中興北方基地配套住宅產(chǎn)品建議及銷售推廣策略報(bào)告

中興北方基地配套住宅項(xiàng)目市場(chǎng)研究產(chǎn)品建議以及銷售推廣策略報(bào)告

2008.01第一頁，共一百三十八頁。匯報(bào)思路

第一部分整體市場(chǎng)研究第二部分典型區(qū)域市場(chǎng)研究第三部分項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位第四部分銷售排期以及推廣策略附件一：公司介紹附件二：取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第二頁，共一百三十八頁。第一部分整體市場(chǎng)研究市場(chǎng)環(huán)境行業(yè)環(huán)境第三頁，共一百三十八頁。整體市場(chǎng)研究城市環(huán)境行業(yè)環(huán)境天津市城市發(fā)展天津市GDP與人均GDP統(tǒng)計(jì) 天津社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況 天津市人均收入與消費(fèi)性支出城市人口增長(zhǎng)與外來人口城市對(duì)比

空港開發(fā)區(qū)

第四頁，共一百三十八頁。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈確定天津新型城市定位：各經(jīng)濟(jì)圈三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)三角4.1：55.3：40.6珠三角3.3：50.6：46.2環(huán)渤海7.0：45.3：47.6共計(jì)4.8：50.4：44.8城市發(fā)展?jié)摿εc持續(xù)動(dòng)力顯現(xiàn)區(qū)域范圍——京津唐、京津保雙三角勾勒超大格局，確定“大京津”概念發(fā)展方向——核心城市有機(jī)疏散，與區(qū)域內(nèi)重新集中結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略——區(qū)域空間經(jīng)濟(jì)一體化，京津雙核、多中心整體市場(chǎng)研究城市環(huán)境——天津市宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)環(huán)境城市發(fā)展第五頁，共一百三十八頁。中央直轄市北方最大的沿海開放城市中國(guó)北方第一大港

貿(mào)易金融、物流成為未來城市發(fā)展新興動(dòng)力以港口為中心的海陸空相結(jié)合立體交通網(wǎng)絡(luò)北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈主要城市“一軸兩帶三區(qū)”“十一五”規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略把天津定位為“北方經(jīng)濟(jì)中心”成為繼珠三角、長(zhǎng)三角后中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三極。2006年正式確立《天津市城市總體規(guī)劃（2005-2020）》。隨著天津城市定位的明確，天津外來人口導(dǎo)入速度加快，中心城區(qū)建設(shè)、改造提速，為城市未來發(fā)展提供宏觀基礎(chǔ)。一軸兩帶三區(qū)北方經(jīng)濟(jì)中心地位確立，市場(chǎng)迎來空前機(jī)遇城市總體規(guī)劃整體市場(chǎng)研究城市環(huán)境——天津市宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)環(huán)境城市發(fā)展第六頁，共一百三十八頁。整體市場(chǎng)研究城市環(huán)境——天津市宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)環(huán)境

天津市GDP與人均GDP統(tǒng)計(jì)

自2003年開始經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度始終在14%以上的高增長(zhǎng)平臺(tái)上穩(wěn)定運(yùn)行。已進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高峰期。達(dá)到中等收入國(guó)家平均水平，成為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最具活力、發(fā)展最為穩(wěn)健的區(qū)域之一。成為繼上海、北京之后第三個(gè)人均GDP達(dá)到5000美元以上的地區(qū)。

城市環(huán)境——天津市宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)環(huán)境第七頁，共一百三十八頁。整體市場(chǎng)研究城市環(huán)境——天津市宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)環(huán)境

天津社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況

03年后，天津市總體固定資產(chǎn)投資額以20％以上的比例快速增長(zhǎng)。06年，再次實(shí)現(xiàn)高起步，全年共投資1850億元，占當(dāng)年GDP的42.64％，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。GDP的穩(wěn)定增長(zhǎng)促進(jìn)城市建設(shè)步伐加快第八頁，共一百三十八頁。1999年至2006年間，天津市居民收支一直保持1：0.74到1：0.78的比例，居民消費(fèi)性支出與可支配收入間一直保持穩(wěn)定的相對(duì)性。城市人均收入的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)保證消費(fèi)性支出的走高隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)退休人員養(yǎng)老待遇標(biāo)準(zhǔn)的提高和機(jī)關(guān)事業(yè)單位工資改革政策的出臺(tái)，拉動(dòng)了城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)提速。目前天津市民的收入與消費(fèi)水平相比以往都有比較明顯的提升，消費(fèi)傾向性也越發(fā)明顯，居住消費(fèi)與教育消費(fèi)已經(jīng)成為天津市民日常開支中除飲食外最重要的部分。整體市場(chǎng)研究城市環(huán)境——天津市宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)環(huán)境天津市人均收入與消費(fèi)性支出

第九頁，共一百三十八頁。整體市場(chǎng)研究城市環(huán)境——天津市宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)環(huán)境

城市人口增長(zhǎng)與外來人口

2006年天津市常住人口達(dá)到1075萬人，環(huán)比去年增長(zhǎng)3%，而戶籍人口數(shù)948.88萬人，天津市人口的自然出生率僅為1.60‰，顯示出天津常住外來人口的數(shù)量也在不斷增長(zhǎng)中。而天津中心城區(qū)中，常住人口最多的三個(gè)區(qū)域依次是南開區(qū)、河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)。

第十頁，共一百三十八頁。整體市場(chǎng)研究城市環(huán)境——天津市宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)環(huán)境城市人口增長(zhǎng)與外來人口

天津人口的幾個(gè)特點(diǎn)：人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，人口增長(zhǎng)速度趨緩?fù)鈦砹鲃?dòng)人口越來越成為天津人口總量增長(zhǎng)的主要來源人口自然變動(dòng)持續(xù)低水平增長(zhǎng)，市中心區(qū)連續(xù)12年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)市中心地區(qū)人口向外擴(kuò)散趨勢(shì)明空港開發(fā)區(qū)、濱海新區(qū)與環(huán)城地區(qū)成為新的人口聚集地人口重心繼續(xù)向東、向南移動(dòng)?！笆晃濉逼陂g，隨著城市布局的變化和濱海新區(qū)、空港開發(fā)區(qū)、城郊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，天津人口的空間分布呈現(xiàn)進(jìn)一步向外擴(kuò)散、和向東、南部聚集的顯著特征。第十一頁，共一百三十八頁。差距明顯形成未來發(fā)展空間對(duì)比天津、北京、上海城市發(fā)展水平天津各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)上漲，但與上海、北京相比，目前還有一定差距，城市整體經(jīng)濟(jì)水平的落差受城市推動(dòng)力的帶動(dòng)上揚(yáng)空間較大，可進(jìn)而引爆經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)增長(zhǎng)。差級(jí)為經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的提供充足空間與動(dòng)力；經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境良好，城市指標(biāo)可持續(xù)上揚(yáng)；整體市場(chǎng)研究城市環(huán)境——天津市宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)環(huán)境第十二頁，共一百三十八頁。整體市場(chǎng)研究空港開發(fā)區(qū)

城市環(huán)境——天津市城市發(fā)展契機(jī)行業(yè)環(huán)境空港開發(fā)區(qū)，地處天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)東北側(cè)，距市區(qū)3公里，距港口30公里，距北京110公里，是高度開放的外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)域?？崭坶_發(fā)區(qū)緊鄰京津塘、京津塘二線高速公路，與京沈、唐津等六條高速公路直接貫通，規(guī)劃的京津城際鐵路及天津地鐵二號(hào)線直通入?yún)^(qū)?？崭坶_發(fā)區(qū)與濱海新區(qū)是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中核心城市的核心區(qū)域，將促進(jìn)天津經(jīng)濟(jì)重心東移。第十三頁，共一百三十八頁。空港物流加工區(qū)高新紡織工業(yè)園區(qū)民航科技基地飛機(jī)制造區(qū)——空客A320總裝廠濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建部分機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建部分飛機(jī)維修區(qū)空港國(guó)際物流區(qū)飛機(jī)維修區(qū)空港保稅區(qū)民航大學(xué)整體市場(chǎng)研究空港開發(fā)區(qū)以及臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)總體規(guī)劃

城市環(huán)境——天津市城市發(fā)展契機(jī)行業(yè)環(huán)境第十四頁，共一百三十八頁。現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)情況重點(diǎn)建設(shè)電子信息、機(jī)械制造、生物制藥、汽車零部件、高新紡織、新材料、新能源等若干工業(yè)園。目前一期入?yún)^(qū)企業(yè)為276家，園區(qū)總占地面積為2350萬平方米，規(guī)劃居住面積500萬平方米，二期目前2家企業(yè)，占地面積為1850萬平方米，規(guī)劃居住面積380萬平方米。就業(yè)人口情況目前一期就業(yè)人口約為2萬人，多為市區(qū)居民，乘班車上下班。二期目前尚處前期規(guī)劃階段。規(guī)劃：規(guī)劃一期在2010年基本建成，之后啟動(dòng)二期規(guī)劃，直至2020年建成。預(yù)計(jì)明年一期入?yún)^(qū)企業(yè)將達(dá)到500家，就業(yè)人口將超過4萬人。至2010年（一期）常住人口：10萬人流動(dòng)人口：10萬人總就業(yè)人口：20萬人空港物流加工區(qū)高新紡織工業(yè)園區(qū)民航科技基地空港保稅區(qū)空港投資服務(wù)中心空港一期空港二期汽車城整體市場(chǎng)研究空港物流加工區(qū)

