某商業(yè)裙樓項目概況及招商策略

萬盛廣進名都商業(yè)裙樓項目營銷策劃總案目錄第一部分：萬盛區(qū)概況-------------------------------------------------------------------------4頁第二部分：區(qū)域市場消費調研-------------------------------------------------------------------9頁第三部分：項目概況及SWOT分析----------------------------------------------------------------17頁第四部分：項目定位---------------------------------------------------------------------------22頁第五部分：項目規(guī)劃布局及包裝建議-------------------------------------------------------------39頁第六部分：項目營銷推廣策略------------------------------------------------------------------42頁第七部分：項目經營建議-----------------------------------------------------------------------50頁第八部分：項目招商策略-----------------------------------------------------------------------58頁第九部分：項目操作思路及手法-----------------------------------------------------------------62頁第十部分：項目包裝及推廣執(zhí)行-----------------------------------------------------------------64頁第一部分萬盛區(qū)概況一、萬盛區(qū)基本情況1、地理位置：萬盛區(qū)位于北緯28。46′—29。06′，東經106。45′—107。03′,南北最長40.5公里、東西最寬23公里幅員面積565.76平方公里,位于重慶市東南部，是重慶市重要的能源基地和重慶市新興旅游區(qū),人口27萬人，城鎮(zhèn)人口約10萬人。區(qū)人民政府駐萬盛，距重慶市中心區(qū)80公里。區(qū)境東和北與南川市接壤、西與綦江縣交界、南與貴州省桐梓縣相鄰,地處渝黔、渝湘要沖，是渝南、黔北地區(qū)重要的物資集散地。2、交通條件：萬盛交通運輸十分便捷，已經進入一小時經濟區(qū)，有渝黔鐵路三（江）萬（盛）支線、萬（盛）南（川）鐵路，５個火車站，１個二級編輯站，開通了重慶至萬盛旅游專列；渝湘公路上連重慶、下接涪陵、黔江和貴州黔北地區(qū)。渝黔高速公路已建成通車，綦萬高速公路全長３２．３１３公里，路基寬２０米，雙向四車道，擁有大小橋梁１８座，互通式立交３處。該公路是重慶連接南川市、涪陵區(qū)、黔江區(qū)以及毗鄰的湖南、湖北、貴州等省的重要通道。出境公路還有渝湘公路橫貫全境，將國道319線與國道210線連為一體。向南有萬（盛）桐（梓）高等級公路連接黔北地區(qū)，使萬盛這個渝南、黔北地區(qū)傳統(tǒng)的邊貿重鎮(zhèn)，具備了更為優(yōu)越的經濟發(fā)展條件。萬盛區(qū)西有三萬鐵路連接鐵路干線渝黔線；東有萬南鐵路連接南川市，具備與渝懷鐵路相連的基礎條件。糊3、基礎設許施：經過幾倚年的建設,客萬盛區(qū)內已視形成了較為豈完善的供水旨、供電、天鹽然氣、通訊找、郵政、國耍際互聯網以校及閉路電視州系統(tǒng)。=1\*GB3弊①談.供電：全執(zhí)區(qū)有2.4把萬千瓦、5行.5千瓦火高電廠各一座精,另有一座申2餅×促30萬千瓦鄉(xiāng)的火電廠正晝在建設當中喉；有220賣kv變電站課1座、11捉0kv變電太站2座、3迎5kv變電坦站9座，1穿0kv和6搬kv配電線歡路25條。=2\*GB3岡②受.供水：區(qū)匯內有大小河艙流67條，矩地下水有7猶770萬立售方米，區(qū)自脂來水廠供水啄能力200炮00立方米鐵（每日），熊中二級水庫呈湯家溝水庫端蓄水量11費33萬立方參米，銀碗槽控水庫、毛里鉛水庫和興建插中的張三塘桌水庫等水利甚設施及輸水針渠道四通八虹達的。=3\*GB3繡③雹.天然氣：懷管道天然氣迫工程已于2冶003年建譯成通氣，每甘日最大供氣飾能力26萬質立方米，可椅向萬盛城區(qū)走、萬盛資源仔型特色產業(yè)計園區(qū)及萬盛梨北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)供指氣。=4\*GB3肉④拌.通訊：區(qū)瓶內已經開通旬了4萬門程憲控和6旨0路遠程數料字微波站，是實現了國際哀、國內直撥犁。移動鍵與全國聯網大，無論是在搶熱鬧的城市令，還是在偏牌僻的鄉(xiāng)村都介可以順利的狼接通，在境飄內基本上都墊沒有盲區(qū)，小形成了現代芳化的通訊網眉絡系統(tǒng)?；ハ勇摼W業(yè)務廣嬌泛開展，遍董及每一個鄉(xiāng)筆鎮(zhèn)，而且光吼纖寬帶互聯境糕網也已在城僻區(qū)及附近鄉(xiāng)私鎮(zhèn)開通。售4、旅游資亭源：萬盛區(qū)零處于四川盆薯地向云貴高憤原過渡地帶府，典型的喀元斯特地貌、削“贊十里不同天可”首的高山垂直猶氣候條件，押孕育了豐富割的旅游資源攝，其品種齊蘋全，在重慶盾市獨樹一幟煉。據統(tǒng)計，爛全區(qū)有山地爭景觀、峽谷至景觀、石林匪景觀、溶洞員景觀、森林勸景觀、氣象壟景觀及生態(tài)六農業(yè)景觀等鍬大型景區(qū)1匠00余處，旦各小景點數哄不勝數，具男有新“壟山峻、峽險霧、石奇、水蓄秀、林幽、飾洞深盜”立等顯著特色旱。萬盛區(qū)以雹其秀美的山賤水風光，被鏡譽為長江三珠峽外環(huán)旅游斜線上一顆槍“跌綠色明珠僵”般。擁有重慶鬧市最大的自穴然生態(tài)旅游熄區(qū)黑山谷、炒“足重慶十佳景稍區(qū)刻”晉萬盛石林、碧“峰渝黔第一漂右”歸銅鼓灘漂流返、胖“挖天然氧吧憲”最九鍋箐森林酬公園、術“忘休閑圣地?！睅鸦厝炔Ｎ宕缶皡^(qū)，挎此外，尚有敲別具特色的散奧陶紀地質霞公園（原重覺慶滸石林）嗎正在建設當優(yōu)中。其中，袍萬盛石林和誕黑山谷雙雙西被評為中國軍旅游景區(qū)最畜高等級迷“己國家AAA仍A級景區(qū)嬸”誠。遼5、城市功鈴能：城市環(huán)便境優(yōu)美，教沖育、文化、制體育、醫(yī)療龍、生活服務既設施齊全，王自成體系。舉區(qū)內有工商沫銀行、農業(yè)緊銀行、建設銅銀行三家金或融機構，并駁設立了外匯灣業(yè)務；保險嚷機構險種齊映全。近年來系，隨著區(qū)內荒有線電視工璃程、管道天雪然氣工程、徹文化大樓、五體育館、旅厚游賓館等設竹施的相繼建虜成，城市綜砍合服務功能剃顯著增強。貢二、萬盛區(qū)總未來規(guī)劃穗萬盛區(qū)正在果沿萬盛大道滅開發(fā)新城區(qū)恩，新城區(qū)集輔住宅、行政謊、金融、商拾業(yè)、休閑為甚一體，以解盲決萬盛老城督區(qū)人口過于奪集中、片區(qū)竄規(guī)模小等問牌題，3.元4萬平方米敗的萬盛廣場筋已經破土動惠工，將成為新市民休閑的召好去處,萬沸盛區(qū)規(guī)劃建童設19條城搏市道路，包殺括臨江路、添濱江路在內笨的交通主干熟道和次干道終，規(guī)劃建設傻的東環(huán)路與石延長的迎賓店大道相交后論和萬東南路拖連接，規(guī)劃胳建設火車北吃站和汽車客謊運中心，將象市區(qū)范圍擴工大一倍，待儀建的桂花公嘗園，正在建盲設的萬盛廣融場將大大改亮善城市形象莫，此外，萬孕盛區(qū)加緊創(chuàng)釘建文明衛(wèi)生邁城市工作，錦改善并優(yōu)化震鵬生農貿市鳥場、紅楓綜怠合市場等市述場的銷售產份品品種、物眠價、食品衛(wèi)聲生和環(huán)境衛(wèi)豈生，濱江路添、紅楓小區(qū)史、東林火車占站廣場、萬械盛大道、三危元橋、高速先公路路口、誠觀景灣等公顏路環(huán)線的交雕通秩序和衛(wèi)藏生狀況。從魚規(guī)劃入手，糖打造綠色、聾衛(wèi)生、旅游籃城市,提高砍城市水平。版從規(guī)范化管地理入手，加認大創(chuàng)建力度鏟。規(guī)范攤點高的布局和衛(wèi)磨生管理，并柴把整潔、衛(wèi)吼生、美觀、懲禮貌等作為瀉規(guī)范的重點軌。從社會參樣與入手，在妙政府投入路什燈、綠化等侄基礎設施建慶設的同時，崖通過集資、犧招商等方式隔，多渠道集湊合社會資金諷共同參與城僑市建設。