房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識與成本控制培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)開發(fā)

基礎(chǔ)知識與成本控制房地產(chǎn)發(fā)展史第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程第二節(jié)房地產(chǎn)項目成本控制第三節(jié)

第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展史

1、房地產(chǎn)開發(fā)基本概念2、房地產(chǎn)的起源3、房地產(chǎn)經(jīng)歷的4個階段4、房地產(chǎn)經(jīng)歷的3個時代

1）、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施。

2、房地產(chǎn)起源1980年4月，鄧小平同志提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設(shè)想，從此拉開了住房制度改革的序幕，中國的房地產(chǎn)才開始進(jìn)入起步階段。

3、房地產(chǎn)經(jīng)歷4個階段1）、1979-1991年，房地產(chǎn)市場萌芽階2）、1991-1999年，房地產(chǎn)炒作與調(diào)整階段3）、1999-2007年，房地產(chǎn)快速發(fā)展階段4）、2007-2012年，房地產(chǎn)調(diào)整階段；4、房地產(chǎn)經(jīng)歷的3個時代第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程有四個階段1、項目立項階段2、項目前期準(zhǔn)備階段3、項目建設(shè)階段4、項目銷售及售后服務(wù)階段1、項目立項階段1.1、地塊可行性研究報告1.2、土地競拍、辦理土地使用證1.3、申領(lǐng)項目《選址意見書》和《項目立項批文》1.4、申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知書等文件1.5、申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2、項目前期準(zhǔn)備階段2.1、選擇地勘單位和設(shè)計單位2.2、申領(lǐng)《工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》2.3、做好“三通一平”工作2.4、選擇總承包單位和監(jiān)理單位3、項目建設(shè)階段3.1、總承包單位進(jìn)場3.2、施工過程中加強(qiáng)項目工程管理與監(jiān)控3.3、項目竣工驗收項目部進(jìn)場前工作準(zhǔn)備計劃4、項目銷售及售后服務(wù)階段4.1、與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同4.2、申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》4.3、辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)4.4、做好物業(yè)管理2、房地產(chǎn)的五證書

一

建設(shè)用地規(guī)劃許可證二、國有土地使用證三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證四、建設(shè)工程施工許可證五、銷售許可證第三節(jié)、房地產(chǎn)項目成本控制成本控制管理：1、成本控制的概念2、房地產(chǎn)項目成本組成3、成本控制的方法4、成本控制的組織措施5、成本的全過程控制6、建筑安裝工程成本1、成本控制的概念1.1、成本的概念：是指企業(yè)為完成項目任務(wù)所耗費(fèi)的各項生產(chǎn)費(fèi)用的總和。1.2、控制的概念：通俗地說，控就是掌握，制就是限制。從科學(xué)的定義來說，控制是指按照一定的條件和預(yù)定的目標(biāo)，對一個過程或一系列事件施加影響，使其達(dá)到預(yù)定目標(biāo)的一種有組織的行動。1.3、成本控制的概念：而成本控制就是根據(jù)預(yù)定的成本目標(biāo)，對實際生產(chǎn)經(jīng)營活動中的一切生產(chǎn)資料消耗進(jìn)行指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)偏差，及時糾正，以保證更好地實現(xiàn)預(yù)定的成本目標(biāo)，促使成本不斷降低。2、房地產(chǎn)項目成本組成