城市環(huán)境——天津市城市發(fā)展契機(jī)行業(yè)環(huán)境第十五頁，共一百三十八頁?，F(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)情況航空城的主體為天津國(guó)際機(jī)場(chǎng)，周邊建有飛機(jī)維修及配套區(qū)，空港國(guó)際物流區(qū).就業(yè)人口情況目前航空城就業(yè)人口約為4500人，機(jī)場(chǎng)4000人，空客項(xiàng)目及其配套為500人。外省市人占總體人口的70%，主要居住于麗苑板塊，太陽城附近。空客A320總裝線項(xiàng)目2006年6月入?yún)^(qū)的空客項(xiàng)目，工作人員100多人。目前配套三家企業(yè)，就業(yè)人口約為400人。飛機(jī)制造區(qū)——空客A320總裝廠濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建二跑道飛機(jī)維修區(qū)空港國(guó)際物流區(qū)飛機(jī)維修區(qū)民航大學(xué)機(jī)場(chǎng)現(xiàn)有一跑道機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建三跑道飛機(jī)維修區(qū)規(guī)劃：天津機(jī)場(chǎng)正在進(jìn)行擴(kuò)建工程，目前規(guī)劃及修建二、三跑道。A320總裝線項(xiàng)目配套企業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)增加到10家，工作人口達(dá)到1000人。至2020年常住人口：27萬人暫住人口：6萬人就業(yè)人口：45萬人總?cè)丝跒?8萬人整體市場(chǎng)研究空港臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)

城市環(huán)境——天津市城市發(fā)展契機(jī)行業(yè)環(huán)境第十六頁，共一百三十八頁?？崭垡黄谄髽I(yè)數(shù)：276家就業(yè)人口：2萬人機(jī)場(chǎng)工作人員：4000人空客A320人口：400人一期全部建成常住人口：10萬人從業(yè)人口：20萬人空港二期二期全面啟動(dòng)企業(yè)數(shù)：2家二期全部建成常住人口：12萬人流動(dòng)人口：10萬人即總就業(yè)人口：22萬人END企業(yè)數(shù)：500家就業(yè)人口：4萬人企業(yè)數(shù)：10.家就業(yè)人口：1000人規(guī)劃中常住人口：27萬人；暫住人口：6萬人；就業(yè)人口：45萬人；總?cè)丝跒?8萬人。來自空港、航空城大量的產(chǎn)業(yè)人口奠定了本項(xiàng)目來自地緣客戶的堅(jiān)實(shí)客戶基礎(chǔ)……2007年2008年2010年2020年臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)整體市場(chǎng)研究產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)需求

城市環(huán)境——天津市城市發(fā)展契機(jī)行業(yè)環(huán)境第十七頁，共一百三十八頁。整體市場(chǎng)研究城市環(huán)境——天津市宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)環(huán)境小結(jié)：確立北方經(jīng)濟(jì)中心、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心、中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三極的城市定位，未來天津城市發(fā)展將極具發(fā)展?jié)摿εc持續(xù)動(dòng)力“一軸兩帶三區(qū)”總體結(jié)構(gòu)推動(dòng)天津經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，推動(dòng)京津一體化發(fā)展城市整體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)快速增長(zhǎng)，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)；良好的投資環(huán)境，大量外來開發(fā)企業(yè)看好天津發(fā)展，進(jìn)入天津房地產(chǎn)市場(chǎng)軌道交通和快速路的建設(shè)將拉動(dòng)天津市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并進(jìn)一步縮小天津市區(qū)的地域性差異濱海新區(qū)、空港開發(fā)區(qū)的規(guī)劃受世人矚目，將聚集大量商務(wù)人群，對(duì)高端居住市場(chǎng)具有較強(qiáng)的需求支撐

第十八頁，共一百三十八頁。整體市場(chǎng)研究天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程

行業(yè)環(huán)境城市環(huán)境天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境房地產(chǎn)政策分析天津房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)分析第十九頁，共一百三十八頁。97-02年居住需求自然增長(zhǎng)階段產(chǎn)品同質(zhì)化特征明顯區(qū)域內(nèi)需求構(gòu)成市場(chǎng)需求主體價(jià)格、銷售量平穩(wěn)增長(zhǎng)03-04年剛性需求快速增長(zhǎng)階段大規(guī)模拆遷形成剛性居住需求二手房需求量增加，帶動(dòng)一手房市場(chǎng)改善型居住需求比例上升跨區(qū)域置業(yè)趨勢(shì)出現(xiàn)05-07年居住改善激增階段外來開發(fā)商進(jìn)入，帶動(dòng)產(chǎn)品更新，品質(zhì)明顯提升經(jīng)濟(jì)積累及家庭結(jié)構(gòu)變化促使居住改善需求比例提高中高端主力客群構(gòu)成尚未細(xì)分價(jià)格、銷售量快速增長(zhǎng)土地獲取方式導(dǎo)致成本提升，拉動(dòng)商品房?jī)r(jià)格上漲外來人口比例增加，補(bǔ)充高端購(gòu)買力中心城區(qū)土地稀缺，價(jià)格因素導(dǎo)致居住需求外遷客戶進(jìn)一步細(xì)分08年-綜合因素拉動(dòng)階段整體市場(chǎng)研究行業(yè)環(huán)境——行業(yè)發(fā)展歷程城市環(huán)境第二十頁，共一百三十八頁。05年整體市場(chǎng)漲幅為26.8%，06年的市場(chǎng)漲幅達(dá)到21%的增漲比例。03-06年價(jià)格平均漲幅25%07年1-8月新增供應(yīng)僅為06年的38%，而成交量卻已經(jīng)完成了去年總量的55%。同時(shí)，價(jià)格上漲近16%，數(shù)據(jù)來源:房地產(chǎn)信息網(wǎng)整體市場(chǎng)研究行業(yè)環(huán)境——行業(yè)發(fā)展環(huán)境城市環(huán)境供需分析年度成交均價(jià)漲幅突破20％供應(yīng)疲軟情況下成交量增幅明顯供應(yīng)量滑坡，土地稀缺愈加凸顯第二十一頁，共一百三十八頁。供需分析：成交量自2月份后隨著新增供應(yīng)的增大逐漸遞增，5月雖然供應(yīng)減少，成交量仍然保持較高增漲幅度。成交價(jià)格：上半年天津（含市內(nèi)六區(qū)及四郊五縣）整體成交均價(jià)為5525元/平米。6月比1月份均價(jià)上漲15%。07年上半年成交量和價(jià)格均逐月遞增，但由于新增供應(yīng)不足和價(jià)格拉升，整體增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)趨緩。數(shù)據(jù)來源:房地產(chǎn)信息網(wǎng)整體市場(chǎng)研究行業(yè)環(huán)境——行業(yè)發(fā)展環(huán)境城市環(huán)境供需分析第二十二頁，共一百三十八頁。數(shù)據(jù)來源:房地產(chǎn)信息網(wǎng)整體市場(chǎng)研究行業(yè)環(huán)境——行業(yè)發(fā)展環(huán)境城市環(huán)境成交量、成交均價(jià)兩項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)上揚(yáng)，市場(chǎng)仍顯慣性增長(zhǎng)。

2007年天津市商品房成交量達(dá)到1242萬平米，環(huán)比2006年上漲幅度約18%。成交均價(jià)達(dá)到6383元/平米，環(huán)比上漲幅度約26%。其中商品住宅全年成交1019萬平米，環(huán)比去年增加約11%，成交均價(jià)將達(dá)到5948元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)約22%。成交分析第二十三頁，共一百三十八頁。整體市場(chǎng)研究行業(yè)環(huán)境——行業(yè)發(fā)展環(huán)境城市環(huán)境空港開發(fā)區(qū)總建筑規(guī)模達(dá)44平方公里，其中住宅部分占7%，住宅部分總建面為310萬平方米，大部分住宅土地儲(chǔ)備尚未上市。以規(guī)劃中常住人口10萬人計(jì)算，開發(fā)區(qū)的人均住宅建面30平米左右。僅就區(qū)域內(nèi)而言，供需合理空港土地供應(yīng)第二十四頁，共一百三十八頁。

供應(yīng)：2007上半年新增供應(yīng)同比2006年下降20.6%，市場(chǎng)供應(yīng)明顯不足。

成交：市內(nèi)六區(qū)成交面積為181.87萬平米，2007年上半年較2006年同期成交套數(shù)下降了7.11%，成交面積下降了7.16%。

價(jià)格：07年上半年全市商品房成交價(jià)格同比上升了15.48％，在一定程度上也抑制了成交量的增漲速度。

漲幅：05年整體市場(chǎng)漲幅為26.8%，06年的市場(chǎng)漲幅達(dá)到21%的增漲比例。天津近年市場(chǎng)平均漲幅為25%。整體市場(chǎng)漲幅呈現(xiàn)逐年趨緩的態(tài)勢(shì)。天津行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展——小結(jié)整體市場(chǎng)研究行業(yè)環(huán)境——行業(yè)發(fā)展環(huán)境城市環(huán)境第二十五頁，共一百三十八頁。整體市場(chǎng)研究行業(yè)環(huán)境——政策分析城市環(huán)境

