房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解析

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解析主講人：郭亞輝目錄第一節(jié)針對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的專門文件及舉例說明房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳與匯算清繳。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務(wù)處理第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的稅務(wù)處理2第一節(jié)針對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的專門文件內(nèi)容提示：一、新企業(yè)所得稅法之前的稅收政策二、新企業(yè)所得稅法之后的稅收政策三、舉例說明房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理3第一節(jié)針對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的專門文件一、新企業(yè)所得稅法之前的稅收政策1.國稅發(fā)【1995】153號

2.國稅發(fā)【1999】242號

3.國稅發(fā)【2001】142號

4.國稅函【2002】172號5.國稅發(fā)【2003】83號6.國稅發(fā)【2006】31號4第一節(jié)針對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的專門文件二、新企業(yè)所得稅法之后的稅收政策7.國稅函【2008】299號8.國稅發(fā)【2009】31號9.國稅函【2009】342號10.國稅函【2010】201號11.2012年15號公告5三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（一）房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理從會計處理上來看，一般銷售的開發(fā)產(chǎn)品沒有收完全款不會交房入住，即符合企業(yè)會計準則收入確認條件的規(guī)定時，企業(yè)方結(jié)轉(zhuǎn)收入，否則，不論是未完工建造階段的開發(fā)產(chǎn)品還是完工后未交付的開發(fā)產(chǎn)品，所收取的款項一概反映在“預(yù)收賬款”科目。稅務(wù)處理上，依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第二章“收入的稅務(wù)處理”第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。6三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理所以這兩者的區(qū)別是明顯的，既不能站在會計的角度上理解稅法，也不能將《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規(guī)定企業(yè)銷售商品同時滿足的條件理解為同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。

7三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理【例2-1】案例分析A房地產(chǎn)企業(yè)，2011年度完工交付B項目預(yù)收收入10000萬元，其中上年收入4000萬元；完工未交付C項目預(yù)收收入6500萬元，其中上年收入2500萬元；在建D項目預(yù)收收入3500萬元。2011年12月，A房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)B項目銷售收入10000萬元，銷售成本7500萬元。該企業(yè)各項目預(yù)計計稅毛利率均為15%，稅金暫只計算營業(yè)稅，不考慮期間費用。8三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理B項目開發(fā)產(chǎn)品，會計已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合國稅發(fā)[2009]31號確認收入的條件，確認所得稅收入10000萬元，確認結(jié)轉(zhuǎn)成本7500萬元。

9若B項目所收取的預(yù)收款中4000萬元已經(jīng)按照預(yù)計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過納稅調(diào)整，則在2011年度應(yīng)做納稅調(diào)減處理。B項目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）=2000－400=1600（萬元）。（5%是營業(yè)稅）C項目開發(fā)產(chǎn)品，不具備會計準則收入確認條件，會計尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入，但是按照國稅發(fā)[2009]31號所得稅收入確認條件，應(yīng)計算為企業(yè)所得稅收入6500萬元。三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理10三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理對于C項目所得稅匯算要注意不能再按照預(yù)計計稅毛利率15%來進行計算了。按照國稅發(fā)[2009]31號文第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。11所以C項目上年度所收取的預(yù)收款中2500萬元按照預(yù)計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過納稅調(diào)整，則在2011年度應(yīng)做納稅調(diào)減處理。若C項目已知實際計稅成本為4550萬元，則C項目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）=1625－250=1375（萬元）。三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理12三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理在建D項目預(yù)收收入3500萬元，會計不結(jié)轉(zhuǎn)收入，也無法計算計稅成本。但是其符合國稅發(fā)[2009]31號所得稅收入確認條件，應(yīng)計算為企業(yè)所得稅收入3500萬元。其中由于其屬于未完工開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。所以D項目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：3500×15%－3500×5%=350（萬元）。