鍵“嬸十一五弱”蠅期間，堅持艦以大開發(fā)促定大開放，以滔大開放促大追發(fā)展，全力先打造茂“褲誠信萬盛鍬”滑、傲“猾商機萬盛感”筑、誰“奶人文萬盛近”驗、括“徐法制萬盛壤”者、米“雁魅力萬盛若”館，全面實施嶺以池“附旅游產業(yè)為熱龍頭、優(yōu)勢弟工業(yè)為主體絡、特色農業(yè)著為基礎、城領市建設為依撐托、科技創(chuàng)狡新為動力弦”榴的旅游帶動疤戰(zhàn)略，全面壇建設炭“熊小而精、小額而美、小而床富、小而強轎”才的新萬盛。譯三、萬盛未擴來商業(yè)中心臨的形成終萬盛區(qū)目前吳的城市金融犬、商業(yè)、行葵政中心是以比龍鳳碑為圓游心，向四周是輻射，主要刃集中在萬盛列大道、勤儉意路、萬新路稅、濱江路之裂間的區(qū)域，棒該片區(qū)存在漢人口密度較聽大，居住環(huán)家境較差、商肢業(yè)格局凌亂省、城市形象糧落后、片區(qū)言規(guī)劃單一等粒劣勢。萬盛久區(qū)政府從市網民實際需要缺、提高市民舒生活質量、朝提升城市形筒象等方面出此發(fā)，對萬盛遠區(qū)做了富有繪前瞻性、科概學性、可行拘性、創(chuàng)新性凈的未來發(fā)展繞規(guī)劃，在萬使東北路與松參林路交匯處芳興建3.運5萬平方米搖的市民廣場研及上萬平方酒米的商業(yè)步帶行街，廣場淘旁興建政府概大樓，把萬蓄盛主城區(qū)的存東部及東南褲部規(guī)劃為新紋開發(fā)區(qū)域，浙作為將來的遍居住、金融趁、行政、商蓬貿、休閑、播娛樂中心，烘從整個城市乎范圍來看，鏈將來的城市弱中心是以市秀民廣場為中翼心向四周輻傻射。息四、萬盛未聽來商業(yè)中心洗的打造岔萬盛老城區(qū)句的商業(yè)業(yè)態(tài)紗主要為中小券型的百貨零羊售及專業(yè)店繪，商品質量界處于中低檔悠，不能滿足錢市民日益增著長的購物需太求，再加上衣老城區(qū)的建映筑陳舊，缺狂乏現在都市廳感和時尚感麥。隨著城市恐規(guī)劃的執(zhí)行碧及相關優(yōu)惠惡政策的出臺片，經濟嗅覺滲靈敏的房地膨產開發(fā)商和冤投資商紛紛安看好該片區(qū)屈，沿萬東北潮路及萬盛大獄道兩邊的房鉛地產開發(fā)如葡火如荼，萬谷盛大道旁的衣巨鼎、名店匪城、紅楓綜臘合市場、康膚隆盛大都會蠶等等樓盤相佩繼面市，總唱建筑面積2庸0多萬平方圈米，商業(yè)面吧積5萬多平紋方米，沿萬幻盛大道的商順業(yè)門面紛紛狹開業(yè)，該片皺區(qū)的美好商巡業(yè)前景不可爆估量?；梦?、廣進購欄物廣場特殊蹤地理位置介料紹棕廣進購物廣橫場位于萬盛協大道與松林辦路交匯處，宵臨萬盛市民城廣和萬盛大覺道，萬盛大旁道目前為該墻地區(qū)的主干啟道，隨著片輪區(qū)開發(fā)的逐鬼步進行，該休道路人流量喉及車流量較諒大，廣進購龜物廣場離商環(huán)業(yè)步行街約瘋100米竄，與步行街挺僅一路之隔植，以市民廣不場和商業(yè)步遼行街為推動資力，可以輻謊射新城區(qū)及向老城區(qū)。捉第二部分錫區(qū)域市夫場消費調研由一、社區(qū)消立費中心商業(yè)略研究隔商業(yè)用房供考需分析圍隨著萬盛區(qū)磚政府打造片而區(qū)經濟的力僵度加強及片欠區(qū)經濟的蓬淘勃發(fā)展，萬瞎盛區(qū)房地產說市場呈現出忙良好的發(fā)展拒勢頭，商業(yè)稍用房的供給妥需求量逐步絡上升，老城頸區(qū)的商業(yè)格盯局已經不能傷適應城市發(fā)狹展需求，隨梢著政府的新待城區(qū)規(guī)劃，健城市中心的酸逐步轉移，環(huán)因此老城區(qū)盜商業(yè)中心商器業(yè)物業(yè)價格婆已經沒有上鋤升空間，而里新社區(qū)消費舍中心物業(yè)，腹由于受城市壽發(fā)展速度的爐影響，市民生開始接受，煌其價值已經株被初步認識廢，所以新城揮區(qū)消費中心件的商業(yè)用房膚呈現出供求荒兩旺的局面澤。突商業(yè)業(yè)態(tài)分踢析隨從萬盛區(qū)的疊零售業(yè)分布把來看，主要觀商場分布在提老社區(qū)中心圖的萬東北路麻及萬新路，猾而且經營面平積從幾百到董幾千不等，爐正在經營的隊商場中，商賺業(yè)形態(tài)以百潤貨及生活用捆品為主。蠢1、百貨商照場：奶名稱除經營面積風立泰百貨茄4000平吼方米宮萬盛百貨己4000平飯方米忌勞動商場字1000平端方米違新東風購物制中心煮3000平張方米趙仟贊商場猾2000平嗎方米吃野太陽商場狼1500平揮方米痰昌宏商都廢2000平況方米侍人民商場嚼2000平港方米癥2、中小型巡生活超市：盤名稱躁經營場地面句積啦萬德超市竿4000平紋方米融盛亨超市憑600平方娃米妥朝暉超市鍬1000平裳方米屯森森超市臭300平方轉米探新華超市乘1000平脊方米胳3、電器專天業(yè)店：欄名稱秧經營場地面商積檢萬達電器通1000平超方米例三元電器帶1000平渠方米鄰萬匯電器島500平方孝米酒商社電器信600平方罩米刪經營的產品竄主要為：家棍用電器、床彈上用品、服保裝、鞋帽、孟皮具、日用礦化妝品、鐘刃表、通訊產許品、家具等凍。饅產品檔次：旦以中低檔為篇主，高檔產去品為輔。核商業(yè)片區(qū)分升布奸從目前萬盛江區(qū)的商業(yè)分洽布來看，還浸處于傳統(tǒng)商稈業(yè)階段，門慈面及商場主沉要集中在交悠通生活要道籃萬東北路及蟲萬新路旁，來萬東北路是盛萬盛目前車他流量、人流觸量最大的道片路，因為片抹區(qū)目前沒有冷商業(yè)街及步凝行街，臨街笛門面及商場群依托于道路砌較大的人流識量，萬東北誓路主要以大瘦中型商場、鉆服裝專賣店秀、通訊產品匠專賣店、餐失飲、鞋帽專牢賣、超市、慌休閑娛樂、貓建材、裝飾態(tài)材料、布藝話為主，萬新疏路主要以臨業(yè)街門面為主挺，經營以鐘服裝、餐飲燃、休閑娛樂溉、勞保用品立、網吧等。蒜萬東路與濱膚江路之間為描萬盛餐飲休逝閑娛樂業(yè)最槳發(fā)達的區(qū)域舟，火鍋店、尤美容美發(fā)、咸休閑娛樂、衛(wèi)茶道、酒吧懸等，區(qū)域依梳存該片區(qū)人耐口最集中的家優(yōu)勢和臨江梢優(yōu)勢，充分嚷發(fā)揮優(yōu)勢，眠經營的如火奇如荼。江勤儉路主要奔以事業(yè)單位攝、休閑娛樂俱、服裝專賣判、售樓中心袋為主，道路妨人流量及車式流量與萬東匆北路相比，彩具有較大差盲距；部分處櫻于施工階段舅的萬盛大道勵，道路兩邊跌主要為萬盛捐近兩年來新蒙修的商品房橋，為了滿足它片區(qū)開發(fā)的償需要，片區(qū)謀集中了大量燈的建材、裝單飾材料、燈爺具、布藝商輛家。獄萬盛的商業(yè)鈴從分布來看劣，可以認為雨是以濱江路磨、勤儉路、撫萬新路圍成殲的商業(yè)片區(qū)東。商業(yè)氛圍庭處于萬東北圓路的幾個大意中型商場依螞靠道路的人驗流量，但是籍由于人流總引量有限，經拔營狀況一般號，同時光顧捆的人數不足被50人。超憑市受地理位柄置的限制，津同時光顧的撓人數不足1胳0人。服裝脈、鞋帽專賣過店同時光顧皆的人數不足煤5人。由于騰萬盛目前大蛙興土木，陸司續(xù)開發(fā)推出騰的樓盤較多罩，裝修房子唇的戶主對建之材、裝飾材棍料需求較大販，該行業(yè)目題前呈現良好狠勢頭。安商業(yè)用房價線格分析毫萬盛區(qū)的商療業(yè)從最近幾造年開始逐步明繁榮，商業(yè)你用房的銷售盲價格逐漸上富升，租金價聰格也在逐步魄攀高。在三藥年以前，萬儉盛區(qū)商業(yè)用致房的月租金貿價格平均在禍10-30剪元/平方米啄，截止到2威004年1序1月，調查律顯示，現在壤租金價格上閘漲到30-截80/平方已米。商業(yè)用腳房的銷售價乏格從三年前睬2000-滴6000元謙/平方米，李上漲到如今控的4000黑-1300恒0元/平方荷米，根據目獵前萬盛的經撒濟情況、人償口數量、新拼開發(fā)商業(yè)物稻業(yè)面積、目街前的租金價各格來判斷，裝在未來3年孤內，萬盛商總業(yè)物業(yè)的銷田售價格會保察持在現有的少價格區(qū)間內耀，不會有較憑大幅度的上彩漲。梨二、社區(qū)消扒費中心發(fā)展青趨勢分析與悼預測錫行政區(qū)域的踢改變對社區(qū)淋形成的影響做隨著城市化頑進程的繼續(xù)毒進行，城市域擴張的速度濤日益加快，交城市人口的竟不斷增加，圣讓城市行政勒管轄區(qū)域不特斷的在發(fā)生舉變化，原有大的老的社區(qū)燦不斷擴大與隱膨脹，功能軟日益復雜，毛新的社區(qū)不繳斷增加，這折將極大的改安變整個城市籃的板塊劃分著，而板塊劃侮分帶來的經恢濟繁榮與發(fā)諒展，又受政糞府宏觀政策木的引導與經筍濟政策的傾正斜，所以都走市行政區(qū)劃瞧的改變將對擴社區(qū)的形成春和發(fā)展。押城市增容對蓄社區(qū)消費中惕心的影響屈萬盛經濟飛避躍前的社區(qū)旦消費中心，毫由于其功能羽主要是服務泊于本社區(qū)內非的居民，從幼社區(qū)構成理座論看，其產經生基礎也是里以廠礦企業(yè)曾為基礎的，毀所以其規(guī)模稍一般皆不是攀很大。近幾詠年的社區(qū)消拼費中心，由稻于不僅要服窯務于本區(qū)居側民，同時也童要服務于外齡來的居民，矛而從社區(qū)產繁生與構成的葵角度來看，薪他改變了第材一代社區(qū)消嶼費中心以廠憑礦為產生源玻的形成基礎取，形成了以冬功能劃分為訴形成基礎的饒社區(qū)，所以意其規(guī)模有日路益擴大的趨展勢。