中原地產(chǎn)深圳新洲地塊設(shè)計(jì)方案建議書

『新洲地塊』設(shè)計(jì)方案建議書第一頁(yè)，共六十七頁(yè)。設(shè)計(jì)方案建議書的價(jià)值何在？了解客戶真實(shí)、變化的產(chǎn)品需求用市場(chǎng)和客戶的角度談設(shè)計(jì)的專業(yè)問題而非用建筑專業(yè)本身熟知寫字樓核心產(chǎn)品技術(shù)要點(diǎn)第二頁(yè)，共六十七頁(yè)。物業(yè)發(fā)展建議整體框架第一卷：市場(chǎng)分析及前期回顧2007新政分析第二卷：產(chǎn)品打造建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議項(xiàng)目形象提升建議項(xiàng)目硬件配套建議定位寫字樓市場(chǎng)分析項(xiàng)目前期定位回顧產(chǎn)品第三頁(yè)，共六十七頁(yè)。

2007年宏觀政策法規(guī)政策方向法律政策名稱目的影響時(shí)效性影響時(shí)效說明貨幣政策六次加息吸納存款，控制資金流向資本投資市場(chǎng)；短期加息并未有影響五次提高準(zhǔn)備金率調(diào)控政策15%政策性住房比例商品房中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，解決中低收入者居住問題長(zhǎng)期政策性調(diào)控每個(gè)項(xiàng)目中經(jīng)濟(jì)適用房比例，在未來兩年對(duì)市場(chǎng)的影響才會(huì)顯現(xiàn)，提供經(jīng)濟(jì)房給中低收入者，在保證大多數(shù)中低收入者有房住的情況下，限制價(jià)格哄抬上漲限外令限制規(guī)范外商直接投資長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)投資指導(dǎo)目錄，對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起指導(dǎo)作用，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響深圳市閑置土地處置工作方案加快已批用地盡早開發(fā)長(zhǎng)期促使閑置土地加快開發(fā)，避免拖延開工時(shí)間，開發(fā)商集中在未來某個(gè)時(shí)間集中放量提高第二套住房貸款首付針對(duì)個(gè)人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為長(zhǎng)期對(duì)于市場(chǎng)上的以投資客為主的小戶型項(xiàng)目極為不利，對(duì)于一人購(gòu)買多套單位的情況能起到抑制作用征收城鎮(zhèn)土地使用稅

個(gè)人投資商鋪、寫字樓等商業(yè)用房必須交納土地使用稅

短期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雖然較之前的土地使用費(fèi)有較大的增加，但納稅人實(shí)際承擔(dān)的費(fèi)用仍較少A2007新政一覽第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧第四頁(yè)，共六十七頁(yè)。A2007新政分析第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧房地產(chǎn)新政策主要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的打擊力度，特別是規(guī)范住宅市場(chǎng)，限制住宅市場(chǎng)開發(fā)，增加投資住宅市場(chǎng)的困難，從而避免價(jià)格上漲。政策法規(guī)對(duì)市場(chǎng)的影響時(shí)效性是長(zhǎng)短之分，時(shí)效較短的政策會(huì)在一段時(shí)間后被市場(chǎng)規(guī)避，而長(zhǎng)期政策則會(huì)在未來一兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間顯現(xiàn)出影響。*房地產(chǎn)新政分析*第五頁(yè)，共六十七頁(yè)。A2007新政分析第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧國(guó)土局規(guī)范外資購(gòu)房政策釋疑境外個(gè)人想要購(gòu)買商業(yè)或辦公或者境外機(jī)構(gòu)想要購(gòu)買住宅，應(yīng)該符合的條件：

境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買非自用商品房，必須要取得兩證，一個(gè)是《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，一個(gè)是《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，營(yíng)業(yè)執(zhí)照中要有房地產(chǎn)投資的營(yíng)業(yè)范圍。限制境外個(gè)人購(gòu)買商業(yè)用房由于成立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)流程復(fù)雜，并且受到的限制頗多，故境外個(gè)人包括港澳臺(tái)、華僑購(gòu)買商業(yè)用房壁壘很高，因而這條政策對(duì)境外人士購(gòu)買商業(yè)用房起到了極大的限制作用。第六頁(yè)，共六十七頁(yè)。A2007新政分析第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧新政前新政后首付比例借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，首付不得低于40%商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%貸款期限貸款期限最長(zhǎng)不得超過１０年貸款期限最長(zhǎng)不得超過１０年貸款利率基準(zhǔn)利率，無優(yōu)惠貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定商住房實(shí)際操作中按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行對(duì)商業(yè)用房貸款的規(guī)定第七頁(yè)，共六十七頁(yè)。A2007新政分析第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧*2007年年底出臺(tái)的政策奠定了08年政策的基調(diào)*年度第六次加息明顯反映政府對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度：穩(wěn)定2008年貸款增量與07年持平：貨幣規(guī)模穩(wěn)定對(duì)深圳普通商品住宅目前的價(jià)格水平（福田18000、南山和羅湖17000、寶安12000、龍崗11000），政府是認(rèn)同的，它與深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地供應(yīng)狀況是相適應(yīng)的，不希望它漲，也不要奢望下跌。支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的因素將長(zhǎng)期存在，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不可避免第八頁(yè)，共六十七頁(yè)。B寫字樓市場(chǎng)分析第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧2007供應(yīng)特點(diǎn)分析:供應(yīng)格局被打破、出現(xiàn)供應(yīng)新形式

