。舊三村原居三民都搬三至新村三，舊村三全部用三于出租三，居住三人群復(fù)三雜，治三安狀況三差。改造后三總平面三圖運作模三式由香港三漢國置三業(yè)和運三泰實業(yè)三聯(lián)合開三發(fā)，拆三遷談判三主要由三運泰公三司負(fù)責(zé)三，投資三、開發(fā)三建設(shè)由三漢國置三業(yè)負(fù)責(zé)三，開發(fā)三利潤雙三方按比三例分成三。具體的三拆遷工三作與賠三償后物三業(yè)的分三配由股三份公司三來執(zhí)行三，拆遷三費用由三開發(fā)商三出資，三安置補(bǔ)三償租金三開發(fā)商三補(bǔ)15三元/平三米?月三，股份三公司補(bǔ)三3元/三平米?三月。占地面積5.7公頃改造后總建面村民還建房4.5萬m2，商品住宅近10萬m2容積率原容積率不到1，改造后提升至2.9拆賠比1:1以上安置方式就地安置，先建還建房田面花園安置原居民改造方三案改造后三的城市三綠洲深圳田三面村改三造評價改造效三果改造后三開發(fā)建三設(shè)為一三個高檔三商品房三住宅小三區(qū)“城三市綠洲三花園”三，村民三還建房三“田面三花園”三和一棟三寫字樓三“田面三城市大三廈”開發(fā)商三只與股三份公司三談判并三簽定拆三遷補(bǔ)償三安置協(xié)三議，村三民拆遷三由股份三公司負(fù)三責(zé)，保三證了社三會穩(wěn)定環(huán)境顯三著改善三，片區(qū)三形象提三升在當(dāng)時三豪宅市三場普遍三吃緊的三情況下三，銷售三異常成三功，均三價達(dá)到三900三0借鑒意三義將股份三公司與三開發(fā)商三捆綁在三一起形三成利益三共同體三，有利三于推進(jìn)三拆遷工三作的進(jìn)三行，保三證能在三短期內(nèi)三拆完三。技術(shù)路三線可能的三開發(fā)主三體主要開三發(fā)模式案例實現(xiàn)價三值分析改造風(fēng)三險分析本項目三適用性三判斷本項目三適用性三判斷各開發(fā)三模式綜三合對比描述降低拆賠難度，加快改造進(jìn)程能保證改造開發(fā)后的整體品質(zhì)實現(xiàn)土地和物業(yè)的最大價值政府是否有較強(qiáng)監(jiān)控能力模式一政府主導(dǎo)開發(fā)模式二政府指導(dǎo)，股份公司自主開發(fā)模式三政府指導(dǎo)，開發(fā)商自主開發(fā)模式模式四政府主導(dǎo)拆賠、開發(fā)商獨立運作模式五政府指導(dǎo)，開發(fā)商、股份公司合作高低以上舊三城（村三）改造三項目的三五種開三發(fā)模式三各有利三弊下面我三們結(jié)合三本項目三的改造三目標(biāo)與三現(xiàn)實條三件進(jìn)行三開發(fā)模三式的適三用性分三析——本項目三中的業(yè)三主來自三全國各三地，沒三有一個三靠“血三緣”、三“地緣三”緊密三聯(lián)系在三一起的三村集體三經(jīng)濟(jì)組三織開發(fā)模三式相對三簡化拆賠難三度下降政府村民（三業(yè)主）村股份三公司開發(fā)商社會效三益城市經(jīng)三濟(jì)發(fā)展發(fā)展集三體經(jīng)濟(jì)三實力保障個三體經(jīng)濟(jì)三利益獲取開三發(fā)利潤經(jīng)濟(jì)利三益平衡在以上三五種開三發(fā)模式三中凡是三有股份三公司參三與的模三式均不三適用于三本項目非市場三化模式政府主三導(dǎo)開發(fā)政府指三導(dǎo)，股三份公司三自主開三發(fā)政府指三導(dǎo)，開三發(fā)商自三主開發(fā)三模式政府主三導(dǎo)拆賠三、開發(fā)三商獨立三運作政府指三導(dǎo)，開發(fā)商三、股份三公司合三作12345市場化三模式接下來我們通三過設(shè)定三適用性三評價指三標(biāo)體系三來判斷三剩下三三種開發(fā)三模式的三適用性綜合以三上各種三開發(fā)模三式的適三用條件三我們總?cè)Y(jié)出以三下幾點三適用性三評價指三標(biāo)參照各三項指標(biāo)三對本項三目的現(xiàn)三狀逐一三進(jìn)行分三析現(xiàn)狀建三設(shè)規(guī)模三與建設(shè)三強(qiáng)度需投入三的資金三量拆賠難三度對開發(fā)三主體能三力的要三求政府能三夠提供三的政策三支持力三度需要控三制風(fēng)險三的能力改造目三標(biāo)本項目三改造的三主要目三標(biāo)是從三根本上三改善插三花地區(qū)三域的整三體環(huán)境三、消除三安全隱三患，提三高居民三生活質(zhì)三量基本目三標(biāo)提升目三標(biāo)以社會三效益最三大化為三主要目三標(biāo)。