不考慮期間費用，A房地產(chǎn)企業(yè)2011年度應(yīng)納稅所得額為：1600+1375+350=3325（萬元）。13（二）年終匯算清繳不能忽視的完工條件1.國稅發(fā)[2009]31號的規(guī)定以上銷售的不同階段，由于收入計算所得額的方式不同，區(qū)別即在于開發(fā)產(chǎn)品完工與否，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）對于除土地開發(fā)之外的其他開發(fā)產(chǎn)品完工條件規(guī)定如下：開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理14三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；（二）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明；（三）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。以上三個條件如果同時滿足，遵循時點界定孰先原則，以最早的一個時點確定開發(fā)產(chǎn)品完工時點，這與會計核算不同。152.國稅函【2009】342號規(guī)定：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務(wù)確認條件的批復(fù)》海南省國家稅務(wù)局：

你局《關(guān)于海南永生實業(yè)投資有限公司偷稅案中如何認定開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用問題的請示》（瓊國稅發(fā)〔2009〕121號）收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理16三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。

開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。173.國稅函[2010]201號的規(guī)定

國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）規(guī)定：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理18三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應(yīng)納稅所得額。19（三）完工項目要及時核算計稅成本

開發(fā)產(chǎn)品完工后，交付使用會計核算上由“預(yù)收賬款”科目結(jié)轉(zhuǎn)到“主營業(yè)務(wù)收入”，“開發(fā)成本”歸集的成本費用相應(yīng)按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)至“主營業(yè)務(wù)成本”。當然，如果企業(yè)由于種種原因不進行損益結(jié)轉(zhuǎn)，并不可能減少應(yīng)納稅所得額，因為開發(fā)產(chǎn)品完工后或稅法視同完工后不能再依據(jù)預(yù)計計稅毛利率確定應(yīng)納稅所得額。國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。三、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理20（四）三可以三預(yù)提的三三種計三稅成本國稅發(fā)三[20三09]三31號三第三十三二條考三慮了這三一因素三，允許三預(yù)提部三分成本三費用計三入完工三產(chǎn)品的三計稅成三本：1.出三包工程三未最終三辦理結(jié)三算而未三取得全三額發(fā)票三的，在三證明資三料充分三的前提三下，其三發(fā)票不三足金額三可以預(yù)三提，但三最高不三得超過三合同總?cè)痤~的三10%三；2.公三共配套三設(shè)施尚三未建造三或尚未三完工的三，可按三預(yù)算造三價合理三預(yù)提建三造費用三。此類三公共配三套設(shè)施三必須符三合已在三售房合三同、協(xié)三議或廣三告、模三型中明三確承諾三建造且三不可撤三銷，或三按照法三律法規(guī)三規(guī)定必三須配套三建造的三條件；三、房三企匯算三清繳中三的成本三與收入三的稅務(wù)三處理21三、房三企匯算三清繳中三的成本三與收入三的稅務(wù)三處理3.應(yīng)三向政府三上交但三尚未上三交的報三批報建三費用、三物業(yè)完三善費用三可以按三規(guī)定預(yù)三提。物三業(yè)完善三費用是三指按規(guī)三定應(yīng)由三企業(yè)承三擔的物三業(yè)管理三基金、三公建維三修基金三或其他三專項基三金。除三此之外三的建造成三本費用三以及其三他應(yīng)當三取得但三未取得三合法憑三據(jù)的，三不得計三入計稅三成本。22（五）三完工項三目確定三計稅成三本核算三終止日國稅發(fā)三[20三09]三31號三第三十三五條規(guī)三定：開三發(fā)產(chǎn)品三完工以三后，企三業(yè)可在三完工年三度企業(yè)三所得稅三匯算清三繳前選三擇確定三計稅成三本核算三的終止三日，不三得滯后三。可以三歸納為三以下幾三點：1.開三發(fā)產(chǎn)品三當年度三完工必三須結(jié)算三計稅成三本（完工指三稅法視三同完工三條件）。2.根三據(jù)計稅三成本結(jié)三算額，三對以前三銷售收三入實際三毛利額三與預(yù)計三毛利額三差額調(diào)三整計入三當年度三應(yīng)納稅三所得額三。3.計三稅成本三核算有三終止日三，即完三工年度三企業(yè)所三得稅匯三算清繳三前。三、房三企匯算三清繳中三的成本三與收入三的稅務(wù)三處理23（六）三年終匯三算清繳三的計稅三成本的三納稅調(diào)三整1.計稅成三本只考三慮實際毛三利額，不考三慮會計三實際結(jié)轉(zhuǎn)成三本。匯算三清繳需三要根據(jù)三主營業(yè)三務(wù)成本三做出納三稅調(diào)整三。2.會計成三本年終三結(jié)算止三于資產(chǎn)三負債表三日，計三稅成本三可以次三年5月三31日三前任一三時點為三核算終三止日。三匯算清三繳根據(jù)三12月三31日三賬面數(shù)三據(jù)可在三5月3三1日前三納稅調(diào)三整。（國稅函三201三1年3三4號文三件）3.會計成三本：未三入賬的三成本費三用均可三以預(yù)提三；計稅三成本：三預(yù)提成三本費用三不超過三國稅發(fā)三[20三09]三31號三第三十三二條規(guī)三定的范三圍和標三準。所三以預(yù)提三成本匯三算清繳三也要納三稅調(diào)整三。三、房三企匯算三清繳中三的成本三與收入三的稅務(wù)三處理244.1三月1日三—5月三31日三之間取三得合法三憑據(jù)，會計三作為次三年度發(fā)三生的成三本費用三或沖減三預(yù)提成三本，稅法則三可以計三入當年三度計稅三成本。所以匯三算清繳三要注意三可以計三入計稅三成本的三范圍。核算終三止日的三規(guī)定遵三從了《三企業(yè)所三得稅法三實施條三例》第三九條的三規(guī)定：三企業(yè)應(yīng)三納稅所三得額的三計算，三以權(quán)責三發(fā)生制三為原則三，屬于三當期的三收入和三費用，三不論款三項是否三收付，均作為三當期的三收入和三費用；不屬三于當期三的收入三和費用三，即使款三項已經(jīng)三在當期三收付，三均不作三為當期三的收入三和費用。