供應(yīng)格局被打破：福田區(qū)供應(yīng)絕對(duì)霸主地位不保；南山和寶安區(qū)則維持著較為穩(wěn)定的供應(yīng)，一躍成為深圳寫字樓市場(chǎng)的兩股重要力量。供應(yīng)出現(xiàn)新形式探索：已入伙由開發(fā)商持有出租經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目锘鉑廣場(chǎng)和眾鑫科技大廈通過重新進(jìn)行裝修，轉(zhuǎn)而對(duì)外出售；挑戰(zhàn)“住宅禁商”，宏發(fā)中心大廈批售是住宅類性質(zhì)，但卻是不折不扣的寫字樓第九頁(yè)，共六十七頁(yè)。B寫字樓市場(chǎng)分析第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧07年初深圳寫字樓市場(chǎng)高開高走，成交量逐月攀升，隨后便因?yàn)楣?yīng)不足而使得成交下滑

；進(jìn)入七月，政策調(diào)控開始，成交立即再度大幅下滑；年底在新量刺激下成交有所回升；第十頁(yè)，共六十七頁(yè)。B寫字樓市場(chǎng)分析第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧07年全年的成交價(jià)格是不斷的起伏，但總體而言還是一路走高的；價(jià)格最高的第三季度也是成交最為乏力的季度，除了供應(yīng)問題和政策調(diào)控外，這種交易局面也可能凸現(xiàn)了寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入了“有價(jià)無市”的時(shí)代；第十一頁(yè)，共六十七頁(yè)。2007年2008年2009年及以后財(cái)富大廈，43578江勝大廈，35000蔡屋圍北商圈，205000華強(qiáng)廣場(chǎng)，80000中航苑改造項(xiàng)目，230000明年廣場(chǎng)，80000天利中央廣場(chǎng)2期，61800港中旅地塊，54000星河發(fā)展中心，38000天虹中心地塊，100000和記黃埔高交會(huì)地塊，80000嘉里寫字樓地塊，100000卓越世紀(jì)中心地塊，120000中洲地產(chǎn)項(xiàng)目，68000榮超紅荔路地塊，84000上海賓館南面地赍，不詳滿京華大廈，30000金地崗廈西綜合體，100000地業(yè)后海項(xiàng)目，80000綠景大廈，95481蒙蒂大廈，30000金運(yùn)大廈金谷３號(hào)中心區(qū)中心西區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū)海岸城西座，７０000其他2008年將是繼05年后的又一次供應(yīng)高峰期，競(jìng)爭(zhēng)將主要集中于福田中心區(qū)*寫字樓未來供應(yīng)格局*B寫字樓市場(chǎng)分析第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧第十二頁(yè)，共六十七頁(yè)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總建面規(guī)劃信息入市時(shí)間租售方式福田中心區(qū)星河發(fā)展中心100000麗姿卡爾頓酒店約3萬平米，甲級(jí)寫字樓約6萬平米，商業(yè)裙樓約2萬平米，只租不賣2008年底只租不售江勝大廈143329計(jì)容積率面積100207平米，辦公面積55207平米，酒店面積39823平米,A棟39層，B棟30層2009年銷售大中華新天地148000四棟建筑呈L形排布，辦公4.5萬平米，公寓4.5萬平米，商業(yè)3萬平米，2009年銷售嘉里發(fā)展大廈－－2008年只租不售港中旅地塊－－2008年只租不售華強(qiáng)北中航廣場(chǎng)180000總高280米，58層，包括寫字樓、精品住宅、大型主題式商場(chǎng)等。其中，寫字樓45層，精品豪華住宅39層，大型主題商場(chǎng)7層。

2008年底銷售羅湖京基金融中心380000共88層，辦公及商務(wù)公寓20.5萬平米，商業(yè)6.5萬平米，住宅及住宅配套設(shè)施11萬平米2008年銷售南山海岸大廈西座85000寫字樓面積約5萬平方米,總高度155米2007年銷售寶安濱海國(guó)際--榮超地產(chǎn)寶安中心區(qū)首個(gè)甲級(jí)寫字樓,2006年10月奠基2008年銷售以高檔寫字樓為主，中心區(qū)仍將是主力供應(yīng)區(qū)。數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心*未來近兩年推售項(xiàng)目*B寫字樓市場(chǎng)分析第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧第十三頁(yè)，共六十七頁(yè)。C項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧中心區(qū)寫字樓是深圳寫字樓最高檔次的代表，寫字樓配置越來越高，超甲級(jí)寫字樓成為未來發(fā)展趨勢(shì)；中心區(qū)寫字樓一般為大面積供應(yīng)，以半層、一層銷售為主；中心區(qū)未來供應(yīng)量依然巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但只租不售的物業(yè)逐漸增多；本項(xiàng)目推出時(shí)中心區(qū)寫字樓以大面積寫字樓為主中心區(qū)寫字樓缺乏小面積單位物業(yè)供應(yīng)第十四頁(yè)，共六十七頁(yè)。物業(yè)定位