改造的三主要目三標(biāo)從根三本上改三善插花三地區(qū)域三的整體三環(huán)境、三消除安三全隱患三，提高三居民生三活質(zhì)量三。在完成三社會目三標(biāo)的基三礎(chǔ)上優(yōu)三選經(jīng)濟(jì)三效益最三佳的改三造方案三。本次研三究成果三要能夠三指導(dǎo)羅三湖插花三地法定三圖則的三制定。改造策三略和方三案要具三有前瞻三性，改三造完成三后本地三區(qū)能夠三可持續(xù)三發(fā)展。使插花三地迅速三融入到三深圳特三區(qū)的都三市文明三中，形三成與周三邊環(huán)境三相協(xié)調(diào)三的、城三市有機(jī)三整體的三組成部三分。完善區(qū)三域功能三，促進(jìn)三城市發(fā)三展區(qū)域增三值區(qū)域特三色塑造本項目三屬于大三規(guī)模的三舊城改三造項目三，B三片區(qū)現(xiàn)三狀建設(shè)三強(qiáng)度大三，A、三C片區(qū)三建設(shè)強(qiáng)三度適中數(shù)據(jù)來三源：由于各三方數(shù)據(jù)三出入較三大，世三聯(lián)在綜三合國土三局、城三規(guī)院、三建設(shè)局三三家單三位調(diào)查三資料的三基礎(chǔ)上三，輔以三調(diào)研數(shù)三據(jù)確定三我們研三究的基三礎(chǔ)數(shù)據(jù)三。片區(qū)私房數(shù)量（棟）私房建筑面積（萬m2）占地面積（萬m2）邊坡建筑棟數(shù)（棟）邊坡建筑面積（萬m2）現(xiàn)狀容積率A35031.7211.3370.752.80B54259.6813.88342.054.30C42027.913.9591.732.00合計1312119.339.16504.53

建設(shè)規(guī)三模羅湖插三花地現(xiàn)三共有私三宅13三12棟三，核心三改造區(qū)三占地0三.39三平方公三里，建三筑面積三119三.3萬三平方米三，涉及三近9萬三人口，屬于大規(guī)模三的舊城三改造項三目。建設(shè)強(qiáng)三度B片區(qū)三容積率三在4以三上，A三、C片三區(qū)容積三率均在三3以下私房樓三層普遍三在7—三9層，三10層三以上占三5%，三最高為三13層B片區(qū)三建設(shè)強(qiáng)三度大，三超過崗三廈舊村三（容積三率3.三2），三A、三C片區(qū)三建設(shè)強(qiáng)三度適中三。ABC插花地三私房層三數(shù)根據(jù)第三一階段三研究粗三略測算三，本項三目改造三所需投三入的資三金量巨三大政府只三負(fù)責(zé)拆三遷談判三，A、三B、C三片區(qū)全三部交由三開發(fā)商三開發(fā)建三設(shè)設(shè)想一政府：三拆遷談三判＋C三片區(qū)的三開發(fā)建三設(shè)將C片區(qū)打三造成為三純粹的三廉租區(qū)三，統(tǒng)一三集中解三決A、三B、C三片區(qū)低三收入群三體的居三住問題三。A、三B片區(qū)三通過土三地出讓三實行市三場化運三作。設(shè)想二政府：三拆遷談三判＋B三片區(qū)的三開發(fā)建三設(shè)將B片區(qū)打三造成為三純粹的三廉租區(qū)三，統(tǒng)一三集中解三決A、三B、C三片區(qū)低三收入群三體的居三住問題三。A、三C片區(qū)三通過土三地出讓三實行市三場化運三作。方案一三（完全三市場化三方案）方案二三（不完三全市場三化方案三）片區(qū)容積率拆賠比增加土地面積（萬m2）投資額（萬元）A3.80.603.13191,126B4.10.609.68324,620C2.70.601.7490,51860.三6億元A、C三片區(qū)共三獲得土三地收益三19.三7億元B片區(qū)三共需政三府投資三36.三79億三元項目改三造自身三無法達(dá)三到利益三平衡，三需政府三另外投三資17三億元A、B三片區(qū)共三獲得土三地收益三35.三19億三元C片區(qū)三共需政三府投資三30.三25億三元考慮到三配套及三管理成三本的投三入，基三本上可三達(dá)到收三支平衡30.三25億三元36.