農(nóng)商銀行項(xiàng)目方案年終總結(jié)通用模板

**RCBAAA農(nóng)商銀行AAA農(nóng)商銀行(項(xiàng)目)報(bào)告第A小組組長(zhǎng)：AAA

組員：第一頁(yè)，共三十九頁(yè)。借貸人評(píng)估地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估授信收益評(píng)價(jià)授信風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論及建議目錄Contents0102030405第二頁(yè)，共三十九頁(yè)。Part1借貸人評(píng)估第三頁(yè)，共三十九頁(yè)。借貸人評(píng)估——借款人信息NCRCB南昌農(nóng)商銀行借款人名稱AAA借款人成立日期2010年$注冊(cè)資本1000萬(wàn)元BANK實(shí)收資本1000萬(wàn)元第四頁(yè)，共三十九頁(yè)。借貸人評(píng)估——借款人股東信息NCRCB南昌農(nóng)商銀行張三李四貸款100萬(wàn)元無(wú)不良信用記錄無(wú)對(duì)外擔(dān)保對(duì)外擔(dān)保200萬(wàn)元有1次2000元信用卡逾期記錄第五頁(yè)，共三十九頁(yè)。借貸人評(píng)估——借款人財(cái)務(wù)指標(biāo)分析NCRCB南昌農(nóng)商銀行

2011年（前二個(gè)會(huì)計(jì)年度）2012年（前一個(gè)會(huì)計(jì)年度）2013年12月（最近財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)）總資產(chǎn)9,999,999.009,999,999.009,999,999.00流動(dòng)資產(chǎn)9,000,000.009,000,000.009,000,000.00應(yīng)收帳款

其他應(yīng)收款

9,999,999.00存貨

9,999,999.009,000,000.00固定資產(chǎn)

9,000,000.009,999,999.00長(zhǎng)期投資

總負(fù)債09,999,999.009,999,999.00流動(dòng)負(fù)債

9,000,000.009,000,000.00短期借款

應(yīng)付帳款

預(yù)收帳款

其他應(yīng)付款

9,999,999.009,999,999.00長(zhǎng)期負(fù)債

9,000,000.009,000,000.00長(zhǎng)期借款

長(zhǎng)期應(yīng)付款

近幾年財(cái)務(wù)指標(biāo)第六頁(yè)，共三十九頁(yè)。2011年（前二個(gè)會(huì)計(jì)年度）2012年（前一個(gè)會(huì)計(jì)年度）2013年12月（最近財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)）所有者權(quán)益9,999,999.009,999,999.009,999,999.00實(shí)收資本9,000,000.009,000,000.009,000,000.00資本公積

9,999,999.009,999,999.00未分配利潤(rùn)-9,999,999.009,000,000.009,000,000.00主營(yíng)業(yè)務(wù)收入9,000,000.00

主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)

9,999,999.009,999,999.00營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

9,000,000.009,000,000.00凈利潤(rùn)

9,999,999.009,999,999.00近幾年財(cái)務(wù)指標(biāo)借貸人評(píng)估——借款人財(cái)務(wù)指標(biāo)分析NCRCB南昌農(nóng)商銀行第七頁(yè)，共三十九頁(yè)。123財(cái)務(wù)分析FINANCE借貸人評(píng)估——借款人財(cái)務(wù)指標(biāo)分析NCRCB南昌農(nóng)商銀行公司從成立起至今未進(jìn)行任何項(xiàng)目建設(shè),無(wú)銷售收入。公司通過(guò)股東投入等購(gòu)買了該宗項(xiàng)目用地,目前公司資產(chǎn)負(fù)債率為30%,財(cái)務(wù)狀況尚好。第八頁(yè)，共三十九頁(yè)。借貸人評(píng)估——借款人股權(quán)結(jié)構(gòu)圖NCRCB南昌農(nóng)商銀行張三700萬(wàn)李四300萬(wàn)現(xiàn)金形式第九頁(yè)，共三十九頁(yè)。借貸人評(píng)估——借款人核心競(jìng)爭(zhēng)力分析NCRCB南昌農(nóng)商銀行一般管理商業(yè)模式資質(zhì)能力品牌號(hào)召力開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)資金情況法人代表王五，中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師；高級(jí)工程師；工商管理碩士開(kāi)發(fā)+銷售具有國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)證書尚未形成品牌效應(yīng)未有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)尚好第十頁(yè)，共三十九頁(yè)。借貸人評(píng)估——其他NCRCB南昌農(nóng)商銀行借款人信息開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與我行合作情況A股東李四：對(duì)外擔(dān)保200萬(wàn)元；有1次200元信用卡逾期記錄。股東張三：有貸款100萬(wàn)元：無(wú)不良信用記錄：無(wú)對(duì)外擔(dān)保。B暫無(wú)B對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，借款人應(yīng)具備5萬(wàn)平米商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，目前公司暫無(wú)。第十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。Part2地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估第十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估——項(xiàng)目合規(guī)情況NCRCB南昌農(nóng)商銀行《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》尚未取得的證件取得的證件其他合規(guī)情況暫未獲得地方發(fā)改委核準(zhǔn)或備案暫未獲得環(huán)保部門的環(huán)評(píng)批復(fù)暫未取得交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告第十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估——項(xiàng)目基本信息NCRCB南昌農(nóng)商銀行擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱江西省南昌市XX大廈項(xiàng)目所在城市南昌合作建房是［］否［√］舊城改造是［］否［√］擬開(kāi)發(fā)物業(yè)類型商業(yè)容積率AA建筑密度A%綠化率AA%占地面積AA㎡可銷售建筑面積AAAA建筑面積AAAA總套數(shù)