CBD·陽(yáng)光生態(tài)型·高端商務(wù)平臺(tái)區(qū)位產(chǎn)品物業(yè)打造：“超甲級(jí)”形象、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、中高檔配置檔次C項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧第十五頁(yè)，共六十七頁(yè)。C項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧目標(biāo)消費(fèi)群的特征：企業(yè)品牌形象的提升——有較為雄厚的資金實(shí)力，處于快速發(fā)展期，現(xiàn)階段的發(fā)展目標(biāo)不再局限于本地市場(chǎng)，而是以全國(guó)、亞洲、全球作為未來的目標(biāo)市場(chǎng)！現(xiàn)階段正是企業(yè)品牌形象建立和維護(hù)的關(guān)鍵時(shí)期，對(duì)于體現(xiàn)企業(yè)品牌的辦公環(huán)境要求較高。企業(yè)擴(kuò)張及辦公環(huán)境的改善——企業(yè)為吸引更多的優(yōu)秀人才需要改善辦公環(huán)境，營(yíng)造良好的工作氛圍，以保證較好的工作效率，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的歸屬感。*目標(biāo)客戶檔次定位*小型企業(yè)邊緣企業(yè)高端、客戶頂尖客戶中心區(qū)項(xiàng)目消費(fèi)群目標(biāo)客戶檔次定位：中心區(qū)的邊緣客戶、小型企業(yè)！中大型企業(yè)第十六頁(yè)，共六十七頁(yè)。C項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧*目標(biāo)客戶研判*口碑貢獻(xiàn)利潤(rùn)口碑利潤(rùn)貢獻(xiàn)費(fèi)用貢獻(xiàn)利潤(rùn)口碑型：位于中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)域，享受景田的成熟生活配套；口碑貢獻(xiàn)型：作為深圳成熟CBD的中心區(qū)，吸引大量中低端企業(yè)；利潤(rùn)貢獻(xiàn)型：中心區(qū)的中低端客戶；費(fèi)用貢獻(xiàn)型：具有資金實(shí)力較強(qiáng)的投資客，同時(shí)也有較強(qiáng)的議價(jià)能力。波士頓矩陣客戶價(jià)值分析模型重點(diǎn)客戶第十七頁(yè)，共六十七頁(yè)。C項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧自用投資1、對(duì)價(jià)格的敏感度相對(duì)較低，要求靈活的付款方式，2、對(duì)樓宇的形象檔次要求高，必須與企業(yè)形象相匹配，3、看好中心區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Γǖ囟危?、重視景觀因素及生態(tài)環(huán)境，5、希望入住大廈的公司與自己公司規(guī)模、檔次相當(dāng)，6、看重入伙后物業(yè)管理水平，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)敏感度高。1、對(duì)價(jià)格的敏感度高，2、要求有靈活的付款方式，3、充分考慮周邊寫字樓的租金價(jià)格，作為未來投資回報(bào)率的參照，4、看重項(xiàng)目的創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念，5、看好未來發(fā)展?jié)摿Γǖ囟危?目標(biāo)客戶置業(yè)特征分析*第十八頁(yè)，共六十七頁(yè)。C項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧*項(xiàng)目檔次、定位建議*【產(chǎn)品品質(zhì)】項(xiàng)目寫字樓層高、電梯數(shù)量等配置較高，有足夠的產(chǎn)品基礎(chǔ)在泛A區(qū)造純A樓（即在泛CBD區(qū)域以甲級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)造樓）【配置設(shè)施】處處彰顯品味：外墻用材、空調(diào)、大堂、電梯廳、電梯轎箱裝修等【附加值】引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備/超常服務(wù)（會(huì)所、物管）/環(huán)保健康【市場(chǎng)效果】吸引中心區(qū)中低檔的客戶群體，使客戶以較低的價(jià)格水平享受中心區(qū)的高品質(zhì)物業(yè)。第十九頁(yè)，共六十七頁(yè)。物業(yè)發(fā)展建議整體框架第一卷：市場(chǎng)分析及前期回顧2007新政分析第二卷：產(chǎn)品打造建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議項(xiàng)目形象提升建議項(xiàng)目硬件配套建議定位寫字樓市場(chǎng)分析項(xiàng)目前期定位回顧產(chǎn)品第二十頁(yè)，共六十七頁(yè)。產(chǎn)品打造思考：現(xiàn)實(shí)條件：樹立項(xiàng)目形象成本有效控制資金快速回籠實(shí)操考慮：找到最核心的成本投入實(shí)現(xiàn)最佳的投入產(chǎn)出平衡第二十一頁(yè)，共六十七頁(yè)。攻略產(chǎn)品策略8015++5=100中高檔硬件配置人有我有，配置水平要求一般優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)我有人無，從產(chǎn)品上提升附加值拔高項(xiàng)目形象從最能體現(xiàn)項(xiàng)目檔次的地方著手（大堂/外立面/服務(wù)等）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化第二十二頁(yè)，共六十七頁(yè)。A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)第二卷：產(chǎn)品打造建議標(biāo)準(zhǔn)平面優(yōu)化優(yōu)秀案例參考結(jié)構(gòu)優(yōu)化方向標(biāo)準(zhǔn)層高度建議第二十三頁(yè)，共六十七頁(yè)。地理位置：福田深南大道與香蜜湖路交匯；項(xiàng)目規(guī)模：辦公建筑面積26999