三79億三元本項目三中的業(yè)三主有改三造意愿三，改造三的拆賠三難度相三對于特三區(qū)內(nèi)的三城中村三較小近50三%愿意三改造：由于對三房屋安三全的擔(dān)三憂，大三部分小三業(yè)主愿三意改造三，不愿三意改的三主要是三大業(yè)主三。業(yè)主主三要分三三種情況三：知道三不合法三但不說三；被大三業(yè)主騙三；由于三多數(shù)親三戚一起三建并不三害怕和三擔(dān)心知道房三屋不合三法對拆三賠訴求三不強(qiáng)：對拆遷三賠償強(qiáng)三烈要求三1:1三的不多三，但也三表示能三1:1三最好對賠償三安置方三式意見三彈性較三大，大三部分對三就地安三置或現(xiàn)三金補(bǔ)償三都可接三受，有三一小部三分只接三受就地三安置物業(yè)價三值持續(xù)三下降使三大部分三小業(yè)主三支持改三造：搶建物三業(yè)持續(xù)三增加，三環(huán)境變?nèi)睿尤∪丝谌龔?fù)雜，三交通不三便使用三于自住三的小業(yè)三主居住三越來越三不舒適區(qū)域違三法房屋三價值不三斷下降三，使得三小業(yè)主三對持有三物業(yè)保三值增值三的預(yù)期三破滅開發(fā)商三對本項三目改造三的看法——政三府讓利三、不介三入拆賠訪談對三象訪談要三點運泰實三業(yè)有限三公司綠景地三產(chǎn)萬科地三產(chǎn)中海地三產(chǎn)金地地三產(chǎn)星河地三產(chǎn)榮超地三產(chǎn)百仕達(dá)三實業(yè)現(xiàn)狀容三積率在三2.0三以下好三改造，三3以上三的基本三上無法三改，除三非政府三讓利。三容積率三必須增三加至少三1倍以三上才會三平衡。三改造成三功的關(guān)三鍵在于三容積率三的增加三幅度不愿意三介入拆三遷賠償三，拆遷三一定要三政府協(xié)三助執(zhí)行三，費用三由開發(fā)三商承擔(dān)一家開三發(fā)商主三導(dǎo)的開三發(fā)模式三比較好三，可以三調(diào)劑均三衡地塊三價值認(rèn)為插三花地項三目政府三不讓利三就改不三了。對三待業(yè)主三的拆遷三和賠償三，政府三的行政三手段要三強(qiáng)有力三，建設(shè)三周期要三有保證三。有了三政府的三強(qiáng)大后三盾，開三發(fā)商才三有信心三。要超過三15～三20%三的毛利三才有吸三引力項目拆三遷量大三，只有三充分挖三掘地塊三價值才三能實現(xiàn)三利潤，三對開發(fā)三主體的三綜合能三力要求三高拆賠難三度：本項目三共涉及三三個片三區(qū)0.三39平三方公里三的整體三拆除重三建拆除私三房11三0萬平三米，還三建65三萬平米被拆遷三私房產(chǎn)權(quán)關(guān)三系復(fù)雜拆賠標(biāo)三準(zhǔn)的制三定和拆三遷談判三過程復(fù)三雜對開發(fā)三主體的三能力要三求：針對本三項目的三特點，三規(guī)模大三、所需三資金投三入量大三、拆賠三難度高三等因素三，本改造三項目對三開發(fā)主三體的能三力要求三高政府對三插花地三改造的三態(tài)度明三確，決三心很大三，前期三采取的三一系列三行動效三果明顯三，但具三體能夠提三供的政三策支持三尚不明三確政府對三插花地三改造的三思路“政府三絕不通三過改造三賺錢，三而且還三要讓利三于民，三這也是三為歷史三失誤必三須承擔(dān)三的代價三”政府對三插花地三改造的三準(zhǔn)備成立了三專門的三插花地三改造領(lǐng)三導(dǎo)小組成立了三相應(yīng)的三組織機(jī)三構(gòu)配備三了專門三的人員籌備專三項保障三資金政府對三插花地三改造的三政策支三持城中村三改造的三地價優(yōu)三惠政策本項目三對控制三風(fēng)險的三能力要三求高本項目三可能發(fā)三生的風(fēng)三險分析：1、法三律風(fēng)險三：拆賠三不符合三法律法三規(guī)，產(chǎn)三生訴訟三風(fēng)險。2、市三場風(fēng)險三：市場三營銷不三當(dāng)利潤三難以實三現(xiàn)，無三法實現(xiàn)三經(jīng)濟(jì)平三衡。3、社三會風(fēng)險三：對開三發(fā)主體三控制不三當(dāng)，項三目“爛三尾”。4、行三政風(fēng)險三：利益三分配不三公平，三拆遷賠三償不恰三當(dāng)，引三起業(yè)主三上訪。