（1）、土地成本（2）、前期工程成本（3）、建筑安裝工程成本（4）、市政公共設(shè)施費(fèi)（5）、企業(yè)管理費(fèi)（6）、貸款利息（7）、稅費(fèi)（8）、其它管理費(fèi)2.1、房地三產(chǎn)項目三各成本三具體內(nèi)三容2.1三1）土地成三本（房地三產(chǎn)開發(fā)三多以拍三賣而取三得土地三。因此三土地費(fèi)三用約占三整個成三本構(gòu)成三的20-三30%，并有三進(jìn)一步三上升的三趨勢）2.1三.2）前期工三程成本（包括三：可行三性研究三費(fèi)、前三期規(guī)劃三設(shè)計、三施工圖三設(shè)計費(fèi)三、地質(zhì)三勘查費(fèi)三以及現(xiàn)三場“三三通一平三”等。三它在整三個成本三構(gòu)成中三所占比三例為6%）2.1三.3）建筑安三裝工程三成本（是指三房屋建三造過程三中所直三接或間三接發(fā)生三的建筑三工程、三設(shè)備及三安裝工三程費(fèi)等三。在整三個成本三構(gòu)成中三所占比三例較大三，約占40-三50%）2.1三.4）市政公三共設(shè)施三費(fèi)（包括三基礎(chǔ)設(shè)三施和公三共配套三設(shè)施費(fèi)三兩部分三，基礎(chǔ)設(shè)三施費(fèi)是指道三路、自三來水、三污水、三電力、三電信、三綠化等三的建設(shè)三費(fèi)用。公共配三套設(shè)施三費(fèi)是指在三用地內(nèi)三建設(shè)的三為居民三提供配三套服務(wù)三的各種三非盈利三性的公三共設(shè)施三：如學(xué)三校、幼三兒園、三醫(yī)院等三）和各三種盈利三性的配三套設(shè)施三如菜市三場、超三市等所三發(fā)生的三費(fèi)用。三在房地三產(chǎn)開發(fā)三成本構(gòu)三成中約三占10-三20%）2.1三.5）管理費(fèi)（開發(fā)三公司管三理人員三工資、三辦公費(fèi)三、差旅三費(fèi)、養(yǎng)三老保險三費(fèi)等。三在房地三產(chǎn)開發(fā)三成本構(gòu)三成中約三占2%）2.1三.6）貸款利三息（房地三產(chǎn)因開三發(fā)周期三長，投三資數(shù)額三大，必三須借助三銀行。三因融資三額度大三小不確三定，在三房地產(chǎn)三開發(fā)成三本構(gòu)成三中比例三不穩(wěn)定三）2.1三.7）稅費(fèi)（包括三兩部分三：稅收三和行政三性費(fèi)用三。行政性三費(fèi)用是指由三地方政三府和各三級行政三主管部三門向房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三收取的三費(fèi)用，三項目繁三多且不三規(guī)范。三包括征三地管理三費(fèi)、商三品房交三易管理三費(fèi)、人三防費(fèi)、三煤氣增三容費(fèi)。三在房地三產(chǎn)開發(fā)三成本構(gòu)三成中約三占10-三15%）2.1三.8）其它管三理費(fèi)（銷售三廣告費(fèi)三，各種三不可預(yù)三見費(fèi)用三等。在三房地產(chǎn)三開發(fā)成三本構(gòu)成三中約占5-1三0%）3、成本三控制的三方法1）、全三過程成三本控制2）、全三方位成三本控制3）、全三員成本三控制4、成本三控制的三組織措三施4.1、成立三成本控三制小組三，由公三司總經(jīng)三理牽頭三。定期三（季或三半年）三對各個三項目的三開發(fā)成三本進(jìn)行三全面的三分析、三評估、三檢查，三對成本三異常變?nèi)齽忧闆r三及時預(yù)三警并提三出解決三措施。4.2、在項三目開始三階段建三立成本三控制目三標(biāo)，并三將目標(biāo)三分解（三即按土三建、裝三飾、水三電、消三防、弱三電、綠三化等）三責(zé)任落三實到部三門和人三頭。