這樣三就給了三房地產(chǎn)三企業(yè)充三分的核三算申報三時間，三即企業(yè)三可以在三年度結(jié)三束后的三5個月三匯算清三繳期內(nèi)三，盡快三地完成三出包工三程結(jié)算三，索取三發(fā)票，三完整確三定完工三項目的三計稅成三本。補三計需要三在當年三度稅前三扣除的三應(yīng)計未三計、應(yīng)三提未提三項目。三、房三企匯算三清繳中三的成本三與收入三的稅務(wù)三處理25（七）未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三不進行三匯算清三繳。未完工三開發(fā)產(chǎn)三品在納三稅年度三結(jié)束時三，只有三預(yù)售收三入，其三成本費三用項目三仍然不三能夠歸三集全，三也不能三夠準確三核算出三來，因三此，納三稅年度三結(jié)束時三，仍未三完工的三開發(fā)產(chǎn)三品在當三年度內(nèi)三預(yù)繳的三所得稅三，不能三參加當三年度的三企業(yè)所三得稅匯三算清繳三。三、房三企匯算三清繳中三的成本三與收入三的稅務(wù)三處理26（八）三所得稅三匯算不三同于項三目清算【例2三-2】三A房地產(chǎn)三企業(yè)開三發(fā)的B三項目，三200三7年實三現(xiàn)預(yù)售三收入1三000三萬元，三預(yù)計計三稅毛利三率為2三0%，三期間費三用及可三扣除稅三金為1三50萬三元，當三年繳納三企業(yè)所三得稅1三6.5三萬元；三200三8年實三現(xiàn)預(yù)售三收入2三000三萬元，三預(yù)計計三稅毛利三率為1三5%，三期間費三用及可三扣除稅三金為2三00萬三元，當三年繳納三企業(yè)所三得稅2三5萬元三；200三9年B三項目竣三工交付三業(yè)主使三用，當三年實現(xiàn)三銷售收三入30三00萬三元，期三間費用三及可扣三除稅金三為25三0萬元三，項目三計稅成三本為4三200三萬元。三假設(shè)沒三有其他三納稅調(diào)三整項目三，A房三地產(chǎn)企三業(yè)在B三項目竣三工清算三年度，三即20三09年三需要繳三納多少三企業(yè)所三得稅？三、房三企匯算三清繳中三的成本三與收入三的稅務(wù)三處理27A房地三產(chǎn)企業(yè)三財務(wù)人三員認為三，B項三目竣工三清算共三計實現(xiàn)三銷售收三入60三00萬三元（1三000三＋20三00＋三300三0），三發(fā)生計三稅成本三420三0萬元三，項目三期間費三用及可三扣除稅三金60三0萬元三（15三0＋2三00＋三250三）應(yīng)納稅三所得額三＝60三00－三420三0－6三00＝三120三0（萬三元）應(yīng)繳企三業(yè)所得三稅＝1三200三×25三%＝3三00（三萬元）三，實際預(yù)三繳企業(yè)三所得稅三＝16三.5＋三25＝三41.三5（萬三元），三項目竣三工清算三應(yīng)補繳三企業(yè)所三得稅＝三300三－41三.5＝三258三.5（三萬元）三。（提三示：這種清三算是錯三誤的）區(qū)別在三于還有三流轉(zhuǎn)稅三等期間三費用的三影響。三、房三企匯算三清繳中三的成本三與收入三的稅務(wù)三處理28正確的三項目清三算辦法三：第一，房地產(chǎn)三企業(yè)開三發(fā)經(jīng)營三業(yè)務(wù)的三企業(yè)所三得稅處三理并不三僅著眼三于具體三項目的三損益情三況，無三論項目三是否完三工，無三論開發(fā)三產(chǎn)品是三預(yù)售還三是現(xiàn)售三，都應(yīng)三當在當三年度確三認銷售三收入并三匯算清三繳企業(yè)三所得稅三。上例三中，A三房地產(chǎn)三企業(yè)2三007三年度、三200三8年度三繳納的三企業(yè)所三得稅實三質(zhì)上是三當年度三匯算清三繳的應(yīng)三納稅額三，并非三B項目三完工前三的預(yù)繳三稅額。第二，企業(yè)銷三售未完三工開發(fā)三產(chǎn)品取三得的銷三售收入三，應(yīng)先三按預(yù)計三計稅毛三利率分三季度（三或月度三）計算三出預(yù)計三毛利額三，計入三當期應(yīng)三納稅所三得額。三上例中三，A房三地產(chǎn)企三業(yè)20三07年三銷售收三入對應(yīng)三的應(yīng)納三稅所得三額＝1三000三×20三%－1三50＝三50（三萬元）三，20三08年三銷售收三入對應(yīng)三的應(yīng)納三稅所得三額＝2三000三×15三%－2三00＝三100三（萬元三）。三、房三企匯算三清繳中三的成本三與收入三的稅務(wù)三處理29第三，開發(fā)三產(chǎn)品完三工后，三企業(yè)應(yīng)三及時結(jié)三算其計三稅成本三并計算三此前銷三售收入三的實際三毛利額三，同時三將其實三際毛利三額與對三應(yīng)的預(yù)三計毛利三額之間三的差額三，計入三當年度三企業(yè)的三應(yīng)納稅三所得額三。B項目三計稅成三本為4三200三萬元，三實際毛三利率＝三（60三00－三420三0）÷三600三0×1三00%三＝30三%，2三007三年、2三008三年實際三毛利額三與預(yù)計三毛利額三的差額三分別為三100三萬元[三100三0×（三30%三—20三%）]三和30三0萬元三[20三00×三（30三%－1三5%）三]，毛三利差額三400三萬元（三100三＋30三0）應(yīng)三當計入三200三9年度三應(yīng)納稅三所得額三。三、房三企匯算三清繳中三的成本三與收入三的稅務(wù)三處理30三、房三企匯算三清繳中三的成本三與收入三的稅務(wù)三處理第四，確定2三009三年度應(yīng)三納稅所三得額＝三300三0－[三420三0－3三000三×（1三－30三%）]三－25三0＋4三00＝三105三0（萬三元），三應(yīng)納所三得稅＝三105三0×2三5%＝三262三.5（三萬元）三。以上計三算結(jié)果三與企業(yè)三財務(wù)人三員計算三結(jié)果的三差額＝三262三.5－三258三.5＝三4（萬三元），三形成此三差異的三原因在三于房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)對三于銷售三收入的三理解不三準確，三將項目三清算與三所得稅三匯算相三互混淆三。該例三中，清算僅三指項目三計稅成三本的最三終結(jié)算三，涵蓋三了3年三的銷售三期間，三而匯算三指按照三年度分三別計算三的企業(yè)三所得稅三應(yīng)納稅三額，兩三者不能三等同。31第二節(jié)三房三地產(chǎn)企三業(yè)開發(fā)三產(chǎn)品收三入的稅三務(wù)處理一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入二、完三工開發(fā)三產(chǎn)品收三入三、視三同銷售三收入四、租三金及預(yù)三租收入五、其三他收入三（特別三規(guī)定）32一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入國稅發(fā)三【20三09】三31號三文件：三第六條三企三業(yè)通過三正式簽三訂《房三地產(chǎn)銷三售合同三》或《三房地產(chǎn)三預(yù)售合三同》所三取得的三收入，三應(yīng)確認三為銷售三收入的三實現(xiàn)，三具體按三以下規(guī)三定確認三：第九條三企三業(yè)銷售三①未完三工開發(fā)三產(chǎn)品取三得的收三入，應(yīng)三先按②三預(yù)計計三稅毛利三率分季三（或月三）計算三出預(yù)計三毛利額三，④三計入當三期應(yīng)納三稅所得三額。第十二三條三③企三業(yè)發(fā)生三的期間三費用、三⑤已銷三開發(fā)產(chǎn)三品計稅三成本、三營業(yè)稅三金及附三加、土三地增值三稅準予三當期按三規(guī)定扣三除。④=三①×三②－三③（三預(yù)繳）33一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入國稅發(fā)三[20三09]三31號三文件：第八條三：企業(yè)三銷售未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三的計稅三毛利率三由各省三、自治三、直轄三市國家三稅務(wù)局三、地方三稅務(wù)局三按下列三規(guī)定進三行確定三:

（三1）開三發(fā)項目三位于省三、自治三區(qū)、直三轄市和三計劃單三列市人三民政府三所在地三城市城三區(qū)和郊三區(qū)的，三不得低三于15三％。三（2）三開發(fā)項三目位于三地及地三級市城三區(qū)及郊三區(qū)的，三不得低三于10三%。三（3）三開發(fā)項三目位于三其他地三區(qū)的，三不得低三于5％三。

（三4）屬三于經(jīng)濟三適用房三、限價三房和危三改房的三，不得三低于3三%。三問三題：國三稅函【三200三8】2三99號三文件規(guī)三定的非三經(jīng)濟適三用房的三預(yù)計利三潤率比三上述前三三條計三稅毛利三率高5三%。主三要源于三什么？34第九條三：企業(yè)三銷售未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三取得的三收入,三應(yīng)先按三預(yù)計計三稅毛利三率分季三(或月三)計算三出預(yù)計三毛利額，計入當三期應(yīng)納三稅所得三額。開三發(fā)產(chǎn)品三完工后三，企業(yè)三應(yīng)及時三結(jié)算其三計稅成三本并計三算此前三銷售收三入的實三際毛利三額，同三時將其三實際毛三利額與三其對應(yīng)三的預(yù)計三毛利額三之間的三差額，三計入當三年度企三業(yè)本項三目與其三他項目三合并計三算的應(yīng)三納稅所三得額。三在年度三納稅申三報時，三企業(yè)須三出具對三該項開三發(fā)產(chǎn)品三實際毛三利額與三預(yù)計毛三利額之三間差異三調(diào)整情三況的報三告以及三稅務(wù)機三關(guān)需要三的其他三相關(guān)資三料。未完工三產(chǎn)品當三期預(yù)計三毛利＝三當期預(yù)三售收入三×預(yù)計三毛利率一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入35【例3三-1】（1）三某房地三產(chǎn)公司三（坐落在三省城）20三08年三度開發(fā)三A項目三，預(yù)售三房款7三800三萬元，三當年開三發(fā)產(chǎn)品三未完工三。當年三繳納營三業(yè)稅金三及附加三432三.9萬三元，期三間費用三650三萬元。三200三9年度三A項三目全部三完工，三實現(xiàn)收三入12三000三萬元，三開發(fā)成三本60三00萬三元，該三項目2三009三年度繳三納營業(yè)三稅金及三附加2三33.三1萬元三。（2三）20三09年三度又開三發(fā)了B三項目，三截止到三年底項三目也完三工，共三實現(xiàn)收三入45三00萬三元，開三發(fā)成本三270三0萬元三，繳納三營業(yè)稅三金及附三加24三9.7三5萬元三。該企三業(yè)20三09年三度期間三費用共三發(fā)生8三90萬三元。計三算該企三業(yè)20三08、三200三9兩年三應(yīng)繳納三企業(yè)所三得稅（三假設(shè)不三需進行三其他納三稅調(diào)整三）。一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入36分析并三計算：1、2三008三年：企業(yè)的三利潤總?cè)~＝0三―65三0＝―三650三萬元該企業(yè)三產(chǎn)品未三完工，三應(yīng)根據(jù)三國稅發(fā)三【20三09】三31號三文件第三八條、三第九條三規(guī)定計三算繳納三企業(yè)所三得稅。應(yīng)納稅三所得額三＝78三00×三15%三―43三2.9三―65三0＝8三7.1三萬元應(yīng)納企三業(yè)所得三稅＝8三7.1三×25三%＝2三1.7三75萬三元。一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入372、2三009三年：A項目三：實際三毛利率三=（7三800三+12三000三-60三00）三÷（7三800三+12三000三）×1三00%三=69三.7%實際毛三利額與三預(yù)計毛三利額之三差=7三800三×（6三9.7三%-1三5%）三=42三66.三6萬元三應(yīng)做為三200三9年應(yīng)三納稅所三得額。200三9應(yīng)納三稅所得三額=1三200三0—[三600三0—7三800三×（1三-69三.7%三）]—三233三.1+三426三6.6三+45三00-三270三0-2三49.三75-三890三=83三63.三4-2三33.三1+4三266三.6+三450三0-2三700三-24三9.7三5-8三90=三130三57.三15（三萬元）應(yīng)繳納三企業(yè)所三得稅＝三130三57.三15×三25%三＝32三64.三287三5萬元一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入38一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入問題一三：未完工三開發(fā)產(chǎn)三品的收三入是否三可以作三為三項三費用扣三除基數(shù)三？國稅發(fā)三【20三09】三31號三文件的三規(guī)定：（一）三200三8年以三前，預(yù)三售收入三作為預(yù)三收性質(zhì)三的價款三，不能三作為三三項費用三扣除基三數(shù)（國稅發(fā)三【20三06】三31號三文件第三八條第三十款）。（二）三三項費三用往往三發(fā)生在三未完工三前，為三了解決三這個矛三盾，國三稅發(fā)【三200三6】3三1號文三件給予三了變通三政策（三三年遞三延）。39一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入10．三廣告費三、業(yè)務(wù)三宣傳費三、業(yè)務(wù)三招待費三。按以三下規(guī)定三進行處三理：（1）三開發(fā)企三業(yè)取得三的預(yù)售三收入不三得作為三廣告費三、業(yè)務(wù)三宣傳費三、業(yè)務(wù)三招待費三等三項三費用的三計算基三數(shù)，至三預(yù)售收三入轉(zhuǎn)為三實際銷三售收入三時，再三將其作三為計算三基數(shù)。三（2）三新辦開三發(fā)企業(yè)三在取得三第一筆三開發(fā)產(chǎn)三品實際三銷售收三入之前三發(fā)生的三，與建三造、銷三售開發(fā)三產(chǎn)品相三關(guān)的廣三告費、三業(yè)務(wù)宣三傳費和三業(yè)務(wù)招三待費，三可以向三后結(jié)轉(zhuǎn)三，按稅三收規(guī)定三的標準三扣除，三但結(jié)轉(zhuǎn)三期限最三長不得三超過3三個納稅三年度。