寶麗地產(chǎn)項目整體定位及營銷策略報告

全面超越市場，樹立片區(qū)標(biāo)桿寶麗地產(chǎn)西區(qū)地塊整體定位及營銷策略報告第一頁，共二百零二頁。六年雕琢，今始現(xiàn)世第二頁，共二百零二頁。報告內(nèi)容頁碼宏觀市場研判項目分析項目定位項目營銷策略項目外銷策略項目售價及銷售期預(yù)測中原團(tuán)隊組織架構(gòu)及溝通機(jī)制43863106175187197第三頁，共二百零二頁。一級土地市場PartA.1第四頁，共二百零二頁。一級土地市場2010年較09年量價齊升由于09年樓市利好，2010年中山市一級土地市場成交量較09年大幅上漲。09年月均成交面積37.9萬㎡，10年月均成交面積68.5萬㎡，漲幅80.7%。中山市土地成交面積及成交金額單位（萬平方米、萬元）：2009-2010數(shù)據(jù)來源：中山國土資源局網(wǎng)站第五頁，共二百零二頁。2010年中山市土地成交單價月均價910元/平米，較09年月均價727元/平米，增長183元/平米，漲幅25.2%中山市土地成交單價單位（元/平方米）：2009-2010一級土地市場2010年較09年量價齊升數(shù)據(jù)來源：中山國土資源局網(wǎng)站第六頁，共二百零二頁。二級商品房市場PartA.2第七頁，共二百零二頁。成交及存量規(guī)模第八頁，共二百零二頁。2010年前4個月，中山市一手商品房市場表現(xiàn)活躍，月均成交量6634宗，成交面積69.4萬平米。對比09年月均成交量4801宗，成交面積53.8萬平米，分別增長1833宗、15.6萬平米，漲幅38.2%、29%。商品房網(wǎng)簽成交宗數(shù)單位（宗/萬平方米）：2009-2010全市商品房2010頭四個月成交活躍，較09年平均水平有增長數(shù)據(jù)來源：中山國土資源局網(wǎng)站第九頁，共二百零二頁。中山市連續(xù)6各月城區(qū)一手商品房月均成交面積1182宗，成交面積12.25萬平米。2010年由2月份春節(jié)所在月份開始，對比1月份之前三個月呈較明顯的走低。中山城區(qū)連續(xù)6個月城區(qū)成交宗數(shù)/面積單位（宗/萬平方米）：2009.11-2010.4城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)商品房2010年2月起，成交規(guī)模進(jìn)入走低通道中山鎮(zhèn)區(qū)區(qū)連續(xù)6個月城區(qū)成交宗數(shù)/面積單位（宗/萬平方米）：2009.11-2010.4中山市連續(xù)6各月鎮(zhèn)區(qū)一手商品房月均成交面積5528宗，成交面積58.6萬平米。10年2月起逐月走低。數(shù)據(jù)來源：中山國土資源局網(wǎng)站數(shù)據(jù)來源：中山國土資源局網(wǎng)站第十頁，共二百零二頁。截至10年4月30日，中山市一手商品房存量為26207套。區(qū)域供應(yīng)不均，城區(qū)存量5133套，占總量19.6%。區(qū)域存量（套）比例區(qū)域存量（套）比例東區(qū)19537.45%民眾鎮(zhèn)2781.06%南區(qū)4821.84%南朗鎮(zhèn)5842.23%西區(qū)12024.59%南頭鎮(zhèn)4851.85%石岐區(qū)14965.71%三角鎮(zhèn)830.32%阜沙鎮(zhèn)1750.67%三鄉(xiāng)鎮(zhèn)25569.75%港口鎮(zhèn)10534.02%沙溪鎮(zhèn)275210.5%古鎮(zhèn)鎮(zhèn)12014.58%神灣鎮(zhèn)4781.82%橫欄鎮(zhèn)9773.73%坦州鎮(zhèn)341713.04%黃圃鎮(zhèn)6852.61%五桂山2961.13%開發(fā)區(qū)17346.62%小欖鎮(zhèn)6232.38%板芙鎮(zhèn)5282.01%東鳳鎮(zhèn)10564.03%大涌鎮(zhèn)7022.68%東升鎮(zhèn)14115.38%數(shù)據(jù)來源：中山國土資源局網(wǎng)站市場存量主要集中在鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)主要集中在石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)三個主要區(qū)域全市商品房存量統(tǒng)計表第十一頁，共二百零二頁。中山市中心組團(tuán)一手商品房各面積段供應(yīng)不均，主力面積為90-144㎡單位，占總量的51%。中山市西區(qū)一手商品房各面積段供應(yīng)不均，主力面積為小于60㎡、90-120㎡、大于180㎡單位，占總量的72%。中山中心組團(tuán)各面積段存量單位（套）：2010.5西區(qū)各面積段存量單位（套）：2010.5西區(qū)市場存量按面積段分為90-140㎡中大戶型占半壁江山，預(yù)期未來競爭仍集中在這一區(qū)間市場第十二頁，共二百零二頁。售價情況第十三頁，共二百零二頁。自09年2月至10年4月，全市一手商品房價格穩(wěn)中有升。4月份成交單價5369元/平米，創(chuàng)歷史新高。全市商品房成交售價情況單位（元/平方米）：2009-201009至2010年，全市商品房售價穩(wěn)中有緩慢增長，四月創(chuàng)歷史新高第十四頁，共二百零二頁。10年4月中山市城、鎮(zhèn)成交均價均打破歷史最高記錄，城區(qū)成交均價6690元/平米，鎮(zhèn)區(qū)成交均價5104元/平米。中山市連續(xù)六個月城、鎮(zhèn)區(qū)成交單價情況單位（元/平方米）：2009-2010城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)齊頭并進(jìn)，均創(chuàng)新高第十五頁，共二百零二頁。在此之前，我們接觸到的是一連串的美好景象：經(jīng)濟(jì)喜人增長，客戶熱情高漲，樓市屢創(chuàng)新高…在所有開發(fā)商都在準(zhǔn)備密鑼緊鼓迎接五月豐收盛宴的時候，突如其來的新政卻給了我們一個別樣的五月第十六頁，共二百零二頁。樓市新政PartA.3第十七頁，共二百零二頁。2007、2010新政回顧及對比第十八頁，共二百零二頁。2007年政策回顧

2007年調(diào)控政策的出臺，關(guān)鍵調(diào)控點在于金融和稅收方面。隨后，樓市迅速降溫，投資客戶紛紛退出市場。并且，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境蕭條的影響，信貸政策的收緊，買家進(jìn)入觀望時期。2008年，萬科率先全國各項目價格下調(diào)，隨之其它項目也進(jìn)行價格調(diào)整。第十九頁，共二百零二頁。2009年政策主基調(diào)：擴(kuò)大內(nèi)需，全力保增長2008年金融危機(jī)以來，中央迅速制定了擴(kuò)大內(nèi)需、全力保經(jīng)濟(jì)增長的經(jīng)濟(jì)策略，確定了2009年實施適度。寬松的貨幣政策和積極的財政政策。中央制定的經(jīng)濟(jì)刺激政策力度前所未有之大，其中包括四項主要任務(wù)：大規(guī)模增加政府投資，實施總額4萬億元的兩年投資計劃，其中中央政府?dāng)M新增1.18萬億元，實行結(jié)構(gòu)性減稅，擴(kuò)大國內(nèi)需求；大范圍實施調(diào)整振興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，提高國民經(jīng)濟(jì)整體競爭力；大力推進(jìn)自主創(chuàng)新，加強(qiáng)科技支撐，增強(qiáng)發(fā)展后勁；大幅度提高社會保障水平，擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)，促進(jìn)社會事業(yè)發(fā)展。第二十頁，共二百零二頁。經(jīng)歷08整體經(jīng)濟(jì)下滑，國家隨之出臺多條鼓勵性政策，房地價市場出現(xiàn)“報復(fù)”性反彈，09年下半年，政策開始逐步收緊第二十一頁，共二百零二頁。2010年宏觀調(diào)控主基調(diào)：“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費(fèi)”

