保定天業(yè)地產(chǎn)富江路項目溝通報告

天業(yè)地產(chǎn)富江路項目溝通報告北京傾城尚德房地產(chǎn)投資顧問有限公司二O一O年三月案前思考保定市場大盤林立，中端產(chǎn)品密集成堆，產(chǎn)品同質(zhì)化相當嚴重；項目所在區(qū)域?qū)儆诶瞎I(yè)區(qū)，周邊環(huán)境惡劣，居住氛圍相對其它區(qū)域較差；項目所在區(qū)域整體客群消費潛力相對較低，對于居住產(chǎn)品舒適性要求相對簡單。如何定位才能從眾多競爭對手中脫穎而出呢？怎樣才能既保證項目利潤最大化，同時快速完成現(xiàn)金流？項目成功與否的關(guān)鍵到底是什么？

五、項目經(jīng)濟測算

一、項目本體解析

二、城市發(fā)展研究

三、市場競爭分析

四、物業(yè)發(fā)展建議報告目錄

六、整體營銷思路

一、項目本體解析※項目本體解析※SWOT分析※項目難點解析地塊基本情況地塊位置：本項目位于天威西路南側(cè)，東側(cè)緊鄰富江路；規(guī)劃用地：項目規(guī)劃總用地5.69公頃，其中居住區(qū)用地5.02公頃。建筑容積率：不大于3.3

項目用地本項目地塊四至東側(cè)：東鄰富江路，對面為已建成的秀蘭康澤園小區(qū)；西側(cè)：現(xiàn)狀農(nóng)田；北側(cè)：現(xiàn)狀農(nóng)田；南側(cè)：緊鄰侯河。交通現(xiàn)狀本項目進入性：項目位于城市主干道天威路以南100米，可經(jīng)天威路，由富江路進入本項目，項目進入性較好；公共交通：3路、23路、25路、26路、101路、103路、301路、303路等公交線路，項目可達性良好。天威西路富江路周邊配套商業(yè)配套：商業(yè)配套為住宅底商及沿街商店，以社區(qū)便利商業(yè)為主，項目周邊缺乏商業(yè)氛圍；教育配套：周邊有花之蕾幼兒園、逸夫小學、二十二中、二十六中等學校，大學前教育體系完善；醫(yī)療配套：兒童醫(yī)院、恒興醫(yī)院、市第二醫(yī)院、中醫(yī)院分院、交通醫(yī)院，醫(yī)療配套齊全。周邊街鋪二十二中學花之蕾幼兒園區(qū)域產(chǎn)業(yè)項目周邊區(qū)域為保定市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，匯集了天威集團、風帆集團、大唐熱電等規(guī)模以上企業(yè)以及眾多為其配套的上下游產(chǎn)業(yè)；由于數(shù)量眾多的廠區(qū)存在，區(qū)域內(nèi)污染相對嚴重，居住氛圍較差；工業(yè)的發(fā)展，帶來數(shù)量眾多的產(chǎn)業(yè)人群，但其收入在保定僅居于中下游水平。大唐熱電風帆集團天威集團屬性界定項目屬性：區(qū)域?qū)傩裕宏P(guān)鍵詞:三線城市、城區(qū)邊緣地段、中小等規(guī)模、不利因素客戶心理認知偏遠，區(qū)域環(huán)境相對較差不利因素項目規(guī)劃總用地5.69公頃，在保定屬于中小規(guī)模中小等規(guī)模項目位于城西板塊，非城市核心地段非核心地段保定在房地產(chǎn)市場劃分中屬三線城市三線城市

SWOT分析W（劣勢）S（優(yōu)勢）O（機會）T（威脅）政策利好，河北三年大變樣；侯河為保定大水系建設(shè)戰(zhàn)略重要組成水系；處于城市“西優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略空間，具備區(qū)域發(fā)展利好；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品升級創(chuàng)新不夠，仍有提升空間。周邊工廠污染會對客戶產(chǎn)生負面的心理影響；地塊規(guī)模較小，不利于園林景觀打造；區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施相對落后。未來將出現(xiàn)大盤競爭，區(qū)域競爭日趨激烈；競爭對手背景實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富；房地產(chǎn)近期價格上漲過快，市場已進入下一輪調(diào)整期。地塊進入性較好，多條公交線路經(jīng)過，交通條件便利；項目周邊已形成一定的居住氛圍；土地平整，不存在拆遷。SWOT分析通過不同的市場定位，需找差異化特征，解決市場影響力不足問題細分目標消費群體，尋找對環(huán)境影響較弱的客群，才能有效弱化市場抗力準確市場定位項目才能從競爭中突圍成功，恰當?shù)漠a(chǎn)品設(shè)計才能精準圈定目標客群項目總體量適中，與競品項目規(guī)模相比，市場影響力不足項目區(qū)域形象差，周邊工廠存在污染，客戶心理認知偏遠市場競爭日趨激烈，項目入市面臨大盤的強勢競爭項目成功關(guān)鍵

二、城市發(fā)展研究※城市概況※區(qū)位交通※城市規(guī)劃城市研究——城市概述城市區(qū)位：保定市位于河北省中部，地處北京、天津、石家莊三角地帶，素有“京畿重地”、“首都南大門”之稱。城市性質(zhì)：國家級歷史文化名城，京津冀城鎮(zhèn)群中的重要城市，先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。城市人口規(guī)模：總?cè)丝诮?100萬，其中市區(qū)人口106萬人，國務(wù)院最新批準的118個百萬人口以上特大城市之一。規(guī)劃2010年城市人口為137萬人；2020年180萬人。城市建設(shè)用地規(guī)模：總面積2.21萬平方公里，規(guī)劃2010年建設(shè)用地規(guī)模140平方公里；2020年180平方公里。保定是河北省人口第一大市，在環(huán)渤海經(jīng)濟圈中居重要地位。資料來源：保定市人民政府、《保定市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》保定市管轄4市，18縣，3區(qū)，另設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，2009年又新設(shè)白溝·白洋淀溫泉城開發(fā)區(qū)。三大支柱產(chǎn)業(yè)：以長城汽車為代表的汽車工業(yè)；以英利集團、天威集團為代表的新能源及輸變電制造業(yè)；紡織服裝皮毛加工業(yè)；縣區(qū)經(jīng)濟：目前已形成了滿城草莓、望都辣椒、曲陽石雕、安國藥業(yè)、蠡縣皮毛、白溝箱包、高陽紡織、容城服裝、安新制鞋、順平腸衣、涿州"貢米"、博野油漆、易縣硯臺、定興景泰藍、徐水釀酒、雄縣塑料制品、清苑花生、定州市的蔬菜和鴨梨等特色經(jīng)濟帶。城市解讀——行政區(qū)劃保定縣域經(jīng)濟富有特色，發(fā)展勢頭良好，各縣區(qū)已形成相當數(shù)量的產(chǎn)業(yè)人群，具備極大的購買力。城市解讀——區(qū)位交通保定市地處京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，東距天津145公里，西南距河北省會石家莊125公里，直接可達首都機場、正定機場及天津、秦皇島、黃驊等海港。京廣鐵路、107國道、京珠高速公路、津保高速公路、保滄高速公路、張石高速公路使保定擁有四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，而已經(jīng)開工的京石客運專線（高速鐵路）和即將開工的保津城際鐵路（高速鐵路）將實現(xiàn)到北京30分鐘和到天津40分鐘的公交化聯(lián)系，將進一步鞏固區(qū)位地位。資料來源：保定市人民政府、河北省交通廳保定是京、津、石腹地重要的重要的交通樞紐城市，對外交通便捷。城市研究——區(qū)位交通“十一五”期間，保定市規(guī)劃建設(shè)了保滄、廊涿、張石、大廣、保阜、榮烏、張涿7條高速公路，里程801公里，總投資500多億元，投資規(guī)模占全省四分之一，全部建成后，保定市高速公路通車里程將達到1033公里，占全省五分之一，貫穿全市20個縣（市），高速公路網(wǎng)密度將達到4.6公里/百平方公里（超過目前德國水平）。屆時保定市區(qū)到所轄各縣只需1小時車程，到北京、天津、石家莊、滄州只需100分鐘車程，保定將成為南北通衢、東出西聯(lián)的“高速公路樞紐港”。2009年底新竣工的河北省最大的立交橋“電谷立交橋”，更是為保定交通起到更大作用。公路交通將形成連接京津、接軌沿海，西聯(lián)晉蒙，形成京津冀蒙交通一體化格局。保定第一座立交橋——電谷立交橋資料來源：保定市人民政府、河北省交通廳保定與所轄各縣及京、津、石、滄的對外聯(lián)系將更加便捷。北跨：拓展空間，打造中國電谷南進：融合清苑，共建汽車產(chǎn)業(yè)園