㎡，商業(yè)建筑面積3026

㎡；項(xiàng)目概況：4層為商務(wù)會(huì)所;28層為健康會(huì)所;1-2層為商務(wù)配套:咖啡吧\中西餐廳\美容美發(fā)廳；戶型設(shè)計(jì)：銀座國(guó)際的扁梁無柱設(shè)計(jì)，為客戶提供了面積從68-1134

㎡的“百變”“X”辦公空間，空間可隨意組合；項(xiàng)目推出“會(huì)呼吸的寫字樓”概念；案例借鑒：銀座國(guó)際產(chǎn)品成功：首次提出“綠色辦公”概念。在全新區(qū)域取得市場(chǎng)關(guān)注第二十四頁(yè)，共六十七頁(yè)?？罩谢▓@設(shè)計(jì)生態(tài)通風(fēng)系統(tǒng)高爾夫球推桿練習(xí)場(chǎng)空中花園成功原因分析首推“生態(tài)健康辦公”概念項(xiàng)目推出背景：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟，片區(qū)市場(chǎng)不成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，引入了全新寫字樓概念，提升了項(xiàng)目的品質(zhì)；首次在深圳寫字樓市場(chǎng)推出“生態(tài)健康辦公”的概念；“生態(tài)健康辦公”是寫字樓發(fā)展的新趨勢(shì)，項(xiàng)目順應(yīng)其趨勢(shì)，并概念深入到項(xiàng)目中；項(xiàng)目在產(chǎn)品上，有所創(chuàng)新，使用扁梁無柱設(shè)計(jì)，并推出部分躍式辦公間；10、22、26層送空中花園第二十五頁(yè)，共六十七頁(yè)。產(chǎn)品成功：生態(tài)花園，陽(yáng)光空間，外側(cè)回廊位于深南大道以北，麒麟路以西。項(xiàng)目用地面積4978平方米，總建筑面積30709平方米，商業(yè)建筑面積7800多平方米，東南翼高20層，西北翼低16層，停車數(shù)200多輛，用地容積率為4.5，覆蓋率為45%采取雙L合抱型格局設(shè)計(jì)。錯(cuò)落有次，總體形象清新挺拔。西北翼與東南翼各在奇數(shù)層與偶數(shù)層出現(xiàn)的空中庭院，使標(biāo)準(zhǔn)層在任何一層均有迷你庭院供休息交流，并通過外側(cè)的回廊獲得了中國(guó)傳統(tǒng)庭院的審美意景。案例借鑒：新豪方大廈第二十六頁(yè)，共六十七頁(yè)。陽(yáng)光中庭電梯廳產(chǎn)品亮點(diǎn)：陽(yáng)光中庭，陽(yáng)光走廊，陽(yáng)光辦公回廊陽(yáng)光中庭案例借鑒：新豪方大廈第二十七頁(yè)，共六十七頁(yè)。項(xiàng)目位置：中心區(qū)占地面積：5917.30平米建筑面積：93730.00平米綠化率：20%樓層狀況：35層總戶數(shù)：207通過花園，將一層分割為1/4雙衛(wèi)生間高區(qū)空中花園通過花園，將一層分割為1/2，各自獨(dú)享中低區(qū)空中花園案例借鑒：安聯(lián)大廈第二十八頁(yè)，共六十七頁(yè)。關(guān)鍵字：“肺空間”、人性化生態(tài)化辦公產(chǎn)品成功：贈(zèng)送空中花園，各單元獨(dú)立辦公以綠色辦公、“肺空間”、城市文脈、環(huán)保節(jié)能及陽(yáng)光辦公等五大設(shè)計(jì)理念綠色辦公。在建筑的豎向不同高度，安聯(lián)大廈設(shè)計(jì)了28個(gè)空中花園和1個(gè)屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應(yīng)回歸自然的潮流。由兩座建筑實(shí)體和中庭構(gòu)成，其中中庭為150米，上下貫穿，產(chǎn)生豎向氣流帶動(dòng)空氣流通，與室外自然空間相融，形成獨(dú)特的建筑“肺”空間。結(jié)合板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計(jì)，保證了大廈的每一個(gè)角落都能享受自然的新鮮空氣。

案例借鑒：安聯(lián)大廈第二十九頁(yè)，共六十七頁(yè)。項(xiàng)目位置：福田區(qū)車公廟深南大道南側(cè)占地面積：3308.30平米建筑面積：32400.00平米標(biāo)準(zhǔn)層面積:1044平米綠化率：20%樓層狀況：28層總戶數(shù)：48戶形象定位:別墅感商務(wù)空間案例借鑒：本元大廈第三十頁(yè)，共六十七頁(yè)。中庭是四至二十七層的超高中庭，每三層一個(gè)200平米空中花園，設(shè)計(jì)理念采用大開間的辦公空間每層兩戶