隨著城擦市化進程的敗日益前進，尤城市人口必茂將越來越密洞集，因此社突區(qū)人口也有張呈現出日益鑒增多的這樣鵲一種趨勢，斜所以社區(qū)商猜業(yè)也就有日勺益繁榮的趨蜘勢，社區(qū)消紋費中心也有服日益向中心燦商業(yè)靠攏的氧這樣一種趨服勢?？仔律倘Φ陌l(fā)污展對社區(qū)消驢費中心的影歇響堤隨著萬盛政迅府部門的整踐體規(guī)劃及新在片區(qū)的開發(fā)飼，商業(yè)中心性正在向新修膝的市民廣場員靠近，社區(qū)呢消費中心也謀有日益向區(qū)而域中心商業(yè)玩靠攏的局面百。近年來，稅區(qū)域在發(fā)展捎自身競爭力溜的同時，不盞斷引進大型勸商場或者百霉貨業(yè)，而由拼于受就近消百費的影響，靜商業(yè)中心的月零售百貨商博場的生意也脾較樂觀。這跑種在打破老秀城區(qū)才能有蛛中型購物中韻心與百貨商擺場的觀念的耍同時，也給愛社區(qū)消費中兄心指明了一鍵條商業(yè)發(fā)展駁前進的方向恒，即社區(qū)消炎費中心只要飯有足夠的人踏流與足夠的睜消費能力做展支撐，社區(qū)州消費中心也鍵可以發(fā)展大占型零售百貨寇或者其他的貸一些都市時蒙尚的消費形退態(tài)與商業(yè)形暗態(tài)。隙三、社區(qū)消郵費中心的商喪業(yè)調研數據饑與分析自片區(qū)商業(yè)數蘋據分析圖表摩說明：社區(qū)追現有的商業(yè)躍業(yè)態(tài)和業(yè)種意顯得十分分惕散，分布比把例也很不均鳳衡，沒有突醒出的主力商歷業(yè)業(yè)態(tài)，整壁個社區(qū)商業(yè)陵呈現出典型雙的傳統(tǒng)社區(qū)究消費中心的滅特征。陽說明：在現股在社區(qū)消費彩中心里，商剛業(yè)鋪面面積唐在21可—疫60平方米倆是主力需求竟面積，其整豆個比例占了扯總共鋪面比啦例的70%禮左右，同時切在超過12畢0平方米以搏上的鋪面出燕現空缺，也蘿與整個社區(qū)法現在的商家褲有著非常直灣接的聯系，瓶現在尚沒有種一家品牌商崖家進駐，所香以在商鋪面揪積上幾乎沒慚有出現大的保鋪面。叉說明：整個渣片區(qū)現在典多型的商業(yè)特丸征就是傳統(tǒng)澡社區(qū)消費中浪心，其經營甚檔次低，商連家品牌低，庭所以商業(yè)鋪惰面的價值低達，在本區(qū)域謀的租金主要撈集中在16肯—肚30元/平蒼方米這個區(qū)初間內，他們承一共占了整保個商業(yè)鋪面宰的70%以粘上。是第三部分域項目概況爪及SWOT糾分析覽一、基本情堪況艙本項目處于通萬盛大道與返萬東北路交嫁匯處，項目衣緊靠萬盛市用民廣場是萬揮盛區(qū)以后的它中心區(qū)域，擦離老城區(qū)步棗行約10分臣鐘時間，區(qū)繡位條件十分膨優(yōu)越。扮1、項目總廢用地面積4業(yè)700平方橡米；占地面恰積：211掩7.13平雹方米；龍2、總建筑啊面積：21仔426.0挨4平方米，槍其中住宅建僵筑面積13既202.8析8平方米，笨商業(yè)建筑面情積6223鄰.68平方嚇米（負一層術：1999減.48平方則米，層高4治.7米；第掛一層：22陵00平方米究，層高4.隆8米；第二炮層：193醋4.49平牌方米，層高倘4.8米；躬第三層：1亦934.4姻9平方米，陡層高5.4劃米；第四層悔：1000學平方米，層術高4.5米秀）。嫁3、建筑密找度：45.誘05％；觀4、建筑容嘗積率：4.住58；肝5、綠地率陡：25.2駝4％；玩6、停車位仙：地下21給個，地上1是2個。惱7、施工進主度：目前已川經施工至4壺層，計劃2碎005年竣蟲工；介8、建筑形富態(tài)：共17破層，塔樓住虧宅4-13帽層，裙樓商熊業(yè)1-3層袍，-1層超喘市與停車位出，第4樓部吊分為露臺（襪約1000舞平方米）；泳9、項目臨貧商業(yè)步行街扁、萬盛廣場激、萬盛大道蛾、政府三個找中心、政府迷大樓；決10、項目袋已于200扶4年9月開摩盤。券(以上數據悄來源于開發(fā)躍商所提供，陶以最后施工喝方案為準)掉二、項目S安WOT分析抬（一）優(yōu)勢膚（S）：沿1、地處城驗市核心位置除，區(qū)位優(yōu)勢貴較為明顯。放2、靠萬盛總市民廣場，致人流量較大穴，項目的增立值空間充裕育；奏3、臨萬盛路大道和紅楓日路，距汽車限客運站較近駕，交通和物鎮(zhèn)流都非常便織捷；緊4、臨商業(yè)諷步行街，商者業(yè)前景可觀伙；炭5、項目體麥量較大、容其易形成大市頁場；室6、項目臨千街門面相對叢獨立且方正掛，業(yè)態(tài)選擇壟面大；匪7、獨立觀獄光電梯緩解巡三、四樓人揀流引入困難租的壓力；挺8、層高5真.5米，對覽商場業(yè)態(tài)選派擇面限制較嘴小；稍9、外立面掛設計美觀，策有效提升了療物業(yè)檔次。坊（二）劣勢弟（W）葵1、片區(qū)為陶新開發(fā)社區(qū)噸，配套不完供善；賣2、萬盛大貓道的萬盛廣諷場段，正在詠施工，短時不間交通不通熟暢；火3、萬盛廣蜘場還未竣工削，現場比較志凌亂；蹈4、片區(qū)商逗業(yè)氛圍需要夕較長時間來請培育；墓5、期房項榨目，品質能宿否最終落實皮成為影響購逼買的阻力；蜂6、售樓部惡選址較偏，膛到項目現場賣的距離較遠以。住7、開發(fā)商顆在重慶市區(qū)庭的知名度不梯高，招商缺棍乏品牌支撐摘。論（三）機會蹄（O）驚1、萬盛廣把場已經開工棒，對于未來門片區(qū)商業(yè)狀踩況會有極大校改善，并且逝會給房地產花項目帶來新該的契機；云2、萬盛廣帶場周邊同樣報擁有大面積谷商業(yè)的項目蔥少，近一兩逆年之內沒有神同類項目推玉出；于3、該片區(qū)封屬于新開發(fā)積片區(qū)，周邊脹相似項目較胡多，容易形戰(zhàn)成大片區(qū)商肌業(yè)氛圍；響（四）危脅墊（T）宴1、周邊新既建樓盤較多睜，對項目的拳招商、銷售撒有一定的壓療力。岸2、老商業(yè)夏區(qū)有部分商嘗業(yè)物業(yè)將翻旦新面市；戀3、目前重夸慶房地產市蓋場較不可觀傳，容易影響她客戶投資信潑心。話二、SWO療T矩陣策略納配對瓶SO策略：冬發(fā)揮優(yōu)勢，方利用機會晴1）發(fā)揮地懼段的優(yōu)勢，重突出項目升圍值空間充裕絨；饒2）發(fā)揮行兇政中心、商恭業(yè)中心、金渡融中心轉移痕到該片區(qū)的映優(yōu)勢，突出畢大環(huán)境的利都好和置業(yè)風硬險系數小的銹優(yōu)勢，從而鋪帶動項目的疫銷售；升3）發(fā)揮交榆通優(yōu)勢，突預出便捷交通雞給人流、物某流運輸帶來籌的可靠性；優(yōu)4）利用萬阿盛廣場周邊寄競爭項目較坦少的機會，夠突出本項目之在該片區(qū)的禽稀缺性；乳WT策略：狗弱化劣勢，晉規(guī)避威脅結1）轉移銷碎售中心到項遺目現場，利運用萬盛廣場閘竣工后人流腫大的優(yōu)勢，戀宣傳項目；住2）通過與憶專業(yè)代理公層司和相關專萬業(yè)協作單位捷合作，以此允彌補開發(fā)商憤開發(fā)經驗的捐不足和提高椒開發(fā)商的知袍名度；梅3）通過對潛項目擁有眾雅多品牌商品唉的宣傳吸引活可能流失的款客戶群。鹿第四部分展項巡目定位她一、市場定擊位飛考慮到本項犁目獨特的地滋理位置、周劉邊自然環(huán)境甚、片區(qū)商業(yè)包環(huán)境以及其儀他競爭樓盤滲等等各個方鐮面的因素，脂我們建議將盾本案定位為勾：戲“快萬盛首家多醬功能立體式涼商業(yè)城微”秧將本項目定不位為萬盛首爛家多功能立貢體式商業(yè)城濤，主要是考譯慮到目前萬繳盛區(qū)沒有一蛋個集購物、經餐飲、休閑保、娛樂為一黎體的大型綜撒合型商業(yè)設束施，超市、磚商場、酒樓果等分散經營妄，距離較遠棗，缺乏一個炊將幾種業(yè)態(tài)碧集合起來的大商業(yè)項目，沫讓消費者在軋一撞樓內就帆可以滿足購笨物、餐飲、獎休閑、娛樂勻的多種消費降和享受。而跪本項目的規(guī)緣劃格局和建群筑形態(tài)就恰夏好可以滿足驢以上幾種業(yè)謠態(tài)的大致要騾求，因此，冷我們經過充稱分調查和論固證，決定把喘項目-1層刊規(guī)劃為超市恒和停車場，那1蘿—扇2樓規(guī)劃為逐品牌百貨商廚場，3樓規(guī)分劃為品牌餐飼飲、咖啡廳片、健身房等救業(yè)態(tài)，4樓叉露臺規(guī)劃為船酒吧、露天范茶樓等業(yè)態(tài)繩。老本項目多功州能、立體式尿的市場定位育，不僅可以朽彌補目前萬觸盛商業(yè)缺乏他中高檔次商省業(yè)業(yè)態(tài)的市斥場空缺，還虎可以提升項煌目本身的檔蛇次和品質，堡提升開發(fā)商但的企業(yè)知名莊度。本項目樹的成功運作家，將在萬盛脆市場上形成字強大的凝聚沙力，成為萬翅盛區(qū)的標志挺性建筑，將左許多零散分潔布在臨街門賣面的品牌商秘家吸引到本御項目中來，合真正實現集“斷一體化商業(yè)甚”易的規(guī)模效應歐。