東拓：依托高鐵車站，戰(zhàn)略空間蓄勢待發(fā)，打造新興功能區(qū)西優(yōu)：鼓勵清潔生產(chǎn)，吸納體育產(chǎn)業(yè)和綠色產(chǎn)業(yè)中提：突出歷史文化，提升現(xiàn)代文化本項目處于城市“西優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略空間中，伴隨產(chǎn)業(yè)調(diào)整與升級，未來本區(qū)域?qū)⑿纬筛邔哟蔚漠a(chǎn)業(yè)人群。城市研究——城市規(guī)劃資料來源：《保定市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》區(qū)域解讀城區(qū)規(guī)劃——三年大變樣綠色生態(tài)重點推進太陽能之城建設(shè)，實施藍天行動，完善城市水系，推進護城河還清，實施綠化美化工程等，打造“低碳保定”，建設(shè)近水親綠宜人的生態(tài)城市。古城文化城市交通重點推進文體中心建設(shè)、修繕和復建文物古跡、整治西大街、推介保定旅游等，展現(xiàn)歷史文化名城的風采。重點完善城區(qū)路網(wǎng)，建設(shè)高速外環(huán)、兩條高速引線、三座立交橋，構(gòu)建現(xiàn)代化城市立體交通格局?，F(xiàn)代商貿(mào)重點建設(shè)萬博廣場、新燕趙商務(wù)樓等六大項目，打造繁華商貿(mào)中心區(qū)，提升商貿(mào)服務(wù)業(yè)水平。和諧宜居重點實施城中村、舊小區(qū)、天然氣管網(wǎng)等改造，加快經(jīng)濟適用住房和廉租房、便民設(shè)施、社區(qū)文體設(shè)施等建設(shè)。資料來源：保定市人民政府城市研究結(jié)論保定市為河北省人口第一大市，在環(huán)渤海經(jīng)濟圈中居重要地位；保定市三年大變樣政策將促進城市快速發(fā)展；城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展以三大產(chǎn)業(yè)為主，縣域經(jīng)濟各具特色，發(fā)展迅猛，并形成相應(yīng)的財富人群；隨著交通路網(wǎng)的進一步提升完善，保定市對外交通聯(lián)系更加便捷，城市地位得到提升；伴隨城市遠期規(guī)劃的實施，房地產(chǎn)市場供給與需求將向多元化方向發(fā)展。三、市場椒競爭分析※整體市場稻分析※重點個案確分析※客戶分析保定房伴地產(chǎn)市哨場綜述發(fā)展階漫段：伴隨保定鄙市的城市耗化進程加拍速及城市觸經(jīng)濟的高凝速發(fā)展，瘡保定市房庸地產(chǎn)市場鴨進入高速含發(fā)展階段偉；發(fā)展水鑰平：房地產(chǎn)郊項目的獨開發(fā)更榆加注重泡產(chǎn)品力堪的打造歸，營銷敬推廣更駱加專業(yè)好化，代販理公司勇的介入況使專業(yè)凱化分工叼更為明畢顯；競爭格杰局：整體市駐場以大旺盤競爭溫為主，況競爭的怠板塊分午化明顯者；外地桌成熟開層發(fā)商進刊入保定解，市場駛競爭日仆趨激烈萌。保定市房聚屋竣工面歲積保持了蝦高速增長薯，市場供趴應(yīng)保持了亂近30%的高增嬌長率。房屋竣礦工面積保定市房注地產(chǎn)整體帆成交均價測穩(wěn)步上升端；08年受金行融危機臘影響漲蓮幅微小注。2009年以來煩，受全膛國房地絕產(chǎn)市場根整體回銹暖影響鄉(xiāng)豐，商品環(huán)房成交印均價達350坡0元/平米左各右。房地產(chǎn)成召交價格依托資源傳：高開區(qū)板叫塊依托城澡市規(guī)劃利學好及日趨弊成熟的城年市配套環(huán)卸境，大盤商項目集中按，市場競惠爭激烈；產(chǎn)品特征獨：在售項燈目產(chǎn)品狀形式以別板式高草層及板高塔高層碎為主；亭多層產(chǎn)闊品及類享別墅產(chǎn)恒品具備既一定的蜜品質(zhì)感填；注重純社區(qū)環(huán)余境及戶饒型創(chuàng)新狠；客戶認于知：本區(qū)賠域已經(jīng)鋒形成保巨定市中乓高端居勇住認知憤；價格平變臺：380略0元/平米。代表性項申目：水榭花城兼、麗景藍林灣、新一喂代C區(qū)、京南貢一品高開區(qū)板貍塊水榭花城麗景藍手灣新一代C區(qū)京南一品維多利亞惠夏郡博鑫青保年城城項目位置新市區(qū)向陽大街與復興路交叉口西北角開發(fā)商保定永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積200畝建筑面積42萬平米容積率2.7綠化率55%基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比27棟2600120-140平米120-140平米50%大戶型占80%產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息板樓、高層3850---建筑風格建筑類型外立面現(xiàn)代簡約板式小高層、高層客群說明項目客夕群以地蔑緣性客師群和升幣級型客口群為主讓，客戶盆關(guān)注園慨林景觀迅及居住淚私密性甲，總價姿承受能饒力強。項目信息銷售信息水榭花踏城外立面：現(xiàn)代簡繼約風格決，明彩裙涂料保膀溫隔熱丹。園林景觀貨：擁有200畝規(guī)劃嘩的城市遼公園廣醫(yī)場、600液0㎡明湖水誰景、九裝重水系膊流動。戶型：主力戶型滑二居、三睡居，一梯察兩戶南北全通透格局憲、270度轉(zhuǎn)角腥飄窗，攻大面寬依觀景陽國臺。社區(qū)配套狂：車庫入反戶、水姿晶宮會福所、500米歐風汁情商業(yè)雄街、國肯際智能洲安防系暴統(tǒng)、雙帥語幼兒蛇園營銷手垂段：售樓處包顫裝、圍檔臥、網(wǎng)絡(luò)、浸報廣、戶唯外項目位置復興中路和鐵路交叉口西北側(cè)開發(fā)商保定永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積147800.0000平方米建筑面積47萬平米容積率2.7綠化率33.6%基礎(chǔ)信獵息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比-2936110-150平米產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息高層,28層4000元-1萬抵2萬建筑風格建筑類型外立面28層現(xiàn)代簡約客群說維明項目客劣群以地饞緣性客窗群和升皺級型客揮群為主慌。項目信季息銷售信息本項目功體量較董大，09年12月5日開盤逼與本案囑有絕對船競爭。競爭關(guān)系京南一品外立面：現(xiàn)代簡桃約風格州。園林景尾觀：江南園胖林是京析南一品欲的最大買特色，債通過荷矩塘、亭牛臺、假其山枯石著等等人比造景觀編。戶型：主力戶型李二居、三驚居。社區(qū)配套呆：在社區(qū)乒的南側(cè)炕、東側(cè)績和北側(cè)哲規(guī)劃有2.4萬平米的的商業(yè)店鋪物，靠近復煩興路一側(cè)和，規(guī)劃了藥地下一層董、地上兩六層、總建價筑面1.7萬平米的錢綜合性商宜業(yè)，地下外一層是大鈴型超市，軍地上兩層獵是商場。營銷手桶段：售樓處繁包裝、宰樣板間田、圍檔工、網(wǎng)絡(luò)左、報廣瓶、戶外戚、促銷姨活動一腸萬抵二沾萬。項目位置誠信麗景藍灣開發(fā)商保定誠信房地產(chǎn)開有限公司占地面積350畝建筑面積460000平米容積率2.0綠化率42%基礎(chǔ)信褲息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比15棟1294戶86-108平米兩居138-180平米三居86-108約占50%138-180約占30%產(chǎn)品信團息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息3900--建筑風格建筑類型外立面現(xiàn)代高層，小高層涂料客群說明地源客戶摩及北市區(qū)雷客戶為主艘，周邊縣葛客戶為輔杠。項目信遠息銷售信獄息誠信·麗景藍灣外立面孫：建筑立面院采用了強勝烈的對比核設(shè)計手法乒，極具現(xiàn)早代感，灰肉白相間的猴主體色彩農(nóng)，局部玫爽瑰紅色塊虜點綴，樓警體直線條家輔以曲線斧變化。園林景全觀：大型園鳴林水景丙，突出碌自然生跌態(tài)園林隸與水景例交融，蹄蜿蜒的類水系環(huán)爹繞風景弄綠地和釘建筑單盈體、中妹央水體進沿岸設(shè)證計親水貍平臺及永棧道，腫組團內(nèi)傻部設(shè)置啄特色淺跡水系和激小型噴答泉景觀聽。戶型：一居、二顛居、三居沸、四居、厘躍層等多梯種戶型形佩式。社區(qū)配拜套：特色主功題雙豪尺華會所脖、中老隸年活動硬中心、園社區(qū)親來子幼兒坑園、300爛00平米的國就際風情商秩業(yè)街、智捕能安防。營銷手堂段：售樓處艘包裝、捕樣板間蘇、圍檔攔、網(wǎng)絡(luò)連、報廣捐、戶外午、區(qū)域假炒作項目位置新一代C區(qū)三期開發(fā)商北市區(qū)恒祥北大街以西復興路以北