超寬柱距最長(zhǎng)達(dá)14.4米，既保證了空中花園及中庭的闊綽公共空間，又使大廈達(dá)到72%的高實(shí)用。走道少，增加使用率共享錯(cuò)層空中花園案例借鑒：本元大廈產(chǎn)品成功：透空中庭，每三層送露臺(tái)花園，各單元獨(dú)立辦公，高使用率第三十一頁(yè)，共六十七頁(yè)。案例借鑒小結(jié)：項(xiàng)目產(chǎn)品亮點(diǎn)成功點(diǎn)規(guī)劃排布可借鑒點(diǎn)銀座國(guó)際項(xiàng)目在產(chǎn)品上，有所創(chuàng)新，使用扁梁無柱設(shè)計(jì)，并推出部分躍式辦公間；在當(dāng)年的非熱點(diǎn)片區(qū)中，首推“生態(tài)健康辦公”概念。引領(lǐng)寫字樓市場(chǎng)非熱點(diǎn)片區(qū)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新,引領(lǐng)市場(chǎng)新豪方大廈西北翼與東南翼各在奇數(shù)層與偶數(shù)層出現(xiàn)的空中庭院外側(cè)回廊和空中花園采取雙L合抱型格局設(shè)計(jì)回廊設(shè)計(jì)、空中花園安聯(lián)大廈建筑的豎向不同高度，安聯(lián)大廈設(shè)計(jì)了28個(gè)空中花園和1個(gè)屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應(yīng)回歸自然的潮流。板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計(jì)，保證了大廈的每一個(gè)角落都能享受自然的新鮮空氣工字型排布，板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計(jì)本元大廈本元大廈建筑中庭是四至二十七層的超高中庭，每三層一個(gè)空中花園，設(shè)計(jì)理念采用大開間的辦公空間帶花園的情況下實(shí)現(xiàn)高使用率透頂中空，贈(zèng)送花園，獨(dú)立辦公，高使用率第三十二頁(yè)，共六十七頁(yè)。結(jié)構(gòu)優(yōu)化方向：陽(yáng)光走廊；陽(yáng)光電梯廳；錯(cuò)層送露臺(tái)花園(要求每層都贈(zèng)送一個(gè)以上不計(jì)容積率的花園)；回廊設(shè)計(jì)，有效利用走道；自由分割與組合；使用率達(dá)70%以上…A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)第二卷：產(chǎn)品打造建議第三十三頁(yè)，共六十七頁(yè)。A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)第二卷：產(chǎn)品打造建議回廊設(shè)計(jì)，人行通道更便捷錯(cuò)層露臺(tái)花園，陽(yáng)光走廊進(jìn)深2.8米以內(nèi)不計(jì)容積率建議將現(xiàn)有空間進(jìn)行劃分，適應(yīng)目標(biāo)客戶需求劃分后單位面積區(qū)間在95-195㎡136㎡189㎡95㎡195㎡140㎡146㎡95㎡195㎡140㎡第三十四頁(yè)，共六十七頁(yè)。項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積走廊寬度層高凈高江蘇大廈17001.83.452.5航天大廈14821.83.83.0安聯(lián)大廈20002.03.952.8新華保險(xiǎn)大廈18001.83.62.8興業(yè)銀行大廈12001.53.502.6新世界中心17101.64.022.8萬軒國(guó)際17201.93.7天利中央廣場(chǎng)3.62.6海岸城20003.75現(xiàn)代國(guó)際4.2/6.6江勝大廈4.2港中旅4.2目前高端寫字樓層高基本為3.95-4.2米保證辦公空間凈高2.8米以上2.標(biāo)準(zhǔn)層高度建議：A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)第二卷：產(chǎn)品打造建議本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層高建議：3.6-4.0米保證辦公空間凈高為：2.8米以上第三十五頁(yè)，共六十七頁(yè)。B形象提高建議第二卷：產(chǎn)品打造建議外立面：建筑形象、立面色彩、材料選擇公共空間：大堂、電梯間、公共走道、衛(wèi)生間、架空層等車位建議物業(yè)服務(wù)關(guān)鍵詞：簡(jiǎn)潔、氣派、純粹商務(wù)第三十六頁(yè)，共六十七頁(yè)。外立面在寫字樓中的作用;符合建筑物本身的功能需要;是一種文化的特征;注重的是美感,而不要強(qiáng)調(diào)某種風(fēng)格;它是寫字樓的“臉面”;需要與周邊的環(huán)境相融合，新洲路沿線建筑的協(xié)調(diào)感。對(duì)寫字樓購(gòu)買客戶而言，外立面是考慮是否購(gòu)買的第一位主要因素（僅排在地理位置這一客觀因素之后）第三十七頁(yè)，共六十七頁(yè)。希望英龍集團(tuán)能在后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)中采用白派建筑作為自己品牌的象征，逐漸創(chuàng)立自己的品牌形象。外立面建議&外立面建議圖片是悉尼的一些建筑，由建筑大師HarrySeidler（已故）設(shè)計(jì)，是典型的澳大利亞風(fēng)格。深圳的氣候與之相近，日照光線也比較強(qiáng)，更能反映白色建筑在光線下明暗面所產(chǎn)生的對(duì)比。東面新洲路百葉的做法是希望在立面上形成三角形的有韻律感的效果第三十八頁(yè)，共六十七頁(yè)。外立面建議&外立面建議節(jié)能及環(huán)保深圳正在興建生態(tài)城市，政府不鼓勵(lì)全玻璃幕墻形式的建筑。沿新洲路方向的玻璃建議甲方采用Low-e中空玻璃，此面有三角形遮陽(yáng)百葉，沿西側(cè)設(shè)挑板，也起到遮擋西曬的功能。第三十九頁(yè)，共六十七頁(yè)。商業(yè)外立面造型外立面建議&商業(yè)外立面與寫字樓整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)加強(qiáng)裙樓使用材料的處理，營(yíng)造高端商業(yè)氛圍沿街面落地玻璃處理，增加昭示性二樓預(yù)留統(tǒng)一的廣告位燈飾等外立面細(xì)節(jié)處理第四十頁(yè)，共六十七頁(yè)。外立面建議&燈光工程