擴(kuò)大中低價(jià)位住房供應(yīng)將是未來政策主旋律非保障性住房將采用市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段為主對(duì)于過度炒作投機(jī)，政府將通過緊縮金融政策予以打擊宏觀調(diào)控未達(dá)到預(yù)期效果，“堵”的政策思想不利于樓市健康發(fā)展影響一：5月29日九部委頒布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》“國(guó)六條”配套細(xì)則實(shí)施影響二：2007年9月中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布通知要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理

第二十六頁，共一百三十八頁。典型區(qū)域市場(chǎng)研究行業(yè)環(huán)境——未來走勢(shì)城市環(huán)境住宅成交量、成交均價(jià)兩項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)上揚(yáng)，市場(chǎng)仍顯慣性增長(zhǎng)。老中心城區(qū)形成價(jià)格瓶頸，一定程度上影響成交量，擠壓居住人口外展。市內(nèi)六區(qū)、濱海、空港，住宅土地儲(chǔ)備有限，供不應(yīng)求現(xiàn)象顯著。城市外擴(kuò)顯著，居住人群分布進(jìn)一步泛化。市政建設(shè)日益完善，郊縣組團(tuán)贏得更大發(fā)展空間。政策影響，旨在打擊過度投機(jī)炒作，對(duì)天津的剛性需求市場(chǎng)影響不大。第二十七頁，共一百三十八頁。第二部分典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域環(huán)境分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域未來價(jià)格走勢(shì)第二十八頁，共一百三十八頁。典型區(qū)域市場(chǎng)研究城市環(huán)境行業(yè)環(huán)境

區(qū)域的選擇典型區(qū)域主要在售項(xiàng)目列表典型個(gè)案研究

典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析第二十九頁，共一百三十八頁。典型區(qū)域市場(chǎng)研究城市環(huán)境行業(yè)環(huán)境典型區(qū)域選擇典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析——區(qū)域選擇典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析此次報(bào)告所選擇的典型區(qū)域，包括空港開發(fā)區(qū)、東麗區(qū)（包括東麗湖板塊、華明鎮(zhèn)板塊）、河?xùn)|區(qū)（為國(guó)道兩側(cè)、津塘路兩側(cè)、以及兩條路的中間區(qū)域，包括輕軌沿線區(qū)域、外環(huán)內(nèi)板塊）空港開發(fā)區(qū)：本項(xiàng)目地處空港開發(fā)區(qū)內(nèi)東麗區(qū)：空港開發(fā)區(qū)地處東麗區(qū)內(nèi)，而且區(qū)內(nèi)的一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)均表現(xiàn)活躍。如：華僑城新近在華明鎮(zhèn)拿地、近期還會(huì)有地塊上市、未來該區(qū)域項(xiàng)目與本項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。如：東麗湖項(xiàng)目，規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)、在天津房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)重要地位，與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。目前，在東麗湖的購(gòu)房客戶中不乏在空港開發(fā)區(qū)工作的人員河?xùn)|區(qū)：市內(nèi)六區(qū)中與本項(xiàng)目所在地距離最近，區(qū)內(nèi)項(xiàng)目大多以占據(jù)通往濱海、空港的交通要道作為推廣策略之一，在目標(biāo)客戶方面，對(duì)市內(nèi)外展的客戶會(huì)有攔截現(xiàn)象，對(duì)空港內(nèi)部客戶也有一定的吸引力，與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)第三十頁，共一百三十八頁。典型區(qū)域市場(chǎng)研究城市環(huán)境行業(yè)環(huán)境典型區(qū)域主要在售項(xiàng)目列表——東麗區(qū)主要在售項(xiàng)目典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析——項(xiàng)目列表典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析板塊項(xiàng)目名稱總戶數(shù)戶型區(qū)間與配比主力戶型面積（平方米）社區(qū)配套車位配比東麗湖板塊東麗湖萬科城約4000一居室60平方米10%二居室70-107平方米50%三居室100-135平方米40%70-107幼兒園、小學(xué)、鄰里中心和商業(yè)街1：1朗鉅天域—維爾蘭堤1000一居室66平方米25%二居室88平方米65%三居室150平方米10%88-90社區(qū)地上、溫泉娛樂場(chǎng)1：1第三十一頁，共一百三十八頁。典型區(qū)域市場(chǎng)研究城市環(huán)境行業(yè)環(huán)境典型區(qū)域主要在售項(xiàng)目列表——河?xùn)|區(qū)主要在售項(xiàng)目典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析——項(xiàng)目列表典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析板塊項(xiàng)目名稱總戶數(shù)戶型區(qū)間與配比主力戶型面積（平方米）社區(qū)配套車位配比衛(wèi)國(guó)道沿線世紀(jì)泰達(dá)商務(wù)酒店41840-60平方米40%70-80平方米60%40-80中餐廳、西餐廳、酒吧1：0.5東尚名居420一居室75平方米20%一居室81平方米20%二居室89平方米20%二居室95平方米20%二居室110平方米20%75-110無配套1：0.7戀日風(fēng)尚600一居室58平方米10%二居室100平方米50三居室120平方米40%100-120休閑健身會(huì)所、4萬平方米沿街商業(yè)1：0.9百合春天802一居室56-60平方米10%兩居室96-102平方米70%

三居室130平方米20%96-130運(yùn)動(dòng)主題公園

休閑文化主題商業(yè)街1：0.4順馳太陽城第5季297一居室58平方米15%兩居室100平方米50%三居室132平方米35%1002個(gè)高檔幼兒園，商業(yè)街等為社區(qū)服務(wù)1：1陽光星期8二期共2200戶一居室57平方米20%

兩居室96-102平方米50%

三居室134-141平方米20%

四居室163平方米%10%96-1026000平方米的業(yè)主會(huì)所、800米商業(yè)街、五星級(jí)酒店1：0.6紅城—高層：一居室58-60平方米30%二居室70-90平方米70%多層：二居室100平方米20%三居室125平方米40%四居室160平方米40%高層：60-90小高層：125-160休閑娛樂會(huì)所、酒店、底商—第三十二頁，共一百三十八頁。典型區(qū)域市場(chǎng)研究城市環(huán)境行業(yè)環(huán)境典型區(qū)域主要在售項(xiàng)目列表——河?xùn)|區(qū)主要在售項(xiàng)目典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析——項(xiàng)目列表典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析板塊項(xiàng)目名稱總戶數(shù)戶型區(qū)間與配比主力戶型面積（平方米）社區(qū)配套車位配比津塘路沿線朝陽綠茵一二期895戶一居室74-92平方米10%

兩居室95-130平方米55%

三居室116-130平方米35%陶然庭院：80—90；怡然庭院：130底商、會(huì)所1：0.4米蘭新干線1500一居室60平方米10%兩居室70-100平方米80%三居室120平方米10%70-100幼兒園、小學(xué)、鄰里中心和商業(yè)街1：0.7格調(diào)竹境約1200戶一居室60-70平方米20%

兩居室80-100平方米55%

三居室120-140平方米25%80-120社區(qū)底商、會(huì)所

都市亮點(diǎn)996一居室60—70平方米30%三居室137平方米35%其他三室戶型35%137無3:1第三十三頁，共一百三十八頁。典型區(qū)域市場(chǎng)研究城市環(huán)境行業(yè)環(huán)境典型區(qū)域主要在售項(xiàng)目列表——空港主要在售項(xiàng)目典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析——項(xiàng)目列表典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析板塊項(xiàng)目名稱總戶數(shù)戶型區(qū)間與配比主力戶型面積（平方米）社區(qū)配套車位配比空港板塊遠(yuǎn)洋新干線一期1000一居70-80平方米10%二居85-90平方米80%三居90平方米10%85-90會(huì)所1：1第三十四頁，共一百三十八頁。典型個(gè)案研究——遠(yuǎn)洋新干線典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析第三十五頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目位置：東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東七道交口開發(fā)商：天津市遠(yuǎn)濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：21萬平方米建筑面積：45萬平方米容積率：2綠化率：40％建筑形式：商務(wù)別墅、小高層、多層建筑層數(shù)：3層－14層總戶數(shù)：2700戶車位比：1：1物業(yè)公司：遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)費(fèi)：2.2元/平方米/月開盤時(shí)間：商務(wù)別墅2007年11月18日

