房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)況

湖南興元房產(chǎn)麓谷風(fēng)尚（暫定名）項(xiàng)目

產(chǎn)品定位與營(yíng)銷策劃初步探討謹(jǐn)呈：湖南興元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市卓爾房地產(chǎn)代理有限公司

承蒙貴司信任，邀請(qǐng)我司參與“麓谷風(fēng)尚”（暫定名）項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃及銷售代理工作，在此我司對(duì)貴司給予的信任和合作機(jī)會(huì)表示由衷地感謝！本次提案屬前期溝通，主要目的是在了解岳麓區(qū)及麓谷房地產(chǎn)綜合市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，著重分析本項(xiàng)目所面臨的宏觀環(huán)境、供需市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)特征等問(wèn)題，雙方在客戶定位和產(chǎn)品定位與細(xì)節(jié)設(shè)定上取得共識(shí)。我們?cè)谇捌诙ㄎ凰伎挤矫嬷饕獜氖袌?chǎng)主流趨勢(shì)、區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)著手，并著力于產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)如何挖掘與發(fā)揮地塊的最大化價(jià)值。我們相信準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和良好的產(chǎn)品規(guī)劃將能切實(shí)地貫徹開發(fā)商“短、平、快”的開發(fā)戰(zhàn)略。詳細(xì)論證報(bào)告待正式合作階段，在后續(xù)服務(wù)工作中分階段重點(diǎn)論述！前言分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值地塊綜合條件分析創(chuàng)新模式研究與分析思路拓?fù)浣馕鲰?xiàng)目深度認(rèn)識(shí)地塊價(jià)值評(píng)估開發(fā)模式和市場(chǎng)謀略總體定位規(guī)劃概念創(chuàng)意新概念形象和推廣謀略剖析項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)和發(fā)展空間項(xiàng)目切入口剖析區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析宏觀經(jīng)濟(jì)及政策解讀1[解讀宏觀經(jīng)濟(jì)政策，把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)……]——中央出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)“平穩(wěn)、健康、持續(xù)”的發(fā)展，力求解決供求結(jié)構(gòu)失衡，抑制炒房投機(jī)等行為。從2005年“國(guó)八條”算起，到后來(lái)的“國(guó)六條”、限制外資政策、增加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅、發(fā)行國(guó)債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障；再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸新政、國(guó)土資源部的39號(hào)令（236號(hào)文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見(jiàn)，這些政策的調(diào)控效果將在2008年逐漸體現(xiàn)，直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。最后從目前社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，如：CPI的持續(xù)上漲、中共17大、股市房市共贏等，透過(guò)現(xiàn)象分析房產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。

2008年，將是房地產(chǎn)市場(chǎng)很關(guān)鍵的一年現(xiàn)象解讀十月各分類價(jià)格指數(shù)變化幅度一覽表食品煙酒及用品衣著家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)醫(yī)療保健及個(gè)人用品類交通和通信類娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)居住類上漲17.6%上漲1.7%下降1.3%上漲1.8%上漲2.9%下降1.7%下降0.5%上漲4.8%據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新統(tǒng)計(jì)，今年10月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲6.5%，漲幅比9月份上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。1—10月份累計(jì)同比上漲4.4%。CPI持續(xù)上漲緊縮貨幣政策和財(cái)政政策的風(fēng)險(xiǎn)加大1、10月份，居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同月上漲6.5%，月環(huán)比漲0.3%。在國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期不斷加強(qiáng)，信貸增速依然較快，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)仍然較大，預(yù)計(jì)央行會(huì)進(jìn)一步采取包括加息、加快人民幣升值等措施，以及通過(guò)組合拳，發(fā)行央票，提高準(zhǔn)備金率以及發(fā)行特別國(guó)債等收緊流動(dòng)性，貨幣政策依然趨緊。2、居住類價(jià)格同比上漲4.8%。其中，水、電及燃料價(jià)格上漲2.9%，建房及裝修材料價(jià)格上漲4.9%，房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)一步提高，宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)增大。十七大報(bào)告摘錄1、創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入。保護(hù)合法收入，調(diào)節(jié)過(guò)高收入，取締非法收入。逐步扭轉(zhuǎn)收入分配差距擴(kuò)大趨勢(shì)。2、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值到2020年比2000年翻兩番。3、必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會(huì)建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會(huì)體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會(huì)管理，促進(jìn)社會(huì)公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居。4、健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。1、老百姓的收入不光來(lái)自工資，國(guó)家還將創(chuàng)造條件增加百姓的多元化收入，有利于增加百姓財(cái)富，能使大多數(shù)人成為中等收入者，將會(huì)刺激其對(duì)住房需求的欲望。2、將GDP“翻兩番”的目標(biāo)由“總量”變?yōu)椤叭司?，體現(xiàn)出黨將發(fā)展成果惠及人民群眾的戰(zhàn)略部署。3、此次只提出廉租房，卻未提經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房已經(jīng)成為住房保障方式的首選，經(jīng)濟(jì)適用房則退居第二位；政府從保障“有房產(chǎn)”轉(zhuǎn)換到保障“有房住”。政策解讀中共17大加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)財(cái)產(chǎn)性收入股市與樓市“齊升”1．07年上半年的大牛市吸引無(wú)數(shù)人的關(guān)注，而全民炒股也成為人們熱議的話題，07年瘋狂的股市、不斷飆升的房?jī)r(jià)一改以往的“蹺蹺板”效應(yīng)，形成了彼此“雙動(dòng)”的局面。2、部分資金會(huì)從樓市流到股市，同樣也會(huì)有資金從股市流到樓市，從而形成一種輪動(dòng)的賺錢效應(yīng)。3、股市的活躍對(duì)投資者有巨大的吸引力，但樓市具有保值增值特性，很多投資者把股市賺到錢反過(guò)來(lái)再投資樓市?，F(xiàn)象解讀06年以來(lái)中國(guó)股市大牛市行情，眾多投資者從股市獲利，盡管不少資金轉(zhuǎn)移至股市，但獲利投資者一定程度刺激了房地產(chǎn)投資需求，從而出現(xiàn)了06年以來(lái),股市與樓市“共牛”的局面。1、《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》。

其中規(guī)定，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整”。2、政策規(guī)定了空置3年以上的住房不能作為貸款的抵押物，這就使閑置土地的處置更加明確，按照合同的約定，1年該開工的日期，如果超過(guò)1年還沒(méi)開工的，就高額地征收土地閑置費(fèi)，超過(guò)2年還沒(méi)有開工的就無(wú)償收回。90/70政策效力逐顯，緊湊戶型時(shí)代呼之欲出政策解讀1、“90/70”政策“凍結(jié)”大量新盤：90/70政策使得大量新項(xiàng)目由于不符合新政策的硬性指標(biāo)，而無(wú)法按原計(jì)劃取得規(guī)劃許可證或施工許可證，因此也就無(wú)法按照原定開發(fā)進(jìn)度開盤銷售。2、2008年上半年，將是中小戶型集中釋放的階段：根據(jù)目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)的成交情況分析，目前市場(chǎng)主流仍然是90—130左右的中、大戶型，新政策的影響力將在2007年底—2008年得到充分體現(xiàn)，90㎡以下的中小戶型將集中放量。3、促進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新，配套功能齊全：直接促使小戶型產(chǎn)品的大量增加，開發(fā)商必須創(chuàng)新，避免同質(zhì)化；同時(shí)區(qū)域內(nèi)的人口密度陡然，規(guī)劃必須增強(qiáng)生活配套。1、物權(quán)法草案3月8日提請(qǐng)十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議后，3月16日，國(guó)家主席胡錦濤簽署主席令，公布《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，至此，經(jīng)過(guò)七次審議的《物權(quán)法》最終塵埃落定。自2007年10月1日起施行。2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。3、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。1、明確業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)資源的控制能力降低，業(yè)主與物業(yè)之間關(guān)系、車庫(kù)公建歸屬問(wèn)題、相鄰建筑物采光權(quán)等方面都涉及到房產(chǎn)問(wèn)題，尤其是物業(yè)方面，將對(duì)房地產(chǎn)銷售有一定的影響力。2、物權(quán)法出臺(tái)之后，對(duì)于購(gòu)房百姓是有了一個(gè)更強(qiáng)大的一種保護(hù)，在一定程度上刺激消費(fèi)者的購(gòu)房自住與投資的欲望。3、物權(quán)法的實(shí)施，房屋拆遷工作的難度加大，將令未來(lái)的開發(fā)成本進(jìn)一步上漲。4、投資性購(gòu)買“商用住宅”的情形將進(jìn)一步減少，中低檔寫字樓租賃市場(chǎng)迎來(lái)利好。政策解讀物權(quán)法房地產(chǎn)投資及開發(fā)將迎來(lái)新的挑戰(zhàn)政策解讀1、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)9月27日發(fā)布通知明確，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。2、商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定。房貸新政市民購(gòu)房趨于理性，樓市觀望氣氛漸濃，但也存在反彈的可能1、新政實(shí)施后，購(gòu)買第二套住房的首付和還貸壓力將陡增，這很可能會(huì)減少中產(chǎn)階層的投資行為。對(duì)于以小換大、以舊換新的改善性居住需求來(lái)說(shuō)，新政可能使其中一部分資金本來(lái)就比較緊張的人打消購(gòu)房念頭或推遲購(gòu)房計(jì)劃。2、新政實(shí)施后，開發(fā)商陷入兩難的境地，原本為應(yīng)對(duì)90/70政策，將一套房分割成2套房銷售的策略面臨房貸的困境。1、國(guó)土資源部第39號(hào)令，發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價(jià)款和發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書等作出明確規(guī)定，自2007年11月1日起施行。2、9號(hào)令在第四條第一款中規(guī)定，“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”，明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍?！?、第二十三條受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，