土地使用權(quán)證有［√］無(wú)［］建設(shè)用地規(guī)劃許可證有［］無(wú)［√］建設(shè)工程規(guī)劃許可證有［］無(wú)［√］建筑工程施工許可證有［］無(wú)［√］總投資AAAA自有資金比例AA%其中：自有資金AAAA萬(wàn)元已到位自有資金金額AAAA萬(wàn)元股東借款

土地使用權(quán)取得方式出讓銀行借款

土地證取得時(shí)間2014年預(yù)售回款A(yù)AAAAA萬(wàn)元應(yīng)繳土地（拆遷）款金額

預(yù)售回款A(yù)AAAAA萬(wàn)元應(yīng)繳土地（拆遷）款金額

項(xiàng)目基本信息第十四頁(yè)，共三十九頁(yè)。地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估——項(xiàng)目位置及優(yōu)勢(shì)NCRCB南昌農(nóng)商銀行位置本地塊位于南昌市紅谷灘中央商務(wù)區(qū)，世貿(mào)路與鳳凰中大道交匯處Ｂ－４－２地塊內(nèi)。土地面積８９４０㎡，規(guī)劃用途為商住用地；土地使用年限：商業(yè)40年；容積率為４.５；建筑密度為３８%；綠地率為１5%。優(yōu)勢(shì)１、地理位置優(yōu)越本項(xiàng)目地處南昌市紅谷灘商務(wù)區(qū)核心位置，周邊開(kāi)發(fā)較為成熟，南昌市委市政府、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天虹商場(chǎng)等都相對(duì)成熟。２、開(kāi)發(fā)前景遠(yuǎn)大本地塊較為規(guī)整，周邊區(qū)域已較為成熟，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)看紅谷灘片區(qū)，紅谷灘片區(qū)價(jià)值則在中央商務(wù)區(qū)，而本項(xiàng)目正位于紅谷灘中央商務(wù)區(qū)核心位置，具有得天獨(dú)厚的開(kāi)發(fā)前景優(yōu)勢(shì)。３、交通極其便利

項(xiàng)目周邊交通便捷，近有世貿(mào)路直通市委市政府，旁有鳳凰中大道、碟子湖大道直達(dá)南昌大橋、八一大橋，遠(yuǎn)期規(guī)劃還有地鐵四號(hào)、五路線交匯于此，真正雙地鐵交匯物業(yè)，交通極其便捷。第十五頁(yè)，共三十九頁(yè)。地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估——項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)說(shuō)明NCRCB南昌農(nóng)商銀行備注：戶型總面積=單位建筑面積×套數(shù)，戶型占比=相應(yīng)戶型總面積/戶型總面積合計(jì)，戶型總面積合計(jì)應(yīng)等于項(xiàng)目住宅可銷售建筑面積。第十六頁(yè)，共三十九頁(yè)。上一頁(yè)表格修改戶型總建筑面積（㎡）套數(shù)戶型總面積（㎡）戶型占比寫字樓28050.8㎡？

商鋪12189.51㎡？

合計(jì)