增加商品房有效供給1支持自住與改善型需求，抑制投資、投機(jī)2加強(qiáng)市場監(jiān)管力度3繼續(xù)大規(guī)模建設(shè)保障性住房4“國十一條”政策出臺，四點核心內(nèi)容調(diào)控房地產(chǎn)價格增長過快的勢頭購買第二套（以家庭為單位），貸款首付款比例不得低于４０％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。對不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠適當(dāng)增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。90/70政策嚴(yán)格執(zhí)行。力爭到2010年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。去年的131號文件提到2011年末解決747萬戶，現(xiàn)增加至1540萬戶，比例大大增加。加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度，土地拍賣可能會作出一定調(diào)整第二十二頁，共二百零二頁。2010年，在“穩(wěn)定”房價過快增長的基調(diào)下，短短4個月時間出臺了多個項目涉及土地、行政、稅收、金融等手段一月新政一覽第二十三頁，共二百零二頁。二月新政一覽第二十四頁，共二百零二頁。三月新政一覽第二十五頁，共二百零二頁。四月新政一覽第二十六頁，共二百零二頁。四月新政一覽第二十七頁，共二百零二頁。2010年1至4月，國家新政頻出。措詞一條比一條嚴(yán)厲，一條比一條更具針對性。由此可見國家對房價過快增長調(diào)控的決心指導(dǎo)督導(dǎo)規(guī)范劍指二套房貸款比例不少于40％，大部份仍屬于指導(dǎo)意見保障性住房供應(yīng)量激增至1540萬戶公布2010年新貨幣政策，審批雖收緊，但仍然利好繼續(xù)執(zhí)行相對寬松的貨幣政策上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率0.5個百分點嚴(yán)厲勢行，各項政策央企退市，表明決心嚴(yán)格規(guī)范土地出讓對一線城市影響較大，政策逐步向二、三線城市拓展調(diào)控制直指投資、投機(jī)性購房，三套停貸異地購房貸款停止，抑制異地購房物業(yè)稅出臺“呼聲”漸近一月二月三月四月新政頻出，嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超07年第二十八頁，共二百零二頁。與2007年9.27新政所面臨的僅僅是行業(yè)的不正常發(fā)展不同，保增長、保民生、保穩(wěn)定的前提下，亂世出重典再一次成為現(xiàn)實07年市場調(diào)控與2010年調(diào)控基調(diào)對比第二十九頁，共二百零二頁。新政下的市場現(xiàn)象第三十頁，共二百零二頁。07~10年來房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁，“415”史上最嚴(yán)厲新政初顯政府調(diào)控決心，預(yù)示著樓市將進(jìn)入較長調(diào)整期07年9月之前常規(guī)調(diào)控：在國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展和住房需求強(qiáng)力推動下，繼續(xù)保持了較快速度的發(fā)展，市場供需總體兩旺?！?27”新政大力調(diào)控：從“927”政策出臺至08年11月，樓市低迷調(diào)整，恰逢國際金融風(fēng)暴來襲，政府為保經(jīng)濟(jì)增長，10月開始救市?！?15”新政重拳出擊：樓市迅速回暖，大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，使房價快速上漲。政府決心打壓投機(jī)性購房，市場觀望情緒濃，樓市進(jìn)入較長調(diào)整期。07年08年09年2010年第三十一頁，共二百零二頁。“415”新政初顯成效，城區(qū)及主要鎮(zhèn)區(qū)成交量均有不同程度下跌10年1~4月城區(qū)及指標(biāo)鎮(zhèn)區(qū)網(wǎng)簽成交宗數(shù)均有不同程度下跌，其中坦洲、三鄉(xiāng)、沙溪等鎮(zhèn)區(qū)表現(xiàn)尤為突出。原因1：由于此類鎮(zhèn)區(qū)成交客戶多為外地置業(yè)者，受新政影響，不能提供當(dāng)?shù)貞艨诩跋嚓P(guān)證明，成為購房瓶頸。原因2：鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)多為自住型住房，其面積多在90方以上戶型，首期至少3成，限制了許多剛性需求客戶。第三十二頁，共二百零二頁。每日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，市場在政策出臺后反應(yīng)敏捷，預(yù)計將在較長一段時間內(nèi)處于買方主導(dǎo)市場1、“415”新政前，中山市日均網(wǎng)簽數(shù)約200套/天。2、由于網(wǎng)簽有一周左右的滯后性，受政策影響，4月20日左右顯現(xiàn)出成交量驟減，至5月5日全市日均成交量為70-80套。3、新政過后一個月左右，市場逐步調(diào)整為買家主導(dǎo)市場，剛性需求客戶占成交客戶主體。全市日均成交量在110-120套左右，預(yù)計市場將在較長一段時間處于買方主導(dǎo)市場。第三十三頁，共二百零二頁。2010年第一季度全國GDP增長率達(dá)11.9%，預(yù)計下半年經(jīng)濟(jì)基本面也會相對平穩(wěn)，這是與07年市場調(diào)控經(jīng)濟(jì)背景上最大的不同1、2008年，政策撤出市場時，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速下降通道，政府由打壓轉(zhuǎn)為刺激策略；2、2010年第一季度全國GDP增長率達(dá)11.9%，預(yù)計下半年經(jīng)濟(jì)基本面也會相對平穩(wěn)，因此次調(diào)控時間也將長于2008年的調(diào)控周期；3、一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下降通道，也就意味著本次調(diào)控即將企穩(wěn)。第三十四頁，共二百零二頁。城市廣州北京上海深圳中山GDP（億元）9112.7611865.914900.938201.23702.9人均GDP（元）8883466788731249300084245房價水平（元/平米）102821781318186191244386房價/人均GDP0.120.270.250.210.052中山市09年戶籍人口人均生產(chǎn)總值84245元,