占地面積320畝

建筑面積63萬平米

容積率2.51綠化率42%基礎(chǔ)信值息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比24棟約1300147-308131—141平米約占30%140-200平米約占50%200-308平米約占20%產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息5棟高層均價3700100-建筑風格建筑類別外立面現(xiàn)代簡約高層涂料客群說摔明地源客戶鋪及高新區(qū)衣客戶為主殿，周邊縣連客戶為輔書。項目信恭息銷售信息品牌開發(fā)脊商、品牌裁物業(yè)、區(qū)界域位置優(yōu)氣越環(huán)境配毫套優(yōu)勢明佳顯，價格卵較低。競爭關(guān)咐系新一代C區(qū)外立面漏：簡約現(xiàn)鴉代園林景觀受：法式園林戶型：二居、嫁三居，演明廚明延衛(wèi)社區(qū)配波套：社區(qū)商平業(yè)、會糧所營銷手段康：售樓處包茄裝、樣板賴間、圍檔歡、網(wǎng)絡(luò)、電戶外高開區(qū)板葬塊代表了條保定市房謹?shù)禺a(chǎn)市場宵發(fā)展的最披高水平；產(chǎn)品：項目成排規(guī)模，扁大盤集真中，注虜重產(chǎn)品眨力的打負造，注兆重戶型兩創(chuàng)新，看注重園豎林景觀唉的打造短；營銷：注重售樓勝處營銷展遵示，展示供效果好的泉項目，促匯銷效果顯塌著，實現(xiàn)察了較高的征銷售均價乓和銷售速女度，如京斬南一品；客群：吸引城市消中高端客鋸戶，以改認善型居住夸需求為主療，客戶關(guān)論注社區(qū)居定住舒適度活，總價承愈受能力強孟，可接受銷跨區(qū)域置剪業(yè)。高開區(qū)板懼塊市場分稼析結(jié)論依托資源峰：依托成芒熟城市復配套，統(tǒng)開發(fā)項宇目以老青市區(qū)為扭核心向自周邊擴辦散分布欺；產(chǎn)品特征坡：產(chǎn)品形式劃普遍為板道式高層，寸產(chǎn)品創(chuàng)新子力不夠；客戶特征醬：以地緣牙型客戶劃為主，侍對價格姑敏感，鏈對景觀評資源要選求較低誤；價格平臺陵：320姿0元/平米。代表性項假目：東儷灣存、加森肺理想城東南板拿塊項目位置保定市天威東路1006號開發(fā)商保定佰盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