本項目三易產(chǎn)生三以上的三各種風(fēng)三險本項目三對于控三制風(fēng)險三的能力三要求極三高本項目三的現(xiàn)實三條件總?cè)Y(jié)現(xiàn)狀建三設(shè)規(guī)模三與建設(shè)三強(qiáng)度需投入三的資金三量拆賠難三度對開發(fā)三主體能三力的要三求政府能三夠提供三的政策三支持力三度需要控三制風(fēng)險三的能力改造目三標(biāo)以社會三效益最三大化為三主要目三標(biāo)現(xiàn)狀建三設(shè)規(guī)模三大，各三片區(qū)建三設(shè)強(qiáng)度三不一需投入三的資金三量巨大業(yè)主有三改造意三愿，拆三賠難度三相對于三特區(qū)內(nèi)三的城中三村較小拆遷量三大，只三有充分三挖掘地三塊價值三才能實三現(xiàn)利潤三，對開三發(fā)主體三的綜合三能力要三求高態(tài)度明三確，決三心大，三但能夠三提供的三政策支三持尚不三明確對于控三制風(fēng)險三的能力三要求極三高政府主三導(dǎo)開發(fā)三模式適三用性判三斷指標(biāo)政府主導(dǎo)本項目判斷改造目標(biāo)以社會效益為主要目標(biāo)以社會效益為主要目標(biāo)拆賠難度大較大現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模與建設(shè)強(qiáng)度現(xiàn)狀規(guī)模較小、建設(shè)強(qiáng)度不大建筑規(guī)模大，建設(shè)強(qiáng)度不一需投入的資金量資金投入量較小資金需求巨大對開發(fā)主體能力的要求對開發(fā)能力要求不高拆遷量大，只有充分挖掘地塊價值才能實現(xiàn)利潤，對開發(fā)主體綜合能力的要求高政府能提供的政策支持力度政策扶持力度大拆遷量大，只有政府讓利才能實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡需要控制風(fēng)險的能力較高高由于政三府可投三入資金三量有限三，本項三目不適三合采用三政府主三導(dǎo)模式政府指三導(dǎo)，開三發(fā)商自三主開發(fā)三模式適用性三判斷指標(biāo)政府指導(dǎo)，開發(fā)商自主開發(fā)本項目判斷改造目標(biāo)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益并重以社會效益為主要目標(biāo)拆賠難度拆賠難度小較大現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模與建設(shè)強(qiáng)度現(xiàn)狀建設(shè)強(qiáng)度不大建筑規(guī)模大，建設(shè)強(qiáng)度不一需投入的資金量資金投入量大資金需求巨大對開發(fā)主體能力的要求開發(fā)商愿意介入拆遷談判開發(fā)商不愿介入拆遷談判政府能提供的政策支持力度政府能夠提供較多政策扶持拆遷量大，只有政府讓利才能實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡需要控制風(fēng)險的能力較高高采用此三模式開三發(fā)商極三易陷入三拆遷談三判的困三境，提三高改造三的前期三成本，三導(dǎo)致項三目的利三潤率嚴(yán)三重下降三，容易三使項目三產(chǎn)生“三爛尾風(fēng)三險”或三為了追三求高額三投資回三報率而三冒政策三風(fēng)險，三因此不三適合本三項目政府主三導(dǎo)拆賠三、開發(fā)三商獨立運三作模式適用性三判斷指標(biāo)政府主導(dǎo)拆賠、開發(fā)商獨立運作本項目判斷改造目標(biāo)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益并重以社會效益為主要目標(biāo)拆賠難度拆賠難度較大較大現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模與建設(shè)強(qiáng)度現(xiàn)狀建設(shè)強(qiáng)度不大建筑規(guī)模大，建設(shè)強(qiáng)度不一需投入的資金量資金投入量大資金需求巨大對開發(fā)主體能力的要求開發(fā)商不愿介入拆遷談判開發(fā)商不愿介入拆遷談判政府能提供的政策支持力度政府能夠提供較多政策扶持拆遷量大，只有政府讓利才能實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡需要控制風(fēng)險的能力較高高此模式能夠有三效地控三制市場三風(fēng)險、三行政風(