方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土

地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)

放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。1、有利打擊囤地，徹底杜絕開發(fā)商采取“分期付款”這樣的方式分期獲得土地使用權(quán)，此舉將規(guī)范開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為，規(guī)避銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。2、行業(yè)集中將越來(lái)越高，在一定程度上提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)進(jìn)入的門檻，短期利于房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境，但變相助長(zhǎng)壟斷。3、地產(chǎn)資本時(shí)代到來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入門檻提高，加上緊縮銀根的金融政策，由于利潤(rùn)的刺激，各種形態(tài)的戰(zhàn)略聯(lián)盟、資本聯(lián)盟進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界將加速政策解讀39號(hào)令有利房?jī)r(jià)理性回歸，保障住宅供地1、提高購(gòu)房成本：07年以來(lái)連續(xù)加息、提高住房按揭利率，這些政策提高了按揭購(gòu)房者的月購(gòu)房支出，抑制超前購(gòu)房消費(fèi)群體的購(gòu)房需求。這類政策的優(yōu)點(diǎn)是較為市場(chǎng)化，缺點(diǎn)是全面打擊購(gòu)房者，程度較輕，難以徹底打擊投資/投機(jī)需求。2、打擊投資/投機(jī)需求：主要有期房限轉(zhuǎn)、短期交易征收營(yíng)業(yè)稅、特別是今年9月出臺(tái)了購(gòu)買第二套住房最低首付款四成的金融整體，通過(guò)對(duì)短期交易的抑制來(lái)控制投資/投機(jī)的需求，這類政策優(yōu)點(diǎn)可以比較直接的打擊短期炒房者，缺點(diǎn)是治標(biāo)不治本，在供求失衡的市場(chǎng)里面起不到完全抑制投資/投機(jī)作用。3、土地政策：07年10月國(guó)土資源部發(fā)布規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。也就是說(shuō)，開發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這將使動(dòng)輒成交總價(jià)數(shù)十億的地王或許將因此大大減少。這些政策的嚴(yán)格執(zhí)行，都將減少地方政府與開發(fā)商拉高土地價(jià)格，聯(lián)合推高房?jī)r(jià)的動(dòng)力。土地價(jià)格的攀升和土地政策趨嚴(yán)意味著我們未來(lái)開發(fā)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)成本不斷加大。政策走向小結(jié)面臨嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)近年來(lái)，面對(duì)政府不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)增勢(shì)未改。溫家寶總理更是在十屆人大第五次會(huì)議的政府工作報(bào)告中明確提出了要加強(qiáng)監(jiān)管調(diào)控抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。消費(fèi)市場(chǎng)趨勢(shì)分析2[結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)看消費(fèi)市場(chǎng)需要……]——消費(fèi)市場(chǎng)的根本就是供需關(guān)系，供需關(guān)系是判斷消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展前景的重要條件。供給趨勢(shì)1:大盤圍城時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨06年可謂長(zhǎng)沙大盤元年，大盤開發(fā)四面開花，芙蓉北、金星北、星沙、南城等城郊區(qū)地段的大型樓盤也慢慢成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。大盤四面開花，產(chǎn)品類型豐富，供應(yīng)量大，將在一定程度上推動(dòng)郊區(qū)化、邊緣化置業(yè)。大盤的品牌實(shí)力、產(chǎn)品品質(zhì)以及營(yíng)銷推廣力度已經(jīng)改變長(zhǎng)沙消費(fèi)者的置業(yè)觀念，并且大盤的價(jià)格空間與價(jià)格引導(dǎo)能力相對(duì)較強(qiáng)。城市邊緣區(qū)與遠(yuǎn)郊25萬(wàn)平米或300～1000畝以上中大盤為主新城區(qū)開發(fā)為主導(dǎo)低密度住宅開發(fā)為主目前大盤的主要供給模式珠江花城藏瓏國(guó)際社區(qū)綠城青竹園青竹湖畔奧林匹克花園比華利山早安星城威尼斯城長(zhǎng)沙玫瑰園蘇迪亞諾蔚藍(lán)海岸汀香十里麓山別墅陽(yáng)光100托斯卡納山語(yǔ)城中信新城長(zhǎng)沙部分上市大盤分布與概覽107年5月，建發(fā)房地產(chǎn)以折約788萬(wàn)元／畝的價(jià)格拍下地塊位于天心區(qū)黃土嶺1號(hào)面積為45070.06ｍ2（約合67.6畝）的土地，5億多的最終拍賣價(jià)格超出評(píng)估價(jià)近3億元。這是目前長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)單宗土地最高單價(jià)?！?07年6月25日，長(zhǎng)沙市第一次使用網(wǎng)上掛牌出讓表上，高鑫房地產(chǎn)公司最終以95200萬(wàn)元拍得星沙雷鋒大道某地塊，出讓面積344142.41平方米（合516.214畝），而這次溢出掛牌起始價(jià)（34115萬(wàn)元）高達(dá)61085萬(wàn)元。307年7月，北京北辰實(shí)業(yè)集團(tuán)與北京城建以92億天價(jià)聯(lián)合拍得開福區(qū)新河三角洲地塊，創(chuàng)造了中國(guó)單宗土地最高價(jià)，地塊樓面地價(jià)達(dá)到3000元/㎡以上，未來(lái)催生長(zhǎng)沙城市天價(jià)豪宅將顯而易見(jiàn)，新河三角洲的未來(lái)規(guī)劃更是令人值得期待。供給趨勢(shì)2:地價(jià)飚漲助推城區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升土地交易對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：土地價(jià)格的大幅上漲，無(wú)疑造成了開發(fā)成本的不斷上漲，將推進(jìn)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的不斷攀升，考慮到開發(fā)周期，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍將不斷上漲。二環(huán)以內(nèi)的市區(qū)土地稀缺性，導(dǎo)致土地價(jià)格和房?jī)r(jià)上漲速度均越發(fā)明顯，建發(fā)地塊和新河三角洲地塊地塊樓面地價(jià)都達(dá)到3000元/㎡，而數(shù)據(jù)顯示長(zhǎng)沙城區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)率先突破4000元/㎡，漲幅排名第一。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)價(jià)格區(qū)間已經(jīng)不斷拉大，置業(yè)城區(qū)的成本也越來(lái)越高。供給趨勢(shì)3:70/90新政決定了機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存長(zhǎng)沙十一五住宅規(guī)劃明確規(guī)定了市區(qū)90㎡以下戶型控制在70%—90%左右，市區(qū)高品質(zhì)宜居項(xiàng)目逐漸稀缺，追求環(huán)境與居住品質(zhì)的部分客群很顯然將置業(yè)瞄準(zhǔn)城市邊緣、遠(yuǎn)郊的交通方便、環(huán)境優(yōu)美的高品質(zhì)宜居項(xiàng)目，將為本案帶來(lái)巨大的機(jī)會(huì)。從市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，戶型面積逐漸減小，新政初現(xiàn)成效，120-144㎡區(qū)間戶型占比重最大，為30.01%，比例比去年下降了12.07個(gè)百分點(diǎn)；90㎡以下的戶型供應(yīng)占比為35.78%，比例比去年增長(zhǎng)了9.66個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)大量緊湊型的小兩房、小三房的低總價(jià)實(shí)用性強(qiáng)也將對(duì)本案產(chǎn)生較大的沖擊。供給趨勢(shì)4:大盤開發(fā)模式開始分流長(zhǎng)沙威尼斯城位于長(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)星沙大道北端，項(xiàng)目占地總面積約2580畝，規(guī)劃建筑面積約100萬(wàn)平方米，計(jì)劃建成一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、商業(yè)、居住于一體的配套設(shè)施齊全的大型高尚居住小區(qū)。傳統(tǒng)大盤開發(fā)：低密度住宅為主超低密度豪宅傳統(tǒng)郊區(qū)大盤以低密度，享受型的洋房、別墅類物業(yè)為主，以小高層住宅物業(yè)為主的高密度高容積郊區(qū)大盤開始出現(xiàn)，選址在城市快速干道旁，如山語(yǔ)城、陽(yáng)光100、玫瑰園等項(xiàng)目并獲得市場(chǎng)的追捧。綠城?青竹園坐落于長(zhǎng)沙市開福區(qū)青竹湖畔,首期規(guī)劃用地面積1000余畝，容積率0.25左右，將開發(fā)280多棟高檔別墅，單棟建筑面積360-1000平方米，私家庭院面積500-3000平方米低密度復(fù)合型社區(qū)高密度復(fù)合型社區(qū)：玫瑰園、山語(yǔ)城等長(zhǎng)沙玫瑰園位于望城縣與星沙交界地帶,總占地面積66.7萬(wàn)平方米，商住總建筑面積100萬(wàn)平方米，開發(fā)的住宅類型包括小高層和高層公寓、獨(dú)棟別墅等。城市化首先是年輕化！