占地面積90畝建筑面積65600平方米容積率1.09綠化率39%基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比16棟70090-120平米--產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息板樓4100---建筑風格建筑類型外立面現(xiàn)代簡約

板式客群說劃明項目客群喊以地緣性切客群和升截級型客群戶為主，客逐戶追求社能區(qū)環(huán)境肯和產(chǎn)品墾品質(zhì)，總價承白受能力強悟。項目信息銷售信滔息東儷灣外立伙面：現(xiàn)代簡仔約風格廚，明彩戴涂料保埋溫隔熱轟。園林景乎觀：把公園引秩進小區(qū)內(nèi)，“七日曬休閑園即”、“凡溪畔天盆籟園”蒙擁有撓運動、輔休閑雙上主題公專園。戶渡型燃：54㎡、79㎡、90㎡實用二蛾居，122㎡緊湊三居材，129家㎡、138㎡雍闊三贈居，滿獲足不同皺家庭需被求，一梯巾兩戶南北通戀透格局。營銷手否段：售樓處包初裝、圍檔古、網(wǎng)絡(luò)、酬報廣、戶逼外項目位置長城南大街西側(cè)，長城老廠區(qū)北，卓雅豪庭南

開發(fā)商保定市嘉森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積一期7.52公頃建筑面積31萬平米容積率3.29綠化率52%基礎(chǔ)信道息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比12棟080-140平米-產(chǎn)品信得息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息高層3200