fēng)三險、拆三賠風(fēng)險三，較適三合本項三目本項目三開發(fā)模三式建議政府主三導(dǎo)拆賠三、開發(fā)三商獨立三運作根據(jù)政三府與開三發(fā)商的三不同特三點及優(yōu)三勢，實三施改造三時的具三體工作三內(nèi)容為三：主體在項目改造中所起的作用分析政府負(fù)責(zé)具體拆賠談判規(guī)劃設(shè)計、方案報批、招商資金和風(fēng)險控制全程跟進(jìn)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督兩方主體優(yōu)勢互補(bǔ)、共同作用使改造順利實施開發(fā)商拆遷安置補(bǔ)償開發(fā)實施技術(shù)路三線可能的三開發(fā)主三體主要開三發(fā)模式案例實現(xiàn)價三值分析改造風(fēng)三險分析本項目三適用性三判斷政府為三控制風(fēng)三險的最三佳主體風(fēng)險種類發(fā)生條件最佳控制主體法律風(fēng)險訴訟無市場風(fēng)險市場營銷、利潤實現(xiàn)開發(fā)商社會風(fēng)險項目爛尾政府行政風(fēng)險業(yè)主上訪政府合作風(fēng)險拆賠談判、拆遷安置政府風(fēng)險分三析四種主三要風(fēng)險三需重點三控制開發(fā)商三不優(yōu)先三建還建三房，業(yè)三主無法三按時回三遷開發(fā)商三中途撤三資或后三續(xù)資金三不足補(bǔ)償安三置資金三不到位三，業(yè)主三無法按三時領(lǐng)取三過渡費風(fēng)險二風(fēng)險三風(fēng)險四風(fēng)險一政府優(yōu)三惠政策三無法落三實、公三共配套三設(shè)施建三設(shè)資金三不到位三、各項三手續(xù)審三批程序三繁瑣緩三慢有針對三性制定三有效的三控制措三施補(bǔ)償安三置資金三監(jiān)管本項目三拆遷規(guī)三模大，三業(yè)主過三渡周期三長，安三置過渡三費用高三，若業(yè)三主在過三渡期內(nèi)三不能按三時領(lǐng)取三補(bǔ)償費三，勢必三引起社三會不穩(wěn)三定現(xiàn)象三，影響三項目推三進(jìn)。商品房三建設(shè)監(jiān)三管引入律三師拆遷改三造項目三應(yīng)優(yōu)先三建設(shè)還三建房，三保證業(yè)三主按時三回遷，三本項目三還建房三數(shù)量大三，為避三免開發(fā)三商先建三商品房三，建設(shè)三局在開三發(fā)商辦三理商品三房建設(shè)三審批手三續(xù)時應(yīng)三予把關(guān)三。本項目三實施過三程中，三涉及主三體多，三法律關(guān)三系復(fù)雜三，需簽三訂較多三協(xié)議，三因此在三改造過三程中，三引入有三經(jīng)驗的三律師參三與，有三利于保三障項目三實施的三合法性三和政府三、開發(fā)三商、業(yè)三主各方三權(quán)益的三實現(xiàn)建立改三造綠色三通道項目拆三遷規(guī)模三大，談三判難度三大，需三投入工三作量大三，前期三費用高三，需辦三理手續(xù)三多而繁三雜，如三按一般三程序操三作必將三拖延改三造進(jìn)程三，難出三改造實三際效果三。開發(fā)商三可實現(xiàn)三利潤最三大化改造主體影響因素分析可實現(xiàn)價值開發(fā)商資金實力開發(fā)經(jīng)驗成本控制建設(shè)管理風(fēng)險控制能力品牌效應(yīng)風(fēng)險控制能力強(qiáng)品牌優(yōu)勢建設(shè)管理成本最低最大挖掘土地價值實現(xiàn)利潤最大化高于市場正常價值實現(xiàn)價三值分析吸引開三發(fā)商進(jìn)三入的驅(qū)三動力分三析利潤率收入支出市場動力0暴利區(qū)無利區(qū)資金量20%10%E允許利潤區(qū)不允許利潤區(qū)政策限制常利區(qū)微利區(qū)收入支出市場動力盈虧平衡點使項目三改造具三備市場三動力的三前提是三項目利三潤至少三在常利三區(qū)，經(jīng)三訪談可三知開發(fā)三商對舊三改項目三的預(yù)期三凈利潤三是10三%項目利三潤實現(xiàn)三必須是三在政策三允許下三，即只三能在允三許利潤三區(qū)實現(xiàn)三利潤只有同三時滿足三上述兩三個條件三，城中三村改造三才具備三市場驅(qū)三動力各主體三在改造三中的責(zé)三、權(quán)、三利—政三府開發(fā)商三的選擇補(bǔ)償安三置資金三監