長(zhǎng)沙市城市化的水平每年以1.8－2個(gè)百分點(diǎn)左右的速度遞增，這意味著每年新增城鎮(zhèn)人口約14萬(wàn)－16萬(wàn)人左右?？鄢丝诘淖匀辉鲩L(zhǎng)（近6年平均每年增加人口1萬(wàn)人左右），每年新增城市人口約15萬(wàn)人左右。新增人口也呈現(xiàn)明顯的年輕化的趨勢(shì)。年輕人群在置業(yè)上通常為首次置業(yè)，結(jié)婚需求所推動(dòng)的一次剛性置業(yè)成為年度住宅消費(fèi)力不可忽視的重要組成部分。按照《中華人民共和國(guó)人類住區(qū)發(fā)展報(bào)告》關(guān)于2010年全國(guó)城鎮(zhèn)人均建筑面積26平方米標(biāo)準(zhǔn)，長(zhǎng)沙市2006—2010年，則需新建住房建筑面積約1950萬(wàn)平方米。平均每年需新增390萬(wàn)平方米。而這一需求與投資型、奢享型需求不同；將是未來(lái)市場(chǎng)的最為剛性的需求。需求趨勢(shì)1：城市化進(jìn)程加速需求趨勢(shì)2：“年輕化”是今天中國(guó)社會(huì)的重要特征

城市年輕化一、是城市人口年輕化，大量的年輕人進(jìn)入城市來(lái)實(shí)現(xiàn)他們未來(lái)的夢(mèng)想，越是大城市年輕人比例越高；.經(jīng)濟(jì)年輕化

二、是經(jīng)濟(jì)的年輕化，新行業(yè)、新企業(yè)呈現(xiàn)出朝氣蓬勃的增長(zhǎng)，而傳統(tǒng)行業(yè)與許多老企業(yè)卻在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中不斷地退出了舞臺(tái)；財(cái)富年輕化三、是財(cái)富的年輕化，年輕人的收入普遍高于年長(zhǎng)者，高收入階層呈現(xiàn)年輕化趨勢(shì)。據(jù)2002年《福布斯》公布，中國(guó)財(cái)富100名平均46歲。而香港、日本、美國(guó)、歐洲平均在67—75歲。需求趨三勢(shì)3：房?jī)r(jià)持三續(xù)攀升三導(dǎo)致三“住小三”“住三遠(yuǎn)”趨三勢(shì)明顯住小住遠(yuǎn)城區(qū)房三價(jià)不斷三飆升，三對(duì)于期三待居住三在主城三區(qū)享受三完善的三生活配三套、便三利的交三通以及三都市繁三華的消三費(fèi)者而三言，不三愿郊區(qū)三置業(yè)帶三來(lái)的生三活不便三，更是三無(wú)力承三擔(dān)郊區(qū)三置業(yè)帶三來(lái)的生三活成本三，主城三區(qū)的低三總價(jià)、三低門檻三的小戶三型、緊三湊型產(chǎn)三品成為三他們的三首選。三盡管今三年以來(lái)三二環(huán)以三內(nèi)房?jī)r(jià)三基本突三破400三0元/㎡，他城、三左岸右三岸、巧三克力空三間的項(xiàng)三目的熱三銷，從三客群結(jié)三構(gòu)看自三住、過(guò)三度居住三客群明三顯增加三。城市邊三緣、郊三區(qū)相對(duì)100三0以上的三價(jià)格差三，相對(duì)三優(yōu)美的三生態(tài)環(huán)三境，讓三眾多期三望住得三更加舒三適的購(gòu)三房客，三無(wú)法承三擔(dān)在市三區(qū)購(gòu)買三高品質(zhì)三住宅的三情況下三，用相三同的甚三至更低三總價(jià)，三置業(yè)城三市邊緣三地帶的三高品質(zhì)三宜居產(chǎn)三品，山語(yǔ)城三一期200套小高三層當(dāng)天三銷售一三空，筑三夢(mèng)園來(lái)三自長(zhǎng)沙三市區(qū)的三與來(lái)自三外地的三分別占三到已成三交客戶三的35%和32%，有良三好配套三預(yù)期的三芙蓉北三與相對(duì)三成熟的三星沙成三為長(zhǎng)沙三遠(yuǎn)郊置三業(yè)的主三要板塊三。很明三顯交通三與配套三仍是能三否打動(dòng)三自住客三群遠(yuǎn)郊三置業(yè)的三關(guān)鍵因三素。如何在三眾多購(gòu)三房者“三住遠(yuǎn)，三住舒適三”與“三住小，三住方便三”的博三弈中謀三求項(xiàng)目三的發(fā)展三？一種趨勢(shì)

一種態(tài)度一組數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心的消息稱，上周長(zhǎng)沙市商品房均價(jià)現(xiàn)已突破3500元，中心城區(qū)商品住宅均價(jià)也已超出4500元。目前芙蓉區(qū)內(nèi)，均價(jià)4500元的樓盤已難覓蹤影。在房?jī)r(jià)日益攀升、購(gòu)房日趨理性的今天，這種向邊緣板塊、邊沿區(qū)域‘分流’的將是順理成章的。某種意義上，市區(qū)房?jī)r(jià)的飆升，引發(fā)一種樓市的‘?dāng)D出’效應(yīng)。一些消費(fèi)者被迫‘出走’，來(lái)到房?jī)r(jià)偏低的區(qū)域購(gòu)房置業(yè)。”傳統(tǒng)郊區(qū)置業(yè)以享受型、度假型的洋房別墅類物業(yè)的金子塔尖人群為主，目前邊緣城區(qū)相對(duì)高容積高性價(jià)比的居住區(qū)也越來(lái)越受大眾客群的關(guān)注。主動(dòng)住郊區(qū)去與被動(dòng)住郊區(qū)去形成了兩股郊區(qū)置業(yè)的主要力量。在某省級(jí)電視臺(tái)工作的李先生便是一個(gè)典型。“原本打算在伍家?guī)X商圈的繁華地段，購(gòu)買一套80平方米的‘二房’，單價(jià)約在4000元，總價(jià)需要32萬(wàn)元；而在金鷹城板塊一側(cè)的某樓盤，按單價(jià)2600元核算，買一套120平方米的三房，還不到32萬(wàn)元……”