房地產(chǎn)一手商品房均價僅為4386元/平方米，房價/人均GDP數(shù)據(jù)僅為0.052，在人均GDP相近的情況下，比值僅為一線城市的1/4甚至1/5。從房價水平與人均GDP的比值來看，中山市的購房壓力相較一線城市仍處低位第三十五頁，共二百零二頁。市場總述市場成交活躍，樓市被推至高點過去在整個09年份及10年第一季度，各級市場表現(xiàn)均極為活躍，數(shù)據(jù)全面向好隨著市場的看好，一級市場成交量較大，預(yù)期在市場未來競爭壓力仍然較大調(diào)控壓力巨大，市場下滑成必然現(xiàn)在在嚴(yán)苛的市場調(diào)控之下，樓市已出現(xiàn)全國性的逆轉(zhuǎn)，各大城市各項指標(biāo)均迅速下滑，中山市場雖然不是處于風(fēng)口浪尖之上，但由于市場心理預(yù)期的干擾影響，中短期內(nèi)的成交規(guī)模及局部區(qū)域售價下滑勢成必然售價下跌，成交低位企穩(wěn)，持續(xù)的買方市場成為常態(tài)未來根據(jù)新政的“民生”“政治”基調(diào)，同時結(jié)合目前較為良好的經(jīng)濟(jì)基本面，預(yù)計本次新政的調(diào)控持續(xù)時間將遠(yuǎn)長于07年應(yīng)景式調(diào)控通脹壓力之下，加息預(yù)期及其它更為嚴(yán)厲的調(diào)控壓力仍然很大根據(jù)市場慣性及實時監(jiān)測，預(yù)計未來12個月內(nèi)將進(jìn)行常態(tài)的買方優(yōu)勢市場，售價下跌，成交量在中低位趨于穩(wěn)定預(yù)計地未來12個月內(nèi)，市場將以消化本地客戶需求為主，外地投資者將面臨全面收縮的局面。特別是鄰近如深圳、廣州、外省市等地投資客戶將大面積撤出市場。第三十六頁，共二百零二頁。報告內(nèi)容頁碼宏觀市場研判項目分析項目定位項目營銷策略項目外銷策略項目售價及銷售期預(yù)測中原團(tuán)隊組織架構(gòu)及溝通機(jī)制43863106175187197第三十七頁，共二百零二頁。項目區(qū)位PartB.1第三十八頁，共二百零二頁。項目片區(qū)規(guī)劃為城市居住區(qū)，同時配備商業(yè)金融功能本項目中山市彩虹片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（200911）資料來源：中山市規(guī)劃局片區(qū)規(guī)劃情況根據(jù)片區(qū)控規(guī)顯示，片區(qū)內(nèi)用地基本以居住用地為主，同時在各個地塊當(dāng)中安插醫(yī)療、教育、市場、警務(wù)、行政辦公等城市及生活配套用地，片區(qū)周圍以城市綠地圍合除居住用地之外，沿彩虹大道兩旁安排商業(yè)金融業(yè)用地城市居住為主、商業(yè)金融為輔的傳統(tǒng)城市發(fā)展模式第三十九頁，共二百零二頁。項目所處彩虹片區(qū)的地理位置及區(qū)位現(xiàn)狀西區(qū)彩虹片區(qū)中山西北部鎮(zhèn)區(qū)城區(qū)核心圈中山南部鎮(zhèn)區(qū)沙溪鎮(zhèn)中山東部鎮(zhèn)區(qū)彩虹片區(qū)彩虹片區(qū)行政區(qū)劃分為中山市西區(qū)，但在一般認(rèn)識上，沙朗雖早已劃入西區(qū)行政管轄范圍，但由于各自產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迵異，融合性一直較差，而彩虹片區(qū)是連結(jié)西區(qū)與沙朗乃至中山西北部鎮(zhèn)區(qū)的樞紐區(qū)域作為城區(qū)重要放射區(qū)域，彩虹片區(qū)被市場寄予厚望，在鄰近的石岐區(qū)、西區(qū)市場供應(yīng)不足、購買力膨脹的情況下順理成章成為最佳“泄洪”輻射區(qū)105國道連接南北區(qū)域、北外環(huán)通達(dá)東西、翠景道連通城區(qū)、翠沙路開通貫通交通咽喉，區(qū)域交通已具備項目發(fā)力的一切條件港口鎮(zhèn)彩虹片區(qū)從片區(qū)背景、輻射力源、交通條件等具備與主城區(qū)融合的無限可能第四十頁，共二百零二頁。項目所處彩虹片區(qū)的地理位置及區(qū)位現(xiàn)狀基于城區(qū)輻射能量有限及周邊郊鎮(zhèn)（沙溪、沙朗、港口、開發(fā)區(qū)）的承接能力不足的情況下，郊鎮(zhèn)短期內(nèi)無法超越城區(qū)“衛(wèi)星鎮(zhèn)”的身份，而彩虹片區(qū)具備與中心城區(qū)融合無間的一切條件彩虹片區(qū)石岐區(qū)東區(qū)朗心片區(qū)西區(qū)南區(qū)沙溪、大涌沙朗港口西區(qū)彩虹片區(qū)與周邊區(qū)域、郊鎮(zhèn)關(guān)系拆解圖新城區(qū)擴(kuò)展樞紐郊鎮(zhèn)（沙溪大涌）連結(jié)樞紐第四十一頁，共二百零二頁。項目地塊條件分析PartB.2第四十二頁，共二百零二頁。項目總體區(qū)位地塊位于西區(qū)彩虹片區(qū)，距主城區(qū)距離約為2km，周邊路網(wǎng)規(guī)劃為圍繞北外環(huán)、105國道、翠景大道、彩虹大道構(gòu)建起項目路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，并有康景路、翠沙路等連結(jié)性道路，路網(wǎng)發(fā)達(dá)彩虹片區(qū)規(guī)劃以城市居住區(qū)為主，輔以商業(yè)金融區(qū)配套項目城市區(qū)位示意105國道翠景大道彩虹大道北外環(huán)彩虹片區(qū)富華道片區(qū)星寶片區(qū)朗心片區(qū)第四十三頁，共二百零二頁。項目四至情況：四周臨路狀況極優(yōu)，視野佳，但欠缺自然景觀資源NSW翠沙路遠(yuǎn)眺新中醫(yī)院彩虹大道空地及在售樓盤E空地及水體翠景大道北段地塊南側(cè)臨翠沙路，已經(jīng)貫通，并有新建成投入使用的新中醫(yī)院及翠景豪苑小區(qū)地塊東側(cè)為空地，規(guī)劃為居住用地，彩虹大道接駁105國道地塊北側(cè)為空地及水體，地勢較為平坦，視野情況較好，欠缺自然景觀資源地塊西側(cè)臨翠景大道北段，連接北外環(huán)路項目地塊四至第四十四頁，共二百零二頁。項目地塊進(jìn)入性較佳，城區(qū)可經(jīng)由翠景大道及彩虹大道接駁翠沙路進(jìn)入本項目地塊進(jìn)入性翠景大道翠沙路彩虹大道市政路由彩虹大道接駁翠沙路進(jìn)入本項目，通達(dá)性較好，但由于彩虹大道是中山城區(qū)接駁105國道的一條主要干道，車流量較大，路面狀況部分時間段擁擠，昭示性一般翠景大道連接西區(qū)與本項目，交通狀況較好，車流量較少，進(jìn)入性極佳，昭示性極佳對項目周邊交通進(jìn)入性的分析可得出，由彩虹大道進(jìn)入可獲得較大的車流及人流支持，由翠景大道進(jìn)入則可獲得較為私密及良好的交通氛圍可考慮洋房銷售期內(nèi)引導(dǎo)客戶由彩虹大道進(jìn)入，別墅區(qū)銷售期引導(dǎo)客戶由翠景大道進(jìn)入12第四十五頁，共二百零二頁。項目地塊限制條件：地塊被分割、自然景觀資源先天不足、片區(qū)成熟度較差被市政道路分割項目地塊平坦，但被市政道路分割為兩塊小型地塊，不利于規(guī)劃完整性項目周邊多為空地及池塘等小型水體，無山、湖、河、江、海等自然景觀資源片區(qū)周邊多為空地，成熟度較差第四十六頁，共二百零二頁。項目產(chǎn)品形態(tài)PartB.3第四十七頁，共二百零二頁。項目開發(fā)產(chǎn)品為洋房+別墅+集中商業(yè)，是典型的城市綜合型社區(qū)項目開發(fā)布局示意圖一期洋房區(qū)二期別墅區(qū)二期洋房區(qū)二期別墅區(qū)二期洋房區(qū)洋房項目洋房主流面積由83-109㎡，二房二廳至四房二廳均為高層洋房，二梯三戶布局別墅獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排，230-450㎡，四房至六房主力產(chǎn)品為C、D1、D2型聯(lián)排別墅商業(yè)東西兩座，合計面積為15566㎡第四十八頁，共二百零二頁。項目產(chǎn)品線理解洋房項目洋房主流面積由83-109㎡，二房二廳至四房二廳均為高層洋房，二梯三戶布局別墅獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排，230-450㎡，四房至六房主力產(chǎn)品為C、D1、D2型聯(lián)排別墅商業(yè)東西兩座，合計面積為15566㎡面積走小居家型洋房產(chǎn)品主流面積城區(qū)精稀別墅中型規(guī)模集中式商業(yè)體第四十九頁，共二百零二頁。小結(jié)項目區(qū)位：新城區(qū)擴(kuò)展樞紐、郊鎮(zhèn)連結(jié)樞紐1彩虹片區(qū)整體規(guī)劃為新城市規(guī)劃的典型模式，片區(qū)以居住規(guī)劃為核心，輔以商業(yè)金融，安排眾多行政、教育、生活配套。由于片區(qū)道路狀況及與城市的辯證關(guān)系，彩虹片區(qū)具備融入主城區(qū)的無限可能，且為城區(qū)西向擴(kuò)展的核心樞紐腹地特殊的區(qū)位，成為城區(qū)西部郊鎮(zhèn)與城區(qū)連結(jié)的樞紐項目地塊條件：具位置、交通、進(jìn)入性優(yōu)勢，自然資源受限，片區(qū)成熟度較差2地塊具備極優(yōu)的區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢地塊周邊多為空地及水體，自然資源情況較差，片區(qū)成熟度較差項目產(chǎn)品形態(tài)：復(fù)合形社區(qū)，多樣化的豐富產(chǎn)品線3相較于片區(qū)內(nèi)對手項目復(fù)合程度最高洋房、別墅、商業(yè)，產(chǎn)品形態(tài)多樣，產(chǎn)品線豐富第五十頁，共二百零二頁。項目競爭分析PartB.4第五十一頁，共二百零二頁。根據(jù)項目片區(qū)內(nèi)客戶的置業(yè)特征及購房動力，項目面臨片區(qū)內(nèi)及岐江河以西博愛一路擴(kuò)展競爭片區(qū)的競爭壓力項目競爭線、點示意博愛一路片區(qū)項目片區(qū)主城區(qū)競爭點項目競爭理解集中線式主力競爭（本片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)）根據(jù)片區(qū)客戶的置業(yè)特征及購房動力，面臨的競爭壓力主要來源于片區(qū)內(nèi)競爭（主要為洋房產(chǎn)品）及岐江河以西博愛一路片區(qū)（主要為洋房及別墅產(chǎn)品）分散點式相對競爭（城區(qū)）項目的區(qū)域特性決定，項目內(nèi)的產(chǎn)品與核心城區(qū)內(nèi)相同性質(zhì)的產(chǎn)品類型存在相對的競爭關(guān)系第五十二頁，共二百零二頁。項目片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)對手項目大信新家園碧翠華庭尚湖軒翠景豪苑藍(lán)波豪庭世紀(jì)新城中信左岸濱江一號公館本項目片區(qū)內(nèi)項目擴(kuò)展競爭區(qū)項目本項目所處彩虹片區(qū)內(nèi)在售項目有：大信新家園尚湖軒擴(kuò)展競爭區(qū)對手項目有：藍(lán)波豪庭、世紀(jì)新城、中信左岸、濱江一號公館其中，處于本項目片區(qū)內(nèi)的大信新家園及尚湖軒兩個在售項目均定位于中等檔次純洋房項目，而擴(kuò)展區(qū)內(nèi)濱江一號為城區(qū)江景豪宅定位，世紀(jì)新城為城區(qū)江景綜合社區(qū)定位，藍(lán)波豪庭與中信左岸為中高檔次純洋房居住社區(qū)定位項目在別墅這一產(chǎn)品層面，預(yù)期中將面臨奧園愛琴灣、雅居樂808畝項目的潛在競爭項目片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)項目潛在競爭項目奧園愛琴灣雅居樂808畝合生西區(qū)項目第五十三頁，共二百零二頁。片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)項目情況大信新家園尚湖軒中信左岸位置中山市西區(qū)彩虹大道中山市彩虹大道西側(cè)中山市博愛路與105國道交匯處項目規(guī)模占地面積108148（平方米）建筑面積255787（平方米）占地面積36570（平方米）建筑面積145000（平方米）占地面積108000（平方米）建筑面積330000（平方米）發(fā)售日期2007-09-28預(yù)計2010年5月2008-09-13價格均價5500元/平米均價4500-4800元/平米均價4800-5000元/平米主要建筑形態(tài)多層，小高層高層高層電梯洋房容積率2.22.972.57第五十四頁，共二百零二頁。片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)項目情況世紀(jì)新城濱江一號公館藍(lán)波水岸位置中山市博愛一路與翠景南路交匯處中山市西區(qū)中山一路（獅窖河與歧江河交界）西區(qū)博愛一路中山二橋側(cè)

項目規(guī)模占地面積1070000（平方米）建筑面積1500000（平方米）占地面積42299（平方米）建筑面積109635（平方米）占地面積200000（平方米）建筑面積700000（平方米）開盤時間2007-09-01