料二、項目的巴功能定位研柿結合項目的脊實際狀況，噴我們將本項趁目在購物方腎面的功能定逮位為萬盛燥“諒品牌和時尚掌的孵化器是”屬，該功能應憶該在滿足購躲物的基本功學能的前提下觸，進一步擴絮展其在滿足活消費者在休亡閑、娛樂等差方面的需求賓，具體包括樹：妻1、休閑、煩娛樂示范功冊能蘇休閑娛樂示嫩范和引領潮骨流，是廣進鼻購物廣場的東首要功能。米（1）、廣蔬進購物廣場呢將導入賊“熔多功能立體冰式商業(yè)城廣”帖的模式及經池營理念，是肅各種商業(yè)形袍態(tài)提檔進級味的新興模式港，也是目前客市民在購物瀉消費中的一柳種潮流和趨處勢，其本身俯就具有時尚航性，且定位手的本身，又厚包含著商品咬的時尚、消傲費的時尚、額生活的時尚悉等，打造檔偽次高、規(guī)模精大、品牌全蠢、商品多的兆時尚消費空竊間，所營造芹的是一個舒芝適、輕松、拖愉快的購物毀環(huán)境。循（2）、作饞為仇“宇時尚孵化器懲”翼，廣進購物信廣場要吹“園孵化第”痕一種新的生工活方式。鴨深刻體現廣寒進購物廣場紐先進理念的旅“斜時尚孵化器衫”蝶，應該使本嫂項目成為目貨前萬盛區(qū)甚纏至周邊地區(qū)阿最高端的時咸尚消費資源君，不論是在礙萬盛本地，鐵還是整個周刑邊區(qū)域，能花夠進入廣進隱購物廣場的霞主力店及品銷牌店的商品國和服務都應鏈該最好的，威使廣進購物膝廣場成為引為領時尚的接“洞旗手犬”善和引發(fā)潮流藥的停“造源頭戀”鏡。某知名商家和迎品牌的引進雨和融入，旗混幟鮮明的品際牌商品購物株氛圍、創(chuàng)新占超前的規(guī)劃嚇設計、科學紀合理的功能倍分區(qū)、一站涉式的人性化泥購物環(huán)境、篇特色化商業(yè)邊服務及輕松節(jié)、愉悅的消糕費場所，將旦使得廣進購筐物廣場本身忍就是一個品旬牌和形象的絹大展臺，并暴在商業(yè)物業(yè)扮同質化競爭蠟越來越激烈箱的全國各地予，面貌全新與的休閑娛樂梢購物的異軍廉突起和持“利時尚孵化器堤”撞的強勢導入修，將大大沖房擊現有的商茄業(yè)形態(tài)和人散們因有的消嘩費行為、消枯費習性，甚卷至影響和帶夠動而轉變其壇生活方式。怨2、經營資蜓源整合功能不傾心演繹全塵新的購物模伐式，與眾不援同的市場新害形象，引領路購物潮流，劍展示翠“獲休閑化、娛赤樂化隆”詳，培育好這倚個品牌，就惜是獲得了最極好的經營資漿源。同時，臺使得通過這濃個孵化器整染合的經營資際源都是最優(yōu)伴質的，必將噴使廣進購物單廣場在聚集旅更多更好的用商流、人流架、物流、信測息流、資金瓶流的同時，臭使得廣進購魚物廣場及廣掩進企業(yè)的整容體品牌有一性個極好的素位質基礎，并霉最終聚集為熔本項目的整消體品牌影響洽力。尿3、商業(yè)流雪通的擴張功鋤能耐廣進購物廣塞場所搭建的蹦這個巨大的瓶商業(yè)平臺，約可以為開發(fā)匙商建立一個飛涵蓋整個萬衫盛地區(qū)的物默流及品牌擴近散的網絡，曲為廣進企業(yè)夕通過品牌輸祝出、模式復賣制等手段實悅現快速的品缸牌擴張，為親超常規(guī)發(fā)展敵打下良好的結基礎，構筑魔廣進企業(yè)新你的開發(fā)思路夠。球4、地產升智值功能耗廣進購物廣舟場的獨特構車造，使其擁冠有了比常規(guī)姻的零售商業(yè)葛和常規(guī)的批田發(fā)市場都要多大得多的商全業(yè)物業(yè)消化艙能力和物業(yè)暴功能提升能該力。因此，坦它所到之處茫，必將大大伴帶動相應范廟圍內地產的躍大幅度升值價，如果廣進舒公司在廣進持購物廣場的貞開發(fā)與運營旺過程中，同掀步培育和提敵升自身的商咐業(yè)運作能力裹，將使廣進少公司建立起暖比現在以房鳥地產開發(fā)行饅業(yè)為主體產句業(yè)的盈利能列力都要高得陷多的新型復準合型經營結鼓構，從而實短現在商業(yè)流更通業(yè)與房地蚊產業(yè)之間的柄有機結合，提并通過由開伸發(fā)商業(yè)地產哪帶來巨大的拆利潤，加速數實現廣進公浸司的長遠戰(zhàn)劃略目標。5．小結趟結合前述功循能定位的目賣標，我們認潛為擾“介多功能立體蔥式商業(yè)城梁”期的市場定位礎，不僅能與鑄其他項目進予行區(qū)割，還墾能夠達到項扔目預期的經友濟收益目標金。痰實現快速的補資金回籠亭上述功能定晉位方案將使箏項目的產品的品質優(yōu)勢非禿常明顯，同雅時定位又不賺脫離于市場琴實際，能夠嘗得到各個層妄面客戶的廣財泛認同，為抹實現快速的鄭資金回籠打扁下堅實的基慨礎。頸有效規(guī)避風雄險健由于功能定軍位的復合性遞，使項目整但體運作的風道險大大降低低，服務的品港質將樹立項陰目獨特的產怖品定位與形墻象，在推廣資中也有更大捎的調整及控絹制空間，從屑而在購物娛夏樂功能層面益有效的規(guī)避租操作風險，密形成相對的注優(yōu)勢。欺盡可能挖掘末項目的利潤仰空間漁本項目的目斜標客戶為中鄙小投資者，困這些客戶都足比較看重物掉業(yè)的檔次和諷形象，單價潑不是其考慮框的重點，而劉總價成為購梢置考慮的絕厚對要素。因躺此在價格抗委性方面的承瘡受能力較強蛛，為項目的錯價格操作營診造出了較大業(yè)的潛在上升簡空間。巴三、免項目形象定租位：炸本項目形象白和檔次定位珠為：碗時尚的內外皺裝飾梅+中爹高檔次的商意品和品牌魚+似寬松母舒適的購物承環(huán)境熱具體的說，疾項目在視覺騙形象上要充吩分體現出較鄉(xiāng)純粹的購物做、娛樂的形拼象，以及簡桑潔明快的時她代氣息，包伍括項目的立睛面設計、賣患場包裝、銷非售物料制作染等。刃在另一方面秘，項目的配伙套也要在注坦重休閑、娛封樂和購物的情同時有較高翠的形象標準炕。吊通過專業(yè)系垃統(tǒng)的形象包董裝，一改傳舅統(tǒng)商業(yè)吵雜陡、凌亂的購蛙物環(huán)境，塑右造出本項目踐與眾不同的財休閑娛樂購叢物新形象，腸傾心演繹一殖種全新的購館物模式。干四、津目標客戶定塑位惑本項目目標球客戶群的定窗位為分為兩襖大類：一類臥是目標消費魯客戶群體，端一類是目標語投資客戶群珠體。騎目標消費客覺戶群體是：財萬盛區(qū)中高覽收入階層、依時尚青年人宇的購物、休團閑、娛樂中挖心侄本項目由于嗓自身的諸多播獨特性，使示其面對的投晃資客戶群體弊比較廣，但傾投資動機卻哀比較單純。逃他們是一群駕有比較好的奉職業(yè)，有穩(wěn)丙定經濟收入羅，有時間來點消費和享受遭生活的人。撞從職業(yè)上分汗，主要包括繡機關公務員雄、企業(yè)中高蒼層管理人員揉、醫(yī)生、教鄙師、自由職梁業(yè)者及個體淺經營戶獅從年齡上看帖，主要集中浩在青年和中航年人，年齡水以25銅—雞50歲為主破。桌從地域上看泉，除項目本育身的住戶外債，主要還有床周邊包括萬膠東鎮(zhèn)等片區(qū)丙的消費者、純投資者。居五、帶項目經營業(yè)戶態(tài)定位粥1悲—鈴2層的百貨撲商場的商品纏囊括了日常乏消費品和高釘檔消費品，桐持久消費品葵和快速消費晌品等，對于滑廣進購物廣戴場項目，我點們不能將其永打造成大型我的綜合的s枕hoppi雜ngma慶ll市場，侍因為萬盛的頃人口數量、確消費能力、蒼消費規(guī)模、跌消費檔次、盯消費頻率等綢都不及大城攝市，不能把寫居民所需要近的各種商品梁都搬到商場裕來，都會對更項目的經濟敢效益還是品億牌效應產生醒巨大壓力，駛而應該按照愉萬盛的厚“盯適應市場、暈適度超前、責引領時尚盲”仇的原則進行我，即上文所民述的功能及哄“鉆升級版蝦”卡定位模式?；臁窈洜I模式旁定位：?！芭鷷r尚孵化器巖”謙——“航品牌推廣中額心休”拿不是單純依踏賴于某一大吐型百貨商場命依托某個商口品大類的大皺集合市場，梳而是具有經凳營品牌的聚孔集作用，并凡充分運用主自力店的凝聚勸力介入市場餓競爭，以引顆領萬盛市場藝。并在此基待礎上，打造拆“桐品牌運營中掃心古”屈，其目的是凳為了推動和勻實現廣進購針物廣場項目不產權式商鋪驢的營銷和推杠廣。炭★汁體現出歡“取多品牌聚集密、主力店經沈營的孵化基恩地和時尚消邁費推廣中心褲”邁的強大功能冊和品牌效應高，一舉成為蝴萬盛商業(yè)旗筋艦。夠?臘圖商業(yè)孵化基劃地閣——形品牌孵化器哪、財富孵化嚼器。緊?因排品牌推廣中墻心吊——恰引導消費、肉推動時尚?？省飫虐凑掌妗皰姀娊Y合，愁領先萬盛，宴幅射四周問”骨的原則，聚鉤集多個經營出品牌、集合鉛主力店，引規(guī)領和引導市令場，使本項議目成為品牌羞聚集和推廣妖中心。爽●柱影項目功能分銹區(qū)：鵲——跑以大帶小、嗎優(yōu)勢整合睜對于本項目謙的功能分區(qū)乳，鑒于本項很目的綜合情罵況，我們認虹為事“偏廣進購物廣爆場簽”跨項目商業(yè)物惑業(yè)部分應按議“坑購物廣場訊”懶和與“鞭休閑娛樂廣件場蘆”蔬二大部分進匆行劃分，負鎖一層至二層嘆為購物區(qū)，賭第三、四層唇為休閑娛樂萬區(qū)。購物區(qū)：洋負一樓超市忽：日用消費附品、餐具、帝快速食品、急調料、配料待、干貨、副汁食、煙酒茶逼、飲料、營食養(yǎng)品、保健甚品、中低檔甚美容化妝品扭、低檔鞋帽題、低檔服裝喪等。朱一樓商場：筑中高檔護膚桂護發(fā)品、化企妝品、時尚戚飾品、皮具秧、男女中高陰檔服裝、男岸女鞋類、童紐裝、金銀首醬飾、內衣、信床上用品、醉布藝等。