(jiān)管決定政三府資助三的形式還建房三建設(shè)的三監(jiān)控制定整三體規(guī)劃三設(shè)計落實政三策支持三和資金三支持土地的三取得拆遷的三具體實三施解決整三個開發(fā)三過程發(fā)三生的問三題和矛三盾項目順三利實施公共利三益的實三現(xiàn)社會效三益的實三現(xiàn)區(qū)域形三象的建三立城市經(jīng)三濟(jì)的發(fā)三展責(zé)任權(quán)利利益政府應(yīng)三扮好“三潤滑劑三+催化三劑”的三角色責(zé)任權(quán)利利益土地使三用權(quán)的三獲得項目的三開發(fā)權(quán)享受項三目優(yōu)惠三政策獲得政三府資金三支持制定項三目整體三投資發(fā)三展及運三營計劃執(zhí)行合三作協(xié)議三條款促使政三府實現(xiàn)三更多社三會目標(biāo)最大化三的實現(xiàn)三土地價三值獲取合三理開發(fā)三利潤公司品三牌的提三升獲得開三發(fā)經(jīng)驗各主體三在改造三中的責(zé)三、權(quán)、三利—開三發(fā)商政府和三開發(fā)商三在拆賠三談判中三的具體三分工拆遷政三策和實三施方案三的宣傳三解釋負(fù)責(zé)擬三定各種三具體詳三細(xì)的拆三遷補(bǔ)償三方案聯(lián)合各三單位人三員組成三多個工三作小組談判培三訓(xùn)和準(zhǔn)三備制定談三判策略工作小三組進(jìn)駐三三塊插三花地實三施談判談判過三程中組三織會議三，改進(jìn)三策略、三修改方三案、解三決問題負(fù)責(zé)業(yè)三主的聯(lián)三系、召三集、組三織保證拆三遷穩(wěn)定政府不參與三具體談三判工作與業(yè)主三簽訂補(bǔ)三償安置三協(xié)議實施補(bǔ)三償開發(fā)商拆賠模三式研究改造目三標(biāo)決定三了拆賠三模式研三究的目三標(biāo)保證拆三遷工作三快速推三進(jìn)符合國三家對拆三遷的要三求保證拆三賠工作三合法性懲戒違三法行為解決歷三史遺留三問題維護(hù)社三會穩(wěn)定警戒搶三建行為考慮業(yè)三主的合三理利益核心目三標(biāo)兼顧目三標(biāo)不同的三目標(biāo)會三有不同三的拆賠三模式，三在本項三目改造三中拆賠三模式不三可能同三時滿足三全部目三標(biāo)，因三此我們?nèi)谘芯咳袊@三一個核三心目標(biāo)三，并盡三可能的三兼顧其三他目標(biāo)三……實現(xiàn)拆三賠目標(biāo)三必須遵三循的大三原則拆遷工三作政策三性強(qiáng)，三涉及面三廣，在三改造中三必須依三法行政三，這是三法制環(huán)三境建設(shè)三的需要三，也是三保障拆三遷工作三順利進(jìn)三行的基三礎(chǔ)。依據(jù)法三律原則——政三府工作三的要求實事求三是原則——現(xiàn)三實條件三的約束穩(wěn)中創(chuàng)三新原則——實三現(xiàn)目標(biāo)三的途徑一方面三拆賠必三須維護(hù)三現(xiàn)有法三律，保三持社會三穩(wěn)定，三另一方三面深圳三插花地三的改造三尚無先三例可借三鑒，也三不能在三現(xiàn)有法三規(guī)框架三內(nèi)完全三妥善解三決，因三此穩(wěn)中三創(chuàng)新是三本項目三解決拆三賠的必三然途徑三。對于插三花地的三改造應(yīng)三尊重客三觀實際三，在不三違背政三策的前三提下，三使拆賠三趨近于三公平合三理。舊城改三造工作三涉及各三方面的三利益，三我國對三于保證三被拆遷三人的利三益有嚴(yán)三格的政三策規(guī)定三，為了三實現(xiàn)核三心目標(biāo)三保證拆三遷工作三的順利三實施，三必須遵三守拆賠三的大原三則——研究拆三賠的前三提三—三—基于開三發(fā)模式不同的三開發(fā)模三式有不三同的拆三賠模式三，我們?nèi)芯咳牟鹳r三策略是三基于以三上選擇三的開發(fā)三模式不完全三市場化三模式政府主三導(dǎo)拆賠三、開發(fā)三商運作三模式研究拆三賠的前三提——各三片區(qū)基三礎(chǔ)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來三源：由于各三方數(shù)據(jù)三出入較三大，世三聯(lián)在綜三合國土三局、城三規(guī)院、三建設(shè)局三三家單三位調(diào)查三資料的三基礎(chǔ)上三，輔以三此次調(diào)三研數(shù)據(jù)三確定我三們研究三的基礎(chǔ)三數(shù)據(jù)。片區(qū)私房數(shù)量（棟）私房建筑面積（萬m2）占地面積（萬m2）邊坡建筑棟數(shù)（棟）邊坡建筑面積（萬m2）現(xiàn)狀容積率A35031.7211.3370.752.80B54259.6813.88342.054.30C42027.913.9591.732.00合計1312119.339.16504.53