利用夜間照明體現(xiàn)建筑外型與結(jié)構(gòu)美

——燈光就是建筑的靈魂

考慮因素：城市夜景已是城市最美的風(fēng)景，通過燈光效果更能勾勒出建筑的線條與靈魂。建議要點(diǎn)：不可以影響建筑的白天景觀物業(yè)維修方便；不可采用彩色及大量的動(dòng)態(tài)變化光色；光色方面建議采用：黃、白兩種光色選擇燈具的原則是必須符合設(shè)計(jì)的配光要求、燈具造型美觀與建筑外觀材質(zhì)及造型協(xié)調(diào)匹配、品牌及質(zhì)量安全選擇智能控制照明方式，可以節(jié)電在20~50%以上。關(guān)鍵詞：美觀、節(jié)能、綠色、環(huán)保第四十一頁(yè)，共六十七頁(yè)。公共空間&大堂建議寫字樓的第二門面;高度是最能反映氣派的元素;一般大面積采用玻璃幕墻來營(yíng)造舒適感;地面、墻面鋪設(shè)高級(jí)花崗石或大理石體現(xiàn)檔次;編制企業(yè)水牌營(yíng)造商務(wù)氛圍

……關(guān)鍵詞:陽(yáng)光、生態(tài)、簡(jiǎn)潔、氣派、純粹第四十二頁(yè)，共六十七頁(yè)。樓盤名稱大堂高度（米）建筑高度（米）大堂高度/建筑高度（％）航天大廈1499.614.06諾德中心12193.26.21卓越大廈1087.211.47國(guó)際商會(huì)中心182168.33世界金融中心18174.910.3地王大廈293847.55大堂高度（所選樣本為其能把大堂高度作為亮點(diǎn)宣傳的寫字樓。）本項(xiàng)目大堂高度建議項(xiàng)目高度:100米取樣本的平均比例9.65%本項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到:9.65米以上取標(biāo)準(zhǔn)層高度4.2米的2~3倍本項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到8.4~12.6米因此,本項(xiàng)目大堂高度建議在10~12米。建議將1、2層上下打通，增加大堂高度。公共空間&大堂建議第四十三頁(yè)，共六十七頁(yè)。大堂面積樓盤名稱大堂面積（平米）華潤(rùn)大廈800鳳凰大廈500嘉里中心300新世界中心1200世界金融中心400羅湖商務(wù)中心700喜年中心700本項(xiàng)目大堂面積建議目前深圳甲級(jí)寫字樓的大堂面積最少在300平米以上,主要面積段在500-1000平米?？紤]因素：底層商業(yè)價(jià)值大大于寫字樓自身?xiàng)l件限制建議項(xiàng)目大堂面積在300-500平米公共空間&大堂建議本項(xiàng)目大堂面積約為180㎡，建議將外部藍(lán)色部分通過設(shè)計(jì)上的處理與內(nèi)部大堂形成一體，視覺上增加大堂面積。第四十四頁(yè)，共六十七頁(yè)。大堂功能配套本項(xiàng)目大堂功能配套建議樓盤名稱大堂功能配套大堂面積華潤(rùn)大廈純商務(wù)大堂800鳳凰大廈會(huì)客廳,洽談室500嘉里中心面包屋300喜年中心票務(wù),休憩座700新世界中心純商務(wù)大堂1200諾德中心純商務(wù)大堂800近年深圳的高檔寫字樓大堂功能配套傾向于純商務(wù)大堂。本項(xiàng)目大堂面與扶梯分隔開，避免商業(yè)人群對(duì)商務(wù)辦公氛圍造成破壞，使大堂功能傾向于純商務(wù)大堂。公共空間&大堂建議第四十五頁(yè)，共六十七頁(yè)。大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)樓盤名稱天花地面墻面華潤(rùn)大廈木板造型地磚墻磚（內(nèi)）玻璃（外）世界金融中心鋁板造型大理石大理石+涂料+不銹鋼鳳凰大廈鋁板造型進(jìn)口大理石大理石新世界中心鋁板造型黑色大理石意大利洞石安聯(lián)大廈玻璃（自然采光）大理石大理石+玻璃幕墻諾德中心木板造型大理石、微晶石大理石本項(xiàng)目大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)建議項(xiàng)目裙樓為3層，高度有條件設(shè)計(jì)到10-12米內(nèi)，因此建議：天花：玻璃（自然采光）地面：大理石墻面：大理石+玻璃幕墻