5、成本三全過程三控制5.1、土地三成本5.2、前期工三程成本5.3、建筑安三裝工程三成本5.4、市政三公共設(shè)三施費(fèi)5.5、企業(yè)三管理費(fèi)5.6、貸款三利息5.7、稅費(fèi)5.8、其它三管理費(fèi)5.2、前期三工程成三本5.2三.1、可行三性研究三報告階三段5.2三.2、前期三規(guī)劃階三段5.2三.3、施工三圖設(shè)計三階段5.2三.4、地質(zhì)三勘察階三段5.2三.1、可行三性研究三報告階三段對投資三區(qū)域和三投資環(huán)三境進(jìn)行三研究、三分析，三根據(jù)自三然資源三的了解三和市場三情況的三調(diào)查以三及對國三家的經(jīng)三濟(jì)政策三等進(jìn)行三綜合分三析預(yù)測三，找到三最有利三的投資三機(jī)會，三為投資三機(jī)會的三選擇提三供依據(jù)三；5.2三.2、前期三規(guī)劃階三段規(guī)劃設(shè)三計階段三的控制三做到“三事前控三制”，三其直接三對工程三造價的三影響可三達(dá)75-三80%，所以三該階段三控制要三點和控三制內(nèi)容三相當(dāng)重三要?；驹瓌t三是：周三密規(guī)劃三設(shè)計，三科學(xué)研三討和審三核，嚴(yán)三格控制三預(yù)算。三并采取三以下措三施：5.2三.2.三1、推行三設(shè)計招三標(biāo)，擇三優(yōu)選擇三設(shè)計單三位5.2三.2.三2、開展三限額設(shè)三計5.2三.2.三3、采用三合同措三施控制三造價5.2三.2.三4、成本三跟蹤審三核5.2三.2.三1、推行三設(shè)計招三標(biāo)，擇三優(yōu)選擇三設(shè)計單三位1）、將三建筑方三案和經(jīng)三濟(jì)方案三相結(jié)合三的設(shè)計三進(jìn)行招三標(biāo)，這三樣既可三選出高三水平、善溝通的設(shè)計三單位，三又可促三進(jìn)設(shè)計三單位在三項目整三體的空三間布局三、建筑三造型、三使用功三能和景三觀環(huán)境三設(shè)計上三開拓創(chuàng)三新，在三降低工三程造價三上下功三夫。2）、在三招標(biāo)過三程中，三還應(yīng)注三重對設(shè)三計師的三能力、三敬業(yè)、三團(tuán)隊意三識和成三本意識三上考量三。5.2三.2.三2、開展三限額設(shè)三計1）、合三同中明三確每平三米鋼筋三、混凝三土含量三，以及三投資估三算，并三和設(shè)計三費(fèi)掛鉤三。2）、設(shè)三計標(biāo)準(zhǔn)三一定要三與項目三的市場三定位相三適應(yīng)，三不要一三味追求三質(zhì)量高三、新穎三、華而三不實等三多余的三功能和三標(biāo)準(zhǔn)，三積極推三行合理三成本、三利潤下三的設(shè)計三價值進(jìn)三行前期三控制。3）、開三發(fā)公司三應(yīng)積極三與設(shè)計三人員積三極配合三并進(jìn)行三有效的三溝通，三提供規(guī)三劃設(shè)計三任務(wù)書三。如產(chǎn)三品的定三位要求三、主力三客戶群三和戶型三配比、三建筑風(fēng)三格及套三型面積三配比等三。4）、材三料檔次三符合項三目定位三，如外三墻門窗三，樓梯三、底層三入戶大三堂、電三梯前室三等裝修5.2三.2.三3、采用三合同措三施控制三造價1）、三按合同三對設(shè)計三的質(zhì)量三與進(jìn)度三進(jìn)行跟三蹤。2）、三對設(shè)計三變更進(jìn)三行約束3）、三成本估三算與設(shè)三計精密三結(jié)合5.2三.2.三4、成本三跟蹤審三核成本控三制應(yīng)該三是一項三全員參三與的工三作，如三工程部三、設(shè)計三部、成三本部、三營銷策三劃部等三管理部三門要充三分協(xié)調(diào)三溝通。三如各部三門密切三配合制三定詳細(xì)三的設(shè)計三任務(wù)書三，并對三設(shè)計單三位的設(shè)三計方案三和施工三圖、工三程項目三的結(jié)構(gòu)三形式、三裝修標(biāo)三準(zhǔn)、材三料設(shè)備三選型、三設(shè)計的三合理性三和安全三等進(jìn)行三全面的三評估和三審核。5.2三.3、施工三圖設(shè)計三階段5.2三.3.三1、土三石方設(shè)三計及施三工5.2三.3.三2、基三坑支護(hù)三設(shè)計5.2三.3.三3、地三基處理5.2三.3.三4、結(jié)三構(gòu)、建三筑安裝三工程設(shè)三計5.2三.3.三1、土石三方設(shè)計三及施工減少動三土次數(shù)，重點三控制挖三運(yùn)方數(shù)三量，即三土方盡三量采取三場內(nèi)挖三填平衡5.2三.3.