---建筑風格建筑類型外立面學院主義建筑風格

高層客群說明項目客熊群以地過緣性客連群和升常級型客進群為主喂，客戶痛產(chǎn)品性被價比，圾總價承芳受能力霉較低。項目信息銷售信息加森理醬想城外立寫面：以現(xiàn)代學改院主義建蹄筑風格為層建造模板，建筑麻主體為睬深咖色園林景觀伍：創(chuàng)新性骨的將“叮架空層忠”概念膝引入社火區(qū)，三洋大開敞悅式廣場頃和8大組團景漏觀，徜徉博于空中花糕園之間.戶幕型：主力戶差型二居舊、三居先，一梯記兩戶南滴北通透討格局。周邊配身套：會所、東短風公園、商業(yè)街鞭、名校河北框農(nóng)業(yè)大學個、保定一諸中、保定花二中、保辱師附小。嫌婦幼、省京醫(yī)院。營銷手段?。菏蹣翘幚舶b、器圍檔、濾網(wǎng)絡(luò)、晴報廣、白戶外東南板松塊市場細分析結(jié)柱論東南板記塊依托霧老城區(qū)夸完善配紛套，項石目開發(fā)梨向東、觀向南延尿展；產(chǎn)品：與高開孟區(qū)板塊綿相比，精在規(guī)劃覆布局、煮園林景晃觀、戶瘡型創(chuàng)新蔥等方面財與高開圾區(qū)板塊氧存在較商大差距匙；營銷：整體營頓銷水平與較低，篇售樓處結(jié)營銷展棄示不足雄，宣傳誤物料單間一；客群：以地緣傅性客戶菊為主，竄主要為集周邊工許作人群錄首次購艦房和原者有城市州居民居唱住升級警換房；芝少量縣嘗區(qū)客戶于；客戶版置業(yè)關(guān)頂注性價忘比，對兄總價承勾受能力涉較低。依托資哥源：本區(qū)域無貝強勢資源普依托；產(chǎn)品特征磨：項目以中區(qū)小規(guī)模為棍主，產(chǎn)品寺品質(zhì)有很竿大提升空陡間；客戶特征鬼：周邊地殃緣型客軟戶為主倚，對住雷宅總價寒敏感，嫩注重戶燒型功能厘；價格平臺合：340乳0元/平米；代表性仁項目：晨巍佳欣瞞、天成嘉充園、蘇堤吧杭城城西板夕塊——核心競貞爭區(qū)域晨巍佳欣天成嘉垂園蘇堤杭成城項目位置蘇堤杭城位于新市區(qū)天威西路，天威集團南區(qū)西行100米開發(fā)商保定市康遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積176畝建筑面積30萬平米容積率2.56綠化率36%基礎(chǔ)信繪息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比20棟-80-135平米（一期）產(chǎn)品信狼息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息板樓、高層3300---建筑風格建筑類型外立面現(xiàn)代中式小高層客群說明項目客群紗以地緣性嚼客群和升嘗級型客群噴為主，客巴戶關(guān)注人磚文環(huán)境，替追求產(chǎn)品臘品質(zhì)。總朵價承受能蜓力強。項目信江息銷售信息蘇堤杭城外立泥面：現(xiàn)代中如式建筑把風格，返建筑立帥面簡潔沾大方，金以灰、指白、青愁為主色咽調(diào)。建孝筑細部喬采用傳娘統(tǒng)建筑匠符號災(zāi)。園林景觀臘：寬200米的生敏態(tài)景觀筆長廊，胸中式景隱觀園林普，結(jié)合瀉侯河水覆系，打赴造水岸環(huán)坡地景衛(wèi)觀。戶拐型犬：80-9眾0m2靈動兩居么，100極-11懷0m2經(jīng)濟三膜居，120亭-13煌5m2優(yōu)雅三圾居的優(yōu)惜化結(jié)構(gòu)肯。實用爺舒適，豪戶戶超登大面寬，家家暑可賞中心策園景。85%的超高淘得房率肌。周邊配為套：中小學:天威幼愉兒園咳實驗小代學天威永校區(qū)香綜合商崇場:時代超淺市天威你店惠蹈友超市燙樂凱大沒街店電醫(yī)院:市四院營銷手賣段：售樓處率包裝、滑圍檔、駐網(wǎng)絡(luò)、亂報廣、膨戶外項目位置晨巍佳欣位于新市區(qū)天威西路山外園斜對面(二十六中對面)開發(fā)商保定市晨巍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積82畝建筑面積185000平米容積率綠化率38%基礎(chǔ)信早息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比10棟-78-180平米產(chǎn)品信箱息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息高層3700---建筑風格建筑類型外立面現(xiàn)代簡約高層客群說明項目客群慚以地緣性纏客群和升件級型客群暖為主，客旗戶關(guān)注環(huán)鐮境，追求擇品質(zhì)?？偛莾r承受能伸力強。項目信郵息銷售信息晨巍佳欣外立守面：現(xiàn)代中他式建筑淺風格，籃建筑立童面簡潔害大方，蛾以灰、凍白、青變?yōu)橹魃珜懻{(diào)。建醫(yī)筑細部果采用傳幕統(tǒng)建筑碰符號皮。園林景觀道：楓林景觀棚。戶已型眉：主力戶口型二居嚇、三居掉，戶型省方正。周邊配套校：地下停車籍位，24小時監(jiān)控纏，幼兒園附，會所，疊實驗小學蔽，二十六骨中，二中酷分校等，苗保百購物靜家園，惠唉友超市，眼建行、壓工行、主農(nóng)行。營銷手番段：售樓處包冒裝、圍檔鉗、網(wǎng)絡(luò)、世報廣、戶達外該板塊為祝保定市傳科統(tǒng)工業(yè)區(qū)劫所在地，逗相比其他他板塊，城利市污染嚴何重，居住張氛圍較差糊；產(chǎn)品：區(qū)域在售括項目多為獸中小盤項慶目，受項秘目體量影挪響，產(chǎn)品扣在規(guī)劃布短局、園林吹景觀方面掏未能體現(xiàn)鑄品質(zhì)感；營銷：整體營董銷水平窩偏低，載營銷展蕩示不足底，宣傳懸物料匱蛛乏，推紡廣渠道道單一；客群：以地緣孝性客戶粒為主，拐本區(qū)域保工作首衫次購房際及原住密戶居住虧升級換響房；包篩含部分敏周邊縣而區(qū)客戶講；客戶受購買看距重戶型輕功能性百及合理師性，對洗總價敏盛感，總遇價承受幅能力較滲低。城西板維塊市場沖分析結(jié)福論市場競鑄爭：本區(qū)域范露圍內(nèi)在售葵項目放量借不大，但愛近期將面郵臨競爭升犁級，區(qū)域?qū)鶅?nèi)部未來愛競爭將日遍趨激烈；競爭層級疊：區(qū)域競爭栗層級較低申，項目競富爭處于產(chǎn)斤品競爭層射級，部分信項目通過活高于平臺肢競爭的產(chǎn)省品力獲得情較高的銷憐售均價和楊去化速度厚；同質(zhì)化漲競爭：受容積辨率等規(guī)房誠劃條件乖限制及神客戶購沿買心理截限制，族主流產(chǎn)狀品為高唇層板樓刃，產(chǎn)品眼同質(zhì)化號競爭明依顯；產(chǎn)品創(chuàng)新茄不足：項目產(chǎn)品爆力打造主諷要依托園栗林規(guī)劃及長戶型設(shè)計載，未能有同效創(chuàng)新，槽產(chǎn)品打造玩存在較大扇的突破空歸間；市場競爭凈分析結(jié)論因此，本田案一定要殿成為區(qū)域駱的明星個慈案，即便動不是市場網(wǎng)領(lǐng)導者，躲我們也需匹要打造獨鞠一無二的錢特點……四、物暈業(yè)發(fā)展眼建議※項目定沈位※產(chǎn)品打舟造※園林景觀※社區(qū)配套一、項朵目差異棉化定位項目形咐象定位保定首徐席低碳嗓時尚青胃年社區(qū)定位關(guān)鍵議詞：首席故、綠色、柴時尚首席——前所未劫有的，湊全新的綠色——環(huán)保，種節(jié)能，浴科技時尚——年輕，新挨銳，活力栗，現(xiàn)代感總體發(fā)展喪戰(zhàn)略與區(qū)域宿未來產(chǎn)桿業(yè)調(diào)整摩升級相托及市場初競爭分奮析及客袖戶定位識研究相節(jié)符合，艦打造：低碳時孟尚青年聯(lián)社區(qū)本項目處總于城市“容西優(yōu)”琴發(fā)展戰(zhàn)略俊空間中，慨區(qū)域未來季將鼓勵清榮潔生產(chǎn)，萌吸納體育熱產(chǎn)業(yè)和綠催色產(chǎn)業(yè)。本項目所逢處板塊項蓮目競爭處偽于產(chǎn)品競柄爭較低層聾級，本案雜將從區(qū)域乳競爭中脫劈燕穎而出，問城市市場粘明星項目勾。哥本哈售根氣候芽峰會之潮后，世蟲界范圍菜內(nèi)低碳框經(jīng)濟被騎認為是廚未來經(jīng)努濟發(fā)展巾的主流蘭，房地害產(chǎn)必將事引發(fā)一逢輪綠色句低碳發(fā)部展趨勢無。案名推詳薦萊茵河畔萊茵河火為德國道境內(nèi)主賠干河流槐，體現(xiàn)命項目新粘德式建涂筑風格道；本項目得南側(cè)侯汗河為城汪市水系喝重要河男流，暗文喻項目株臨水而絨居的優(yōu)私雅環(huán)境目標客戶泥來源地緣性搶客戶：客戶描述：年齡25-與35歲，城市株青年才俊裳，具備一蠻定的購買蓬力職業(yè)：周邊廠蓮區(qū)工薪診階層、角初級管飄理階層基，剛?cè)胧韭毠珓?wù)猾員，文鑒化事業(yè)扯（教育夸、廣告煩、創(chuàng)意輩等）的仗從業(yè)者敵等置業(yè)關(guān)勞注點：首次置業(yè)掉或二次置弟業(yè)，關(guān)注等產(chǎn)品功能搬與居住品畜質(zhì)，認可說區(qū)域未來進發(fā)展?jié)摿Ρ６ㄊ星飬^(qū)客戶親：客戶描述顏：年齡30-4隙0歲，改恭善型置散業(yè)，處斗于事業(yè)扮上升期綱；追求與時尚個雨性居所職業(yè)：周邊企群事業(yè)單役位中層咽管理階凍層、保擾定市域隙范圍內(nèi)劇泛公務(wù)腥員、個榮體老板置業(yè)關(guān)枕注點：關(guān)注產(chǎn)品奇品質(zhì)、休控閑娛樂的拉便利性周邊縣怠區(qū)客戶攀：客戶描屑述：地緣型筋客戶以微外的其呈它區(qū)域時客戶以腹及周邊炊縣區(qū)青杰年人置業(yè)關(guān)躁注點：關(guān)注居住駁環(huán)境、投豆資升值潛茫力客戶：周先生年齡32歲，變蹤蝶壓器廠繞職工，創(chuàng)已婚，圓孩子2歲購房承受睬能力30-肆40萬元；目前居住誓單位職工儲宿舍，希駐望提高居翅住品質(zhì)，廟但不想離予單位太遠賺，高開區(qū)姐的房子太渴貴，而且監(jiān)距離太遠棟，上班不筆方便；選擇高脫層或小監(jiān)高層，辜帶電梯尖，不用印爬樓梯庫；希望房病子戶型址合理，緊面積在90左右的二僵居，戶型大最好能通洪透，采光闖好；考慮孩張子教育肚，希望逆能有幼飽兒園，陽附近最誘好能有饑小學。市場需求典型客戶燥訪談重視子女杜教育、重妥視功能住墻宅功能齊缺全、就近武置業(yè)?？蛻簦簭埮袷磕挲g38歲，阜平筐縣公安系靠統(tǒng)工作，躁孩子10歲，5年級購房承受予能力40萬以下來保定買親房子，主頂要考慮孩裙子就學需捎要，另外谷，以后退臨休能來保肥定居?。贿x擇高層敲或小高層距，帶電梯圾，不用爬逐樓梯；希望房壓子戶型疫合理，伸面積在110織-13拆0之間的二施居或三居賞，通透，單采光好；認為保鼓定房價搖并不高赴，有的基縣的房屑子也有2000多，還有直上漲空間份，買房也躍考慮到保掩值升值需凍要。市場需求典型客熄戶訪談重視教育長、重視住境宅的升值賓、重視戶科型設(shè)計的健通透性?？蛻簦和蹙嗥G客戶描舟述：工作：碌保定電餅視臺年齡：42看重開發(fā)掉商品牌，特別是新華中；看重房屋呆質(zhì)量；喜歡多層翁，小高層挽也行，高層23層左右能知接受，再高限不行；喜歡一梯筋兩戶南北緩通透，一梯多戶甜不接受；配套看慢重幼兒園的功露能，例專如是不正是雙語的；認為會有快幾類人購黑房：大學畢業(yè)層生、年輕縫人結(jié)婚、么住宅升級；同樣面積紛三居比二扁居更適合嫁；對飄窗有需求，拼但是心里速較矛盾，汽飄窗大采霸光好，但腎是冬天不瘦保暖。市場需求典型客戶罰訪談重視教育截、重視住品宅的升值號、重視戶活型設(shè)計的駝通透性。影響本區(qū)始域客戶購杠買要素第一要素——總價區(qū)間延：目標客沈戶對價格免敏感，總冬價承受能坡力較低，納在30-4汽0萬之間；第二要管素——便利交通燃：在本區(qū)寬域內(nèi)工作蔽生活，不凍考慮跨區(qū)供域置業(yè)，留對項目可婦達性要求不高；第三要躲素——產(chǎn)品品朱質(zhì)：要喝求戶型伙功能齊坑全，安燒排合理漢功能空懇間，具塞備一定巧的創(chuàng)新酒性；第四要素——生活配并套：有免基本生距活配套烤，注重餐基礎(chǔ)教羽育配套滾。區(qū)域市浙場客群迫極為重勒視居住籃的便利罵性，對殃住宅總焰價敏感篇，重視兵戶型功他能及基草礎(chǔ)教育無配套。市場需兄求客戶研究材結(jié)論小太陽之講家城市新銳城市精君英頤養(yǎng)天望年33-4廁2歲38-5邊0歲28-罪45歲60歲以上二人世界25-34歲剛剛步入工作崗位不久，事業(yè)處于起步階段，首次置業(yè)為主，較為關(guān)心價格重視首付，小戶型是其置業(yè)首選。事業(yè)處于琴穩(wěn)步發(fā)展排期，剛剛蒜成立的三揮口之家，毒以子女為趁家庭核心場，對產(chǎn)品罵的功能性筍有了初步拳的認識，重視周毛邊配套仍然較為節(jié)關(guān)心價格束大部分首伙次置業(yè)小太部分為二閱次置業(yè)，檔經(jīng)濟型和括舒適型兩鈴居是其置辜業(yè)首選。在事業(yè)揉上得到秧一定成息功，講燦究社區(qū)泳配套完擴善性、憲產(chǎn)品功手能性，千對產(chǎn)品榆品質(zhì)有和一定認陶識，有靜追求品么牌的行饑為，對釘生活有痕很高的攔期望值擴，重視投習資，均以再暑次置業(yè)提倘升生活品冶質(zhì)為主，購房目薯的性強在事業(yè)上粒獲得成功重視物自業(yè)綜合彩服務(wù)性、產(chǎn)品功道能性、誦產(chǎn)品配褲套，對童產(chǎn)品品融質(zhì)認識蜂深刻重視產(chǎn)水品園林啟、周邊頁環(huán)境、陜醫(yī)療配頑套服務(wù)劣等市場需安求本項目歌客群定獵位集中齊在二人蜘世界及雖小太陽型之家目標客群堂初步定位客群定河位二、產(chǎn)品互競爭力打膽造項目總講體規(guī)劃販建議總占地面積5.02公頃總建筑面積162400平方米容積率3.24住宅總建筑面積155900平方米商業(yè)總建筑面積5200平方米幼兒園建筑面積1300平方米29層高層住賺宅沿街底商2層27層高層住佩宅18層高層忍住宅項目建遍筑風格鈔建議簡約、跳純粹的刪德式純腎凈主義縣風格外形簡練勢、現(xiàn)代、緞充滿活力摩，色彩大冷膽而時尚立面表鍵現(xiàn)立面簡皆約，線攪條挺拔覺，突出侵簡潔的糧線條，嬌用直線臥條的造飄型，讓水建筑大殖膽出位交，簡約瓜而不簡容單。色彩搭草配年輕、殿躍動、井亮麗的癥色彩，勸鮮艷、外出挑，病富有變活化，極珠具視覺顧震撼力戶型配比栗建議房型建筑面積(M2)比例一居50-6015％二居70-8040％三居90-110120-13540％5％戶型建議——一梯四仇戶戶型：兩羊居70-世80平米戶型建家議——一梯三姿戶三居：90-纏110平米兩居：75平米產(chǎn)品力塑疏造產(chǎn)品價值晌點一：大蝦陽臺和陽馳光房空中花否園：拉微近家與處自然的疤距離，仿贈送面故積提高讀附加值陽光房縫間：享爸受陽光嘉的沐浴疊，享受縣舒適人曉生運用大陽僻臺和陽光堡房，使小六高層低密利度化，增始加與自然殲親密接觸仙和居住情蘋趣產(chǎn)品價肝值點二缺：180度/270度凸窗180度外飄窗凍，景觀主況臥270度外飄氏窗，向幸南向西姨均可欣蹈賞景觀落地凸窗攪，增強室狀內(nèi)空間，芝并提高附性加值。倒凸窗贈送180度/27弟0度凸窗增窩加可使用品空間，提敞高舒適度悔；左右錯/南北錯的爺露臺使戶梨型成為性茶價比殺手噴。產(chǎn)品價受值點三買：兩代粱居戶型考慮本悶項目客糊群定位揭，設(shè)置煩部分兩妨代居戶燥型，可假分可合過，既能結(jié)解決養(yǎng)多老及子羨女看護右問題，進又能保波持兩代緊間的私蕩密性一居（50平米）+二居（80平米）=三居（130平米）產(chǎn)品價值潮點四：步繭入式陽臺五（凸窗）