三40一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入（三）國三稅發(fā)【三200三9】3三1號文三件徹底三解決了三這個問三題：規(guī)三定只要三是簽訂三了預(yù)售三合同，三都算是三“銷售三收入”三，新3三1號文三件通篇三沒有出三現(xiàn)“預(yù)三售收入三”字樣三。而銷三售收入三是可以三作為三三項費用三扣除基三數(shù)的。（1）國稅函三【20三08】三875三號文件第三一條：三一般銷三售收入三的確認三原則。合同是三否簽訂三，是構(gòu)三成企業(yè)三所得稅三收入的三重要要三件（2）三31號三文件第三六條：三特殊銷三售收入三的確認三原則。目前明三確規(guī)定三未完工三收入不三能做三三項費用三扣除基三數(shù)的，三只有福三州國稅三局。而三政策大三?。罕比?、江三蘇等地三都明確三指出可三以作為三三項費三用扣除三基數(shù)。41一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入（四）三三項費三用新規(guī)三定。國三家稅務(wù)三總局公三告20三12年三第15三號關(guān)于三企業(yè)所三得稅應(yīng)三納稅所三得額若三干稅務(wù)三處理問三題的公三告，第三五條規(guī)三定：關(guān)三于籌辦三期業(yè)務(wù)三招待費三等費用三稅前扣三除問題企業(yè)在籌建期三間，發(fā)生三的與籌三辦活動三有關(guān)的三業(yè)務(wù)招三待費支三出，可三按實際三發(fā)生額三的60三%計入三企業(yè)籌三辦費，三并按有三關(guān)規(guī)定三在稅前三扣除；三發(fā)生的三廣告費三和業(yè)務(wù)三宣傳費三，可按三實際發(fā)三生額計三入企業(yè)三籌辦費三，并按三有關(guān)規(guī)三定在稅三前扣除三。（適三用20三11年三度及以三后）42一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)在進三入正式三建設(shè)期三之前也三存在籌三建，但三何時何三階段為三籌建期三沒有明三確。但國稅函三（20三10）三79號文件說三明，未三取得收三入之前三發(fā)生的三費用按三籌辦費三處理。三因此，三未產(chǎn)生三預(yù)售收三入之前三都應(yīng)該三為籌建三期。43一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入總結(jié)：1、只三要簽訂三了預(yù)售三合同就三屬于銷三售收入三，因此三可以作三為三項三費用的三扣除基三數(shù)。增三加三項三費用的三扣除基三數(shù)。從三201三1年開三始，籌三建期不三受收入三影響直三接按發(fā)三生額6三0%扣三除招待三費用。三廣宣費三用可以三直接扣三除。2、完三工年度三，以前三年度未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三預(yù)售收三入結(jié)轉(zhuǎn)三而來的三銷售收三入，不三能再次三作為三三項費用三扣除基三數(shù)。44一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入問題二三：未完三工開發(fā)三產(chǎn)品收三入的范三圍（一）三預(yù)收賬三款貸方三發(fā)生額三（常規(guī)三科目）①發(fā)票三領(lǐng)購簿三及發(fā)票三收據(jù)；三②網(wǎng)三上備案三合同；三③紙三質(zhì)合同三；三④銷售三臺賬（三明細表三）；三⑤預(yù)收三賬款賬（二）三定金、三訂金、三保證金三、誠意三金（其三他應(yīng)付三款二級三科目）三是否繳三納企業(yè)三所得稅三？（1）三200三8年以三前，因三為稅法三有預(yù)售三收入的三概念，三所有的三預(yù)收款三項均作三為預(yù)售三收入，三因此定三金必須三繳納企三業(yè)所得三稅，這三也是稅三務(wù)機關(guān)三檢查重三點。45一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入（2）三200三8年以三后，如三果收取三的定金三跨越年三度，由三于沒有三簽訂預(yù)三售合同三，因此三在收取三定金當三年，要三作為預(yù)三收款項三，不作三為收入三處理。（3）三定金是三否要繳三納營業(yè)三稅？什三么時間三繳納？三（國稅函三〔19三95]三156三號文件三第18三條）誠意三金不要三繳稅46一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入問題二三：未完三工開發(fā)三產(chǎn)品收三入的范三圍思考：三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收取的三定金是三否確認三為完工三銷售收三入？對于完三工開發(fā)三產(chǎn)品，三如果未三簽合同三僅交付三定金的三，不符三合銷售三收入實三現(xiàn)的條三件，預(yù)三收的定三金不需三結(jié)轉(zhuǎn)為三完工產(chǎn)三品銷售三收入。47一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入問題二三：未完三工開發(fā)三產(chǎn)品收三入的范三圍（三）三非法預(yù)三售房屋三未簽訂三預(yù)售合三同，是三否計稅三？如，某三開發(fā)商三為稅務(wù)三局集資三蓋房，三已經(jīng)收三取了9三0%的三款項，三但是未三簽訂預(yù)三售或者三銷售合三同，是三否計稅三呢？（1）三根據(jù)新三31號三文件第三6條規(guī)三定，簽三訂合同三后，才三計稅。（2）三這里的三合同，三應(yīng)遵循三“實質(zhì)三重于形三式”的三原則，三不局限三于房管三局制式三的合同三，只要三有實質(zhì)三上行使三銷售合三同意向三的協(xié)議三存在，三則推定三為銷售三合同已三經(jīng)簽訂三。（8三75號三文件的三解讀）48一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入問題二三：未完三工開發(fā)三產(chǎn)品收三入的范三圍（四）三是借款三合同，三還是銷三售合同三？（實三質(zhì)重于三形式）三（規(guī)避三繳納預(yù)三繳稅款三）假借借三款的形三式（實三際案例三）（不三最終確三定到底三是否買三房）合同條三款規(guī)定三：①所三借款項三沒有利三息；②三借款只三能用于三樓盤建三設(shè)；③三借款人三享受開三盤價8三0%優(yōu)三惠；④三收款收三據(jù)注明三：購房三集資款三，并可三以抵頂三房款。因此，三稽查認三定此項三行為實三質(zhì)上為三銷售行三為，應(yīng)三繳納所三得稅和三營業(yè)稅三。49一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入交涉：三那么三，房地三產(chǎn)企業(yè)三一定會三找事務(wù)三所或者三律師來三找稅務(wù)三機關(guān)交三涉，您三會如何三交涉呢三？一定會三說：我三這個收三入不合三法，怎三么能征三稅呢？50一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入問題三：三銷售收三入不區(qū)三分合法三收入和三非法收三入。企業(yè)一三定會聲三稱自己三的預(yù)售三是非法三預(yù)售不三能征稅三。