住宅預(yù)計(jì)2008年3月入住時(shí)間：2008年底典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究——遠(yuǎn)洋新干線基本情況第三十六頁，共一百三十八頁。航空城概念空港中的五大道空港旗艦天津空港即西雅圖、圖盧茲之后成為世界上第三個(gè)航空城，其利用航空產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)發(fā)展的理念逐漸被人們所認(rèn)同。從商務(wù)別墅到聯(lián)排寫字樓，該項(xiàng)目的定位無不借助這種理念，即空港將成為未來天津的新型核心城區(qū)。從項(xiàng)目的體量和開發(fā)力度來看，該項(xiàng)目都力爭(zhēng)成為空港的旗艦項(xiàng)目，爭(zhēng)做空港的地標(biāo)性建筑。聯(lián)排寫字樓為一條遠(yuǎn)洋巨輪的外形，其中體現(xiàn)了項(xiàng)目所蘊(yùn)含的精神符號(hào)。該項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)力圖微觀還原天津“萬國(guó)建筑藝術(shù)大觀園”五大道的建筑形態(tài)，體現(xiàn)辦公居住和諧共生的理念，及生態(tài)人文城市的定位。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究——遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目定位第三十七頁，共一百三十八頁。商務(wù)別墅住宅小高層中心公園聯(lián)排寫字樓遠(yuǎn)洋新干線中心大道東七路項(xiàng)目沿中心大道向東發(fā)展，沿主干線分布著寫字樓及部分商業(yè)。較為有效的區(qū)隔了噪音干擾。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究——遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目規(guī)劃第三十八頁，共一百三十八頁。商務(wù)別墅

住宅一期小高層及多層預(yù)計(jì)2008年3月開盤商務(wù)別墅小高層開盤時(shí)間未定一期幢數(shù)：23幢項(xiàng)目?jī)r(jià)格：均價(jià)18000元/平米總價(jià)區(qū)間：700萬—738萬戶型情況：389平米—393平米住宅小高層一期幢數(shù)：24幢項(xiàng)目?jī)r(jià)格：均價(jià)8000元/平米總價(jià)區(qū)間：68—75萬戶型情況：70-90平米主力戶型：二室一期商務(wù)別墅共23棟別墅聯(lián)排寫字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格：預(yù)計(jì)10000元/平米戶型情況：141—350平米聯(lián)排寫字樓典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究——遠(yuǎn)洋新干線產(chǎn)品分布第三十九頁，共一百三十八頁。E區(qū)B戶型E區(qū)A戶型E區(qū)D戶型E區(qū)C戶型

392平米389平米393平米393平米靈動(dòng)的商務(wù)空間，完善的商務(wù)配套條件，滿足了大部分商務(wù)客戶的置業(yè)需求。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究——遠(yuǎn)洋新干線商務(wù)別墅產(chǎn)品第四十頁，共一百三十八頁。C戶型90平米B戶型70平米

二室戶型基本做到全明，產(chǎn)品設(shè)計(jì)屬于最常見戶型，基本無創(chuàng)新。一期產(chǎn)品95%以上為90平米的兩室戶型。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究——遠(yuǎn)洋新干線一期住宅產(chǎn)品第四十一頁，共一百三十八頁。商務(wù)別墅推廣關(guān)鍵詞航空城概念空港中的五大道空港旗艦宣傳口徑政策利好——國(guó)家的濱海新區(qū)政策，直接刺激區(qū)域的高速發(fā)展；休閑娛樂——未來周邊將規(guī)劃大型休閑商業(yè)區(qū)，產(chǎn)生聚集效應(yīng)；緊鄰兩區(qū)——周邊CBD核心區(qū)及高科工業(yè)區(qū)，為項(xiàng)目提供現(xiàn)實(shí)客群；立體交通——未來輕軌、鐵路、飛機(jī)、快速路將形成現(xiàn)代立體式交通。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究——遠(yuǎn)洋新干線營(yíng)銷推廣第四十二頁，共一百三十八頁。商務(wù)別墅營(yíng)銷渠道及頻次主流平面媒體：以報(bào)廣為主（今晚報(bào)、每日新報(bào)、城市快報(bào)）。營(yíng)銷活動(dòng)：11月11日遠(yuǎn)洋新干線高爾夫友誼賽在空港舉行。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究——遠(yuǎn)洋新干線營(yíng)銷推廣第四十三頁，共一百三十八頁。受濱海新區(qū)建設(shè)的影響，政策利好。享受開發(fā)區(qū)減免稅政策。升值潛力大，符合發(fā)展型小型企業(yè)的工作要求。受公司品牌影響。商務(wù)別墅目前共認(rèn)購(gòu)8套商務(wù)別墅。以公司為主，主要為建筑、電子、貿(mào)易為主的小型私營(yíng)企業(yè)。個(gè)人客戶極少，為市內(nèi)的投資型客戶。購(gòu)買主體購(gòu)買動(dòng)機(jī)典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究——遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目客戶第四十四頁，共一百三十八頁。普通住宅目前項(xiàng)目住宅部分正在接受登記咨詢，未認(rèn)購(gòu)發(fā)售。項(xiàng)目自07年7月開始進(jìn)行客戶咨詢登記，目前登記客戶達(dá)到近1000組左右?？蛻魠^(qū)域70%的空港、機(jī)場(chǎng)客戶，其中又以空港客戶為主。大部分為本地員工，居住在市區(qū)各地。30%的市內(nèi)客戶，無集中區(qū)域，分布在市內(nèi)各區(qū)。意向產(chǎn)品房型方正、南北通透的90平米左右的二室、少部分的三室二室、三室皆可客戶層次城市高端的客戶，包含各行業(yè)的精英人群多為企業(yè)的中層管理人員和企業(yè)藍(lán)領(lǐng)人群年齡層次主要集中在40—50歲左右，處于事業(yè)的成熟期多為25—35的中青年，處于失業(yè)的上升期購(gòu)房目的投資升值作為第一居所或是工作日的臨時(shí)居所空港客戶市區(qū)客戶典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究——遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目客戶第四十五頁，共一百三十八頁。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目屬于空港加工區(qū)內(nèi)目前唯一個(gè)包含住宅類產(chǎn)品的綜合性項(xiàng)目，受客戶的關(guān)注度較高，先期引發(fā)了空港的購(gòu)房需求。由于空港內(nèi)基本無競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，因此項(xiàng)目在空港內(nèi)屬于一只獨(dú)秀。先期入市的產(chǎn)品面積較小，能引起更廣層面的客戶關(guān)注。周邊生活配套設(shè)施較少。臨近工廠等工業(yè)設(shè)施，對(duì)于居住的品質(zhì)有一定的影響。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究——遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析第四十六頁，共一百三十八頁。典型個(gè)案研究——萬科東麗湖典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析第四十七頁，共一百三十八頁。東麗湖項(xiàng)目——200萬平米遠(yuǎn)郊大盤一期：北歐·墅二期：城市天籟二期：城市街坊三期：濕地公園別墅低密度洋房聯(lián)排別墅集合性住宅建立大盤標(biāo)桿品質(zhì)同產(chǎn)品線價(jià)值拉動(dòng)建立客戶圈層基礎(chǔ)利潤(rùn)率逐級(jí)拉升放化市場(chǎng)占有率同產(chǎn)品線對(duì)比銷售客戶相互接力溢價(jià)空間逐級(jí)拉升復(fù)合型產(chǎn)品線，獨(dú)立的銷售周期，品質(zhì)逐級(jí)拉升，各產(chǎn)品價(jià)值相互借力東麗湖·萬科城占地4095畝開發(fā)預(yù)計(jì)為8—10年一期別墅產(chǎn)品：獨(dú)棟、聯(lián)排、合院別墅二期洋房產(chǎn)品：多層洋房、小高層洋房三期復(fù)合產(chǎn)品：聯(lián)排別墅、雙拼、精裝公寓開發(fā)線價(jià)格線產(chǎn)品線配套線營(yíng)銷線項(xiàng)目小結(jié)典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析第四十八頁，共一百三十八頁。一期北歐墅二期城市天籟三期濕地公園二期城市街坊開發(fā)線價(jià)格線產(chǎn)品線配套線營(yíng)銷線項(xiàng)目小結(jié)典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析第四十九頁，共一百三十八頁。1、一期別墅建筑面積約6.4萬平米產(chǎn)品形式為獨(dú)體別墅、聯(lián)排別墅、聯(lián)排公寓2004年銷售，2006年7月底全部入住。2、二期北低密度洋房建筑面積約12萬平米產(chǎn)品形式為4－6層多層、11層小高層2005年底開盤，2007年9月全面入住。3、二期北小高層洋房建筑面積約9.8萬平米產(chǎn)品形式為11－18層多層2007年3月開盤，2007年10月全面入住。4、三期聯(lián)排別墅、公寓建筑面積約8萬平米產(chǎn)品形式為聯(lián)排別墅、雙拼別墅、多層及小高層洋房2007年7月開盤，2008年底全面入住。開發(fā)線價(jià)格線產(chǎn)品線配套線營(yíng)銷線項(xiàng)目小結(jié)典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析第五十頁，共一百三十八頁。多層二室戶（南入口）南入戶東端D戶型南入戶D中戶型橫向廳室：打破平層設(shè)計(jì)的慣例，設(shè)計(jì)出6.1米的巨大開間橫向大廳，采光面極為寬敞，視野無比開闊；設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約