100%第十七頁(yè)，共三十九頁(yè)。南昌經(jīng)濟(jì)環(huán)境消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍招商引資工作穩(wěn)步推進(jìn)財(cái)政收入增長(zhǎng)較快金融市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)對(duì)外貿(mào)易增勢(shì)保持迅猛工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估——項(xiàng)目行業(yè)和市場(chǎng)分析NCRCB南昌農(nóng)商銀行第十八頁(yè)，共三十九頁(yè)。地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估——南昌市上半年住宅成交情況分析NCRCB南昌農(nóng)商銀行2011年上半年，由于新國(guó)八條以及限購(gòu)令的政策出臺(tái)，對(duì)南昌市上半年整體樓市成交起到了一定的抑制作用。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)：2011年上半年南昌市新房住宅共成交10164套，成交面積達(dá)1089871.44㎡；日均簽約56套，日均簽約面積約6021.39㎡。2011年第二季度環(huán)比2011年第一季度南昌市新房住宅成交套數(shù)小幅上漲10.96%，成交面積卻下滑-16.65%，新房非住宅成交套數(shù)上漲24.29%，成交面積高達(dá)55.41%。第十九頁(yè)，共三十九頁(yè)。地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估——項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算NCRCB南昌農(nóng)商銀行預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入AAAA樓面地價(jià)（總地價(jià)/可銷售建筑面積）AAAA元/㎡預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)AAAA可售面積及單位售價(jià)（可按不同物業(yè)類型填）預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)AAAA物業(yè)類型可售面積可售面積單位售價(jià)預(yù)計(jì)銷售利潤(rùn)率AAAA辦公AAAAAAAA預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)率AAAA商業(yè)AAAAAAAA盈虧平衡點(diǎn)銷售率AAAA其他AAAAAAAA盈虧平衡點(diǎn)銷售單價(jià)AAAA元/㎡按可售面積計(jì)算的單位投資成本元/㎡項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算第二十頁(yè)，共三十九頁(yè)。地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估——住宅地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估（備選）NCRCB南昌農(nóng)商銀行該項(xiàng)目貸款公司同意用開(kāi)發(fā)用地AAAA平米土地作抵押，2014年10月經(jīng)江西瑞源房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估，該土地價(jià)值為AAAA萬(wàn)，抵押率為50%，同時(shí)增加公司股東個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保。抵押評(píng)估結(jié)果第二十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。Part3授信收益評(píng)價(jià)第二十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。授信收益評(píng)價(jià)——貸款利率申請(qǐng)與授信收益測(cè)算NCRCB南昌農(nóng)商銀行利率上浮存款結(jié)算業(yè)務(wù)量中間業(yè)務(wù)收益存款收益貸款收益AA%貸款利率定價(jià)及理由：經(jīng)與公司協(xié)商，本次授信我行的利率定價(jià)為，基準(zhǔn)利率上浮AA%。授信效益測(cè)算：包括存款收益、貸款收益、中間業(yè)務(wù)收益的計(jì)算和評(píng)價(jià)，以及實(shí)際發(fā)生的存款、結(jié)算業(yè)務(wù)量的變動(dòng)情況。第二十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。Part4授信風(fēng)險(xiǎn)分析第二十四頁(yè)，共三十九頁(yè)。授信風(fēng)險(xiǎn)分析——授信風(fēng)險(xiǎn)類別NCRCB南昌農(nóng)商銀行授信風(fēng)險(xiǎn)類別項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)程與管理風(fēng)險(xiǎn)政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)第二十五頁(yè)，共三十九頁(yè)。授信風(fēng)險(xiǎn)分析——項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)NCRCB南昌農(nóng)商銀行項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)政策轉(zhuǎn)向預(yù)期導(dǎo)致市場(chǎng)觀望，需求減弱的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)的迅速擴(kuò)張導(dǎo)致負(fù)債水平快速上升，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加；銀行監(jiān)管政策收緊帶來(lái)的企業(yè)資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；成本上升帶來(lái)的項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)回升的脆弱影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)固復(fù)蘇；房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資本金比例降低增加銀行承擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)；控制措施嚴(yán)格貸款封閉管理操作加強(qiáng)限額管理，控制集中度風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目融資額度管理合理調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)加強(qiáng)商業(yè)用房貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)的管理防范個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)合規(guī)管理第二十六頁(yè)，共三十九頁(yè)。