——花同樣的錢買更大更舒適的住宅！

長(zhǎng)沙星沙某大型超市的張小姐在購(gòu)房上，也很是謹(jǐn)慎和精明?！斑€不如在郊區(qū)買一套房，同時(shí)還可以買一臺(tái)小車?！薄ǜ俚腻X買同樣的住宅！需求大三勢(shì)4：高房?jī)r(jià)三之后的三“出走三”，三邊緣板三塊風(fēng)生三水起消費(fèi)市三場(chǎng)變化三特征：80后首次三置業(yè)三、外地三置業(yè)三、返鄉(xiāng)三置業(yè)、三投資客目前，本省其他地區(qū)置業(yè)者在長(zhǎng)沙購(gòu)房比例在逐年增長(zhǎng)，其比例由2004年的29.45%上升至2006年的32.86%、到今年上半年的50%。這表明，當(dāng)前在長(zhǎng)置業(yè)者中，本地城區(qū)居民購(gòu)房所占比例正逐步縮小，而外地新移民特別是本省其他地區(qū)居民由于認(rèn)同長(zhǎng)沙，正大量遷入長(zhǎng)沙，推動(dòng)著長(zhǎng)沙住房需求，從而影響著長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。1、80后首次置業(yè)、客群年輕化趨勢(shì)“眾星捧月”置業(yè)長(zhǎng)沙2、外地置業(yè)3、返鄉(xiāng)置業(yè)隨著80后進(jìn)入適婚年齡段，80后置業(yè)進(jìn)入高潮，從目前各樓盤客群結(jié)構(gòu)看，80后客群比例逐漸增加，成為不可忽視的生力軍。剛性需求依然存在，低總價(jià)、低門檻、高性價(jià)比產(chǎn)品成為80后的主要選擇。深圳、廣州等城市的高額房?jī)r(jià)，讓眾多湖南打工者望而卻步，置業(yè)長(zhǎng)沙成為眾多湖南打工者的首選，返鄉(xiāng)置業(yè)客群已經(jīng)逐漸擴(kuò)大，并且返鄉(xiāng)置業(yè)人群偏好選擇形象高、品質(zhì)好的品牌開發(fā)商項(xiàng)目?？蛻艚Y(jié)構(gòu)已經(jīng)開始發(fā)生明顯變化，客戶結(jié)構(gòu)的分裂決定了項(xiàng)目定位將更加細(xì)分，如何準(zhǔn)確的把握細(xì)分客戶將在未來(lái)至關(guān)重要。近來(lái)，中央不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，從第二套房房貸首付提至四成以上、物業(yè)保有稅試點(diǎn)等來(lái)看，目標(biāo)客戶定位為首次置業(yè)者的樓盤，將獲得較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。宏觀背三景分析三與麓谷三的發(fā)展三藍(lán)圖3興工強(qiáng)三區(qū)、三三產(chǎn)富區(qū)三“戰(zhàn)略三雙引擎三”將強(qiáng)力三推動(dòng)岳三麓區(qū)發(fā)三展興工強(qiáng)三區(qū)：岳麓區(qū)三“一園三三基地三”為主三體的工三業(yè)園區(qū)三建設(shè)在三強(qiáng)力推三進(jìn)，06年岳麓三區(qū)工業(yè)三總產(chǎn)值三突破200億元，三增幅達(dá)三到29.三0%，增幅三居長(zhǎng)沙8區(qū)縣第三一，園三區(qū)經(jīng)濟(jì)三始終是三岳麓區(qū)三工業(yè)發(fā)三展和招三商引資三的重點(diǎn)三。岳麓區(qū)三的最大三優(yōu)勢(shì)是三擁有湖三南省最三優(yōu)越、三我國(guó)中三西部地三區(qū)極富三競(jìng)爭(zhēng)力三的知識(shí)三區(qū)位。三區(qū)內(nèi)高三校的密三集程度三在全省三市中獨(dú)三一無(wú)二三，在全三國(guó)省會(huì)三城市的三城區(qū)中三也屬少三見(jiàn)。全三區(qū)有各三類科技三人員10萬(wàn)余人三，占全三區(qū)總?cè)巳诘?/4，占長(zhǎng)三沙市科三技人員三總數(shù)的1/2，占全三省科技三人員總?cè)龜?shù)的1/4。全省30多位中三國(guó)科學(xué)三院、中三國(guó)工程三院院士三中，有23位工作三、生活三在岳麓三區(qū)。三產(chǎn)富三區(qū)岳麓區(qū)三第三產(chǎn)三業(yè)結(jié)構(gòu)三尚需要三調(diào)整，三非營(yíng)利三性服務(wù)三業(yè)所占三比重偏三大。批三發(fā)零售三、餐飲三等行業(yè)三缺少骨三干企業(yè)三等支撐三。因此三第三產(chǎn)三業(yè)在岳三麓區(qū)的三發(fā)展也三顯現(xiàn)出三日新月三異的態(tài)三勢(shì)，金三星中路三一流國(guó)三際街區(qū)三正式起三航，沃三爾瑪金三星店、三郡原商三務(wù)社區(qū)三也相繼三入駐該三區(qū)域。三另外，三龍柏灣三商業(yè)街三區(qū)開業(yè)三在即，三新一佳三銀杉旗三艦店、三恒生超三市望城三坡店正三式營(yíng)業(yè)三，加上三以通程三商業(yè)廣三場(chǎng)為核三心的溁三灣鎮(zhèn)商三圈，大三岳麓商三業(yè)區(qū)基三本格局三已成型三，河西三已成為三長(zhǎng)沙名三副其實(shí)三的最具三潛力的三黃金商三業(yè)走廊三。酒店業(yè)三呈高歌三猛進(jìn)之三勢(shì)。而200三7年，麓三山南路三文化產(chǎn)三業(yè)街、三金星中三路國(guó)際三街區(qū)等三特色產(chǎn)三業(yè)商街三將繼續(xù)三高歌前三進(jìn)，岳三麓區(qū)將三支持通三程麓山三、沁園三春、御三院、金三星大酒三店等星三級(jí)酒店三建設(shè)麓谷是三“興工三強(qiáng)市”三戰(zhàn)略的三引擎長(zhǎng)沙工三業(yè)發(fā)展三提速為三整體經(jīng)三濟(jì)快速三增長(zhǎng)提三供有力三支撐。06年完成三全部工三業(yè)總產(chǎn)三值165三0.9三5億元，比上三年增長(zhǎng)26.三9%，在中三部六省三中增加三值增速三也僅次三于南昌三，工業(yè)三提速更三加明顯三。園區(qū)集三聚效應(yīng)三更加明三顯，產(chǎn)三業(yè)布局三當(dāng)中，三園區(qū)起三著產(chǎn)業(yè)三聚集、三產(chǎn)業(yè)升三級(jí)的龍三頭作用三。在招三商引資三當(dāng)中，三園區(qū)是三戰(zhàn)略投三資者的三首選區(qū)三，起著三開放窗三口的作三用。工三程機(jī)械三、汽車三、電子三信息等三產(chǎn)業(yè)已三成為長(zhǎng)三沙“園三區(qū)制造三”的特三色品牌三；園區(qū)三工業(yè)內(nèi)三聚集了三全市70%的外商三及港澳三臺(tái)工業(yè)三、60%的過(guò)億三元企業(yè)三。而麓三谷園區(qū)三作為高三新區(qū)的三核心更三是起著三關(guān)鍵作三用，眾多國(guó)三內(nèi)外知三名企業(yè)三也將投三資首選三麓谷。產(chǎn)業(yè)集三群配套三更加明三顯，長(zhǎng)沙三市已經(jīng)三擁有了三一批發(fā)三展較快三、規(guī)模三較大、三實(shí)力較三強(qiáng)的支三柱產(chǎn)業(yè)三，其中三工程機(jī)三械、汽三車制造三、家用三電器產(chǎn)三業(yè)，三此外電三子信息三、新材三料、生三物醫(yī)藥三等產(chǎn)業(yè)三也為長(zhǎng)三沙經(jīng)濟(jì)三發(fā)展作三出了重三大貢獻(xiàn)三，其中三前三大三產(chǎn)業(yè)對(duì)三長(zhǎng)沙規(guī)三模經(jīng)濟(jì)三增長(zhǎng)的三貢獻(xiàn)率三達(dá)到了20％以上三，先進(jìn)三制造、三電子信三息、新三材料、三生物醫(yī)三藥四大三產(chǎn)業(yè)正三是麓谷三園區(qū)的三核心，三占了麓三谷技工三貿(mào)總產(chǎn)三值的90％以上三?！伴L(zhǎng)沙發(fā)三展看工三業(yè)，工三業(yè)振興三看園區(qū)三，園區(qū)三崛起看三科技”這已經(jīng)三是長(zhǎng)沙三市上下三的共識(shí)三，很明三顯也是三市委、三市政府三發(fā)展工三業(yè)的決三策取向三。麓三谷正是三依托長(zhǎng)三沙”興三工強(qiáng)市三“戰(zhàn)略三步入了三快速發(fā)三展的道三路，通三過(guò)四大三產(chǎn)業(yè)基三地的快三速健康三發(fā)展，到201三0年，麓三谷將建三設(shè)成為三湖南高三新技術(shù)三產(chǎn)業(yè)的三聚集區(qū)三、新型三工業(yè)化三的示范三區(qū)、生三態(tài)新城三的樣板三區(qū)，力三爭(zhēng)高新三技術(shù)產(chǎn)三業(yè)技工三貿(mào)總收三入突破100三0億元。十一五三規(guī)劃為三麓谷發(fā)三展勾勒三了宏偉三藍(lán)圖產(chǎn)業(yè)結(jié)三構(gòu)優(yōu)化三升級(jí)的三目標(biāo)是三：產(chǎn)業(yè)三層次明三顯提升三，培育三形成產(chǎn)三業(yè)鏈條較長(zhǎng)、三創(chuàng)新能三力較強(qiáng)三的工程三機(jī)械、三汽車、三家電等三先進(jìn)制三造業(yè)集三群，形成一批三經(jīng)營(yíng)規(guī)三模、自三主知識(shí)三產(chǎn)權(quán)和三品牌影三響力居三國(guó)內(nèi)行三業(yè)領(lǐng)先三水平的現(xiàn)代企三業(yè)；建三成中部三地區(qū)最三具實(shí)力三的國(guó)家三生物、三軟件和三新材料三產(chǎn)業(yè)基地，新三興科技三型產(chǎn)業(yè)三成長(zhǎng)為三全市工三業(yè)的主三導(dǎo)產(chǎn)業(yè)三；文化三產(chǎn)業(yè)、三信息服務(wù)、現(xiàn)三代物流三、房地三產(chǎn)業(yè)等三續(xù)發(fā)展三提升，三初步構(gòu)三建形成三中心城三市服務(wù)經(jīng)濟(jì)格三局；高三效生態(tài)三農(nóng)業(yè)發(fā)三展走在三中部前三列。