2010-05-012010-05-01價格均價6300元/平米均價10000元/平米均價5000元/平米主要建筑形態(tài)小高層，高層，別墅高層電梯洋房高層電梯洋房容積率1.722.4第五十五頁，共二百零二頁。項目片區(qū)及擴(kuò)展區(qū)競爭項目小結(jié)周邊項目產(chǎn)品情況售價余貨大信新家園洋房：三房二廳96.15-125.27㎡商鋪：34.9-75.37㎡洋房：均價5500元/㎡63套碧翠華庭（售磬）洋房：二房66-87㎡三房109-123㎡、四房140㎡均價4300-4400元/平方（含1000元裝修）6套尚湖軒洋房：二房二廳76-78㎡三房二廳92-125㎡均價4500-4800元/㎡234套中信左岸洋房：三房二廳107-113㎡均價4500元/㎡350多套世紀(jì)新城洋房：三房二廳139-149㎡五房二廳：231-233㎡別墅：三房二廳：194.82-228.76㎡四房二廳：165.87-275.79㎡洋房：C1、C2棟均價6500元/㎡，V2棟6100元/㎡別墅：均價15000元/㎡，現(xiàn)在可以打9折120套濱江一號洋房：三房二廳180.29㎡四房二廳：211.62-213.27㎡商鋪：16.42-89.34㎡洋房：成交價8500元/㎡57套項目片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)項目產(chǎn)品及售價情況在項目片區(qū)內(nèi)，通過觀察對手項目的產(chǎn)品及售價可得出，片共供應(yīng)主要以小至中等面積居家型戶型為主，售價較城區(qū)偏低在擴(kuò)展競爭區(qū)內(nèi)，會出現(xiàn)部分別墅產(chǎn)品，同時戶型面積較本區(qū)域內(nèi)大，同時亦出現(xiàn)個別平層大宅產(chǎn)品對于目前片區(qū)內(nèi)項目，可以理解為：“核心城區(qū)項目的替代品”中小戶型洋房類居家產(chǎn)品較核心城區(qū)偏低的售價第五十六頁，共二百零二頁。項目本項目是否亦定位為“核心城區(qū)項目替代品”與同區(qū)項目在同一水平線上進(jìn)行競爭？第五十七頁，共二百零二頁。本項目競爭地位的確立領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機(jī)會主義者第五十八頁，共二百零二頁。本項目競爭地位的確立確立競爭地位的二點依據(jù)必要性依據(jù)：企業(yè)目標(biāo)>本項目是寶麗房地產(chǎn)立足中山的首個項目，是企業(yè)中山戰(zhàn)略的落子項目>開發(fā)商希望憑借高品質(zhì)的項目打造，達(dá)到叫好叫座的市場目標(biāo)及良好的品牌目標(biāo)可行性依據(jù)：項目條件>片區(qū)內(nèi)用地規(guī)模最大、復(fù)合程度最高的項目>片區(qū)內(nèi)首個綜合型社區(qū)，具備高品質(zhì)別墅產(chǎn)品，與片區(qū)內(nèi)純洋房項目區(qū)隔性明顯>高品質(zhì)的項目打造，著名規(guī)劃設(shè)計師、歷時六年打造依據(jù)經(jīng)分析，我們認(rèn)為確立項目于片區(qū)內(nèi)的競爭地位從必要性及可行性上具備共同指向第五十九頁，共二百零二頁。本項目競爭地位的確立方法：高定位，全面拋離同區(qū)項目，書寫片區(qū)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)：高售價高資金流速，高品牌效應(yīng)第六十頁，共二百零二頁。項目怎么樣的定位才能一舉奠定項目區(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位？第六十一頁，共二百零二頁。報告內(nèi)容頁碼宏觀市場研判項目分析項目定位項目營銷策略項目外銷策略項目售價及銷售期預(yù)測中原團(tuán)隊組織架構(gòu)及溝通機(jī)制43863106175187197第六十二頁，共二百零二頁。中原定位方法論P(yáng)artC.1第六十三頁，共二百零二頁。中原的項目定位方法論：以客戶研究為導(dǎo)向的定位常見物業(yè)定位方法（類比推導(dǎo)導(dǎo)向）中原物業(yè)定位方法（客戶研究導(dǎo)向）項目區(qū)位產(chǎn)品形態(tài)目標(biāo)客戶市場定位決定確定吸引銷售項目區(qū)位產(chǎn)品形態(tài)客戶市場定位確定決定對接第六十四頁，共二百零二頁。片區(qū)客戶分析及定位PartC.2第六十五頁，共二百零二頁。項目區(qū)域交通輻射客源西區(qū)石岐區(qū)沙溪鎮(zhèn)大涌鎮(zhèn)石岐區(qū)東區(qū)沙朗古鎮(zhèn)鎮(zhèn)小欖鎮(zhèn)翠景大道彩虹大道105國道輻射區(qū)次級輻射區(qū)路徑項目片區(qū)客源：交通輻射區(qū)1、通過翠景大道西區(qū)客戶、沙溪大涌兩鎮(zhèn)客戶2、通過彩虹大道接駁員峰橋或中山一路石岐區(qū)客戶、東區(qū)客戶3、通過105國道沙朗客戶、古鎮(zhèn)小欖兩鎮(zhèn)客戶“三區(qū)五鎮(zhèn)”的交通輻射客戶構(gòu)成第六十六頁，共二百零二頁。項目對手競爭樓盤客戶來源區(qū)域項目客戶所在區(qū)域石岐區(qū)西區(qū)東區(qū)沙溪鎮(zhèn)大涌鎮(zhèn)小欖鎮(zhèn)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)沙朗大信新家園25%25%10%————碧翠華庭40%5%10%————35%尚湖軒————————世紀(jì)新城20%18%25%14%5%5%5%—中信左岸10%20%15%15%9%———藍(lán)波豪庭15%40%15%5%————中海翠林華府10%5%60%20%8%5%5%—注：表中灰色區(qū)域表示為純洋房項目，標(biāo)紅色區(qū)域為有別墅產(chǎn)品項目項目競爭項目客戶區(qū)域來源情況數(shù)據(jù)來源：中山中原數(shù)據(jù)庫>對手競爭項目中洋房產(chǎn)品主要客戶來源集中在石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)三個城區(qū)區(qū)域，部分項目能夠吸引沙朗、沙溪、大涌等鎮(zhèn)區(qū)客戶>對手競爭項目中別墅產(chǎn)品客戶來源區(qū)主要集中在東區(qū)、古鎮(zhèn)、小欖，另有部分沙溪、大涌客戶第六十七頁，共二百零二頁。片區(qū)存在的可能客戶歸納客戶城區(qū)客戶連結(jié)區(qū)客戶影射區(qū)客戶主要來自西區(qū)、石岐區(qū)、東區(qū)青睞洋房產(chǎn)品，偏向居家用途需求小至中等戶型主要來自沙溪鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)兩個鎮(zhèn)區(qū)由于項目位處兩鎮(zhèn)與城區(qū)連結(jié)處而產(chǎn)生置業(yè)動力相較于洋房產(chǎn)品，更傾向于別墅產(chǎn)品主要為小欖鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)兩個鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)動力主要為產(chǎn)品導(dǎo)向及城區(qū)區(qū)域?qū)驅(qū)椖垦蠓款惍a(chǎn)品敏感度較低，幾乎完全傾向于別墅類產(chǎn)品通過片區(qū)客戶交通輻射區(qū)及對手樓盤客戶來源分析歸納，可將片區(qū)內(nèi)存在的，或者說本項目最有可能的客戶歸納為三類：城區(qū)客戶（包括西區(qū)、石岐區(qū)、東區(qū)）、連結(jié)區(qū)客戶（包括沙溪鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)）、影射區(qū)客戶（包括小欖鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)）第六十八頁，共二百零二頁。客戶具象——城區(qū)客戶石岐區(qū)客戶職業(yè)以商戶、金融、事業(yè)單位、醫(yī)療工作者等行業(yè)為主客戶群體是屬于社會中的創(chuàng)造力階層，收入穩(wěn)定但屬于中等及收水平，具備一定的積累通常對符號性的外在品質(zhì)較為追崇，注重社區(qū)給他們帶來的舒適及身份感注重細(xì)節(jié)，追求高舒適度、便捷的生活舒適、身份感、注重外在生活品質(zhì)西區(qū)客戶職業(yè)以中小型經(jīng)商戶、服務(wù)、IT等行業(yè)為主客戶群體大致可分為兩部分，一部分是靠長年經(jīng)營積累一定財富的經(jīng)商者，一部分則是新興的年輕人，有著不錯的收入但積累較少客戶的積蓄都不是特別多，但追求一種高品質(zhì)的生活注重細(xì)節(jié)，追求高舒適度、便捷的生活注重產(chǎn)品的實用性及經(jīng)濟(jì)性石岐區(qū)客戶西區(qū)客戶第六十九頁，共二百零二頁。客戶具象——城區(qū)客戶東區(qū)客戶職業(yè)以銀行、保險、金融、房地產(chǎn)等增長型行業(yè)為主，群體屬于城市白領(lǐng)一族無足夠的經(jīng)濟(jì)能力在東區(qū)置業(yè)，城市的遷移群體寬松、安靜的郊區(qū)化、健康、生態(tài)、個性的生活方式平常工作繁忙，周末喜歡運(yùn)動，或與家人外出度假白領(lǐng)講究身份感和品質(zhì)感，喜歡休閑的生活追求獨(dú)特的產(chǎn)品個性及價值東區(qū)客戶第七十頁，共二百零二頁。客戶具象——郊/鎮(zhèn)區(qū)客戶沙朗、沙溪、大涌客戶職業(yè)以主要以經(jīng)商為主，并有多年的行業(yè)經(jīng)驗，中小企業(yè)老板無法從各自區(qū)域內(nèi)的項目取得足夠的身份感及價值觀認(rèn)同，因此產(chǎn)生遷移想法同時因為實際原因，追求交通上的便捷，可接受的項目與工作及原生活地距離較近注重家庭，注重后代教育，生活的舒適度及教育配套崇尚城市生活，喜歡與城市接軌小欖、古鎮(zhèn)客戶職業(yè)以經(jīng)商為主，絕大部分為私企業(yè)主，擁有雄厚經(jīng)濟(jì)實力與購買能力長期以來對土地存在極大的興趣甚至依賴，在產(chǎn)品購買方面全面傾向別墅產(chǎn)品置業(yè)城區(qū)的動力為向往城市的心理訴求及獲得相同階層的認(rèn)同，在個別項目表現(xiàn)為獲取城區(qū)更優(yōu)質(zhì)的教育生活資源迷信土地及別墅產(chǎn)品，渴望被認(rèn)同沙朗、沙溪、大涌客戶小欖、古鎮(zhèn)客戶第七十一頁，共二百零二頁?？蛻糍徺I行為洞察：注重從客戶心理層面進(jìn)行刺激，是本項目奠定領(lǐng)導(dǎo)者地位的關(guān)鍵現(xiàn)實刺激產(chǎn)品價格分銷促銷心理刺激經(jīng)濟(jì)技術(shù)政治文化購買者黑箱購買者特征決策過程購買者反應(yīng)產(chǎn)品選擇品牌選擇廠家選擇購買數(shù)量環(huán)節(jié)1：確認(rèn)需求環(huán)節(jié)2：收集信息環(huán)節(jié)3：評估商品環(huán)節(jié)4：決定購買環(huán)節(jié)5：購買后行為文化因素包含的6個子因素消費(fèi)者購買決策過程包含的5個環(huán)節(jié)模型來源塔吉特（Target，美國零售企業(yè)）對消費(fèi)者研究后得出的模型模型注釋