為了保三證拆遷三工作的三順利進(jìn)三行，拆三賠一定三要符合三政策規(guī)三定國家《三關(guān)于控三制城鎮(zhèn)三房屋拆三遷規(guī)模三嚴(yán)格拆三遷管理三的通知三》，要三求嚴(yán)格三依法行三政，堅決糾三正城鎮(zhèn)三房屋拆三遷中侵三害人民三群眾利三益的各三種行為三，維護(hù)三城鎮(zhèn)居三民和農(nóng)三民的合三法權(quán)益三，正確三引導(dǎo)群三眾支持三依法進(jìn)三行的拆三遷工作三，保持三社會穩(wěn)三定。如果我三們的拆三賠方案三有訴訟三失敗風(fēng)三險，那三么拆賠三工作就三將難以三繼續(xù)拆賠必三須符合三政策政府還三沒有針三對插花三地出臺三相應(yīng)“三辦法”三、“規(guī)三定”，三插花地三改造缺三少政策三法規(guī)支三持插花地三改造是三一新生三事物，三涉及戶三籍制度三、土地三利用制三度、城三市管理三體制、三行政管三理體制三等復(fù)雜三問題。三解決三“插花三地”拆三賠問題三，無成三功經(jīng)驗三可借鑒三且缺少三政策法三規(guī)支持三，只能三摸著石三頭過河解決思三路：一、遵三循國家三現(xiàn)行拆三遷法規(guī)二、參三照城中三村改造三的相關(guān)三政策可能形三成的兩三種拆賠三方案參照城三中村改三造的相三關(guān)政策遵循國三家現(xiàn)行三拆遷法三規(guī)方案一方案二近幾年三來，國三家不斷三對城市三拆遷加三強(qiáng)管理三和規(guī)范三，強(qiáng)調(diào)三依法拆三遷和維三護(hù)當(dāng)事三人的合三法權(quán)益實施時間政策法規(guī)名稱主要內(nèi)容或目的2001.11.1《城市房屋拆遷管理條例》加強(qiáng)對城市房屋拆遷的管理,維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進(jìn)行《憲法》（十屆人大修正）國家尊重和保障人權(quán)；公民的合法私有財產(chǎn)不可侵犯；國家為公共利益的需要可以依照法律法規(guī)對土地進(jìn)行征收或征用并給予補(bǔ)償2003.9《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》要嚴(yán)格限制采取強(qiáng)制性拆遷措施，防止矛盾激化《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)范城市房屋拆遷行政裁決行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，防止暴力拆遷2004.6《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》杜絕城鎮(zhèn)房屋拆遷中嚴(yán)重侵害城鎮(zhèn)居民的合法權(quán)益，引發(fā)群眾大量上訪，影響社會穩(wěn)定的現(xiàn)象2004.12《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量，努力盤活土地存量，強(qiáng)化節(jié)約利用土地，進(jìn)一步完善符合我國國情的最嚴(yán)格的土地管理制度2002.9.24《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋拆遷管理辦法》國家和三深圳現(xiàn)三行拆遷三法規(guī)規(guī)三定違法三建筑不三予賠償《深圳三經(jīng)濟(jì)特三區(qū)房屋三拆遷管三理辦法三》第二條三：凡市三、區(qū)國三土管理三部門因三征用土三地、收三回土地三或其他三用地單三位征用三土地，三涉及拆三除土地三上的房三屋而引三起的拆三遷、補(bǔ)三償、安三置事宜三的，適三用本辦三法。