犧二樓商場：備家用電器產稼品、數碼產常品、通訊產君品、鐘表、記音像、IT前產品、文具亭、嬰兒用品業(yè)等。儀現根據我公粉司對萬盛綜開合百貨及零論售行業(yè)多個哥商家及各業(yè)邀主的深入調股研和多次分州析，并依據啊有關專家的獲初步分析，旺認為購物中刪心在本區(qū)域罷形成強勢形幼象，對老商頂圈里較小規(guī)畏模的商家形架成強大的擠突壓和吸引，熄形成歸市的島趨勢。棕休閑娛樂區(qū)唐：參三樓：品牌社中餐、咖啡高廳、茶樓、唐健身房京四樓：休閑換酒吧、露天岔茶樓累具有休閑娛但樂特色的配罷套行業(yè)（餐辰飲、茶吧、染酒吧、水吧引等），配有扶背景音樂，宮給前來休閑勾娛樂的客戶兇創(chuàng)造輕松、作輕盈的環(huán)境障；據對萬盛社相關市場的卸深入調研及額專家分析，局目前萬盛相責關場所要么域環(huán)境吵雜，寫要么是傳統(tǒng)音的迪吧，大屋廳式消費，機無法給客戶腿提供高享受退的專業(yè)場所村，無法與本嚴項目形成競數爭，所以，叢本項目休閑竿娛樂設施的跳引入，填補簡了萬盛區(qū)的彈市場空白，肯也有力的支耕撐了項目的繼“穩(wěn)多功能立體蠢式礦”儲的特色定位抄。惰通過策略組辭合的強勢實震施，本項目脾可充分運用慨引進新品牌貸和錯位經營拴的經營策略谷，特別是新字型商業(yè)業(yè)態(tài)影的進入，將副在萬盛市場犬上及社會公死眾心目中引議起強大的震鄙撼力和轟動支效應，市場畢前景相當可津觀，潛力極淡其巨大。但炊是，商業(yè)專潑家指出：該愈區(qū)域總的經祝營規(guī)模不可斃超出300喜0建筑平方奪米（其中包經括商業(yè)部分醫(yī)配套設施部性分面積）。競只有如此，趣才能充分利識用本項目所漆擁有的良好敞區(qū)域優(yōu)勢和蟲前景極大的瘋商業(yè)契機，陸將本項目打嫌造成為擁有違鮮明的文化廢主題和賦予聰其槍“彎人性化摧”胖和急“俊人情味稠”曬的輕松、愉屆悅的商業(yè)服眼務及消費場襖所，形成符襖合國際商業(yè)劇發(fā)展潮流的判、以灰“詢休閑娛樂逢”騾為特色的、瓣具有本土特營色的魅力。烏六、價格定宰位泊（一）、價做格制定原則福1、價格的喉差異性原則洞該原則指物鐮業(yè)價格因為響位置、大小破、朝向、樓玻層與功能劃逗分的不同，遙應存在一定售的差異性。受2、價格的唇階段性原則般按照不同的軍銷售階段制喚定不同的價嶄格，是銷售甩能否取得成行功的一大重誘要因素。開頸盤期給予一幻定的讓利，曬促進商業(yè)氛員圍的快速形痕成，項目商怎業(yè)氛圍提升燥后，適當的滔對商業(yè)價格抬提升，能夠午保證后期商棕業(yè)的成功銷社售，同時能躲夠直觀的提祝升項目的商型業(yè)價值，對截于維護開發(fā)若商的形象有避一定的幫助賽。繩本項目根據貌以上提到的插幾個因素，聚在保證項目脖的總利潤的銷前提下，指狠定了如下定情價原則：瞞項目單位定攝價原則為：錄一樓價格相仰對最高，二臺樓其次，三級樓、四樓居日中，負一樓膛最低。矮臨路單位面雨積單價售價常高，背路單犯位面積售價源低；臨廣場街單位面積售換價高，背廣款場單位面積射售價低。裁（二）、定鮮價依據鞏本案所銷售丑物業(yè)，由于拜自身的獨特的性，所以有景別與其他同稅類商業(yè)物業(yè)售。這一差異腳特征將在本猶項目的價格屢定位與價目赤表中體現出仍來。浙由于萬盛區(qū)領商業(yè)物業(yè)項佳目較多，而太且有的區(qū)位趣、環(huán)境較本眨項目要好。漸故合理的價貧格定位不僅旅能夠加速資勤金的回收，艷同時也能有間效降低開發(fā)蔥商的經營風疾險，根據市芳場調查資料薪，我們做出壘以下分析：語類似商業(yè)除名稱釀經營面積妙（平方米）齡租金（元/遣建筑平方米嚴/月）兩負一層情一層底二層各三層芬四層滔百貨商場對立泰百貨包4000勺35壽58唐40惑25截——甩萬盛百貨貪4000不——撥56者35茄——匪——反勞動商場晨1000枝——饑48筍20片——刷——噴新東風購物鈔中心常3000命32沿58癢40逗18信——概野太陽商場即1500顧——揮48盼28翁——叔——但昌宏商都丸2000戀——酬58潛——法——任——姜人民商場夏2000繳——意48駁——饞——濁——識中小型生活怕超市柔萬德超市江4000胃30脂58阻40努25猾——杜盛亨超市六600抵——顧58瘋——臉——痕——暖朝暉超市蒙1000演——械53拾——擁——殃——惕森森超市厲300女——拌53肚——奶——郊——怨新華超市屆1000繩——潛53巷——土——水——伶電器專業(yè)店爆萬達電器蠢1000今——醉58江——卷——稅——羞三元電器稀1000資——景55攤——司——日——委萬匯電器厭500失——儀50普——鍋——皮——柱商社電器際600日——尋42妹——償——胳——給金世紀電器般1000世——悉55救——租——酬——寨其他牲康隆盛大都烤會奪8000末——滴40姑25巡——教——亂市場平均價眨格泛——蝦22.33文52.72胸32.57錯22.67忠——捷以上項目商口業(yè)氛圍基礎襖較好，大部簽分處于老城嚷區(qū)，商業(yè)條繳件較成熟，謝對本案來講厚，具有參考智價值。奉（三）、價還格初步定價走由于目前項支目周邊的商匪業(yè)物業(yè)工程同進度比本項另目快，而且到正是強勢銷爽售期，大多幸數項目都采例取盼“涌邊租邊售樸”厲的手法。從擔市場角度而孔言，由于銷蠅售期的不同柱、銷售模式懇的不同，本嫂項目在定價女時可以適當站采取市場比耗較的方法，敲再結合自身棕情況，制定揀本項目的價備格。爐根據本公司簽對萬盛商業(yè)論物業(yè)類型、訂規(guī)模、價格閥及品牌的深勺入調查研究陳和咨詢有關纏專家人士后筐總結，本公眠司建議項目攔價格采取從耍租金到售價嗚的定價方法介，及先確定犯項目租金價貍格，再根據堆一定的投資另回報期，確繪定項目的售邪價。嘉1、出租均美價然由于項目是蠻屬于整層招螺商、項目的繩前景很大程棟度上依賴主侵力店的進入軟，本著從開群發(fā)商及投資扮者的長遠利肌益出發(fā)，確努定租金低于僻市場平均價惱格。因此我昆們建議項目戀每平方米（右建筑面積）蒼平均租金為零：車負一樓：1饞2元/m著2天/月砍害丑一帽樓：49錢元/m功2義/月汽二樓：須19元/獸m嚷2特/月勤菜蒼三勒樓：15健元/m捷2暴/月絨四樓：障15元/金m丟2伏/月院項目月租金喂收入為：旬樓層嚴建筑面積吊（平方米）洲單價夕（元/建筑檢平方米）隱總收益嬸（萬元）掉負一層閉1000史12污1.2捏一層厲2200伐49企10.74順線二層致1934.哪49暴19款3.68雷三層帳1934.培49倚15絡2.88滴四層邁675.4步15恐1.01裹合計唱7744.混38孩——=SUM(ABOVE)背19.51眾年租金收入怖為19.5眾1打×陳12＝=19.51*12相234.1魚2辦萬元，租金販可按每年5功％的漲幅上續(xù)漲。胖2、根據我只們對萬盛市善場的調查及質咨詢相關專譽業(yè)人士，總替結認為項目島的投資回報害期確定在1悶4年左右較洋合適（此處攻未考慮租金言年上漲），成則建筑面積騙銷售均價為茄：桑負一樓：2燒000元/挪m辜2奪一樓：抗8200元福/m宿2臭二樓：翅3200元篇/m擊2航三樓：蜘2500元村/m杠2泡四樓：痛2500元陣/m職2漆根據以上價錦格可得出項嗎目總收益為浮：耍樓層抬建筑面積呆（平方米）準單價依（元/建筑毫平方米）金總收益敢（萬元）廁負一層鄉(xiāng)1000加2000印200.0育0裂一層納2200健8200判1804.嚇00爐二層鳴1934.油49咸3200舊619.0悶4薦三層倡1934.街49擋2500則483.6罷2政四層楚674.5姿2500互168.6蘿3富合計絮7743.污48榆——乳3275.耽28射3、定價說屢明：狼●塌從項目周邊娘及萬盛老城干區(qū)的商業(yè)物產業(yè)價格情況壩可以看到，邪最具時效性肯的參考項目限為立泰百貨文及康隆盛大摔都會的中天途裝飾城商場玩，康隆盛平右街層的出租梨均價為55奶元/建筑平佛方米/月左寬右，考慮到適本項目位置宜優(yōu)勢比康隆搖盛大都會稍難微欠缺，同鑼時結合主力默商家對價格濟的敏感度，黃故我們認為攤本項目的平硬街層49元迷/建筑平方濾米/月。角●形2F為商場轉，受樓層抗械性及經營業(yè)萬態(tài)影響，租臣金定為19焰元/建筑平嶄方米/月較素合適。栽●卡由于-1F賽可經營面積識較小，經營統(tǒng)業(yè)態(tài)比較單洲一，故在價異格制定上，遠-1F的價功格為2F的賀60%左右到，即12元粉/建筑平方為米/月。遲●派3F受到樓脈層抗性較大站，留駐人流燒的時間不長色，故3F的眨出租價格定趕為15元/裹建筑平方米紙/月。酬●釣4F為露天襯平臺，視野但開闊，環(huán)境爛優(yōu)美，適合家做休閑場所懸，故定為1憂5元/建筑爪平方米/月太。埋4、價格浮片動濫由于本項目育商業(yè)的特殊嚼性，考慮到架后期的銷售摘，在進入強征銷期后，根型據實際銷售旅情況，有針叉對性的對商膀業(yè)物業(yè)價格間進行適當浮督動，以促進堂項目商業(yè)的希全面銷售。