消費(fèi)者的行為從受到外界刺激開始

消費(fèi)者實際產(chǎn)生消費(fèi)行為后整個購買行為并未

結(jié)束相關(guān)模型及概念1、消費(fèi)者認(rèn)知過程（組織行為學(xué)）2、馬斯洛需求層次理論社會文化社會階層相關(guān)群體影響家庭個人心理文化第七十二頁，共二百零二頁。片區(qū)客戶心理需求挖掘石岐區(qū)客戶西區(qū)客戶沙朗、沙溪、大涌客戶小欖、古鎮(zhèn)客戶東區(qū)客戶客戶類型沙溪、大涌客戶東區(qū)客戶置業(yè)動力區(qū)域房價差區(qū)域便利性更優(yōu)品質(zhì)趨城區(qū)化區(qū)域便利性趨城區(qū)化稀缺資源占有欲心理描述選擇產(chǎn)品：洋房心理描述：1、城區(qū)房價太高，所以我只能市中心以外買房子，但卻不希望別人也這樣認(rèn)為2、我不愿意換居在遠(yuǎn)離原居住地的地方（居住地緣性要求）選擇產(chǎn)品：洋房心理描述：1、我希望能夠住在城區(qū)或近城區(qū)的樓盤里，因為覺得城區(qū)的各種配套及生活便利性優(yōu)于鎮(zhèn)區(qū)，但同時希望能夠兼顧工作、原居住地人脈關(guān)系的便利性選擇產(chǎn)品：別墅心理描述：1、鎮(zhèn)區(qū)別墅項目很少，就算有，亦不如城區(qū)矜貴2、朋友圈中大部分人都在城區(qū)購買了別墅，我也一定要有3、要朋友也覺得我買這個房子好第七十三頁，共二百零二頁。片區(qū)客戶心理需求挖掘石岐區(qū)客戶西區(qū)客戶沙朗、沙溪、大涌客戶小欖、古鎮(zhèn)客戶東區(qū)客戶客戶類型沙溪、大涌客戶東區(qū)客戶城市感領(lǐng)先感敏感點抓住了這兩個客戶讓客戶最敏感的核心感受，我們就抓住了客戶1項目定位應(yīng)以令客戶最敏感的核心感受為標(biāo)準(zhǔn)2第七十四頁，共二百零二頁。項目定位模式取態(tài)社區(qū)定位大類細(xì)分訴求點關(guān)鍵因子擬合度現(xiàn)實導(dǎo)向類傳統(tǒng)產(chǎn)品型社區(qū)區(qū)位、產(chǎn)品、售價的集成競爭力主流產(chǎn)品低價創(chuàng)新產(chǎn)品型社區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)品帶來高性價比創(chuàng)新產(chǎn)品適中價格情感導(dǎo)向類主題型社區(qū)體育、教育、文化等主題植入概念引領(lǐng)稀缺性的社會資源風(fēng)情型社區(qū)植入某種類型風(fēng)格的社區(qū)打造（西班牙、東南亞、意大利等）風(fēng)格引入園林及建筑風(fēng)格城市價值型社區(qū)重視社區(qū)配套及形象上與客戶需求的高度匹配現(xiàn)代建筑科技化、智能化的社區(qū)設(shè)備科技與藝術(shù)的融入根據(jù)客戶“城市感”及“領(lǐng)先感”的深層次心理需求，我們認(rèn)為“城市價值型社區(qū)”是與本項目客戶擬合度到高的定位方向。第七十五頁，共二百零二頁。項目形象定位PartC.3第七十六頁，共二百零二頁。城市感領(lǐng)先感定位標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)散思考需關(guān)注的客戶感受定位取態(tài)城市價值型社區(qū)國際化城市為藍(lán)本，關(guān)注人本：越城市，越人生1科技、智能、藝術(shù)：一切，都與城市與人生產(chǎn)生良好關(guān)聯(lián)2大師級手筆、專家級服務(wù)，著力社區(qū)品質(zhì)打造：規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等3第七十七頁，共二百零二頁。城市曼哈頓Manhattan

City都市生活場①越城市，越優(yōu)越②越城市，越人生案名屬性主張第七十八頁，共二百零二頁。項目定位解析城市曼哈頓Manhattan

City都市生活場越城市，越優(yōu)越案名：※用至具感昭力的國際化街區(qū)進(jìn)行號召※強(qiáng)調(diào)項目的城市生活價值※易于上口及記憶※與周邊項目形成強(qiáng)勢區(qū)隔屬性：※簡單化，將都市與生活進(jìn)行到底項目主張：※含義一：人本主義化含義，城市化是為了更好地享受人生※超越這座城市（拋離同行），超越你的人生(意識上的領(lǐng)先優(yōu)勢)第七十九頁，共二百零二頁。案名替代方案取諧音1由于使用外國地名可能存在違規(guī)的可能，建議在不能通過審批的情況下選擇以下替代方案城市漫哈頓Manhattan

City添加因素，使其脫離地點嫌疑1城市曼哈頓天地Manhattan

City注：形象及案名建議僅為初步建議，需與甲方、廣告單位結(jié)合具體的平面表現(xiàn)進(jìn)行共同商討確定第八十頁，共二百零二頁。曼哈頓街區(qū)是國際化街區(qū)的典范曼哈頓國際化街區(qū)的城市肌理曼哈頓區(qū)是位于紐約市中心的一個島區(qū)，是當(dāng)今世界最繁華的街區(qū)之一。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術(shù)中心地。政治是曼哈頓區(qū)的骨骼像征美國精神的自由島自由女神像聯(lián)合國總部大樓第八十一頁，共二百零二頁。曼哈頓街區(qū)是國際化街區(qū)的典范曼哈頓國際化街區(qū)的城市肌理曼哈頓區(qū)是位于紐約市中心的一個島區(qū)，是當(dāng)今世界最繁華的街區(qū)之一。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術(shù)中心地。商業(yè)是曼哈頓區(qū)的肌肉世界十大街區(qū)之一：第五大道極盡繁華的都市景象第八十二頁，共二百零二頁。曼哈頓街區(qū)是國際化街區(qū)的典范曼哈頓國際化街區(qū)的城市肌理曼哈頓區(qū)是位于紐約市中心的一個島區(qū)，是當(dāng)今世界最繁華的街區(qū)之一。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術(shù)中心地。金融是曼哈頓區(qū)的神經(jīng)華爾街掌控世紀(jì)金融風(fēng)云紐約證券交易所第八十三頁，共二百零二頁。曼哈頓街區(qū)是國際化街區(qū)的典范曼哈頓國際化街區(qū)的城市肌理曼哈頓區(qū)是位于紐約市中心的一個島區(qū)，是當(dāng)今世界最繁華的街區(qū)之一。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術(shù)中心地。藝術(shù)是曼哈頓區(qū)的靈魂百老匯大都會歌劇院大都會藝術(shù)博物館第八十四頁，共二百零二頁。項目定位構(gòu)建領(lǐng)先片區(qū)，大型集中商業(yè)體領(lǐng)先市場：科技、低碳概念植入領(lǐng)先對手：洋房+別墅復(fù)合產(chǎn)品領(lǐng)先行業(yè)：大師同盟，藝術(shù)同行突破目前片區(qū)純居住形住宅社區(qū)的定位，同時有力突破片區(qū)商業(yè)成熟度低的局限對住宅形成決定性的支撐目前開發(fā)市場上至具領(lǐng)先性的概念植入通過于社區(qū)內(nèi)增添各類型科技環(huán)保設(shè)備，實現(xiàn)科技低碳的社區(qū)功能產(chǎn)品線及品質(zhì)上的全面超越別墅產(chǎn)品極大提升項目的定位層次，形成立體社區(qū)大師同盟，由規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計、社區(qū)藝術(shù)作品到后期物業(yè)服務(wù)香港知名設(shè)計師擔(dān)綱設(shè)計著名雕塑家為項目量身定做雕塑我們用什么來構(gòu)建一個極具國際都市化的領(lǐng)跑市場的定位？項目肌理骨骼肌肉神經(jīng)靈魂項目前兩個領(lǐng)先優(yōu)勢已通過規(guī)劃及產(chǎn)品打造實現(xiàn)，后兩個領(lǐng)先優(yōu)勢則需后期植入第八十五頁，共二百零二頁。項目定位構(gòu)建——科技、低碳概念植入社區(qū)—在我們過去的房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，有一個經(jīng)常被忽略的事實：建筑在二氧化碳排放總量中，幾乎占到了50%，這一比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于運(yùn)輸和工業(yè)領(lǐng)域—統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國每建成1平方米的房屋，約釋放出0．8噸碳—在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中建筑采暖、空調(diào)、通風(fēng)、照明等方面的能源都參與其中，碳排放量很大由于過去人類欲望的無限上升，世界工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，再加上全球性能源的緊缺，使得“高效、低碳”已成為覆蓋全行業(yè)的發(fā)展主題。各類型節(jié)能低碳建筑哥本哈根全球氣候大會世博會各國展館均突出低碳概念第八十六頁，共二百零二頁。四大科技系統(tǒng)：構(gòu)筑科技低碳社區(qū)4項高效科技系統(tǒng)第一大系統(tǒng)：生活排污處理系統(tǒng)第三大系統(tǒng)：房屋恒溫系統(tǒng)第二大系統(tǒng)：用電節(jié)能處理系統(tǒng)第四大系統(tǒng)：全智能管家系統(tǒng)生化垃圾處理技術(shù)廚房食物殘楂處理技術(shù)小區(qū)雨水收集技術(shù)外遮陽枝術(shù)外窗處理技術(shù)光伏發(fā)電技術(shù)日光管道照明技術(shù)物管實時監(jiān)控樓宇各項目環(huán)保指標(biāo)，并確保設(shè)置的正常運(yùn)作第八十七頁，共二百零二頁。生活垃圾處理系統(tǒng)第八十八頁，共二百零二頁。生活垃圾處理家庭內(nèi)生活垃圾經(jīng)分類后由統(tǒng)一通道收集后部分適用垃圾進(jìn)入生物處理機(jī)，完成后變成有機(jī)肥使用垃圾處理器的費(fèi)用不高，不會給物業(yè)管理帶來任何負(fù)擔(dān)生活垃圾處理系統(tǒng)第八十九頁，共二百零二頁。廚房食物殘渣處理該系統(tǒng)利用一種現(xiàn)代廚房電器，它提供一種全新的方法來處理現(xiàn)代家庭中的食品廢物，它安裝于廚房水槽下，并與排水管相連；通過改變食物垃圾的形態(tài)來進(jìn)行及時的食物垃圾無害化處理，能夠?qū)⑹澄锢鬯槌蓸O小顆粒，直接從下水管道排出，可輕松實現(xiàn)即時、方便、快捷的廚房清潔；避免食物垃圾因儲存而滋生病菌、蚊蟲和異味，從而有效優(yōu)化家居環(huán)境，并徹底解決下水道容易堵塞的問題。廚房食物殘渣處理系統(tǒng)第九十頁，共二百零二頁。小區(qū)雨水收集中山市屬濱海地區(qū)，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)域，季風(fēng)氣候比較明顯，氣候溫和，雨量充沛，年平均氣溫21.8°C，年均降雨量1747.4毫米。建立雨水收集池，地下管道會將雨水引入小區(qū)地下的蓄水池中。屋頂?shù)呐潘艿馈⒌孛娴挠晁侵苯訉⒂晁丛床粩嗟嘏湃胄钏乩?。將收集的雨水直接用作園林綠化用水。雨水收集系統(tǒng)：解決小區(qū)綠花用水成本第九十一頁，共二百零二頁。用電節(jié)能處理系統(tǒng)第九十二頁，共二百零二頁。光伏發(fā)電系統(tǒng)光伏發(fā)電是利用半導(dǎo)體界面的光生伏效應(yīng)而將光能直接轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔艿囊环N技術(shù)。光伏發(fā)電具有安全可靠、無噪音、低污染的優(yōu)勢，直正達(dá)到節(jié)能環(huán)保的目的。并且光伏發(fā)電材料可直接成為建筑的一部份，如層頂、幕墻等技術(shù)稱為光伏建筑一體化。