公共空間&大堂建議第四十六頁(yè)，共六十七頁(yè)?？紤]因素：大堂是客戶最能感知到物業(yè)價(jià)值、體驗(yàn)尊貴感的的地方，因此體現(xiàn)高品質(zhì)至關(guān)重要；我們的目標(biāo)客戶處于蓬勃發(fā)展階段，追求物業(yè)的形象所帶來的面子感，大堂整體調(diào)性應(yīng)符合他們的特點(diǎn)，體現(xiàn)品質(zhì)感建議要點(diǎn)：裝飾適當(dāng)融入星級(jí)的裝飾標(biāo)準(zhǔn)，選用高檔材料，如水晶燈等、同時(shí)減少材料品種，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約、大氣，體現(xiàn)尊貴感和豪華感；可引入人造水景、植物盆景、雕塑小品等室內(nèi)小品大堂一側(cè)可考慮設(shè)置休息區(qū)，供來訪者使用，體現(xiàn)項(xiàng)目人性化；公共空間&大堂建議大堂品質(zhì)要求：第四十七頁(yè)，共六十七頁(yè)。擴(kuò)大大堂面積

——體現(xiàn)氣派的泛大堂考慮因素：設(shè)置泛大堂，規(guī)避項(xiàng)目大堂面積偏小的缺陷，體現(xiàn)開發(fā)商注重品質(zhì)，讓項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。建議要點(diǎn)：需要注意雨篷的設(shè)置；公共空間&大堂建議第四十八頁(yè)，共六十七頁(yè)。將公共道路綠化與項(xiàng)目外小廣場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，便于提升整體效果；設(shè)計(jì)：適當(dāng)運(yùn)用水景、綠化、地面圖案處理，營(yíng)造高檔的商務(wù)與商業(yè)氛圍。關(guān)鍵詞：商務(wù)性休閑性引導(dǎo)效果公共空間&前廣場(chǎng)建議第四十九頁(yè)，共六十七頁(yè)。電梯間考慮因素：電梯間融合甲級(jí)寫字樓的特色，同時(shí)與大堂整體效果融合；建議要點(diǎn)：設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。公共空間&候梯廳建議關(guān)鍵詞：陽(yáng)光、生態(tài)、寬敞、品質(zhì)第五十頁(yè)，共六十七頁(yè)。樓盤名稱走道凈寬走道凈高有無中央空調(diào)裝修狀況華潤(rùn)大廈1.22.7無地面：地毯（米色）墻面：墻紙深圳國(guó)際商會(huì)中心1.82.5有+新風(fēng)地面：大理石墻面：淺綠色磨砂玻璃鳳凰大廈1.62.4有地面：進(jìn)口石材墻面：乳膠漆江蘇大廈1.42.6無地面：地磚墻面：ICI安聯(lián)大廈1.32.6無地面：地磚墻面：ICI諾德中心1.82.5有地面；微晶石墻面：藝術(shù)玻璃本項(xiàng)目公共走道尺度建議目前高檔寫字樓的公共走道大部分都有中央空調(diào)，但降低了走道的凈高；凈寬在1.2~1.8米之間。為突出本項(xiàng)目在層高上的優(yōu)勢(shì)，以及未來的發(fā)展趨勢(shì)，建議：走道凈寬：1.6-1.8米走道凈高：2.7米中央空調(diào)：如能做到陽(yáng)光電梯廳，則建議不采用公共空間&公共走道建議第五十一頁(yè)，共六十七頁(yè)。

考慮因素：與大堂、電梯間統(tǒng)一風(fēng)格。建議要點(diǎn)：設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。注重頂部燈光的處理和造型的簡(jiǎn)約公共走道作為接觸最多公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋墻紙，融合與大堂相協(xié)調(diào)的裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)?！w現(xiàn)項(xiàng)目檔次的區(qū)域

公共走道寬敞、陽(yáng)光、舒適體現(xiàn)人性化公共空間&公共走道建議第五十二頁(yè)，共六十七頁(yè)?？紤]因素：細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實(shí)在感知到的地方。建議要點(diǎn)：設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間；在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔石材，配備廁紙、衣物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科勒、美標(biāo)、TOTO等；預(yù)備4個(gè)蹲位以上的空間。衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一?！菀缀雎缘募准?jí)寫字樓細(xì)節(jié)

衛(wèi)生間細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低公共空間&公共衛(wèi)生間建議第五十三頁(yè)，共六十七頁(yè)。細(xì)節(jié)決定甲級(jí)形象

——國(guó)際化的公共導(dǎo)視系統(tǒng)公共導(dǎo)視系統(tǒng)考慮因素：體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上的體貼入微，展示項(xiàng)目的品質(zhì)感和國(guó)際商務(wù)感建議要點(diǎn)：指位明確；采用國(guó)際統(tǒng)一圖標(biāo)；造型精雅；材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng)公共空間&公共導(dǎo)示建議第五十四頁(yè)，共六十七頁(yè)。闊綽生態(tài)花園，盡顯項(xiàng)目品質(zhì)，營(yíng)造生態(tài)環(huán)保健康辦公空間。公共空間&休閑建議第五十五頁(yè)，共六十七頁(yè)。聘請(qǐng)名家塑造公共展示空間寫字樓的大堂、電梯廳及公共走道、電梯外觀及轎箱等公共空間是項(xiàng)目形象得要展示的重要部分；建議聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)公司（如諾德中心聘請(qǐng)香港梁志天）進(jìn)行塑造，可保證項(xiàng)目的檔次、品味在細(xì)微之處也得到體現(xiàn)。公共空間&名家設(shè)計(jì)建議第五十六頁(yè)，共六十七頁(yè)。幾大寫字樓物業(yè)管理公司比較仲量聯(lián)行全球?qū)懽謽且痪€物業(yè)品牌全球?qū)懽謽嵌€物業(yè)品牌諾德中心卓越時(shí)代廣場(chǎng)深圳國(guó)際商會(huì)中心新世界中心深圳寫字樓顧問項(xiàng)目國(guó)內(nèi)寫字樓一線物業(yè)品牌羅湖商務(wù)中心說明專業(yè)寫字樓物管公司，費(fèi)用高，品牌影響力大中檔物業(yè)管理公司，費(fèi)用較低，物管品牌影響力較小國(guó)內(nèi)最早涉及頂級(jí)寫字樓物管，費(fèi)用較低，國(guó)內(nèi)影響力較大第五十七頁(yè)，共六十七頁(yè)。物業(yè)服務(wù)建議