步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺利用落地懸凸窗的特模性，設(shè)置塘步入式陽立臺，模糊弟的陽臺同巴房間區(qū)分御，步入式雅陽臺的設(shè)斯置可根據(jù)刺使用者的飛喜好選擇努安裝。產(chǎn)品價值眼點五：創(chuàng)源新供暖方叨式燃氣模塊淚機組供暖劇，體積小量，每臺機毛組供建筑供面積100平方米趟使用。恥這種方論式的初照投資低說于城市賣集中供報熱配套斧費，采猜暖運行互費用與昆集中供被熱費用城基本持離平，供孝暖效果靠優(yōu)于集苗中供熱。產(chǎn)品價值喬點六：創(chuàng)胃新建筑工排藝二次結(jié)構(gòu)罰采用會呼郊吸的石膏沿砌塊，減什少了室內(nèi)警的濕作業(yè)椅，提高了蓄工期，降固低了整體什荷載，每認平方米降護低鋼材用爭量0.35公斤左右板。石膏砌軟塊具有較腸好的隔音臭保溫效果談及調(diào)節(jié)濕破度效果；痕與其它砌甘塊比，由促于墻身厚雁度減小，嶺所以建筑紙物有效使覽用面積至炕少可增加5%以上。產(chǎn)品價值怠點七：新請風置換系剖統(tǒng)每個衛(wèi)于生間和重廚房內(nèi)肢各設(shè)置1個排氣墾口，每柄個客廳貌、臥室款等房間示內(nèi)設(shè)置床若干個喜新風槽陵；室內(nèi)90%以上的航空間實酸現(xiàn)自然匆通風；很室內(nèi)空拜氣質(zhì)量菠達到二僅級。大風量（375硬m3/望h）運行時婆耗電70W；小風易量（160盈m3/腦h）運行時兩耗電30W。產(chǎn)品價值修點八：光丟導照明系瘦統(tǒng)采用光蠶導照明軌系統(tǒng)，帳為地下鞭車庫提扇供6~8小時以上倉的照明。悟從黎明到輛黃昏,甚至是常雨天或糠陰天,光導照明狹系統(tǒng)導扭入室內(nèi)霸的光線英都十分橫充足，畏從而可鞭以減少謠白天室禿內(nèi)電耗圖。地下車庫栽光導照明照明系統(tǒng)踐原理示意三、園擇林景觀園林風格建議采覆用現(xiàn)代這風格的盡園林做當法，以雞現(xiàn)代幾耍何圖案腿式的景浩觀和綠寬化設(shè)計碼，輔以尼形體簡止?jié)?、富魚有創(chuàng)意幣的園林謊小品。為達到綠躺化與水景鼠相交融的執(zhí)效果，建婚議園林要蔑有立體感裁，適當?shù)幕倍淹猎炱聢?、造景，鳴以增加景姐觀的立體每層次感和帽空間變幻露感。綠化植陵被小型景觀姐喬木用于坡點綴組團喚空間或視千線和景觀撓隔離。銀強杏等高大喉喬木可形錘成活動場逗所的標志克景觀，為右小區(qū)增添輝成熟與深振邃。同時夫利用大面賢積草坪和統(tǒng)修剪后的咸灌木營造完現(xiàn)代、雅版致的園林命景觀。水系處理為控制管榴理成本，砍建議本項攪目核心景被觀局部以協(xié)淺水系手偏法做水景疊，采用硬使底淺水水捕景，用花泛崗巖、水善泥、瓷磚稍等作為底斃部。景觀創(chuàng)荒意廣場捧結(jié)合水占岸風情廣場是異整個項頌?zāi)烤坝^嗚營造的抽靈魂所覆在。廣許場不僅光要追求競時尚和著經(jīng)濟，車更要與母吸引業(yè)蛛主駐足易賞憩，殘而水景森、創(chuàng)意救小品和奮噴泉的價加入更租給中心惡廣場增煉添了時最尚新鮮謝活力，斯避免了筍旱地廣毅場單一慨、乏味古的缺點陷。道路系乳統(tǒng)建議采用殃水泥地、遇彩色地磚鋤與綠地自嘗然相連，甩在綠地和窯硬質(zhì)地面梯的分界處弊采用連續(xù)覺的燈光裝捐飾，在晚純間可以取鎖到良好的舌燈光效果初和親和力蒸。加強道陶路對景觀綱綠化的引格導性，增權(quán)加道路曲播折變化和迎坡度設(shè)置悠，使之更枯具變幻和濾空間層次慨感。廊架與道路的有機結(jié)合水系與道路和諧統(tǒng)一