光伏發(fā)電系統(tǒng)：供應(yīng)小區(qū)公共用電第九十三頁，共二百零二頁。日光管道照明管道日光照明系統(tǒng)是一種建筑節(jié)能減排的新技術(shù)之一，能有效降低建筑物照明能耗。日光照明系統(tǒng)是將陽光通過前端捕捉，然后通過反射管道向下改道，透過安裝于天花板上不同的反射面(漫射器)，將自然光均勻分布到建筑內(nèi)部的區(qū)域，同時通過智能控制，可以與日常照明系統(tǒng)結(jié)合使用，在晚上或陰天仍然由日常照明系統(tǒng)提供光源。日光管道照明技術(shù)第九十四頁，共二百零二頁。室內(nèi)恒溫節(jié)能處理系統(tǒng)第九十五頁，共二百零二頁。隔熱玻璃處理系統(tǒng)貼膜的金屬鍍層能夠使太陽產(chǎn)生的熱輻射大大減弱，并且金屬鍍層有效反射和吸收紅外線、可見光和紫外線，從而極大的提高了隔熱率，使室內(nèi)冬暖夏涼，減少空調(diào)及電器使用率，降低能耗環(huán)保節(jié)能。隔熱玻璃處理系統(tǒng)：使房子全年冬暖夏涼，實現(xiàn)用電節(jié)能第九十六頁，共二百零二頁。隔熱玻璃處理系統(tǒng)斷橋鋁塑復(fù)合門窗采用隔熱斷橋鋁型材和中空玻璃，具有節(jié)能、隔音、防噪、防塵、防水功能。斷橋鋁門窗的熱傳導(dǎo)系數(shù)K值為3W/㎡·K以下，比普通門窗熱量散失減少一半，降低取暖費(fèi)用30%左右，隔聲量達(dá)32分貝以上，水密性、氣密性良好，斷橋鋁合金門窗技術(shù)第九十七頁，共二百零二頁。能耗智能化管家系統(tǒng)第九十八頁，共二百零二頁。能源智能管理特點1、遠(yuǎn)程監(jiān)控小區(qū)各項目公共設(shè)備，確保各項設(shè)備正常運(yùn)行2、采集小區(qū)各項目能耗數(shù)據(jù)，清晰了解小區(qū)能耗情況3、若小區(qū)出現(xiàn)異常情況，通過監(jiān)控，物管第一時間將信息反饋給業(yè)主4、根據(jù)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)收集，統(tǒng)計、分析各項目設(shè)務(wù)運(yùn)行情況，確保設(shè)置處理高效節(jié)能狀態(tài)5、定期形成報表，將貼于各棟廣告欄，讓業(yè)主清晰了解小區(qū)能耗及歷史能耗對比情況6、監(jiān)測各戶耗能情況，若業(yè)主需要，通過短信的方式，每月向業(yè)主展示家庭耗能情況除項目硬件上配置節(jié)能設(shè)備，但通過“能耗智能”管家的監(jiān)管，使項目整體能耗控制更加實效第九十九頁，共二百零二頁。因此部分建議涉及專業(yè)領(lǐng)域，建議尋求相關(guān)能效科技專業(yè)合作伙伴意見及具體實施方案第一百頁，共二百零二頁。項目定位構(gòu)建——大師同盟，藝術(shù)同行影響力傳播關(guān)鍵法則引爆點權(quán)威社會認(rèn)同承諾和一致短缺喜好影響力傳播關(guān)鍵法則模型項目要超越同區(qū)項目，實現(xiàn)本項目的高定位，必須在市場上樹立項目影響力根據(jù)影響力傳播法則中的六大關(guān)鍵因素，“權(quán)威”是重要一環(huán)第一百零一頁，共二百零二頁。項目定位構(gòu)建——大師同盟，藝術(shù)同行應(yīng)用范圍：規(guī)劃設(shè)計建筑產(chǎn)品設(shè)計園林景觀設(shè)計室內(nèi)設(shè)計物業(yè)服務(wù)…作用途徑：項目宣傳品論壇活動…第一百零二頁，共二百零二頁。項目定位構(gòu)建——大師同盟，藝術(shù)同行著名畫家劉宇一先生與油畫《盛世明珠》應(yīng)用范圍：雕塑國/油畫…作用途徑：社區(qū)雕塑社區(qū)小品各入戶大堂裝飾畫（名家真跡）…第一百零三頁，共二百零二頁。項目領(lǐng)先片區(qū)，大型集中商業(yè)體領(lǐng)先市場：科技、低碳概念植入領(lǐng)先對手：洋房+別墅復(fù)合產(chǎn)品領(lǐng)先行業(yè)：大師同盟，藝術(shù)同行突破目前片區(qū)純居住形住宅社區(qū)的定位，同時有力突破片區(qū)商業(yè)成熟度低的局限對住宅形成決定性的支撐目前開發(fā)市場上至具領(lǐng)先性的概念植入通過于社區(qū)內(nèi)增添各類型科技環(huán)保設(shè)備，實現(xiàn)科技低碳的社區(qū)功能產(chǎn)品線及品質(zhì)上的全面超越別墅產(chǎn)品極大提升項目的定位層次，形成立體社區(qū)大師同盟，由規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計、社區(qū)藝術(shù)作品到后期物業(yè)服務(wù)香港知名設(shè)計師擔(dān)綱設(shè)計著名雕塑家為項目量身定做雕塑項目肌理骨骼肌肉神經(jīng)靈魂第一百零四頁，共二百零二頁。報告內(nèi)容頁碼宏觀市場研判項目分析項目定位項目營銷策略項目外銷策略項目售價及銷售期預(yù)測中原團(tuán)隊組織架構(gòu)及溝通機(jī)制43863106175187197第一百零五頁，共二百零二頁。項目開發(fā)推售策略PartD.1第一百零六頁，共二百零二頁。項目開發(fā)策略第一百零七頁，共二百零二頁。已知項目開發(fā)計劃項目總占地面積約355畝，共分四期開發(fā)。首期率先推出一期一階段靠商業(yè)部分的9棟高層電梯洋房，合計480個單位。二期推出108套別墅二期一階段產(chǎn)品。首期高層洋房二期別墅項目開發(fā)計劃第一百零八頁，共二百零二頁。131254開發(fā)建議說明

洋房＋商業(yè)＋別墅

洋房

別墅

洋房

洋房13254推售節(jié)奏●考慮整體工程動線組織的便利性。施工可操作性較強(qiáng)?！袷灼谕瞥鲆黄湟浑A段商業(yè)＋洋房單位，緊隨其后推出二期二階段別墅產(chǎn)品。項目整體開發(fā)方案一第一百零九頁，共二百零二頁。開發(fā)建議說明122345

高層＋商業(yè)

高層

高層＋別墅

高層

別墅12345推售節(jié)奏●以商業(yè)帶動首期高層電梯洋房的銷售?！駷檫M(jìn)一步提升項目價，建議二期將一期二階段高層電梯洋先推出，通過完善的商業(yè)配套＋成熟的園林塑造提升項目整體價值。二期一階段別墅產(chǎn)品同步開發(fā)，實現(xiàn)別墅價值最大化。項目整體開發(fā)方案二第一百一十頁，共二百零二頁。122453開發(fā)建議說明

洋房＋商業(yè)別墅洋＋別墅

洋房

洋房12453推售節(jié)奏●以商業(yè)帶動考慮，首期先推出一期一階段高層洋房產(chǎn)品，緊隨推出一期二階段高層洋房，二期一階段別墅產(chǎn)品同步開發(fā)。●整體開發(fā)節(jié)奏有利利于后期施工動線的組織?！褚黄谘蠓柯氏韧瞥?，通過精細(xì)化打造，營造市場口碑，為別墅的推售埋下伏筆。項目整體開發(fā)方案三第一百一十一頁，共二百零二頁。前面所提及的開發(fā)建議方案。思路根據(jù)項目整體定位及各類型產(chǎn)品價值提升方面考慮，對比選擇出較優(yōu)的方案。對比因素方案一方案二方案三值價提升性值價提升空間較低（☆