本項(xiàng)目建議：選擇一線著名物管顧問樹立整體形象

考慮因素：：良好的物管形象有利于項(xiàng)目的保值及項(xiàng)目的銷售：

建議前期聘請(qǐng)仲量聯(lián)行或世邦魏理仕作為物管顧問。建議要點(diǎn)：物管公司建議選擇世界著名一線品牌物管顧問，確保大廈整體經(jīng)營(yíng)管理，借助其品牌給予客戶物管信心，提供國(guó)際化的酒店式服務(wù)。-前臺(tái)一站式服務(wù)，體貼周到的安排。-高質(zhì)素的人員組成和嚴(yán)密的管理架構(gòu)，確保突發(fā)事件第一時(shí)間得到有效解決；-對(duì)業(yè)主使用的實(shí)際性服務(wù)和物業(yè)保值乃至升值的保障仲量聯(lián)行第五十八頁(yè)，共六十七頁(yè)。C硬件配置設(shè)施第二卷：產(chǎn)品打造建議電梯:品牌、轎廂尺寸、候梯時(shí)間空調(diào):品牌、系統(tǒng)類型、運(yùn)營(yíng)方式、計(jì)量方式智能化設(shè)施:5A智能配套設(shè)施:會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店關(guān)鍵字:國(guó)際品質(zhì)、中端產(chǎn)品（高性價(jià)比）第五十九頁(yè)，共六十七頁(yè)。電梯建議樓盤名稱數(shù)量品牌容量?jī)?nèi)飾華潤(rùn)大廈9+2迅達(dá)1350KG22人地面：大理石天花：玻璃、不銹鋼墻面：不銹鋼卓越時(shí)代廣場(chǎng)16進(jìn)口三菱1350KG18人地面：高檔石材天花：不銹鋼墻面：石材和不銹鋼鳳凰大廈10+2通力1350KG18人地面：微晶磚天花：不銹鋼墻面：不銹鋼+玻璃新世界中心21迅達(dá)1350KG18人地面：大理石天花：玻璃，不銹鋼墻面：發(fā)紋不銹鋼安聯(lián)大廈12+2進(jìn)口三菱1000KG13人地面；大理石天花：玻璃，不銹鋼墻面：不銹鋼諾德中心13+2Fujitec1350KG18人地面：大理石天花；不銹鋼墻面：鏡面不銹鋼市場(chǎng)參考第六十頁(yè)，共六十七頁(yè)。國(guó)際品牌標(biāo)志、國(guó)內(nèi)品牌價(jià)格

——選擇高性價(jià)比的KONE等品牌電梯考慮因素：電梯品牌是客戶感知寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。建議要點(diǎn)：內(nèi)裝：電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，播放對(duì)外牌價(jià)、股市行情、天氣預(yù)報(bào)等商務(wù)信息；內(nèi)裝材質(zhì)盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，增加轎廂尺度空間，簡(jiǎn)潔舒適，易于后期管理和清潔；電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)、排風(fēng)及背景音樂系統(tǒng)。指標(biāo)設(shè)置：轎廂參考尺度：2.8*2.5*3.0（寬*深*高）(雙排按鈕)電梯設(shè)計(jì)等候時(shí)間小于45”；電梯速度為3.5m/s（提高電梯效率）電梯建議√第六十一頁(yè)，共六十七頁(yè)。面積平分法早期物業(yè)管理公司使用的辦法，將整個(gè)大樓的空調(diào)使用費(fèi)用，按用戶租用面積的大小來平灘。優(yōu)點(diǎn)：直接方便，成本低。缺點(diǎn)：容易發(fā)生矛盾。時(shí)間計(jì)量法：該種方式是通過計(jì)量風(fēng)機(jī)盤管的電動(dòng)二通閥的開啟時(shí)間，加上測(cè)量風(fēng)量的檔次，最后換算成負(fù)荷的使用量。優(yōu)點(diǎn)：較面積平分合理缺點(diǎn)：沒辦法合理計(jì)量負(fù)荷變化的情況能量計(jì)費(fèi)法(能量表)由帶信號(hào)輸出的流量計(jì)、兩只溫度傳感器和能量積算儀三部分組成，它通過計(jì)量中央空調(diào)介質(zhì)（冷凍水）的某系統(tǒng)內(nèi)瞬時(shí)流量、溫差，由能量積算儀積分計(jì)算出系統(tǒng)