麓谷的三四大核三心產(chǎn)業(yè)三將是產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)優(yōu)三化的關(guān)三鍵。重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域工業(yè)空間布局十一五規(guī)劃幾大興奮點(diǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)一洲兩三岸建成三經(jīng)濟(jì)文三化景觀三帶,主要包三括河西新三城、星馬三新城、三一洲兩三岸、城三南新區(qū)三、四大三組團(tuán)。三河西新三城、星三馬新城三：加速三形成相三對(duì)獨(dú)立三的城市三次中心三和體現(xiàn)三城市科三教水準(zhǔn)三與產(chǎn)業(yè)三實(shí)力的三經(jīng)濟(jì)增三長(zhǎng)極。項(xiàng)目所三在區(qū)位三屬于河三西新城三將是重三點(diǎn)發(fā)展三區(qū)域之三一。聚焦兩三區(qū)：在三布局重三心上突三出長(zhǎng)沙三高新區(qū)三和經(jīng)濟(jì)三技術(shù)開三發(fā)區(qū)，三打造領(lǐng)三跑總部三的長(zhǎng)沙三工業(yè)“三雙核”三。其中三高新區(qū)三發(fā)展高三科技、三高附加三值的新三興產(chǎn)業(yè)三。項(xiàng)目依三托的麓三谷工業(yè)三園區(qū)是三高新區(qū)三的心臟三。專題研三究：麓谷規(guī)三劃與發(fā)三展研判——麓谷工三業(yè)園區(qū)三的產(chǎn)業(yè)三快速發(fā)三展、國(guó)三內(nèi)外高三科技企三業(yè)的進(jìn)三駐、高三素質(zhì)人三才的支三撐、高三起點(diǎn)的三遠(yuǎn)景規(guī)三劃都將三對(duì)項(xiàng)目三的發(fā)展三起到關(guān)三鍵作用三。長(zhǎng)沙高三新區(qū)200三0年新開三辟的一三個(gè)集中三產(chǎn)業(yè)園三區(qū)，三遠(yuǎn)景規(guī)三劃80平方公三里，先期三開發(fā)50平方公三里，目前三形成13平方公三里開發(fā)三規(guī)模。三爭(zhēng)取在201三0年達(dá)到25平方公三里的開發(fā)三規(guī)模。●麓谷園三區(qū)區(qū)位三交通條三件優(yōu)越：坐落于三風(fēng)景秀三麗的岳三麓山西三北角，三北臨319國(guó)道，三東枕湘三江，西三接城市三外環(huán)線三，園區(qū)三內(nèi)有楓三林路，三桐梓坡三路、麓三谷大道三、長(zhǎng)常三高速、三長(zhǎng)潭西三線高速三等交通三網(wǎng)絡(luò)?！窬奂?00多家高三新技術(shù)三企業(yè)：園區(qū)內(nèi)三電子信三息、先三進(jìn)制造三、新材三料、生三物醫(yī)藥三等四大三核心產(chǎn)三業(yè)生機(jī)三勃發(fā)，三目前聚三集了400多家高三新企業(yè)三，中聯(lián)三重科、三三辰卡三通、諾三基亞、三日立電三器等眾三多國(guó)內(nèi)三外知名三企業(yè)已三經(jīng)匯聚三麓谷?！袢窟_(dá)三產(chǎn)后可三形成500多億元三生產(chǎn)規(guī)三模到201三0年?duì)幦∪脊べQ(mào)三總收入三突破100三0億元。麓谷：三眾多先三天優(yōu)勢(shì)三于一身●人居生三態(tài)環(huán)境三優(yōu)美：園區(qū)依三山就勢(shì)三、立體三園林，40%的綠化三率和60%的植被三覆蓋率三，麓谷三廣場(chǎng)和三長(zhǎng)沙六三大生態(tài)三公園之三一的麓三谷公園三位于園三區(qū)核心三地帶。麓谷：三產(chǎn)業(yè)快三速發(fā)展三人三才快速三核聚產(chǎn)業(yè)快三速發(fā)展三的麓谷：聚集了400多家高三新企業(yè)以中聯(lián)三重科、三華泰重三工、東三洋電氣三等企業(yè)三為代表三的先進(jìn)三制造產(chǎn)三業(yè)集群以長(zhǎng)沙三軟件園三、電子三信息集三團(tuán)、湘三郵科技三、三辰三卡通為三代表的三軟件與三電子信三息產(chǎn)業(yè)三集群以杉杉三新材、三大陶科三技、博三云新材三料為三代表的三新材料三產(chǎn)業(yè)集三群以九芝三堂、雙三鶴醫(yī)藥三等企業(yè)三為代表三的生物三醫(yī)藥產(chǎn)三業(yè)集群四大產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三生機(jī)勃三發(fā)，園三區(qū)企業(yè)三全部達(dá)三產(chǎn)后可三形成500多億元三生產(chǎn)規(guī)三模此外眾三多國(guó)際三知名企三業(yè)已經(jīng)三將目光三聚焦到三了麓谷三，諾基三亞、摩三托羅拉三等世界三巨頭已三經(jīng)投資三麓谷。三近期世三界物流三業(yè)著名三企業(yè)“三普洛斯三”已三經(jīng)確定三進(jìn)駐麓三谷，總?cè)顿Y300三0萬(wàn)美金三，規(guī)劃三用地面三積16.三4萬(wàn)平方三米。人才聚三集的麓三谷：與產(chǎn)業(yè)三快速發(fā)三展相對(duì)三應(yīng)的同三時(shí)是大三量的高三科技人三才會(huì)聚三麓谷，三如以黃三伯云、三鐘志華三院士為三代表的三專家學(xué)三者、海三歸留學(xué)三生為代三表的創(chuàng)三業(yè)型企三業(yè)人才三、各大三企業(yè)的三管理人三員及高三技術(shù)人三才，目三前已經(jīng)三有近15萬(wàn)企業(yè)員三工。400多家高三新企業(yè)三，近15萬(wàn)高素三質(zhì)員工是相關(guān)三住宅及三相關(guān)配三套商業(yè)三市場(chǎng)的三發(fā)展基三石麓谷遠(yuǎn)三景規(guī)劃總體發(fā)三展目標(biāo)三：麓谷園三區(qū)遠(yuǎn)景三規(guī)劃80平方公里，先三期開發(fā)50平方公三里，目三前已經(jīng)三開發(fā)建三設(shè)13平方公三里,到201三0年規(guī)劃三建設(shè)25平方公三里。發(fā)展速三度：以每年2-3平方公三里的開發(fā)三速度推進(jìn)，十三一五期三間主要向西北三方向發(fā)三展。產(chǎn)業(yè)發(fā)三展目標(biāo)三：通過(guò)四三大核心三產(chǎn)業(yè)基三地的快速健康三發(fā)展，三到201三0年過(guò)四三大產(chǎn)業(yè)三基地的三快速健康發(fā)展三，到201三0年力爭(zhēng)三高新技三術(shù)產(chǎn)業(yè)三技工貿(mào)三總收入突破100三0億元。十一五三近期住三宅規(guī)劃：麓谷三三期控三規(guī)區(qū)域三。由長(zhǎng)常三高速公三路――麓云路――楓林三三路――西三環(huán)圍三合的區(qū)三域。整三個(gè)區(qū)域三總面積三為10.三04平方公里，三地面積三為225三.16萬(wàn)㎡。三近期建三設(shè)住宅三總面積為50.三99萬(wàn)㎡，三其中商三品房面三積為42.三01萬(wàn)㎡，保障性三住房面三積為8.9三8萬(wàn)㎡。90㎡以下套三型占總建設(shè)面三積的比三例控制三在67％以上三?！拔磥?lái)三的麓谷三科技新三城將是三技術(shù)密三集、人三才密集三、資本三密集最三大的生三態(tài)新城三?！眱?yōu)越的三宏觀環(huán)三境，將三為麓谷三房地產(chǎn)三帶來(lái)怎三樣的機(jī)三會(huì)？住宅類三物業(yè)市三場(chǎng)·隨著麓三谷的加三速發(fā)展三，眾多三國(guó)內(nèi)外三知名企三業(yè)的進(jìn)三駐，帶三來(lái)的大三量高素三質(zhì)人群三，安居三方能樂(lè)三業(yè)，對(duì)三置業(yè)麓三谷提供三了廣大三的客群三基礎(chǔ)，三政府在三十一五三期間，三規(guī)劃居三住用地三面積為225三.16萬(wàn)㎡。·近期建三設(shè)住宅三總面積三為50.三99萬(wàn)㎡三，平均三每年有三近40萬(wàn)㎡以三上的開三發(fā)規(guī)?！?guó)六條三的執(zhí)行三要求為90㎡以下套三型占三總建三設(shè)面積三的比例三控制在67％以上三。·企業(yè)的三進(jìn)駐，三帶來(lái)的三高科技三人才以三及未來(lái)三幾年麓三谷板塊三大量高三檔住宅三小區(qū)的三居民入三住，更三對(duì)麓谷三相對(duì)落三后的商三業(yè)和生三活配套三提出了三更高的三要求，三滿足幾三十萬(wàn)居三民的消三費(fèi)需求三將帶來(lái)三巨大的三消費(fèi)市三場(chǎng)。僅三僅以目三前麓谷近15萬(wàn)員工三計(jì)算，三按照06年長(zhǎng)沙三人均日三常消費(fèi)三支出106三79.三74元為三標(biāo)準(zhǔn)，三將帶來(lái)三近16億元的三巨大消三費(fèi)市場(chǎng)三。商業(yè)類三物業(yè)市三場(chǎng)區(qū)域房三地產(chǎn)市三場(chǎng)發(fā)展三現(xiàn)況與三機(jī)會(huì)分三析4——市場(chǎng)的三根本就三是供需三關(guān)系，三供需關(guān)三系是判三斷市場(chǎng)三發(fā)展前三景的重三要條件三。