功能分區(qū)合理大開間通透設(shè)計(jì)首層帶庭院一層設(shè)有情景房戶型精選開發(fā)線價(jià)格線產(chǎn)品線配套線營(yíng)銷線項(xiàng)目小結(jié)典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析第五十一頁，共一百三十八頁。休閑化商業(yè)聚集注重特色大眾消費(fèi)商業(yè)聚集注重便捷實(shí)用高端商業(yè)聚集注重品質(zhì)特色商業(yè)注重功能定位開發(fā)線價(jià)格線產(chǎn)品線配套線營(yíng)銷線項(xiàng)目小結(jié)配套型商業(yè)聚集注重商業(yè)功能個(gè)性化服務(wù)典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析第五十二頁，共一百三十八頁。商業(yè)配套暗線住宅銷售商業(yè)配套客戶住宅銷售商業(yè)配套客戶住宅銷售商業(yè)配套客戶客群擴(kuò)大客群擴(kuò)大住宅銷售明線震蕩上升震蕩上升居住社區(qū)型商業(yè)配套區(qū)域型商業(yè)配套主題特色型商業(yè)配套產(chǎn)品配套共振關(guān)系大盤產(chǎn)品、銷售力、生活配套逐級(jí)發(fā)展，合力共生為可持續(xù)發(fā)展大盤開發(fā)線價(jià)格線產(chǎn)品線配套線營(yíng)銷線項(xiàng)目小結(jié)典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析第五十三頁，共一百三十八頁。大盤線:07年城的配套成熟作為大盤推廣主線以空港生活城作為主題訴求07年市場(chǎng)傳播東麗湖萬科生態(tài)大盤形象獨(dú)棟別墅情景洋房瞰景洋房獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅情景洋房瞰景洋房三期公寓產(chǎn)品線:2007年1—5月2007年6—10月2007年推廣路線圖生態(tài)新品洋房形象入市以生態(tài)住宅概念導(dǎo)入，濕地產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)入市執(zhí)行線:戶外/報(bào)紙/網(wǎng)絡(luò)短信/直投戶外/報(bào)紙/軟文/網(wǎng)絡(luò)信息及時(shí)更新短信/直投開發(fā)線價(jià)格線產(chǎn)品線配套線營(yíng)銷線項(xiàng)目小結(jié)典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析第五十四頁，共一百三十八頁。

品牌：企業(yè)品牌為先導(dǎo)，項(xiàng)目品牌效應(yīng)放化，樹立品牌形象基礎(chǔ)；

開發(fā)：開發(fā)周期長(zhǎng)，面臨開發(fā)節(jié)奏的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)；

產(chǎn)品：復(fù)合產(chǎn)品線，多元化產(chǎn)品價(jià)值疊加，擴(kuò)大市場(chǎng)份額；

客戶：多圈層客戶構(gòu)成，復(fù)合型客戶形態(tài)；

發(fā)展：區(qū)域核心形象力，可自給自足，可持續(xù)發(fā)展

配套：產(chǎn)品與配套聯(lián)動(dòng)，與客戶形成項(xiàng)目人文氣質(zhì)；

競(jìng)爭(zhēng)：規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，尋求差異化突破

服務(wù)：全程服務(wù)，提升客戶滿意度，實(shí)現(xiàn)客戶升級(jí)開發(fā)線價(jià)格線產(chǎn)品線配套線營(yíng)銷線項(xiàng)目小結(jié)典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析第五十五頁，共一百三十八頁。典型個(gè)案研究——陽光星期八典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析第五十六頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目位置河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國(guó)道開發(fā)商天津陽光鑫地投資有限公司占地面積170000平方米建筑面積460000平方米容積率2.7綠化率45%總戶數(shù)2200戶建筑形式3棟11層35棟24層