授信風(fēng)險(xiǎn)分析——項(xiàng)目進(jìn)程與管理風(fēng)險(xiǎn)NCRCB南昌農(nóng)商銀行項(xiàng)目進(jìn)程與管理風(fēng)險(xiǎn)未嚴(yán)格進(jìn)行貸款用途管理土地抵押未轉(zhuǎn)為在建工程抵押，造成銷售回款難以封閉對(duì)銷售資金回籠監(jiān)管失控，貸款到期還貸資金無(wú)法落實(shí)未按約定的銷售比例還款，存在貸款到期無(wú)法還款的風(fēng)險(xiǎn)第二十七頁(yè)，共三十九頁(yè)。授信風(fēng)險(xiǎn)分析——政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)NCRCB南昌農(nóng)商銀行政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)1、信貸政策寬松，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)迅猛；2、開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)投“地王”起到示范作用；3、“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)向“加庫(kù)存”；4、房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)刺激大量非地產(chǎn)行業(yè)的資金流入；5、各地政府迫于土地財(cái)政壓力，出臺(tái)措施鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商購(gòu)地。政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)信貸政策寬松，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)迅猛開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)投“地王”起到示范作用“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)向“加庫(kù)存”房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)刺激大量非地產(chǎn)行業(yè)的資金流入各地政府迫于土地財(cái)政壓力，出臺(tái)措施鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商購(gòu)地第二十八頁(yè)，共三十九頁(yè)。授信風(fēng)險(xiǎn)分析——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)NCRCB南昌農(nóng)商銀行該項(xiàng)目周邊已無(wú)同類型樓盤開(kāi)工銷售，不存在售樓壓力和行業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的可能性，必然會(huì)吸引理性的消費(fèi)群體，所以該風(fēng)險(xiǎn)可能性不大。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)第二十九頁(yè)，共三十九頁(yè)。Part5結(jié)論及建議第三十頁(yè)，共三十九頁(yè)。授信條件及要求一、該公司符合我行房地產(chǎn)客戶的準(zhǔn)入條件，即項(xiàng)目自有資金達(dá)45%以上，四證齊全，經(jīng)營(yíng)狀況良好，有較強(qiáng)的資金實(shí)力和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力。二、該項(xiàng)目地理位置較好，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，符合市場(chǎng)需求，能夠產(chǎn)生良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目是可行的。三、該公司以項(xiàng)目13.41畝土地使用權(quán)作貸款抵押，同時(shí)提供個(gè)人無(wú)限責(zé)任擔(dān)保，貸款有第二還款來(lái)源。四、該公司愿意接受我行的貸后管理監(jiān)督，并提供真實(shí)詳細(xì)的項(xiàng)目用款計(jì)劃，便于我行監(jiān)督資金使用，控制項(xiàng)目運(yùn)作。結(jié)論及建議NCRCB南昌農(nóng)商銀行1一、該公司符合我行房地產(chǎn)客戶的準(zhǔn)入條件，即項(xiàng)目自有資金達(dá)AA%以上，四證齊全，經(jīng)營(yíng)狀況良好，有較強(qiáng)的資金實(shí)力和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力。2二、該項(xiàng)目地理位置較好，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，符合市場(chǎng)需求，能夠產(chǎn)生良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目是可行的。3三、該公司以項(xiàng)目AA畝土地使用權(quán)作貸款抵押，同時(shí)提供個(gè)人無(wú)限責(zé)任擔(dān)保，貸款有第二還款來(lái)源。4四、該公司愿意接受我行的貸后管理監(jiān)督，并提供真實(shí)詳細(xì)的項(xiàng)目用款計(jì)劃，便于我行監(jiān)督資金使用，控制項(xiàng)目運(yùn)作。第三十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。結(jié)論及建議NCRCB南昌農(nóng)商銀行五、公司將項(xiàng)目結(jié)算專戶開(kāi)在我行，貸款必須用于項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目銷售回籠資金在我行結(jié)算，優(yōu)先用于還貸。六、項(xiàng)目按揭必須在我行辦理，并承諾后續(xù)三期的按揭貸款總額的100%在我行敘作，并與我行簽訂按揭貸款合作協(xié)議。七、綜上所述，在落實(shí)以下敘做條件的情況下。1、辦妥合規(guī)有效的土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)及項(xiàng)目四證齊全。2、落實(shí)全部股東個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)