長(zhǎng)沙市三房地產(chǎn)三市場(chǎng)供三需現(xiàn)狀——總體均三衡三局部失三衡07年上半年長(zhǎng)沙及各區(qū)商品房、住宅供應(yīng)情況07年上半年長(zhǎng)沙及各區(qū)商品房、住宅銷售情況從200三7年上半三年的供三需分析三，岳麓三區(qū)銷售三面積遠(yuǎn)三遠(yuǎn)大于三批準(zhǔn)預(yù)三售面積三，出現(xiàn)三供不應(yīng)三求的局三面，存三量和增三量都出三現(xiàn)快速三銷售，三從全市三來(lái)看，三岳麓區(qū)三銷售總?cè)績(jī)H次三于雨花三區(qū)及天三心區(qū)，三隨著下三半年岳三麓區(qū)大三量新盤三上市，三出現(xiàn)供三需兩旺三的局面三，價(jià)格三大幅提三升。岳麓區(qū)三：出現(xiàn)三供不應(yīng)三求，價(jià)三格快速三飚升1、供應(yīng)三情況200三7年上半三年，長(zhǎng)三沙市純?nèi)唐贩咳?、住宅三各批?zhǔn)三預(yù)售304三.59萬(wàn)㎡、252三.11萬(wàn)㎡，三同比增三長(zhǎng)11.三64%、5.9三6%，住宅三占商品三房批準(zhǔn)三預(yù)售總?cè)康?2.三77%。住宅三批準(zhǔn)預(yù)三售的套三均面積三為106三.43三㎡，面積三同比縮小6.1三6%。從各區(qū)三情況來(lái)三看，開三福區(qū)、三雨花區(qū)三、芙蓉三區(qū)商品三房批準(zhǔn)三預(yù)售同三比有較三大增幅三，天心三區(qū)、岳三麓區(qū)批三準(zhǔn)預(yù)售同三比負(fù)增三長(zhǎng)。2、銷售三情況200三7年上半三年，長(zhǎng)三沙市商三品房、三住宅累三計(jì)銷售404三.72萬(wàn)㎡、360三.64萬(wàn)㎡，三同比增三長(zhǎng)59.三84%、58.三60%，住宅三銷售占三商品房三銷售總?cè)康?9.三11%，其銷三售的套三均面積三為110三.89三㎡，面積三同比縮三小7.3三5%。200三7年上半三年我市三純商品三住宅供三銷比為0.7三0：1。從各區(qū)三情況來(lái)三看，岳三麓區(qū)、三芙蓉區(qū)三供應(yīng)量三僅為銷售量的三一半，三供應(yīng)量三的嚴(yán)重三不足，三使此二三區(qū)成為三我市價(jià)三格上漲三速度較三快的區(qū)三域。長(zhǎng)沙市三商品房三價(jià)格回三顧與走三勢(shì)展望06年，商三品房均三價(jià)為299三1元\㎡，同三比下跌1.2三9％；但三并不意三味著房三價(jià)下跌,商品住三宅平均三售價(jià)為269三1元\㎡，同三比上漲5.9三9％，商三品住宅三價(jià)格仍三呈上升三態(tài)勢(shì)三。中心城三區(qū)商品三住宅均三價(jià)407三8元\㎡，同三比上漲13.三78％，三價(jià)格漲三幅最大三的是中三心城區(qū)三與二環(huán)三之間的三樓盤。06年無(wú)論三是商品三房，還三是商品三住宅，三岳麓區(qū)三成交均三價(jià)均為三全市最三低，分三別為254三2元\㎡和237三8元\㎡，三但07年隨著三一些品三質(zhì)大盤三的上市三，價(jià)格三得到大三幅提升三，部分三樓盤已三經(jīng)突破450三0元\㎡。從我們?nèi)壳傲巳獾拈L(zhǎng)三沙市場(chǎng)三來(lái)看，三均價(jià)在400三0以下的三商品住三宅將越三來(lái)越稀三缺，07年房?jī)r(jià)三仍將繼三續(xù)抬升三，隨著三國(guó)家的三調(diào)控政三策逐漸三顯現(xiàn)成三效，08年房?jī)r(jià)三將趨于三更加理三性，增三幅趨緩三。長(zhǎng)沙房三地產(chǎn)發(fā)三展?jié)摿θ窬謱?duì)三比區(qū)域區(qū)域優(yōu)勢(shì)價(jià)格主要物業(yè)形態(tài)北城新河三角洲、兩館一廳；交通便利，機(jī)遇：“北聚”增速：中提升空間：大住宅、商業(yè)中城傳統(tǒng)中央?yún)^(qū)，配套相當(dāng)成熟，商業(yè)氛圍濃厚厚。機(jī)遇：“西拓”、“長(zhǎng)望融城”增速：快提升空間：中公寓、寫字樓、商業(yè)東城發(fā)展成熟區(qū)，配套成熟，高品質(zhì)住宅云集，居住環(huán)境優(yōu)越。機(jī)遇：“東提”增速：慢提升空間：中住宅、商業(yè)南城省府變遷給南城帶來(lái)生機(jī)，融城讓南城發(fā)力，發(fā)展?jié)摿皺C(jī)遇雙雙走高，受關(guān)注度日益升溫。機(jī)遇：“南進(jìn)”、“融城”、未來(lái)核心區(qū)增速：快提升空間：大住宅麓南自然資源優(yōu)越，文化氛圍突出，人居環(huán)境得天獨(dú)厚，機(jī)遇：“西拓”、“長(zhǎng)望融城”增速：中提升空間：中別墅、住宅麓北市府的西遷帶動(dòng)了區(qū)域發(fā)展，人文氛圍濃厚，西部有麓谷科技園產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)區(qū)域加速發(fā)展。土地資源儲(chǔ)備豐富，必將成為未來(lái)角逐的焦點(diǎn)。增速：快提升空間：大別墅、住宅商業(yè)星沙工業(yè)發(fā)達(dá)，公建配套齊備。機(jī)遇：未來(lái)長(zhǎng)沙第六區(qū)，增速：慢提升空間：大別墅、住宅麓南片三區(qū)供給三概況麓南片三區(qū)自然環(huán)三境和人三文環(huán)境三得天獨(dú)三厚，岳三麓山為三國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景三區(qū)，片三區(qū)集長(zhǎng)三沙“山三水洲城三”的城三市風(fēng)貌三特色于三一體，三擁有其三它片區(qū)三無(wú)法復(fù)三制的先三天資源三優(yōu)勢(shì)。三逐漸形三成了高檔豪三宅成片三開發(fā)，三新都市三主義社三區(qū)大規(guī)三模開發(fā)的趨勢(shì)三。位置：猴子石大橋西行5000米占地面積：86.5萬(wàn)㎡，二期26萬(wàn)㎡建筑面積：36萬(wàn)左右容積率：0.36綠化率：46％（不包括山林面積）總戶數(shù)：1500戶，二期330套陽(yáng)光100香格里·麓山別墅位置：猴子石大橋西頭北側(cè)占地面積：659569㎡建筑面積：120萬(wàn)㎡，分4期容積率：2.49綠化率：40％總戶數(shù)：6500多戶麓北片三區(qū)供給三現(xiàn)狀麓北板三塊隨著市三委市政三府的西三遷和岳三麓區(qū)政三府新址三啟用，三岳麓大三道、金三星大道三、銀杉三大道、三銀盆嶺三路、岳三華路的三修建以三及基礎(chǔ)三設(shè)施的三快速完三善，加三上河西三的湖湘三文化底三蘊(yùn)以及三得天獨(dú)三厚的自三然環(huán)境三，優(yōu)越三居住環(huán)三境得到三市民的三認(rèn)可，三人氣指三數(shù)急升三。旺盛三的消費(fèi)三需求及三擁有天三賦優(yōu)勢(shì)三的山水三資源，三為開發(fā)三新一代高檔景三觀樓盤奠定了三堅(jiān)實(shí)的三支撐，三外來(lái)發(fā)三展商（三如和記三黃埔、三深圳卓三越、深三圳南山三等）與三本地發(fā)三展商紛三紛強(qiáng)力三搶灘。位置：金星大道與銀杉路交匯處占地面積:666972.36平方米總建筑面積:1000000平方米容積率：1.80，綠化率48%戶數(shù)：一期公寓1080套，別墅107套玫瑰園卓越·蔚藍(lán)海岸位置：金星大道與含光路交匯處占地面積:372000平方米總建筑面積:443056平方米，容積率：1.56，綠化率43%周期：分四期開發(fā)本案所三處核心三板塊——麓谷片三區(qū)供給三現(xiàn)狀麓谷板三塊隨著麓三谷工業(yè)三園區(qū)的三區(qū)域規(guī)三劃、核三心產(chǎn)業(yè)三的快速三發(fā)展、三優(yōu)越的三政策條三件、秀三麗的生三態(tài)環(huán)境三、各種三配套設(shè)三施的不三斷完善三以及帶三來(lái)的高三素質(zhì)人三群，麓三谷板塊三的房地三產(chǎn)市場(chǎng)三也是進(jìn)三入了快三速發(fā)展三階段，三已經(jīng)成三了長(zhǎng)三沙樓市三一股不三可小視三的力量三，由前三期麓谷e家人，三麓谷雅三園、麓三谷加州三陽(yáng)光等三中檔樓三盤的開三發(fā)，發(fā)三展到目三前標(biāo)志三麓谷坐三標(biāo)、湘三麓國(guó)際三的高品三質(zhì)樓盤三，整體三以麓谷三公園為三核心快三速發(fā)展三，項(xiàng)目三基本以三“生態(tài)三、麓谷三工業(yè)園三區(qū)產(chǎn)業(yè)三發(fā)展”三等概念三為主要三賣點(diǎn)。位置：三麓楓路61號(hào)占地面三積:77三715平方米總建筑三面積:20三040三5平方米容積率三：2.6三1，綠化三率35%產(chǎn)品類三型：疊三加洋房三、寬景三洋房、電梯小三高層湘麓國(guó)三際標(biāo)志麓三谷坐標(biāo)位置：三長(zhǎng)沙高三新區(qū)麓三谷中心三區(qū)占地面三積:32三691平方米總建筑三面積:70三341平方米三，容積率三：2，綠化三率35%產(chǎn)品類三型：寫三字樓、三公寓、三商業(yè)中三心岳麓區(qū)三的產(chǎn)品三主流供三給模式三總結(jié)MODELB歐美風(fēng)情低密度住宅·以類別墅的花園洋房啟動(dòng)市場(chǎng)的低密度住宅產(chǎn)品。如：卓越·蔚藍(lán)海岸、南山·蘇迪亞諾等MODELD宜居型住宅·處于配套較為齊全，居住氛圍較為成熟的城市次中心區(qū)域的宜居型住宅產(chǎn)品。如：香?！の靼?、星藍(lán)灣等MODELA新都市中心豪宅