未取得三預(yù)售許三可證，三就進行三預(yù)售是三非法的三。但是三，稅務(wù)三機關(guān)不三是預(yù)售三許可的三主管機三關(guān)，也三不去分三辨，總?cè)灰〉檬杖刖鸵{稅。三如果業(yè)三主起訴三，法院三判定合三同無效三，則前三期確認三的收入三可以扣三減。51一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入非法預(yù)三售案例三：20三06年三房地產(chǎn)三稅務(wù)稽三查過程三中，某三地產(chǎn)公三司將預(yù)三收款項三打入老三板個人三賬戶，三再以個三人借款三方式，三將款項三轉(zhuǎn)入企三業(yè)賬簿三。其隱三瞞非法三預(yù)售收三入的行三為，稅三務(wù)機關(guān)三不能坐三視不理三。問題：三公司向三老板借三錢是否三有稅收三風險呢三？52一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入老板向三公司借三錢有稅三務(wù)風險三么？1、老三板借給三公司錢三---三-對于三稅務(wù)稽三查來說三關(guān)注：三①非法三預(yù)售的三征兆。三是不是三非法預(yù)三售款項三，假借三老板個三人賬戶三；②個三人所得三稅問題三。如果三排除第三一種情三況，是三否有利三息支出三，企業(yè)三有責任三代扣代三繳個人三所得稅三。③企三業(yè)所得三稅扣除三。53一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入2、根三據(jù)財稅【20三03】三158號文件規(guī)定，三一年內(nèi)三不歸還三又不用三于企業(yè)三經(jīng)營的三，要根三據(jù)股息三紅利所三得征收三個人所三得稅，財稅【20三08】三83號文件進三一步做三了重申三；企業(yè)三所得稅三風險：三如果企三業(yè)對老三板不收三取利息三，將可三能遭遇三關(guān)聯(lián)方三交易調(diào)三整，繳三納企業(yè)三所得稅三。54一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入問題四三：預(yù)售三收入預(yù)三繳申報三表的填三報。假設(shè)某三地產(chǎn)企三業(yè)20三08年三第一季三度取得三了預(yù)售三收入1三000三萬元，三預(yù)計利三潤率為三20%三，期間三費用8三0萬元三，營業(yè)三稅金及三附加為三55.三5萬，三預(yù)繳的三土地增三值稅為三10萬三元，如三何進行三預(yù)繳納三稅申報三？（1）國稅函[20三08]三299號文件（2）國稅函三【20三08】三635三號文件：（四三要素公三式分析三）55一、未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三收入問題五三：經(jīng)濟三適用房三的稅收三優(yōu)惠1、營三業(yè)稅：三經(jīng)濟適三用房不三再有任三何的營三業(yè)稅優(yōu)三惠。2、土三地增值三稅：土三地增值三稅沒有三任何稅三收優(yōu)惠三，只是三如果符三合普通三標準住三宅，而三且增值三率不超三過20三%的，三可以免三稅。不三是特性三的稅收三優(yōu)惠。三有些地三區(qū)經(jīng)濟三適用房三土地增三值稅預(yù)三繳有優(yōu)三惠的措三施。3、企三業(yè)所得三稅：企三業(yè)所得三稅沒有三實體性三優(yōu)惠，三只是預(yù)三計計稅三毛利率三比較低三3%。當?shù)卣兄Z三的優(yōu)惠三，只能三通過財三政返還三的形式三來進行三?？偨Y(jié)：經(jīng)濟適三用房在三三大稅三種沒有三非常大三的稅收三優(yōu)惠政三策。56二、完三工產(chǎn)品三收入國稅發(fā)三[20三09]三31第三三條：企業(yè)房三地產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)營三業(yè)務(wù)包三括土地三的開發(fā)三，建造三、銷售三住宅、三商業(yè)用三房以及三其他建三筑物、三附著物三、配套三設(shè)施等三開發(fā)產(chǎn)三品。除三土地開三發(fā)之外三，其他三開發(fā)產(chǎn)三品符合三下列條三件之一三的，應(yīng)三視為已三經(jīng)完工三：三1、三開發(fā)產(chǎn)三品竣工三證明材三料已報三房地產(chǎn)三管理部三門備案三。三2、三開發(fā)產(chǎn)三品已開三始投入三使用。第二節(jié)三房三地產(chǎn)企三業(yè)開發(fā)三產(chǎn)品收三入的稅三務(wù)處理（一）三開發(fā)產(chǎn)三品完工三確認的三條件：57第二節(jié)三房三地產(chǎn)企三業(yè)開發(fā)三產(chǎn)品收三入的稅三務(wù)處理3、三開發(fā)產(chǎn)三品已取三得了初三始產(chǎn)權(quán)三證明。之所以三要區(qū)分三完工開三發(fā)產(chǎn)品三和未完三工開發(fā)三產(chǎn)品是三因為：三完工開三發(fā)產(chǎn)品三與未完三工開發(fā)三產(chǎn)品企三業(yè)所得三稅計算三方法不三一致。三完工開三發(fā)產(chǎn)品三按照實三現(xiàn)的利三潤計算三繳納企三業(yè)所得三稅，未三完工開三發(fā)產(chǎn)品三按照預(yù)三計毛利三潤繳納三企業(yè)所三得稅。國稅函三【20三09】三342三號，國稅函三【20三10】三201三號58（二）三銷售收三入的確三認原則1.企業(yè)銷售商三品同時三滿足下三列條件三的，應(yīng)三確認收三入的實三現(xiàn)：三（結(jié)合三國稅函三[20三08]三875三號文件三）商品銷三售合同三已經(jīng)簽三訂，企業(yè)三已將商三品所有三權(quán)相關(guān)三的主要三風險和三報酬轉(zhuǎn)三移給購三貨方；第六條企業(yè)通三過正式簽三訂《房三地產(chǎn)銷三售合同三》或《三房地產(chǎn)三預(yù)售合三同》所三取得的三收入，應(yīng)確三認為銷三售收入三的實現(xiàn)三。2.一三次性全三額收款三方式采取一三次性全三額收款三方式銷三售開發(fā)三產(chǎn)品的三，應(yīng)于三實際收三訖價款三或取得三索取價三款憑據(jù)三（權(quán)利三）之日三，確認三收入的三實現(xiàn)。59（二）三銷售收三入的確三認原則3、分期收三款方式（新會三計準則三的納稅三調(diào)整問三題）采取分三期收款三方式銷三售開發(fā)三產(chǎn)品的三，①應(yīng)按銷三售合同三或協(xié)議三約定的三價款和三付款日三確認收三入的實三現(xiàn)。②付款方三提前付三款的，三在實際三付款日三確認收三入的實三現(xiàn)。（1）注意收三入同成三本要配三比。（三收入分三期，成三本不能三按全部三）（2）現(xiàn)實生三活中有三提前付三款的情三況么？（3）三新所得稅三法的規(guī)三定（實施條三例第2三3條第一三款），三沒有提三到提前三付款的三情形如三何處理三。實施條三例23三條：三以分期三收款方三式銷售三貨物的三，按照三合同約三定的收三款日期三確認收三入的實三現(xiàn)；如果企三業(yè)采取三企業(yè)會三計制度三，則稅三收同會三計無差三異；如三果采用三會計準三則，則三存在會三計同稅三收的差三異。60（二）三銷售收三入的確三認原則3.分期收三款方式（新會三計準則三的納稅三調(diào)整問三題）某企業(yè)三采取分三期收款三方式銷三售商品三，商品三價值為三250三萬元，三對方可三以分3三年交付三價款，三每年1三00萬三元。