第二十三五條：三被拆除三房屋屬三下列情三況之一三的，不三予補(bǔ)償三：（一）三違章建三筑的房三屋；三（二）三違法占三地上的三房屋；（三）三違反土三地使用三合同，三被市國三土局收三回土地三使用權(quán)三，被收三回的土三地上的三房屋；三（四三）違反三本辦法三第十三三條第（三一）項三規(guī)定的三改建、三擴(kuò)建和三裝修部三分；三（五）三土地使三用年期三屆滿的三房屋第二條三：在城三市規(guī)劃三區(qū)內(nèi)國三有土地三上實施三房屋拆三遷，并三需要對三被拆遷三人補(bǔ)償三、安置三的，適三用本條三例。第二十三二條：拆除違三章建筑三和超過三批準(zhǔn)期三限的臨三時建筑三，不予三補(bǔ)償；拆除未三超過批三準(zhǔn)期限三的臨時三建筑，三應(yīng)當(dāng)給三予適當(dāng)三補(bǔ)償。第二十三三條：三拆遷補(bǔ)三償?shù)姆饺娇梢匀龑嵭胸浫龓叛a(bǔ)償三，也可三以實行三房屋產(chǎn)三權(quán)調(diào)換三。第二十三四條：三貨幣補(bǔ)三償?shù)慕鹑~，根三據(jù)被拆三遷房屋三的區(qū)位三、用途三、建筑三面積等三因素，三以房三地產(chǎn)市三場評估三價格確三定。具三體辦法三由省、三自治區(qū)三、直轄三市人民三政府制三定?！冻鞘腥课莶鹑w管理三條例》插花地三私房產(chǎn)三權(quán)特征主要特三征違法建三筑普遍三，98三%以上三沒有房三產(chǎn)證私房面三積超標(biāo)三現(xiàn)象突三出：除三C片區(qū)三外，A三、B片三區(qū)私房三以7-三9層為三主產(chǎn)權(quán)關(guān)三系混亂三并經(jīng)歷三數(shù)次變?nèi)河腥粦粢蝗龡?、一三戶多棟三、一棟三多戶業(yè)主來三源復(fù)雜三：全國三各地及三部分香三港人建筑超三紅線問三題嚴(yán)重說明：三由于插三花地地三籍資料三不完善三，本次三研究有三關(guān)房屋三產(chǎn)權(quán)的三數(shù)據(jù)來三自市場三調(diào)研及三訪談，三用地和三房屋產(chǎn)三權(quán)情況三有待進(jìn)三一步理三清。擁有1三棟以上三物業(yè)的三業(yè)主個三數(shù)說明：三B片區(qū)三有10三棟樓宇三無法聯(lián)三系業(yè)主根據(jù)國三家拆遷三法規(guī)政三府不應(yīng)三該為違三法開發(fā)三商、違三法交易三行為和三腐敗分三子所犯三違法行三為“買三單”插花地三存在嚴(yán)三重的土三地?zé)o序三開發(fā)、三權(quán)錢交三易等違三法犯罪三行為，三涉及到三相當(dāng)一三批不法三開發(fā)商三、土地三非法炒三賣者及三有關(guān)審三批部門三責(zé)任人三。非法倒三賣、轉(zhuǎn)三讓土地未按“三兩證一三書”用三地面積三和建設(shè)三規(guī)模建三造房屋非法興三建房屋三并予以三出售，三擾亂市三場秩序非法經(jīng)三營房地三產(chǎn)行為羅湖插三花地歷三史上屬三于新屋三嚇、嚇三屋、布三心、草三鋪等村三的集體三用地，三用地性三質(zhì)主要三為林地三；199三9年后三，隨著三區(qū)位條三件的改三善，加三上“插三花地”三管理相三對薄弱三，部分三“地下三開發(fā)商三”未經(jīng)三合法手三續(xù)占用三山體及三林地興三建了1三300三多棟私三房。插花地三違法私三房的形三成插花地三存在的三違法現(xiàn)三象所有沒三有產(chǎn)權(quán)三證的私三房均視三作違法三建筑此次改三造要與三打擊不三法開發(fā)三商結(jié)合三起來，三不法開三發(fā)商須三為此承三擔(dān)法律三和經(jīng)濟(jì)三的雙重三責(zé)任有產(chǎn)權(quán)三證建筑三按市場三評估價三賠償違法建三筑按成三本價現(xiàn)三金補(bǔ)償插花地三存在大三量違法三建筑，三如果承三認(rèn)違法三建筑的三產(chǎn)權(quán)，三則鼓勵三了違法三行為；三如果不三賠償，三考慮到三法律依三據(jù)不足三及違法三行為的三普遍性三，對該三部分違三法建筑三難以強(qiáng)三制拆除三，令改三造無從三進(jìn)行，三因此：對于許三多傾其三所有上三當(dāng)受騙三的小業(yè)三主，可三以通過三法律程三序，向三開發(fā)商三要求退三房還錢三，協(xié)商三不成可三到法院三起訴開三發(fā)商以三維護(hù)自三己的利三益業(yè)主向三記者展三示所謂三合法的三“住宅三用地批三準(zhǔn)證”深圳市三首批“三空樓行