依傍新的行政中心和未來(lái)都市概念所建設(shè)的高密度住宅。如：美林·銀谷MOD三EL三C高品質(zhì)三復(fù)合型三郊區(qū)大三盤處于城三市邊緣三地帶，三通過(guò)社三區(qū)內(nèi)部三景觀及三建筑形三態(tài)營(yíng)造三品質(zhì)感三．建筑形三態(tài)有聯(lián)三排、花三園洋房三、小高三層等，三社區(qū)規(guī)三模大，三內(nèi)部配三套完善三如：玫三瑰園專題研三究：麓谷地三產(chǎn)格局三與歷程——隨著02年以來(lái)三麓谷園三區(qū)的產(chǎn)三業(yè)快速三發(fā)展，三園區(qū)各三種配套三設(shè)施的三不斷完三善，麓三谷板塊三的房地三產(chǎn)行業(yè)三已經(jīng)進(jìn)三入了快三速發(fā)展三的階段三，成為三河西乃三至長(zhǎng)沙三地產(chǎn)一三股不可三小視的三力量。1、低價(jià)三產(chǎn)品入三市拉開三了麓谷三板塊的三序幕05年麓谷E家人、三麓谷雅三園、陽(yáng)三明山莊三、麓谷三錦園、三麓谷.沐春園三等眾多三麓谷板三塊的集三體亮相三，加上三附近一三些算是三麓谷板三塊外延三的樓盤三如廣廈三新苑、三時(shí)代天三驕、咸三嘉新村三等，宣三告著麓三谷板塊三板塊已三經(jīng)成為三長(zhǎng)沙地三產(chǎn)不可三忽略的三一個(gè)部三分。陽(yáng)明山三莊三期占地209畝，總?cè)?萬(wàn)容積率三：3.5三9，綠化三率：32%產(chǎn)品：三小高層05年均價(jià)三：200三0元/平米市場(chǎng)分三析：當(dāng)時(shí)這三些項(xiàng)目三普遍以三低價(jià)入三市，成三為長(zhǎng)沙三低價(jià)房三源相對(duì)三集中的三板塊，三據(jù)我們?nèi)私猱?dāng)三時(shí)麓谷三的住宅三銷售都三不是特三別理想三，銷售三去化速三度較慢三，小高三層去化三不如多三層。我三們判斷三銷售情三況不佳三存在以三下原因三：1、規(guī)劃進(jìn)三度的不三同步。當(dāng)時(shí)企三業(yè)進(jìn)駐三率低，三但是住三宅項(xiàng)目三已經(jīng)是三“兵馬三未動(dòng)、三糧草先三行”了三，開始三先行大三張旗鼓三的做起三來(lái)2、社區(qū)三的不成三熟。雖然拉三通了道三路，但三是交通三并不方三便；生三活購(gòu)物三場(chǎng)所完三全沒(méi)有三；3、小高層三項(xiàng)目在三當(dāng)時(shí)并三不是最三適合麓三谷園區(qū)三的住宅三形態(tài)。多層跟三別墅仍三是主要三選擇。麓谷e家人：總建8.7萬(wàn)、容三積率：2.7綠化率三：32.三6%產(chǎn)品：三小高層05年均價(jià)三：185三0元/平米麓谷錦三園：總建：8.8萬(wàn)容積率三：0.5三7綠化率三：48%產(chǎn)品：三聯(lián)排別三墅05年售價(jià)三：300三0-3三480元/平米，三以小高三層價(jià)格三購(gòu)買別三墅2.1品質(zhì)時(shí)三代來(lái)臨三，麓谷三漸入開三發(fā)高潮三：湘麓三國(guó)際[項(xiàng)目簡(jiǎn)三介]湘麓國(guó)三際位于三麓谷核三心區(qū)域三，項(xiàng)目三規(guī)劃由三寬景洋三房、電三梯小高三層構(gòu)成三，總建三筑面積三：200三405三.68平方米三，將項(xiàng)三目打造三成具有三國(guó)內(nèi)一三流水平三的標(biāo)志三性高品三質(zhì)公園三進(jìn)湖全三享社區(qū)三。[產(chǎn)品類三型]寬景洋三房、電三梯小高三層[戶型及三面積]兩居到三五居一三應(yīng)俱全三，80-三230平方米三多種面三積可供三選擇，三以二房三二廳和三三房二三廳為主三流戶型三，配以三四房以三上大面三積寬景三洋房湘麓國(guó)三際：項(xiàng)目依三托于麓三谷生態(tài)三公園獨(dú)三特的湖三景優(yōu)勢(shì)三，打造三高品質(zhì)三居住小三區(qū)，項(xiàng)三目戶型三設(shè)計(jì)及三景觀設(shè)三計(jì)都比三較好，三目前銷三售情況三良好，三均價(jià)為290三0元/平米，三一期已三經(jīng)基本三售完，三僅剩余三部分大三戶型。2.2品質(zhì)時(shí)三代來(lái)臨三，麓谷三漸入開三發(fā)高潮——加州陽(yáng)三光[項(xiàng)目簡(jiǎn)三介]麓谷·加州陽(yáng)三光項(xiàng)目三位于麓三谷高開三區(qū)的中三心位置三，北面三是高開三區(qū)管委三會(huì)，東三面緊鄰20萬(wàn)平方三米的麓三谷生態(tài)三公園。三項(xiàng)目總?cè)嫉孛嫒e約126畝，總?cè)ㄖ嫒e為20萬(wàn)平方三米，綠三化率達(dá)三到了37％。[產(chǎn)品類三型]項(xiàng)目分三東、西三組團(tuán)兩三期開發(fā)三。東組三團(tuán)總建三筑面積三為9萬(wàn)多平三方米，三由19棟11層－17層的住三宅和酒三店式公三寓以及三商鋪組三成。[戶型及三面積]主力戶三型是三三房?jī)蓮d三，面積三從115三.99三㎡-1三24.三2㎡；二房三二廳81.三99㎡－84.三4㎡；四房三二廳151三.93三㎡。加州陽(yáng)三光：項(xiàng)目主三賣點(diǎn)也三是20萬(wàn)平米三的麓谷三生態(tài)公三園，從三產(chǎn)品上三來(lái)說(shuō)沒(méi)三有創(chuàng)新三，中規(guī)三中矩，三沒(méi)有太三多特色三，目前三銷售情三況不容三樂(lè)觀，三今年7月快要三交房的三情況下三，各種三戶型均三有房源三，目前三均價(jià)在270三0元/㎡,說(shuō)明目三前在麓三谷板塊三，沒(méi)有三核心賣三點(diǎn)的產(chǎn)三品難以三獲得消三費(fèi)者的三追捧。2.3品質(zhì)時(shí)三代來(lái)臨三，麓谷三漸入開三發(fā)高潮——麓谷坐三標(biāo)[項(xiàng)目簡(jiǎn)三介]項(xiàng)目是三由湖南三標(biāo)志房三地產(chǎn)開三發(fā)有限三公司開三發(fā)的一三座集商三務(wù)、辦三公、商三業(yè)、公三寓為一三體的EOD創(chuàng)造力三經(jīng)濟(jì)基三地。麓三谷坐標(biāo)三總用地三面積為326三91平方米三，總建三筑面積三為703三41平方米,整個(gè)建三筑群形三成穩(wěn)重三、大氣三、開放三、通透三和自然三的建筑三風(fēng)貌。[產(chǎn)品類三型]由一棟16層的寫三字樓（A座）、三三棟12層的公三寓（B.C三.D座）、三兩棟3層的商三業(yè)中心三（E.F座）組三成[戶型及三面積]主力戶三型為三三房?jī)蓮d三，面積三在140三㎡左右，三精裝小三戶型公三寓麓谷坐三標(biāo)：提出了EOD創(chuàng)造力三經(jīng)濟(jì)基三地的獨(dú)三特概念三，作為三麓谷第三一家集三商務(wù)、三寫字樓三、公寓三的綜合三型項(xiàng)目三，從定三位上來(lái)三看，項(xiàng)三目整體三是偏商三務(wù)，共三享麓谷三產(chǎn)業(yè)經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三的成果三，差異三化的定三位獲得三了市場(chǎng)三的關(guān)注三，此外三高端的三品質(zhì)也三得到了三市場(chǎng)的三認(rèn)可，三但銷售三情況卻三不是開三發(fā)商期三待的火三爆，主三要原因三仍是價(jià)三格偏高三，目前三全裝公三寓起價(jià)470三0元，精三裝寫字三樓起價(jià)400三0左右，三相對(duì)麓三谷周邊三項(xiàng)目不三到300三0元/㎡的均價(jià)三，難以三獲得熱三捧未來(lái)，三麓谷地三產(chǎn)將是三一場(chǎng)貴三客云集三的豪華三盛宴目前麓三谷地產(chǎn)三主要是三圍繞麓三谷廣場(chǎng)三、麓谷三生態(tài)公三園為核三心，向三周邊發(fā)三展，周邊的三地塊大三部分已三名花有三主，現(xiàn)三場(chǎng)看到三的也是三推土機(jī)三繁忙的三施工情三景。高新產(chǎn)三業(yè)的快三速發(fā)展三，以及三麓谷板三塊的不三斷成熟三，各大三投資者三已經(jīng)將三目光聚三集到了三這塊風(fēng)三景秀麗三的寶地三，隨著三麓谷每三年2-3公里的開發(fā)三速度，三未來(lái)主三要向西北方三向發(fā)展的三格局，麓谷三房地產(chǎn)三的豪華三盛宴即三將上映三。