☆

☆

）有一定的價值提升空間（★★☆

）各階段產(chǎn)品實現(xiàn)溢價的空間較大（

★

★☆）施工動線組織便利性以商業(yè)中心路為施工中軸，便施工組織（★

★

★

）施工較難組織（★☆

☆

）具備較高的施工組織便利性（★★☆

）項目整體定位實現(xiàn)較難實現(xiàn)項目定位標(biāo)準(zhǔn)（★☆☆）符合項目整體定位要求（★

★

☆）定位目標(biāo)實現(xiàn)性較強(qiáng)（★★★）總評457中原認(rèn)為開發(fā)方案三中，對項目整體定位實現(xiàn)及各類型產(chǎn)品價值提升匹配程度最高，建議選擇方案三作為項目整體開發(fā)策略考慮。項目整體開發(fā)方案對比第一百一十二頁，共二百零二頁。122453第一步：商業(yè)+洋房入市商業(yè)先行啟動，奠定項目優(yōu)勢洋房入市，提升區(qū)域熱度第二步：二階段洋房+別墅共同造勢二階段洋房承勢，擴(kuò)大區(qū)域居住氛圍別墅入市撥高項目形象第三步：二期高層二區(qū)成熟社區(qū)氛圍形成靠近商業(yè)中心二期高層二區(qū)啟動，持續(xù)提升社區(qū)氛圍二期別墅二區(qū)最大化別墅產(chǎn)品價值，拉升售價第四步：二期高層一區(qū)價值最大化作為收官之作，二期高層一區(qū)實現(xiàn)洋房產(chǎn)品的價值最大化項目整體開發(fā)方案建議第一百一十三頁，共二百零二頁。項目首批單位推售策略第一百一十四頁，共二百零二頁。在推售過程中控制每一批的放盤量，通過小范圍捂盤產(chǎn)生熱銷與搶購的效果，在市場產(chǎn)生稀缺效應(yīng)，從而促進(jìn)一期產(chǎn)品快速消化，聚集樓盤人氣小步快跑策略分批小幅推盤，快速消化貨量推售策略重點第一百一十五頁，共二百零二頁。入市加推2加推1192套114套114套第8棟第3棟第6棟考慮到整體銷售動線的組織及首次產(chǎn)品優(yōu)劣搭配，在逆市的型勢下采用小步快跑的推售策略，先推出8棟114套高層洋房單位，制造市場熱銷氣氛。強(qiáng)調(diào)入市性價比優(yōu)勢強(qiáng)調(diào)園林景觀品質(zhì)優(yōu)勢強(qiáng)調(diào)視野、別墅景觀品質(zhì)優(yōu)質(zhì)項目入市產(chǎn)品推售策略第一百一十六頁，共二百零二頁。逆市下策略提示PartD.2第一百一十七頁，共二百零二頁。2010年1至4月，國家新政頻出。措詞一條比一條嚴(yán)厲，一條比一條更具針對性。由此看出，國家對房價過快增長調(diào)控的決心指導(dǎo)督導(dǎo)規(guī)范劍指二套房貸款比例不少于40％，大部份仍屬于指導(dǎo)意見保障性住房供應(yīng)量激增至1540萬戶公布2010年新貨幣政策，審批雖收緊，但仍然利好繼續(xù)執(zhí)行相對寬松的貨幣政策上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率0.5個百分點嚴(yán)厲勢行，各項政策央企退市，表明決心嚴(yán)格規(guī)范土地出讓對一線城市影響較大，政策逐步向二、三線城市拓展調(diào)控制直指投資、投機(jī)性購房，三套停貸異地購房貸款停止，抑制異地購房物業(yè)稅出臺“呼聲”漸近一月二月三月四月新政頻出，其影響程度與07年相比，有過之而無不及第一百一十八頁，共二百零二頁。項目首批單位入市時間為10月，正正面臨新政的影響項目一期指標(biāo)推售產(chǎn)品戶數(shù)銷售面積3棟19217822㎡6棟14413124㎡8棟14413047㎡商業(yè)中心一座——7557㎡商業(yè)中心二座——8009㎡第一百一十九頁，共二百零二頁。經(jīng)歷過07-08年市場“寒冬”，我們總結(jié)出6大逆市營銷策略逆市營銷策略客戶策略推售策略渠道策略推廣策略價值策略形象策略先聚焦，后放大化整為零，小步快跑先劣后優(yōu)，滿足階段走高給客戶帶來信心最有價值客戶把握最有潛力客戶開拓重公關(guān)多促銷輕推廣項目價值逐步提升賣點聚焦策略第一百二十頁，共二百零二頁。項目營銷策略PartD.3第一百二十一頁，共二百零二頁。項目核心問題界定項目核心問題梳理1項目沒有明顯的資源優(yōu)勢下，如何通過項目形象演繹和包裝提升項目的整體檔次？在市場上留下深刻的印象？2在市場發(fā)生變化時，營銷應(yīng)如何發(fā)力。降低市場風(fēng)險，實現(xiàn)一期快速消化。首期產(chǎn)品快速消化，實現(xiàn)資金快速回籠同時利用熱銷之勢提升項目整體價值。新政出臺，市場整體成交低迷，價格競爭激烈。未來走勢不明朗，市場進(jìn)入調(diào)整階段，整體形勢嚴(yán)峻。項目核心目標(biāo)市場大勢第一百二十二頁，共二百零二頁。如何體現(xiàn)項目核心價值主張城市·曼哈頓項目定位如何實現(xiàn)營銷核心問題1項目沒有明顯的資源優(yōu)勢下，如何通過項目形象演繹和包裝提升項目的整體檔次？在市場上留下深刻的印象？2在市場發(fā)生變化時，營銷應(yīng)如何發(fā)力。降低市場風(fēng)險，實現(xiàn)一期快速消化。開展曼哈頓計劃PlanoftheManhattan

第一百二十三頁，共二百零二頁。曼哈頓計劃下策略分解形象策略曼哈頓計劃下項目三大營銷策略體系入市形象逐步固化以客戶需求為出發(fā)點，實現(xiàn)項目價值與客戶價值對位。體驗（展示）策略科技生活元素高科技、藝術(shù)元素裝辦體驗式營銷推廣策略渠道鎖定平面表現(xiàn)高品質(zhì)針對性、有效性集中成本，集中時間爆發(fā)震撼效果強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合高舉高打價值與需求對位第一百二十四頁，共二百零二頁。形象策略第一百二十五頁，共二百零二頁。入市形象宣導(dǎo)三步曲第一步：提示第二步：倡導(dǎo)第三步：認(rèn)可123中山人對區(qū)域性購房意識較強(qiáng)烈，“過了員峰橋，太遠(yuǎn)了”提升項目區(qū)位價值，告之客戶其實項目也是在城區(qū)。注入科技、藝術(shù)文化元素，提升項目價值。城區(qū)概念進(jìn)一步深化，樹立本項目新標(biāo)準(zhǔn)。借助媒體及現(xiàn)場體驗，進(jìn)一步實與客戶主觀意識項目項目形象的對位。通過熱銷贏得市場認(rèn)可度。第一百二十六頁，共二百零二頁。第一步：提示第二步：倡導(dǎo)第三步：認(rèn)可123城市曼哈頓Manhattan

City閱城市，閱人生■投資商：麗豐控股■發(fā)展商：寶麗房地產(chǎn)■地址：翠景路北段途徑：戶外廣告牌、報廣、單張等“閱”指鑒賞與閱歷以“閱”強(qiáng)調(diào)極強(qiáng)的提示效果：閱盡繁華后，方知城市價值之所在第一百二十七頁，共二百零二頁。第一步：提示第二步：倡導(dǎo)第三步：認(rèn)可123城市曼哈頓Manhattan

City悅城市，悅?cè)松鐾顿Y商：麗豐控股■發(fā)展商：寶麗房地產(chǎn)■地址：翠景路北段途徑：戶外廣告牌、報廣、單張等“悅”指幸福與愉悅以“悅”突出項目的城市價值：城市化的價值最終帶來的是人生的愉悅第一百二十八頁，共二百零二頁。第一步：提示第二步：倡導(dǎo)第三步：認(rèn)可123城市曼哈頓Manhattan

City越城市，越人生■投資商：麗豐控股■發(fā)展商：寶麗房地產(chǎn)■地址：翠景路北段途徑：戶外廣告牌、報廣、單張等“越”指遞進(jìn)與超越以“越”突出項目的價值超越：強(qiáng)調(diào)項目價值的領(lǐng)先及客戶心理的領(lǐng)先，形成心理優(yōu)勢定勢第一百二十九頁，共二百零二頁。附加：洋房與別墅的形象轉(zhuǎn)換城市曼哈頓Manhattan

City抱歉，我們并非在考驗閣下的居住閱歷■投資商：麗豐控股■發(fā)展商：寶麗房地產(chǎn)■地址：翠景路北段尋找卓越的別墅價值鑒賞者才是我們本意基于別墅產(chǎn)品的優(yōu)越性，挑戰(zhàn)別墅客戶第一百三十頁，共二百零二頁。附加：洋房與別墅的形象轉(zhuǎn)換城市曼哈頓Manhattan

City抱歉，我們并非在排斥市場慣例與經(jīng)驗■投資商：麗豐控股■發(fā)展商：寶麗房地產(chǎn)■地址：翠景路北段追求更高的都市別墅標(biāo)準(zhǔn)才是我們本意基于別墅產(chǎn)品的優(yōu)越性，挑戰(zhàn)同類項目第一百三十一頁，共二百零二頁。體驗（展示）策略第一百三十二頁，共二百零二頁。ALICELISAJIMTOMANDYLEONPETERJOEYLEE124568101112131415973體驗（展示）：需著意為客戶的看房過程成為一次標(biāo)準(zhǔn)化的完美體驗過程第一百三十三頁，共二百零二頁。完美體驗策略：五大體驗環(huán)節(jié)銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗第一百三十四頁，共二百零二頁。完美體驗：營銷中心區(qū)域組織