建筑小傳品小品進蓄一步強雕化塑造愉社區(qū)的楊時尚氣滾息和居湯住氣息講，同時蜻又增加戴了景觀垂的創(chuàng)意仇性，增并加了趣態(tài)味，形穩(wěn)成一道尚道獨特田的風景宅。社區(qū)標鉗志系統(tǒng)將公共失設(shè)施景手觀化，疾可以大盛大提升冷小區(qū)的盤品質(zhì)和卷形象。一套專屬私于本社區(qū)電的標識系著統(tǒng)是社區(qū)委文化的外顫在表現(xiàn)?；耐ㄟ^精致糾、具有文絹化氣息的齒門牌號、侵道路指示板牌、公共蛙垃圾桶等孟設(shè)置，充漁分體現(xiàn)了氏社區(qū)的文冠化內(nèi)涵和典品味，提焰升了項目支的整體層培次。四、社狡區(qū)配套商業(yè)配套商業(yè)定位婆：時尚風情才商業(yè)街結(jié)合項恨目整體跪定位，合融入時仿尚文化到元素，嗓打造時恨尚風情皮商業(yè)街只；同時宿具有購該物、便惑利、服裂務(wù)的多船元化功始能，滿糾足本社禁區(qū)居民睜需求。富江路沿弊街商業(yè)現(xiàn)剛狀富江路沿燥街商業(yè)以糾便利店、務(wù)送水站、殊診所、小練餐飲及中失介等社區(qū)妄便利商業(yè)洗為主，商笑業(yè)形象差典，缺乏特姻色商業(yè)及最合理引導貧。風情街效險果示意時尚風孟情街建唱筑風格掃應(yīng)適當坊融入現(xiàn)辭代時尚驢建筑元供素。教育配套根據(jù)項肝目客群絨定位，無本項目羊?qū)⒅π卮蛟煲黄匪p語殺幼兒園礦，為孩商子提供兩滿足2種語言發(fā)社區(qū)會所社區(qū)會所周風格應(yīng)體默現(xiàn)項目特徒質(zhì)，與項罰目整體風膜格相吻合臺球廳育兒輔痛導圖書室精品餐餐飲會所功柔能示意健身俱樂綁部茶吧物業(yè)管理國際標蘋準的物愈業(yè)管理雕模式：24小時不間卷斷細微服抬務(wù)主動的服鹽務(wù)意識互動的晨溝通平挎臺全方位管獵理體系保安加蟻密巡視24小時保劇潔社區(qū)、室哄內(nèi)空間安閃防示意安裝實例照片五、項目媽經(jīng)濟測算※分期策略※測算結(jié)果分期開發(fā)仁策略總體策乒略：項目地楚塊較小睜，應(yīng)充療分利用蔽地塊特吃性，充伏分挖掘茄項目價正值，在眉保證居替住舒適成度的前菌提下，調(diào)盡量提紀高項目茶容積率衡；項目開發(fā)縮慧分期：根據(jù)保務(wù)定市場雀在售項紙目去化撓速度，納并考慮采市場的斜不確定賀風險，著本項目亮共分三啦期開發(fā)革完成開發(fā)順蔑序：本著充分盯挖掘項目花價值及施蟻工合理性普的原則，役同時考慮勞甲方取地挪順序，項稀目將先期雹開發(fā)A地塊；別然后由虹南向北虧依次開危發(fā)。已辦理使軋用權(quán)土地晃：16畝由南向北掩，順序開道發(fā)測算取歐費標準土地成本勺：100萬元/畝前期工程雀費：60元/平米建安工程黑費：高層1800元/平米市政配套乖費：100元/平米小區(qū)配卸套費：100元/平米財務(wù)費用罷：一年期國貸款利率5.3材1%營銷費用袖：銷售額采的2%營業(yè)稅及杠附加：銷嫌售額的5.5牧%土地增拉值稅：削應(yīng)納稅忌增值額杰的30%企業(yè)所賣得稅：葛營業(yè)利觀潤的25%項目名稱總額（萬元）單價(元/㎡)占總投資比例土地成本7755.86481.4315.46%前期工程費974.4060.481.94%建安工程29154.001809.6858.11%基礎(chǔ)設(shè)施費3248.00201.616.47%管理費1001.2962.152.00%不可預見費1031.3364.022.06%其他費用1624.00100.813.24%財務(wù)費用792.7649.211.58%土地增值稅166.6310.340.33%銷售費用1174.4872.902.34%銷售稅金及附加3247.44201.586.47%合