濁（四）、經結濟核算疫1、總銷售綢收入（-1班F－4F）戚：3275庭.28萬元阿2、總銷售口面積（-1染F盾—葛4F）：7狠743.4頂8建筑平方態(tài)米著3、建面均首價：=3275.28*10000/7743.48\#"0"撫4230都元/建筑平蜂方米觸4、年租金蚊收入：碗19.50諸萬元祥5、按照可源售面積分攤腳租金為：1慰95000績/7743妖.48==195000/7743.48\#"00"究25鑰元/建筑平邊方米/月，蜻即每月返還句的租金最低酬可達到25射元/建筑平偶方米/月。存●脊投資回報率咳=每平方米陜月租金敘×典租用面積所×顆12/（銷勾售單價畝×即銷售面積）萄●束投資回收期宵=銷售單價覽/（每平米奮月租金述×俗12）途6、測算方疑案：罰設定客戶投專資回報率為形8.5%，屆投資回收期屆為10年，煌則客戶每平翠米租金收入凝為：腫（8.5%助×=3275.28*10000/7743.48\#"0"鈔4230添元/平米）控/12個月吩==8.5%*=3275.28*10000/7743.48\#"0"摧4230嫌/12\磨#"0"熱水30斯元/平方米階/月隸根據上述數篇據，測算出芬投資者和發(fā)軌展商雙方的災收益如下：劣客戶收益欺：枝以客戶購買旬一個50平保方米的鋪位脂為例，以5爬成10年按昌揭方式付款據，開發(fā)商承刪諾返還租金晶5年，年投畝資回報率8姜.5％，租閱金每年返一番次：遼總價棗首付很月供（等額杏）裙一次性返租份金非實際首付疑月租金收入暴月收益=50*4230/10000要21.15惑萬=21.15/2早10.58妙萬訓1181元=30*50*12/10000父1.8大萬江8.78行萬=50*30境1500敢319蒼發(fā)展商收益鄉(xiāng)：投根據可售樓駝層總建面為細7743.姿48平米，盈由此可計算晃出發(fā)展商的蛇收入為：探收：可實現紀銷售收入為秒：3275餐.28萬元于第一年租金要收入：=19.51*12誼234.1黑2接萬元（年上來漲5％）聽第二年租金院收入：=234.12*1.05宰245.8罩3駛萬元嬌第三年租金均收入：=245.83*1.05野258.1辜2隱萬元縫第四年租金環(huán)收入：=258.12*1.05呆271.0尺3督萬元法第五年租金爹收入：=271.03*1.05參284.5擊8制萬元修支：按30兆元/平米/蛇月的租金返孩還給客戶，虧則年支付租止金為：30議×厲12個月切×剝7743.哨48==30*12*7743.48/10000唱278.7廁7滾萬元。娛預計5年內明共支付租金胡差額100粗.17萬。斗注明：僅由于這部分側貼補租金是倦在5年內分鄙為5次付出敬的，每年付腥一次。意味困著100萬榴的支出是經軟過5年的復蜂利運作后才擾達到的，而筒折算到當前聯，其實際的遍金額約在9柱0左右。允第五部分創(chuàng)項目規(guī)失劃布局及包冬裝建議折一、項目規(guī)錦劃布局建議淡1、打造便躲捷的購物通份道、方便的才休閑娛樂交扮通體系，創(chuàng)弱建舒適宜人屑的消費環(huán)境培。瞎規(guī)劃布局考死慮人性的需撕求，打造購叛物、休閑娛脆樂購物通道猜，科學營造監(jiān)交通網絡和鏟室內外空間眾系統(tǒng)，構筑需滿足購物及頃休閑娛樂各斯項需求的交便通體系，由猾于項目面對惰萬盛廣場的狠1-3層幾礦乎被今后的律廣場北樓所終遮擋，影響朽了項目對廣鍋場人群信息喪的傳達，因踢此，我們建夕議保持項目孟超市的原先體入口位置不炕變，原先商桿場主入口從榆面對廣場處攔移到面對萬攏盛大道處，皇其他入口位太置不變，有湯效減小了廣照場北樓對廣蹲場人群進入師本項目的影匯響，在項目偉第一層交通盯死角處設置紫進入負一層識超市和商場悶二層的扶梯消，取消現在放的商場主入皮口門外的綠扇化帶，方便慶人流出入，彼商場主入口任旁臨萬盛廣其場處設置為充商場做促銷棍、宣傳活動謀的場所，創(chuàng)財建道“壓人氣四”胸、棉“燕商氣魚”個互補互動的榮人性化生活捐空間。嗎2、堅持訴“寸生態(tài)優(yōu)化樓”閑原則，創(chuàng)造脖城市新空間巧特色丹遵循偉“胳生態(tài)優(yōu)先緒”澇原則，通過短項目內部的朗開敞空間及缸景采光面的縮強化處理，梯創(chuàng)造性地營朋造富有青春職活力的城市沾新空間格局握。崗二、經營布蘿局建議權“冒購物商場憑”福與糕“責餐飲、休閑斑娛樂中心籃”愿從某種程度瘦上講有著極扭大的關聯性報，但在經營塊上又各有特靠色，因此，叨在樓層和布仗局上雖然將勻其分成兩個著部份，但絕抄不可完全隔喪離，是一個離相對獨立的帆有機統(tǒng)一體鄭，其相連相斷通的規(guī)劃布貪局，既能為傍消費者提供巧極盡可能的濾方便，又能胸使其全方位陪的享有皺“豈綠色通道偉”底所帶來的便先利性。隔三、項目包輕裝建議惹1、加快工務程進度，盡將快樹立樓盤曲整體形象消由于本項目謀目前施工進爽度達到第四僚層，底層商饅業(yè)已經完工旬，外圍為施尋工防護網，行項目給市民晌的印象感覺露較一般，隨殃著建設施工學進度的日益肅加快，在市及民心中的印悅象正得到日位益改善，我梁們建議應該驕加快工程進遣度，早日樹者立樓盤良好雁形象?；?、建議施惕工場地進行匠美化處理讀項目施工場歐地條件較差疾，缺乏熱火診朝天的施工紡氛圍，給市槽民的期待性負不強，我們甘建議給施工適場地進行初旨步包裝美化豐，在施工階籮段也能給市制民留下很好蟻的印象。膛3、設立導伯示牌，對外剝來消費者進昨行引導掃由于本項目態(tài)商業(yè)面向新傅老社區(qū)，而孝消費者對本模案不太熟悉啟，影響人流端的正常進入驅，所以建議摟設立導示排群（主要為主餃干道、步行滔街至項目處礦）叮4、設立臨什街入口，規(guī)起避廣場北樓海影響叼項目原先主倒入口處于面逐對廣場位置捐，為了吸引擁廣場上巨大騙的人氣，廣紫場北樓的建控設，阻斷了種廣場人流量歷進入本項目繭，肯定會給返本項目造成裝非常重要的怒影響，我們零建議，在項沈目臨萬盛大月道及松林路災的十字路口歐處設立重要膜入口，可以惰適當規(guī)避廣疼場北樓給項板目造成的負舍面影響。編5、項目外挽立面安裝霓蜂虹燈姨由于本項目憐建筑商業(yè)部芝分已經基本倦完成，但商茅業(yè)和休閑氛用圍尚未形成檔，建議先在妖臨萬盛大道功段安裝霓虹旁彩燈以突顯忙本項目商業(yè)圓特色，營造明商業(yè)氛圍。塘6、樓書及坊招商手冊膽建議將本項敏目的樓書制售作成長為3獻0厘米、寬毒為14厘米肆的小冊子，硬兩面都為封趁面，閱讀可煙以分別從宣皆傳冊兩面閱彼讀，兩部分項內容分別為炭：暢（1）、廣掉進購物廣場姿商業(yè)部分資鋼料以及報“主大型百貨購擋物中心旗”段的具體數據腎，規(guī)劃分布墨、投資前景姥、回報率等袋相關數據內硬容。田（2）對算“沸多功能立體眼式齊”必商場進行闡符述與包裝，市以一種指導初手冊的形式欣，對當地消絨費者進行有睡目的性的引械導。棋第六部分惕項目密營銷振推廣策略速一、項目命妻名降本項目住宅誦部分在推出登時用恰“理廣進名都雅”筍案名，給人承以溫馨祥和咳的感覺，符遣合住宅產品辨特點，但是乎作為商業(yè)部泥分的案名，毅有不妥之處撐，因為項目騰命名的原則扯主要應該體乳現商業(yè)部分怕的商業(yè)功能汪、娛樂休閑丑功能、購物予功能、時尚合化概念和風功格，建議仔筍細斟酌，可努以從以下方東向去考慮：非1、以入住基大商家名稱釣作為項目名性稱至[重百]購括物廣場錢[新世紀]膏購物廣場黑[舊×××風]購物廣場筋2、以發(fā)展醫(yī)商的名稱作規(guī)為項目命名狐前綴盒[廣進]購際物中心筑[廣進]購膝物廣場薄采用發(fā)展商嗽名稱作為項譯目名稱的前鄙綴，能夠在握推廣物業(yè)的昨同時樹立發(fā)屑展商的品牌墨形象，整合砍資源優(yōu)勢。拿二、營銷推灶廣主題槳——“倡多功能立體孝式商業(yè)城業(yè)”呼“呼多功能之”惕：意味著項插目可以滿足少消費者多種悉方面的需求磁，客戶可以羞親身體驗。貝“捐立體式暴”鑰：直觀的體蜓現出項目的忙功能和屬性全，便于客戶骨對項目的商爭業(yè)功能進行己認知。拆稻“孝商業(yè)城嚇”貴：顯示出項慕目在實力、腰規(guī)模、特色粒上都與其他鴉商場不同，央更勝一籌。校三、項目營于銷推廣原則屆性要點1．概述：展以萬盛房價晶水平約束下朵的成本條件廊，很難在產協品規(guī)劃和包肢裝推廣中將黨某種概念真欄正詮釋到位紋，因此鋪天黨蓋地的概念薦往往是一句書空洞的宣傳迅口號，隨著萌買方市場的壺不斷成熟，糧概念營銷逐原漸陷入一種捷聲勢虛高的揪尷尬局面。往因此在本項佛目的營銷推墻廣中，要注謹重避免營銷頓走虛，在營峽銷操作中應笨以良好的形翅象展示作基弓礎，同時對熄項目本身進手行適度的包火裝渲染，用澆軟硬結合的艙推廣手法，賀有節(jié)奏的進鵝行營銷深入尤；一方面可譽以降低營銷舟成本的投入濟，另一方面羊也可以規(guī)避盾營銷風險。零2．營銷推戀廣原則性要融點線用主力店展始示品質之最好的營銷儀說詞是主力現店展示。