城市印象館+城市生活館銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗城市印象館作用：銷售功能區(qū)關(guān)鍵詞：城市、科技、繁華、溫馨作為項目銷售功能區(qū)的“城市印象館”，須包含所有的銷售中心功能，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行強(qiáng)化創(chuàng)新城市生活館作用：洗腦房，展示館關(guān)鍵詞：科技、環(huán)保低碳設(shè)施展示、建筑工藝展示主要作用為展示項目科技低碳設(shè)施設(shè)備及建筑工藝等，對客戶進(jìn)行深度洗腦后進(jìn)行銷售程序過渡空間銷售動線貫穿第一百三十五頁，共二百零二頁。完美體驗：營銷中心之城市生活館銷售接待區(qū)洽談區(qū)沙盤模型區(qū)餐飲區(qū)VIP區(qū)高科技展示區(qū)網(wǎng)絡(luò)體驗區(qū)辦公室區(qū)功能分區(qū)弱化洽談區(qū)功能體現(xiàn)項目高科技含量銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗第一百三十六頁，共二百零二頁。完美體驗：營銷中心之城市生活館［數(shù)字投影沙盤］摒棄單調(diào)的沙盤講解，利用動態(tài)投影屏幕全方位介紹項目，營造立體的視覺效果。亦可播放項目宣傳片。［網(wǎng)絡(luò)洽談區(qū)］銷售人員可選在于網(wǎng)絡(luò)洽談區(qū)與客戶交談，只需輕按鼠標(biāo)，但可跟隨時代步伐，體驗虛擬看房的樂趣。STEP1STEP2銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗第一百三十七頁，共二百零二頁。［圓型接待臺］銷售人員可360度全方位了解客戶的動向，及時為客戶提供細(xì)致且全方位的貼心服務(wù)。STEP3完美體驗：營銷中心之城市生活館銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗第一百三十八頁，共二百零二頁。完美體驗：營銷中心之過渡空間銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗注重?zé)艄庑Ч⒅劁佈b質(zhì)感地面鋪裝的藝術(shù)創(chuàng)意于過渡空間專門設(shè)置觀影設(shè)備，播放項目宣傳片及關(guān)于“科技、低碳、節(jié)能”類的教育片，烘托強(qiáng)調(diào)城市生活與環(huán)境的關(guān)系，環(huán)保節(jié)能的意義等第一百三十九頁，共二百零二頁。完美體驗：營銷中心之城市生活館銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗［低碳科技展示區(qū)］項目核心節(jié)能科技設(shè)備展示及運(yùn)作原理，以便銷售人員向客戶介紹及客戶親身體驗。第一百四十頁，共二百零二頁。完美體驗：營銷中心之城市生活館銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗［城市環(huán)保概念產(chǎn)品展示區(qū)］展示科技含量高的城市環(huán)保概念系列產(chǎn)品，突出項目的科技環(huán)保低碳的領(lǐng)先概念。價值10萬寶馬自行車重力燈，無需電能單車發(fā)電機(jī)第一百四十一頁，共二百零二頁。完美體驗：營銷中心之城市生活館銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗［建筑材料（工法）展示區(qū)］對項目的建筑材料、建筑工藝等進(jìn)行展示，展示方式可為實物展示及工法展示。第一百四十二頁，共二百零二頁。完美體驗：示范區(qū)展示區(qū)在首批單位入市時，同步到位做足展示，注重品質(zhì)感，起到震撼效果，細(xì)節(jié)打動消費(fèi)者商業(yè)展示區(qū)在項目入市時，兩大商業(yè)中心需同步到位，商業(yè)中心之間特勤路廣場具備展示條件。為突出項目科技＋藝術(shù)之體驗，園林示范區(qū)與樣板房同步開放。細(xì)節(jié)品質(zhì)打造，建筑用材、花草、碉塑小品等要求精細(xì)化，并且必須在項目開盤前必須全部到位。園林示范區(qū)銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗第一百四十三頁，共二百零二頁。商業(yè)街中心廣場藝術(shù)雕塑商業(yè)兩旁道路景觀到位完整園林景觀銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗完美體驗：示范區(qū)第一百四十四頁，共二百零二頁。商業(yè)體一：會所商業(yè)體二：綜合型商場會所及商業(yè)前期建議由發(fā)展商經(jīng)營項目商業(yè)配套設(shè)置，是本案核心競爭力所在。商業(yè)配套的打造有利于提高項目整體的價值。若將其整體出售，發(fā)展商對業(yè)態(tài)的控制不好把握，反而影響項目整體價值的提升。西區(qū)雖一直被譽(yù)為商業(yè)、娛樂熱點區(qū)域，從而現(xiàn)狀來看，西區(qū)一直缺乏一個集中性購物賣點。根據(jù)項目商業(yè)的體量、區(qū)域周邊消費(fèi)力、交通動線的組織，項目商場具備較大的發(fā)展空間。1、先招商后銷售2、短期持有經(jīng)營銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗完美體驗：示范區(qū)第一百四十五頁，共二百零二頁。所屬區(qū)域會所功能主力消費(fèi)群體是否收費(fèi)是否外包2F－4F球類運(yùn)動大眾消費(fèi)√√健身房首層－2F恒溫泳池大眾消費(fèi)√√小型SPA針對女性√√閱讀室大眾消費(fèi)√健身房大眾消費(fèi)√√瑜伽館針對女性√√3F兒童藝術(shù)中心針對幼兒√會所檔次：小而精，星級標(biāo)準(zhǔn)打造功能設(shè)置：功能選擇上多選擇使用頻率較高的設(shè)備消費(fèi)人群：滿足女性及小孩的高頻率消費(fèi)群體會所經(jīng)營：前期由物管經(jīng)營，以控制會所功能。后期實行外包政策，小區(qū)業(yè)主可額外獲得相應(yīng)的優(yōu)惠。完美體驗：示范區(qū)

會所功能第一百四十六頁，共二百零二頁。林余寶珠幼兒園林余寶珠幼兒藝術(shù)教育中心林余寶珠幼兒園：中山市林余寶珠幼兒園創(chuàng)建于1993年，是一間省一級幼兒園，由林余寶珠女士獨(dú)資捐贈500萬人民幣興建。林余寶珠女士一直支持中山教育的發(fā)展。林余寶珠幼兒園在中山早已享受有盛名，于本案會所3樓設(shè)置一所林余寶珠幼兒藝術(shù)教育中心，除體現(xiàn)發(fā)展商對家鄉(xiāng)教育事業(yè)支持之外。通過教育配套吸引中山市民。藝術(shù)中心“430”工程現(xiàn)在大部份幼兒園下午放學(xué)時間在4：30分，大部份家長由于工作的原因，接送時間變得十分尷尬。本案藝術(shù)中心可提供接送服務(wù)，幼兒4：30放學(xué)后可由專車接送至藝術(shù)中心，消除家長沒時間照顧孩子的顧慮，并且又可以讓孩子學(xué)多一門藝術(shù)。完美體驗：示范區(qū)

會所功能之林余寶珠幼兒藝術(shù)教育中心第一百四十七頁，共二百零二頁。租金最高面積其次最大大型主力店超市、中餐廳、西餐廳、日韓料理、網(wǎng)吧最低化妝品、精品、服裝、皮具、鞋店、通信、眼鏡等特色主力店一些特色主力店，其租金承受水平較高對位置的要求較高，建議設(shè)置于首層。主力店超市、餐飲等行業(yè)，租金承受水平較低建議選擇２層以上。1F：勞當(dāng)勞或肯德基、屈臣士、服裝專賣店2F：超市、手機(jī)通信、服裝專賣點3F：中、西餐飲、購書中心4F：游藝活動中心、中西餐飲完美體驗：示范區(qū)

商業(yè)中心二座第一百四十八頁，共二百零二頁?？礃锹肪€設(shè)置原則：看樓路線唯一性，保證看樓客戶與工作人員的安全，避免與施工線路交叉；安全性，規(guī)范到訪者看樓、觀景順序，以期對項目有全面的認(rèn)識；便捷性，增加客戶返回、停留銷售中心的幾率，以及與售樓員的洽談的機(jī)會。示范園林區(qū)為加強(qiáng)客戶體驗感，示范園林區(qū)與樣板房同期開放銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗完美體驗：示范區(qū)

看樓路線第一百四十九頁，共二百零二頁?？礃峭ǖ谰?xì)化體驗樣板房開放時，示范園林必須全部到位示范園林水景園素綠化元素示范園林與工地隔開銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗第一百五十頁，共二百零二頁?？礃峭ǖ谰?xì)化體驗看樓通道體尊貴，指示到位。樣板房指示系統(tǒng)入戶大堂同步裝修完成項目為二梯3戶設(shè)計一部裝飾完畢供客戶使用，另一部作工程用梯銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗第一百五十一頁，共二百零二頁。樣板房設(shè)置考慮因素：●銷售動線組織便利性考慮●首期入市產(chǎn)品優(yōu)劣考慮●樣板房設(shè)置使用周期考慮●工程施工組織考慮樣板房設(shè)計建議于8棟C座，向東的兩房及向南的三房單位銷售中心體驗示范區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗完美體驗：樣板房第一百五十二頁，共二百零二頁。樣板房采用現(xiàn)代簡約為主，以時尚、溫馨、明快色彩對樣板房進(jìn)行情調(diào)包裝，利用樣板房包裝使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈購買欲望和沖動。兩房：爵士風(fēng)三房：紳士風(fēng)銷售中心體驗示范園林區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗完美體驗：樣板房

樣板房設(shè)計風(fēng)格第一百五十三頁，共二百零二頁。完美體驗：服務(wù)體驗提高整體物管服務(wù)質(zhì)素同，打造高品質(zhì)社區(qū)服務(wù)。中山人生活品質(zhì)要求越來越高，“高物管費(fèi)不是問題，是否能提供等價的服務(wù)質(zhì)量才是關(guān)鍵”環(huán)保智能化物管：小區(qū)配以數(shù)字化、高科技化的智能化管理設(shè)備，提供門禁管理系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、周界防越防盜系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)等全程管理設(shè)備。除小區(qū)日常智能管理之外，管理還將兼顧小區(qū)環(huán)抱設(shè)備的維護(hù)工作，并定期向業(yè)主匯報小區(qū)耗能最新情況。銷售中心體驗示范園林區(qū)體驗樣板房體驗宣傳物料體驗服務(wù)體驗第一百五十四頁，共二百零二頁。顛覆傳統(tǒng)之物業(yè)管理模式,建立區(qū)域物業(yè)管理品質(zhì)標(biāo)桿,并于營銷期內(nèi)提前展示管理處主任客服主管保衛(wèi)/停車場