則：三借：長三期應(yīng)收三款3三00萬貸：主三營業(yè)務(wù)三收入2三50萬未實現(xiàn)三融資收三益50三萬借：主三營業(yè)務(wù)三成本2三10萬貸：庫三存商品三210三萬借：未三實現(xiàn)融三資收益三20三萬貸：財三務(wù)費用三20萬61（二）三銷售收三入的確三認原則此時第三一年應(yīng)三當調(diào)整三如下：第5行，調(diào)減三收入1三50萬三(只確三認收入三100三萬元），第4三0行調(diào)增1三40萬三元（即三調(diào)減1三40萬三成本）三，第36三行，調(diào)減三未確認三融資收三益20三萬元。三申報表三中未涉三及分期三收款的三成本問三題。3三個步驟三，就完三成了調(diào)三整。62（二）三銷售收三入的確三認原則4、銀三行按揭三方式（兩個三條款）采取銀三行按揭三方式銷三售開發(fā)三產(chǎn)品的三，應(yīng)按三銷售合三同或協(xié)三議約定三的價款三確定收三入額，三其①首付三款應(yīng)于實三際收到三日確認三收入的三實現(xiàn)，②余款在銀行三按揭貸三款辦理三轉(zhuǎn)賬之三日確認三收入的三實現(xiàn)。第十九三條企業(yè)采三取銀行三按揭方三式銷售三開發(fā)產(chǎn)三品的，三凡約定三企業(yè)為三購買方三的按揭三貸款提三供擔保三的，其三銷售開三發(fā)產(chǎn)品三時向銀三行提供三的保證金三(擔保三金)不三得從銷三售收入三中減除三，也不三得作為三費用在三當期稅三前扣除，但實三際發(fā)生三損失時三可據(jù)實三扣除。63（二）三銷售收三入的確三認原則4.銀三行按揭三方式（也存三在會計三同稅收三的差異三）(1)三首付款三和按揭三款確認三收入時三間的不三一致，三如何解三決其銷三售成本三的分攤?cè)龁栴}？(2)三按揭保三證金是三否允許三在按揭三收入中三扣減？（次貸三危機）問題：三假按揭三在稅收三上如何三處理呢三？稅收不三區(qū)分合三法收入三與非法三收入，三一律納三稅。64【例2-三1】1、北三京西都三房地產(chǎn)三公司2三006三年8月三投入A三項目開三發(fā)，于三200三7年8三月竣工三；20三07年三4月又三同時開三發(fā)B、三C兩個三項目，三截止到三200三7年底三項目均三未竣工三。20三07年三12月三采用一三次性全三額收款三方式銷三售房屋三A項目三產(chǎn)品1三500三平方米三，收取三房款9三00萬三元；B三項目為三一棟寫三字樓，三銷售初三期與購三房單位三簽訂分三期付款三協(xié)議，三約定從三200三7年9三月15三日起每三隔三個三月付款三160三0萬元三；C項三目為一三住宅小三區(qū)，從三200三7年1三0月項三目開發(fā)三起即采三用按揭三貸款方三式對外三銷售，三200三7年1三2月收三到首付三款50三0萬元三計入“三預(yù)收賬三款”，三當月收三到銀行三劃轉(zhuǎn)按三揭貸款三200三0萬元三，計入三“長期三借款”三。計三算20三07年三12月三應(yīng)實現(xiàn)三收入。（二）三銷售收三入的確三認原則65A項目三應(yīng)實現(xiàn)三收入9三00萬三元；B項目三應(yīng)實現(xiàn)三收入1三600三萬元；C項目三應(yīng)實現(xiàn)三收入＝三500三＋20三00＝三250三0元全月應(yīng)三實現(xiàn)收三入＝9三00＋三160三0＋2三500三＝50三00萬三元（二）三銷售收三入的確三認原則66（二）三銷售收三入的確三認原則5.委托銷三售方式（財稅[三200三9]2三9號文三件）（三1）必三須是支三付給具三有合法三經(jīng)營資三格的中三介服務(wù)三企業(yè)或三個人。三（2三）必須三同具有三合法經(jīng)三營資格三的中介三服務(wù)企三業(yè)或個三人簽訂了三代辦合三同和協(xié)三議。（3）三支付給三單位的三款項，必須是三通過銀三行轉(zhuǎn)賬三。（4）三無論支三付給單三位還是三個人，三其支付金三額均不三得超過三服務(wù)合三同或協(xié)三議金額三的5%三。（5）三傭金和三手續(xù)費三是支付三給交易三雙方以三外的中三介機構(gòu)三或個人三（第三三方），三而不包三括交易三雙方、三代理人三、代表三人之間三支付的三款項，三防止將三返利、三回扣混三同手續(xù)三費和傭三金。67（二）三銷售收三入的確三認原則（6）強調(diào)收三支兩條三線的原三則，做為三銷售方三支付的三手續(xù)費三不能作三扣服務(wù)三金額；三做為購三買方支三付的傭三金和手三續(xù)費不三能直接三扣除，三而是做三為固定三資產(chǎn)、三無形資三產(chǎn)。（7）依法取三得合法三真實憑三證。（8）三文件執(zhí)三行時間三：20三08年三1月1三日。68（二）三銷售收三入的確三認原則5.委托銷三售方式（銷售三方式）A.支三付手續(xù)三費方式（1）三多支三付傭金三（隱瞞三收入）三；以傭三金推算三收入。三詢問筆三錄的技三巧。（2）三不支付三傭金（三以房降三價差價三抵債）B.視三同買斷三方式C.超三基價分三成方式D.包三銷方式體現(xiàn)原三則：“三收支兩三條線”三、“國三家不承三擔企業(yè)三經(jīng)營風三險”問題：三包銷方三式的營三業(yè)稅應(yīng)三當如何三繳納？69A.支三付手續(xù)三費方式：采取三支付手三續(xù)費方三式委托三銷售開三發(fā)產(chǎn)品三的，應(yīng)三按銷售三合同或三協(xié)議中三約定的三價款于三收到受三托方已三銷開發(fā)三產(chǎn)品清三單之日三確認收三入的實三現(xiàn)。B.買三斷方式三：5.采三取委托三方式銷三售開發(fā)三產(chǎn)品的三，應(yīng)按三以下原三則確認三收入的三實現(xiàn)：采取視三同買斷三方式委三托銷售三開發(fā)產(chǎn)三品的，三屬于企三業(yè)與購三買方簽三訂銷售三合同或三協(xié)議，三或企業(yè)三、受托三方、購三買方三三方共同三簽訂銷三售合同三或協(xié)議三的，如三果銷售三合同或三協(xié)議中三約定的三價格高三于買斷三價（二）三銷售收三入的確三認原則70（二）三銷售收三入的確三認原則格，則三應(yīng)按銷三售合同三或協(xié)議三中約定三的價格三計算的三價款于三收到受三托方已三銷開發(fā)三產(chǎn)品清三單之日三確認收三入的實三現(xiàn)；如三果屬于三前兩種三情況中三銷售合三同或協(xié)三議中約三定的價三格低于三買斷價三格，以三及屬于三受托方三與購買三方簽訂三銷售合三同或協(xié)三議的，三則應(yīng)按三買斷價三格計算三的價款三于收到三受托方三已銷開三發(fā)產(chǎn)品三清單之三日確認三收入的三實現(xiàn)。71換句話三說：A、開三發(fā)企業(yè)三、購買三方簽訂三合同；三開發(fā)企三業(yè)、受三托方、三購買方三三方簽三訂合同三：按合銷三售同價三、買斷三價孰高三法（于三收到已三銷開發(fā)三產(chǎn)品清三單之日三）確認三銷售收三入實現(xiàn)三。B、受三托方、三購買方三簽訂合三同：按買斷三價格（三于收到三已銷開三發(fā)產(chǎn)品三清單之三日）確三認銷售三收入實三現(xiàn)。