剝尤其是本項億目定位于休挑閑娛樂購物僑廣場，其推繪廣效果很大廟程度上依賴剃于客戶在現振場對項目的存品質感受，趨具體的說，碑就是客戶是掘否認為項目餅地段條件，束軟硬件配置卷，形象檔次倆能否真正滿慘足商務需要送，有較好的雁使用性能和炭租賃前景。黨因此建議項映目在開盤前譯招進一家百滾貨商場。用撫直觀的現場地感受沖擊客沾戶的心理防簡線，使整個余項目的營銷軌推廣事半功粉倍。耍在營銷中注科重銷售控制火項目共80驅00多平方勵米，朝向不趙同，樓層各毯異，各單位再有一定的優(yōu)尖、劣勢差別手，如果沒有嫁合理的銷售額控制，難以雖保證良好的湯開盤效果或庭穩(wěn)定的業(yè)績燈持續(xù)，另一狠方面也可能近導致潛在利乏潤的無謂流造失。莖所以在項目許的推廣中，侍結合對市場奇及項目的評離估，應根據帝不同階段的歐市場狀況及物客戶反饋謹詳慎選擇各階努段銷售單位霜。找應有統(tǒng)一的赤營銷形象舒項目的標識算系統(tǒng)、平面字廣告宣傳、月軟性炒作、協現場包裝都咬應該有統(tǒng)一蝴的營銷形象調，這將使宣刪傳效應實現谷累加。同本項目定位富為休閑娛樂睡購物廣場，添在營銷中形輛象應該輕松吳、活潑、具介有時代感，湯營銷形象要積貫穿于VI建系統(tǒng)設計、糠現場包裝、請廣告宣傳、超新聞炒作等責各個操作細言節(jié)。具體的添包裝內容和芳設計要求將桿在營銷執(zhí)行難報告中闡述安。寄應注重營銷團手法的系統(tǒng)壤性紫項目的宣傳花應配合推廣談節(jié)奏張馳有屆度的跟進。戶根據項目的扔功能定位，塑項目的宣傳災應以平面廣發(fā)告的形式為菜主，以之充克分樹立項目峽市場形象。辦同時公布各榆階段銷售相但關信息，輔讓以高頻次、墨主題明晰的瑞軟性宣傳配歪合，多角度雹深層次的闡喜述項目賣點械所在。肥在推廣中適棋當穿插一些籠推廣活動，徒視不同階段叫的具體推廣流目的而定。敬四、項目賣到點提煉組合沖蠅1．萬盛首斤家多功能立猴體式商業(yè)城院萬盛目前商勇業(yè)分散，業(yè)猛態(tài)單一，商盈業(yè)檔次低，智本項目處于砍萬盛核心口答岸，加之獨愚特的定位更柳凸顯投資的洲價值。費2．挺拔俊筒朗、卓爾不堂群棵項目臨市民發(fā)廣場拔地而濱起，挺拔俊送朗、簡約大趴氣、風格現捉代，必將成仙為一道亮麗援的城市風景器和萬盛區(qū)商革圈的形象焦樣點。莊3．休閑娛夸樂與購物的惰有機結合專項目的休閑滑娛樂設施，恥給購物人群超一個好去處江，既給項目悅的總體品質這有所提高，蝕也填補了萬田盛市場空白悠。原五、項目營財銷推廣目標毯1、項目要采實現良好的閃開盤效果及更穩(wěn)定的業(yè)績段持續(xù)，獲得加較快的資金秩回籠速度。郊2、項目前盞期營期績效崗在很大程度基上依賴于投恐資戶，因此戲在本推廣中漫應該注重對盡投資戶的吸血引。頌3、項目的僅各個營銷階猶段要有合理仍機動的銷售烤控制策略及惰與之匹配的狼營銷手法，抬使項目推廣籃具備合理的付節(jié)奏，實現碼整體銷售的槳成功。透六、項目總千體營銷策略森綱要瘡1．價格策槽略鄭隨著銷售的廣進展，價格被策略采用匹“幟平開高走墨”保。委在開盤階段倘推出的負一沾、三、四樓破部分單位，熔用較高的性錫價比沖擊市朝場成就項目澡開盤的熱銷劈，有較大的區(qū)成功把握。充隨著商家的或不斷入駐、羨品質的逐步農凸現、形象絮的逐步樹立飯，以及市場澡房價水平的位逐步上浮，言再推出一樓竭及二樓，最牲終實現整體凳銷售；湯2．輔助促斧銷策略引開發(fā)商承諾吹一次性返還拘租金數年子在原本較低圾單價的基礎末上，開發(fā)商潑再承諾一次川性返還數年準租金，總共描返還三年，它既能給投資越者以更低總尺價的感覺，煙又能表現出典開發(fā)商對項增目得信心，掘也給投資者茂吃一顆項目糊大好垂“紅錢景良”安的定心丸。更3．包裝策吳略闖對于本項目映來說，應注閉重從細節(jié)去禾體現差異化籃。銷售資料樓書：鏡主要為形象才圖片及文案寶，闡述項目加開發(fā)理念及鄭對投資者的嗓理解和尊重臟，有較強的棟感性色彩，暑可以一定程速度上提升項疏目的形象檔予次。單頁：披主要直觀羅噸列闡述項目件賣點。苗品質推薦書謹：旬休閑娛樂設匙施，購物商吸場，給予客叨戶準確的物甲業(yè)品質信息抓。服務手冊：婦服務內容細執(zhí)則及取費標慰準。筋4．品牌培楊育策略喜房地產企業(yè)立的品牌培育拿是一個相當吃長的過程，秒依賴于企業(yè)州知名度、業(yè)圣績、口碑等規(guī)多個元素的暴共同作用。應對于貴司則芽言，本項目達運作的品牌晃培育目標有搬三個層面：禾一是用良好沿的銷售業(yè)績烈樹立市場形閥象；若二是用高品慕質的產品培揭育企業(yè)信譽僵形象；日三是爭取贏肥得良好的社市會口碑、鞏督固企業(yè)形象瓶。私針對以上幾展個層面目的倚，在項目營陷銷中主要有易幾個要點：衣一是在推廣零中做好銷售幕控制，并加騾強與新聞單債位的合作，畏一方面項目而在市場上每劫推出即售完倡，市場形象廣好；二是各咬個階段都有集新聞點，項層目及企業(yè)的喇見報率都極掙高，由此取示得良好的入府市形象。漢二是項目的央施工進度要園快，工地形懇象要好，示艦范單位的裝濫飾要在風格砍和細節(jié)上下醫(yī)工夫，在期中房階段通過絡包裝展示產蓮品品質。夏三是在銷售證中有統(tǒng)一整腳潔的濕人員仰形象和良好粗的服務態(tài)度廁，在項目入并住前使客戶肉從另一個層姐面感受企業(yè)含的服務素養(yǎng)加。歲第七部分蔬項目經營峰建議牢為了使廣進激企業(yè)在開發(fā)景廣進購物廣肯場項目過程源中，將房地往產開發(fā)的三癢大價值斗——“揚地產價值、艇商品價值和伙品牌價值敲”鄉(xiāng)方面獲得利座益最大化，戶本案建議廣叢進企業(yè)應特慶別組建旗下向的經營管理總（暫稱為乒“釘廣進經營管企理公司異”基）。燃這個經營管路理公司擁有批“腥廣進購物廣跑場丹”芽項目一段時攤間內的全方殲位管理權限晌，包括其經丸營、租賃、霸指導等，其銳職責在于有勢效地保障誤“印廣進購物廣莖場儀”撞項目商業(yè)物換業(yè)的正常運管作、持續(xù)經臂營和與商家鬼的后期溝通姓融合等，其技目的在于為環(huán)實現廣進企汽業(yè)戰(zhàn)略部署駕及劈“汪廣進榮”貝品牌戰(zhàn)略擴梯張搭建一個紅良好的商業(yè)角平臺。砌但是，如果伸僅成立一個橡經營管理公帽司，就將鎖“刊廣進購物廣躬場飽”飄不經任何包值裝、不通過麻任何策略整麥合，而推向另市場和面對銳廣大的投資斜者及經營商過家，那么勢焰必釀下惡果震：乏●講唇無法在競爭喪激烈的市場勺上形成熱點叛和實現銷售知高潮，資金集的快速回籠渠也得不到保餐證，廣進企個業(yè)開發(fā)房地艙產項目的走“拐三個利益彎”豆也無法最大歡化，最為關加鍵和最直接兇的表現在于攝——元本項目的銷救售單價不可店能超過萬盛增區(qū)的商業(yè)物混業(yè)的平均價舅格。騎●睛寫正是由于沒而有統(tǒng)一經營柔權，而由多切業(yè)主自營或厭轉租經營，招其后果妹——恰在市場上無冬法形成核心刷競爭力，而勻逐步走向市爭場同質化競衡爭的惡性循倘環(huán)。湖●為籍秩序混亂、亦經營同質化貍，致使前進閃的道路越走貸越窄，而逐丈步走向萎縮顛。齡●歇炎商業(yè)物業(yè)的煙平淡登場和級慘淡落幕，昂其負面效應法將直接影響跪“漫廣進解”存品牌的推廣巴?！瘛嫠?，為了撓將寶“丘廣進購物廣瓜場枝”牛打造成集購綠物與休閑娛竿樂為一體的嶄休閑娛樂式氧購物中心，宗我們?yōu)楸卷椯澞肯恪按吡可矶ㄗ鲠u”鏡了較為成熟達的方案（綱蔥要），現概書括如下：粉（一）膝“敗統(tǒng)一經營扮”吉模式：甚本處所指的房“舊統(tǒng)一經營須”完，是特指入望駐的商家在場其所租用本鳴項目商業(yè)物把業(yè)范圍內的璃“腰統(tǒng)一經營嚼”堂，而不是廣炭進企業(yè)自己賢參與的娛“領統(tǒng)一經營巷”鉤。填依照休閑娛茅樂式購物模噴式的格局，宇以及其功能毯分區(qū)，按照打“至以大帶小閃”著的原則，對吩“辰廣進購物廣瀉場浪”造項目以環(huán)“串大商家突”暮（重慶本土喝知名百貨商僅家）為主展冒開招商工作歲，特別需要桑指出的是，篇“毫經營權的統(tǒng)司一亞”鄙，不論是對保于乞“揚廣進購物廣書場張”塔的運作，還毒是爐“苦廣進朵”學品牌的規(guī)模謙擴張，以及悼廣進企業(yè)的韻長遠持續(xù)發(fā)僵展，都有著楊至關重要的對決定作用，佛也是廣進企本業(yè)開發(fā)本項慨目的成敗及名利益最大化劑的強力保障隸。仙按照上文所申述的功能分脆區(qū)，我們將俗本項目劃分僅為啦“該商場區(qū)等”勇、年“灑超市區(qū)稻”崇和局“漠休閑娛樂區(qū)憐”勢二大板塊，具并根據其功期能定位進行率定向招商。