三2、基坑三支護(hù)設(shè)三計（1）三、基坑三支護(hù)的三類型（2）三、支護(hù)三設(shè)計的三優(yōu)化5.2三.3.三3、地基三處理（1）三、地基三處理的三類型混凝土三換填、三CFG三樁、高三壓旋噴三、預(yù)制三樁（方三樁、管三樁等）（2）三、地基三處理優(yōu)三化設(shè)計5.2三.3.三4、結(jié)構(gòu)三、建筑三工程設(shè)三計1）結(jié)三構(gòu)工程三設(shè)計：三是成本三控制的三重點，三在滿足三設(shè)計規(guī)三范的要三求下，三盡可能三的降低三成本，三如從控三制鋼筋三、混凝三土含量三著手采三取限額三設(shè)計；2）、三建筑安三裝工程三：主要三從建筑三材料著三手，重三點對住三宅外墻三磚、外三墻門窗三、室內(nèi)三裝修、三公共部三分裝修三、設(shè)備三（電梯三、配電三箱）等三制定經(jīng)三濟(jì)指標(biāo)三值。5.2三.4、地質(zhì)三勘察1）、三招標(biāo)選三取有經(jīng)三驗和有三實力的三單位進(jìn)三行地勘三施工，三地勘工三作要加三強(qiáng)監(jiān)管2）地三基承載三力的取三值在規(guī)三范允許三的情況三下盡量三高3）、三抗浮設(shè)三計水位三的標(biāo)高三盡量低三，減少三抗浮錨三桿的設(shè)三計和施三工6、建筑三安裝工三程成本6.1三、招投三標(biāo)與合三同訂立三階段成三本的控三制6.2三、施工三階段工三程成本三的控制6.3三、竣工三結(jié)算階三段工程三成本控三制6.1、招投標(biāo)三與合同三訂立階三段成本三的控制6.1三.1、工程三招投標(biāo)6.1三.2、工程合三同價款三的確定6.1三.3、標(biāo)底三或預(yù)算三控制價三的編制6.1三.1、工程三招投標(biāo)經(jīng)過招三投標(biāo)，三多家單三位投標(biāo)三報價，三同時再三次與多三家單位三進(jìn)行議三標(biāo)，使三工程發(fā)三包價能三盡量接三近標(biāo)底三。從而三使開發(fā)三成本降三低。6.1三.2、工程合三同價款三的確定（1）、三固定價三格合同（2）、可三調(diào)價格三合同（3）、成三本加酬三金(1)、固定三總價合三同1）、固三定總價三合同：承包人三對工程三造價造三價包干三。施工三期間不三作調(diào)整三。在總價三合同中三，業(yè)主三對總投三資有數(shù)三，在施三工中可三以控制三好投資三。承包人三在總價三合同中三承擔(dān)主三要風(fēng)險三。僅適用三于工程三量不大三且能精三確計算三、工期三較短、三技術(shù)不三復(fù)雜、三風(fēng)險不三大的項三目。2）、三綜合單三價固定三，不作三調(diào)整。三而工程三量按實三際發(fā)生三量計算三（按實三計量）三。是工程三量清單三計價模三式的主三要作法三。承包人三對價格三要有充三分把握三，但工三程量確三定要雙三方確認(rèn)適用各三類工程三項目，三風(fēng)險由三雙方分三攤。(2)、可調(diào)三價格合三同1)合三同價格三在施工三期可隨三價格變?nèi){(diào)三整，調(diào)三整的方三法和范三圍在合三同中約三定。適用范三圍廣，三風(fēng)險可三以合理三分?jǐn)偂巿?zhí)和三變化多三，不易三控制投三資。一般適三用工期三較長的三工程項三目。(3)、成本三加酬金1)、業(yè)主三向承包三人支付三實際成三本，并三按事先三約定的三通過競?cè)隣幍馁M(fèi)三率支付三酬金的三合同。適用需三立即開三展的項三目，如三震后救三災(zāi)，風(fēng)三險很大三的項目三等。業(yè)主不三易控制三造價，三承包人三不注意三減低成三本，風(fēng)三險全部三由業(yè)主三承擔(dān)，三但承包三人報酬三也較低三。6.1三.3、標(biāo)底三及預(yù)算三控制價三的編制（1）標(biāo)底三的概念標(biāo)底是三招標(biāo)人三為了實三現(xiàn)工程三施工發(fā)三包而提三出的招三標(biāo)價格三，它是三招標(biāo)人三對招標(biāo)三工程的三期望價三格，所三以標(biāo)底三也是工三程成本三的表現(xiàn)三形式之三一。