（二）三銷售收三入的確三認原則72采取基三價(保三底價)三并實行三超基價三雙方分三成方式三委托銷三售開發(fā)三產(chǎn)品的三，屬于三由企業(yè)與購三買方簽三訂銷售三合同或三協(xié)議，三或企業(yè)三、受托三方、購三買方三三方共同三簽訂銷三售合同三或協(xié)議的，如三果銷售三合同或三協(xié)議中三約定的三價格高于基價，三則應(yīng)按三銷售合三同或協(xié)三議中約定的三價格計三算的價三款于收到三受托方三已銷開三發(fā)產(chǎn)品三清單之三日確認三收入的三實現(xiàn)，三企業(yè)按規(guī)三定支付三受托方三的分成三額，不三得直接三從銷售三收入中三減除；如果銷三售合C.超三基價分三成方式三：（二）三銷售收三入的確三認原則73（二）三銷售收三入的確三認原則同或協(xié)三議約定三的價格低于基價的三，則應(yīng)三按基價三計算的三價款于三收到受三托方已三銷開發(fā)三產(chǎn)品清三單之日三確認收三入的實三現(xiàn)。屬三于由受托方三與購買三方直接三簽訂銷三售合同的，則三應(yīng)按基價加三上按規(guī)三定取得三的分成三額于收到三受托方三已銷開三發(fā)產(chǎn)品三清單之三日確認三收入的三實現(xiàn)。74A、開三發(fā)企業(yè)三、購買三方簽訂三合同；三開發(fā)企三業(yè)、受三托方、三購買方三三方簽三訂合同三：按銷售三合同價三、基價三（保底三價）孰三高法（三于收到三已銷開三發(fā)產(chǎn)品三清單之三日））三確認銷三售收入三實現(xiàn)。注：支三付的超三基價分三成不得三從收入三中扣除三。B、受三托方、三購買方三簽訂合三同：按基價三加上分三成額（三于收到三已銷開三發(fā)產(chǎn)品三清單之三日））三確認銷三售收入三實現(xiàn)。換句話三說：（二）三銷售收三入的確三認原則75（二）三銷售收三入的確三認原則D.包三銷方式三：采取包三銷方式三委托銷三售開發(fā)三產(chǎn)品的三，包銷三期內(nèi)可三根據(jù)包三銷合同三的有關(guān)三約定，三參照上三述1至三3項規(guī)三定確認三收入的三實現(xiàn)；三包銷期三滿后尚三未出售三的開發(fā)三產(chǎn)品，三企業(yè)應(yīng)三根據(jù)包三銷合同三或協(xié)議三確認購三入。76【例2三-2】三湖北省三楚風房三地產(chǎn)公三司20三05年三開發(fā)一三處遠郊三住宅小三區(qū)，由三于位置三偏僻，三銷售情三況始終三不好，三開發(fā)項三目竣工三兩年后三仍積壓三大量存三量房。三為了盡三早將這三些房出三手，楚三風公司三分別與三江漢、三漢興、三揚子、三漢正四三家房屋三銷售公三司簽訂三代理銷三售合同三。由于三銷售公三司情況三各異，三代理方三式均有三所不同三。江漢公三司按銷三售額5三%收取三手續(xù)費三，20三07年三9月銷三售房屋三400三平方米三，每平三方米2三500三元。將三銷售清三單提交三楚風房三地產(chǎn)公三司，并三按合同三約定轉(zhuǎn)三交售房三款95三萬元。三楚風公三司賬務(wù)三處理為三：借：銀三行存款三95三萬元貸：銷三售收入三95三萬元（應(yīng)該是三100三萬元）（二）銷三售收入三的確認三原則77漢興公三司采取三買斷方三式代理三銷售，三買斷價三為每平三方米2三300三元，銷三售時由三委托方三、受托三方、買三方共同三簽訂協(xié)三議。2三007三年9月三將開發(fā)三產(chǎn)品銷三售清單三提交楚三風公司三時，銷三售房屋三500三平方米三，實現(xiàn)三銷售收三入12三5萬元三，平均三售價2三500三元。楚三風公司三賬務(wù)處三理為：借：銀三行存款三12三5萬元三（按高三于買斷三價，按三實際價三格計算三）貸：銷三售收入三12三5萬元（二）三銷售收三入的確三認原則78揚子公三司采取三基價（三保底價三）并實三行超基三價雙方三分成方三式委托三銷售開三發(fā)產(chǎn)品三。合同三約定銷三售保底三價22三00元三，并由三揚子公三司直接三與客戶三簽訂銷三售合同三，超過三保底價三部分受三托方和三委托方三按三、三七分成三。20三07年三9月提三交銷售三清單時三，銷售三房屋6三00平三方米，三實現(xiàn)銷三售收入三150三萬元，三平均售三價25三00元三。楚風三公司賬三務(wù)處理三如下：借：銀三行存款三15三0萬元三（按高三于基價三按實際三價格計三算）貸：銷三售收入三15三0萬元（二）三銷售收三入的確三認原則79漢正公三司采取三包銷方三式。合三同約定三：漢正三公司包三銷楚風三公司1三100三平方米三房屋，三以每平三方米銷三售價2三350三元向楚三風房地三產(chǎn)公司三結(jié)賬；三如果截三止到2三007三年9月三15日三銷售不三完，房三屋歸漢三正公司三，并由三漢正公三司于期三滿日起三10日三內(nèi)付清三房款。三合同規(guī)三定，由三受托方三與客戶三簽訂售三房合同三。截止三到20三07年三9月底三，漢正三公司提三交銷售三清單時三，當月三銷售房三屋80三0平方三米，還三有30三0平方三米未售三出。楚三風公司三賬務(wù)處三理如下三：借：銀三行存款三18三8萬元貸：銷三售收入三18三8萬元三（800三×23三50）要求：三計算楚三風房地三產(chǎn)公司三上述項三目20三07年三9月底三應(yīng)實現(xiàn)三收入。（二）三銷售收三入的確三認原則80被江漢三公司代三理業(yè)務(wù)三應(yīng)實現(xiàn)三收入1三000三000三元（支三付手續(xù)三費不能三扣除，三應(yīng)由江三漢公司三開據(jù)服三務(wù)業(yè)發(fā)三票，作三為費用三列支）三；分析并三計算：被漢興三公司代三理業(yè)務(wù)三應(yīng)實現(xiàn)三收入1三250三000三元（銷三售合同三價高于三買斷價三，按銷三售合同三價計算三）；被揚子三公司代三理業(yè)務(wù)三應(yīng)實現(xiàn)三收入＝三220三0×6三00＋三（25三00－三220三0）×三600三×70三%＝1三446三000三元（基三價加分三成）（二）三銷售收三入的確三認原則81被漢正三公司代三理業(yè)務(wù)三應(yīng)實現(xiàn)三收入＝三235三0×（三800三＋30三0）＝三258三500三0元（三包銷期三內(nèi)應(yīng)實三現(xiàn)收入三加上期三滿后應(yīng)三實現(xiàn)收三入）。全月應(yīng)三實現(xiàn)應(yīng)三實現(xiàn)收三入＝1三000三000三＋12三500三00＋三144三600三0＋2三585三000三＝62三810三00元(注：三新文件三關(guān)于銷三售收入三確認條三件的規(guī)三定與國三稅發(fā)[三200三6]3三1號文三件相同三)（二）三銷售收三入的確三認原則82（三）三完工產(chǎn)三品銷售三收入的三組成：國稅發(fā)三[20三09]三31號三第五條三：開發(fā)產(chǎn)三品銷售三收入的三范圍為三銷售開三發(fā)產(chǎn)品三過程中三取得的全部價三款，包括三現(xiàn)金、三現(xiàn)金等三價物及三其他經(jīng)三濟利益三。企業(yè)三代有關(guān)三部門、三單位和三企業(yè)收三取的各三種基金三、費用三和附加三等，凡三納入開三發(fā)產(chǎn)品三價內(nèi)或三由企業(yè)三開具發(fā)三票的，三應(yīng)按規(guī)三定全部三確認為三銷售收三入；未三納入開三發(fā)產(chǎn)品三價內(nèi)并三由企業(yè)三之外的三其他收三取部門三、單位三開具發(fā)三票的，三可作為三代收代三繳款項三進行管三理。83【例2三-3】200三8年，三甲公司三在收取三售房款三之外，三還以本三公司三的名義三開具發(fā)三票，向三購房者三收取有三線電視三的初裝三費、網(wǎng)三絡(luò)寬帶三初裝費三、電話三電