腿1、功能區(qū)尼的定向招商裝（建議）商場滴名稱剛規(guī)模耽主要經營類農別嗚重慶百貨爐項目1-2置層隨百貨春新世紀百貨點、超市詳項目1-2詞層然永輝商場吵項目1-2專層式重客隆捆項目1-2丹層沒………贊…………超市肝名稱獄規(guī)模購主要經營類燭別糖山城超市勇負1層貨超市檔新世紀超市區(qū)負1層最………馬…………含餐飲、茶吧暗、水吧、咖魯啡座宴名稱橫規(guī)模指主要經營類番別帆**音樂茶稻座浴3-4層歪茶水、點心原、棋牌室、封咖啡、酒水冶、KTV釘………瘋**咖啡廳鉤3-4層長………思…………減2、經營管廟理模式全●客基點一：尾經營管理公雙司廳廣進企業(yè)組縣建犁“繞經營管理公綱司夫”紹的目的，首捷先是完善和籮形成菊“兄時尚孵化器遣”梅，其次就是源實現本項目廣商業(yè)物業(yè)的到快速銷售和樸利潤最大化礎，并完成擠“谷廣進庸”診品牌擴張的礦任務。塵廣進企業(yè)新榴組建的念“讓廣進購物廣肚場經營管理鳥公司荒”繳，將擁有臂“仁廣進購物廣君場梨”雨最大的、最問集中的、最粘具權威性的義“學商業(yè)物業(yè)經管營管理權舊”館和俗“纏商業(yè)物業(yè)租柴賃權封”教，所有通過將招商（或主址動聯系）入霜駐本項目的穗各商家，都寬將與廣進公燭司簽訂《商捕業(yè)用房租賃俊協議》，各嚇商家在其租某用的商業(yè)物爛業(yè)范圍內擁鋸有統(tǒng)一經營翁權。肌由此，廣進腐經營管理公臨司承擔了廣賺進企業(yè)對翅“秘廣進購物廣陸場第”裹的所有經營睜管理權益，涼那么就必須圾確保租金收彼益的穩(wěn)定、絹市場的正常戀運轉、商家愁的誠信經營哀及本項目搭“捧孵化器為”壺作用的逐步曠展開。同時發(fā)，也必須較測好的協調所下有入駐的商冤家關系，以氧及負責租金肚的收取及廣殖告、宣傳及幅管理費用的返安排等，在裂豐滿和完善霧自身建設的找同時，整合鳥并吸取各商后家壁“辦品牌戰(zhàn)略鄭”孟的優(yōu)勢，形瓣成一套成熟躁的、行之有沸效的品牌聚蝦集及擴散機冬制，逐步完遙成貝“聽品牌推廣中括心疏”避的建設。駱如此，通過吸“漁廣進經營管濕理公司肅”灑的強力運作外和策略整合竊，對于漿“漁廣進購物廣察場話”似項目商業(yè)物幟業(yè)的成功租珠賃，有著極毀大的保障作釣用和意義。效同時，也能旨確保尺“產廣進購物廣跳場共”彎分零銷售任廉務的達成。膨經營管理公揭司的另一大允任務，即：慚負責制定券“侍廣進購物廣所場暴”霧項目商業(yè)物岸業(yè)租金標準詞的制定（公堪司提出建議臥），以及通東過此標準核辰算出投資業(yè)亡主的回報率手（目前，帶咸租約產權式就商鋪的年均柜投資回報率遙大多在7%院－9%之間恰，投資回收推期最短在1龍2年左右，充最長在18刊年以內），目而產權式商旦鋪投資回報瓣比率的大小毅，將直接影左響本項目的鑒銷售價格。馳●鞠基點二：納帶租約的產環(huán)權式商鋪握產權式商鋪穴的操盤概要坑：將本項目右的所有權、膽物業(yè)管理權懲和經營使用乳權術“腸三權形”漸進行有效分論離，把開發(fā)單商、投資業(yè)庸主與經營商儀家的利益高閉效而有機地鬼結合在一起鋤，各取其需沃，各得其所閱。毯廣進企業(yè)作禮為本項目的仰開發(fā)商，除跡了追求房地鴨產開發(fā)的利壇潤并使之最紅大化外，還斥需完成其多群元化戰(zhàn)略和低品牌戰(zhàn)略的步各項任務，購故要求我們若必須在本項饑目的整合營旬銷推廣的過扶程中，還要絹打造鎮(zhèn)“絕時尚孵化器陪”伏和損“練品牌推廣中領心飼”我這兩個企業(yè)遍發(fā)展的強力支引擎，使其換通過本項目逝的運作擁有堤強大的、具躬有區(qū)域輻射垃力的蔥“萄廣進爽”掃品牌，以成耳功提升廣進峰企業(yè)形象。餃故此，廣進屑企業(yè)須將鞭“化廣進購物廣允場拌”薦劃整為零，疊以敢“琴帶租約的產抵權式商鋪耕”暗模式向市場浴和投資者進腦行全方位推釋廣，現就產哈權式商鋪的談操盤重點及食其魅力略述爸如下：（我墨司已在全國甚各地成功操礎作完成了多送個商業(yè)樓盤聚項目：一是某位于南坪的拳“壞浪高凱悅練”書，二是位于促巴南區(qū)的占“乎協信燥·傲新天地姓”充商業(yè)項目，兆該項目與債“皺廣進購物廣奶場塔”單類似）。河?燈同關于經營權憑部分：鍋產權式商鋪震的經營，將搶通過招租，晉將商鋪租賃吵給百貨商家古、超市統(tǒng)一題經營，以保蠢證鋪面興旺裁和樓盤增值車。固?掠趟關于所有權共（產權）部豬分：頂我們將豆“株廣進購物廣辣場酸”派化整為零睬“股分割押”騎成較小面積閥的商鋪，與妨租約一并出廊售給廣大投密資者，達到爛分散投資風圣險和快速收價回開發(fā)資金喊的目的。掩在各投資者衰簽訂本項目辰產權式商鋪員的《商品房斜買賣合同》劇之后，即成練為業(yè)主（擁債有《土地證但》和《產權賢證》等相關歇法律手續(xù)）留，享有投資昆回報，而作皮為產權式商如鋪的最大收售益，并不是饑體現在租金帽收益方面，祖也不是投資剪回收期的時責間方面，而鏈是其所投資聾的產權式商狼鋪物業(yè)本身欠和區(qū)域價值茫的不斷攀升伴方面。習?靈分關于物業(yè)管佩理權部分：蛛可由開發(fā)商夠、經營商家礎和投資業(yè)主腥（業(yè)主委員俱會）三方共垃同組成，也晉可全權委托反廣進經營管溜理公司負責哀，主要任務條是本項目的動管理、與入仆場經營商家居的溝通與協俊調等，以及興實施丸“走時尚孵化器駁”研和向“紗品牌推廣中村心堆”黑的各項戰(zhàn)略種部署和策略殼步驟。特別說明：卷管理者與各鞋商家和投資腹業(yè)主之間的累關系，不能拘概以簡單的執(zhí)租賃關系而練論之，而是店要將整個市花場的經營活跟動融入具體棵的管理體系郵之中，是一夢種充分為經漏營服務的、圾互動式的全示新管理模式享。污“廢廣進購物廣插場胖”待項目商業(yè)物仔業(yè)部分通過摔劃整為零式盟的煌“型分割釘”嚇，按藍“油產權式商鋪將”異模式的銷售裝推廣，可使抗投資三方的咬利益得到最視大保障：褲開發(fā)商盒——筒將地產開發(fā)襖三大利益最償大化（地產察利益、商品攏利益和品牌迎利益）。盼業(yè)主抓——僑享有物業(yè)的勒投資回報收枝益和物業(yè)本挨身的升值利飼益。甲商家籠——誦通過商業(yè)物陰流的經營活餐動，賺取商膽業(yè)利益和使訓之最大化。緩業(yè)主的投資捏權益保障，洽將由廣進公壤司負責承保繳，其給予各撓投資業(yè)主的漲投資收益率閥，也由經營梁管理公司根釀?chuàng)撠熤贫ūK的投資回報耐收益（現假泰定首次收租輩3年，以后命每年收租一序次），以及泉代扣稅費后宮的發(fā)放等。市特別需要說芒明的是，在綢業(yè)主享有的香租金收益中滴，入駐商家答在市場培育倘階段（免租枕時期）的租嘩金將由廣進虜公司全面給磨付，其它時歐間的收益由鐮廣進公司承既保。那（二）自主豎經營：菊本處的上“班自主經營委”仙，特指廣進秤企業(yè)旗下廣陣進經營管理府公司的獨家綿統(tǒng)一經營，揉與上文述及待的吳“歪統(tǒng)一經營蠶”版從本質上講增有一定的差趨異：樸——烈茄“膏統(tǒng)一經營窮”旅：是由各商知家在租賃范應圍內射“果統(tǒng)一什”梅，而標“監(jiān)廣進購物廣布場澡”笑的管理權統(tǒng)豈一掌控在廣彈進公司手中牌。兇——費慶“舞自主經營代”戒：經營管理慈公司仍然行衡使跟“顛廣進購物廣午場休”坦的統(tǒng)一管理險權，但經營友權通過定向咬招商將各品則牌經營商融嗎入本項目，羽各品牌經營塔商在其所租尼賃的范圍內斯獨立經營，歇實質上各品惠牌經營商在恥“押廣進購物廣他場謊”裕內已成為糠“襯廣進本”蠶大品牌旗下嘉的各陡“聞小品牌黑”萌和成立的允“誦小賣場磁”犁。拍對于恢“截廣進購物廣壟場朱”啊項目商業(yè)物賢業(yè)部分的銷悠售工作，也誘可按照旺“融產權式商鋪陡”秤的模式將其?！傲魟澱麨榱闳邸蔽浚瑢⑵渫葡驒C市場進行銷語售。技綜上所述，材不論是由各脊商家素“夠統(tǒng)一經營拘”鐵模式也好，浩還是由廣進蘆經營管理公矮司的蒜“賴品牌經營商奴”墊模式也罷，瓦都有其優(yōu)劣沿勢，但對于破整個項目而籍言，都是可種行的。虹在此，我們梁可將蒼“柜統(tǒng)一經營源”藍模式比之為屋“半借雞下蛋哨”茅，而將容“啞自主經營蠢”偷模式形象地補比擬為榜“秧蓄水養(yǎng)魚堵”返，而真正能慣夠滿足余“勻時尚孵化器開”召和怎“逗品牌推廣中許心客”罷機制的各項圍需求的，經耀過我們匯同卡專家組多次迎研討，認定叉：盛“邊由廣進經營將管理公司統(tǒng)手一經營的模艦式較符合本享案演”雪，不論是從淹本項目開發(fā)祥利潤最大化謊的角度和開埋發(fā)企業(yè)的現疫金流量需求選，還是考慮熄到廣進企業(yè)售長遠持續(xù)發(fā)醋展方面，抑倉或是對于廣尺進企業(yè)戰(zhàn)略搞部署和品牌腫戰(zhàn)略方針的亦總體布局，禁“渠自主經營侄”差模式的優(yōu)勢針更為明顯，缸有著賠“歐統(tǒng)一經營士”房模式不可比今擬的后續(xù)動瘡力。稱也只有通過刊“周自主經營盞”朝，才能在更妻好地推廣萬修盛膜“脂廣進購物廣嘉場題”貓項目的同時帖，將冤“碧廣進掘”井品牌形成凝飾聚力和擴散功力，真正實誕現濱“喝時尚孵化器辟”翁的巨大功效燦，并在萬盛爺本地及周邊源區(qū)域形成核捉心競爭力，條全方位支持籌和支撐竹“著品牌推廣中直心警”泉強大幅射力旁，復制一個窄又一個怕“喝廣進鄉(xiāng)”辯品牌旗下的儲“黨購物廣場弦”縮，在異地落樸地生根并湯“紹孵化萍”拳出一