計50170.193114.23100.00%開發(fā)總投再資估算項目開發(fā)含總投資額鮮約為5個億，其郵中土地成麻本占比15.扮46%，建安成薯本占比58.1風1%。銷售收入芬估算

建筑面積（萬平米）銷售均價（元/平米）回款（萬元）住宅15.59360056124商業(yè)0.5250002600合計16.11——58724項目總銷間售收入約落為6個億，夏其中住折宅銷售略收入561倦24萬元，挎商業(yè)銷鞋售收入2600萬元。項目利潤寫估算項目投山資凈利坡潤為6415萬元，投資資凈利潤腥率率為12.7傍9%。項目計算公式

金額（萬元）銷售收入

58724.00開發(fā)成本

44788.88銷售費用

1174.48銷售稅金及附加

3247.44財務(wù)費用

792.76土地增值稅

166.63利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)8553.81所得稅

2138.45凈利潤(6)-(7)6415.36投資利潤率利潤/總投資17.05%投資凈利潤率凈利潤/總投資12.79%六、整體液營銷思路※整體戰(zhàn)囑略※營銷目罪標※展示策民略整體營洲銷戰(zhàn)略以高于鄰區(qū)域市半場平臺論的營銷脂力，迅色速樹立擠項目中災(zāi)高端時繁尚社區(qū)浮的形象尊；以區(qū)域針平臺價耽格入市挪，實現(xiàn)聽快速銷春售，保箱障現(xiàn)金觀流安全吵，中后票期逐漸失高于平幕臺均價慮。高舉低打助戰(zhàn)略價格策起略根據(jù)整體虜營銷戰(zhàn)略琴，在保證談銷售速度媽的前提下低：以本區(qū)遮域平臺根價格開狗盤，“帆低開高愛走，穩(wěn)睬步提升襪”，艘適當增泰加購買委緊迫感2010年5月-201倚0年12月2011年1月-20副11年6月價格進度201胞1年7月-201錘1年12月中段升熊溫變頻快跑開盤強把銷引爆關(guān)睛注持續(xù)熱宮銷平穩(wěn)收型官總體銷起售目標進度目嫁標：18個月內(nèi)，完成項暖目整體銷標售價格目標膠：實現(xiàn)整蘋盤均價3600元/平方米回款目拋標：實煮現(xiàn)約6個億的整體回惡款目標

建筑面積（萬平米）銷售均價（元/平米）回款（萬元）住宅15.59360056124商業(yè)0.5250002600合計16.11——58724展示策繩略——圍擋展示策略——銷售中達心展示策陡略——銷售中心項目銷民售中心浸應(yīng)設(shè)置甩展板及碑模型，饅展示項急目創(chuàng)新蜜供暖方梯式及其蓮他低碳詞技術(shù)的價應(yīng)用。展示策把略——樣板間項目樣板打間整體風折格以現(xiàn)代掘時尚為主扯，符合項隨目目標客版戶定位，脊展示客戶化未來生活黨場景。樣板間餓必須對西本項目文的低碳睬措施，膜如新風萬系統(tǒng)、祥供熱系潛統(tǒng)進行犧展示，鎮(zhèn)引導客夸戶體驗懂項目低襯碳生活歉方式。新風系私統(tǒng)地面姥進氣口燃氣模撫塊機組烤應(yīng)用示槐意傾城尚卡德營銷蛛理念營銷理念騰一：團隊盞制勝傾城尚德坡?lián)碛袘?zhàn)斗拔力極強的箱的團隊，慌共有員工130余人，平臺均年齡25歲，99%以上的硬員工為擁公司自紅己培養(yǎng)羽。以“斥勤奮、霧愛心、恰自信、艇進取和疑團隊精尺神”的獄文化理靠念追求誤每一次宵操盤的氏巨大成賽功。營銷理念萄二：精準檢營銷傾城尚德菜專業(yè)服務(wù)咬地產(chǎn)領(lǐng)域5年，積憶累了完屢備的、芒精確的無客戶數(shù)雙據(jù)庫，謠建立了殲系統(tǒng)的疑營銷體緒系，針既對不同吩項目開溪展精準持有效的某營銷。營銷理念吃三：細節(jié)悅營銷傾城尚嶼德的營脂銷團隊雞善于挖抓掘產(chǎn)品寬任何一秧個細微吳賣點，奶銷售培棍訓常抓伶不懈，吸重視同閃每一位寫客戶的雜交流和蔽溝通，凝從小處嶺體現(xiàn)完遵善的服借務(wù)理念德，實現(xiàn)思成功銷士售的目乳標。傾城尚膽德營銷序理念營銷理念蔑四：服務(wù)姨營銷“服務(wù)營霞銷”的核赤心是討論緣瑞服務(wù)工作頌與市場提階升的關(guān)系道，傾城尚薪德內(nèi)部廣售泛推行這熄種營銷策府略。就目饞前保定市嫌場而言，塞競爭已演加變?yōu)橐淮蔚└偁幒投胃偁?。掌作為對以防產(chǎn)品、價溜格等基本顏元素為主役的一次競調(diào)爭，我們蠢致力于對需產(chǎn)品二次立競爭——服務(wù)咨唉詢和售恐后服務(wù)疫體系的社重新搭封建，用包“以客縫生客”準的營銷襖原理，斬推動個籌案銷售華。營銷理念怕五：價值哨營銷傾城尚市德奉行王的“價刺值營銷長