2棟32層典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究——陽光星期八基本情況第五十七頁，共一百三十八頁。數(shù)據(jù)來源:房地產(chǎn)信息網(wǎng)41284430438044994695456949994535519455945329507362875957638658766639628957306238627452975210551749184934492213005107371499312097104291731826871757460721950192846698453616422530810895715058101414032329163071313110697128994000450050005500600065007000May-05Jun-05Jul-05Aug-05Sep-05Oct-05Nov-05Dec-05Jan-06Feb-06Mar-06Apr-06May-06Jun-06Jul-06Aug-06Sep-06Oct-06Nov-06Dec-06Jan-07Feb-07Mar-07Apr-07May-07Jun-07Jul-0702000400060008000100001200014000160001800020000銷售價(jià)格銷售面積2005年6月7號(hào)樓全面推出2005年7月23日5號(hào)樓公開2006年2月18日二期開盤2006年4月8日17、18號(hào)樓正式公開9#\12#樓2007年4月15日正式公開2007年6月2日推出珍藏景觀樓棟銷售期：30個(gè)月，項(xiàng)目銷售周期較長(zhǎng)，價(jià)格起點(diǎn)較低，價(jià)格攀升較其它項(xiàng)目困難較小。價(jià)格策略：低開平走，整體波動(dòng)較大，整體成交均價(jià)約在5700元/平米左右。采取集中開盤，迅速去化策略。價(jià)格漲幅：05年5月-06年5月漲幅最為明顯，上漲33.64%，06年4月-07年4月上漲27.8%，全盤漲幅達(dá)到52%,2007年上半年的漲幅僅為5.58%，呈遞減之勢(shì)。成交情況：月均成交面積在約7500平米左右，月均成交套數(shù)約70套，成交面積與項(xiàng)目開盤相配合進(jìn)行集中放量集中消化。項(xiàng)目近況：陽光星期8目前剩余產(chǎn)品為少量大三居及四居，目前剩余可售房源88套，為120和160平米的樓王大戶型，目前對(duì)外報(bào)價(jià)8300元/㎡。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究——陽光星期八銷售分析第五十八頁，共一百三十八頁?？蛻魠^(qū)域：目前二期客戶與一期相比泛化趨勢(shì)并不明顯，主要還是以區(qū)域內(nèi)客戶為主，外埠客戶成交呈小量上浮，但不明顯。年齡分布：目前二期大戶型較多，成交客戶年齡偏向35-55歲人群。職業(yè)特征：主要以政府公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主為主客戶主要以周邊人群為主，主要為剛性改善性需求及少量投資需求，泛化態(tài)勢(shì)不明顯典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型個(gè)案研究——陽光星期八客戶分析第五十九頁，共一百三十八頁。典型區(qū)域市場(chǎng)研究行業(yè)環(huán)境08年新增項(xiàng)目未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來供應(yīng)第六十頁，共一百三十八頁。板塊特點(diǎn)分布：主要競(jìng)爭(zhēng)住宅項(xiàng)目分布于中心大道兩側(cè)，多為寫字樓，別墅office，公寓綜合體。預(yù)計(jì)項(xiàng)目未來將會(huì)以中心大道為中軸線向兩面擴(kuò)散規(guī)模：大中小盤混雜預(yù)計(jì)2008年開盤的項(xiàng)目為3個(gè)預(yù)計(jì)2008年總量將超過70萬平方米有2至3個(gè)潛在項(xiàng)目板塊主力客群中高端、中端客群為主中端客群以地緣性客戶為主來自航空城、物流加工區(qū)一帶皇冠國(guó)際廣場(chǎng)遠(yuǎn)洋新干線津漢公路京津塘高速規(guī)劃環(huán)外快速路中興項(xiàng)目（潛在）空港國(guó)際中心中心大道溫泉高爾夫萬通空港項(xiàng)目空港投資服務(wù)中心典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域08年新增項(xiàng)目——空港開發(fā)區(qū)第六十一頁，共一百三十八頁。典型項(xiàng)目均價(jià)(元/平米)總建面(萬平米)建筑形式主力戶型入市時(shí)間開發(fā)商遠(yuǎn)洋新干線800045多層，小高層，別墅二居70-902008年初天津遠(yuǎn)濱房地產(chǎn)皇冠國(guó)際廣場(chǎng)10000以上15小高層一居602008年初天津圣光置業(yè)空港國(guó)際中心未定6.7小高層一居50-70待定天津海津置地萬通項(xiàng)目（潛在）待定待定待定待定待定萬通置業(yè)主力價(jià)格區(qū)間：8000－9000元/平米空港板塊價(jià)格區(qū)間為8000－10000元/平米主力區(qū)間為8000－9000元/平米，以高端一、二居小戶型項(xiàng)目為主。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域08年新增項(xiàng)目——空港開發(fā)區(qū)第六十二頁，共一百三十八頁。板塊特點(diǎn)產(chǎn)品：主要以別墅類產(chǎn)品為主后期開發(fā)將會(huì)逐漸以洋房、小高層為主。規(guī)模在售項(xiàng)目3個(gè)，總量約350萬平方米多為中大盤板塊主力客群中心城區(qū)東部的中高端客戶。東麗區(qū)的地緣性客戶。部分空港區(qū)、航空城客戶。夏陽溪韻朗鉅天域萬科城典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域08年新增項(xiàng)目——東麗區(qū)東麗湖板塊第六十三頁，共一百三十八頁。典型項(xiàng)目均價(jià)(元/平米)總建面(萬平米)建筑形式主力戶型銷售情況入市時(shí)間開發(fā)商萬科城三期850074001.9聯(lián)排別墅洋房170-210二居80-13066%70%2007.9天津萬科房地產(chǎn)夏陽溪韻680085005.4聯(lián)排、獨(dú)棟別墅203-23097%2006.10天津億兆投資發(fā)展朗鉅天域二期5800700021洋房二居、三居120-15025%2007.11天津朗鉅地產(chǎn)主力價(jià)格區(qū)間：7000－8500元/平米目前價(jià)格區(qū)間為5800－8500元/平米板塊內(nèi)全部為高端別墅，洋房低密度項(xiàng)目，配有少量小高層。其中萬科城代表了板塊內(nèi)目前項(xiàng)目的最高均價(jià)。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域08年新增項(xiàng)目——東麗區(qū)東麗湖板塊第六十四頁，共一百三十八頁?；剡w房、經(jīng)濟(jì)適用房鐵路、高壓線配套設(shè)施缺乏華僑城地塊北京開發(fā)商經(jīng)適房安居辦經(jīng)適房天房經(jīng)適房天房地塊限價(jià)房住總地塊安居辦商品房樓地價(jià)：5053元/平米樓地價(jià)：5547元/平米樓地價(jià)：3509元/平米配套公建（公園公建）典型項(xiàng)目均價(jià)(元/平米)總建面(萬平米)開發(fā)商華僑城項(xiàng)目未定318600深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司天房項(xiàng)目未定164400天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司住總項(xiàng)目未定279500北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司尚未形成商品房供應(yīng)，未來與本項(xiàng)目同期入市項(xiàng)目包括3個(gè)商品房及限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域08年新增項(xiàng)目——東麗區(qū)華明鎮(zhèn)板塊第六十五頁，共一百三十八頁。板塊特點(diǎn)分布項(xiàng)目多分布于輕軌沿線，靠近河?xùn)|區(qū)一帶更為密集規(guī)模在售項(xiàng)目3個(gè)，總量約166萬平方米大中盤混雜板塊主力客群中端地緣性客群為主高端少部分改善型客戶天一MALL格調(diào)竹境融科項(xiàng)目金地項(xiàng)目朝陽綠茵二期米蘭新干線典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域08年新增項(xiàng)目——河?xùn)|區(qū)輕軌沿線第六十六頁，共一百三十八頁。典型項(xiàng)目均價(jià)(元/平米)總建面(萬平米)建筑形式主力戶型銷售情況入市時(shí)間開發(fā)商米蘭新干線800017.7多層二居60-80100%2007.9天津德億達(dá)房地產(chǎn)朝陽綠茵二期70005多層二居100-140100%2007.6天津新型建筑材料房地產(chǎn)金月灣待定15高層待定無待定融科置地格調(diào)竹境待定15高層二居90-140無2008年上半年天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)房地產(chǎn)金地項(xiàng)目（潛在）待定33小高層、高層待定待定待定金地集團(tuán)天一MALL待定81商業(yè)、住宅待定無待定天津東泰世紀(jì)投資主力價(jià)格區(qū)間：7000－8000元/平米目前價(jià)格區(qū)間為7000－7400元/平米以中、高端一、二居戶型項(xiàng)目為主其中米蘭新干線代表了板塊內(nèi)目前項(xiàng)目的最高均價(jià)典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域08年新增項(xiàng)目——河?xùn)|區(qū)輕軌沿線第六十七頁，共一百三十八頁。漢拿項(xiàng)目天房項(xiàng)目百合春天板塊特點(diǎn)分部主要沿程林莊路和衛(wèi)國(guó)道發(fā)展建設(shè)。規(guī)模在售項(xiàng)目1個(gè)，總量約22萬平方米，主要以洋房、小高層、高層產(chǎn)品為主。板塊主力客群項(xiàng)目周邊地緣性、河?xùn)|客戶為主。市內(nèi)其他區(qū)域客戶。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域08年新增項(xiàng)目——河?xùn)|區(qū)外環(huán)內(nèi)區(qū)域第六十八頁，共一百三十八頁。典型項(xiàng)目均價(jià)(元/平米)總建面(萬平米)建筑形式主力戶型銷售情況入市時(shí)間開發(fā)商百合春天二期750022多層、小高層、高層一室、二室58-8567%2007.4天津?yàn)I海發(fā)展投資漢拿項(xiàng)目（潛在）待定23.4小高層、高層待定無待定漢拿地產(chǎn)天房項(xiàng)目（潛在）待定10.7小高層、高層待定無待定天津房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)主力價(jià)格：7500元/平米板塊內(nèi)全部為中端，中高密度小高層、高層，少量多層。目前百合春天二期是唯一的在售項(xiàng)目，代表該地區(qū)的主力均價(jià)7500。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域08年新增項(xiàng)目——河?xùn)|區(qū)外環(huán)內(nèi)區(qū)域第六十九頁，共一百三十八頁。08年起，各板塊均有新項(xiàng)目入市，項(xiàng)目多，總量大。同在7090背景下，產(chǎn)品成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。競(jìng)爭(zhēng)激烈也是整個(gè)東部區(qū)域成為熱點(diǎn)，隨著城市建設(shè)的完善以及產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，外來移民以及本地移民數(shù)量巨大。2010200720082009東麗湖板塊萬科城朗鉅天域夏陽溪韻空港板塊遠(yuǎn)洋新干線外環(huán)內(nèi)區(qū)域百合春天輕軌沿線板塊米蘭新干線朝陽綠茵別墅、洋房、小高層別墅、洋房別墅別墅洋房、小高層、高層多層多層別墅、洋房、小高層、高層洋房別墅別墅、多層、小高層小高層、高層多層多層持續(xù)別墅售罄持續(xù)新增洋房售罄持續(xù)持續(xù)別墅、洋房、小高層、高層洋房別墅、洋房別墅、多層、小高層無供應(yīng)無供應(yīng)無供應(yīng)持續(xù)持續(xù)新增2期持續(xù)售罄售罄售罄別墅、洋房、小高層、高層無供應(yīng)別墅、多層、小高層持續(xù)售罄持續(xù)別墅、洋房持續(xù)在售住宅產(chǎn)品供應(yīng)預(yù)判典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域內(nèi)未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析——市場(chǎng)供應(yīng)第七十頁，共一百三十八頁。板塊區(qū)位配套項(xiàng)目特點(diǎn)主要客戶空港連接濱海與市區(qū)的中間地帶商務(wù)配套較為完善，但生活配套很不完善以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展板塊內(nèi)客戶及部分投資客戶東麗區(qū)華明鎮(zhèn)板塊位于津?yàn)I大道沿線，受空港高新產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射。生活配套十分不完善以回遷房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房為主，板塊形象有待提高-東麗區(qū)東麗湖板塊位于東麗湖周邊，景觀優(yōu)勢(shì)明顯生活配套逐步完善中通過多產(chǎn)品線營(yíng)造大型復(fù)合生態(tài)組團(tuán)投資、度假型客戶。以空港及市內(nèi)客戶為主。河?xùn)|區(qū)外環(huán)內(nèi)區(qū)域河?xùn)|區(qū)北部的外延部分，與河?xùn)|區(qū)發(fā)展密切相關(guān)生活配套較為完善借助河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國(guó)道板塊向外發(fā)展。河?xùn)|區(qū)、東麗區(qū)地緣性客戶為主河?xùn)|區(qū)輕軌沿線依靠聯(lián)通市區(qū)與濱海的軌道交通，交通優(yōu)勢(shì)明顯靠近市區(qū)較為完善從市區(qū)向外布點(diǎn)，梯級(jí)發(fā)展將帶動(dòng)區(qū)域整體水平提升以津?yàn)I通勤人員為客戶主要特征板塊對(duì)比表明，空港開發(fā)區(qū)的生活氛圍弱于其它板塊，根據(jù)空港的未來規(guī)劃來看，生活配套方面會(huì)不斷完善，而且產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大的市場(chǎng)需求。但是，本項(xiàng)目的開發(fā)前置于配套的完善和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要求本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)管理服務(wù)等方面更加人性化，在推廣方面，對(duì)開發(fā)區(qū)配套、以及市場(chǎng)發(fā)展的遠(yuǎn)景描述非常重要。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域內(nèi)未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析——板塊對(duì)比分析第七十一頁，共一百三十八頁。住宅集中區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑面積

（萬平米）主要產(chǎn)品價(jià)格（元/平米）存量

（萬平米）區(qū)域存量（萬平米）空港萬通空港項(xiàng)目14.5酒店式公寓未定14.561.5遠(yuǎn)洋新干線45多層、小高層別墅：18000

普通住宅：800045皇冠國(guó)際15綜合體100001國(guó)際貿(mào)易中心6.7綜合體100001東麗區(qū)華明鎮(zhèn)板塊華僑城項(xiàng)目32多層、小高層未定3276.39天房項(xiàng)目16.44多層、小高層未定16.44住總項(xiàng)目27.95多層、小高層未定27.95東麗區(qū)東麗湖板塊萬科城180別墅、多層、小高層、高層別墅：13500