未來(lái)麓三谷主要三供應(yīng)項(xiàng)三目信息三說(shuō)明：綠之城三：麓谷新三城北部三，規(guī)劃三面積130三0畝，總?cè)顿Y10億元，三將是長(zhǎng)三沙最大三、最完三整的原三生態(tài)山三水景觀三商業(yè)住三宅項(xiàng)目三，分“三精英村三”、“三專家村三”、“三度假村三”三個(gè)三部分。麓谷大三邸：位于長(zhǎng)三寧路與三麓云路三交匯處三西北角三，項(xiàng)目三占地127三.35畝麓谷數(shù)三碼港：桐梓坡三路與麓三松路交三匯處西三北角，三占地面三積約45畝，擬三建面積三約4萬(wàn)余平三方米，三總投資三約1.8億元。規(guī)劃中三的大型三公共設(shè)三施還有三科技會(huì)三展中心三，進(jìn)入三招商階三段的商三務(wù)設(shè)施三有一家三五星級(jí)三酒店，三高新大三酒店，三以及高三新國(guó)際三實(shí)驗(yàn)小三學(xué)等。三眾多地三產(chǎn)商都三把目光三瞄準(zhǔn)了三大型高三科技企三業(yè)以及三入園的三世界500強(qiáng)企業(yè)三的高級(jí)三管理和三技術(shù)人三員，加三之得天三獨(dú)厚的三環(huán)境優(yōu)三勢(shì)，可三以預(yù)計(jì)三麓谷地三產(chǎn)將是三一場(chǎng)貴三客云集三的豪華三盛宴。項(xiàng)目未三來(lái)將面三臨的全三方位的三競(jìng)爭(zhēng)格三局一、與三依托桐三梓坡路三輻射沿三線樓盤三的競(jìng)爭(zhēng)三；二、與三市政府三、西站三板塊的三精品住三宅的正三面交鋒三；三、與三楓林路三延伸帶三來(lái)的高三性價(jià)比三產(chǎn)品競(jìng)?cè)隣?zhēng)；四、與三金星大三道郊區(qū)三超級(jí)大三盤的低三密度創(chuàng)三新產(chǎn)品三（如情三景洋房三＼中小三戶型樓三盤）的三競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)范三圍：本項(xiàng)目三處于麓三谷新城三板塊，三不但面三臨麓谷三區(qū)域板三塊內(nèi)的三樓盤競(jìng)?cè)隣?zhēng)，還三將面臨三著來(lái)自三多個(gè)競(jìng)?cè)隣?zhēng)圈層三項(xiàng)目的三激烈競(jìng)?cè)隣?zhēng)，因三此項(xiàng)目三必須采三取一個(gè)三差異化三的定位三與開發(fā)三模式，三實(shí)現(xiàn)項(xiàng)三目成功三突圍，三從而跳三出區(qū)域三市場(chǎng)的三限制。項(xiàng)目研三判結(jié)論三：從總體三競(jìng)爭(zhēng)看三：區(qū)域推三盤量大三，市場(chǎng)三容量有三限,競(jìng)爭(zhēng)將三較為激三烈！從產(chǎn)品三競(jìng)爭(zhēng)看:產(chǎn)品供三應(yīng)量大,未來(lái)產(chǎn)三品同質(zhì)三化嚴(yán)重三，直接三競(jìng)爭(zhēng)激三烈！從項(xiàng)目三自身看三：無(wú)論規(guī)三模、容三積率、三產(chǎn)品魅三力等先三天條件三，還是三從未來(lái)三的營(yíng)銷三位置，三本項(xiàng)目三均不占三明顯優(yōu)三勢(shì)！1、在區(qū)三域內(nèi)項(xiàng)三目之間三直接“赤裸搏三擊”，本項(xiàng)三目不占三優(yōu)勢(shì)！2、借助三區(qū)域發(fā)三展成熟三度以及三湘麓國(guó)三際＼加三州陽(yáng)光三＼萊茵三城等項(xiàng)三目的市三場(chǎng)影響三力?。场⒈救?xiàng)目緊三靠桐梓三坡路路三、麓松三路，交三通便利三，具有三較大的三升值空三間。采取借三勢(shì)及市三場(chǎng)補(bǔ)缺三策略，三尋找差三異化將三是本項(xiàng)三目成功三開發(fā)的三關(guān)鍵之三所在！本案未三來(lái)市場(chǎng)三發(fā)展機(jī)三會(huì)一、城三市化的三快速發(fā)三展，本三項(xiàng)目依三托于城三市快速三干道及三麓谷工三業(yè)園，三將成為三長(zhǎng)沙房三地產(chǎn)的三熱點(diǎn)區(qū)三域。低容積三、低密三度、高三品質(zhì)樓三盤受市三場(chǎng)追捧三。二、伴三隨著城三區(qū)土地三的供應(yīng)三量減小三，城區(qū)三高品質(zhì)三宜居項(xiàng)三目逐漸三稀缺。項(xiàng)目地三段價(jià)值三凸顯，三具有很三大的升三值空間三。三、長(zhǎng)三沙房?jī)r(jià)三的持續(xù)三快速上三漲，將三會(huì)讓大三量的首三次置業(yè)三的客戶三在購(gòu)房三面積上三“求小三”，在三地段上三適當(dāng)“三求遠(yuǎn)”三的置業(yè)三心理轉(zhuǎn)三變?；谝匀暇C合三分析三本案的三發(fā)展機(jī)三會(huì)在于三：本案競(jìng)?cè)隣?zhēng)戰(zhàn)略三選擇本案的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略成本為三先以投資三利潤(rùn)為三核心，增加住三宅容積三率，提高三建筑密三度，通三過(guò)大幅三降低土三地成本三的方式三來(lái)奪取三價(jià)格優(yōu)三勢(shì)。差異優(yōu)三勢(shì)項(xiàng)目概三念的差三異化吸三引點(diǎn)特殊資三源的擁三有四處出三擊（范三圍較廣三的目標(biāo)三）專注優(yōu)三勢(shì)打造TOW三NHO三USE、低密三度住宅三等高端三產(chǎn)品，窄化市三場(chǎng)，獲三得高利三潤(rùn)率。低成本差異化特定市三場(chǎng)（范三圍較窄三的目標(biāo)三）如何與三其他項(xiàng)三目相抗三衡？界定競(jìng)?cè)隣?zhēng)范圍三與樓盤3混合5集中的差別化1低價(jià)/低附加三值7這些戰(zhàn)三略有可三能導(dǎo)致三最終失三敗本案綜三合分析三來(lái)看其三項(xiàng)目在三區(qū)域內(nèi)三沒(méi)有核三心競(jìng)爭(zhēng)三優(yōu)勢(shì)的三情況下三，直接三與周邊三各大品三質(zhì)樓盤三進(jìn)行正三面沖突三，將面三臨較大三的風(fēng)險(xiǎn)三。如何借三助板塊三內(nèi)的開三發(fā)熱潮三，采取三借勢(shì)與三市場(chǎng)補(bǔ)三缺機(jī)會(huì)三，尋找三項(xiàng)目差三異化，三高性價(jià)三比將是三本案成三功開發(fā)三的關(guān)鍵三。本案的三戰(zhàn)略鐘三選擇低價(jià)格高低附加值高2低價(jià)格4差異化68誰(shuí)是本三案的目三標(biāo)消費(fèi)三群體？讓我們?nèi)匀暼菭I(yíng)銷三的理念三，透視三長(zhǎng)沙消三費(fèi)者的三購(gòu)房需三求和品三味之選三，去尋三找屬于三我們的三目標(biāo)客三戶群……本案的三差異化三發(fā)展的三實(shí)現(xiàn)途三徑客戶差三異化產(chǎn)品魅三力化概念包三裝情感三化在超級(jí)三大盤紛三紛搶灘三的郊區(qū),如何精三確的找三準(zhǔn)屬于三未來(lái)項(xiàng)三目的目三標(biāo)客群,避免與三周邊項(xiàng)三目的直三接客源三之爭(zhēng)在項(xiàng)目三前期產(chǎn)三品基本三確定的三情況下,客戶差三異化將三是項(xiàng)目三差異化三策略的三核心:圍繞主三力的目三標(biāo)客群,在前期三產(chǎn)品的三基礎(chǔ)上,怎樣提三升產(chǎn)品三的魅力三與附加三值獲得三他們的三認(rèn)可將好的三產(chǎn)品在三概念包三裝上,利用情三感打動(dòng)三目標(biāo)客三群,獲得消三費(fèi)者的三共鳴

項(xiàng)目深度認(rèn)識(shí)與問(wèn)題提出5知己知三彼，結(jié)三合地塊三特征創(chuàng)三造項(xiàng)目三核心競(jìng)?cè)隣?zhēng)力——項(xiàng)目宗三地分析三［地塊／三指標(biāo)］A地塊B地塊項(xiàng)目背三景信息三：本項(xiàng)目三位于麓三谷高科三技開發(fā)三區(qū)內(nèi)，三處于長(zhǎng)沙市三麓谷高三新開發(fā)三區(qū)桐梓三坡西路三與麓松三路交匯三處東南三角。項(xiàng)目產(chǎn)三品為小三高層住三宅、配三套商業(yè)三。項(xiàng)目經(jīng)三濟(jì)指標(biāo)地塊容三積率:2.三0土地使三用年限三：70年建筑限三高：36米地塊外三部環(huán)境［四至三：區(qū)位三／交通三／配套三］北南西東項(xiàng)目宗地地塊北三臨桐梓三坡西路三，對(duì)面三為100三0多畝的三原生