（2）、預(yù)三算控制三價的概三念預(yù)算控三制價是三招標(biāo)人三在招標(biāo)三過程中三為了保三證招標(biāo)三順利、三有序的三進(jìn)行，三防止投三標(biāo)人串三標(biāo)，圍三標(biāo)而提三出的招三標(biāo)價格三。它是三招標(biāo)人三對招標(biāo)三工程的三最高限三價。投三標(biāo)人只三能在預(yù)三算控制三價以內(nèi)三投標(biāo)報三價。它三也是工三程成本三的表現(xiàn)三形式之三一。（3）標(biāo)底三和預(yù)算三控制價三的區(qū)別標(biāo)底一三般都作三為評標(biāo)三的基準(zhǔn)三價，以三投標(biāo)人三的投標(biāo)三報價最三接近標(biāo)三底為最三優(yōu)報價三；而預(yù)三算控制三價是投三標(biāo)報價三的最高三限價，三投標(biāo)報三價超出三預(yù)算控三制價為三廢標(biāo)。標(biāo)底必三須保密三，而預(yù)三算控制三價必須三在招標(biāo)三文件中三公布。6.2、施工階三段工程三成本的三控制（1）、加強(qiáng)施三工前的三圖紙審三核，嚴(yán)三格控制工程變更，三盡量使三變更發(fā)三生在開三工前（2）、加三強(qiáng)合同三管理，三控制工程索三賠的產(chǎn)生（3）、加強(qiáng)人三員、材三料消耗三的管理（4）、加強(qiáng)價三格信息三管理，三做好材三料、設(shè)三備采購三工作（5）、嚴(yán)格按三合同規(guī)三定撥付三工程進(jìn)三度款。（1）、工三程變更1）、在工程三項目的三實施過三程中，三由于項三目施工三屬于動三態(tài)化管三理的原因，三常常會三出現(xiàn)設(shè)三計、工三程量、三進(jìn)度計三劃、使三用材料三等方面的變化三，這些三變化統(tǒng)三稱為工三程變更三。2）、工程變?nèi)目厝?.1）、不提高三建設(shè)標(biāo)三準(zhǔn)2.2）、不影響三建設(shè)工三期2.3）、建立工三程變更三制度（2）、加三強(qiáng)合同三管理和三控制工三程索賠三的產(chǎn)生1）、加三強(qiáng)施工三過程中三的合同三管理：三在施工三過程中三，有些三特殊的三部位或三專業(yè)，三需要隨三著工程三的進(jìn)展三而簽署三有關(guān)分三包合同三，這就三需要對三分包合三同要規(guī)三范、細(xì)三致、嚴(yán)三密的簽三訂，如三果合同三中的條三款及相三關(guān)附件三描述模三糊，就三很容易三在施工三過程中三被“偷三梁換柱三”，影三響工程三質(zhì)量和三成本。三相反，三嚴(yán)密的三合同條三款，對三可能發(fā)三生的各三種情況三具有前三瞻性。2）工程三索賠2.1）、工程索三賠通常是三指在工三程履行三過程中三，合同三當(dāng)事人三一方非三自身原三因或?qū)θ讲宦娜谢蛭慈苷_三履行合三同而受三到經(jīng)濟(jì)三損失、三權(quán)利損三害時，三通過一三定的合三法程序三向?qū)Ψ饺岢鼋?jīng)三濟(jì)、工三期補(bǔ)償三的要求三。2.2三)、索賠包三括工期索三賠和費(fèi)用索三賠3）、處理索三賠的原三則由業(yè)主三或監(jiān)理三工程師三的責(zé)任三，承包三人可得三到工期三和費(fèi)用三的索賠是由客三觀原因三（不可三抗力）三原因，三承包人三只能得三到工期三補(bǔ)償。是由承三包人原三因引起三，不能三得到工三期和費(fèi)三用的索三賠。4）、索賠的三控制具有前三瞻意識三，預(yù)防三索賠事三件的發(fā)三生。完善合三同內(nèi)容三及合同三管理。合理運(yùn)三用反索三賠。（3）、加強(qiáng)材三料的管三理制度1）、三進(jìn)場材三料質(zhì)量三驗收制三度2）、三工具管三理制度3）、三限額領(lǐng)三退料制三度4）、三材料節(jié)三約制度5）、三周轉(zhuǎn)材三料使用三與維修三制度（4）、加強(qiáng)價三格信息三管理，三做好材三料、設(shè)三備采購三工作1）、三對于大三宗材料三、大型三設(shè)備的三采購，三必須進(jìn)三行招標(biāo)三采購。三通過考三察綜合三評選，三