普通住宅：7300120127夏陽溪韻5.46別墅10000-150000郎鉅天域17別墅、多層別墅：14000普通住宅：63007河?xùn)|外環(huán)內(nèi)區(qū)域百合春天22多層、小高層、高層7000842.1漢拿項(xiàng)目23.4小高層、高層未定23.4天房項(xiàng)目10.7小高層、高層未定10.7河?xùn)|輕軌沿線板塊天一MALL83商業(yè)、住宅未定2689金地項(xiàng)目33小高層、高層未定33金月灣15高層未定15格調(diào)竹境15高層未定15米蘭新干線17.7多層74000朝陽綠茵5多層70000區(qū)域已知項(xiàng)目存量為426萬平米，產(chǎn)品類型單一，要求通過附加值體現(xiàn)產(chǎn)品差異化，規(guī)避同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品：區(qū)域中部以東麗湖板塊為代表的別墅、洋房、小高層產(chǎn)品為主，居住品質(zhì)較高；區(qū)域東部則以高層、小高層產(chǎn)品為主，居住品質(zhì)相對(duì)較差。多層、小高層供應(yīng)量大。價(jià)格：以產(chǎn)業(yè)、景觀為支撐的空港板塊和東麗湖板塊為區(qū)域價(jià)格的引領(lǐng)板塊；后期隨著輕軌沿線板塊的建設(shè)，其價(jià)格將會(huì)與東麗湖、濱海產(chǎn)業(yè)板塊形成鼎立之勢(shì)。產(chǎn)品的雷同會(huì)抑制價(jià)格的漲幅。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域內(nèi)未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析——板塊對(duì)比分析供應(yīng)量：東麗湖板塊只是單體項(xiàng)目供應(yīng)量較大，板塊年供應(yīng)量有限；其他板塊的項(xiàng)目較多，總體供應(yīng)量較大。第七十二頁，共一百三十八頁。典型區(qū)域市場(chǎng)研究典型市場(chǎng)環(huán)境分析典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)典型區(qū)域價(jià)格走勢(shì)典型區(qū)域未來供應(yīng)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求現(xiàn)象依然持續(xù)整個(gè)東部地區(qū)依托產(chǎn)業(yè)、景觀、交通優(yōu)勢(shì)，依托城市建設(shè)的發(fā)展，成為更多人選擇的熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)平穩(wěn)上升第七十三頁，共一百三十八頁。第三部分項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位第七十四頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位技術(shù)指標(biāo)SOWT分析成本分析第七十五頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位技術(shù)指標(biāo)占地面積：149565.6平方米容積率≤2建筑密度≤25%限高≤43米綠化率≥40%退線：E：15米，S：10米，N/W：8米用地性質(zhì)：居住用地規(guī)劃用途：居住第七十六頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊南、東為交通主干線，東側(cè)是學(xué)校、醫(yī)療配套（現(xiàn)為空地）。南側(cè)是產(chǎn)業(yè)基地和辦公區(qū)（已開工建設(shè)）。西側(cè)緊鄰遠(yuǎn)洋的項(xiàng)目（在售），北側(cè)將來是住宅、商業(yè)配套（現(xiàn)為空地）。項(xiàng)目地塊西北角是空港開發(fā)區(qū)規(guī)劃的配套幼兒園。就地塊而言西邊東邊均好，北邊比南邊好。地塊分析第七十七頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析：地段優(yōu)勢(shì)：地處空港開發(fā)區(qū)住宅區(qū)，項(xiàng)目周邊規(guī)劃生活配套齊全交通優(yōu)勢(shì)：地處天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)東北側(cè)，距市區(qū)3公里，距港口30公里，距北京110公里，緊鄰京津塘、京津塘二線高速公路，與京沈、唐津等六條高速公路直接貫通，規(guī)劃的京津城際鐵路及天津地鐵二號(hào)線直通入?yún)^(qū)。開發(fā)區(qū)內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)。成本優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目樓面成本2500，大大低于周邊地區(qū)的樓面成本，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：空港開發(fā)區(qū)，作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略要地之一，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。如空客、中興、十三冶等大型國(guó)內(nèi)、國(guó)際企業(yè)的入住，對(duì)住宅配套的需求巨大。土地稀缺：作為開發(fā)區(qū)，從總體的規(guī)劃就已經(jīng)量化了產(chǎn)業(yè)以及配套的比例，在有限的配套住宅儲(chǔ)備中，一地難求，取得土地也就意味著占有了稀缺資源優(yōu)勢(shì)。開發(fā)規(guī)模：開發(fā)規(guī)模中等，土地狀況良好，開發(fā)難度小。第七十八頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位SWOT分析劣勢(shì)分析：品牌劣勢(shì)：本項(xiàng)目是開發(fā)區(qū)的第一個(gè)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)缺乏，品牌認(rèn)知度差。配套劣勢(shì)：就規(guī)劃而言，空港開發(fā)區(qū)內(nèi)的生活配套非常完善，但本項(xiàng)目的開發(fā)前置于生活配套設(shè)施的建設(shè)，造成一定難度。第七十九頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位SWOT分析機(jī)會(huì)分析：政策支持，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，城市建設(shè)的飛速發(fā)展，都為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來利好。與緊鄰本項(xiàng)目的遠(yuǎn)洋新干線同在08年入市，在區(qū)域內(nèi)形成市。雖有一定程度上的競(jìng)爭(zhēng)，但利好大于利空。天津大市場(chǎng)的供不應(yīng)求，造成一級(jí)市場(chǎng)的火爆，土地價(jià)格理性攀升，本項(xiàng)目的低成本對(duì)于降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是最大的利好。老城市中心的高房?jī)r(jià)帶來大量的外擴(kuò)型客戶。第八十頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位SWOT分析威脅分析：08年入市新項(xiàng)目較多，容積率均在1~2之間，大多是多層、小高層產(chǎn)品，且受70/90政策影響，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈。對(duì)于天津市其他區(qū)域的客戶，對(duì)本區(qū)域的認(rèn)同較差，據(jù)市場(chǎng)研究此類客戶在本區(qū)域購(gòu)房絕大多數(shù)是用于投資，但國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸新政的出臺(tái)，二套以上的住房在購(gòu)買時(shí)提高首付和提高利率，對(duì)房地產(chǎn)投資打擊嚴(yán)厲。中遠(yuǎn)地產(chǎn)在天津市已經(jīng)有了一定的知名度，遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目造成競(jìng)爭(zhēng)壓力。第八十一頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位成本分析樓面地價(jià)：2500元/平方米設(shè)定一期銷售均價(jià)：7600元/平方米其他成本預(yù)估：大小市政：200元/平方米各種設(shè)計(jì)費(fèi)用：150元/平方米建安費(fèi)用（毛坯、公共部分精裝）：1500元/平方米園林施工費(fèi)用：100元/平方米管理費(fèi)用：100元/平方米銷售、推廣費(fèi)用（各占銷售總額的1.5%)：112.5元/平方米不可預(yù)見費(fèi)用（占銷售總額的4%)：300元/平方米

不計(jì)算任何稅金的情況下，凈成本約為：5000元/平方米開發(fā)成本低，降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，有條件通過增加產(chǎn)品附加值提升利潤(rùn)空間，同時(shí)降低產(chǎn)品同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)。第八十二頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目形象定位

產(chǎn)品定位

價(jià)格定位客戶定位空港居住區(qū)的發(fā)展周邊項(xiàng)目推廣主題本項(xiàng)目形象定位總體規(guī)劃建議單體建議戶型建議園林景觀建議配套建議其他建議

價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格策略客戶研究項(xiàng)目客戶定位第八十三頁，共一百三十八頁。UP-livingCommunityUPliving++成長(zhǎng)型大生活Community人居社區(qū)項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目形象定位——空港居住區(qū)的發(fā)展第八十四頁，共一百三十八頁?？崭圪Y源成長(zhǎng)型居住區(qū)UP-livingCommunity項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目形象定位——空港居住區(qū)的發(fā)展

第八十五頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目形象定位——周邊項(xiàng)目形象定位(遠(yuǎn)洋新干線）辦公、居住和諧共生的理念，及生態(tài)人文城市的定位第八十六頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目形象定位——周邊項(xiàng)目形象定位(萬科東麗湖）超大型生態(tài)新市鎮(zhèn)第八十七頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目形象定位思考生態(tài)：地塊不具備生態(tài)元素，但是對(duì)于一個(gè)在產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的住宅項(xiàng)目，加入生態(tài)元素是非常必要的，可以通過園林景觀，通過節(jié)能環(huán)保的科技手段等實(shí)現(xiàn)生態(tài)社區(qū)的定位，可以很好的弱化客戶對(duì)在產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)里居住的抵制心理，生態(tài)概念在周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中已被廣泛使用國(guó)際：臨濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)、開發(fā)區(qū)吸引了大量國(guó)際級(jí)企業(yè)的入住，使社區(qū)的國(guó)際化成為必然。對(duì)于一個(gè)思想相對(duì)陳舊但面臨著并且已經(jīng)實(shí)際發(fā)生著巨大的飛速的發(fā)展的城市，人們對(duì)國(guó)際化的事物更容易接受；按照國(guó)際化的理念對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、開展?fàn)I銷推廣，對(duì)于這里生活工作的外國(guó)人也會(huì)極具吸引力，會(huì)使本項(xiàng)目成為真正的國(guó)際化社區(qū)。國(guó)際化定位在周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中尚無人涉及科技：科技是一種手段，服務(wù)于生活，本項(xiàng)目將通過務(wù)實(shí)的科技手段打造出生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保的國(guó)際化社區(qū)以及以人為本的生活理念

第八十八頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目形象定位建議案名：中興國(guó)際城國(guó)際社區(qū)生態(tài)家園科技生活第八十九頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目形象定位——由國(guó)際化引發(fā)思考國(guó)際化的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)國(guó)際化的物業(yè)管理國(guó)際化的配套服務(wù)國(guó)際化的產(chǎn)品國(guó)際化的宣傳推廣形象國(guó)際化的生活工作理念……第九十頁，共一百三十八頁。方案一：充分規(guī)避土地的不利條件；追求社區(qū)整體產(chǎn)品的均好性；盡可能保障所有戶型的舒適度，營(yíng)造社區(qū)的整體宜居性產(chǎn)品均質(zhì)化，營(yíng)造整體社區(qū)環(huán)境項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目形象定位——總體規(guī)劃建議第九十一頁，共一百三十八頁?！疽?guī)劃方案一】普通住宅：高層板樓14層,1層3戶職工宿舍：高層塔樓14層,1層8-10戶職工宿舍：高層板樓14層,1層3戶項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目形象定位——總體規(guī)劃建議第九十二頁，共一百三十八頁。建筑形式層數(shù)樓型主力戶型面積面積面積比套數(shù)套數(shù)比高層板樓141層3戶50-70平米一居118804%1186.585-89平米兩居8332027.8%94651.9110-130平米三居235207.8%19610.7130-150平米四居3136010.5%22412.3高層板樓141層3戶85-89平米兩居226527.6%25814.189平米三居99683.3%1126.1110-130平米三居168005.6%1407.7130-150平米四居156805.2%1126.1塔樓141層8-10戶50-70平米一居67202.2%1126.170-89平米兩居4954616.5%62034.085-89平米三居258728.6%29416.190-110平米三居26320.9%281.5合計(jì)

住宅總建面299950100%3160100%90平米以下的戶型占到70%以上。開發(fā)總面積為299950平米，其中90以上戶型面積為89992平米，占總面積的30%項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目形象定位——總體規(guī)劃建議第九十三頁，共一百三十八頁。方案二：在作滿容積率的前提下，盡量做出部分相對(duì)低密度的產(chǎn)品，帶動(dòng)土地價(jià)值；通過較高密度的塔樓部分，提高對(duì)三角土地的利用率，并實(shí)現(xiàn)部分小高層住宅產(chǎn)品產(chǎn)品差異化，拉升項(xiàng)目形象項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目形象定位——總體規(guī)劃建議第九十四頁，共一百三十八頁。普通住宅：高層板樓14層,1層3戶職工宿舍：高層塔樓14層,1層8-10戶普通住宅：小高層板樓8層,1層2戶項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目形象定位——總體規(guī)劃建議第九十五頁，共一百三十八頁。【規(guī)劃方案二】建筑形式層數(shù)樓型主力戶型面積面積面積比套數(shù)套數(shù)比小高層81層2戶90-110平米三居144004.81447.9%110-130平米三居172805.81447.9%高層板樓141層3戶50-70平米一居89603.01508.2%85-89平米兩居7011223.482445.2%89平米三居99683.31126.1%110-130平米三居134404.51126.1%130-150平米四居156805.21126.1%塔樓141層8-10戶50-70平米一居100803.41689.2%70-89平米兩居7004023.482445.2%85-89平米三居4067213.646225.3%90-130平米三居292329.725213.8%合計(jì)

住宅總建面299864100%3304100%90平米以下的戶型占到70%以上。

開發(fā)總面積為299864平米，90以上戶型面積為90032平米，占總面積的30%項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目形象定位——總體規(guī)劃建議第九十六頁，共一百三十八頁。單體特點(diǎn)戶型面積：120平米以上舒適三居情景多層，一梯兩戶,南北通透，端單元三面采光每棟多個(gè)單元拼接，層高3米，8層，建筑總高24米西單元東單元中單元樓型建議—多層項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——單體建議第九十七頁，共一百三十八頁。單體特點(diǎn)戶型面積：85平米兩居，89平米舒適兩居或緊湊三居小高層，一梯兩戶,南北通透，端單元三面采光每棟多個(gè)單元拼接，層高3米，11層，建筑總高33米西單元東單元中單元樓型建議—小高層A項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——單體建議第九十八頁，共一百三十八頁。單體特點(diǎn)戶型面積：85平米兩居，89平米舒適兩居或緊湊三居校高層，一梯三戶，端單元三面采光每棟多個(gè)單元拼接，層高3米，14層，建筑總高42米西單元東單元樓型建議—小高層B項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——單體建議第九十九頁，共一百三十八頁。小高層深圳香蜜湖1號(hào)悅泰林里加州風(fēng)格廣州雅居樂昆明世紀(jì)城廣州星河灣小高層現(xiàn)代風(fēng)格項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——單體建議:外立面第一百頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——戶型建議對(duì)中興員工內(nèi)部銷售的住宅部分：全部為90以下戶型，產(chǎn)品主要為60~70平方米的一居，80~90平方米的兩居或90平方米的小三居面向市場(chǎng)銷售的住宅部分：90一下的小戶型，要有50～60的一居，70～80的兩居，90的兩居或小三居。大戶型里有20%～25%是120～130的3居或小4居，另5%考慮150以上的超大戶型。第一百零一頁，共一百三十八頁。贈(zèng)送面積——原戶型加錯(cuò)陽臺(tái)后演變成露臺(tái)小高層項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——戶型建議第一百零二頁，共一百三十八頁。預(yù)留改造——可改為居室的大陽臺(tái)成都萬科金域藍(lán)灣戶型空間變化性大兩居變?nèi)拥目赡苄杩凑叩撵`活程度小高層【產(chǎn)品建議-單體特色】項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——戶型建議第一百零三頁，共一百三十八頁。改良傳統(tǒng)交通核，壓縮交通面積，從而可以提升使用率，使1梯3戶的使用率能夠接近1梯4戶。傳統(tǒng)1梯3的交通核改良后的交通核改良平面后，使用率增加至89.4%14層小高層項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——戶型建議第一百零四頁，共一百三十八頁。奢華小高亮點(diǎn)：入戶花園增加入戶序列，營(yíng)造灰空間體驗(yàn)。錯(cuò)層設(shè)置入戶花園，挑高2層，即增加開闊感，還可以適當(dāng)偷面積。8、14層小高層項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——戶型建議第一百零五頁，共一百三十八頁。小高層角窗與飄窗讓居室顯得更加寬闊，拓展室內(nèi)空間。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——戶型建議第一百零六頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——園林景觀建議社區(qū)共六個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)以及社區(qū)各出入口都有或大或小的集中景觀會(huì)所以及其周邊的景觀應(yīng)該是社區(qū)中面積最大的核心景觀景觀設(shè)計(jì)要突出強(qiáng)調(diào)生態(tài)、環(huán)保主題，并體現(xiàn)出國(guó)際化符號(hào)景觀貫穿社區(qū)內(nèi)各個(gè)空間：社區(qū)出入口社區(qū)道路集中景觀樓宇入口大堂、電梯間第一百零七頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——園林景觀建議園林景觀設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞：坡地、層次、交流、文化第一百零八頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——園林景觀建議坡地：景觀地帶形成落差，使建筑物有種在綠地里的感覺，使人有與植物更親近的感覺第一百零九頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——園林景觀建議層次：植被的選擇注重高、中、低的配合使用，植被多層次，渾然天成，可以化設(shè)計(jì)于無形，引人入勝

第一百一十頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——園林景觀建議交流：人與人，人與自然，室內(nèi)與室外的交流第一百一十一頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——園林景觀建議文化：園林設(shè)計(jì)中體現(xiàn)的文化色彩井蓋文化

小品與景觀結(jié)合，標(biāo)示與景觀結(jié)合

第一百一十二頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——園林景觀建議：其他兒童優(yōu)先理念：應(yīng)結(jié)合景觀充分考慮兒童設(shè)施的設(shè)置；注重童趣和安全性，應(yīng)保證兒童的尺度和色彩；應(yīng)適當(dāng)種植大冠樹木，形成大片綠茵，制造貼近自然的兒童室外嬉戲環(huán)境第一百一十三頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——園林景觀建議：其他雕塑小品與導(dǎo)引系統(tǒng)結(jié)合第一百一十四頁，共一百三十八頁。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位——配套建議：會(huì)所本項(xiàng)目的會(huì)所定位為具有獨(dú)立形象的高檔會(huì)所，強(qiáng)調(diào)國(guó)際化、突出人與人的交流以及文化的交流，并注重家庭、養(yǎng)生概念。功能項(xiàng)用途面積茶吧、咖啡吧結(jié)合書吧提供社交活動(dòng)場(chǎng)所600主題俱樂部?jī)和蚶夏昊顒?dòng)3